ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYấN
4.2.1. Tỡnh hỡnh quản lý đất đai trờn địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn
- Từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với quy định về giao đất ổn định, lõu dài cho người sử dụng gắn với cỏc QSD đất được mở rộng gần sỏt với quyền sở hữu thỡ cụng tỏc quản lý nhà nước về QSD đất cú những biến đổi quan trọng cả về lượng và chất. Nhà nước đó ban hành nhiều văn bản cụ thể húa Luật, trong đú thừa nhận đất đai cú giỏ và là một loại hàng húa đặc biệt, nhờ đú cỏc quan hệ chuyển nhượng, mua bỏn…diễn ra phổ biến hơn nhưng cụng tỏc quản lý lại thờm khú khăn, phức tạp.
Cụng tỏc quản lý nhà nước về QSD đất trong thời gian qua đó cú những chuyển biến tớch cực nhất định. Đối với cụng tỏc quản lý quy hoạch, kế hoạch, xỏc định đõy là nhiệm vụ quan trọng trong quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước thực hiện giao đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thành phố đó tập trung triển khai cỏc nội dung liờn quan như: Thực hiện việc lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2010-2015, tổ chức cụng khai quy hoạch, kế hoạch…
Trong giai đoạn này cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được thành phố Thỏi Nguyờn phối hợp với Sở Tài nguyờn và Mụi trường triển khai và đẩy mạnh, thiết lập đường dõy núng để giải quyết khú khăn trong cụng tỏc cấp giấy chứng nhận của cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn.
Về cụng tỏc quản lý hồ sơ địa chớnh, những năm qua thành phố Thỏi Nguyờn rất coi trọng song kết quả đạt được cũng cũn nhiều hạn chế. Một số nguyờn nhõn do chưa hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, do trước đõy buụng lỏng quản lý đất đai nờn người sử dụng đất đai khụng cú đủ cỏc giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng…
Đối với cụng tỏc quản lý và phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, hiện nay tổ chức tư vấn về giỏ đất, về BĐS trờn địa bàn thành phố phỏt triển khỏ mạnh. Cơ chế vận hành, quản lý và phỏt triển
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS với vai trũ quản lý nhà nước về giỏ đất và thị trường bất động sản phỏt triển nhưng chưa đồng bộ. Trong thời gian dài trước đõy và đến nay việc quản lý nhà nước về giỏ đất trờn địa bàn thành phốđó bước đầu phỏt huy được hiệu quả.
Bờn cạnh những chuyển biến tớch cực thỡ trong cụng tỏc quản lý cũng tồn tại một số hạn chế nhất định như: Cụng tỏc đấu giỏ đất chưa được thực hiện phổ biến; cụng tỏc bồi thường GPMB cũn nhiều bất cập; việc quản lý tài chớnh đối với đất đai cũn tỡnh trạng nợ đọng; trỡnh độ của cỏn bộ làm cụng tỏc quản lý chưa đồng đều…
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Thỏi Nguyờn
4.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
Theo kết quả kiểm kờ đất đai năm 2013 của thành phố Thỏi Nguyờn (bảng 4.2), tổng diện tớch tự nhiờn của thành phố là 18 630.56 ha Trong đú đất nụng nghiệp là 12 070.16 ha, chiếm 64,78% diện tớch đất tự nhiờn; đất phi nụng nghiệp là 6193.03 ha, chiếm 33.24% diện tớch đất tự nhiờn; đất chưa sử dụng là 367.37 ha, chiếm 1.97% diện tớch đất tự nhiờn. Diện tớch đất ở trong thành phố là 1578.52 ha, chiếm 8.47% diện tớch đất tự nhiờn. Trong đú đất ở đụ thị là 1073.17 ha, chiếm 5.76% diện tớch đất tự nhiờn; đất ở nụng thụn là 505.35 ha, chiếm 2.71 diện tớch đất tự nhiờn.
- Cơ cấu diện tớch đất theo đối tượng sử dụng:
Bảng 4.1: Cơ cấu diện tớch đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Thỏi Nguyờn năm 2013
Đối tượng sử dụng Diện tớch (ha) Cơ cấu (%) Hộ gia đỡnh cỏ nhõn 10867.32 58.33
Cỏc tổ chức kinh tế 324 1.73
Cỏc tổ chức khỏc sử dụng 110.82 0.59 Cơ quan đơn vị của nhà nước 2701.13 14.4
UBND cấp xó 3860.36 20.7
Cỏc tổ chức khỏc quản lý 758.83 4.07
4.2.2.2. Tỡnh hỡnh biến động sử dụng đất trong giai đoạn 2009 - 2013
Diện tớch và cơ cấu sử dụng đất trong giai đoạn 2009-2013 đó cú những biến động bởi đõy là giai đoạn đó kết thỳc quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và đang trong quỏ trỡnh thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 trờn địa bàn thành phố. Cụ thể so sỏnh diện tớch, cơ cấu sử dụng đất năm 2009 và năm 2013 được thể hiện trong bảng 4.2.
