Ảnh Hưởng Của Dự Án Mở Rộng Phía Tây Thành Phố Thái Nguyên Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Phường Thịnh Đán,Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên, Giai Đoạn 2012 – 2014 .

Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  NGUYỄN THÚY HẰNG Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN MỞ RỘNG PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2012 – 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015 Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  NGUYỄN THÚY HẰNG Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN MỞ RỘNG PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2012 – 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2011 - 2015 Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2015 LỜI CẢM ƠN Trên thực tế khơng có thành cơng mà khơng gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm giúp đỡ cấc thầy trường nói chung khoa Quản lý Tài nguyên nói riêng Với nhiệt tình giảng dạy thầy em trang bị kiến thức chuyên môn lối sống, tạo cho em hành trang vững sống sau Xuất phát từ lịng kính trọng lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên tồn thể q thầy giảng dạy, hướng dẫn em suốt trình học tập trường Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo Th.S Nông Thu Huyền tận tình, chu đáo hướng dẫn em thực khóa luận Qua đây, em xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực đề tài Do trình độ có hạn cố gắng song khóa luận tốt nghiệp em tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến bảo thầy giáo, ý kiến đóng góp bạn bè để khóa luận tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Thúy Hằng DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất địa bàn phường Thịnh Đán – thành phố Thái Nguyên năm 2014 42 Bảng 4.2: Giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán số tuyến đường giai đoạn 2012-2014 48 Bảng 4.3: Giá đất thực tế phường Thịnh Đán số tuyến đường giai đoạn 2012-2014 49 Bảng 4.4: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2012 .51 Bảng 4.5: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2013 .52 Bảng 4.6: So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán năm 2014 .53 Bảng 4.7: Trung bình chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá thực tế phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 54 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Đoạn đường từ cầu vượt Đán 31 Hình 3.2: Ngã Đán Núi Cốc 31 Hình 3.3: Ngã rẽ bệnh viện A cũ 32 Hình 3.4: Ngõ 365 32 Hình 3.5: Đường rẽ bệnh viện A cũ 32 Hình 3.6: Đoạn đường qua bệnh viện tâm thần .33 Hình 3.7: Ngõ 573 33 Hình 3.8: Ngõ rẽ vào chùa Đán .33 Hình 4.1: Vị trí địa lý phường Thịnh Đán 35 Hình 4.2: Biểu đồ cấu sử dụng đất năm 2014 phường Thịnh Đán 43 Hình 4.3: Khu dân cư số .46 Hình 4.4: Khu dân cư số .47 Hình 4.5: Bản đồ quy hoạch khu thị Thịnh An đường đô thị Đán - Núi Cốc 47 DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất CP Chính phủ HĐND Hội đồng nhân dân HTX Hợp tác xã KT-XH Kinh tế - xã hội NĐ Nghị định 10 NQ Nghị 11 QĐ Quyết định 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 THCS Trung học sở 14 TP Thành phố 15 TT Thông tư 16 TTLT Thông tư liên tịch 17 UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2.Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu 1.3 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất .4 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Đặc trưng giá đất .5 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2 Cơ sở pháp lí 15 2.3 Khái quát thị trường bất động sản giới Việt Nam 16 2.3.1 Thị trường bất động sản giới 16 2.3.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 19 PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đối tượng nghiên cứu 30 3.2 Phạm vi nghiên cứu .30 3.3 Thời gian nghiên cứu 30 3.4 Nội dung nghiên cứu .30 3.5 Phương pháp nghiên cứu .30 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu 30 3.5.2 Phương pháp chọn điểm điều tra 31 3.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích 34 3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu .34 3.5.5 .PH ẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .35 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thịnh Đán năm 201435 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.5.6 4.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 38 3.5.7 4.1 Tình hình sử dụng đất địa bàn phường Thịnh Đán năm 2014 42 3.5.8 4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ảnh hưởng 3.5.9 đến sử dụng đất .43 4.2 Khái quát dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên 44 4.3 Đánh giá ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 .47 4.3.1 Giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán giai đoạn 20122014 47 4.3.2.Giá đất thị trường phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 49 4.3.3 So sánh giá đất thị trường với giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 .51 4.3.4 Đánh giá chung ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 55 4.4 Đề xuất giải pháp 56 3.5.10 .PH ẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58 5.1 Kết luận 58 5.2 Đề nghị 59 3.5.11 .TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 3.5.12 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài ngun nước ngầm khống sản lòng đất), theo chiều nằm ngang mặt đất (là kết hợp thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật thành phần khác) giữ vai trị quan trọng có ý nghĩa to lớn hoạt động sản xuất sống xã hội loài người Đất đai điều kiện vật chất mà sản xuất sinh hoạt cần tới Đất đai khởi điểm tiếp xúc sử dụng tự nhiên sau nhân loại xuất Trong q trình phát triển xã hội lồi người, hình thành phát triển văn minh vật chất văn minh tinh thần, tất kỹ thuật vật chất văn hóa khoa học xây dựng tảng sử dụng đất đai Đất đai coi tài sản đặc biệt thân khơng lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai lại có khả sinh lợi q trình sử dụng, biết sử dụng sử dụng cách hợp lí giá trị đất (đã khai thác sử dụng) không mà cịn có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt tính hàng hóa đặc biệt nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Do tính phức tạp thị trường nên giá đất chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố khác Tỉnh Thái Nguyên, trung tâm trị, kinh tế khu Việt Bắc nói riêng, vùng trung du miền núi Đơng Bắc nói chung, cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội vùng trung du miền núi với vùng đồng Bắc Bộ.Trong giai đoạn Thái Nguyên có chủ trương phát triển đô thị để thành phố xứng tầm trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục y tế Dự án trọng điểm Khu đô thị phía Tây thành phố, phê duyệt quy hoạch phân khu từ tháng năm 2010 Thịnh Đán phường, xã thuộc khu vực phía Tây thành phố, có diện tích khoảng 6,16 km2 Khi dự án phê duyệt, bắt đầu thực quy hoạch có ảnh hưởng đến giá đất khu vực phía Tây thành phố phần đến giá đất khu vực phường Thịnh Đán Để đánh giá ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014” 1.2.Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích Nghiên cứu ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 Từ đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung cơng tác định giá đất nói riêng cho phường Thịnh Đán thời gian tới 1.2.2 Yêu cầu - Thống kê, thu thập số liệu có liên quan đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 - Các số liệu phải xác, khách quan đồng thời phải phản ánh ảnh hưởng dự án đến giá đất địa bàn giai đoạn - Các giải pháp, đề xuất phải có tính thực tiễn, khả áp dụng cao phù hợp với khu vực giai đoạn tới 1.3 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài - Ý nghĩa khoa học: Sử dụng kiến thức học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức ngành học cho thân Kết nghiên cứu đề tài làm rõ ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố đến giá đất phường Thịnh Đán, giúp hoàn thiện sở lý luận định giá đất - Ý nghĩa thực tiễn: Xác định yếu tố ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố đến giá đất phường Thịnh Đán Làm cở sở cho quyền địa phương tổ chức, cá nhân thực giao dịch đất đai địa bàn Là tài liệu tham khảo cho đề tài nghiên cứu khác đề tài tương tự khu vực khác PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Do đất đai mà nói, giá đất đai phản ánht tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, có nghĩa tư hóa địa tơ Hầu hết nước có kinh tế trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa chuyển ngượng quyền sở hữu đất, tổng hòa giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Cho nên hàm ý giá đất đai nước ta không giống quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, giá phải trả để có quyền sử dụng đất nhiều năm, mà giá quyền sở hữu đất đai; thứ hai là, thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung 20 năm, thời gian sử dụng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn tương tự quyền sở hữu Đất đai coi nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng đất nước Chính vậy, Nhà nước ngày trọng khai thác nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu nguồn tài sản Điều Luật đất đai 2003 khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất.[3] Và với Luật đất đai sửa đổi 2013 điều khoản 19 giá đất định nghĩa ngắn gọn hơn: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất.[4] Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng; góp vốn quyền sử dụng đất biểu tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận chuyển nhận (mua) tự thỏa thuận với thời điểm xác định gọi giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng mảnh đất phù hợp với khả người bán quyền sử dụng đất thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất phản ánh chất giao dịch dân đất đai tôn trọng tự thỏa thuận ý chí bên, tính giá trị thực đất đai khắc phục áp đặt giá đất Nhà nước phù hợp với iệc sử dụng đất đai điều kiện kinh tế thị trường 2.1.2 Đặc trưng giá đất Đất đai loại hàng hóa đặc biệt khác với loại hàng hóa khác Vì giá đất có đặc trưng khác với giá loại hàng hóa thơng thường khác Sự khác thể số đặc trưng sau: - Không giống sở giá cả: Nguồn gốc giá giá trị thân hàng hóa đất đai khơng có tính di động, chuyển dịch khơng phải thân đất đai mà thu lợi vàquyền lợi đất Cho nên giá đất đai giá mua bán quyền lợi ích đất đai Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh hiệu so với giá hàng hóa thơng thường thị trường đất đai khơng hồn thiện Giá đất khơng hồn tồn bị yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp cịn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối Người mua đất chấp nhận giá cao họ cho mảnh đất thích hợp với họ để định cư Ngồi giá đất bị chi phí phối mục đích hiệu kinh tế trongviệc sử dụng đất đó, chi phối thường phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất.[5] - Không giống thời gian hình thành: Các hàng hóa thơng thường có thị trường tương đối hồn chỉnh, tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá hàng hóa hình thành dễ dàng thời gian ngắn; đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hồn chỉnh, thời gian hình thành giá dài, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với nhau, định giá đất cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phần tích cụ thể Như giá đất hình thành trình lâu dài, đồng thời biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sở hạ tầng đặc biệt lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để trì sống cho người góp phần tạo môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đới với xã hơik sử dụng đất làm tư liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp [5] - Không phải biểu tiền tệ giá trị đất đai: Đối với hàng hóa thơng thường lao động làm giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, khơng có giá cả, khơng có giá thành sản xuất, mà giá đất đai phản ánh giá trị tài nguyên tài sản Như giá đất khơng phản ánh giá thành sản xuất mà phản ánh khả sinh lợi đất hiệu vốn đầu tư Tuy nhiên, khai phá đất đai có giá thành sản phẩm, chi phí đủ điều kiện để trở thành phận giá đất có hiệu thực tế Định giá đất phải thông qua tiêu tổng hợp khả sinh lợi vốn đầu tư điều phức tạp Do khơng thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có đất (hiểu theo nghĩa rộng) Trong thực tế khai phá đất đai có giá thành, nên giá đất đai cần thực Nhưng phần giá khai phá chủ yếu tập trung vào đất đai vvà thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất phụ gia giá đất.