Trong th i gian g n đơy vi c ngân hàng th t ch t tín d ng b t đ ng s n đƣ gơy nhi u khó kh n cho các công ty đ u t b t đ ng s n. Do đó bên c nh vi c thu hút v n đ u t t các công ty n c ngoài thì vi c phát hành trái phi u đ c coi lƠ kênh huy đ ng v n t ng đ i hi u qu .
V i hình th c này các công ty b t đ ng s n s gi i quy t đ c bài toán v v n. NgoƠi ra các công t đ u t b t đ ng s n có th huy đ ng v n t nhi u đ i t ng khác nhau: Qu đ u t ; các công ty vƠ t p đoƠn b o hi m, tài chính. M t khác, vi c áp d ng lãi su t c ng nh quá trình tr n qua ph ng th c này s linh ho t h n so v i các t ch c tín d ng và doanh nghi p có th ch đ ng h n trong vi c qu n tr tài chính thông qua vi c mua đi hay bán l i trái phi u do công ty mình phát hành trên th tr ng.
Nh ng c ng c n ph i chú ý r ng không ph i b t k th i đi m nào doanh nghi p đ u t b t đ ng s n c ng có th phát hành trái phi u. Vi c phát hành trái phi u ch th t s hi u qu khi các d án b t đ ng s n th t s có ch t l ng vƠ luôn đ c s tin c y t phía khách hƠng đ i v i ch đ u t . NgoƠi ra, s phát tri n n đ nh c a th tr ng ch ng khoán c ng lƠ m t đi u ki n tiên quy t quy t đ nh đ n s thành công c a vi c phát hành trái phi u.
3.2.3 Ch ng ch b t đ ng s n
Ch ng ch b t đ ng s n là m t lo i ch ng khoán k t h p gi a hình th c đ u t ch ng khoán vƠ đ u t b t đ ng s n đ c đ m b o giá tr b ng b t đ ng s n. Theo mô hình này, ch đ u t d án b t đ ng s n đ c phép phát hành r ng rãi ch ng ch b t đ ng s n. Và không gi i h n s l ng nhƠ đ u t tham gia.
C ch chuy n hóa thành ch ng khoán c a hình th c này là: toàn b b t đ ng s n tham gia s đ c chia nh thành nh ng ch ng ch có giá tr nh nhau sau đó đ c phát hành ra công ch ng. Quá trình phát hành này không c n thông qua các đnh ch tài
chính trung gian. Hay nói cách khác, m t doanh nghi p có ngu n thu trong t ng lai có th chuy n giao quy n s h u ngu n thu nƠy cho các nhƠ đ u t đ đ i l y m t kho n ti n m t t i th i đi m thông qua vi c phát hành ch ng khoán.
Trong đó ch ng ch b t đ ng s n đ c t do chuy n nh ng đ lƠm gia t ng tính thanh kho n. NgoƠi ra, tr c khi phát hành ch ng ch b t đ ng s n các ch đ u t ph i công b b n cáo b ch v tình hình tài chính c a công ty; n i dung d án; quy n l i và trách nhi m c a các bên thanm gia; ti n đ th c hi n d án và v n đ b i th ng cho nhƠ đ u t khi d án ch m ti n đ ; r i ro có th x y ra. ơy lƠ c s đ công chúng quy t đ nh vi c có mua ch ng ch này hay không. Bên c nh đó ngơn hƠng s ch u trách nhi m giám sát vi c gi i ngân theo ti n đ thi công, đ m b o v n c a nhƠ đ u t đ c s d ng đúng m c đích. Khi d án hoàn t t, toàn b b t đ ng s n đ c đ a ra đ u giá. VƠ các nhƠ đ u t s đ c chia (t s ti n thu đ c) theo t l ch ng ch b t đ ng s n đang n m gi .
i v i ph ng th c huy đ ng v n này các t ch c và cá nhân đ u có th đ u t vƠo th tr ng b t đ ng s n, b i ch ng ch b t đ ng s n đ c phát hành r ng rãi và có m nh giá th p. áng chú ý lƠ, ch ng ch b t đ ng s n đ c giao d ch trên th tr ng ch ng khoán s t o tính thanh kho n cao có l i cho ng i n m gi . Quy n l i c a nhà đ u t c ng đ c đ m b o vì d b t đ ng s n v n thông qua phát hành ch ng ch b t đ ng s n đ u ph i công khai, minh b ch và vi c s d ng v n đ c giám sát ch t ch . V i ch ng ch b t đ ng s n, ch đ u t có th huy đ ng ngu n v n trung và dài h n v i s l ng l n. Và thu hút v n đ u t c a các ngân hàng trung gian và t ch c tài chính phi ngân hàng.
So v i hình th c trái phi u công trình thì ch ng ch b t đ ng s n an toƠn h n vì nhƠ đ u t có th ki m soát đ c vi c s d ng v n đúng m c đích thông qua s ki m soát và gi i ngân theo ti n đ tri n khai d án c a ngân hàng.
mô hình ch ng ch b t đ ng s n có th đ a vƠo áp d ng t i thành ph H Chí Minh thì th tr ng ch ng khoán phát tri n đ m nh đ t o ra môi tr ng thu n l i cho
khoán phát tri n, c n h i đ 4 y u t : cung, c u, t ch c tài chính trung gian và h th ng v n b n pháp lý. Ngoài ra còn yêu c u th tr ng b t đ ng s n phát tri n đ n trình đ nh t đ nh, ph i minh b ch, lành m nh và n đ nh thì lúc đó ch ng ch b t đ ng s n m i phát huy đúng vai trò c a nó.
3.2.4 Hình thành và phát tri n qu tín thác b t đ ng s n
Trong th i gian g n đơy vi c ngân hàng th t ch t tín d ng b t đ ng s n đƣ gơy nhi u khó kh n cho các công ty đ u t b t đ ng s n. Do đó m t trong nh ng gi i pháp đ n đnh th tr ng b t đ ng s n trong dài h n và t o ngu n cung cho th tr ng b t đ ng s n đó lƠ vi c hình thành kênh thu hút v n thông qua các qu tín thác đ u t b t đ ng s n.
Qu tín thác đ u t b t đ ng s n ra đ i đ c xem là m t kênh đ u t r t quan tr ng đ thu hút v n đ u t trong vƠ ngoƠi n c vào th tr ng b t đ ng s n, nh t là các khu đô th m i.
Qu tín thác đ u t b t đ ng s n là m t mô hình đ u t d a trên uy tín và kinh nghi m c a công ty thành l p qu tín thác và hành lang pháp lý b o v các nhƠ đ u t mua ch ng ch qu tín thác đ u t b t đ ng s n.
V i vi c các nhƠ đ u t y thác cho các công ty qu n lý qu tín thác đ u t vƠo b t đ ng s n đ ki m l i. Vì y thác nên các công ty qu n lý qu chuy n giao ít nh t 90% l i nhu n cho các nhƠ đ u t vƠo qu tín thác đ u t b t đ ng s n. Ch ng ch qu tín thác đ u t b t đ ng s n có d ng n a nh trái phi u, n a nh c phi u. Ng i s h u ch ng ch qu tín thác đ c chi tr c t c đnh k , nh ng h không tham gia qu n lý qu đ u t . Gi ng nh c phi u, ng i n m gi ch ng ch qu lƠ nhƠ đ u t nên ph i ch p nh n r i ro, các kho n đ u t qu có th có lãi, có th có l do th giá c a ch ng ch qu bi n đ ng và qu tín thác đ u t có th b phá s n khi đó công ty qu n lý qu ph i ch u trách nhi m b i th ng cho nhƠ đ u t v nh ng sai sót c a h n u đó lƠ trái pháp lu t, trái kh c qu n lý.