Bảng 4.2: So sỏnh diện tớch, cơ cấu sử dụng đất năm 2009 và năm 2013
(Nguồn: Văn phũng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Thỏi Nguyờn)
STT Loại đất Mó Diện tớch năm 2009 Diện tớch năm 2013 So sỏnh Diện tớch (ha) Cơ cấu (%) Diện tớch (ha) Cơ cấu (%) Tăng (+) Giảm (-) Tổng diện tớch tự nhiờn 18970.48 100 18630.56 100 -339.92 1 Tổng diện tớch đất nụng nghiệp NNP 12381.41 65.27 12070.16 64.78 -311.25 1.1 Đất sản xuất nụng nghiệp SXN 9048.64 47.70 8854.22 47.52 -194.42 1.1.1 Đất trồng cõy hàng năm CHN 5059.44 26.67 4852.13 26.04 -207.31 1.1.1.1 Đất trồng lỳa LUA 3716.46 19.59 3538.05 18.99 -178.41
1.1.1.2 Đất cỏ dựng vào chăn nuụi COC 15.88 8.37 17.57 9.43 +1.69
1.1.1.3 Đất trồng cõy hàng năm khỏc HNK 1327.1 6.99 1296.51 6.95 -30.59 1.1.2 Đất trồng cõy lõu năm CLN 3989.2 21.02 4002.09 21.48 +12.89 1.2 Đất lõm nghiệp LNP 3023.77 15.94 2897.62 15.55 -126.15 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 2035.96 10.73 1913.76 10.27 -122.2 1.2.2 Đất rừng phũng hộ RPH 987.81 5.20 983.86 5.28 -3.95 1.3 Đất nuụi trồng thủy sản NTS 296.09 1.42 314.91 1.69 +18.82 1.4 Đất nụng nghiệp khỏc NKH 12.91 0.07 3.41 0.01 -9.5 2 Đất phi nụng nghiệp PNN 6213.57 32.75 6193.03 33.24 -20.54 2.1 Đất ở OTC 1596.85 8.42 1578.52 8.47 -18.33 2.1.1 Đất ở tại nụng thụn ONT 510.76 2.69 505.35 2.71 -5.41 2.1.2 Đất ở tại đụ thị ODT 1086.09 5.73 1037.17 5.76 -48.92 2.2 Đất chuyờn dựng CDG 3648.38 19.23 3300.89 17.71 -347.49 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, cụng trỡnh sự nghiệp CTS 91.85 0.48 90.78 0.48 -1.07 2.2.2 Đất quốc phũng CQP 244.35 1.29 259.18 1.39 +14.83 2.2.3 Đất an ninh CAN 8.17 4.30 16.28 8.73 +8.11
2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp CSK 514,42 2.71 520.67 2.79 +6.25 2.2.5 Đất cú mục đớch cụng cộng CCC 2789.59 14.70 2413.98 12.95 -375.61 2.3 Đất tụn giỏo, tớn ngưỡng TTN 10.26 5.40 13.71 7.35 +3.45 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 106.78 0.56 150.71 0.80 +43.93 2.5 Đất sụng suối và nặt nước chuyờn dựng SMN 849.33 4.78 1145.9 6.15 +296.57 2.6 Đất phi nụng nghiệp khỏc PNK 1.97 0.01 3.3 1.77 +1.33 3 Đất chưa sử dụng CSD 375.5 1.98 367.37 1.97 -8.13 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 246.92 1.30 279.14 1.49 +32.22 3.2 Đất đồi nỳi chưa sử dụng DCS 127.94 0.67 88.23 0.47 -39.71 3.3 Nỳi đỏ khụng cú rừng cõy NCS 0.64 0.003 0 0 -0.64
Theo kết quả thống kờ, kiểm kờ đất đai trờn toàn địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn năm 2009 và năm 2013 cho thấy, sự biến động giữa cỏc loại đất trong 5 năm qua là tương đối lớn. Tổng diện tớch đất tự nhiờn thay đổi năm 2009 là 18970.48 ha, đến năm 2013 cũn 18630.56 ha, giảm 339.92 ha. Nguyờn nhõn của sự thay đổi này do kết thỳc kỡ quy hoạch đến năm 2010, thành phố đó tiến hành đo đạc lại bản đồ, tổng diện tớch đất giảm cơ học tự nhiờn.
