Hoàn thiện giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

TR B GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRI N TÀI: LÝ VÀ S VI NG, QU N D NG NGU N V N ODA N 2006-2011 GVHD: Th.s Phan Th SV : Lê Tr ng H u MSSV : BS00K34 T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th M CL C M C L C iv DANH M C CÁC T VI T T T ix DANH M C HÌNH x DANH M C B NG xi L IM U S c n thi t c tài M c tiêu nghiên c u Câu h i nghiên c u ng ph m vi nghiên c u u c th c ti n c tài N i dung nghiên c u LÝ THUY T V B NG S N VÀ TH NG B T NG S N 1.1 Lý lu n chung v b ng s n: 1.1.1 Khái ni m v b 1.1.2 Các thu c tính c a b 1.1.2.1 Tính b 1.1.2.2 ng s n: ng s n: ng ng nh t 1.1.2.3 Tính khan hi m 1.1.2.4 Tính b n v 1.1.3 i s ng kinh t dài nc ab ng s n iv T t Nghi p 1.1.3.1 GVHD: ThS Phan Th co giãn c a cung b ng s n 1.1.3.2 Th i gian giao d ch dài chi phí giao d ch cao 1.1.3.3 Tính kho n 1.1.3.4 Có s can thi p qu n lý ch t ch c 1.2 Lý lu n chung v th c ng b ng s n ng b ng s n 1.2.1 Khái ni m v th 1.2.2 C ub ng s n 1.2.3 Cung b ng s n 1.2.4 Quan h gi a cung c u b 1.2.5 1.2.6 m c a th Vai trò c a th 1.2.7 ng s n 10 ng b ng s n 10 ng b ng s n 13 ng phát tri n c a th 1.2.7.1 Các c ng b phát tri n c a th 1.2.7.2 Liên h th 1.2.8 Chu k 1.2.9 ng b ng c a th Phân lo i th ng b ng s n 14 ng b ng s n 14 ng s n Vi t Nam 15 ng b ng s ng s n 16 vào m d ng 18 1.2.9.1 Th t s n xu t nông nghi p 18 1.2.9.2 Th t 18 1.2.9.3 Th ng b ng s n nhà 18 1.2.9.4 Th ng b ng s n công nghi p 19 1.2.9.5 Th ng b ng s i 19 1.2.9.6 Th ng b ng s i trí 19 1.2.9.7 Th ng b ng s c bi t 19 v T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th 1.2.10 Các ch th tham gia vào th ng b ng s n 20 1.2.10.1 i bán, cho thuê, th ch p, chuy 1.2.10.2 i mua b ng s n 20 ng s n 20 1.2.10.3 Các th ch h tr th 1.2.10.4 ng 20 ng s n 21 1.2.10.5 1.3 ng b nb Kinh nghi m c c v phát tri n th ng s n 21 ng b ng s n 22 1.3.1 Kinh nghi m phát tri n th ng b ng s n Hàn Qu c 22 1.3.2 Kinh nghi m phát tri n th ng b ng s n H ng Kông 23 1.3.3 Bài h c kinh nghi m cho th ng b ng s n 1.3.4 Bài h c kinh nghi m cho th ng b ng s n t i TP.HCM 25 1.3.5 ng phát tri n th K T LU ng b Vi t Nam 24 ng s n 25 28 C TR NG TH NG B NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH 29 2.1 m c a th 2.1.1 ng b Nh ng thu n l i c a th ng s n t i TP.HCM 29 ng b ng s n TP.HCM 29 2.1.1.1 u ki n t nhiên 29 2.1.1.2 u ki n kinh t -xã h i 29 2.1.2 Nh 2.1.2.1 V a th ng s n t i TP.HCM 30 h t ng 30 2.1.2.2 V ngu n v n cho th 2.2 ng b Th c tr ng c a th ng b ng b ng s n t vi ng s n 31 n 2000-2011 32 T t Nghi p 2.2.1 GVHD: ThS Phan Th n bùng n c a th ng b ng s n t i TP.HCM (2000-2003) 32 2.2.2 n th ng b 2.2.2.1 Di n bi n th ng s n t ng b 2.2.2.2 Nguyên nhân d -2006) 35 ng s n t n 2003-2006 35 n tình tr ng b ng s n t i n 2003-2006 37 2.2.3 Th ng b ng s n t 2.2.3.1 Di n bi n th ng b nt -T2/2008 38 ng s n t n 2007-T2/2008 38 2.2.3.2 Nguyên nhân c a s bùng n c a th ng b