[5] - Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định: Trong thị trường thơng thường, giá hàng hóa chịu ảnh hưởng thân đôi bên cung cầu Nhưng thị trường đất đai cung đất tự nhiên cung cấp, đất đai mà người sử dụng hạn chế, làm cho tính co dãn cung cấp kinh tế nhỏ, nhu cầu đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại lớn, mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Về tổng quan lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu cung có hạn cầu luôn tăng sức ép gia tăng dân số Do giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội khả cung đất đai thay đổi có giới hạn.[5] - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định vị trí, nên thị trường có tính khu vực, giá thị trường đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.Ngồi ra, thành phố, tính cá biệt vị trí đất ảnh hưởng khác đến giá đất Do giá đất khó tiêu chuẩn hóa, mảnh đất khác nhau, loại đất khác có giá khác Như giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực tính cá biệt giá đất lớn nhiều so với giá hàng hóa thơng thường phụ thuộc vào phát triển kinh tế gia tăng dân số Ngồi vị trí có tính cá biệt, từ khó tiêu chuẩn hóa thể hóa việc định giá đất.[5] - Giá đất không giống tượng khấu hao: Hàng hóa thơng thường có tượng khấu hao, có nghĩa thời gian sử dụng lâu giá trị giảm, sử dụng đất khơng có tượng khấu hao, mà cịn có tượng tăng giá trị, nên giá thường tăng lên tự nhiêntheo phát triển kinh tế, xã hội Nhưng thị trường đất đai nước ta mảnh đất có thời hạn sử dụng quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ngày giảm giá quyền sử dụng đất ban đầu ngày tiêu hao, quyền sử dụng đất hạ xuống.[5] - Giá đất có xu tăng cao rõ ràng: Giá đất có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường Chủ yếu nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên tính khan đất đai (diện tích đất tự nhiên quốc gia giới có hạn) nên tính co dãn cung cấp nhỏ; mà đồng thời phát triển kinh tế, xã hội nhân tăng lên không ngừng nên yêu cầu đất đai đất tiếp tục tăng theo, giá đất ngày lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, cấu tạo hữu tư toàn xã hội nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu giảm lợi nhuận từ làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.[5] 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.3.1 Nhân tố nhân Trạng thái nhân nhân tố chủ yếu kinh tế, xã hội, ảnh hưởng nhân tố nhân đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân cấu thành nhân gia đình - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân tăng cao nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên - Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Nhân tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất nhà Khu nhà cho nhân có tố chất cao thường xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, tâm lý tạo ấn tượng tốt đẹp cho người, gián tiếp làm tăng nhu cầu loại nên thúc đy giá đất tăng lên - Cấu thành nhân gia đình: Do thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống ảnh hưởng thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần bị thay gia đình nhỏ lấy đơi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm tăng nhu cầu nhà cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ, nhà cho thuê tăng lên, từ giá đất dùng để xây nhà tăng lên xu tăng giá ngày rõ ràng 2.1.3.2 Nhân tố xã hội Xã hội phát triển ổn định ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu trạng thái ổn định trị, an ninh xã hội, đầu vào nhà đất thị hóa - Trạng thái ổn định trị: Tình trạng ổn định trị tình trạng ổn định cục diện trị nước Cục diện trị ổn định, đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhuận, lịng tin nhà đầu tư kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất rớt xuống - An ninh xã hội: Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất rõ dễ thấy Bất luận khu nhà hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt người thấy an tồn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ mà nói, mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện trị - Đầu nhà đất: Đầu nhà đất hành vi nhà đầu hy vọng lợi dụng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhuận Nhân tố có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua mà đợi giá lên cao, đất cung nhiều cầu, người đầu bán tháo làm cho đất rớt giá - Tiến trình thị hóa: Một kết phát triển cơng nghiệp hóa thúc đẩy thị hóa Những khu vực có trình độ cơng nghiệphóa thị hóa cao, mà tổng diện tích đất nói chung khơng đổi, ảnh hưởng tiến trình thị hóa giá đất biểu hai mặt sau đây: Một khu vực thành phố có mật độ nhân đơng đúc thí giá đất cao; Hai tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình thị hóa có tốc độ nhanh, mức độ tốc độ tăng giá đất cao đất khu vực thông thường 2.1.3.3 Nhân tố kinh tế Sự diễn biến tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng quốc tế dân sinh ảnh hưởng đến địa vị quốc tế quốc gia Trong q trình Chính phủ tích cực theo đuổi tăng trưởng kinh tế ổn định kinh tế, tất vật tư dân dụng thông qua ảnh hưởng sách kinh tế mà đến ổn định - Tình trạng phát triển kinh tế: Một chi tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ phát triển kinh tế nước, khu vực biến động yêu cầu đất, thấy xu biến động nhu cầu đất đai thống với xu chu kỳ kinh tế - Mức dộ dự trữ đầu tư: Mức độ dự trữ đầu tư: Mức độ dự trữ mức độ đầu tư tương quan thuận với nhau, nghĩa dự trữ tăng trưởng đầu tư tăng tương ứng Đây nguyên lý “tính thống dự trữ đầu tư” kinh tế học Như vậy, phân tích ảnh hưởng mức độ dự trữ đầu tư giá đất, khái quát phân tích ảnh hưởng mức độ dự trữ mức giá đất - Tình trạng chi thu tài tiền tệ: Tình trạng tài tiền tệ phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt biểu bề ngồi tình trạng tài tiền tệ, đây, chủ yếu phân tích ảnh hưởng lượng cung cấp tiền mặt thị trường đấtđai, lượng cung cấp tiền mặt biểu bề ngồi tình trạng tài tiền tệ, đây, chủ yếu phân tích ảnh hưởng lượng cung cấp tiền mặt thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, biểu thị gia tăng vốn lưu động thị trường, tức tiền nhàn rỗi xã hội tăng Vốn lưu thông thừa dẫn đến q nhiều tiền mặt, tranh mua số hàng hóa, đặc biệt mua nhà đất bảo tồn giá trị, nên tạo thành nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng - Biến động vật giá: Sự