Theo nh các chuyên gia trên th gi i thì có b n đi u ki n c n có đ qu tín thác ho t đ ng thành công:
Có hi u qu tƠi chính cao: đ m b o đ c đi u này, qu tín thác đ u t b t đ ng s n c n đ m b o:
Không đ c s d ng qu tín thác đ u t b t đ ng s n đ cho vay
Ph i thành l p ban đ i di n qu do đ i h i nhƠ đ u t b u ra
Qu tín thác ph i đ m b o tính minh b ch trong báo cao và công b thông tin
Qu tín thác ph i có chính sách đánh giá, th m đnh tài s n trong giao d ch kinh doanh
Các thành viên tham gia qu n lý qu ph i đ c l p v m t l i ích
T o d ng uy tín c a công ty qu n lý qu : các doanh nghi p và cá nhân ch đ u t , tin t ng vào ngu n l c, kinh nghi m kinh doanh b t đ ng s n và qu n lý v n, hi u bi t và có kinh nghi m v th tr ng b t đ ng s nầc a các thành viên qu n lý qu tín thác b t đ ng s n.
T o hành lang pháp lý ch t ch : c n ph i có b lu t, quy ch quy đ nh chi ti t v các tiêu chu n ho t đ ng c a công ty qu n lý qu tín thác đ u t b t đ ng s n. ng th i, c n ph i có các quy đnh v vi c b o v quy n l i c a các nhà đ u t khi tham gia vƠo qu tín thác b t đ ng s n.
C n ph i có chính sách u đƣi v thu : đơy chính lƠ đi u ki n tiên quy t nên c n đ c phơn đnh rõ rang các ch c n ng vƠ đ c đi m c a các t ch c liên quan đ n c u trúc qu tín thác đ u t b t đ ng s n đ áp d ng các chính sách u đƣi v thu nh m khuy n khích s phát tri n c a các qu tín thác đ u t b t đ ng s n đ ng th i tránh đ c tình tr ng th t thu thu c a nhƠ n c.
AA A A
3.3 Các gi i pháp khác
3.3.1 T o l p và t ng c ng hàng hóa trên th tr ng b t đ ng s n
ơy lƠ gi i pháp quan tr ng đ t ng s l ng hàng hóa b t đ ng s n, t ng ch ng lo i hƠng hóa đ đáp ng cho nhi u d ng đ i t ng và áp d ng các ph ng th c phù h p v i đ c đi m c a th tr ng b t đ ng s n theo đ nh h ng đƣ đ ra. Do đó thƠnh ph c n t p trung vào vi c t o l p qu phát tri n nhà đê ch đ ng phát tri n qu nhà cho thuê, nhà tr góp đ đáp ng yêu c u c a các đ i t ng thu c di n thu nh p th p, đ i t ng chính sách đang c n m t n i c ng nh ng ch a có đi u ki n tích l y đ t o l p nhà. Ngoài ra thành ph c n có nh ng ch đ o đ n các s , ban, ngành tr c thu c đ kh n tr ng vi c quy đ nh ch tiêu nhà và l p quy ho ch phát tri n nhà , xây d ng công trình phát tri n nhà , đ c bi t là qu nhà xã h i đ các đ i t ng có thu nh p th p có nhu c u c i thi n ch .
