nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - ĐỖ SƠN TÙNG NGHIÊN CỨU CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TƯƠNG QUAN GIỮA CÁC VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Mã số: Quản lý đất đai 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thái Nguyên - 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Yêu cầu Ý nghĩa khoa học thực tiễn CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan định giá đất vùng giá trị đất đai 1.1.1 Tổng quan định giá đất đô thị phương pháp xác định giá đất 1.1.1.1 Định giá đất 1.1.1.2 Tổng quan phương pháp xác định giá đất giới 1.1.1.3 Tổng quan phương pháp xác định giá đất theo phương pháp CAMA với trợ giúp hệ thống thông tin địa lý - GIS thông tin giá 1.2 Lý luận phân vùng giá trị đất đô thị 1.2.1 Lý luận đất trung tâm phân vùng đất đô thị 1.2.2 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai 1.3 Các luận điểm vùng giá đất vùng giá trị đất đai 1.3.1 Vùng giá đất 1.3.2 Vùng giá trị đất đai 1.3.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai 1.3.2.2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá 1.3.3 Mối quan hệ vùng giá đất vùng giá trị đất đai 1.3.4 Mối quan hệ phân hạng, phân vùng giá trị định giá đất 1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến vùng giá đất 1.3.5.1.Tiếp cận theo mối quan hệ nhân tố tác động phạm vi ảnh hưởng 1.3.5.2 Tiếp cận phương pháp nghiên cứu nguồn gốc yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị 1.4 Các giải pháp xác định tƣơng quan giá trị đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i ii iii vii viii ix 1 4 5 5 10 10 11 12 12 12 12 13 14 14 16 17 18 18 1.5 Phân vùng yếu tố ảnh hƣởng đến vùng giá trị đất đai 1.5.1 Phân vùng trực tiếp từ yếu tố ảnh hưởng 1.5.2 Theo nhóm yếu tố ảnh hng 1.6 Hệ thống thông tin địa hệ thông thông tin địa mở rộng 1.6.1 Hệ thống thông tin địa 1.6.2 Hệ thống sở liệu địa mở rộng 1.6.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin 1.6.4 Sự cần thiết vấn đề để nghiên cứu 1.6.5 Các thiết bị phần mềm phục vụ công tác nghiên cứu 1.6.6 H thống phần mềm sử dụng nghiên cứu 1.7 Thông tin đồ địa chính, ảnh viễn thám có độ phân giải cao khả cung cấp thông tin phục vụ phân vùng đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng Việt nam 1.7.1 Nội dung thơng tin đồ địa theo quy định hành 21 1.7.2 Đặc điểm đồ địa với liệu phục vụ phân vùng CHƢƠNG ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu 2.2 Phạm vi nghiên cứu 2.3 Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 2.3.1 Nội dung nghiên cứu 2.3.2 Phương pháp nghiên cứu CHƢƠNG KT QU NGHIấN CU V THO LUN 3.1 Đặc điểm cđa khu vùc nghiªn cøu 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1 Vị trí địa lý 3.1.1.2 Địa hình 3.1.1.3 Khí hậu 3.1.1.4 Thuỷ văn 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 3.1.2.1 Tài nguyên đất 3.1.2.2 Tài nguyên nước 3.1.3 Tài nguyên nhân văn 3.1.4 Thực trạng môi trường 32 3.1.5 Đánh giá điều kiện tự nhiên Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 21 22 23 23 26 27 29 30 30 31 31 34 34 34 34 34 35 37 37 37 37 37 37 38 39 39 39 40 40 41 http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.1.5.1 Những thuận lợi 3.1.5.2 Những khó khăn 3.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 3.2.1 Tăng trưởng kinh tế 3.2.2 Chuyển dịch cấu kinh tế 3.2.3 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 3.2.3.1 Khu vực kinh tế Nông nghiệp 3.2.3.2 Khu vực kinh tế công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 3.2.3.3 Khu vực kinh tế dịch vụ - thương mại 3.2.4 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 3.2.4.1 Dân số 3.2.5 Thực trạng phát triển đô thị 3.2.6 Thực trạng phát triển sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 3.2.6.1 Giao thông 3.2.6.2 Giáo dục - đào tạo 3.2.6.3 Y tế 3.2.6.4 Văn hóa, thể dục - thể thao 3.2.6.5 Điện, nước sinh hoạt 3.2.6.6 Bưu viễn thơng 3.2.7 Quốc phịng, an