biến động vật giá ảnh hưởng thiết thân đến người Tài sản nhà đất thời kỳ vật giá biến động thể tính bảo đảm giá trị, biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng thị trường nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá cao giá đất cao, chúng chung xu “nước lên thuyền lên” Điều cần nói là: giá nhà đất tăng vọt phát sinh khu vực thành thị, khu vực nơng thơn chịu ảnh hưởng tương đối ít, chí có nơi nhân bỏ ngồi cách nghiệm trọng giá đất cịn xuống thấp - Mức lãi suất: Một đặc điểm chủ yếu giao dịch tài sản nhà đất hạn ngạch lưu thông lớn, việc đầu tư mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn sử dụng Do thu nhập nhà đầu tư thơng thường khơng thể có khả chi trả khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng đem tài sản nhà đất chấp để có khoản vay Do nhà đầu tư học nhân viên định giá đất đai phải luôn nắm tình hình vốn đầu tư cấu tiền tệ hành, sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt nắm tính hình biến động mức lãi suất Những nhân tố chung nói thường tầm vĩ mơ phát sinh ảnh hưởng có tính toàn cục mức giá đất toàn khu vực, ảnh hưởng nhân tố phát sinh khác địa phương quốc gia mức giá đất Còn khác giá đất khu vực địa phương, đất, lại chịu ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố biệt Do cần phân tích thêm bước ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt 2.1.3.4 Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nơi có đất, đặc tính địa phương liên kết nhân tố tạo có ảnh hưởng định đến mức giá đất đai địa phương - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân, bao gồm mức độ ảnh hưởng loại trung tâm khu vực khác thành phố loại đất - Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thơng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thơng thơng địa phương, độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng mật độ lưới giao thông - Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn thiết bị hạ tầng thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, nước sưởi ấm nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngồi cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng cự li - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi trường nhân văn môi trường tự nhiên, bao gồm: điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ nhiễm tiếng ồn điều kiện mơi trường nhân văn loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức thu nhập khu vực - Hạn chế quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực Mức độ ảnh hưởng tới giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất phân khu chức tính chất sử dụng đất chức khác thị Ví dụ khu nhà đặc biệt trọng hồn mỹ mơi trường; khu thương nghiệp đặc biệt trọng đến mơi trường kinh doanh tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp đặc biệt trọng đến giao thơng vận tải điều kiện cung ứng nước điện 2.1.3.5 Nhân tố quốc tế Sự phát triển hoàn thiện thị trường nhà đất tách rời ảnh hưởng toàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng tình hình trị, kinh tế giới tới giá đất phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, trị nước - Tình hình kinh tế giới: Sự phát triển kinh tế quốc gia ngồi việc khơng thể lập tách rời với phát triển kinh tế giới ra, nói chung nhiều có quan hệ với phát triển kinh tế quốc gia khác Thị trường thé giới mở rộng mối quan hệ trở nên mật thiết Cho nên, thịnh suy kinh tế quốc gia liên quan đến phát triển hay suy thối kinh tế giới, tình trạng thị trường, đất đai khơng có ngoại lệ - Nhân tố trị quốc tế: Mối quan hệ trị quốc gia thường tổng hợp quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp quốc gia với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn có lợi cho nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại quốc gia đối lập thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại lưu thông tiền tệ Đặc biệt xảy xung đột quân tình trạng ngày nghiêm trọng, kết nhu cầu đất xuống thấp nên giá đất rớt theo 2.1.3.6 Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất - Diện tích: Cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn hay nhỏ không dễ dàng q trình sử dụng khả tài người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiến đất hẹp ảnh hưởng đến trưng bày thu lợi người sử dụng đất với mục đích kinh doanh, thương mại đất ảnh hưởng đến giá đất - Chiều sâu: Trong trường hợp đất nông sâu so với mặt đường không thuận lợi cho người sử dụng đất với mục đích sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất đất - Hình dáng: Hình dáng đất đẹp vng chữ nhật, cịn dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc khơng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để nên ảnh hưởng đến giá đất - Độ dốc: Q lớn khó phát triển giá thành phát triển cao nên ảnh hưởng đến giá đất - Điều kiện sở hạ tầng: liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet - Hạn chế quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị xem nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xât dựng, loại hình sử dụng đất - Vị trí đất: Thửa đất nằm địa điểm cụ thể khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố ảnh hưởng lớn đến giá đất - Thời hạn sử dụng: Nhân tố định thời gian sử dụng thu lợi từ đất nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.[2] 2.2 Cơ sở pháp lí Các văn pháp quy, khung giá đất Chính phủ UBND tỉnh Thái Nguyên từ năm 2012 đến năm 2014 Các thông tin thu liên quan đến việc định giá đất, quản lý đất đai thực áp dụng loại giá đất vào thực tế Cụ thể là: - Luật đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính Phủ Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính Phủ Quy định bổ sung việc quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường đất, hỗ trợ tái định cư - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ- CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 Bộ Tài Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng năm 2014 Quy định giá đất - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương - Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Quy định việc điều tra, đánh giá đất đai - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất - Quyết định số 729/2012/QĐ-UBND phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu thị