Nhằm thực hiện mục tiêu trên, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta phải quán triệt các quan điểm sau:
Một là, ở nước ta thị trường bất động sản phát triển nhanh và bền vững phải được thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Người mua, bán nhà hoặc công trình chỉ được chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người thế chấp, góp vốn liên doanh bất động sản chỉ được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất thế chấp hoặc góp vồn liên doanh. Giá trị quyền sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hình thức giao đất hoặc thuê đất, tuỳ thuộc vào phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất… để khai thác cao nhất nguồn lực từ đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất và giao cho họ các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, phát triển thị trường bất động sản phải phát huy cao nhất các quyền này trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý mà vấn đề cơ bản là Nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đúng mục đích, Nhà nước - người đại diện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai phải thực hiện được quyền định đoạt tối cao là quyền thu hút đất. Sự phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường song không thể tách rời vai trò định hướng quản lý điều tiết của Nhà nước.
Hai là, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực đáp ứng nhu cầu đa dạng của sự hình thành và phát triển của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
thị trường bất động sản. Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là mọi thành phần kinh tế đều được tham gia vào thị trường bất động sản, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế đều có các quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất)… mọi chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản như: Biện pháp sử dụng quỹ đất tạo vồn ban đầu (tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng), biện pháp ưu đãi trong giao đất, thuế đất, ưu đãi tín dụng, chính sách thuế…
Ba là, dân sự hoá các quan hệ chuyển dịch bất động sản.
Thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển khi các quan hệ chuyển dịch được thực hiện theo cơ chế thị trường, Nhà nước - người quản lý xã hội tham gia điều tiết vĩ mô thị trường bằng các công cụ vĩ mô: Chính sách, pháp luật, biện pháp hướng dẫn…
Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản là quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, nó bị chi phối chủ yếu bằng các công cụ và biện pháp kinh tế và được thực hiện ở thị trường. Vì thế, vấn đề mở rộng, dân sự hoá các quan hệ chuyển dịch bất động sản phải được xem như là một quan điểm trong việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản.
Bốn là, phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường trong xã hội có sự phân hoá giàu nghèo, người nghèo, người có thu nhập thấp sẽ không có khả năng tự lo được chỗ ở, nhất là ở đô thị. Mặt khác, cùng hoạt động trong thị trường sẽ có những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có những thời kỳ gặp khó khăn, cá biệt có trường hợp không cứu vãn và bị phá sản, nhưng xã hội lại rất cần các doanh nghiệp này tồn tạo và phát triển và lợi ích chung của xã hội. Những khuyết tật vốn có này là mặt trái của cơ chế thị trường phải được khắc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
phục, đồng thời phát huy nhân tố con người, mở rộng cơ hội cho mọi người đều có điều kiện phát huy khả năng tham gia vào quá trình phát triển bất động sản và được hưởng thụ những thành quả của chính sự phát triển đó, giảm bớt sự ngăn cách giàu nghèo mà biểu hiện cụ thể là góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân về ăn, ở, đi lại học tập và làm việc giữ gìn sự công bằng xã hội.
4.4.3. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản
Để thực hiện tốt mục tiêu, quan điểm nêu trên, cần phải định hướng phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là:
4.4.3.1. Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản thị trường bất động sản
Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật và việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Nhằm từng bước hạn chế và xoá bỏ thị trường bất động sản không chính thức (thị trường Nhà nước không kiểm soát được).
Để tạo môi trường pháp lý cần khẩn trương xây dựng Luật kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh các mối quan hệ liên quan để quản lý và hoạt động kinh doanh bất động sản, đây là nhu cầu bức xúc để phát triển nền kinh tế thị trường bất động sản có sự quản lý vĩ mô của nhà nước.
Các quy định cần phải thông thoáng hơn, không hạn chế đối tượng được chuyển mua bán, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thuê mướn, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng bất động sản. Riêng đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài thì có hạn chế về thời gian được sử dụng đất và chỉ nên khống chế phạm vi thực hiện ở một số địa phương.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai và bất động sản phải thông qua đăng ký giao dịch.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Có chính sách phù hợp giải quyết càng sớm càng tốt những tồn đọng về nhà đất do lịch sử để lại; đây là một tồn tại lớn cần giải quyết dứt điểm.
4.4.3.2. Công tác quy hoạch sử dụng đất
Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải đi trước một bước nhằm phát triển bất động sản đúng mục đích, cân đối và hiệu quả. Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đối với đất đai trong mọi lĩnh vực ngày càng tăng, vì vậy phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ được nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá là đất đai với quan điểm bền vững. Phương án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao.
4.4.3.3. Giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoá bất động sản
Hoàn thiện về tính pháp lý để thực hiện các giao dịch, đủ điều kiện lưu thông trên thị trường. Để đạt được giải pháp cần:
Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (giảm bớt các thủ tục, xem xét các khoản thu về tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ; sắp xếp lại trụ sở làm việc ra khỏi các trung tâm thương mại và dịch vụ, v.v…).
4.4.3.4. Những giải pháp tài chính cơ bản
Phát triển thị trường vốn và tiền tệ, huy động vốn đầu tư trong nước là một điều kiện cần thiết để hình thành một thị trường bất động sản phát triển vững chắc và lành mạnh, khắc phục tình trạng mất cân đối giữa cung - cầu về bất động sản.
Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội và giá thị trường trong điều kiện bình thường.
Hỗ trợ vốn ban đầu và cho vay lãi suất thấp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp trong việc mua nhà hoặc thuê nhà. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian nhất định đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản (số thuế được miễn giảm doanh nghiệp đầu tư tăng cường năng lực sản xuất mở rộng kinh doanh bất động sản).
4.4.3.5. Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản doanh bất động sản
Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh bất động sản.
Mọi doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch …
Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất.
Khuyến khích và tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại tham gia vào các hoạt động của thị trường bất động sản.
4.4.3.6. Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản
Tổ chức cơ quan đăng ký bất động sản. Các giao dịch về bất động sản đều phải được đăng ký. Tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Tổ chức, thống nhất tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào một cơ quan.
Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo các thông tin đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
Thị trường bất động sản là một thị trường đặc thù, khác với những thị trường khác và hiện đang diễn biến khá phức tạp. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đai theo hướng tích cực và hiệu quả; tạo ra sự sôi động trong các lĩnh vực như hoạt động xây dựng; phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng; phát triển hệ thống giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng xã hội; thay đổi diện mạo đô thị theo hướng hiện đại và cải thiện điều kiện ở của người dân.
Từ kết quả nghiên cứu chúng ta có thể nhận thấy:
- Công tác xác định giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đã bám sát những quy định của Chính phủ
- Mức chênh lệnh giữa giá quy định của nhà nước và giá thị trường là không lớn;
- Giá bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố:
+ Vị trí của bất động sản quyết định giá của bất động sản đó cao hay thấp;
+ Khi có đầu tư cơ sở hạ tầng thì giá bất động sản tại các vị trí của tuyến đường được tăng lên;
+ Yếu tố chính trị pháp lý có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản đều được naamg lên;
+ Yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
+ Thu nhập, đời sống của người dân ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, khi thu nhập bình quân tăng lên nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên;
+ Giá vật liệu xây dựng cao hay cũng góp phần làm cho giá bất động sản đó cao hay thấp.
5.2. Kiến nghị
Để thị trường bất động sản phát triển, thiết nghĩ Nhà nước cần khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thị trường thế chấp, tạo sự phát triển hài hòa ba phần của thị trường bất động sản.
Đối với thị trường cho thuê: đây là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường mua bán và chuyển dịch. Giá cho thuê gắn liền với giá mua bán chuyển dịch. Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào và được hướng ưu đãi trong các chính sách tài chính, tín dụng. Do đó đề nghị Chính phủ nghiên cứu ban hành chính sách thuế ưu đãi có thời hạn như giảm thuế VAT, thuế thu nhập, thuế chuyển mục đích sử dụng, giá thuê đất… để khuyến khích các doanh nghiệp và cá nhân đầu tư các công trình kiến trúc cho thuê. Phân cấp cho chính quyền địa phương quyền tự chủ trong việc định giá thuê đất tùy theo lĩnh vực khuyến khích đầu tư cho thuê. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đối với các ngân hàng thương mại, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên có chính sách rõ ràng về khuyến khích các ngân hàng tài trợ cho các dự án xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác cho thuê. Các chính sách tài chính và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư vào thị trường cho thuê và nhờ đó thị trường sẽ kéo giá thuê tiếp cận với mặt bằng chung của nền kinh tế; hướng các nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê.
Đối với thị trường thế chấp: Đây là thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” bất động sản sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Để phát triển thị trường này, đề nghị Chính phủ trước hết cho rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi bất động sản, mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Mặc dù vấn đề này đã được chế định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, nhưng trên thực tế những thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá… đều rất phức tạp đối với cả người thế chấp lẫn người nhận thế chấp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Báo cáo quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên thời kỳ 2000-2010.
2. Nguyễn Đình Bồng (2008), Giáo trình Thị trường bất động sản, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
3. Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng
4. Lê Văn Cư (2006), Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, Tạp chí Xây dựng 2/2006
5. Nguyễn Vũ Kiên (2005),Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh".
6. Trần Du Lịch, Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, Thời báo
Tài chính Việt Nam số 32 ngày 15/3/2006
7. Luật dân sự 2005 8. Luật đất đai 2003 9. Luật Xây dựng 2003
10. Luật Kinh doanh bất động sản 11. 2006Luật Nhà ở 2005
12. Trần Thị Ngọc (2007), Thiết kế cơ sở dữ liệu bất động sản phục vụ
quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại khu vực đô thị.
13. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2005 14. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2006 15. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2007 16. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2008 17. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2009
18. UBND tỉnh Thái Nguyên (2004), Đề án nâng cấp đô thị loại 1. 19. UBND tỉnh Thái Nguyên (2005), Quyết định số 3234/2004/QĐ-UB
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
20. UBND tỉnh Thái Nguyên (2006), Quyết định số 55/2006/QĐ-UB ngày 10 tháng 1 năm 2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
21. UBND tỉnh Thái Nguyên (2007), Quyết định số 2958/2006/QĐ-UB
ngày 27 tháng 12 năm 2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
22. UBND tỉnh Thái Nguyên (2008), Quyết định số 3033/2007/QĐ-UB
ngày 27 tháng 12 năm 2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
23. UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số 72/2008/QĐ-UB ngày 29 tháng 12 năm 2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Phê duyệt