Giải pháp xây dựng bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình quản lý thống nhất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư cao tầng ở Thành phố Hà Nội

Giải pháp xây dựng bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình quản lý thống nhất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư cao tầng ở Thành phố Hà Nội

TIỂU LUẬN CUỐI KỲ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do nghiên cứu

Hiện nay ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại

có hạn, nên chúng ta phải có mô hình, quy hoạch xây dựng phù hợp Bên cạnhnhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, Hà Nội đã tập trung phát triểnnhiều khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nónâng cao hiệu quả sử dụng đất trong các đô thị Vấn đề đặt ra là phát triểnchung cư cần phải đi đôi với đáp ứng những nhu cầu dịch vụ đô thị và đảmbảo chất lượng cuộc sống Đây là một trong những yếu tố quyết định trongthành công của mô hình phát triển khu đô thị, chung cư nhà cao tầng hiện nay.Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù hợp

và do một đơn vị thống nhất thực hiện

Với mục tiêu nghiên cứu, tìm hiểu về thực trạng công tác quản lý nhà ởchung cư cao tầng ở TP Hà Nội, đánh giá những mặt tốt cũng như chỉ ra đượcnhững vấn đề còn yếu kém, bất cập và nguyên nhân để từ đó đề xuất nhữnggiải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng tại

TP Hà Nội

2 Tóm tắt lịch sử nghiên cứu

1 Phạm Sỹ Liêm (2008) ”Đưa tư duy phát triển hiện đại vào quy hoạch

và quản lý đô thị nước ta” Tạp chí Người Xây dưng Tháng 5/2008.

- Bài viết chỉ định hướng những tư duy hiện đại áp dụng vào quản lý đôthị ở nước ta như thế nào, mà chưa cụ thể phân tích, đánh giá mô hình quản lýtrong các loại công trình trong khu đô thị, và tính khả thi của đề tài trong thựctế.

2 ThS Lê Văn Cư - Phó Viện trưởng Viện kinh tế xây dựng-Bộ xây dựng, (2011) “ Lựa chọn mô hình tổ chức cung ứng dịch vụ ở khu đô thị mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản.” Tạp chí Kinh tế xây dựng số 2 năm 2011.

- Đưa ra phương án thành lập tổ chức tự quản của các chủ sở hữu trongcác khu nhà ở đô thị mới nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung ứng dịch vụnhà ở

3 TS Đoàn Dương Hải (2013) “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013

- Đưa ra mô hình thành lập Ban quản trị quản lý khu nhà Chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn Như ng chưa đưa ra được hình thức hoạt động kèm kinh phí duy trì của công ty

4 Jane Jacobs (1961) “The Death and Life of Great American Cities” The Modern Library New York

- Đưa ra sự cải cách mô hình phát triển quản lý khu đô thị mới tại cácthành phố lớn của Mỹ Quyết định sự tồn tại và kết thúc của một thành phố

5 Hiroaki and others (2010) “Eco2 Cities Ecological Cities as Economic Cities” The World Bank Washington, DC

- Đưa ra sáng kiến các đô thị sinh thái kiêm hình thức kinh tế Đảm bảo

môi trường sinh thái cho các khu đô thị trong thành phố nhưng vẫn đạt đượcgiá trị kinh tế, xây dựng hệ thống quản lý đô thị

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 Mục tiêu tổng quát

Tìm giải pháp để nâng cao chất lượng quản lý nhà ở các khu chung cư cao tầng nhằm nâng cao chất lượng quản lý và mang lại hiệu quả kinh tế cho xã hội

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý trong các khu chung cư đểđánh giá những mặt tích cực và những mặt tồn tại

- Trên cơ sở của việc đánh giá những đề xuất để quản lý chung cư đạthiệu quả cao hơn.

- Tìm hiểu quản lý chung cư đã đi vào thực tế như thế nào? Từ đó rút ranhững nội dung chưa phù hợp và hoàn chỉnh

4 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài có đối tượng là công tác quản lý của chủ đầu tư và nhà nước đối

với các khu nhà chung cư tại Hà Nội hiện nay

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người

ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chungnhư hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồngđiện nước,

Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14 về phân hạng

sử dụng nhà chung cư Có tất cả bốn loại chung cư được phân hạng theoThông tư này

Theo đó, nhà chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất,đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sửdụng đạt mức độ hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độtuơng đối hoàn hảo

Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độkhá

Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợnghoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạttiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

Tại Hà Nội hiện nay tập trung chủ yếu là các khà chung cư loại 3 và loại

4 Bởi vậy đề tài sẽ giới hạn và đi sâu vào nghiên cứu tìm hiểu thực trạng vềhai loại chung cư này

5 Câu hỏi nghiên cứu

- Thực trạng công tác quản lý nhà ở khu chung cư cao tầng trên địa bàn

TP Hà Nội hiện nay như thế nào?