phía Tây Thành phố Thái Nguyên - Quyết định số 1536/QĐ-TTg năm 2014 việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2035 - Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Phê duyệt giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Phê duyệt giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 - Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Phê duyệt giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 2.3 Khái quát thị trường bất động sản giới Việt Nam 2.3.1 Thị trường bất động sản giới Trên giới nước tư phát triển chế độ sở hữu tư nhân ruộng đất xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai mang tính độc quyền cao tạo sở kinh tế, trị cho vận hành kinh tế lũng đoạn, quốc gia thường áp dụng luật thuế đới với việc mua bán ruộng đất khơng áp đặt giới hạn hành thị trường đất đai Tại có trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta Ở nước phát triển, giai đoạn tăng trưởng nhanh thu hút đầu tư nước ngồi thường có sốt tăng giá đất vùng kinhtế phát triển khu thị Khi sốt đất có nguy ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế thu hút đầu tư nước ngồi Chính phủ áp dụng hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.[2] Cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 kỷ XX, làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản Nhật Bản, Mỹ, Anh năm 90 sau Chính phủ Nhật phải khống chế mức tăng giá nhà đất Tokyo Cùng với tình trạng suy thối kinh tế vào năm 1992 - 1993 giá nhà đất nhiều quốc gia phát triển giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm tới 40% làm ngân hàng Nhật bị kẹt vốn vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 làm cho khối lượng giao dịch nhà đất Paris giảm 11,5% Trong năm 1991 nửa đầu năm 1992, văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất trì trệ thị trường nói chung Kết Chính phủ Pháp ban hành đạo luật nhằm giúp người mua giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua chỗ mới.[2] Các quốc gia phát triển rút kinh nghiệm nước trước, thi hành sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ quy mô tích tụ đất đai, quy luật tất yếu sở hữu tư nhân đất đai kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đề sách hạn điền, nhiều nước cịn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.[2] Ở Anbani, đất nông nghiệp coi thuộc sở hữu gia đình nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, năm 1995 việc bán đất bị coi bất hợp pháp, thực tế chưa có thủ tục hợp pháp để bán đất nông nghiệp Những người nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không sử dụng vịng năm đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất Ở Rumani, số mảnh đất bị qui định khơng bán vịng 10 năm mốt số mảnh đất khác bị quy định không bán vĩnh viễn, số trường hợp cụ thể, Nhà nước bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho Ở Bungari, doanh nghiệp không quyền chuyển nhượng mảnh đất nhận từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền nông dân đất nông nghiệp đơn hưởng hoa lợi từ mảnh đất Một số nước SNG sửa đổi luật pháp phép người nông dân quyền chuyển nhượng đất với số điều kiện cụ thể Trong điều kiện kinh tế giới chuyển theo hướng dân chủ cơng bằng, sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mơ tích tụ đất nước phát triển đáng phân tích tham khảo q trình hình thành quản lý thị trường đất đai Việt Nam Tính độc quyền sở hữu đất giá đất Chủ nghĩa Tư bị giới hạn khả phân chia lại giới qua chiến tranh đế quốc Hiện khơng cịn khả phân chia lại thị trường chiến tranh, trình độ tích tụ tư đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư thúc ép mở cửa thị trường đất đai tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng thị trường hàng hóa Biện pháp nâng cao hiệu sử dụng đất áp dụng nhiều cho thuê đất đai để phát triển Ngay thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất Nam Tư Ba Lan luật pháp cho phép tư nhân thuê ruộng Ở nước Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari sở kinh doanh tư nhân, cá thể thuê ruộng đất giúp cho nông nghiệp nước phát triển động Một đặc điểm quan trọng thị trường nhà đất giới thị trường vượt ngồi khn khổ quốc gia, thu hút đầu tư cácnhà tư nước Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn Nhật Bản, Đài Loan nước đầu lĩnh vực kinh doanh BĐS nước ngoài.[5] 2.3.2 Thị trường bất động sản Việt Nam Việt Nam vừa nước phát triển vừa nước có kinh tế chuyển đổi (từ bao cấp sang thị trường) Các nước có kinh tế chuyển đổi thường gặp phức tạp đáng kể phát triển thị trường bất động sản khác biết lý luận trị kinh tế học Thứ nhất, từ khơng có thị trường đất đai chuyển sang chấp nhận thị trường đất đai, điều giúp cho thị trường bất động sản hình thành gây nên tăng trưởng nóng gắn với sốt giá Thứ hai, giá đất từ "0" chuyển sang giá đất phù hợp thị trường tạo nên sốt giá đất mang tính quy luật; nữa, thị trường ln có quán tính làm sốt giá vượt mức tự điều chỉnh nhờ quan hệ cung cầu Thứ ba, áp dụng chế thị trường nên quản lý thường thiếu chun nghiệp, thường khơng kiểm sốt đầu vượt giới hạn Tất đặc điểm tạo nên sốt giá đất đai, bất động sản mạnh, tạo giá nhà đất cao tới mức vô lý Ở Việt Nam, tới trải qua sốt giá nhà đất: Cơn sốt giá lần thứ nhất: xảy giai đoạn 1990-1992, nhà đất đô thị tăng lên tới 10 lần sốt bị Luật Đất đai 1993 cắt ngang tâm lý nghe ngóng giới đầu nhà đất Sau sốt giá, mức giá giữ nguyên, có thị trường giảm giao dịch Cơn sốt giá lần thứ hai: xảy giai đoạn 2000-2002, nhà đất đô thị tăng tới 10 lần sốt bị Luật Đất đai 2003 cắt ngang, tâm lý nghe ngóng tương tự Sau sốt giá không xảy giảm giá, có giao dịch bị giảm Cơn sốt giá lần thứ ba xảy giai đoạn 2007-2008, nhà đất đô thị tăng lên khoảng 2-3 lần sốt bị sách kiềm chế lạm phát Chính phủ cắt ngang (chính sách kiềm chế lạm phát bao gồm sách tài khóa giảm đầu tư cơng, giảm chi tiêu cơng sách tiền tệ tăng lãi suất ngân hàng để hút tiền vào ngân hàng thương mại để giảm cung tiền thị trường) Sau sốt giá thị trường rơi vào giảm giá mạnh không bị phá giá gây khủng hoảng tài Hai lần sốt giá 1990-1992 2000-2002 lý chuyển đổi chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường Sau sốt giá, thị trường bị đóng băng giao dịch, không rơi vào giảm giá Lần sốt giá thứ ba khơng thuộc quy luật