ninh 3.2.8 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất 3.3 Thực trạng đồ địa khu vực thành phố Thái Nguyên 3.3.1 Thực trạng đồ địa khu vực thành phố Thái nguyên 3.3.2 Thực trạng đồ địa phườngTúc Dun 3.4 Cơng tác định giá đất Tỉnh Thái Nguyên 3.5 Sử dụng đồ địa xây dựng đồ vùng theo vị trí phƣờng Túc Duyên thành phố Thái Ngun 3.5.1 Xây dựng hệ thống thơng tin địa phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên 3.5.2 Hoàn thành xây dựng liệu địa số phường Túc Duyên 3.5.3 Xây dựng liệu địa mở rộng phường Túc Duyên 3.5.3.1 Xây dựng hệ thống giao thông 3.5.3.2 Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 3.5.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố Phường Túc Duyên 3.5.3.4 Tính giá trị đất theo vùng giá trị đất đai theo tuyến phố 3.5.3.5 Tính giá trị đất theo đất tồn phường Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 41 41 42 42 42 42 42 43 43 44 44 45 45 45 46 46 46 47 47 47 48 49 49 49 50 51 51 52 53 53 54 56 56 57 3.6 Xác định tƣơng quan gữa vùng giá trị khu vực nghiên cứu trung tâm thành phố Thái Nguyên 3.6.1 Sử dụng đồ địa xây dựng đồ vùng theo vị trí tuyến phố khu vực nghiên cứu trung tâm thành phố Thái Nguyên 3.6.2 Sử dụng đồ địa xây dựng liệu hệ thống giao thông tuyến phố khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên khu vực phường Túc Duyên 3.6.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất (theo định số 47/2010/QĐ-UB ngày 22/12/2010 Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên 3.6.3.1 Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường quang Trung, Hoàng Văn Thụ Bên Oánh ( liên quan đến Phường Đồng quang, Phan Đình Phùng, Trưng Vương Túc Duyên) 3.6.3.2 Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất tuyến đường Phan Đình Phùng (liên quan đến Phường Phan Đình Phùng, Trưng Vương, Túc Duyên) 3.6.3.3 Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường Cách mạng Tháng Tám (liên quan đến phường Trưng Vương 3.6.3.4 Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường Túc Duyên (liên quan Túc Duyên) 3.7 Kết thu thập số liệu gia đất số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên phục vụ xác định tƣơng quan gữa đƣờng phố 3.7.1 Kết điều tra giá đất 3.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị 3.8 KiÕn nghÞ giải pháp 3.9 Phõn tớch gii phỏp xõy dng v sử dụng vùng giá trị định cấp xác định tƣơng quan công tác định giá đất thành phố Thỏi Nguyờn 3.9.1 Xem xột phân tích giải pháp cỏc bước thực 3.9.2 Một số khuyến nghị giải pháp KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 59 63 63 66 68 69 70 70 72 74 76 76 76 77 Kết luận Kiến nghị TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 59 77 78 79 81 http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Những vấn đề định giá đất Bất động sản quan tâm; đặc biệt với nước ta, trình đổi kinh tế, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai khơng ngoại lệ Giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Việc xác định xác giá đất giảm tranh chấp đất đai giá; vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai khơng có thống bên Xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bổ đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả; đất đai phân bổ để sử dụng tốt hiệu Với chế thị trường, tất nguồn lực đất đai định giá theo giá trị thị trường khơng có ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Việc giá đất xác định sát với giá thị trường, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước; mặt khác thị trường đất đai bình thường, việc xác định giá trị đất đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị trường việc cần thiết Để thực cơng tác định giá hàng loạt người ta sử dụng phương pháp dựa mơ hình tốn học kỹ thuật máy tính Phương pháp tỏ hiệu nước phát triển Chúng xếp chung thành nhóm phương pháp “Đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal - CAMA)” Phương pháp CAMA