- Tại sao công tác quản lý nhà ở khu chung cư cao tầng trên địa bàn TP

Hà Nội lại khó khăn, bất cập như vậy?

- Làm thế nào để khắc phục những khó khăn, bất cập nhằm nâng caohiệu quả quản lý nhà ở khu chung cư cao tầng trên địa bàn TP Hà Nội?

6 Giả thuyết nghiên cứu

- Công tác quản lý nhà ở khu chung cư cao tầng hiện nay gặp rất nhiềukhó khăn như: hiện nay công tác quản lý cư trú còn buông lỏng, chưa có quyđịnh cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng tu nhà ở chung cư cao tầng

và các công trình hạ tầng kỹ thuật, những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chấtlượng cuộc sống của các cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầngchưa được tốt

- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà ở khuchung cư cao tầng còn chậm; Bộ máy tổ chức quản lý các ban, nghành từThành phố đến các khu đô thị chưa hoàn chỉnh; Trình độ và đội ngũ cán bộcòn yếu và thiếu nghiệp vụ quản lý Nhà nước về đất đai

- Giải pháp xây dựng bộ máy quản lý và mô hình quản lý thống nhấttrong công tác quản lý nhà ở là giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà

ở khu chung cư cao tầng

7 Mẫu khảo sát

- Luận văn khảo sát 20 khu đô thị có chung cư cao tầng trên địa bànthành phố Hà Nội từ năm 2008 đến nay, với các tiêu chí:

- Quy mô loại chung cư cao tầng: loại 1, loại 2, loại 3 và loại 4

- Loại hình doanh nghiệp: nhà nước, FDI, cổ phần, tư nhân

- Loại hình sử dụng: Cao ốc chỉ có căn hộ, cao ốc hỗn hợp, cao ốc đanăng

8 Phương pháp chứng minh giả thuyết

Để hoàn thành đề tài, với góc độ của học viên khoa QL Đô thị và Công trình, tôi đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu đã học như:

- Phương pháp điều tra dự báo

- Phương pháp phân tích tổng hợp

- Phương pháp quy nạp diễn giải

- Phương pháp diễn dịch

9 Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, khuyến nghị, danh mục tài liệu thamkhảo, nội dung của Luận văn được chia thành 3chương:

Chương I: Cơ sở lý luận về quản lýchung cư

Chương II: Thực trạng quản lý và cách giải quyết của chủ đầu tư và nhà nước tại các khu chung cư ở Hà Nội hiên nay

Chương III: Giải pháp tăng cường công tác quản lý chung cư tại Hà Nội

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ

1 Khái niệm chung vể chung cư cao tầng

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người

ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v

Chung cư ít nhất có 2 tầng Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972,nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

+Nhà cao tầng loại 1: 9~16 tầng ( cao nhất không quá 50 m)

+Nhà cao tầng loại 2: 17~25 tầng ( cao nhất không quá 75 m)

+Nhà cao tầng loại 3: 26~40 tầng ( cao nhất không quá 100 m) +Nhà cao tầng loại 4: > 40 tầng ( cao hơn 100 m)

Về mặt sử dụng, chung cư cao ốc có 3 loại hình:

1 Cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần)

2 Cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm các căn hộ

3 Cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ

Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:

+ Chung cư cho thuê thuộc một chủ sở hữu

+ Chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu

Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta

2 Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội

Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới

a Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:

Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhànước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở Đây

là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị

b Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới:

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán

hoặc cho thuê

c Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sởhữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia

- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngangnhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung

- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theoquy định của pháp luật

3 Vị trí của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại:

Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kếhoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế pháttriển Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rấtchậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạtầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó cóvấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một

bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở

…điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạchđịnh chính sách về nhà ở Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đấtngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy, Nhà nước chủ trương khuyến khích cácthành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung

cư cao tầng theo dự án Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cưmới, nhiều kiểu dáng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chấtlượng của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đãtạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật,với sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận Hơn

nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiệnđại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôịcho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồnngân sách lớn cho nhà nước