hệ q trình chuyển đổi chế kinh tế mà mối tương tác thị trường chứng khoán thị trường bất động sản (đều thị trường vốn) Khi thị trường chứng khốn bị suy giảm vào cuối 2006 luồng đầu tư phải chuyển sang thị trường bất động sản Khi thị trường bất động sản tiếp tục sốt lúc "bong bóng bất động sản" tích lại q mức buộc phải rạn vỡ Sốt giá bất động sản lý gây lạm phát, để chống lại lạm phát thị trường bất động sản phải chịu ảnh hưởng trực tiếp quan hệ nhân - Sau lần sốt giá thứ ba, bất động sản nhà đất bị xuống giá phù hợp với quy luật "bong bóng bất động sản" bị rạn vỡ Ở Việt Nam, bất động sản giảm giá không bị phá giá cấu trúc nợ đầu tư bất động sản không dựa chủ yếu vào chế chấp bất động sản để vay tiền từ ngân hàng thương mại Trong kho bất động sản tồn đọng, phần lớn kinh phí đầu tư từ tiền góp vốn để "mua nhà giấy" Các nhà đầu tư chịu áp lực nhỏ trả nợ ngân hàng nên không buộc nhà đầu tư phải phá giá để trả nợ Quy luật sốt giá nhà đất chuyển đổi chế kinh tế không xảy Việt Nam, mà xảy hầu có kinh tế chuyển đổi (các nước xã hội chủ nghĩa cũ) Tình trạng tương tự xảy Nga, Trung Hoa số nước xã hội chủ nghĩa cũ Đông Âu, đặc biệt thành phốlớn Mạc Tư Khoa, Thượng Hải, Bắc Kinh… Có thể coi quy luật thị trường bất động sản nước có kinh tế chuyển đổi.[11] Sau giai đoạn phát triển nóng 2005-2010, thị trường bất động sản trải qua nhiều khó khăn, đặc biệt năm 20112012 Cụ thể, giá bất động sản giảm, chí, có thời điểm giá nhà giảm tới 30-50%; giao dịch đóng băng hầu hết phân khúc; tồn kho bất động sản thời điểm năm 2012 lên tới 100.000 tỷ đồng Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu phục hồi trở lại, giao dịch tăng trưởng liên tục Thêm vào đó, nhiều dự án khởi động lại, lễ khởi công, lễ bàn giao dự án diễn nhiều hơn, chủ yếu giao dịch phân khúc hộ vừa nhỏ Phân khúc bất động sản cao cấp có chuyển tích cực, khoản cải thiện Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý Nhà Thị trường bất động sản (Bộ xây dựng), tăng trưởng thị trường bất động sản thể rõ nét 10 tháng đầu năm 2014, qua mặt sau: (1) Từ đầu năm 2014 đến nay, giá nhà tương đối ổn định: So với thời điểm cuối năm 2013, giá nhà không giảm tiếp; số dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, tiến độ triển khai chậm, có giảm khơng nhiều; ngược lại, số dự án gần trung tâm, vị trí thuận lợi, có tiến độ tốt, chuẩn bị hồn thành, giá chào bán có xu hướng tăng nhẹ (2) Lượng giao dịch thành công 10 tháng, đạt mức tăng trưởng so với kỳ năm trước: Tại Hà Nội, tháng 10 có khoảng 1.250 giao dịch thành công, tăng 12% so với tháng trước; lũy kế 10 tháng đầu năm 2014 có khoảng 8.550 giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với kỳ 2013 Tại Tp HCM, tháng 10 có khoảng 1.100 giao dịch thành công, tăng 10% so với tháng trước, lũy kế 10 tháng đầu năm 2014 có khoảng 7.550 giao dịch thành công, tăng 30% so với kỳ năm 2013 Con số chưa kể giao dịch dân (3) Tồn kho bất động sản tiếp tục giảm: Tính đến 20/10/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 80.571 tỷ đồng (so với Quý I/2013 giảm 47.977 tỷ đồng, giảm 37,32%); so với tháng 12/2013 giảm 13.887 tỷ đồng (giảm 14,70%); so với thời điểm 20/9/2014 giảm 1.201 tỷ đồng (4) Mặc dù tốc độ cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà chậm tháng đầu triển khai, tháng gần tốc độ giải ngân nhanh hơn: Việc triển khai thực gói tín dụng hỗ trợ nhà có quy mơ khơng lớn có tác động tích cực đến tình hình thị trường bất động sản thời gian qua Theo báo cáo ngân hàng thương mại giao thực gói tín dụng hỗ trợ nhà đến 15/10/2014, tổng số vốn cam kết cho vay 7.944 tỷ đồng (đạt 26,5% tổng nguồn vốn), tổng dư nợ giải ngân 3.583 tỷ đồng (5) Tốc độ phát triển nhà bám sát tiêu hàng năm đề Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 Từ năm 2011-2013, diện tích sàn nhà đạt bình quân 81 triệu m 2/năm, riêng năm 2014 dự kiến đạt khoảng 91 triệu m2 [11] 2.3.2.1 Thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội Từ năm 2003, sau Luật Đất đai thức ban hành, thị trường bất động sản Hà Nội trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác Cho đến trước khủng hoảng tài tồn cầu 2008 - 2009, thị trường thuộc loại sơi động nhất, tính theo tiêu chuẩn kinh tế thị trường nổi.[13] Trong năm gần Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết có quy hoạch khu đô thị đại bàn thành phố Công tác quy hoạch thực trước bước, đất đai quy hoạch tạo điều kiện cho dự án phát triển sở hạ tầng đô thị làm thay đổi diện mạo thành phố theo hướng đại đồng thời góp phần việc cung cấp nhà cho cư dân đô thị Một thực tế thấy thời gian qua thị trường đất đai thị trường bất động sản Hà Nội phát triển mạnh mẽ vượt bậc so với năm trước ngun nhân có nhiều thấy vài ngun nhân sơi động thị trường chứng khốn thời gian qua làm cho nhiều nhà đầu tư lãi lớn thị trường chứng khoán chuyển sang đầu tư bất động sản, đầu tư vào thị trường nhà đất thị trường coi an toàn nhiều Hay kiện Việt Nam thức thành viên tổ chức thương mại giới WTO khiến nhiều nhà đầu tư nước thực nhiều dự án đầu tư lĩnh vực khách sạn, trung tâm thương mại, khu đô thị cao cấp làm cho thị trường bất động sản vốn sôi động ngày sơi động Và bên cạnh hệ thống văn pháp luật đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản có tác động mạnh đến định hướng tính chất hoạt động thị trường bất động sản Những quy định quản lý Nhà nước quan nhà nước đẩy mạnh hoạt động thị trường bất động sản, đồng thời đưa thị trường vào quỹ đạo để kiểm sốt Bên cạnh khung giá đất phủ quy định thành phố Hà Nội có bảng khung giá đất khu vực nhằm góp phần vào việc xác định giá đất khu vực thị trường Bảng khung giá đất hàng năm thường xuyên có thay đổi, bổ sung nhằm xây dựng bảng khung giá đất hoàn thiện sát với giá đất thị trường, góp phần giảm thất thu ngân sách khoản liên quan đến đất đai 2.3.2.2 Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Tình hình kinh tế - xã hội năm 2012 có chuyển biến tích cực, hướng, giải pháp kiềm chế lạm phát ổn định kinh tế vĩ mô phát huy hiệu quả; nhiên, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm lắng, diễn với hầu hết phân khúc bất động sản, ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọngkhơng quay vịng được, tác động đến ngành khác xi măng, sắt thép, trang trí nội thất Đứng