phát triển theo số hướng: Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn Mơ hình hố yếu tố tìm thuật giải; Xây dựng CSDL dựa vào trợ giúp hệ thống GIS; Kết hợp hai giải pháp Nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính (CAMA) xây dựng mơ hình tốn học ước lượng hàm hồi qui giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với biến số độc lập đặc tính đất bất động sản đó, trước hết đặc tính vị trí độ lớn đất Để giải toán quản lý toán định giá hàng loạt nước ta Bộ Tài nguyên Môi trường tiến hành nghiên cứu hướng định giá hàng loạt theo phương pháp CAMA thông qua đề tài nghiên cứu: “ sơ khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” với mục tiêu: Đề xuất phương pháp quy trình định giá đất dựa sở sử dụng đồ địa hệ thống thông tin địa lý thông qua công tác xây dựng vùng giá trị đất (giới hạn nhóm đất phi nông nghiệp khu vực đô thị) Đề tài giải mục tiêu đầu Tuy nhiên để áp dụng vào địa phương nhiều vấn đề cần nghiên cứu cụ thể hoá tác động đặc thù vào việc phân vùng giá trị, sở liệu phục vụ định giá hàng loạt Thành phố Thái Nguyên thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên Trong năm gần đây, Thành phố có tốc độ thị hóa nhanh; vấn đề quản lý nhà nước đất đai cịn có bất cập, tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Nhu cầu xây dựng hệ thống CSDL phục vụ quản lý đất đai có khả đáp ứng nhu cầu định giá hàng loạt, đặc trưng cụ thể thành phố Thái Nguyên q trình xây dựng CSDL địi hỏi cần có nghiên cứu cụ thể Đặc biệt việc xác định tương quan vùng giá trị đất đai thực cụ thể sao? Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, với hướng dẫn trực tiếp TS Trịnh Hữu Liên lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu phương pháp xác định tương quan vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên” - Nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất (giới hạn nhóm đất phi nông nghiệp) khu vực Phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên phục vụ công tác định giá hàng loạt Trong tập trung giải vấn đề: - Nghiên cứu sở liệu địa - Nguyên cứu sở khoa học vùng giá trị đất đai; - Nghiên cứu công nghệ sử dụng đồ địa thơng tin để xây dựng vùng giá trị đất phương Túc Duyên - TP Thái Nguyên - Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai địa bàn nghiên cứu Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định vùng giá trị đất đai phường Túc Duyên - TP TN - Xây dựng vùng giá trị đất đai phường Túc Duyên - TP Thái Nguyên - Nghiên cứu thực nghiệm số phương pháp xác định tương quan vùng giá trị đất đai - Ứng dựng phần mềm VICAGIS tính giá đất thuế đất, phát triển hệ thống thông tin giá đất tại phường Túc Duyên thành phố Thái Nguyên nhằm phục vụ công tác quản lý sử dụng quỹ đất đai có địa bàn phường hiệu - Kiến nghi giải pháp tổng thể công tác xây dựng vùng giá trị đất đai phương pháp xác định tương quan khu vực thành phố Thái Nguyên khu vực đô thị khác Tỉnh Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Yêu cầu - Xây dựng phần CSDL địa phục vụ tính giá đất phường Túc Duyên - Xây dựng CSDL vùng giá trị đất đai phường Túc Duyên - Xác định tương quan vùng giá trị đất đai phường Túc Duyên - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai đất đô thị - Đạt CSDL bảo đảm tính giá đất thuế đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Ý nghĩa khoa học thực tiễn Phân vùng giá trị đất đô thị hệ thống lý luận thực tiễn Bộ tài Nguyên Môi trường nghiệm thu bắt đầu nghiên cứu ứng dụng Việc nghiên cứu so sánh với phương pháp khả áp dụng mơ hình kết hợp với thơng tin sẵn có đồ địa thơng tin q trình đăng ký đất đai - bất động sản tạo công nghệ định giá hàng loạt phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai khu vực thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên Không vậy, vùng giá đất vùng giá trị tạo nhiều khả cho ứng dụng thực tiễn khác địa phương Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan định giá đất vùng giá trị đất đai 1.1.1 Tổng quan định giá đất đô thị phương pháp xác định giá đất 1.1.1.1 Định giá đất Chúng ta biết định giá hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn với hình thành, tồn phát triển thị trường, xác định giá trị lợi ích cụ thể tài sản bất động sản giống với mục đích sử dụng Trong đa số trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu nhà định giá đánh giá giá trị thị trường tài sản, nghĩa tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm yêu cầu trả cho lợi ích cụ thể tài sản vào thời điểm cụ thể với điều kiện cụ thể theo pháp luật Có hai khái niệm nhà định giá giới quan tâm: 1- Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định (W.Sealrooke - Viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh) - Định giá hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan - Đại học quốc gia Singapore) Đất đai tài sản, nguyên tắc việc định giá đất giống định giá tài sản thông thường khác Mặt khác đất đai tài sản đặc biệt, giá đất ngồi yếu tố khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối cịn bị tác động yếu tố tâm lý, xã Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 67 Hình 3.15-a: Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất tuyến đường Phan Đình Phùng (Phường Phan Đình Phùng, Trưng Vương, Túc Duyên Hình 3.15-b: Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất tuyến đường Phan Đình Phùng (liên quan đến Phường Phan Đình Phùng,) Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 68 3.6.3.3 Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường Cách mạng Tháng Tám (liên quan đến phường Trưng Vương, Phan Đình Phùng,Gia Sàng) Hình 3.16-a: Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất tuyến đường Cách mạng Tháng Tám (liên quan đến phường Trưng Vương, Phan Đình Phùng,Gia Sàng) Hình 3.16-b: Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất tuyến đường Cách mạng Tháng Tám (liên quan đến Phường Trưng Vương, Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 69 Hình 3.16-c: Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất tuyến đường Cách mạng Tháng Tám (liên quan đến Phường Phan Đình Phùng, 4.6.3.4 Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất Tuyến đường Túc Duyên (liên quan Túc Duyên) Hình 3.17: Kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vùng giá đất đường Túc Duyên Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 70 3.7 Kết thu thập số liệu giá đất số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên phục vụ xác định tƣơng quan gữa đƣờng phố 3.7.1 Kết điều tra giá đất * Kết điều tra giá đất tuyến đường thuộc trung tâm phục vụ xác định tương quan Kết điều tra giá đất phường Túc Duyên phụ lục 2a cho thấy giá đất thực tế khu vực mặt đường thực tế thường có giá cao từ 1,5 đến lần giá quy định khu vực ngõ sâu giá quy định giá thực tế sát Ở khu dân cư có đầu tư thêm điều kiện kiến trúc cảnh quan giá thực tế cao hai lần so với giá quy định Như lập tương quan so sánh số khu vực dựa hệ số tương quan điều chỉnh giá quy định Tuy nhiên thực tế số lượng mẫu điều tra không nhiều nên không phản ảnh hết tương quan thực tế Kết điều tra giá đất tuyến đường trục (phụ lục 2b) Trục đƣờng Túc Duyên: Cũng kết điều giá đất phường Túc Duyên, mẫu điều tra giá bán thực tế chủ yếu dựa vào kết điều tra vấn mang tính chủ quan nhiền Khơng phẩn ánh hết tương quan thực tế khu vực có kết điều tra cho thấy kết giá điều tra thực tế cao từ 1,5 đến lần giá quy định Về mặt tương quan đoạn tuyến điều tra kết phản ánh tương quan gần với tương quan theo giá quy định Bảng 3.4 tổng hợp kết điểm điều tra phân cấp; giá thực tế, giá quy định đường Túc Duyên Trong bảng này: từ cột đến điểm phân cấp tổng hợp từ phụ lục 4b; cột giá đất thực tế tổng hợp từ phụ lục 2b: ; cột giá đất quy định tổng hợp từ phụ lục Dựa kết bảng 3.4 ta so sánh tương quan gữa đoạn phố theo kết điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 