4 Những quy định pháp lý về quản lý chung cư:

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/ QĐ- BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng

Bộ Xây dựng

+ Giải thích từ ngữ về bộ phận ban quản lý chung cư:

- “Chủ đầu tư” là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

là người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua

- “ Đơn vị đang quản lý nhà chung cư” là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp quản lý nhà chung cư đó

- “Chủ sở hữu nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp phápphần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- “Người sử dụng nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp

+ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư:

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau:

- Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: quản lý việc điều khiển,duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy,máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật

và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sửdụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh,thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và cácdịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lựcchuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện

- Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ,sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượngcủa nhà chung cư Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tạiThông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng BộXây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng Việc bảotrì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chứcnăng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì.

- Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tạiĐiều 81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật Nhà ở; Điều 55

và Điều 56 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chínhphủ về “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” (sau đâygọi tắt là Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 về “một số giải pháp để thực hiệnviệc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”

- Lưu trữ hồ sơ nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà ở (đối với nhà chung cư

có 01 chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu nhà chung cư) có trách nhiệm lập,lưu trữ hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật Nhà ở

- Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư

1 Mọi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư với những nội dung chính như sau:

a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;

b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhàchung cư;

c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư;

d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác;

đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư;

e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác

2 Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

a) Trường hợp nhà chung cư được bán từ ngày Quy chế này có hiệu lựcthi hành, trước khi bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này và thông báo cho Bên mua Bản nội quy này được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời của

hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư.

b) Trường hợp nhà chung cư được bán trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị (nếu đã thành lập) hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này để thông qua trong Hội nghị nhà chung cư Trong trường hợp này, Bản nội quy phải phù hợp với nội dung quyết định đầu tư, nội dung dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) và những thoả thuận, cam kết bằng văn bản giữa Bên bán và Bên mua khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng của nhà chung cư (nếu có)

3 Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu

Chủ sở hữu nhà chung cư phải căn cứ vào những nội dung quy định tại khoản 1 Điều này để xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện thực tế của nhà chung cư đó và thông báo công khai với người sử dụng nhà chung cư

+ Cơ cấu, tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư:

- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư

- Hội nghị nhà chung cư

- Ban quản trị nhà chung cư

- Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư

- Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

+ Quản lý vận hành nhà chung cư:

- Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và

nghiệm thu, thanh toán, thanh lý hợp đồng dịch vụ

- Trách nhiệm và quyền hạn của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trong vận hành nhà chung cư

- Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư

+ Bảo trì nhà chung cư

- Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

- Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

- Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

+Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng trong sử dụng nhà chung cư; những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư

- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư

- Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

- Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 23 của Quy chế này phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thôngbáo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và

thựchiện

+ Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

- Giải quyết tranh chấp:

1 Các tranh chấp liên quan tới quyền sở hữu trong nhà chung cư do Toà án giải quyết

2 Các tranh chấp về quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyếttrên cơ sở hoà giải nhưng phải đảm bảo các quy định của Quy chế này Nếu không hoà giải được thì chuyển Toà án giải quyết

3 Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này thì xử lý theo quy định củapháp luật về hợp đồng dân sự

- Xử lý vi phạm

1 Xử lý các hành vi vi phạm Quy chế này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà

2 Người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý

sử dụng nhà chung cư thì tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY

*) Tình hình phát tri ển chung cư ở các đô thị t ại Hà Nội:

Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh

mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang

là mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tốc

độ phát triển nhanh Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó Theo số liệu Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tại các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ (CCC) được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống Riêng ở Hà Nội, có khoảng 23 KCC cũ từ 4 - 5 tầng, có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30.000 hộ, và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng

Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm: 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tácxây dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I - 2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau:

Tên nhà Số căn Số nhà Số Diện tích Số thang

Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng

Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiệnđại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thờinhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư trú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác Đó chính là không gian công cộng trong chung cư Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm

bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tậpquán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính,

để tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120- 150m2 sàn hoặc hơn nữa Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng,

đủ số lượng thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm) Tổ chức không gian giao thông này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu

tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức

Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu Người ở có thể sử dụng giao thông ngang trong từng tầng đó đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại

vị trí thích hợp và được chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị

Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng Sau thời gian làm việc, ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có cácnhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thể thao, giải trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao Tạiđây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong mộttoà nhà còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm láng giềng thân thiếtvốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam

Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công

cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết Đồng thời phải có thể chế, bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.

Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì

sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả

về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu

*) Thực trạng quản lý chung cư tại các chung cư.

Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ chếquản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn nhiều vấn đề gây bức xúc Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục

nổ ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về người dân

I Về mặt quy hoạch

Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường

cư trú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông tĩnh), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác Đó chính là không gian công cộng trong chung cư Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công

cộng… Bởi vậy, quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên tôi muốn đề cập đến trong phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay Ngày càng có thêm nhiều các khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm thành phố Việc này góp phần tạo điều kiện cho nhiều người dân sởhữu được một căn hộ cho riêng mình, không phải chịu cảnh thuê nhà ở, và ở trong những căn nhà “siêu mỏng” chật chội Tuy nhiên, khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư quy hoạch diện tích đất để xây dựng chung cư thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ sở Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có thể khiến người ta dễ xem thường Thật ra, theo các kiến trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh hưởng đến cuộc sống của mỗi người hàng ngày, hàng giờ Đó là điện, nước, đường xá giao thông hay xa hơn là chợ, siêu thị,trường học, bệnh viện, thậm chí là nơi mai táng Trong khi ở các khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn xảy ra hiện tượng quá tải trường học hay bệnh viện, tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm thì tại một số khu chung cư mới được xây dựng xa trung tâm dường như lại trái ngược với điều đó Điển hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung cư

và KĐT - đơn vị quản lý khu Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng từ tháng

5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng xã hội khác như chợ, trường học, cơ sở y tế chưa thấy động tĩnh gì Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc sinh hoạtcủa những người dân sống tại các khu chung cư đó Vì thế Nhà nước đã có những luật về quy hoạch như: luật quy hoạch đô thị của quốc hội khoá XII, kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 :”….Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị …”

Theo các nhà quy hoạch, không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thịhiện đại, những quy định về điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài Điều kiện sống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không gian, sân chơi cho trẻ em, người già Nếu các

chủ đầu tư không kịp thời giải quyết vấn đề này thì sẽ gây ra hiện tượng chung cư xây lên mà không có người mua, trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lại càng quá tải hơn, người dân không được đảm bảo về điều kiện sống, các tệ nạn xã hội tăng nhanh, rồi hậu quả sẽ như thế nào?.

II Về mặt hạ tầng kĩ thuật

1 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành

Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư cũ cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mỹ quan đô thị Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ hai trong cả nước, sau TPHCM Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung

cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng)

và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm Vào khoảng cuối năm

2008, Hà Nội phải trải qua một “trận lụt lịch sử” Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày 31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước, các khu chung cư cũ bị thấm dột, lún nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày Trần nhà bong tróc nhiều chỗ, những mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng… Tiêu biểu phải kể đến các khu chung cư Giảng Võ, Thành Công, Láng Hạ, Văn Chương, Kim Liên…Trước trận lụt các khu chung cư cũnày đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến lúc trận lụt xảy ra

Hiện nay chưa có sự quy định rõ ràng về việc quản lý và sử dụng chung

cư, cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng

tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật Do đó việc xây dựng kế hoạch trùng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thực hiện được

Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc

về chủ sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trïng tu, sửa chữa Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện Một số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà Tại một

số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một

số tiền nhất định hang tháng Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm

đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ

đủ chi cho công tác quản lý Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp.Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí củachủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng

Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị

xuống cấp trầm trọng Tóm lại, công tác quản lý ở hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ

để cho công tác này được thực hiện tốt hơn.

2 Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư

Ngay từ nhiều năm trước, khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được: chất lượng của nhàchung cư Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất nhiều Và gần như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều người dânđang sinh sống tại thủ đô: Chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc trung” còn bao nhiêu là chuyện nữa là: thà mua đất xây nhà, bé tý cũng được, an tâm

hơn bao nhiêu…Về vấn đề này, đầu tiên ta phải kể đến chất lượng của các khu nhà tái định cư Khi làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cư, nhất

là dạng nhà tái định cư, người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về diện tích, thiết bị nội thất mà không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan đến chất lượng công trình Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy

Ví dụ như: Khu tái định cư Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn còn thưa thớt các

hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây không đảm bảo Hệ thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khu tái định cư này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờ nguồn nước sử dụng không đảm bảo

Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn không biết đâu là chủ đầu tư đích thực Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự

án hoặc của quận, huyện nào đó Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng, đưa dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm

Mặc dù, Bộ xây dựng ban hành quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về

việc ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng

-An toàn sinh mạng và sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nước, hơi ẩm và chất độchại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an toàn sử dụng kính chiếu sáng ; thông gió và

chống ồn) ; và thông tư số: 1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp

giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở” cho biết một số quy định trong bàn giao quyền sở hữu đó là: Ghi diện tích căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Diện tích căn

hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ; …

Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái định cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay Đến bao giờ các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu???.

