Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - PHẠM THỊ THÙY DƯƠNG Tên đề tài: “ĐIỀU TRA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TNH THI NGUYấN Khóa luận tốt nghiệp đại học H đào tạo Chun ngành Khoa Khóa : Chính quy : Địa Mơi trường : Quản lý Tài ngun : 2010 - 2014 Thái Nguyên, 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - PHẠM THỊ THÙY DƯƠNG Tên đề tài: “ĐIỀU TRA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” Khãa luận tốt nghiệp đại học H o to Chuyờn ngnh Khoa Khóa : Chính quy : Địa Mơi trường : Quản lý Tài nguyên : 2010 - 2014 Giảng viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Văn Hiểu Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, 2014 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp q trình hồn thiện kiến thức, kết hợp lý thuyết phương pháp làm việc, lực công tác thực tế sinh viên sau trường nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn nghiên cứu khoa học Được giới thiệu Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em tiến hành thực tập Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên từ ngày 20/1/2014 đến ngày 30/42014 với đề tài: “Điều tra thực trạng đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” Để đạt kết ngày hôm nay, em xin chân thành bày tỏ lịng cảm ơn đến Thầy, Cơ giáo tận tình tạo điều kiện giúp đỡ em suốt trình thực tập Đặc biệt xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu tận tình hướng dẫn em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Do thời gian, kinh nghiệm kiến thức cịn hạn chế nên khóa luận em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến bổ sung Thầy, Cơ giáo để khóa luận em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2014 Sinh viên Phạm Thị Thùy Dương DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TNMT : Tài nguyên Môi trường DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Cơ cấu diện tích đất theo đối tượng sử dụng thành phố Thái Nguyên năm 2013 33 Bảng 4.2: So sánh diện tích, cấu sử dụng đất năm 2009 năm 2013 35 Bảng 4.3: Thực trạng mua bán nhà chuyển quyền đất địa bàn thành phố giai đoạn 2009 - 2013 40 Bảng 4.4: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 41 Bảng 4.5: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà tổ chức địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 42 Bảng 4.6: Số lượng hồ sơ chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 – 2013 44 Bảng 4.7: Khung giá đất đô thị từ năm 2009 đến năm 2013 địa bàn thành phố TháiNguyên 46 Bảng 4.8: Khung giá đất nông thôn từ năm 2009 đến năm 2013 địa bàn thành phố TháiNguyên 47 Bảng 4.9: Giá đất theo quy định tuyến đường từ năm 2009 đến năm 2013 48 Bảng 4.10: Giá đất thị trường giá đất theo quy định Nhà nước 53 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Giá đất Nhà nước quy định đường Hoàng Văn Thụ từ năm 2009 đến năm 2013 49 Hình 4.2: Giá đất Nhà nước quy định đường Bắc Kạn từ năm 2009 đến năm 2013 50 Hình 4.3: Giá đất Nhà nước quy định đường Gang Thép từ năm 2009 đến năm 2013 51 Hình 4.4: Giá đất Nhà nước quy định đường Vó Ngựa từ năm 2009 đến năm 2013 52 MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 YÊU CẦU 1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 2.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 2.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 2.1.4 Phân loại thị trường bất động sản 2.1.5 Vai trị vị trí thị trường bất động sản kinh tế quốc dân 10 2.2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở TRONG NƯỚC 12 2.2.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nước 12 2.2.2 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nước 14 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG 20 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 20 3.2 ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 20 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 20 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 20 3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên 20 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 20 3.3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 20 3.3.2 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 21 3.3.