với đất
3.3.3.6. Sự chờnh lệch giỏ đất theo quy định và giỏ đất thị trường 3.3.3.7. Vai trũ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 3.3.3.7. Vai trũ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
3.3.4. Đề xuất một số giải phỏp phỏt triển cho trị trường bất động sản trờn
địa bàn thành phố Thỏi Nguyờn.
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIấN CỨU
3.4.1. Phương phỏp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
- Thu thập cỏc tài liệu, số liệu ở phũng TNMT thành phố, Sở TNMT tỉnh Thỏi Nguyờn về thực trạng mua bỏn, cho thuờ, thế chấp đất đai, bất động sản trong những năm gần đõy để đỏnh giỏ biến động
- Điều tra giỏ bất động sản tại một vài địa điểm để phõn tớch và tổng hợp thụng tin trong cỏc tài liệu đó thu thập được nhằm mục đớch đỏnh giỏ khỏch quan và khoa học thị trường bất động sản tại thành phố Thỏi Nguyờn
3.4.2. Phương phỏp điều tra, phõn tớch
- Phương phỏp điều tra khảo sỏt thực địa: Khảo sỏt tỡnh hỡnh thực tế, giỏ bất động sản trờn thị trường trong địa bàn thành phố qua cỏc giai đoạn làm cơ sở so sỏnh với giỏ đất do Nhà nước quy định
- Phương phỏp tổng hợp, phõn tớch số liệu, tài liệu.
3.4.3. Phương phỏp xử lý số liệu
- Loại bỏ những số liệu khụng phản ỏnh đỳng giỏ cả của thị trường, những thụng tin phản ỏnh sai sự thật.
- Đỏnh giỏ chất lượng: Thẩm định lại độ chớnh xỏc của cỏc chỉ số tớnh toỏn.
3.4.4. Phương phỏp phỏp chuyờn gia
Tham khảo ý kiến đúng gúp của những người am hiểu trong lĩnh vực bất động sản.
3.4.5. Phương phỏp phỏp kế thừa
Kế thừa những thụng tin bổ sung cho đề tài từ cụng trỡnh nghiờn cứu của cỏc tỏc giảđó nghiờn cứu về chủđề bất động sản.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIấN CỨU 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIấN - KINH TẾ, XÃ HỘI
4.1.1. Điều kiện tự nhiờn * Vị trớ địa lý * Vị trớ địa lý
Thành phố Thỏi Nguyờn nằm ở trung tõm tỉnh Thỏi Nguyờn. Cú toạ độ địa lý từ 210đến 22027’ vĩ độ Bắc và 105025’ đến 106014’ kinh độ Đụng, nằm cỏch trung tõm Hà Nội 80 km về phớa Bắc, cú vị trớ tiếp giỏp như sau:
- Phớa Bắc giỏp huyện Đại Từ, huyện Phỳ Lương, huyện Đồng Hỷ; - Phớa Nam giỏp thị xó Sụng Cụng;
- Phớa Tõy giỏp huyện Đại Từ; - Phớa Đụng giỏp huyện Phỳ Bỡnh.