Tổng diện tớch đất nụng nghiệp trờn địa bàn thành phố giảm 339.92 ha, đất phi nụng nghiệp giảm 20.54 ha, đất chưa sử dụng giảm 8.31 ha. Mức độ đụ thị húa, nhu cầu về đất cho cỏc mục đớch phỏt triển kinh tế xó hội và cỏc tổ chức kinh tế trờn địa bàn thành phố ngày càng phỏt triển. Diện tớch đất chưa sử dụng cũng đó được đưa vào khai thỏc và sử dụng hiệu quả hơn (Đất chưa sử dụng giảm 8.13 ha), đõy là chủ trương của thành phố tận dụng cỏc diện tớch đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng cú hiệu quả, tiết kiệm nguồn tài nguyờn đất.
4.3. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYấN
4.3.1. Thực trạng cung, cầu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Cung bất động sản:
Cung là toàn bộ khối lượng hàng húa bất động sản đưa ra thị trường để so sỏnh trao đổi tại 1 thời điểm nào đú với 1 mức giỏ nhất định. Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do cỏc cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xõy dựng nhà ở bằng vốn ngõn sỏch và cỏc quy nhà ở khỏc thuộc sở hữu nhà nước.
Trờn địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn nguồn cung cú thể là
- Ủy ban nhõn dõn tỉnh Thỏi Nguyờn, UBND thành phố Thỏi Nguyờn giao đất đối với cỏc chủ thể sử dụng đất tại thành phố Thỏi Nguyờn, đõy chớnh là thị trường sơ cấp. Nguồn “cung” bất động sản bắt nguồn từ việc Nhà nước giao đất cho cỏc chủ thể được phộp tham gia thị trường bất động sản theo đỳng quy trỡnh và cỏc quy định của luật phỏp.
- Cỏc cụng ty tư nhõn kinh doanh bất động sản phỏt triển cỏc dự ỏn nhà đất và đúng gúp vào nguồn cung của thị trường bất động sản. Đõy là thị
trường bất động sản thứ cấp, cỏc chủ thể sau khi được giao đất sẽ được phộp chuyển quyền sử dụng đất tạo ra thị trường giao dịch về đất đai.
- Cỏc cụng ty, văn phũng kinh doanh mụi giới nhà đất: Loại hỡnh này phỏt triển rất nhanh. Hoạt động của cỏc cụng ty này khỏ đa dạng, Tuy nhiờn, chủ yếu vẫn là hoạt động mụi giới, dịch vụ ký gửi mua bỏn, thụng tin nhà đất. Nhúm này tỏc động vào nguồn cung giỏn tiếp vỡ họđúng vai trũ trung gian.
Như vậy cú thể thấy nguồn cung của thị trường hàng húa bất động sản khỏ đa dạng. Cho đến nay, về cơ bản toàn bộ diện tớch đất đai cú khả năng sử dụng vào cỏc mục đớch xõy dựng cỏc khu đụ thị trong thành phố đều đó được quy hoạch. Chớnh sỏch đầu tư phỏt triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phỏt triển đụ thị của thành phố đó tỏc động trực tiếp đến cung về bất động sản mở đường cho việc đa dạng hoỏ cỏc hỡnh thức phỏt triển nhà ở và làm phong phỳ thờm số lượng, cơ cấu của cỏc nguồn cung nhà ở. Chớnh sỏch này nằm trong Chiến lược phỏt triển thành phố đến năm 2020, theo đú vấn đề quy hoạch cỏc khu đụ thị đang được đặc biệt chỳ trọng đặc biệt là cỏc khu đụ thị mới quy mụ lớn để tạo điểm nhấn trong phỏt triển và gõy dựng nền tảng tạo thành sức bật hướng tới mục tiờu trở thành trung tõm vựng. Trong giai đoạn 2009-2013 UBND tỉnh đó ra quyết định phờ duyệt quy hoạch những dự ỏn khu đụ thị mới trờn địa bàn thành phố Khu đụ thị phớa Tõy thành phố, Khu đụ thị Hưng Long, Khu đụ thị Thỏi Hưng, Khu đụ thị Việt Bắc. Sự phỏt triển của cỏc khu đụ thị và cơ sở hạ tầng cựng cỏc điều kiện tiếp cận dẫn đến lượng cung bất động sản trong thời gian vừa qua cú dấu hiệu tăng lờn. Về loại hỡnh, cỏc doanh nghiệp cú xu hướng phỏt triển nhà giỏ trung bỡnh, giỏ bỡnh dõn để thu hỳt thờm khỏch hàng trong thời buổi hiện nay.