ng s 45 2.2.4 Th ng b ng s 2.2.5 Ngu n v n cho th n T2/2008-2011 46 ng b ng s n t n 2007-2011 53 2.3 Nh ng thành t u m t s t n t i c a th 2.3.1 Nh ng thành t 2.3.2 Nh ng v c c a th ng b ng b t n t i c n kh c ph c c a th ng s n t i TP.HCM 58 ng s n TP.HCM 58 ng b ng s n t i TP.HCM nguyên nhân 59 K T LU 61 I PHÁP PHÁT TRI N TH NG B NG S N T I TP.HCM 63 3.1 Các gi ch th ng b ng s n t i TP.HCM 63 3.1.1 Gi i pháp khuy n d i có thu nh p th p 63 vii T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th 3.1.2 Gi i pháp v sách giá c b ng s n 64 3.1.3 Hồn thi n sách thu thu nh p t ho ng chuy ng b t ng s n 65 3.2 Các gi nv ng b ng s n 67 3.2.1 Phát tri n th 3.2.2 Phát hành trái phi u 69 3.2.3 Ch ng ch b 3.2.4 Hình thành phát tri n qu tín thác b 3.3 ng c m c , th ch p 67 ng s n 69 ng s n 71 Các gi i pháp khác 73 3.3.1 T ol ng hàng hóa th 3.3.2 Xây d ng h th ng thông tin v b ng b ng s n 73 ng s n th ng b ng s n công khai, minh b ch 73 3.3.3 i m i công tác quy ho ch, k ho ch s d thi t k K T LU t, hồn ch nh cơng tác 74 76 K T LU N CHUNG 77 DANH M C TÀI LI U THAM KH O 78 A A viii T t Nghi p DANH M C CÁC T GVHD: ThS Phan Th VI T T T CBRE: Công ty TNHH CB Richard Ellis Vi t Nam CHXHCN Vi t Nam: C ng hòa xã h ch c ti GDP: T ng s n ph m n t Nam c a Lu t thu TNCN: Lu t thu thu nh p cá nhân TP.HCM: Thành ph H Chí Minh WTO: T ch i th gi i A A A A A A A A A A A A A A A A A A ix T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th DANH M C HÌNH n c a chu k b Hình 2.1 S t ng s n ng Khu công nghi p khu ch xu t phân b theo khu v a lý -2011 Hình 2.2 Di n tích Khu cơng nghi p - khu ch xu t t Hình 2.3 Tình hình giao d ch b -2011 k ho ch ng s n t n 2003-2006 Hình 2.4 Bi n 2000-2011 Hình 2.5 Kh ng h Hình 2.6 Ngu c s h u nhà Tp.HCM t 2011 Hình 2.7 Bi ng giá bán m t s cao c p TP.HCM Hình 2.8 Bi v di n tích cho th- b tr ng giá thuê c TP.HCM t Hình2.8.1 Di n tích cho thuê- b tr ng giá thuê c ng A TP.HCM ng B TP.HCM phòng h ng C TP.HCM n Q1/2006-Q3/2008 Hình 2.8.2 Di n tích cho thuê- b tr ng giá thuê c n Q1/2006-Q3/2008 Hình 2.8.3 Di n tích cho th- b tr ng giá thuê c n Q1/2006-Q3/2008 Hình 2.9 Bi Q2/2009-Q2/2010 n 2007-2011 Hình 2.11 Cơng su t giá thuê bình quân c a h Hình 2.12 M i quan h gi ng tín d Hình 2.13 Di n bi n lãi su t l m phát c a Vi t Nam t x b -2012 ng s n T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th ng M2 tín d ng khu v c b Hình 2.15 Ngu n v n FDI c a Vi t Nam t ng s n -2010 DANH M C B NG B ng2.1: Giá b ng s n t i m t s d án A A A A A A A A A A A A A A A A A A A xi TP.HCM Vi t Nam T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th L IM S c n thi t c U tài Quá trình tồn c u hóa t t th p niên 90 di n m t cách nhanh chóng n nay, trình ng kinh t qu c t có nh ng n kinh t i to l n v môi c ngày l i g ng qua l i v i Có th nói cu c kh ng ho ng tài tồn c u mà b t ngu n t th tiêu c o nên nh ng s ng cho vay th ch i chu n n n n kinh t th gi i k t nh ch tài M M ng u