3 Thực trạng phát triển về chung cư tư nhân.

Khoảng thời gian một, hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một mô

hình nhà ở mới: chung cư tư nhân Chung cư tư nhân là cách người ta gọi

những toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểu chung cư thương mại Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng 200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cư không có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế nhưng bù lại giá của

nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí

Các khu chung cư nằm ngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất làtại khu vực các quận mới như Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy Tuỳ từng khu vực và chất lượng xây dựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m² Giá thậm chí còn giao động theo tầng Các toà chung cư này thường cao từ 5-

7 tầng, hầu hết đều không có thang máy Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm trong khoảng 45-70 m² Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằm trong các ngõ sâu, nhiều khu thậm chí ô tô không vào được Vì thế không gian khá chật hẹp, không thể so sánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hiện đại tại các khu chung cư thương mại

Ưu điểm đầu tiên của loại chung cư này là hầu hết đều nằm ngay trong các khu trung tâm, tiện đi lại, nhất là với đại đa số dân sử dụng xe gắn máy Đây là ưu thế không nhỏ trong bối cảnh thường xuyên tắc đường, kẹt xe

ở Hà Nội hiện nay Ưu điểm tiếp theo là gần trường, gần chợ Đây cũng là một lợi thế không nhỏ, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư thương mại mới, ở các khu vực xa trung tâm đang chậm trễ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, bệnh viện Tuy nhiên,việc quản lý nhà chung cư tư nhân hiện nay mỗi nơi một kiểu, thường do chủ đầu tư quản lý, có trường hợp

bố trí bảo vệ, quản lý chung, có trường hợp không có bảo vệ, quản lý Các hộ dân mua căn hộ và đến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa làm thủ tục nhập khẩu

Thêm nữa, các căn hộ này lại đều sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật có sẵn trong khu vực dân cư như: Hệ thống thoát nước thải, hệ thống điện, lối đi chung và hệ thống xử lý rác thải, vệ sinh môi trường Hạ tầng kỹ thuật khu vực nội đô Hà Nội vốn đã chịu một sức ép lớn Do đó, nếu các cơ quan quản

lý không kịp thời có cơ chế giám sát, quản lý hiệu quả, để các chung cư tư nhân phát triển tự phát thì sẽ để lại hậu quả khôn lường trong tương lai

III Về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư

1 Thực trạng an toàn người dân ở một số khu nhà chung cư hiện nay

Ở bất cứ nơi đâu và bất cứ thời kì nào, tất cả mọi người đều muốn được sống trong hoà bình và an toàn Không một ai muốn sống ở nơi nguy hiểm, trừ trường hợp bắt buộc Công tác đảm bảo an toàn cho những người dân sốngtại các khu chung cư trong thành phố hiện nay thì còn cần chú trọng hơn nữa Bởi lẽ các khu chung cư tại thủ đô hiện nay đều được các chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm, Số lượng người ở chung cư cũng tăng thêm

Chung cư là xu thế tất yếu tại những đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội Thứ nhất, quỹ đất tại các thành phố lớn không nhiều trong khi quá trình đô thịhóa diễn ra nhanh như vũ bão Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng được các tiêu chí: tiện nghi, an toàn, riêng tư, giá thành vừa phải, tạo điều kiện thuận lợi đốivới người dân đô thị, đặc biệt là giới trí thức trẻ Tai nạn như hỏa hoạn, cháy

nổ, động đất chỉ là những trường hợp hy hữu Nếu tuân thủ đúng các tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng thì chung cư lại có độ an toàn cao hơn nhà riêng lẻ Vấn đề cần được cải thiện ở đây chính là khâu hậu kiểm các thiết bị

và chỉ tiêu thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy Ngoài ra, cần đặt vai trò của ban quản lý, ban quản trị các tòa nhà lên hàng đầu trong việc hướng dẫn, tập huấn và tuyên truyền kiến thức tối thiểu về phòng cháy chữa cháy cho người mua hoặc ở nhà chung cư

Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung cư

đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư Hiện nay, trong các khuchung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng Tình trạng lộn