Thực trạng giao dịch mua bỏn đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cỏc tài sản gắn liền với đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn của từng phường qua cỏc năm 2009 đến năm 2013 được thể hiện trong bảng 4.3. Qua đõy ta cú thể thấy cú sự biến động về lượng hồ sơ giao dịch của 28 xó phường trong thành phố qua cỏc năm.
Toàn thành phố năm 2009 cú 2430 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và năm 2010 cú 2156 hồ sơ. Năm 2009 thị trường BĐS thành phố Thỏi Nguyờn khỏ núng bỏng thu hỳt rất nhiều người bỏ tiền đầu tư mua đất. Thời điểm này người ta cú thể bỏn vàng, đụ la, chứng khoỏn để mua nhà, thậm chớ thị trường Thỏi Nguyờn cũn thu hỳt rất nhiều nhà đầu tư ngoại tỉnh, những người này ồạt đem số vốn khổng lồđầu tư vào mua bất động sản trong thành phố với mục đớch đầu cơ trong giai đoạn thị trường nhà đất sụi động. Tuy nhiờn, đến cuối năm 2010 do ảnh hưởng của suy thoỏi kinh tế, thị trường nhà đất đột nhiờn chững lại khiến số lượng giao dịch mua bỏn giảm. Nguồn vốn đổ vào bất động sản thời điểm này phần lớn là từ những người cú nhu cầu nhà ở thực sự và những người cú tiền nhàn rỗi tỡm nơi trỳ vốn an toàn.
Năm 2011 thành phố cú 3276 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến năm 2012 đó cú 6914 hồ sơ và năm 2013 cú 6751 hồ sơ. Số lượng hồ sơ giao dịch trong giai đoạn 2009-2013 nhiều nhất là ở phường Thịnh Đỏn và ớt nhất ở xó Tõn Cương. Đõy là tớn hiệu cho thấy thị trường bất động sản thành phố Thỏi Nguyờn đang dần hồi phục. Với sự hồi phục của thị trường bất động sản, lượng hồ sơ giao dịch tăng lờn đũi hỏi sự quản lý chặt chẽ, sỏt sao hơn của cỏc cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này.
Bảng 4.3: Thực trạng mua bỏn nhà ở và chuyển quyền đất ở trờn địa bàn thành phố giai đoạn 2009 - 2013 STT Phường Năm Tổng 2009 2010 2011 2012 2013 1 P.Trung Thành 85 73 56 193 254 661 2 P.Gia Sàng 91 90 152 492 450 1275 3 P.Tõn Thịnh 106 65 154 441 303 1069 4 P.Quang Trung 89 74 103 252 290 808 5 P.Đồng Quang 96 78 123 252 199 748 6 P.Hoàng Văn Thụ 83 75 96 135 190 579 7 P.Trưng Vương 67 74 82 73 79 375 8 P.Tỳc Duyờn 80 73 97 238 278 766 9 P.Tõn Lập 82 83 114 289 241 809 10 P.Tõn Thành 71 75 79 93 110 428 11 P.Phan Đỡnh Phựng 102 119 235 351 369 1176 12 P.Cam Giỏ 94 82 132 244 201 753 13 P.Hương Sơn 75 67 128 226 288 784 14 P.Quan Triều 94 66 104 198 170 632 15 P.Tõn Long 75 67 86 110 235 573 16 P.Quang Vinh 93 66 163 331 206 859 17 P.Thịnh Đỏn 143 84 242 491 480 1440 18 P.Phỳ Xỏ 91 61 127 277 285 841 19 P.Tớch Lương 96 83 165 325 322 901 20 X.Quyết Thắng 84 84 179 387 309 1043 21 X.Phỳc Xuõn 99 76 97 295 237 804 22 X.Thịnh Đức 87 82 88 108 156 521 23 X.Phỳc Trỡu 85 81 105 258 342 871 24 X.Phỳc Hà 62 68 67 138 69 404 25 X.Tõn Cương 64 56 53 88 99 360 26 X.Lương Sơn 94 92 96 225 309 816 27 X.Cao Ngạn 72 80 89 270 120 631 28 X.Đồng Bẩm 70 82 74 134 160 520 Thành phố 2430 2156 3276 6914 6751 21527
4.3.3. Thực trạng chuyển mục đớch sử dụng đất
Trong những năm vừa qua, với sự phỏt triển kinh tế - xó hội của thành phố Thỏi Nguyờn, đời sống của nhõn dõn đó cú những chuyển biến đỏng kể, thu nhập bỡnh quõn của người dõn tăng cao, cỏc dịch vụ - thương mại phỏt triển đó ảnh hưởng đến việc chuyển mục đớch sử dụng đất của cỏc cỏ nhõn, doanh nghiệp.
Thực trạng chuyển mục đớch sử dụng đất của cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trờn địa bàn thành phố được thể hiện ở bảng 4.4. Theo đú ta thấy số hồ sơ chuyển mục đớch sử dụng đất tăng nhanh chúng trong giai đoạn 2009-2013, từ 88 hồ sơ năm 2009, đến năm 2011 là 544 hồ sơ và năm 2012 là 496 hồ sơ. Năm 2013 số lượng hồ sơ giảm 185. Mục đớch sử dụng đất chủ yếu được chuyển là từ đất nụng nghiệp sang đất phi nụng nghiệp với mục đớch kinh doanh đối với cỏc doanh nghiệp, và mục đớch đất ở đối với cỏc hộ gia đỡnh,
cỏ nhõn.
Bảng 4.4: Thực trạng chuyển mục đớch sử dụng đất trờn địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn giai đoạn 2009 - 2013
(Đơn vị tớnh: hồ sơ) Năm Hồ chuyển mục đớch sử dụng đất 2009 88 2010 287 2011 544 2012 496 2013 185
(Nguồn: Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thành phố Thỏi Nguyờn)
Việc chuyển mục đớch sử dụng đất cũng là kết quả của việc xõy dựng hàng loạt cỏc khu đụ thị, khu dõn cư...như Dự ỏn tổ hợp Trung tõm thương mại, siờu thị tại phường Gia Sàng, Dự ỏn KĐT Thỏi Hưng, KĐT Nam sụng Cầu, P.Quang Vinh, Khu dõn cư số 9 phường Gia Sàng… Trong quỏ trỡnh xõy dựng cỏc khu dõn cư trờn theo quy hoạch đó chuyển đổi những diện tớch sản xuất nụng nghiệp lớn sang mục đớch khỏc. Việc đầu tư xõy dựng tạo điều kiện phỏt triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xó hội giỳp nõng cao đời sống của người dõn, giải quyết nhu cầu nhà ở và tạo sự phỏt triển hợp lý của một đụ thị loại I trực
thuộc tỉnh như thành phố Thỏi Nguyờn. Tuy nhiờn, cũng cần cõn nhắc kỹ việc quy hoạch chuyển đổi mục đớch sử dụng của cỏc loại đất bởi trong giai đoạn hiện nay, khi cung cú dấu hiệu lớn hơn cầu và rất nhiều cỏc dự ỏn xõy dựng mới được quy hoạch sẽ dễ dẫn đến tỡnh trạng khủng hoảng thừa trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Cỏc nhà đầu tư cần tớnh toỏn thật kỹ nhu cầu sử dụng thực của người dõn cũng như vị trớ dự ỏn trước khi tiến hành đầu tư. Bờn cạnh đú cũng cần khai thỏc sử dụng hiệu quả diện tớch đất chưa sử dụng trờn địa bàn thành phốđể tạo sự cõn bằng trong quỏ trỡnh sử dụng đất đai.
4.3.4. Thực trạng cho thuờ đất, thuờ nhà và thuờ cơ sở sản xuất kinh doanh
Đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, tại thành phố Thỏi Nguyờn thị trường cho thuờ, cho thuờ lại diễn ra chủ yếu là sự thỏa thuận giữa người cú cũng và người cú cầu, khụng đăng ký với cơ quan Nhà nước do vậy rất khú quản lý. Cũng như cỏc thành phố khỏc, đa số nhà ở nằm trờn mặt tiền của những trục đường lớn đều được cho thuờ hoặc sử dụng để kinh doanh. Nhu cầu về thuờ văn phũng làm việc tại thành phố chưa nhiều, toàn thành phố chỉ cú khoảng 200 đến 300 cụng ty cú nhu cầu thuờ văn phũng làm việc. Tại thành phố Thỏi Nguyờn cú thị trường thuờ nhà để ở rất sụi động bởi đõy là một trong những thành phố tập trung nhiều trường Đại học, Cao đẳng nhất trong cả nước. Hiện nay, trờn địa bàn Thành phố Thỏi Nguyờn cú 6 cơ sở đào tạo thuộc cấp đại học và 11 cơ sởđào tạo thuộc cấp cao đẳng với trờn 20000 sinh viờn, kớ tỳc xỏ của cỏc trường đang dần được mở rộng và nõng cấp Tuy nhiờn, vẫn chưa đỏp ứng được hoàn toàn nhu cầu nhà ở cho đối tượng này. Ngoài đối tượng thuờ nhà là học sinh, sinh viờn cú một bộ phận khụng nhỏ cỏn bộ, người lo động hiện đang làm thuờ trong cỏc nhà mỏy, xớ nghiệp, lao động tự do cũng đang cú nhu cầu thuờ nhà ở.
Bảng 4.5: Thực trạng cho thuờ đất, thuờ nhà của cỏc tổ chức
Thành phố Năm Tổng
2009 2010 2011 2012 2013
Hồ sơ 22 30 21 19 19 111
Diện tớch (m2) 219.754,3 150.599,3 283.387,5 282.618,3 244.269,6 1.180.628,4
Cuối năm 2010, Thủ tướng Chớnh phủ đó cú quyết định số 1615/QĐ- TTG cụng nhận thành phố Thỏi Nguyờn là đụ thị loại I trực thuộc tỉnh Thỏi Nguyờn đặt ra nhiều thỏch thức đối với sự phỏt triển toàn diện. Thành phố đó đưa ra những quyết sỏch mang tớnh chiến lược, tập trung thực hiện nhiều giải phỏp quan trọng để phỏt triển kinh tế xó hội, tập trung cỏc nguồn lực để hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đẩy nhanh tốc độ đụ thị húa, phỏt triển mạng lưới đụ thị và điểm dõn cư tập trung theo hướng hiện đại.Trước tỡnh hỡnh tăng trưởng kinh tế đú nhiều doanh nghiệp trong địa bàn thành phố đó xin thuờ đất để đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất, tổ hợp nhà hàng, khỏch sạn cao cấp, xõy dựng khu dõn cư…như Cụng ty CP Hỗ trợ phỏt triển Cụng nghệ DETECH, Cụng ty Nhiệt điện Cao Ngạn – VINACOMIN, Cụng ty Xăng dầu Bắc Thỏi…
Thực trạng thuờ đất của cỏc tổ chức trờn địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn giai đoạn 2009-2013 được thể hiện trong bảng 4.7. Diện tớch thuờ đất của cỏc tổ chức trong năm 2009 là 219754.3 m2, đến năm 2010 giảm xuống cũn 150599.3 m2, đõy là hệ quả của tỡnh trạng trầm lắng thị trạng bất động sản từ quý III năm 2010. Từ năm 2011, diện tớch thuờ đất lại tăng lờn và khụng cú biến động lớn qua cỏc năm 2012 và năm 2013.
4.3.5. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất với đất
Với thành quả quỏ trỡnh phổ biến phỏp luật và trỡnh độ dõn trớ ngày càng cao của người dõn địa phương, đó phản ỏnh ngày càng sõu sắc nhận thức của người dõn về quyền lợi của mỡnh trong việc sở hữu cỏc bất động sản.
Trong cơ chế thị trường, mọi người đều bung ra để làm ăn kinh tế, với quy định cho phộp thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất ở để vay vốn, dõn cư đụ thịđó giảiquyết được vấn đề vốn.
Việc cho phộp thế chấp quyền sử dụng đất ở vay vốn đó mở ra cơ hội sản xuất kinh doanh cho người dõn. Mọi người đều cú thể đem thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất cựng với những tài sản gắn liền với đất, với ngõn hàng và cỏc tổ chức tớn dụng.
Đồng vốn được cho vay, người cú đất cú quyền sử dụng vốn vay vào mục đớch thu lợi; ngõn hàng thu được lợi nhuận khi cho vay. Đụi khi đất ở
được đem thế chấp khụng nhằm mục đớch sản xuất kinh doanh mà là đỏp ứng một yờu cầu nào đú của gia đỡnh, cỏ nhõn người chủ của mảnh đất.
Theo kết quả thống kờ của Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thành phố (Bảng 4.6) cho thấy hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra rất sụi động trong năm 2009-2010, giai đoạn này nhu cầu vốn trở nờn cấp thiết để đầu tư với nhiều mục đớch khỏc nhau, việc thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện người dõn phải thực hiện để được vay vốn ngõn hàng phục vụ cho những mục đớch riờng của mỡnh. Số liệu này cũng phần nào phản ỏnh được thực trạng tăng trưởng kinh tế cao của giai đoạn hội nhập.
Ảnh hưởng từ sự suy thoỏi kinh tế chung của cả nước, ngõn hàng thắt chặt vay vốn và tỡnh trạng chậm phỏt triển kinh tế khiến người dõn lo ngại khi thế chấp quyền sử dụng đất để lấy vốn đầu tư. Chớnh vỡ lý do đú số lượng hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất 2 năm trở lại đõy đó giảm hẳn so với giai đoạn trước đú.
Bảng 4.6: Số lượng hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trờn địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn giai đoạn 2009 – 2013
Năm Số hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất 2009 4320 2010 4865 2011 3908 2012 3354 2013 3528
(Nguồn: Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thành phố Thỏi Nguyờn)
4.3.6. Biến động giỏ đất trong giai đoạn 2009-2013 trờn địa bàn thành phố
4.3.6.1. Biến động giỏ đất theo vựng
Theo quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 Phờ duyệt giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn tỉnh Thỏi Nguyờn năm 2009. Trong đú phõn vựng đất ở gồm đất ở nụng thụn (là cỏc xó trờn địa bàn thành phố) và đất ở đụ thị (là cỏc phường trờn địa bàn thành phố) cụ thể như sau:
Việc phõn loại đất căn cứ vào cỏc yếu tố: khả năng sinh lợi, giỏ trị sử dụng, vị trớ và giỏ đất thực tế ởđịa phương. Tiờu chớ phõn loại cụ thể như sau:
Đất ở tại nụng thụn được chia thành 5 loại, xỏc định căn cứ vào cỏc yếu tố: Khả năng sinh lợi, giỏ trị sử dụng, vị trớ và giỏ đất ởđịa phương.
- Loại 1: Cú vị trớ thuận lợi nhất, cú khả năng sinh lợi cao nhất trong khu vực, cú điều kiện cơ sở hạ tầng tốt nhất, bỏm mặt đường giao thụng là đường đất, đường cấp phối lớn hơn 6m, hoặc đường bờ tụng, nhựa cú mặt đường lớn hơn hoặc bằng 3,5m
- Loại 2: Tiếp sau loại 1, cú vị trớ, khả năng sinh lợi kộm loại 1; bỏm mặt đường giao thụng là đường đất, đường cấp phối nhỏ hơn 6m nhưng lớn hơn hoặc bằng 4m hoặc bỏm đường bờ tụng , nhựa cú mặt đường nhỏ hơn 3,5m nhưng lớn hơn 2,5m.