qu lo t nh ng th t b i n ng n mà h ph i gánh ch u xu t phát t cu c kh ng ho ng gây nên Không d ng lan r ng m t cách nhanh chóng sang m t s c kh ng ho c khu v c Châu Âu, Nh t B n Nh ng h l y không ch doanh c a m i qu c xem x n s chu chuy n dòng v i n kinh ng mang tính tồn c u, nh c t nói riêng s ng chung c a n n kinh t th gi i Vi t Nam v gi i ch c ch Th tr ng b t b ph n ngày h i nh p sâu vào n n kinh t th g tránh kh i tình tr ng s n m t nh ng th i v i n n kinh t Vi t Nam, nh t Vi t Nam gia nh p T Ch M i Qu c T (WTO) vào ngày 11 tháng 01 th ng có v trí vai trò quan Phát tri n qu n lý hi u qu ng s góp ph n quan tr t o kh y phát tri n kinh t xã h i, ng ngu t th c vào q trình phát tri cơng nghi p hóa - hi i b n v ng i hóa Riêng t i TP.HCM, th ng b th c t th ng s n m i th c s n nh ng ng phát tri n chung c a n n kinh t thành ph cho s ac gian qua, nhiên bên c nh nh ng m t tích c c th ng b c su t th i ng s cl T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th Theo Lu t thu d t nh: thu nh p t vi c chuy tài s n g n li n v nh t c mi n thu ng nhà , quy n s ng h p cá nhân ch có m t nhà ng th i chuy ng b t ch u s trách nhi m v tính trung th c c a l i khai h th ng thông c t ng s n t khai c t vi c h n ch n lý- c bi t ngành thu v ng c; công tác ki m tra, qu n lý c n r t nhi u th ki m soát h t vi c t ng cá nhân s h u i có nhi h n sàng tài s n nh không ph i n p thu Trong h th s d n pháp lu t thu t giá th c t ghi h th nh giá chuy ng, t i th t UBND thành ph Th c t th thành ph ng b t mua ho ng chuy c n p thu c b th ng th ng th a thu n c t thông qua vi c h khai b ng t chút giá UBND thành ph u có l t UBND i ích c pl ghi giá h m chuy nh ng s nh nh K t qu bên bán bên c ch u th t thu thu p qu hi c c n ph i có nh ng gi i pháp h u p trung vào bi t pháp sau: V c, c n ph i xây d ng h th ph i có s ph i h p gi a ngành thu th ng nh t ph m vi toàn qu ti t cho t ng cá nhân T ng b ng s ng th toàn di n ng k t m ng thông tin qu n lý vi c s h u b ng s n m t cách chi c s khai man tài s n nh t chuy n c mi n ch u thu UBND thành ph c n xây d ng b chuy ng quy n p sát v i giá th c t ng t 66 T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th Riêng ngành thu v i v u trách nhi m chính, ph ng công tác tuyên truy n nh v lu t thu TNCN vi c s d ng k n lý chuyên sâu k t h p kinh nghi ch ng xu t bi n pháp ng phó m i tình hu m b o qu n lý sát ngu n thu 3.2 Các gi nv 3.2.1 Phát tri n th gi i quy t v o th ng b ng c m c , th ch p tài cho th c c n t p trung phát tri n th ng nhà , t i nên kinh t phát tri n, ng c m c , th ch p v i m ngu n tài ph c v cho s n xu t tiêu dùng nhà tài s n nhà o m b o b i c ch c ch n s tr c ti p cho vay c a t ch c tín d g i th ng s n ng c m c ng i mua ho c doanh nghi p Th c ng có th x y r i ro v tính kho n cho t ch c tín d i vay tr lãi-g n ho gi n t ch c tài c n ti n cho m n cho n h n tr , t ch c tín d ng s lâm vào th t ti n m th ng tín d ng cịn có th ch ng khốn hóa kho n tín