trước tình hình đó, năm 2012 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đạo Sở ngành lập đồn khảo sát tình hình thực dự án bất động sản, trực tiếp làm việc với Ủy ban nhân dân quận huyện, chủ đầu tư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản để khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện để hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà mua nhà trả góp, nhà thuê mua,… Tuy nhiên, đến năm 2013 thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh gặp nhiều khó khăn địi hỏi phải có giải pháp đồng bộ, mạnh mẽ hiệu để tháo gỡ bước, “làm ấm” phần thị trường, tiến tới lành mạnh hóa hoạt động phát triển bền vững năm tới Qua kết khảo sát bước đầu, nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hồn chỉnh khơng bán được, hàng tồn kho tăng (đa số hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 hộ có diện tích 60 – 90 m 2, chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 hộ có diện tích 90 m2, chiếm tỷ lệ 23,5%), không phù hợp với nhu cầu khả toán người dân, dẫn đến nợ xấu gia tăng Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước – chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, dư nợ cho vay bất động sản địa bàn thành phố khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% tổng dư nợ địa bàn; đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (cho vay mua nhà để ở, cho vay mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà cho người thu nhập thấp, nhà khu chế xuất – khu công nghiệp) 18.916 tỷ đồng Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản Trước tình hình trên, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận thức chương trình nhà chương trình chiến lược, trọng điểm quốcgia; vấn đề xử lý hàng tồn kho bất động sản nợ xấu bất động sản vấn đề lớn, có tầm ảnh hưởng quan trọng, tác động trực tiếp đến kinh tế đất nước Vận dụng chủ trương, sách Trung ương đề ra, Thành phố Hồ Chí Minh bước nghiên cứu để triển khai phù hợp với tình hình thực tế thành phố, đặc biệt nghiên cứu giải pháp mới, mang tính đột phá, hiệu quả; vừa để góp phần cải thiện tích cực tình hình thị trường bất động sản nay, vừa giải nhu cầu cấp bách nhà xã hội tái định cư phục vụ cho dự án cơng ích, trọng điểm thành phố Trên tinh thần đó, thành phố tập trung đạo Sở ngành thực giải pháp sau: Điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh cấu hộ cho phù hợp với nhu cầu khả toán thị trường: Đối với dự án nhà chung cư xây dựng xong chưa bán, chủ đầu tư phép lập phương án điều chỉnh lại diện tích hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường (giảm diện tích hộ) với điều kiện khơng tăng diện tích sàn duyệt Khi điều chỉnh phải đảm bảo quy hoạch quy định an toàn theo quy định Quy chuẩn xây dựng hành Đối với dự án phát triển nhà thương mại giải phóng mặt chưa triển khai cơng trình nhà xây dựng dở dang cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà xã hội phục vụ người nghèo, nhà cho công nhân, điều chỉnh cấu nhà dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường Trường hợp dự án nhà thương mại chuyển thành nhà xã hội cho phép chủ đầu tư hưởng sách ưu đãi theo quy định Đối với dự án nhà đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng 80% diện tích đất, phần diện tích đất cịn lại chưa bồi thường người dân đòi giá bồi thường cao, nhà đầu tư gặp khó khăn thỏa thuận vớingười sử dụng đất; Nhà nước thu hồi phần phần đất lại để giải phóng mặt theo quy định Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ Đẩy nhanh tiến độ lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) quận huyện địa bàn thành phố, đảm bảo hoàn thành trước ngày 30 tháng năm 2013 Đồng thời, thành phố đạo cho quan nghiên cứu ban hành quy chế quản lý đô thị cấp I để tạo điều kiện cấp phép xây dựng theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP trước ngày 01 tháng năm 2013 Đối với quyền lợi người dân khu vực dự án chưa triển khai đảm bảo (quyền sửa chữa, xây dựng nhà mới, cấp sổ đỏ, chấp, chuyển nhượng…) Tuy điều kiện ngân sách hạn chế thành phố cân đối vốn để mua lại quỹ nhà thương mại có diện tích phù hợp làm nhà xã hội, nhà tái định cư Đến nay, thành phố thuận chủ trương mua lại 500 nhà xã hội với giá trị khoảng 340 tỷ đồng mua 15.441 hộ chung cư, đất với giá trị 9.552 tỷ đồng để bố trí tái định cư cho dự án trọng điểm thành phố Để tạo điều kiện cho cán cơng chức mua nhà, thành phố có chủ trương cho vay tối đa 400 triệu đồng/ trường hợp, với lãi suất áp dụng 7,5%/năm, thời gian vay tối đa 15 năm Tính đến nay, cho 1.152 trường hợp vay với tổng số tiền giải ngân 347,8 tỷ đồng Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân mua nhà dự kiến kết thúc vào tháng năm 2013 Quan điểm thành phố tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo lộ trình “làm ấm” phần dựa vào đặc thù phân khúc thị trường, nhằm tạo tác động lan tỏa có tác động tích cực đến kinh tế, khơng thể làm “tan băng” thị trường bất động sản năm 2013 Theo Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản hồi phục chút nhìn tổng thể khó khăn Tính đến hết năm 2014, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 1.403 dự án phát triển nhà ở, số dự án ngưng triển khai đầu tư xây dựng chiếm gần 50% với 689 dự án.[14] Trong tổng thể tình hình thị trường bất động sản cịn đình đốn, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản gặp khó khăn việc bán hàng, tiêu thụ hàng hóa tồn kho, giải tốn khoản, nợ xấu tìm kiếm nguồn vốn cho dự án, đầu cho sản phẩm bất động sản, năm 2014, có nhiều dự án khởi cơng, xây dựng mà điển hình dự án khu thị Tân Cảng (43ha), dự án khu đô thị Sa La – Đại Quang Minh, dự án Masteri Thảo Điền, dự án chung cư vừa nhỏ Công ty Hưng Ngân, Công ty Phước Thành, dự án chung cư nhà xã hội Thảo Điền… Trong năm 2014, nhiều dự án nhà hoàn thành bàn giao cho khách hàng Trong đó, cịn có dự án nhà xã hội lớn quận (1.080 căn), Quận Tân Bình (116 căn) Cơng ty CP Đức Khải làm chủ đầu tư; dự án nhà xã hội cho công nhân thuê khu chế xuất Linh Trung (390 phòng phục vụ cho 2.400 người thuê) Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư Năm 2014, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục đà hồi phục với số lượng giao dịch gia tăng, phân khúc thị trường hộ quy mô vừa nhỏ có giá bán