Đề tài "Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng" pot

Cùng với sựphát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng, trong những năm qua thị trườngbất động sản của quận cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá trình pháttriển đô thị và sự h

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai tròquan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệtrực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vậtliệu xây dựng, thị trường lao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quảthị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triểnkinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đónggóp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướngcông nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước

Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thếchấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế củahầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trườngbất động sản đối với nền kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sảnnhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đềcần quan tâm nghiên cứu

Thành phố Đà Nẵng là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của khu vựcmiền Trung Việt Nam, là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Dovậy, thị trường bất động sản của thành phố Đà Nẵng phát triển rất mạnh mẽtrong những năm gần đây

Quận Hải Châu là một quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng Cùng với sựphát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng, trong những năm qua thị trườngbất động sản của quận cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá trình pháttriển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới Tuy nhiên, bên cạnh nhữngmặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động sản của quận Hải Châu trongthời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về vai trò,

vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sảnnhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thấtthoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điềutiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giáđất vẫn còn diễn ra Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường

bất động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng

có thu nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trườngbất động sản

Xuất phát từ các lý do, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

2.1.1 Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản

2.1.1.2 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản

- Có vị trí cố định, không di chuyển được

Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thịtrường tại chỗ thì cũng không thể đem bất động sản đi nơi khác để giao dịch

- Tính bền lâu : đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại, trừ

khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chụcnăm đến hàng trăm năm

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách.

Bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nênchính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra cácchính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệlợi ích kinh tế trong việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.

Nhiều loại đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vàochứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thìphải có năng lực quản lý thích hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp.

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể nâng cao giá trị bất động sảntrong khu vực phụ cận lên khá nhiều

2.1.2 Thị trường bất động sản

2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tạimột khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệphoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theoquy định của pháp luật

Theo khoản 1 điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007củaChính phủ thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốnpháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam

2.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

Dựa vào những căn cứ khác nhau người ta đã chia thị trường bất động sảnthành các loại như sau:

* Căn cứ vào loại hình giao dịch trên thị trường: thị trường bất động sản

được chia thành 5 loại gồm:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

- Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp vay vốn

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh

- Thị trường giao dịch khác về bất động sản

* Căn cứ vào thời gian mà thị trường bất động sản tham gia vào thị trường: nếu dựa vào căn cứ này thị trường bất động sản được chia thành 3 loại,

bao gồm:

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất

- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hay cho thuê

- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đãđược mua hoặc thuê

2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển cùng với quá trìnhphát triển trong nền kinh tế thị trường nên nó có những đặc điểm sau:

- Thị trường bất động sản không giao dịch bản thân bất động sản mà giaodịch các quyền và lợi ích chứa trong bất động sản đó

- Thị trường bất động sản là thị trường không mang tính tập trung nhưngmang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng làdạng thị trường không hoàn hảo

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

- Cung trong thị trường bất động sản không theo kịp sự thay đổi của cầu

- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyêngia với trình độ cao

- Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu:

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và định hướng phát triển kinh tế xã hộicủa quận Hải Châu giai đoạn 2010 – 2020

Thực trạng thị trường bất động sản ở quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài được thực hiện tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

3.2 Nội dung nghiên cứu

- Điều tra, nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đếnthị trường bất động sản ở quận Hải Châu

- Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản tại quận Hải Châu về cácvấn đề: giá cả bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản

- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận HảiChâu

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập các

số liệu, dữ kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu Đây

là bước đầu tiên rất quan trọng của đề tài nhằm thu thập số liệu về điều kiện tựnhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu về đất đai…

3.3.2 Phương pháp kế thừa: tham khảo các tài liệu, số liệu, các bài viết đã được

công bố, đề tài sẽ kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dungnghiên cứu của đề tài

3.3.3 Phương pháp so sánh: so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được

nhận xét cũng như đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêunghiên cứu

3.3.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm toàn bộ các đối

tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phântích tương quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đưa ra giá trị có tính chính xáccao.