71 giá đất, kết tương quan theo giá quy định, kết theo điểm phân cấp vùng giá trị Bảng 3.4 Tổng hợp kết điểm điều tra phân cấp; giá thực tế giá quy định đường Túc Duyên Vị trí Đƣờng Túc Duyên Điểm đầu VT_1 Từ đường Phan Đình Phùng VT_2 Từ đất UBND phường Túc Duyên VT_3 Cửa hàng xăng dầu sô 61 Cầu phao Huống Trung VT_4 Điểm cuối Điểm phan cấp Gia TT Gia QĐ Đến hết giáp đất UBND phường Túc Duyên 27 15 22 12 17 10 12,5 21 10 4,5 16 3,5 17 10 16 3,5 13 10 1,7 1,5 10 1,7 Đến hết cửa hàng xăng dầu sô 61 Đến rẽ cầu phao Huống Trung Đến rẽ cầu treo Huống Trung Trục phụ vt_1 Rẽ vào khu dân cư số Túc Duyên Cơ quan Thi hành án vt_2 vt_3 vt_4 vt_5 vt_6 vt_7 vt_8 Đường Túc Duyên Đến hết đất Cơ quan Thi hành án Gặp đường bê tơng khu dân cư có Rẽ vào hết đất trường Tiểu học Túc Duyên Rẽ theo hàng rào UBND phường Túc Duyên, vào 100m Rẽ khu dân cư số P.Túc Duyên vào 100 m Ngõ rẽ tổ 18; 19 vào 100 m Ngõ rẽ tổ 23 vào 100 m Ngõ rẽ tổ 22 vào 100 m Ví dụ xét tương quan vị trí ta có : a Tương quan tính theo điểm điều tra: TQ (Pcap)= cột 5_ VT_1/ cột 5_ VT_4 =27/12,5 = 2,16 b Tương quan tính theo giá điều tra: TQ (Đtra)= cột 6_ VT_1/ cột 6_ VT_4 = 15/7 = 2,14 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 72 c Tương quan tính theo giá điều tra: TQ (QĐ)= cột 7_ VT_1/ cột 7_ VT_4 = 6/3 = 2,0 Nhận xét : TQ (Pcap) = TQ (Đtra) > TQ (QĐ) 4.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị Có thể thấy rằng: việc điều tra xác định yếu tố định cấp tuyến đường theo bảng phụ lục rút số nhận xét sau: - Khi so sánh vùng giá trị vùng tuyến phố, việc lựa chọn xác định vùng giá trị phản ảnh quan hệ trọng quyền thực tế tương quan giá điều tra hai tuyến phố so sánh trùng với tương quan hai vùng giá trị - Khi xác định tiêu chấm điển cho thấy đặc trưng tác động chi tiết (tạo giá trị vùng chi tiết khơng giống nhau, ta sử dụng để tách chi tiết vùng vị trí Có thể xem minh hoạ chấm điểm định cấp tuyến phố mục - Để xác định đầy đủ tương quan tuyến phố cần xem xét tương quan tun tồn thành phố - Để xây dựng hệ thống định cấp độc lập từ đầu, khơng phù hợp với luận văn khối lượng lớn; tương quan xét tong nội khu vực xét - Trong qua trình phân tích tương quan vùng giá trị sử dụng vùng giá trị theo vị trí theo quy định hành để phân tích, dựa vào yếu tố tác động chi tiết vào vùng để đánh giá Khi cần thiết xác hố vùng thơng việc chấm điểm, phân tích tác động cục * Kết điều tra thể chi tiết phụ lục Trong lưu ý điểm sau: Bảng thơng số điều tra lấy tiêu theo bảng 3.5 đây: tổng giá trị trọng quyền lấy 100 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 73 Bảng 3.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới phân vùng giá trị Tình trạng môi trƣờng (4) Trung tâm khác Mức độ thu nhập bình quân Tổng (1) Độ rộng đường phố Mức độ hồn thiện hệ thống giao thơng Mật độ lưới đờng sá Độ tiện lợi nhanh chóng giao thơng cơng cộng Tổng (2) Mứ độ hồn chỉnh quy hoạch Mật độ xây dựng Tình trạng kiến trúc khu vực Tổng (3) Mức độ tốt xấu chất lượng mơi trờng Mức độ hồn thiện thiết bị cơng cộng Tình trạng ngập lụt nước Cơng viên đất xanh Tổng (4) xây dựngkiến trúc (3) Trung tâm kinh tế Điều kiện giao thông(2) Trung tâm cấp thành phố Mức độ phồn hoaTính trung tâm (1) 1.1 1.2 1.3 1.4 T1 2.1 2.2 2.3 2.4 T2 3.1 3.2 3.3 T3 4.1 4.2 4.3 4.4 T4 15 10 5 35 20 10 5 40 4 15 3 2 10 Tính trung tâm hay mức độ phồn hoa T1= 35 , Tác động điều kiện giao thông T2= 40; Xây dựng, kiến trúc T3= 15 ; Tình trạng mơi trường T4= 10; Tổng TQ= 100 Kết điều tra theo phụ luc 4a, 4b Phụ lục 4a: kết xác định tương quan tuyến phố, khu trung tâm Phụ lụ 4b kết xác định tương quan chi tiết số tuyến phố khu trung tâm Từ phụ lục Ví dụ lấy tương quan hai tuyến phố Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 74 Bảng 3.6 Kết tương quan tuyến phố I Đ1 Đ2 Đ3 ĐƢỜNG ĐƢỜNG CÁCH MẠNG THÁNG TÁM (Từ đảo tròn Trung tâm đến đảo tròn Gang Thép) ( ĐCMT8) Từ Đảo tròn Trung tâm đến Chi nhánh điện thành phố (ĐCM81) Từ Chi nhánh điện thành phố đến gặp đường Phan Đình Phùng Từ đường Phan Đình Phùng đến hết đất Ban Chỉ huy quân thành phố (Gặp ngõ 226) T.Quyền Giá đất quy định 2011 Giá đất điều tra 2011 77 20.000 34.000 68 18.000 24.000 55 Ghi 15.000 23.000 - Tương quan Giá đất quy định năm 2009 Đ1)/ ( Đ3) = 20.000/15.000 = 1.33 - Tương quan theo giá đất điều tra = 34.000/ 23.000 = 1.47 - Tương quan theo điểm trọng quyền điều tra = 77/55 = 1.40 So sánh giá trị cho ta thấy giá quy định chưa phản ảnh tương quan thực tế Trong “tương quan theo điểm trọng quyền điều tra” = 1.40 gần với tương quan giá đất điều tra Nhận xét: để có giá quy định phản ánh tương quan cần định cấp đồng loạt, xác định tương quan gữa tuyến đường toàn thành phố 3.8 Kiến nghị giải pháp Quy trình tìm vùng định giá đất theo phương pháp xây dựng vùng giá đất xác định tương quan kết hợp điều tra giá đất: gồm bước: Điều kiện giá đất phải tuân theo quy luật thị trường không bị méo mó tác động chủ quan Các vùng giá đất (vùng địa lý) hai thời điểm phả tăng hoạc giảm theo tỷ lệ tương ứng, không vượt trị số coi khác biệt (Ví dụ: Sự khác biệt tỷ lệ tăng khơng 10%.) Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn 75 Khi quy trình thực định giá hàng năm theo vùng giá trị định cấp tuyến đường thự quy định hành lưu ý thêm bước đây: Giai đoạn 1: Định gíá tuyến đường có xét đến tương quan vùng giá trị tương quan gia bán: Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL địa chính; Bước 2: Thu thập thiết lập mơ hình thơng tin hệ thống giao thông; xây dựng sở liệu địa địa mở rộng; Bước 3: Xây dựng vùng giá đất theo hệ thống giao thông cấp quận Khoanh vùng có tác động trực tiếp đến giá đất theo liệu điều tra theo tuyến phố phạm vi cấp huyện; Bước 4: Điều tra định cấp tuyến phố kết hợp điều tra thu thập; Bước 5: Xác định tương quan tuyến phố theo kết điều tra giá bán kết định cấp tuyến đường định giá tuyến đường; Giai đoạn 2: Định giá chi tiết vị trí đoạn tuyến đường có xét đến tương quan vùng giá trị tương quan giá bán; Bước 6: Điều tra thu thập liệu cấp Phường; Bước 7: Xây dựng hệ thống giao thơng chi tiết đồ địa chính; xây dựng vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ; Bước 8: Trên sở vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ; điều tra bổ sung yếu tố giá hệ số suy giảm giá; Bước 9: Dựa vào vùng vùng dân cư theo vị trí đường phố lập đồ địa trợ giúp cơng nghệ GIS, phân tích vùng tác động điều tra tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá đất (ít hai thời điểm từ t1 đến t2 – khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai); Bước 10: Xác định tương quan vị trí đoạn phố; Bước 11: Định giá chi tiết vị trí chi tiết hàng năm; Bước 12: Quản lý liệu vùng giá trị: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 76 3.9 Phân tích giải pháp xây dựng sử dụng vùng giá trị định cấp xác đnh tƣơng quan công tác định giá đất thành phố Thái Nguyên 3.9.1 Xem xét phân tích giải pháp bước thực Trong trình thử nghiệm cho thấy giải pháp phù hợp cho việc xây dựng vùng giá trị đất đai Thành phố Thái nguyên áp dụng bổ xung cho việc xác định giá đất hàng năm Nó cho phép xác định giá vùng khơng có giá điều tra mà kết phù hợp với thực tế Để xác định tương quan tuyến phố phương pháp định cấp tuyến đường cho ta xác định tương quan phù hợp Tuy nhiên cần định cấp đồng tồn thành phố để xác định xác tương quan 3.9.2 Một số khuyến nghị giải pháp - Để xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quản lý cần xây dựng dự án đồng bộ, đầu tư thích đáng - Cần xây dựng sở liệu đồng vùng giá trị nhiên cần định cấp tuyến đường để xác định tương quan vùng theo tuyến phố Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu phương pháp xác định tương quan vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên” Vì mục tiêu nghiên cứu chuyên sâu: Xác định mối tương quan giá trị đất đai gữa tuyến phố, vị trí sở sử dụng đồ địa cơng nghệ GIS