tỷ đồng/căn hộ phân khúc thị trường chủ đạo phát triển ổn định, bền vững nhiều năm qua Trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, dự án có vị trí tốt, nhiều tiện ích chủ đầu tư uy tín thị trường tiêu thụ tốt Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, khu thương mại có dấu hiệu hồi phục với giá cho thuê mức cạnh tranh (ở trung tâm quận có dự án cho thuê với mức khoảng từ 16 đến 17 USD/m2) Đặc biệt, việc hoàn thành tuyến đường vành đai Phạm Văn Đồng, đường cao tốc Cát Lái – Long Thành (giai đoạn 1) đưa vào sử dụng việc khẩn trương triển khai tuyến metro số Bến Thành – Suối Tiên, khởi công tuyến đường cao tốc Bến Lức – Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành, tuyến đường trục Khu đô thị Thủ Thiêm … tạo thêm động lực thúc đẩy hồi phục thị trường bất động sản thành phố Bên cạnh đó, việc phát triển khu đô thị khu dân cư lớn địa bàn tỉnh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hình thành thị vệ tinh xung quanh Thành phố Hồ Chí Minh tạo lực hút mới, có tác động tích cực theo chiều hướng giãn dân làm giảm áp lực tập trung dân cư TP Hồ Chí Minh Theo nhận định ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, có thành trên, trước hết nỗ lực vượt bậc cộng đồng doanh nghiệp sở chế, sách Chính phủ để xử lý nút thắt thị trường bất động sản hàng tồn kho, nợ xấu, sức mua yếu đặc biệt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng Bên cạnh đó, Quốc hội sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp theo hướng thơng thống, minh bạch, hội nhập Đồng thời, lãnh đạo TP Hồ Chí Minh quan tâm tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thị trường bất động sản với chương trình kết nối doanh nghiệp với ngân hàng hiệu Đồng thời xử lý nhu cầu chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội, dịch vụ, cấu hộ lớn thành hộ vừa nhỏ phù hợp với nhu cầu thị trường khả tài người mua nhà Mặc dù vậy, thị trường bất động sản hồi phục chút nhìn tổng thể khó khăn Do đó, phải có giải pháp hiệu để hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp người tiêu dùng 2.3.2.3 Thị trường bất động sản Thái Nguyên Kể từ trở thành đô thị loại I trực thuộc tỉnh 1/9/2010, TP Thái Nguyên- tỉnh Thái Nguyên "thăng hạng" mắt nhà đầu tư nước ngoài, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư nước, tạo bước ngoặt lớn cho Thái Nguyên, đem lại cho nơi diện mạo Q trình thị hóa TP Thái ngun diễn mạnh mẽ Tính từ năm 2000 đến nay, tỷ lệ thị hóa tăng 10%, từ 70,08% lên 80% Có 35 khu thị, khu dân cư đầu tư xây dựng Hệ thống giao thơng thị khơng ngừng mở rộng, có 600km đường nhựa hóa bê tơng hóa; 100% tuyến đường, phố đầu tư đèn chiếu sáng, xanh đô thị, cấp điện, thông tin liên lạc, kiên cố hóa hệ thống nước Phương tiện giao thông tăng nhanh số lượng, năm 2002 có 30 nghìn xe máy, nghìn ơtơ, đến hết năm 2013 có 100 nghìn xe máy gần 10 nghìn ơtơ đăng ký Dịch vụ thông tin, truyền thông không ngừng phát triển với hàng triệu thuê bao loại.[15] Không phát triển khu cơng nghiệp, TP Thái Ngun cịn tập trung hồn thiện quy hoạch khu thị, khu dân cư quy mô lớn, nhằm nâng tầm thị, góp phần thu hút thêm đầu tư, thúc đẩy kinh tế, rút gần khoảng cách phát triển Thái Nguyên với nhiều tỉnh thành trước; đồng thời biến vùng đất quanh năm cỏ mọc trở thành "vàng" Tuy vậy, Thái Nguyên giai đoạn 2012-2013 tỉnh khác hay nước giao dịch bất động sản bị đóng băng, giá BĐS khơng có xu hướng tăng Từ cuối năm 2013 đến thị trường ấm dần lên, tín hiệu tích cực hơn, giao dịch BĐS qua tháng tăng dần PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Giá đất địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 3.3 Thời gian nghiên cứu - Từ ngày 18/8 đến ngày 30/11 năm 2014 3.4 Nội dung nghiên cứu - Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thịnh Đán-thành phố Thái Nguyên - Khái quát dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên - Đánh giá ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 + Giá đất Nhà nước quy định phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 + Giá đất thị trường phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 - Đề xuất giải pháp 3.5 Phương pháp nghiên cứu 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu - Tải FULL (72 trang): https://bit.ly/3wyvAZt Dự phòng: fb.com/TaiHo123doc.net * Thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp - Thu thập tài liệu tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực phường Thịnh Đán, tài liệu có liên quan đến dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 UBND phường Thịnh Đán, tham khảo trang web như: www.thainguyencity.gov.vn , vi.wikipedia.org - Thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012-2014 UBND phường Thịnh Đán * Thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp - Tiến hành vấn, lấy ý kiến người dân khu vực nghiên cứu thông qua mẫu phiếu điều tra xây dựng sẵn với tổng số 35 phiếu (Phụ lục) 3.5.2 - Phương pháp chọn điểm điều tra Để đánh giá ảnh hưởng từ dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012 – 2014 tiến hành chọn số đường, ngõ phố đại diện cho loại đường, ngõ phố địa bàn phường sau: - Từ cầu vượt Đán đến ngã Đán Núi Cốc + 100m (đến đất chợ Đán) - Hình 3.1: Đoạn đường từ cầu vượt Đán Từ ngã Đán Núi Cốc + 100m đến ngã ba rẽ bệnh viện A cũ - Hình 3.2: Ngã Đán Núi Cốc - Tải FULL (72 trang): https://bit.ly/3wyvAZt Dự phòng: fb.com/TaiHo123doc.net - Từ ngã ba rẽ bệnh viện A cũ đến gặp đường Thịnh Đức - Hình 3.3: Ngã rẽ bệnh viện A cũ - Ngõ 365: Rẽ tổ dân phố 18 phường Thịnh Đán - Hình 3.4: Ngõ 365 - Rẽ vào bệnh viện A cũ - Từ đường Quang Trung đến hết bệnh viện tâm thần - Hình 3.5: Đường rẽ bệnh viện A cũ - 3594299 .. . Khái quát dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên - Đánh giá ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh ? ?án giai đoạn 2012- 2014 + Giá đất Nhà nước .. . mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên 44 4.3 Đánh giá ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh ? ?án giai đoạn 2012- 2014 .4 7 4.3 .1 Giá đất Nh? ?.. . Giá đất địa bàn phường Thịnh ? ?án, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2014 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Ảnh hưởng dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán