Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai tròquan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệtrực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vậtliệu xây dựng, thị trường lao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quảthị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triểnkinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đónggóp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướngcông nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước

Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thếchấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế củahầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trườngbất động sản đối với nền kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sảnnhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đềcần quan tâm nghiên cứu

Thành phố Đà Nẵng là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của khu vựcmiền Trung Việt Nam, là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Dovậy, thị trường bất động sản của thành phố Đà Nẵng phát triển rất mạnh mẽtrong những năm gần đây

Quận Hải Châu là một quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng Cùng với sựphát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng, trong những năm qua thị trườngbất động sản của quận cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá trình pháttriển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới Tuy nhiên, bên cạnh nhữngmặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động sản của quận Hải Châu trongthời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về vai trò,

vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sảnnhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thấtthoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điềutiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giáđất vẫn còn diễn ra Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường

bất động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng

có thu nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trườngbất động sản

Xuất phát từ các lý do, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu:

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và định hướng phát triển kinh tế xã hộicủa quận Hải Châu giai đoạn 2010 – 2020

Thực trạng thị trường bất động sản ở quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài được thực hiện tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

1.4 Nội dung nghiên cứu

- Điều tra, nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đếnthị trường bất động sản ở quận Hải Châu

- Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản tại quận Hải Châu về cácvấn đề: giá cả bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản

- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận HảiChâu.

1.5 Phương pháp nghiên cứu

1.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập các

số liệu, dữ kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu Đây

là bước đầu tiên rất quan trọng của đề tài nhằm thu thập số liệu về điều kiện tựnhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu về đất đai…

1.5.2 Phương pháp kế thừa: tham khảo các tài liệu, số liệu, các bài viết đã được

công bố, đề tài sẽ kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dungnghiên cứu của đề tài

1.5.3 Phương pháp so sánh: so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được

nhận xét cũng như đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêunghiên cứu

1.5.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm toàn bộ các đối

tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phântích tương quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đưa ra giá trị có tính chính xáccao

PHẦN 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HẢI CHÂU 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội:

2.1.1 Vị trí địa lý

Hải Châu là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, có tọa độ địa lý nằm ở

10802’ kinh độ Đông, 16003’ vĩ độ Bắc với tổng diện tích tự nhiên là 2135,42

ha Ranh giới hành chính được xác định: Phía Bắc giáp Vịnh Đà Nẵng; Phía Tâygiáp quận Thanh Khê và quận Cẩm Lệ; Phía Đông giáp quận Sơn Trà và quậnNgũ Hành Sơn; Phía Nam giáp quận Cẩm Lệ

Trên địa bàn quận Hải Châu có sân bay quốc tế, có quốc lộ 14B đi ngangqua, có các cảng sông, các trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại, dịch vụ,

du lịch của thành phố Đà Nẵng Do vậy, Quận có nhiều ưu thế về địa lý, kinh tế

so với các quận, huyện khác trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội cũngnhư thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

2.1.2 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực của quận Hải Châu

2.1.2.1 Ngành Dịch vụ

Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng có nhiều điều kiện phát triểnthương mại dịch vụ nên hoạt động thương mại - dịch vụ - du lịch trên địa bànquận đã phát triển nhanh và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu kinh tế củaquận năm 2009 (66.68%) Tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành dịch vụ bình quânthời kỳ 2000 - 2005 đạt 16,2%/năm; giai đoạn 2005 - 2009 là 18,22%/năm

2.1.2.2 Ngành Công nghiệp - Xây dựng

Với vị trí là quận trung tâm, dân cư đông đúc, mặt bằng sản xuất chật hẹpnên quận chỉ phát triển công nghiệp có công nghệ sạch và chứa hàm lượng khoahọc kỹ thuật cao

Trong những năm gần đây, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như giá cảnguyên vật liệu gia tăng, nền kinh tế thế giới bị khủng hoảng kéo theo sự khủnghoảng của kinh tế trong nước đã làm cho sản xuất công nghiệp trên địa bànquận có nhiều biến động Tuy nhiên tỷ lệ đóng góp của ngành công nghiệp - xâydựng trong GDP của quận vẫn đạt trên 35% năm 2009 và tốc độ tăng trưởngbình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2009 là 10,6%