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên 21 3.3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 21 3.3.3 Thực trạng thị trường bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên 21 3.3.3.1 Thực trạng cung cầu 21 3.3.3.2.Thực trạng mua bán nhà chuyển quyền đất 21 3.3.3.3 Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất 21 3.3.3.4 Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà thuê sở sản xuất kinh doanh 21 3.3.3.5 Thực trạng chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất 21 3.3.3.6 Sự chênh lệch giá đất theo quy định giá đất thị trường 21 3.3.3.7 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 21 3.3.4 Đề xuất số giải pháp phát triển cho trị trường bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên 21 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 21 3.4.2 Phương pháp điều tra, phân tích 21 3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 21 3.4.4 Phương pháp pháp chuyên gia 22 3.4.5 Phương pháp pháp kế thừa 22 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ, XÃ HỘI 23 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 25 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 30 4.2 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 32 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên 32 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 33 4.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 33 4.2.2.2 Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2009 - 2013 34 4.3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 36 4.3.1 Thực trạng cung, cầu 36 4.3.2 Thực trạng mua bán nhà chuyển quyền đất 39 4.3.3 Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất 41 4.3.4 Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà thuê sở sản xuất kinh doanh 42 4.3.5 Thực trạng chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất 43 4.3.6 Sự chênh lệch giá đất theo quy định giá đất thị trường 44 4.3.7 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 54 4.3.7.1 Hệ thống quan quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên 54 4.3.7.2 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 54 4.4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 57 4.4.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản 57 4.4.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất 57 4.4.3 Định giá đất 57 4.4.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Error! Bookmark not defined 4.4.5 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trường bất động sản Error! Bookmark not defined 4.4.6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản 58 4.4.7 Giải pháp tài chính, tín dụng, thuế Error! Bookmark not defined 4.4.8 Giải pháp thông tin 58 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 5.1 Kết luận 59 5.2 Kiến nghị 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Do vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hố, đại hóa đất nước Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam hình thành bước đầu phát triển có hoạt động tích cực Tuy nhiên, thị trường nước ta cịn mang nặng tính tự phát, đơn giản sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước bất động sản nhiều mặt bất cập: quan quản lý nhà nước chưa có phối hợp chặt chẽ ngành có chức quản lý lĩnh vực đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, quan quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản Đồng thời xuất khủng hoảng tài giới xuất phát từ sách cho vay chấp bất động sản Hoa Kỳ tác nhân gây nên suy thoái kinh tế thị trường bất động sản hầu giới năm gần Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế ảnh hưởng tiêu cực vấn đề cần quan tâm nghiên cứu Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, thực đề tài “Điều tra đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên 47 Bảng 4.8: Khung giá đất nông thôn từ năm 2009 đến năm 2013 Đơn vị tính: 1000 đồng/m2 TT Năm 2009 1010 2011 2012 2013 Vùng Giá tối thiểu Giá tối đa Trung du 123 4.500 Miền núi 62 3500 Trung du 130 5500 Miền núi 70 4500 Trung du 240 4000 Miền núi 70 6500 Trung du 250 6000 Miền núi 70 4500 Trung du 250 6000 Miền núi 70 4500 (Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên) Khung giá đất nông thôn vùng trung du miền núi có chênh lệch lớn Mức giá tối thiểu đất nông thôn vùng trung du Nhà nước quy định thường cao gấp 2, lần so với đất vùng miền núi Tuy nhiên, mức giá tối đa đất nơng thơn hai vùng khơng có chênh lệch nhiều Qua năm 2009 – 2013, giá đất nơng thơn khơng có biến động lớn 4.3.6.2 Biến động giá đất trục đường qua năm Trong năm qua giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên có nhiều biến động Để tìm hiểu đánh giá yếu tố tác động đến giá đất địa bàn thành phố, tiến hành tổng hợp giá đất 04 đường phố đại diện cho 04 loại đường phố thành phố từ năm 2009 đến năm 2013 Đường loại 1: Đường Hoàng Văn Thụ Đường loại 2: Đường Bắc Kạn Đường loại 3: Đường Gang Thép Đường loại 4: Đường Vó Ngựa 48 Bảng 4.9 : Giá đất theo quy định tuyến đường từ năm 2009 đến năm 2013 Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Tên đường Loại đường Vị trí 2009 2010 2011 2012 2013 8000 8000 8000 4500 5000 5500 5500 5500 13000 16000 16000 16000 16000 11000 14000 14000 14000 14000 5500 5000 5000 5000 5000 3500 4500 4000 4000 4000 7000 8000 9000 10000 10000 4000 6000 7000 7500 7500 2500 3000 3000 4000 4000 1500 2000 2000 3000 3000 3500 5000 5500 6000 6000 2000 3000 3500 4000 4000 1500 1500 1500 2000 2000 Vó Ngựa 8000 Gang Thép 7500 Bắc Kạn 14000 16000 17000 17000 17000 Hoàng Văn Thụ 17000 30000 30000 30000 30000 1000 1000 1200 1500 1500 (Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên) Qua bảng 4.9 ta thấy giá đất tuyến đường loại thường quy định cao gấp đôi so với đất đường loại 2, giá đất đường loại 49 cao gấp đôi so với giá đất đường loại Điều cho thấy mua bán, chuyển nhượng đất trục đường loại chiếm so với tuyến đường loại 2, 3, Với vị trí thuận lợi để bn bán, bất động sản vị trí thường tận dụng cho thuê với mục đích kinh doanh Hình 4.1: Giá đất đường Hồng Văn Thụ từ năm 2009 đến năm 2013 Giá đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ giai đoạn 2009 – 2013 thể biểu đồ hình 4.1 Những tuyến đường loại I tuyến phố trung tâm, có điều kiện sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, chợ, cửa hàng kinh doanh, công trình phục vụ cơng cộng, trường học… Mật độ mức sống người dân khu vực cao Chính nhiều người chấp nhận bỏ khoản tiền lớn để mua đất với giá cao nhiên khu vực nhu cầu bán Việc giá đất tuyến đường cao kết hợp mục đích đất đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả sinh lời đất Trong tuyến đường loại I giá đất vị trí lại khác Qua biểu đồ cho thấy giá đất vị trí trục đường tăng cao năm 2010, cụ thể, năm 2009 giá đất vị trí loại I 17 triệu đồng/m2 , sang năm 2010 mức giá tăng lên tới 30 triệu đồng/m2 mức giá 50 giữ nguyên tới Ở vị trí loại giá đất tăng khơng có biến động lớn Nguyên nhân tăng giá cao vị trí tập trung nhiều trung tâm thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí hoạt động sinh hoạt người dân, điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán kinh doanh hàng hóa dịch vụ Bên cạnh sốt đất cuối năm 2009 đầu năm 2010 khiến cho giá đất thị trường tăng cao vị trí, điều giá đất Nhà nước nhằm giảm bớt khoảng cách giá đất quy định giá đất thị trường Hình 4.2: Giá đất đường Bắc Kạn từ năm 2009 đến năm 2013 Biểu đồ hình 4.2 thể giá đất đường Bắc Kạn từ năm 2009 đến năm 2013 Đường Bắc Kạn tuyến đường loại II, giá đất vị trí cao tương đương với giá vị trí tuyến đường loại I Qua nghiên cứu giá đất bảng cho thấy giá đất qua năm tăng qua vị trí cịn vị trí vị trí khơng có biến động lớn Mức độ tăng năm 2010 cao giữ nguyên năm sau Các vụ mua bán bất động sản vị trí thường hơn, vị trí 2, thuận