- Loại 3: Tiếp sau loại 2, cú vị trớ, khả năng sinh lợi kộm loại 2, bỏm mặt đường giao thụng là đường đất, đường cấp phối nhỏ hơn 4m nhưng lớn hơn hoặc bằng 3; hoặc bỏm đường bờ tụng, nhựa cú mặt đường nhỏ hơn 2,5, nhưng lớn hơn 1,2m.
- Loại 4: Là đất kộm thuận lợi hơn loại 3, bỏm mặt đường giao thụng nhỏ hơn 3m nhưng lớn hơn hoặc bằng 2m.
- Loại 5: Khụng đủ cỏc điều kiện trờn. * Phõn loại đất ở trong đụ thị:
- Vị trớ 1: Cỏc ụ, thửa đất cú ớt nhất một mặt bỏm theo mặt tiền của cỏc đường phố, trục giao thụng; cú chiều sõu tớnh từ mộp lộ giới đường phố, trục giao thụng hiện tại vào khụng quỏ 30m.
- Vị trớ 2: Cỏc ụ, thửa đất thoả món 1 trong cỏc điều kiện sau: + Cỏc ụ, thửa đất tiếp sau vị trớ 1 +150m;
+ Cỏc ụ, thửa đất bỏm theo trục phụ cú đường rộng lớn hơn hoặc bằng 6m.
- Vị trớ 3: Cỏc ụ, thửa đất thoả món 1 trong cỏc điều kiện sau:
+ Cỏc ụ, thửa đất ở tiếp theo vị trớ 2 + 250m, bỏm theo trục phụ của cỏc đường chớnh cú đường rộng lớn hơn hoặc bằng 6m;
+ Cỏc ụ, thửa đất ở sau vị trớ 1, cú đường vào lớn hơn hoặc bằng 3,5 m nhưng nhỏ hơn 6m, cỏch lộ giới đường chớnh khụng quỏ 150m;
+ Nhỏnh của Vị trớ 2, cú đường vào lớn hơn 6m, vào khụng quỏ 100m. - Vị trớ 4: Cỏc ụ, thửa đất thoả món 1 trong cỏc điều kiện sau:
+ Cỏc ụ, thửa đất ở tiếp sau vị trớ 3 cú ớt nhất một mặt bỏm theo trục phụ của cỏc đường chớnh cú mặt đường lớn hơn hoặc bằng 6m;
+ Cỏc ụ, thửa đất tiếp sau vị trớ 1, từ đường chớnh vào cú đường rộng nhỏ hơn 3,5m nhưng lớn hơn 2m, cỏch lộ giới đường chớnh hiện tại khụng quỏ 100m;
+ Nhỏnh của vị trớ 2, đường vào lớn hơn hoặc bằng 3,5 m từ trục phụ vào khụng quỏ 100m;
Bảng 4.7 : Khung giỏ đất ở đụ thị từ năm 2009 đến năm 2013
Đơn vị tớnh: 1000 đồng/m2 STT Năm Giỏ tối thiểu Giỏ tối đa
1 2009 300 18.000
2 2010 300 18.000
3 2011 400 30.000
4 2012 400 30.000
5 2013 400 30.000
(Nguồn: Sở Tài nguyờn và Mụi trường tỉnh Thỏi Nguyờn)
Bảng 4.7 cho thấy giới hạn tối đa của giỏ đất ởđụ thị trong giai đoạn 2009 – 2013 cú sự biến động mạnh trong năm 2011, nếu như giỏ đất ởđụ thị tối đa được quy định là 18