xây dựng vùng giá trị, định cấp giá trị theo tuyến đường phục vụ định giá đất đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đến kết luận sau: Cùng với phát triển kinh tế xã hội, đất đai ngày đa dạng hố mục đích sử dụng, việc xác định vùng giá trị để đáp ứng nhu cầu sử dụng xã hội cần thiết, với tỉnh Thái Nguyên đường cơng nghiệp hố đại hố Trên sở xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố, điều tra phân tích tác động cục để chi tiết hoá vùng giá trị; xây dựng thành sở liệu vùng giá trị đất đai cần kết hợp điều tra giá bán xác định hợp lý tương quan; Định cấp tuyến đường, xác định tương quan tuyến đường dựa việc xây dựng vùng giá trị đất đai đồ địa chính, CSDL địa chính, liệu địa lý,… coi giải pháp khả thi để xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quản lý định giá đất Hệ thống phần mềm VICADGIS giải việc quản lý vùng giá trị đất đai, tính giá đất đồng loạt theo vùng, đường phố, theo phường, tính giá đất thuế đất chi tiết cho đất theo vùng giá trị đất đai Việc xác định vùng giá trị đất đai sở để xây dựng vùng giá đất, tính giá đất trường hợp cần định giá hàng loạt phục vụ cơng tác tính thuế đất, đảm bảo cơng thực nghĩa vụ thuế Vùng giá trị đất đai thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá, kể với cơng tác Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 78 định giá đất đơn lẻ Đồng thời dạng thông tin quan trọng công tác quản lý đất đô thị Việc xác định vùng giá trị đất tạo sở cho việc khai thác tiềm đất, thích ứng với vùng đất cụ thể Kiến nghị - Xây dựng dự án đồng thiết lập sở liệu vùng giá trị đất đai, - Định cấp tuyến đường để xác định tương quan vùng theo tuyến phố - Hoàn thiện phần mềm VICADGIS phù hợp với tỉnh Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 79 Phụ lục Quy đinh gia đất tai khu vực trung tâm phương Túc Duyên, TP Thái Nguyên Phụ lục Kết điều tra giá đất khu vực phường Túc Duyên, TP Thái Nguyên Phụ lục Kết điều tra giá đất tai khu vực số tuyến phố, TP Thái Nguyên Phụ lục Kết định cấp tuyến đường khu vực số tuyến phố, TP Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐCP Chính phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Hoàng Văn Cường (2006) “Thị trường bất động sản: diễn biến giải pháp” Mã Khắc Vĩ “Lý luận phương pháp định giá đất đai” Bắc Kinh – nhà xuất Cải Cách ND-Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên,Nguyễn Đăng Huỳnh Lâm Anh Ngạn Giáo sư đại học trị “Định giá bất động sản” Đài Loan -1995 – ND Tôn Gia Huyên Mai Bá Cầu Quốc hội (1993) Luật Đất đai 1993 Quốc hội (2003) Luật Đất đai 2003 10 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 11 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 12 UBND phường Túc Duyên (2010) Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, an ninh - quốc phòng thành phố Thái Nguyên năm 2010 13 UBND phường Túc Duyên (2010) Báo cáo thuyết minh thống kê đất đai phường Túc Duyên năm 2010 14 UBND thành phố Thái Nguyên (2005, 2006, 2007, 2008, 2009) Báo cáo công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên năm từ 2005 – 2009 15 UBND phường Túc Duyên (2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011) Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai phường Túc Duyên 16 UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2006,2007,2008, 2009, 2010, 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ... TS Trịnh Hữu Liên lựa chọn đề tài: ? ?Nghiên cứu phương pháp xác định tương quan vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên? ?? - Nghiên. .. ký đất thành phố Thái Nguyên phục vụ xây dựng vùng giá trị đất đai - Nghiên cứu sử dụng vùng giá trị đất đai công tác định giá thành phố Thái Nguyên - Đề xuất giải pháp xác định giá đất từ vùng. .. phân vùng giá trị đất đai 1.3 Các luận điểm vùng giá đất vùng giá trị đất đai 1.3.1 Vùng giá đất 1.3.2 Vùng giá trị đất đai 1.3.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai 1.3.2.2