lợi cho sống gia đình không sản xuất kinh doanh, không muốn ồn ào, vị trí bên tuyến đường có điều kiện lại thuận lợi, sát trục đường nên giá đất tuyến thường cao 51 Biểu đồ 4.3: Giá đất đường Gang Thép từ năm 2009 đến năm 2013 Cũng tương tự giá đất tuyến đường loại I loại II, giá đất quy định tuyến đường loại III có thay đổi qua năm Nhìn vào biểu đồ hình 4.3 bảng số liệu ta thấy mức giá tăng qua năm giai đoạn Nếu năm 2009 giá đất vị trí triệu đồng/m2 năm mức giá tăng dần Năm 2010 triệu đồng/m2, năm 2011 triệu đồng/m2 năm 2012, 2013 mức giá 10 triệu đồng/m2 Giống vị trí 1, giá đất vị trí 2, 3, có biến động không lớn mà tăng qua năm Giá đất vực tăng lý năm gần khu Gang Thép thường xuyên cải tạo xây dựng sở hạ tầng, dự án quy hoạch khu chợ Dốc hanh đưa vào thực tạo điều kiện thuận lợi cho sống người dân lý khiến giá đất có xu hướng tăng nhẹ 52 Biểu đồ 4.4: Giá đất đường Vó Ngựa từ năm 2009 đến năm 2013 Diễn biến giá đất tuyến đường Vó Ngựa đại diện cho tuyến đường loại Nhìn vào biểu đồ hình 4.4 cho thấy giá đất quy định Nhà nước trục đường có tăng nhẹ qua năm giai đoạn tăng vị trí Đây khu vực khơng có biến động lớn giá đất sở hạ tầng, giao thông khu vực chưa phát triển đồng bộ, dân cư ít, người dân chủ yếu lao động tự Dẫn đến nhu cầu mua đất không cao, khơng có thay đổi lớn giá 4.6.3.3.Chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá đất thị trường coi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Để thấy rõ chênh lệch giá đất thị trường giá Nhà nước ban hành lập bảng 4.10 thể loại giá đất trục đường đại diện cho tuyến loại I, II, III, IV đường Hồng Văn Thụ (loại I), đường Bắc Kạn (loại II), đường Gang Thép (loại III), đường Vó Ngựa (loại IV) 53 Bảng 4.10: Giá đất thị trường giá quy định nhà nước Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Tên Loại đường đường Vị trí Giá đất theo thị trường Giá đất theo quy định nhà nước 2012 2013 24000 53000 50000 52000 50000 18000 20000 25000 25000 27000 9000 11000 10000 12000 12000 6000 7000 7000 8000 9000 17000 18000 20000 22000 27000 15000 5500 5500 8000 8000 3000 4000 4500 5000 16000 14000 14000 14000 14000 5000 5000 5000 5000 4500 4000 4000 4000 8000 9000 10000 10000 6000 7000 7500 7500 3000 3000 4000 4000 2000 2000 3000 3000 5000 5500 6000 6000 3000 3500 4000 4000 1500 1500 2000 2000 1000 1200 1500 1500 5500 3500 2500 2500 4000 3500 4000 6500 6000 7000 7000 3000 4000 4500 4500 5000 IV 16000 8000 Vó Ngựa 16000 15000 16000 1000 9000 5500 1500 9000 5500 7000 9000 5500 2000 7000 5000 3500 7000 8000 1500 6000 8000 8500 5000 8000 2500 9000 III 7000 Thép 7000 8000 4000 7000 17000 18000 Gang 18000 17000 7000 18000 17000 3500 17000 16000 5500 13000 2013 30000 7500 2012 30000 11000 II 2011 30000 13000 Bắc Kạn 2010 30000 4500 I 2011 2009 17000 14000 Văn Thụ 2010 Hoàng 2009 2200 2200 2500 2800 2500 1500 1800 2500 2000 1800 (Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trườg tỉnh Thái Nguyên) Theo bảng thống kê ta thấy sở khung giá UBND tỉnh Thái Nguyên giá đất thị trường có biến động tương tự, giá đất thị trường có chênh lệch cao khung giá quy định từ 1,5 đến lần cá biệt vị trí có tính chất khan hiếm, có điều kiện khơng thể thay đất nằm trục đường đường Hồng Văn Thụ thể gấp đến 2,5 lần Và vị trí khơng quy định cụ thể mà xác định chung theo giá đất khu vực giá thị trường có 54 chênh lệch lớn so với giá quy định Nguyên nhân gây vấn đề thị trường đất đai bị yếu tố đầu chi phối hình thành xu hướng, biến động cực đoan, khu vực đất thuộc trục đường đô thị nơi mà chuyển dịch cấu sử dụng đất diễn mạnh mẽ Điểm a khoản Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định “việc định giá đất Nhà nước phải bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp” Vì điều chỉnh giá đất Nhà nước quy định cho sát với giá thực thị trường vấn đề cấp bách cần khắc phục 4.3.7 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản 4.3.7.1 Hệ thống quan quản lý thị trường bất động sản thành phố Thái Ngun - Phịng Tài ngun Mơi trường thực thủ tục hành giúp UBND thành phố thực quản lý nhà nước đất đai - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc phịng Tài ngun Mơi trường, đơn vị nghiệp có chức năng, nhiệm vụ như: Thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký sử dụng đất chỉnh lý biến động sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính… - Cấp thấp có cán địa phường, xã quản lý trạng sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thực quản lý đất đai, đơn vị phường, xã có từ đến hai biên chế cho lĩnh vực Nhìn chung máy quản lý nhà nước đất đai thành phố Thái Nguyên tổ chức đầy đủ theo quy định pháp luật Tuy nhiên, lĩnh vực thị trường bất động sản dàn trải, chồng chéo, lực lượng cán quản lý trình độ chun mơn cịn hạn chế 4.3.7.2 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản Khác với hàng hố thơng thường, cung bất động sản phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, 55 sách sử dụng đất v.v Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển cơng trình dân dụng khơng hợp thức hố quyền sở hữu sử dụng khơng thể tham gia vào nguồn cung thị trường bất động sản hợp pháp khơng tính vào nguồn cung thức bất động sản Sự hợp pháp hoá quyền sở hữu sử dụng bất động sản với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường bất động sản nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu bất động sản Sự hoạt động cơng khai hố thị trường cho phép đối tượng tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hoá cấu cung Thái độ can thiệp Nhà nước hoạt động thị trường bất động sản tác động quan trọng cân cung cầu Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung bất động sản Nhà nước luôn người có chức năng, vai trị khả việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch lập Trong giai đoạn 2009-2013, UBND thành phố Thái Nguyên hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 UBND tỉnh Thái Nguyên Quyết định phê duyệt số 129/QĐ-UB ngày 15/12/2002, đồng thời tiến hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 Hiện Quy hoạch, kế hoạch định hướng sử dụng đất cho thành phố hoàn thiện đưa vào khai thác, phục vụ cho công tác quản lý đất đai Những năm qua, quy hoạch góp phần tích cực cơng tác quản lý thị quản lý nhà nước thị trường bất động sản Tuy nhiên, quy hoạch chưa thật theo kịp tốc độ phát triển đô thị thị trường bất động sản; nhiều khu vực có tốc độ thị hóa nhanh, quy hoạch chi tiết khơng theo kịp công tác quy hoạch chưa dân chủ cơng khai hóa 56 bước lập duyệt Đây nguyên nhân dẫn đến xây dựng nhà thị nói chung có nhiều trường hợp không theo quy hoạch Điều phản ánh công tác quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng nhiều thiếu sót Áp dụng cơng cụ tài để quản lý thị trường bất động sản biện pháp cần thiết nguồn thu lớn làm tăng ngân sách nhà nước Mặt khác công cụ tài hợp lý cịn kích thích người dân đầu tư kinh doanh nhiều lĩnh vực bất động sản, tham gia giao dịch thị trường bất động sản thức, góp phần đưa kinh tế phát triển lành mạnh Hiện nay, thông qua sách lãi suất, tín dụng ưu đãi, thành phố khuyến khích doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản tạo sở hạ tầng quỹ nhà cho người nghèo người có thu nhập thấp Trước thực trạng thị trường bất động sản nay, thành phố Thái Nguyên có biên pháp hỗ trợ quan hệ giao dịch thị trường đất đai Hiện thành phố tạo điều kiện cho phép thành lập trung tâm môi giới bất động sản nhằm góp phần tạo nên ổn định cho thị trường Trong giao dịch, yêu cầu pháp lý đặt lên hàng đầu nhằm tránh rủi ro cho chủ thể Qua giúp khách hàng giao dịch người dân hiểu biết vấn đề liên quan đến sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, hoạt động xây dựng chuyển nhượng bất động sản, tránh tình trạng hoạt động mơi giới bất động sản tự phát tràn lan trước Các định chế hỗ trợ giao dịch tạo điều kiện đảm bảo quyền lợi người dân giao dịch, đồng thời làm tăng nguồn thu vào ngân sách Nhà nước từ hoạt động giao dịch thức thị trường Bất động sản Công tác tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất đai, nhà ở, quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng thành phố quan tâm chủ động giải Thành phố coi việc cần làm để tạo môi trường kinh doanh, đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư nhân dân lĩnh vực bất động sản Trong vài năm gần đây, thành phố quan tâm đến việc này, Tuy nhiên, việc xử lý vi phạm cịn hạn chế thủ tục rườm rà, chế tài chưa theo kịp thực tế nhiều tính răn đe Việc cưỡng chế cơng tác quản lý sử dụng bất động sản gặp nhiều khó khăn phải tuân theo hệ thống 57 pháp luật dàn trài, chưa hoàn toàn thống cao từ thành phố xuống quận, huyện, phường, xã 4.4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 4.4.1 Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản Để điều chỉnh mối quan hệ cung cầu thị trường bất động sản tăng cường việc kiểm soát giá đất, giá nhà Đối với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, cần có kế hoạch hợp lý phục vụ cho việc cung đất đai Cụ thể, thành phố cần tăng cường kiểm soát thị trường đất, phân bổ có hiệu tài nguyên đất, kiểm soát nguồn thu ngân sách, điều chỉnh cấu đầu tư giám sát qui mô xây dựng 4.4.2 Giải pháp quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch kế hoạch nhà đất chức quan trọng giúp nhà nước thống quản lý, điều tiết thị trường bất động sản theo quy định pháp luật Trong thời gian vừa qua việc lập quy hoạch sử dụng đất thành phố quan tâm thực đạt hiệu định Trong thực trạng bất động sản nay, thành phố cần trọng đến việc quy hoạch gắn với thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, quy hoạch xây dựng sở hạ tầng nơi chưa có ổn định sở vật chất vị trí 3, nằm tuyến đường loại IV Bên cạnh việc quy hoạch xây dựng hợp lý khu đô thị khiến thị trường bất động sản vào hoạt động ổn định hơn, tránh tình trạng gây khủng hoảng thừa Công bố, công khai quy hoạch biện pháp cải thiện tính thơng tin minh bạch đến với người dân để tạo nguồn cung phong phú 4.4.3 Định giá đất Giá đất yếu tố định lượng giá trị quyền sử dụng đất Trong thị trường bất động sản giá đất yếu tố quan trọng làm cho thị trường bất động sản lành mạnh Nếu giá đất xác định với giá trị góp phần làm bình ổn thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Do vậy, thành phố Thái Nguyên cần phải hình thành tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ đắc lực cho thị trường bất động sản 58 thành phố Ngoài cần nghiên cứu đề xuất lập quan thống kê giá đất thị trường, khuyến khích doanh nghiệp tư vấn định giá đất thẩm định giá đất theo giá đất thị trường, xây dựng giá UBND cấp tỉnh định phù hợp với giá đất thị trường Như góp phần giúp thị trường phát triển ổn định 4.4.4 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, cần trọng đào tạo kỹ phục vụ cho hoạt động thị trường bất động sản nghề tư vấn, môi giới bất động sản, nghề định giá bất động sản, Nâng cao lực cán chuyên môn giải pháp để thị trường hoạt động chuyên nghiệp 4.4.5 Giải pháp thông tin Hiện doanh nghiệp thiếu điều kiện nắm bắt, thu thập thông tin thị trường nên kinh doanh bất động sản gặp rủi ro, thất bại khó tránh khỏi Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản, nhà nước cần hình thành tổ chức tư vấn thông tin nhà đất cho nhà kinh doanh, cho cá nhân tham gia vào lĩnh vực Chi phí cho việc phát triển bất động sản cao khả thu nhập Một nguyên nhân chủ yếu thiếu thông tin nhà đất, hệ thống hành lạc hậu, chậm chạp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Do cấu trúc hành pháp luật phức tạp cồng kềnh Vì việc hình thành phát triển tổ chức thông tin tư vấn nhà đất điều quan trọng cần thiết, Thái Ngun có cơng ty mơi giới nhà đất qui mô nhỏ, tự phát…các văn phòng hoạt động theo tiền hoa hồng khách hàng nên lộn xộn khơng có quản lý cuả nhà nước, thơng tin mang tính chất phân lẻ, hạn hẹp, cục địa phương Việc làm cần thiết trước mắt phải kiểm soát hoạt động trung tâm môi giới bất động sản, tập trung thống nguồn tin để cung cấp cho thị trường bất động sản thơng tin tồn diện, xác 59 