2.1.2.3 Ngành nông nghiệp

Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, quỹ đất nông nghiệp hầunhư không có do được trưng dụng sang sử dụng vào các mục đích phi nôngnghiệp nên việc phát triển nghành này chủ yếu dựa vào việc khai thác thủy hảisản trên địa bàn quận

2.1.3 Đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và mức sống

Dân số trung bình của quận Hải Châu năm 1997 là 174.115 người, đến năm

2009 là 189.090 người tăng thêm 14.975 người, mật độ dân số trung bình là9.139 người/km2 phân bố không đều, tập trung ở các phường trung tâm quận.Mật độ dân số cao nhất ở phường Nam Dương (46.055 người/km2) và thấp nhất

là phường Hòa Cường Nam (5.764 người/km2)

Sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh tại thành phố ĐàNẵng nói chung và quận Hải Châu nói riêng đã làm cho nhu cầu về bất động sản

ở quận Hải Châu trở nên hết sức bức thiết Lực lượng lao động nhập cư lớn, laođộng trẻ có tỷ lệ cao Với loại đối tượng này, số người có việc làm, thu nhập ổnđịnh nhưng chưa có nhà ở là khá lớn Đây chính là những khách hàng tiềm năngcho thị trường bất động sản, tạo nên cầu bất động sản tăng mạnh

2.1.4 Điều kiện cơ sở hạ tầng

Kết cấu hạ tầng trên địa bàn quận Hải Châu khá phát triển và có cácphương thức vận tải đường bộ, đường sông, đường hàng không, gần nhà gađường sắt và cảng biển rất thuận lợi cho việc giao thương, giao lưu văn hóa và

du lịch nên có vai trò quyết định cho sự phát triển của thành phố

2.2 Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hải Châu.

- Công tác quản lý đất đã có những tác động tích cực, giải quyết kịp thờinhững vấn đề thiết thực trong quản lý sử dụng đất đai, góp phần đáng kể vào sự

ổn định và phát triển kinh tế xã hội Đã tác động trực tiếp đến lợi ích người dân,tạo nên một động lực mới, thúc đẩy sản xuất phát triển, làm cho tình hình sửdụng đất ngày càng được ổn định, hiệu quả

Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại xung quanh việc giải quyết tranh chấpđất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa thực hiện đúng theo quy định của

pháp luật Điều đó dẫn đến các ngành, các cấp địa phương còn lúng túng trongviệc quản lý sử dụng đất.

- Nhìn chung, việc sử dụng đất trên địa bàn quận có hiệu quả Tuy nhiên,vẫn còn nhiều nơi, nhiều chỗ sử dụng đất chưa hợp lý, gây lãng phí đất, hiệu quả

sử dụng đất không cao mà nguyên nhân chính là chưa có quy hoạch cụ thể, để

ổn định và phát huy hiệu quả sử dụng đất

- Trên địa bàn quận vẫn còn những khu quy hoạch treo, những dự án dàntrải, chậm tiến độ hoặc không thực hiện dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai,hiệu quả sử dụng đất thấp Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt độngcủa thị trường bất động sản, tạo nên những khu vực không có giao dịch, hoặc tỷ

lệ giao dịch thành công rất thấp trong mua bán bất động sản (khu quy hoạchtreo) Những dự án chậm tiến độ gây nên hiện tượng lãng phí rất lớn, giá thànhbất động sản tăng cao, gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước và lợi ích của nhàđầu tư Cá biệt, có những dự án đã được cấp phép nhiều năm vẫn chưa có hoạtđộng gì (khu 88 Hùng Vương), hay hoạt động cầm chừng (khu vực bên cạnh nhàhát Trưng Vương do nhà thầu Vũ Châu Long thực hiện)

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hải Châu năm 2009

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2009, tổng diện tích tự nhiên của quậnHải Châu là 2135.42 ha Trong đó, đất phi nông nghiệp là 2088,42 ha, chiếm97,8%, đất nông nghiệp có 26,06 ha; chiếm 1,22% và đất chưa sử dụng có 20,94

ha chiếm 0,98% tổng diện tích tự nhiên toàn quận Cơ cấu sử dụng đất của quậnnăm 2009 được thể hiện qua biểu đồ 1

Biểu đồ 1:Cơ cấu diện tích đất đai quận

Hải Châu năm 2009

20,94ha 1,22%

26,06ha 0,98%

2088,42ha

97,80%

Đất chưa sử dụng Đất NN Đất PNN

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường năm 2009)

2.3 Thực trạng thị trường bất Động sản ở quận Hải Châu.

2.3.1 Thực trạng mua, bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở.

Bảng 2: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa

bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009

Đơn vị tính: Hồ sơ

2005 2006 2007 2008 2009 Toàn quận 2.557 2.294 1.860 1.946 2.725 11.382

7 Hòa Thuận Tây 335 311 238 280 388 1.552

8 Hòa Thuận Đông 218 227 193 197 370 1.205

Bảng 3: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2009

Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng

Trong những năm qua, với sự phát triển của kinh tế - xã hội quận Hải Châu,đời sống của nhân dân đã có những bước chuyển biến đáng kể, thu nhập bình

quân của các hộ dân tăng cao, các dịch vụ - thương mại phát triển đã ảnh hưởngđến việc chuyển mục đích sử dụng đất của các cá nhân, doanh nghiệp Mục đích

sử dụng đất chủ yếu được chuyển là từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sangđất nông nghiệp với mục đích kinh doanh đối với các doanh nghiệp; mục đíchđất ở đối với các hộ gia đình cá nhân

Phần lớn diện tích đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phinông nghiệp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, diễn ra ở thời điểm trước năm

2004, theo các dự án quy hoạch của Thành phố

2.3.3 Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà và thuê cơ sở sản xuất kinh doanh

Một trong những đặc trưng phát triển của thị trường bất động sản ở quận

Hải Châu là sự phát triển của loại hình thuê đất, thuê nhà, thuê cơ sở sản xuấtkinh doanh Nguyên nhân chính mang lại nét đặc trưng trên là do sự phát triểnmạnh mẽ của ngành du lịch, dịch vụ Hàng ngày, có hàng trăm lượt khách đổ vềthuê phòng tại các khách sạn, nhà nghỉ, đây là nguồn cung rất lớn cho nhữngngười có nhu cầu về nhà ở trong một thời gian nhất định và góp phần vào trongtổng thu ngân sách địa phương Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sởsản xuất kinh doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 được thểhiện qua bảng 4

Bảng 4: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sở sản xuất kinh

doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009

ngày càng tăng về nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, văn phòng cho thuê v.v Quá trình đô thị hóa tại Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng phát triểnvới tốc độ chóng mặt, thành phố thay da đổi thịt hàng ngày Để đạt được điều đó

là nhờ tầm nhìn, những quyết sách hợp lý mang tính chiến lược của thành phố,cùng với sự đồng thuận của nhân dân, mang đến một môi trường thuận lợi chocác nhà đầu tư trong nước cũng như quốc tế Cùng với sự phát triển của thànhphố Đà Nẵng, quận Hải Châu cũng được phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng

bộ, nên đã tạo được sự thuận lợi trong sản xuất và đầu tư kinh doanh trong nhiềulĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh về bất động sản Do đó, từ năm 2005đến năm 2009, quận Hải Châu trở thành một trong những địa bàn có diện tíchthuê đất sản xuất kinh doanh, nhà ở, đất ở lớn nhất thành phố Đà Nẵng, cụ thểnhư:

Bảng 5: Một số trường hợp thuê đất sản xuất kinh doanh trên địa bàn quận

Hải Châu giai đoạn 2005-2009

1 Công ty TNHH Indochina Riverside Tower 3.652

2 Công ty TNHH Việt Lý tại miền Trung 14.022

4 Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc 10.773

Ngoài các dự án trên (chủ yếu là thuê đất mới), các hợp đồng cho thuê đất

ở, đất sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sởcác công ty, cơ quan, ban ngành trên địa bàn quận đã được ký những năm trướcđây, nay được ký lại, hoặc gia hạn hợp đồng cũng chiếm số lượng rất lớn.Những số liệu trên cho thấy nguồn cung trên thị trường bất động sản trong lĩnhvực nhà - đất cho thuê là hết sức dồi dào Điều đó lý giải cho việc thị trường bấtđộng sản ở quận Hải Châu nói riêng và Đà Nẵng nói chung trong thời gian gầnđây đang hết sức sôi động Tuy nhiên, do có sự cân bằng tương đối về cung -cầu, nên giá bất động sản tăng mạnh, nhưng ít có những biến động đột biến nhưthị trường bất động sản Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

2.3.4 Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất

Với thành quả của quá trình phổ biến pháp luật và trình độ dân trí ngàycàng cao của người dân địa phương, đã phán ánh ngày càng sâu sắc nhận thứccủa người dân về quyền lợi của mình trong việc sở hữu các bất động sản.

Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trở thành một trongnhững điều kiện tạo nguồn vốn cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đổi mớikhoa học – công nghệ trong các dây chuyền sản xuất; mở rộng quy mô sản xuấthoặc chuyển đổi loại hình sản xuất kinh doanh nhằm thu lại lợi nhuận cao hơn.Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của quận HảiChâu giai đoạn 2005-2009 được thể hiện qua bảng 5

Bảng 6: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền

với đất giai đoạn 2005-2009

Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng

2.3.5 Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Thực trạng sự phát triển của thị trường bất động sản quận Hải Châu, thànhphố Đà Nẵng có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau: Giai đoạn thị trường bùng

nổ phát triển bong bóng và giai đoạn thị trường đóng băng; hai giai đoạn nàyđan xen nhau

Tuy nhiên, ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước làthời hoàng kim của thị trường bất động sản của quận Hải Châu Trong giai đoạnnày giá bất động sản Hải Châu Nam không thua kém bất kỳ quận nào thuộcthành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giátăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần

như đóng băng Lý giải cho căn nguyên của sự giảm sút này của thị trường bấtđộng sản tại Hải Châu là do: yếu tố đầu cơ; sản phẩm của sự quản lý yếu kém.

Từ 2005 đến nay là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường bất động sản tronggiai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam (giai đoạn 2005 -2008); sự đầu tư của các doanh nghiệp nước nước ngoài, đặc biệt là sự phát triểncủa các văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật dân sự 2005, Luật kinhdoanh bất động sản năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất độngsản là động lực làm cho thị trường bất động sản nóng lên Qua đó, đã khắc phụcđược những yếu kém trong việc quản lý thị trường bất động sản, thúc đẩy thịtrường bất động sản phát triển phù hợp với tiềm năng vốn có, hạn chế cơ chế đầu

cơ bất động sản của những nhà đầu tư, tạo môi trường pháp lý thông thoángtrong cơ chế thị trường, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.Việc ban hành kịp thời các văn bản pháp quy của UBND thành phố ĐàNẵng, UBND quận Hải Châu, đã giúp hiện thực hóa những chủ trương, đườnglối của Đảng, Chính phủ, giải quyết những ách tắc trong việc thực thi các vănbản Luật của Quốc hội, các Nghị định, Thông tư của Chính phủ do vậy đã tạo rahành lang phpas lý cụ thể cho thị trường bất động sản của quận phát triển Cùngvới sự phát triển kinh tế, quận đã từng bước hoàn thiện, giảm bớt các thủ tụchành chính phiền hà, tạo điều kiện thuận lợi trong các giao dịch bất động sản,thu hút đầu tư Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địabàn quận Hải Châu được thể hiện một cách nổi bật, là yếu tố rất quan trọngtrong việc phát triển của thị trường, tạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ của thịtrường bất động sản trong thời gian tới