d ng t i th ng tài t o tính kho n cho tín d ng c m c nhà Tham gia vào th ng c m c th c p r t nhi u t ch c tài chính, qu nhà , qu b o hi m, ti t ki ng c m c th c p phát tri n ngu doanh ti p th s n ph m nhà c mua c a th tín d Do v y, b c, ng Nguyên t c th c hi n c a th ch p-c m c d i dào, dài h n v i lãi su t ch p nh ng th ch p-c m c th c p: t i th i có nhu c u v tín d ng s ký m t h m b o b i tài s ng cho th ng vay v i t ch c cs ng s n th ch p tài s n c a t ch c tín d ng cho vay ch 67 i T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th h t ti i cho vay th ch p, i, công ty chuyên cho vay, t ch c tín d ng cho vay th ch p s t p h p nh ng kho n vay l i thành danh m c bán chúng cho t ch c chuyên mua bán n tài s n th ch p theo hình th c chi t kh u tái chi t kh u d a kho n lãi c m c th nn c mc c i ch tài s n Ngu n v n c a công ty s ng b ng phát hành trái phi u, vay ph t ch c qu c t ph b p v mua bán kho n v n cho vay c gi trì ti p ho t ng c a Thơng qua này, nhà cho vay ch p c m c th cho vay c a mình, lúc v n th c th cv ng s n TP.HCM c th c hi n b ng th c trì nh qu c khai thơng, ng th ch p-c m c th c p th phù h p, c n có q trình ki h p cho vay th ng thi u cung ti n làm c n thi t gi i quy ng b th ng tín d ng th c s t ch c cho vay tr c ti p s Thành l th v n cho th c Tuy n ph i có m t l trình c th y rõ tính kh thi m c gi ng s m vi c nên ch tc n pháp quy v mua bán nh v vi c thành l p ho n Và c n ph i xây d ng c a t ch c mua bán c m t hành lang pháp lý t quy n l n xã có th c a bên tham gia vào th kho n chuy ng giá tr mb c ng, nh t tính m c th ch p cho t ch c tín d ng khác Theo pháp lu t hi n hành hi n ta m i ch có hành lang pháp lý cho th ng th ch p-c m c p, mà v c s hi u qu Vì v y c n ph i th ng nh t vi c hoàn ch nh th ng th i h tr c p mang l i hi u qu Th th ng th ng ng c m c th ch p phát tri n p th s n ph m nhà nh ngu u tr nên d i dào, dài h n v i lãi su t ch p 68 T t Nghi p nh c GVHD: ThS Phan Th c mua c a th ng s o ti cho s n xu t phát tri n nhà 3.2.2 Phát hành trái phi u Trong th i gian g c ngân hàng th t ch t tín d ng b ng s t ng s u ên c nh vi c thu hút v c ngồi vi c phát hành trái phi ng v n i hi u qu V i hình th c cơng ty b ng s n s gi i quy ng s n có th nhau: Qu c tốn v v n ng v n t nhi ng khác o hi m, tài M t khác, vi c áp d ng lãi su n c s linh ho ch c tín d ng doanh nghi p có th ch qua vi i t c qu n tr tài thơng i trái phi u cơng ty phát hành th n ph i ý r ng không ph i b t k th ng s ng m doanh nghi u có th phát hành trái phi u Vi c phát hành trái phi u ch th t s hi u qu d án b ng s n th t s có ch i v i ch ch c s tin c y t phát tri n u ki n tiên quy t quy nh c a th ng n s thành công c a vi c phát hành trái phi u 3.2.3 Ch ng ch b Ch ng ch b ng s n ng s n m t lo i ch ng khốn k t h p gi a hình th ch ng s hình này, ch án b m b o giá tr b ng b t ng s ng s n Theo mô c phép phát hành r ng rãi ch ng ch b t ng s n Và khơng gi i h n s chuy n hóa thành ch ng