* Cầu bất động sản
Cầu bất động sản là khối lượng hàng húa bất động sản mà người tiờu dựng sẵn sàng chấp nhận và cú khả năng thanh toỏn với 1 mức giỏ nhất định để nhận được bất động sản đú trờn thị trường tại 1 thời điểm nhất định.
Cầu bất động sản xuất hiện trờn cơ sở cỏc điều kiện sau: + Cú sự tiờu dựng của cầu bất động sản.
+ Phải cú nguồn lực tài chớnh đủ khả năng thanh toỏn cho cỏc nhu cầu này.
+ Do tớnh chất và điều kiện thị trường làm xuất hiện cầu đầu tư bất động sản.
+ Cú sự hoạt động của thị trường bất động sản
Nhu cầu về bất động sản cú thể phõn thành 2 loại chớnh:
+ Nhúm thứ nhất cú nhu cầu mua nhà ở để sinh sống, kinh doanh ổn định lõu dài. Nhúm này cú thể là những gia đỡnh lớn muốn tỏch ở riờng, những người cú cụng việc ổn định đang phải thuờ nhà sinh sống. Trung tõm thành phố Thỏi Nguyờn cũng là nơi cú sự phỏt triển kinh tế mạnh trong những năm vừa qua, thu hỳt số người lao động lớn, họ làm việc và thực sự cú nhu cầu vềđất ở và nhà ở.
+ Nhúm thứ hai là những người đầu tư bất động sản vỡ cỏc mục đớch khỏc khụng phải để ở, họ đầu tư mua đất đai cho cỏc mục đớch như để dành khi sinh lợi sẽ bỏn lại, mua để cho cỏc thế hệ sau... Đõy là nhúm cú ảnh hưởng rất lớn đến giỏ cả chung của thị trường bất động sản.
Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế ở Mỹ năm 2008 lan ra toàn cầu, nhu cầu đất đai và nhà ở của cả nước núi chung và tỉnh, thành phố Thỏi Nguyờn núi riờng đó giảm mạnh.
Thực trạng bất động sản núi chung trong giai đoạn 2006 – 2007 phỏt triển sụi động, nguyờn nhõn chớnh do sự tăng lờn nhanh chúng nhu cầu mua nhà, đất của nhúm thứ hai – những người mua bất động sản để đầu cơ chờ cơ hội giỏ đất lờn sẽ bỏn kiếm lời, cộng thờm việc nguồn cung tăng cao do sự xõy dựng hàng loạt cỏc khu đụ thị, khu dõn cư dẫn đến giỏ nhà đất bị đẩy lờn rất cao..Khủng hoảng kinh tế xảy ra khiến tỡnh trạng đầu cơ chững lại do khụng thể tỡm được đầu ra cho bất động sản đó mua. Bờn cạnh đú nhúm cú nhu cầu mua nhà ở thực sự lại rất ớt người cú khả năng mua với mức giỏ cao hơn nhiều so với thu nhập. Cụ thể, theo ước tớnh, cỏc dự ỏn đầu tư khu dõn cư trờn địa bàn thành phốđó, đang và sẽ tiến hành giao dịch qua chủđầu tư hoặc qua sàn cú mức giỏ trung bỡnh dao động từ 4 triệu đồng đến 8 triệu đồng/m2. Đặc biệt, đối với những dự ỏn cú vị trớ đắc địa, giỏ ở mức khỏ cao, đến 15 triệu đồng/m2, đõy là mức giỏ khỏ cao đối với những người cụng nhõn viờn chức sự nghiệp, hành chớnh cú nhu cầu mua nhà ở, đõy cũng chớnh là dấu hiệu
người dõn khụng cú đủ nguồn lực tài chớnh để đầu tư cho nhu cầu. Những lý do trờn cựng tỡnh trạng ảm đạm chung của thị trường bất động sản cả nước dẫn đến cầu bất động sản của thành phố trong giai đoạn vừa qua giảm mạnh so với những năm trong giai đoạn trước.