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội:

4.1.1 Vị trí địa lý

Hải Châu là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, có tọa độ địa lý nằm ở

10802’ kinh độ Đông, 16003’ vĩ độ Bắc với tổng diện tích tự nhiên là 2135,42

ha Ranh giới hành chính được xác định: Phía Bắc giáp Vịnh Đà Nẵng; Phía Tâygiáp quận Thanh Khê và quận Cẩm Lệ; Phía Đông giáp quận Sơn Trà và quậnNgũ Hành Sơn; Phía Nam giáp quận Cẩm Lệ

Trên địa bàn quận Hải Châu có sân bay quốc tế, có quốc lộ 14B đi ngangqua, có các cảng sông, các trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại, dịch vụ,

du lịch của thành phố Đà Nẵng Do vậy, Quận có nhiều ưu thế về địa lý, kinh tế

so với các quận, huyện khác trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội cũngnhư thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

4.1.2 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực của quận Hải Châu

4.1.2.1 Ngành Dịch vụ

Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng có nhiều điều kiện phát triểnthương mại dịch vụ nên hoạt động thương mại - dịch vụ - du lịch trên địa bànquận đã phát triển nhanh và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu kinh tế củaquận năm 2009 (66.68%) Tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành dịch vụ bình quânthời kỳ 2000 - 2005 đạt 16,2%/năm; giai đoạn 2005 - 2009 là 18,22%/năm

4.1.2.2 Ngành Công nghiệp - Xây dựng

Với vị trí là quận trung tâm, dân cư đông đúc, mặt bằng sản xuất chật hẹpnên quận chỉ phát triển công nghiệp có công nghệ sạch và chứa hàm lượng khoahọc kỹ thuật cao

Trong những năm gần đây, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như giá cảnguyên vật liệu gia tăng, nền kinh tế thế giới bị khủng hoảng kéo theo sự khủnghoảng của kinh tế trong nước đã làm cho sản xuất công nghiệp trên địa bàn

quận có nhiều biến động Tuy nhiên tỷ lệ đóng góp của ngành công nghiệp - xâydựng trong GDP của quận vẫn đạt trên 35% năm 2009 và tốc độ tăng trưởngbình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2009 là 10,6%.

4.1.2.3 Ngành nông nghiệp

Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, quỹ đất nông nghiệp hầunhư không có do được trưng dụng sang sử dụng vào các mục đích phi nôngnghiệp nên việc phát triển nghành này chủ yếu dựa vào việc khai thác thủy hảisản trên địa bàn quận

4.1.3 Đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và mức sống

Dân số trung bình của quận Hải Châu năm 1997 là 174.115 người, đến năm

2009 là 189.090 người tăng thêm 14.975 người, mật độ dân số trung bình là9.139 người/km2 phân bố không đều, tập trung ở các phường trung tâm quận.Mật độ dân số cao nhất ở phường Nam Dương (46.055 người/km2) và thấp nhất

là phường Hòa Cường Nam (5.764 người/km2)

Sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh tại thành phố ĐàNẵng nói chung và quận Hải Châu nói riêng đã làm cho nhu cầu về bất động sản

ở quận Hải Châu trở nên hết sức bức thiết Lực lượng lao động nhập cư lớn, laođộng trẻ có tỷ lệ cao Với loại đối tượng này, số người có việc làm, thu nhập ổnđịnh nhưng chưa có nhà ở là khá lớn Đây chính là những khách hàng tiềm năngcho thị trường bất động sản, tạo nên cầu bất động sản tăng mạnh

4.1.4 Điều kiện cơ sở hạ tầng

Kết cấu hạ tầng trên địa bàn quận Hải Châu khá phát triển và có cácphương thức vận tải đường bộ, đường sông, đường hàng không, gần nhà gađường sắt và cảng biển rất thuận lợi cho việc giao thương, giao lưu văn hóa và

du lịch nên có vai trò quyết định cho sự phát triển của thành phố

4.2 Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hải Châu.

- Công tác quản lý đất đã có những tác động tích cực, giải quyết kịp thờinhững vấn đề thiết thực trong quản lý sử dụng đất đai, góp phần đáng kể vào sự

ổn định và phát triển kinh tế xã hội Đã tác động trực tiếp đến lợi ích người dân,tạo nên một động lực mới, thúc đẩy sản xuất phát triển, làm cho tình hình sử

dụng đất ngày càng được ổn định, hiệu quả.

Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại xung quanh việc giải quyết tranh chấpđất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa thực hiện đúng theo quy định củapháp luật Điều đó dẫn đến các ngành, các cấp địa phương còn lúng túng trongviệc quản lý sử dụng đất

- Nhìn chung, việc sử dụng đất trên địa bàn quận có hiệu quả Tuy nhiên,vẫn còn nhiều nơi, nhiều chỗ sử dụng đất chưa hợp lý, gây lãng phí đất, hiệu quả

sử dụng đất không cao mà nguyên nhân chính là chưa có quy hoạch cụ thể, để

ổn định và phát huy hiệu quả sử dụng đất

- Trên địa bàn quận vẫn còn những khu quy hoạch treo, những dự án dàntrải, chậm tiến độ hoặc không thực hiện dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai,hiệu quả sử dụng đất thấp Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt độngcủa thị trường bất động sản, tạo nên những khu vực không có giao dịch, hoặc tỷ

lệ giao dịch thành công rất thấp trong mua bán bất động sản (khu quy hoạchtreo) Những dự án chậm tiến độ gây nên hiện tượng lãng phí rất lớn, giá thànhbất động sản tăng cao, gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước và lợi ích của nhàđầu tư Cá biệt, có những dự án đã được cấp phép nhiều năm vẫn chưa có hoạtđộng gì (khu 88 Hùng Vương), hay hoạt động cầm chừng (khu vực bên cạnh nhàhát Trưng Vương do nhà thầu Vũ Châu Long thực hiện)

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hải Châu năm 2009

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2009, tổng diện tích tự nhiên của quậnHải Châu là 2135.42 ha Trong đó, đất phi nông nghiệp là 2088,42 ha, chiếm97,8%, đất nông nghiệp có 26,06 ha; chiếm 1,22% và đất chưa sử dụng có 20,94

ha chiếm 0,98% tổng diện tích tự nhiên toàn quận Cơ cấu sử dụng đất của quậnnăm 2009 được thể hiện qua biểu đồ 1

Biểu đồ 1:Cơ cấu diện tích đất đai quận

Hải Châu năm 2009

20,94ha 1,22%

26,06ha 0,98%

2088,42ha

97,80%

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường năm 2009)

4.3 Thực trạng thị trường bất Động sản ở quận Hải Châu.

4.3.1 Thực trạng mua, bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở.

Bảng 2: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa

bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009

Đơn vị tính: Hồ sơ

Bảng 3: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2009

Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng

Trong những năm qua, với sự phát triển của kinh tế - xã hội quận Hải Châu,đời sống của nhân dân đã có những bước chuyển biến đáng kể, thu nhập bình

quân của các hộ dân tăng cao, các dịch vụ - thương mại phát triển đã ảnh hưởngđến việc chuyển mục đích sử dụng đất của các cá nhân, doanh nghiệp Mục đích

sử dụng đất chủ yếu được chuyển là từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sangđất nông nghiệp với mục đích kinh doanh đối với các doanh nghiệp; mục đíchđất ở đối với các hộ gia đình cá nhân

Phần lớn diện tích đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phinông nghiệp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, diễn ra ở thời điểm trước năm

2004, theo các dự án quy hoạch của Thành phố

4.3.3 Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà và thuê cơ sở sản xuất kinh doanh

Một trong những đặc trưng phát triển của thị trường bất động sản ở quận

Hải Châu là sự phát triển của loại hình thuê đất, thuê nhà, thuê cơ sở sản xuấtkinh doanh Nguyên nhân chính mang lại nét đặc trưng trên là do sự phát triểnmạnh mẽ của ngành du lịch, dịch vụ Hàng ngày, có hàng trăm lượt khách đổ vềthuê phòng tại các khách sạn, nhà nghỉ, đây là nguồn cung rất lớn cho nhữngngười có nhu cầu về nhà ở trong một thời gian nhất định và góp phần vào trongtổng thu ngân sách địa phương Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sởsản xuất kinh doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 được thểhiện qua bảng 4

Bảng 4: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sở sản xuất kinh

doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009