Bảng 8: Các văn bản pháp lý có liên quan đến sự hình thành và phát triển

của thị trường bất động sản ở quận Hải Châu

Tên văn bản Nội dung chính Ngày

Ban hành

88/2006/QĐ-UBND Ban hành giá cho thuê đất và phí sử

dụng hạ tầng tại các khu công nghiệp

do thành phố Đà Nẵng đầu tư

09/10/2006

96/2006/QĐ-UBND Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước ngoài

khu công nghiệp đối với tổ chức, cánhân trong nước và nước ngoài trên địabàn thành phố Đà Nẵng

CƠ SỞ KHOA HỌC 3.1 Cơ sở khoa học

3.1.1 Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản

3.1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Theo Bộ luật dân sự Việt Nam quy định: Bất động sản là các loại tài sảnbao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tàisản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấtđai; các tài sản khác do pháp luật quy định

3.1.1.2 Đặc điểm của hàng hóa bất động sản

- Có vị trí cố định, không di chuyển được

Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thịtrường tại chỗ thì cũng không thể đem bất động sản đi nơi khác để giao dịch

- Tính bền lâu : đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại, trừ

khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chụcnăm đến hàng trăm năm

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách.

Bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nênchính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra cácchính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệlợi ích kinh tế trong việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.

Nhiều loại đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào

chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thìphải có năng lực quản lý thích hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp.

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể nâng cao giá trị bất động sảntrong khu vực phụ cận lên khá nhiều

3.1.2 Thị trường bất động sản

3.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tạimột khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệphoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theoquy định của pháp luật

Theo khoản 1 điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007củaChính phủ thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốnpháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam

3.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

Dựa vào những căn cứ khác nhau người ta đã chia thị trường bất động sảnthành các loại như sau:

* Căn cứ vào loại hình giao dịch trên thị trường: thị trường bất động sản

được chia thành 5 loại gồm:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

- Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp vay vốn

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh

sử dụng đất.

- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hay cho thuê

- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đãđược mua hoặc thuê

3.1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển cùng với quá trìnhphát triển trong nền kinh tế thị trường nên nó có những đặc điểm sau:

- Thị trường bất động sản không giao dịch bản thân bất động sản mà giaodịch các quyền và lợi ích chứa trong bất động sản đó

- Thị trường bất động sản là thị trường không mang tính tập trung nhưngmang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng làdạng thị trường không hoàn hảo

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

- Cung trong thị trường bất động sản không theo kịp sự thay đổi của cầu

- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyêngia với trình độ cao

- Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn

3.2 Cơ sở lí luận

3.2.1 Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

- TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huytính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và cònnhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:

- Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được

nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS cònkém hiệu quả và lãng phí Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằmngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chínhquy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trườngchưa cao Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạngđầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặcmua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho

sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân Bêncạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không cógiấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là kháphổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lược phát triểnkinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút

- Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợinhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp,khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranhchấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khônlường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số côngchức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được các khoản lợi

"bất minh" Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân laođộng bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở Từđây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội Các hiệntượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhứcnhối cho xã hội; các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất,

xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phátsinh, hoành hành làm mất uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy nhà nướccũng như đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam

- Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nóvượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách,phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự pháttriển đồng bộ hệ thống thị trường Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐSphi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần Lượng giao dịchnày quá lớn, không đăng ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên khôngthể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách nhà nước, gây thất thoátlớn cho nền kinh tế Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi

các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lường

và luôn ở mức rất cao Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh

tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nóđược "nhào nặn" qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởngđầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sáchphục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chínhsách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua nhà Tình trạng này diễn rakhá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát triển của đấtnước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu

và nghèo Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS,dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sứccạnh tranh của nền kinh tế

- Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng củanền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấuđến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứngkhoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóadịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được

sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xãhội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế

- Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh đểgiảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tíchcực của nó trong quá trình phát triển Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nókhông thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nónhư: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đahóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên trạng thái "ảo"cho các quan hệ thị trường v.v Chính điều này đã dẫn đến một yêu cầu tất yếu:quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của Nhà nước như bao thịtrường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như cung cầu, giá

cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…

3.2.2 Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS

- Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản lýcủa nhà nước đối với TTBĐS Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức năngđiều khiển và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là