khốn c a hình th c là: toàn b b tham gia s c chia nh thành nh ng ch ng ch có giá tr hành cơng ch ng Q trình phát hành khơng c 69 ng s n c phát nh ch tài T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th trung gian Hay nói cách khác, m t doanh nghi p có ngu th chuy n giao quy n s h u ngu ti n m t t i th i l y m t kho n m thông qua vi c phát hành ch ng khoán ng ch b kho ng s c t chuy c phát hành ch ng ch b t ng s n ch i cơng b b n cáo b ch v tình hình tài c a cơng ty; n i dung d án; quy n l i trách nhi m c a bên thanm gia; ti án ch m ti quy th c hi n d án v b ; r i ro có th x y ng cho cơng chúng nh vi c có mua ch ng ch hay không Bên c nhi m giám sát vi c gi i ngân theo ti s d ch u trách mb ov nc án hoàn t t, toàn b b c chia (t s ti c ng s u giá c) theo t l ch ng ch b ng s n m gi iv th ng v n t ch c cá nhân ng b ng s n, b i ch ng ch b m nh giá th ng s ng ch b c phát hành r ng rãi có ng s c giao d ch th ch ng khoán s t o tính kho n cao có l m b o d b ng s v is ng i n m gi Quy n l i c a nhà ng s n v n thông qua phát hành ch ng ch b t u ph i công khai, minh b ch vi c s d ng v V i ch ng ch b u có th c giám sát ch t ch ng s n, ch ng ngu n v n trung dài h n ng l n Và thu hút v a ngân hàng trung gian t ch c tài phi ngân hàng So v i hình th c trái phi u cơng trình ch ng ch b ki c vi c s d ng v gi i ngân theo ti ki m soát tri n khai d án c a ngân hàng mơ hình ch ng ch b Minh th ng s ng s n có th ng ch ng khoán phát tri ng t i thành ph H Chí m vi c phát hành, niêm y t giao d ch ch ng ch b 70 t ng thu n l i cho ng s th ng ch ng T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th khoán phát tri n, c n h th y u t : cung, c u, t ch c tài trung gian h n pháp lý Ngồi cịn u c u th n nh, ph i minh b ch, lành m nh nh ng s n phát tri ng ch b ng s nm a 3.2.4 Hình thành phát tri n qu tín thác b Trong th i gian g ng s n c ngân hàng th t ch t tín d ng b ng s nh th s n ng b ng s u t nh ng gi ng s n dài h n t o ngu n cung cho th n ng b c hình thành kênh thu hút v n thông qua qu ng ng s n Qu ng s c xem m thu hút v c vào th t quan tr ng b ng s n, nh t kh th m i Qu ng s n m a uy tín kinh nghi m c a cơng ty thành l p qu tín thác hành lang pháp lý b o v ch ng ch qu ng s n V i vi ng s y thác cho công ty qu n lý qu ki m l i Vì y thác nên công ty qu n lý qu chuy n giao nh t 90% l i nhu ng s n Ch ng ch qu ng s n có d ng n h u ch ng ch qu u, n c chi tr c t lý qu phi ph i ch p nh n r i ro, kho ch ng ch qu bi nh k phi is không tham gia qu n i n m gi ch ng ch qu qu có th có lãi, có th có l th giá c a ng qu b phá s qu ph i ch u trách nhi m b trái pháp lu t, trái kh t nh ng sai sót c a h n c qu n lý 71 n lý T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th gi i có b u ki n c qu tín thác ho t ng thành cơng: Có hi u qu mb ng s n c u này, qu t m b o: K c s d ng qu ng s cho vay Ph i thành l i di n qu ih u Qu tín thác ph m b o tính minh b ch báo cao cơng b thơng tin Qu tín thác ph