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thành phố Thái Nguyên với vai trị trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục tỉnh Thái Nguyên tỉnh miền núi Phía Bắc, năm qua kinh tế thành phố có chuyển biến tích cực, sở hạ tầng ngày nâng cấp phù hợp với đặc điểm đô thị loại I Cùng với phát triển việc quản lý nhà nước đất đai đặc biệt quản lý thị trường bất động sản cịn có nhiều bất cập, địi hỏi phải có giải pháp kịp thời, đắn để đưa thị trường bất động sản theo kịp với xu hướng phát triển kinh tế chung Qua nghiên cứu, tìm hiểu thị trường bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 đến 2013 cho thấy thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên quản lý vào ổn định Giá đất hàng năm tăngtương đối ổn định, giá đất theo khung giá nhà nước quy định chưa sát với giá thị trường, chênh lệch trung bình từ 1,5 đến lần Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất hồi phục sau trầm lắng với bất động sản nhà đất khu đô thị mới, khu dân cư, khối lượng giao dịch toàn giai đoạn đạt cao năm 2012 6914 hồ sơ thấp năm 2010 2156 hồ sơ Mỗi năm phòng Tài Nguyên Môi Trường xác nhận cho khoảng từ 3000 đến 4000 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, chủ yếu giao dịch chấp quyền sử dụng đất Bên cạnh mặt đạt được, thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên gặp phải khó khăn như: Hệ thống thơng tin bất động sản thiếu, tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới bất động sản hình thành phát triển tự phát, chưa có quan định giá bất động sản uy tín Thủ tục hành giao dịch bất động sản chưa nhanh gọn, gây ảnh hưởng đến giao dịch thị trường bất động sản 60 5.2 Kiến nghị - Xây dựng khung pháp luật thị trường bất động sản; Có kế hoạch hợp lý khoa học nguồn cung đất đai cho thị trường bất động sản; - Giải pháp quy hoạch sử dụng đất; - Định giá đất; - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp cá nhân tham gia phát triển thị trường bất động sản; - Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn hoạt động kinh doanh bất động sản; - Các giải pháp tài chính, tín dụng, thuế; - Giải pháp thông tin Trên sở nhóm giải pháp đề nghị trên, luận văn đưa định hướng để khắc phục tồn thị trường bất động sản để tạo tiền đề cho phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên ổn định, bền vững theo định hướng văn minh, đại tương lai 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Hải Anh (2010), “Nghiên cứu yếu tố tác động thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” Nguyễn Phúc Dũng (2010), “Nghiên cứu cung cầu thị trường bất động sản” Kiều Việt Hùng (2008), “Bong bóng bất động sản Mỹ giải pháp với sốt thị trường bất động sản Việt Nam” Nguyễn Thị Huyền (2011), “Đánh giá thực trạng thị trường Bất động sản địa bàn phường Kim Liên, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội” Đàm Bích Hường (2011), “Công tác quản lý nhà nước quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên” Nguyễn Vũ Kiên (2005), “Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” Thái Nguyên Nhân, (2011) “Tạp chí đầu tư bất động sản: Dự án nghìn tỷ Thái Nguyên bất động” Nguyễn Quang Thi (2010), “Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” THs Trần Quốc Toản (2011) “Thực trạng thị trường Bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội” 10 Cơng ty cổ phần chứng khốn phương nam (2012), “Báo cáo phân tích ngành bất động sản” 11 Phịng Tài nguyên Môi trường thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất năm kì đầu 2011 – 2015 địa bàn thành phố Thái Nguyên ... trạng đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái. .. động thị trường bất động sản đề xuất giải pháp quản lý, phát triển bất động sản thành phố Thái Nguyên 1.3 YÊU CẦU - Nghiên cứu, nắm vững khái niệm, đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản. .. thực tiễn thị trường bất động sản - Kết nghiên cứu phục vụ quan quản lý có nhìn tổng quan thị trường bất động sản - Đề xuất số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên