IV. Phí chung cư
3.7.3 Quản lý các dịch vụ khác:
Hiện nay, Hà Nội (cùng với thành phố Hồ Chí Minh) được đánh giá là đô thị cấp đặc biệt của cả nước, với tiêu chí tạo điều kiện tốt cho công dân của mình ở những khía cạnh như: Văn hoá, chăm sóc y tế, giáo dục, thu nhập, nhà ở, chất lượng môi trường, công bằng, an toàn xã hội, dân chủ, dịch vụ giải trí...Các vấn đề đó đang được đặt ra hết sức cấp thiêt tại các khu chung cư ở Hà Nội.
Ngày nay, hoà nhập vơi xu thế của thời đại, với phương châm phát triển bền vững( kết hợp kinh tế – Xã hội- môi trường trong đó con người được đặt
ở ví trí trung tâm) thì vấn đề quản lý môi trường tại các khu chung cư được quan tâm hàng đầu.
Theo đó, ban quản lý cần có các giải pháp thích hợp để quy hoach, xây dựng cải thiện môi trường các khu chung cư, tạo tâm lý an tâm cho người dân khi sống tại đây
Thứ nhất: Cải tạo cảnh quan kiến trúc.
Để tạo các không gian đẹp và là nơi vui chơi giải trí của khu ở, trước hết cần dọn sạch các bãi chứa rác, các công tỉnh xây dựng lấn chiếm trong khu... Tiếp theo, nên thiết kế cải tạo xây dựng thành xân vườn phục vụ vui chơi giải trí cho nhân dân trong khu chung cư. Công việc này gặp rất nhiều khó khăn về kinh phí đấu tư như giải toả các chợ cóc, quầy bán... vì vậy, việc đầu tiên là ban quản lý nên tích cực tuyên truyền vận động người dân nhận thức được vấn đề, thuyết phục họ tham gia đóng góp công lao động cũng như một phần kinh phí kết hợp với nhà nước và chính quyền địa phương, theo phương thức nhà nước và dân cùng làm. Hơn nữa, mặt ngoài của nhà ở trong khu chung cư cũng cần được chỉnh trang lại theo thiết kế thống nhất, tạo cảnh quan đẹp cho toàn bộ khu nhà.
Thứ hai: Quản lý vấn đề cấp nước
Ban quản lý nên kiểm tra hệ thống cấp nước, phát hiện các điểm rò rỉ trên tuyến và các đường ống tự lắp để xử lý và sửa chữa. Bên cạnh đó phải thau rửa bảo dưỡng thường xuyên các bể nước công cộng cũng như tại các hộ gia đình. Đẩy mạnh công tác truyền thông và xử phạt nghiêm minh những trường hợp vi phạm nội quy đã được quy định trước.
Về lâu dài cần đầu tư nâng cấp, thay mới mở rộng hệ thống cấp nước tiến tới tự chủ kinh doanh trong ngành nước, sử dụng công nghệ tiên tiến phù hợp với điều kiện nước ta.
Ban quản lý nên có kế hoạch kiểm tra sửa chữa những đoạn cống bị hư hỏng, nạo vét khơi thông dòng chảy chống úng ngập cục bộ, thông hút toàn bộ mạng lưới cống và các bể phốt (có khu từ khi xây dựng tới nay chưa được thông hút lần nào). Kinh phí thông hút sửa chữa lần đầu cần có sự hỗ trợ một phần của nhà nước và chính quyền địa phương, các lần sau do dân bỏ ra. Ban quản lý cũng nên lập kế hoạch chống lấn chiếm và giải toả các công trình xây dựng làm hỏng các công trình thoát nước, bảo tồn các khu đất trống, sân chơi trồng nhiều cây, thảm cỏ, giảm diện tích đổ bê tông nhựa nhằm đảm bảo việc thoát nước nhanh (ngấm tại chỗ, giảm lượng nước mưa chảy tràn trên mặt đất).
Ban quản lý cần có quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước từ khâu thu, dẫn và xử lý giác thải, cần tách hệ thống thoat nước riêng, không thoát nước chung như hiện nay. Đầu tư xay dựng các trạm xử lý nước thải cho các khu dân cư cần có cơ chế chính sách quản lý nước thải hợp lý, kinh phí để xử lý nước thải được tính vào giá nước cấp.
Thứ tư: Quản lý thu gom chất thải rắn
Ban quản lý thự hiện phân loại rác thải tại các hộ gia đình, chủ yếu thành ba loại: Vô cơ, hữu cơ và độc hải (vì các loại tái chế hoặc xử dụng lại đã được đội quân đồng nát, bới giác phân loại và thu gom). Việc thu gom vẫn dùng xe gom gõ kẻng là chính, nhưng với 2 xe khác nhau để phân loại vô cơ và hữu cơ. Có thể kết hợp thu gom thủ công với xe cơ giới rồi vận chuyển đến nơi xử lý như mô hình ở Thanh Xuân đang thực hiện. Về lâu dài, cần thực hiện mô hình tự quản của khu dân cư, hoặc xã hội hoá thu gom rác thải như một số nơi đã thực hiện.
Thứ năm: Quản lý chống ô nhiễm không khí, bụi, tiếng ồn
Giải pháp hạn chế chủ yếu: Tổ chức thông gió hợp lý cho các căn hộ trong chung cư như: ống khói, chụp hút khói, mùi trong bếp và khu vệ sinh, có sử dụng quản hút, chuyển dần xử dụng đung tham củi sang đun điện hoặc ga, các thùng rác cần có nắp đạy kín. Hơn nữa, nên trồng nhiều cây xanh tạo
thành vành đai cây xanh xung quanh khu để ngăn bụi, tiếng ồn và khí độc hại từ các khu công nghiệp. Có các biện pháp hạn chế, đưa ra ngoài khu ở các hộ và cơ sở sản xuất thủ công nghiệp, kiểm soát chặt chẽ tiếng ồn đối với các nhà hàng.
Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn và đáp ứng nhu cầu sử dụng phải bố trí đủ điện tổng cung cấp chiếu sáng cho toà nhà và phải có thiết bị đóng, ngắt tự động. Ban quản lý cũng nên sử dụng hệ thống các thông tin liên lạc va truyền thanh để cập nhật thông tin tới từng căn hộ. Vấn đề cần được quan tâm nữa là: Lắp đặt hộp vòi chữa cháy, chờ chữa cháy và bình bọt chữa cháy ở mỗi tầng tại các sảnh cầu thang.
Theo chúng tôi, ngày nay do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện giao thông cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe đạp xe máy ... lên các căn hộ như trước nữa, đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung cư nên bố trí sử dụng tầng hầm làm nơi trông giữ phương tiện đi lại cho người dân. việc trông giữ các loại phương tiện này phải có cách quản lý thật chặt chẽ, tránh để tình trạng mất cắp, gâp ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Muốn vậy, phải đề ra kế hoạch luân phiên thay ca trông giữ xe, có chế độ bồi dưỡng hợp lý cho những người trông giữ ca đêm, và kiểm tra nghiêm ngặt tình hình sử dụng phương tiện đi lại của người dân
Một vấn đề cần được quan tâm khác là: Ban quản lý nên đề ra kế hoạch sử dụng tầng một làm địa bàn kinh doanh các dịch vụ, mở siêu thị, đáp ứng nhu cầu mua sắm hàng ngày của người dân. Tại đây người dân có thể lựa chọn các hàng hoá theo ý muốn một cách thuận tiện với chi phí vừa phải, hợp lý.
Ngoài ra, ban quản lý cũng nên tổ chức không gian sinh hoạt cộng đồng. Cụ thể là: Vùng sinh hoạt nghỉ ngơi cho người già: là các ghé đá dưới các hàng cây thoáng mát hay những giàn cây. Chỗ nghỉ của người già cần được bố trí liền với không gian chơi của trẻ để làm cho cuộc sống của họ vui tươi
hơn. Ngoài ra phải tổ chức không gian trống vạn năng: Dùng để sinh hoạt cộng đồng như hội họp của tổ dân phố, họp đôi thiếu niên, đoàn thanh niên, ăn uống trong ngày ma chay, cưới xin, chơi bóng bàn, cầu lông...Tại đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt, các cư dân trong toà nhà chung cư còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiêt vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam.
Bên cạnh việc đáp ứng các nhu cầu hàng ngày thì việc chăn lo sức khoẻ của người dân của ban quản lý cũng là việc làm không thể thiếu. Ban quản lý nên thành lập trung tâm y tế ngay tại khu chung cư, có kế hoạch mời các bác sỹ, các y tá có kinh nghiệm khám chữa bệnh thường xuyên cho người dân, kịp thời chữa trị các bệnh phát sinh vf cung cấp thuốc đến cho từng người bệnh. Đối với các hộ có người cao tuổi, nên lập danh sách đầy đủ và hàng tháng khám bệnh định kỳ, theo dõi sức khoẻ cho họ, một mặt giúp họ nâng cao thể chất, mặt khác tạo điều kiện cho người thân của họ yên tâm công tác, học tập và làm việc. Ban quản lý cũng cần có chế độ tiền lương thoả đáng cho các bác sỹ, y tá để phần nào nâng cao tinh thần, trách nhiệm của các bác sỹ, y tá đó trong công việc chăm sóc sức khoẻ người dân. Theo chúng tôi đó là vấn đề thiết thực cần được thực hiện có hiệu quả trong giai đoạn hiện nay tại các khu chung cư.
Tuy nhiên việc tổ chức quản lý các dịch vụ sẽ không được hoàn thiện nếu không có sự tham gia tích cực của người dân. Ban quản lý nên phát huy tiềm năng và khả năng tham gia của người dân, vì không những biến tiềm năng lao động của người dân thành sản phẩm vật chất của xã hội, mà còn tạo ra được sản phẩm của chính họ. Nếu ban quản lý thực họn tôt giải pháp này thì sẽ mang lại nhiều ưu điểm.
-Thoả mãn tốt nhất những yêu cầu của cộng đồng vì họ được tham gia vao thiết kế va xây dựng theo tưởng và mong muốn của họ, phù hợp với lối sống và nhu cầu sử dụng, với quan niệm về vẻ đẹp và người ta cảm thấy thoải mái trong môi trường sống của mình.
-Đạt hiệu quả về mặt kinh tế, giảm bơt đầu tư của nhà nước khi người dân có trách nhiệm với chính họ, vì toàn bộ quá trình từ các khâu thiết kế, xây dựng và quản lý trong sử dụng là do chính cộng đồng dân cư đảm nhiệm. Đặc biệt quan trong và sự tham gia quản lý của người dân trong sử dụng vì họ có ý thức để bảo vệ không gian bán công cộng và công cộng về vệ sinh, thẩm mỹ cũng như bảo vệ không gian này khỏi sự lấn chiếm.
Biện pháp này nếu ban quản lý áp dụng được tại các khu chung cư thì sẽ tăng được mối quan hệ cộng đồng của khu ở, tăng khả năng giao tiếp, tạo không khí gần gũi, ấm cúng giữa các thành viên của cộng đồng.
Như vậy, với sự hiểu biết và lượng thông tin thu thập được, chúng tôi mạnh dạn đưa ra một số giải pháp nêu trên, hy vọng ban quản lý các khu nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội khắc phục được những tồn tại và bất hợp lý, nhằm cải tiến mô hình và hình thức hoạt động, và ngày càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của người dân sống trong khu dân cư, giúp họ yên tâm hơn khi mua căn hộ chung cư và định cư tại đây, đặc biệt là đẩy nhanh tốc độ phát triển các dự án xây dựng chung cư tại thủ đô Hà Nội trong giai đoạn hiện nay.
KẾT LUẬN
Tóm lại, công tác quản lý, sử dụng nhà ở còn nhiều vấn đề chưa được
sự đồng thuận của nhân dân (như việc quản lý nhà chung cư, nhà ở cho sinh viên, chưa quan tâm việc bảo trì, sửa chữa chống xuống cấp của các công trình đã được đầu tư xây dựng...). Nhiều dự án thuộc các chương trình trọng điểm về phát triển nhà ở triển khai còn chậm (như xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở xã hội...); Các số liệu thống kê về nhà ở chưa đồng bộ, còn thiếu, chưa thống nhất, chưa chính xác, ảnh hưởng đến việc hoạch định chính sách quản lý, phát triển nhà ở. Nhà ở cho người dân là 1 yếu tố vô cùng quan trọng của cuộc sống. Vì chất lượng cuộc sống luôn tốt cũng quyết định 1 phần rất lớn đến các khía cạnh khác của xã hội. Đó là những vấn đề nổi bật và nhức nhối hiện nay đã được nhóm chúng tôi đề cập đến trong đề tài nghiên cứu này, đồng thời là giải pháp được đưa ra dựa trên cơ sở thực tiễn về những mong muốn và nhu cầu thiết thực của người dân về vấn đề nhà ở.
Phát triển nhà ở chung cư cao tầng bên cạnh việc có đủ tiện nghi cần thiết, được cung cấp dịch vụ đồng bộ còn đòi hỏi được quản lý vận hành tốt, Đó là chủ trương của Nh à nước được Bộ xây dựng và uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đang tập trung chỉ đạo tại tất cả các khu đ ô thị mới đang và sẽ triển khai trên địa bàn thủ đô. Để thực hiện được các mục tiêu này cần cải tiến nâng cao kỹ thuật, chất lượng từ khâu thiết kế đến thi công thi lắp đặt, đặc biệt là công tác quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo trì công trình. Giải pháp trước mắt là phải tìm ra mô hình quản lý phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân tại các khu chung cư, góp phần thực hiện thắng lợi quá trình đô thị hoá cùng tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.