3.3.2 Xây d ng h th ng thông tin v b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n công khai, minh b ch công khai, minh b ch
H th ng thông tin v đ t đai, quy ho ch, tài chính và xây d ng t i thành ph H Chí Minh v n ch a đ y đ , công khai và minh b ch. Vi c có m t h th ng thông tin minh b ch vƠ c s d li u đ y đ lƠ đi u ki n c n cho b t c giao d ch b t đ ng s n nào. V i s tr giúp c a công ngh thông tin hi n đ i, thành ph H Chí Minh cân ph i xây d ng m t h th ng c s d li u qu n lý b t đ ng s n thông qua vi c đ ng ký b t đ ng s n và thu th p giá giao d ch b t đ ng s n. Các thông tin thu th p c n ph i có đ y đ nh ng thông tin nh mƣ s c a b t đ ng s n, các đ c đi m c a b t đ ng s n nh : v trí, di n tích, hình d ng, s đ khu đ t, tên ch s h u th i đi m hi n t i, tính pháp lý c a b t đ ng đ ng s n, giá c a b t đ ng s n t i các th i đi m giao dch đƣ x y raầRiêng v nhà và công trình xây d ng trên đ t c n l u tr các b n v thi t k ki n trúc, s đ k t c u h th ng đi n n cầc a công trình.
H th ng thông tin đ t đai nƠy lƠ m t m ng k t n i hi n đ i, trao đ i thông tin qua l i gi a các c quan qu n lý đ t đai, thu , ngơn hƠngầnh m giúp nhƠ n c ki m soát
đ c nh ng bi n đ ng v hi n tr ng s d ng đ t và ch s d ng đ t. Qua đó n m v ng cung-c u trên th tr ng và có bi n pháp x lý k p th i tr c nh ng bi n đ ng c a th tr ng b t đ ng s n. c đi m c a h th ng này là vi c bu c ngu n s d ng hay s h u h u b t đ ng s n mu n giao d ch ph i đ ngký đúng v i giá giao d ch th c t x y ra trên th tr ng.
Khi đó các c quan ch c n ng thƠnh ph s c n c vào m c giá đ ng ký đ tính ti n đ n bù đ t đai khi gi i phóng m t b ng, thu s d ng đ t, thu chuy n nh ng quy n s d ng đ tầH th ng này nên giao cho m t c quan chuyên bi t ph trách và ti n hành vi c c p nh t đ nh k và báo cáo r ng rƣi hƠng n m.
Các doanh nghi p ho c t ch c cá nhân có th truy c p h th ng và tr phí đ mua m t s thông tin v b t đ ng s n mà h quan tâm đ thông qua đó c quan qu n lý có thêm ngu n kinh phí đ duy trì và phát tri n h th ng thông tin này.
3.3.3 i m i công tác quy ho ch, k ho ch s d ng đ t, hoàn ch nh công tác thi t k đô th. thi t k đô th.
Công tác quy ho ch, k ho ch s d ng đ t và thi t k đô th có vai trò đ c bi t quan tr ng, không nh ng giúp cho công tác qu n lý c ng nh quá trình s d ng đ t đ t hi u qu cao mƠ còn tác đ ng tích c c đ n ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n, công tác quy ho ch thi t k trong th i gian t i thành ph c n phát tri n theo h ng:
i v i khu n i thƠnh c : tr ng tâm c a khu v c này là c i t o, ch nh trang k t h p v i xây d ng m i. Phát tri n ki n trúc m i trên c s k t h p, gi gìn, b o v các di s n v n hóa vƠ công trình ki n trúc có giá tr ; t ch c s p x p l i m ng l i giao thông, đ i m i d n c s h t ng; xây d ng có trung tâm kinh t tài chính riêng bi t; các công trình phúc l i công c ngầ
i v i khu n i thành phát tri n: m r ng và phát tri n phía Tây-Nam, khai thác qu đ t kém hi u qu v nông nghi p có chí phí đ n bù th p t i khu v c Tây-B c C Chi, Hóc Môn nh m phát tri n khu đô th m i, d ch v công nghi p nh m đáp
T i các khu đô th phát tri n đ u t xơy d ng c s h t ng đ ng b , hi n đ i, đ c n n t ng cho s nghi p phát tri n đô th b n v ng trong t ng lai.
Khu v c ngo i thƠnh: trên đa bàn các huy n ngo i thành, xây d ng các khu đô th