nh tài s n giao d ch kinh doanh Các thành viên tham gia qu n lý qu ph c l p v m t l i ích T o d ng uy tín c a cơng ty qu n lý qu : doanh nghi p cá nhân ch ng vào ngu n l c, kinh nghi m kinh doanh b v n, hi u bi t có kinh nghi m v th ng s n qu n lý ng s a thành T o hành lang pháp lý ch t ch : c n ph i có b lu t, quy ch nh chi ti t viên qu n lý qu tín thác b v tiêu chu n ho s ng b u ng s n ng c a công ty qu n lý qu ng th i, c n ph ng nh v vi c b o v quy n l i c a nhà tín thác b C n ph ng s n thu u ki n tiên quy t nên c n nh rõ rang ch m c a t ch c liên quan n c u trúc qu ng s áp d v thu nh m khuy n khích s phát tri n c a qu s ng th c tình tr ng th t thu thu c AA A A 72 ng c T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th 3.3 Các gi i pháp khác 3.3.1 T o l p ng hàng hóa th i pháp quan tr ng hàng hóa b ng cho nhi u d v m c a th ng b ng b ng lo i c phù h p ng s n th ng phát tri n qu nhà ng yêu c u c nm ng thu c di n thu nh p th p, n u ki l p nhà Ngoài thành ph c n có nh ng ch kh ng s ng áp d c n t p trung vào vi c t o l p qu phát tri n nhà cho thuê, nhà tr ng s n nh ch tiêu nhà t o n s , ban, ngành tr c thu l p quy ho ch phát tri n nhà , xây d ng cơng trình phát tri n nhà c bi t qu nhà th p có nhu c u c i thi n ch 3.3.2 Xây d ng h th ng thông tin v b xã h ng có thu nh p ng s n th ng b ng s n công khai, minh b ch H th ng thơng tin v Chí Minh v ch, tài xây d ng t i thành ph H , công khai minh b ch Vi c có m t h th ng thơng tin minh b d li u ki n c n cho b t c giao d ch b ng s n V i s tr giúp c a công ngh thơng tin hi i, thành ph H Chí Minh cân ph i xây d ng m t h th ng s n thông qua vi d li u qu n lý b t ng s n thu th p giá giao d ch b ng s n Các thông tin thu th p c n ph nh ng s c ab trí, di n tích, hình d c a b mc ab t, tên ch s h u th H th ng s n t i th nhà cơng trình xây d trúc, ng s n, giá c a b tc k t c u h th y ng s m hi n t i, tính pháp lý m giao d y b n v thi t k ki n a cơng trình t m ng k t n i hi l i gi nh 73 i thơng tin qua c ki m sốt T t Nghi p c nh ng bi ng v hi n tr ng s d cung-c u th ng b GVHD: ThS Phan Th ng có bi n pháp x lý k p th ng s n h uh ub th t ch s d ng c nh ng bi ng c a th m c a h th ng vi c bu c ngu n s d ng hay s ng s n mu n giao d ch ph i giá giao d ch th c t x y ng s vào m i phóng m t b ng, thu s d s d tính ti n t, thu chuy th ng nên giao cho m hành vi c c p nh ng quy n t ph trách ti n nh k báo cáo r Các doanh nghi p ho c t ch c cá nhân có th truy c p h th ng tr s thông tin v b ngu ng s n mà h quan tâm mua m t uan qu n lý có thêm trì phát tri n h th ng thơng tin 3.3.3 i m i công tác quy ho ch, k ho ch s d thi t k t, hoàn ch nh công tác Công tác quy ho ch, k ho ch s d t thi t k c bi t quan tr ng, không nh ng giúp cho cơng tác qu qu ng tích c d n ho ng c a th ng b quy ho ch thi t k th i gian t i thành ph c n phát tri i v i khu n ng s n, công tác ng: ng tâm c a khu v c c i t o, ch nh trang k t h p v i xây d ng m i Phát tri n ki n trúc m s k t h p, gi gìn, b o v di n trúc có giá tr ; t ch c s p x p l i m thông, im id t hi u i giao h t ng; xây d ng có trung tâm kinh t tài riêng bi t; cơng trình phúc l i cơng c i v i khu n i thành phát tri n: m r ng phát tri n qu t hi u qu v nơng nghi phía Tây-Nam, khai thác n bù th p t i khu v c Tây-B c C Chi, Hóc Mơn nh m phát tri m i, d ch v công nghi p nh ng nhu c u phát tri n c a thành ph 74 T t Nghi p T GVHD: ThS Phan Th phát tri h t n n t ng cho s nghi p phát tri Khu v c ngo ng b , hi b nv a bàn huy n ngo i thành, xây d m i g n li n v i khu công nghi p t p trung, khu du l ch-ngh m c xây d b , k t h p gi gìn di tích, c th c hi t thi t k c nh ng hi mb h t ng ng s ng ch ph i phù h p v i quy ho m b o phù h p v i ti n c Vi c làm c n ph i có s ph i h p ch t ch v i ti p thu ý ki n c a h ng th i t u ki gia vào công tác quy ho ch b i h nh h c tr c ti p tham i am hi u v tình hình th t Ý ki n mà h thành ph nm tc a n lý ch n u không thông qua ý ki n c a h M t khác, c n ph i công khai quy ho ch, k ho ch s d làm vi c c a Cu ng; i h i công tác quy ho ch, k ho ch s d ng trình CNH- a ph c c phê t t i tr s n huy cơng tác quy ho ch thành cơng công tác qu n lý, giám sát, ki m tra quy ho c vi c không th thi n lý thành ph có nh u ch nh thích h p hay nh ng x lý k p th i hành vi sai ph m góp ph n nâng cao hi u qu c a công tác quy ho ch AA A A A A A A 75 T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th K T LU th ng b ng s n TP.HCM phát tri n ng m, góp ph n nh ngu n thu cho ngân sách th vi c hồn thi n sách tài phát tri n th nh ng d a b m c a th th ng b ng b ng s n TP.HCM d ng b Có nhóm gi i pháp y giao d ch th nh, b n v ng, h n ch giao d ch ng s n t c A A A A A A A A A A A A A A A A 76 i pháp phù h p Các gi ng s n t i TP.HCM, Các gi ng s n phân tích nv n T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th K T LU N CHUNG Th ng b ng s n hình thành phát tri n theo th u ti t th n hình thành, có nhi ng tích c i nh ng h n ch , m khuy t c n kh c ph c Vì v lý lu n phân tích th c tr ng c a th ng b ng s n t i TP.HCM chung c a c n th ng b c tác ng s n t i TP.HCM th i gian qua c nh ng m t t n t i c d ng v i nh ng tiêu c n th gi i pháp mang tính y th Hi n c v ng b ng nh m s nh n v th ng b ng s n v n cịn th s n có nh tiêu phát tri n th cm c th c hi n m t s nhóm gi i pháp s t nhi u so ch d ng a cách nhìn c phía doanh nghi p, cá nhân kinh doanh b i m i sách kinh doanh cho phù h ng b vi c i, b sung d a n th ng t i, b sung sách phù h p c khu v c th gi nh th ng s n TP.HCM phát tri n phát tri n c a th ki n ngh ng ng s n hi n c A A A A A A A A 77 ng im c T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th DANH M C TÀI LI U THAM KH O Qu c h i 11, Lu t 2003 Qu c h i 11, Lu t Kinh doanh b ng s n, n Qu c h i 12, Lu t thu thu nh p cá nhân, n 2006 2007 Chính Ph , Ngh quy t 06/2004/NQ-CP Chính Ph , Ngh quy t 11/2011/NQ6 c, Ch th 01/CT- D th o Báo cáo tr t ih ng tồn qu c khóa X TS.Tr n Ti n Khai (2011), Nguyên lý B ng s n, ng-Xã H i, TP.HCM TS.Nguy n Ng c Vinh, TS.Nguy n Qu nh Hoa (2012), Th ng s n, nh giá tr B t ng-Xã H i, TP.HCM 10 Bài gi ng Kinh t h c B ng s ih c Kinh T TP.HCM 11 ThS.Phan Th B ng s i h c kinh t TP.HCM 12 13 Ph , ng (2009), ng b ng s n h th i pháp phát tri n hi u qu th 14 CafeF Land (2012), ng b ng s 15 Cơng ty c ph n ch ng khốn B o Vi t (2011), 16 CBRE (2010) ng tín d ng Vi t p nh u hi u th 17 CBRE (2010), Báo cáo quý nh th 18 CBRE (2010), , 78 nh th ng b ng s n ng b ng s n T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th 19 CBRE (2010), , nh th 20 CBRE (2011), , , m tin th 22 CBRE (2012), , ng s n m tin th 21 CBRE (2011), ng b 23 CBRE (1/2011), ng TP.HC nh th Báo Tao B 24 CBRE (1/2012), , m tin th 25 CBRE (1/2012), D ch V T 26 Nguy n H ng Quân (2011), T p chí b ng s t Vi t Nam 27 Chu Th Huynh, Nguy n Anh Trung, Hồng Cơng Tu Báo Cáo Ngành B ng S 28 Cơng Ty c ph n ch ng khốn Sài Gịn (3/2010), 29 Tr n Ng , , nv Cáo Phân Tích Ngành B 30 Savills (4/2009), Báo cáo th ng S d ch v 31 Savills (3/2009), Báo cáo th 32 Savills (1/2011), Báo cáo th 33 Savills (1/2011), Báo cáo th 34 Savills (12/2011), Báo cáo th d ch v 35 Savills (12/2011), Báo cáo th 36 n tr ng v r i ro gi i pháp v n cho th ng b ng s , http://www.vietinbank.vn/web/home/vn/research/10/100806.html 37 ng s n v giá tr th c pt a ch http://congly.com.vn/dua-bat-dong-san-ve-gia-tri-that- c1039n20120223201034937p0.htm 38 Colliers International, Ho Chi Minh City Knowledge Report 1/2011 39 Colliers International, Ho Chi Minh City Knowledge Report 4/2011 40 Colliers International, Ho Chi Minh City Knowledge Report 4Q/2011 Các Website: 79 T t Nghi p GVHD: ThS Phan Th http://cafef.vn/ C ng thông tin CafeF http://land.cafef.vn/ C ng thông tin B http://www.cbrevietnam.com/ Công ty TNHH CB Richard Ellis http://www.savills.com.vn/ Công ty TNHH Savills http://www.colliers.com/ Công ty TNHH Colliers International http://www.chinhphu.vn C http://www.gso.gov.vn T ng c c th ng kê http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn C c th ng kê TP.HCM ng s n CafeF Land n T Chính Ph http://www.hepza.hochiminhcity.gov.vn Ban qu n lý khu ch xu t công nghi p TP.HCM 10 http://vneconomy.vn/ Th i báo kinh t Vi t Nam 11 http://www.homes-and-real-estate.com/glossary_dec.cfm 80 ... tài: Hoàn thi n gi i pháp phát tri n th nh ng b ng s n t i TP.HCM M c tiêu nghiên c u Nh ng m c tiêu tác gi t c n ph i gi i quy c ph m vi c tài: a M c tiêu t ng quát G i ý nh ng gi i pháp nh m phát. .. T ng quát th ng b uc lý thuy t th c ti n t i ng s n thành ph H Chí Minh t có nh ng nh m cu Nghiên c ng b ng s n t ng g i ý hoàn thi n gi i pháp nh m giúp phù h p cho th n cu nh m có nh ng sách... li bao g m hai ngu n chính: p: s li u v c ab tn , t l i giá ng s n m t s khu v c c a thành ph H Chí Minh website thông tin v th ng b ng s n y S li u th c p: th ng kê v l m phát, lãi su T ng c