Thành phố Thỏi Nguyờn là đụ thị loại I trực thuộc tỉnh Thỏi Nguyờn, cú vị trớ chiến lược quan trọng trong việc phỏt triển kinh tế xó hội, là trung tõm chớnh trị, kinh tế, văn húa, giỏo dục, khoa học kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thỏi Nguyờn; Là trung tõm giao lưu văn hoỏ của vựng Việt Bắc, là đầu mối giao thụng trực tiếp liờn hệ giữa cỏc tỉnh miền xuụi nhất là thủđụ Hà Nội với cỏc tỉnh miền nỳi phớa bắc Việt Nam: Cao Bằng, Bắc Kạn, Hà Giang, Tuyờn Quang, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Bắc Giang. Với vị trớ địa lý như trờn, thành phố Thỏi Nguyờn cú nhiều lợi thế để phỏt triển kinh tế xó hội khụng chỉ trong hiện tại mà cả tương lai, nhất là trong cỏc lĩnh vực cụng nghiệp, dịch vụ và trở thành một đụ thị trung tõm của khu vực trung du miền nỳi phớa Bắc. [Phũng TNMT thành phố Thỏi Nguyờn, 2010]
* Địa hỡnh địa mạo
Địa hỡnh thành phố Thỏi Nguyờn được coi như là miền đồng bằng riờng của tỉnh Thỏi Nguyờn. Đõy là miền cú độ cao thấp nhất, ruộng đất tập trung ở hai bờn bờ Sụng Cầu và Sụng Cụng, được hỡnh thành bởi sự bồi tụ phự sa của hai con sụng này. Tuy nhiờn, vựng này vẫn mang tớnh chất, dỏng dấp của địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phự sa và bậc nhõn tạo. [Phũng TNMT thành phố Thỏi Nguyờn, 2010]
Thành phố Thỏi Nguyờn mang những nột chung của khớ hậu vựng đụng bắc Việt Nam, thuộc miền nhiệt đới giú mựa. Khớ hậu Thỏi Nguyờn chia làm mựa, mựa mưa từ thỏng 5 đến thỏng 10 và mựa khụ từ thỏng 10 đến thỏng 5 năm sau. Lượng mưa trung bỡnh năm khoảng 2000 đến 2500 mm; cao nhất vào thỏng 8 và thấp nhất vào thỏng 1. Nhiệt độ chờnh lệch giữa thỏng núng nhất (thỏng 6: 28,90C) với thỏng lạnh nhất (thỏng 1: 15,20 C) là 13,70C. Tổng số giờ nắng nhất trong năm dao động từ 1300 đến 1750 giờ và phõn phối tương đối đều cho cỏc thỏng trong năm. [Phũng TNMT thành phố Thỏi Nguyờn, 2010]
* Cỏc nguồn tài nguyờn
- Tài nguyờn đất
Theo kết quả tổng hợp trờn bản đồ thổ nhưỡng năm tỉnh Thỏi Nguyờn tỷ lệ 1:50.000 cho thấy thành phố cú cỏc loại đất chớnh sau:
+ Đất phự sa: diện tớch là 3.623,38 ha chiếm 20,46% tổng diện tớch tự nhiờn. Loại đất này rất thớch hợp trồng lỳa và hoa mầu.
+ Đất bạc màu: diện tớch là 1.147,88 ha chiếm 6,48% tổng diện tớch tự nhiờn, trong đú gồm cú đất: Bạc màu phỏt triển trờn phự sa cổ cú sản phẩm feralitic trờn nền cơ giới nặng, nhẹ, trung bỡnh và đất dốc tụ bạc màu cú sản phẩm feralit thớch hợp với trồng lỳa - màu, cõy cụng nghiệp ngắn ngày.
+ Đất xỏm feralit: diện tớch 7.614,96 ha chiếm 43% tổng diện tớch tự nhiờn, trong đú gồm cỏc loại đất: đất xỏm feralit trờn đỏ cỏt; đất xỏm feralit trờn đỏ sột; đất xỏm feralit màu nõu vàng phỏt triển trờn phự sa cổ. Đất này thớch hợp trồng rừng, trồng chố, cõy ăn quả, cõy trồng hàng năm.
- Tài nguyờn nước
Nguồn nước mặt trờn địa bàn thành phố phõn bố khụng đều theo cỏc vựng lónh thổ và theo thời gian. Lượng mưa chiếm khoảng 80% lượng nước trong năm. Hiện nay nguồn nước mặt mới chỉ cung cấp cho 85 - 90% diện tớch đất canh tỏc.
Nguồn nước ngầm: nhỡn chung thành phố cú nguồn nước ngầm phong phỳ, hiện tại nhõn dõn đang khai thỏc sử dụng trong sinh hoạt dưới cỏc hỡnh thức là giếng khơi và giếng khoan.
Rừng của thành phố Thỏi Nguyờn chủ yếu là rừng non, rừng trồng theo chương trỡnh PAM, 327, nhỡn chung trữ lượng thấp, nguồn thu từ kinh tế vườn rừng hầu như khụng đỏng kể.
- Tài nguyờn khoỏng sản
Thành phố Thỏi Nguyờn cú hai tuyến sụng lớn chảy qua là sụng Cầu và sụng Cụng. Hàng năm, cung cấp cho thành phố một lượng cỏt sỏi xõy dựng khỏ lớn, đủ đỏp ứng nhu cầu xõy dựng cho toàn thành phố. Ngoài ra, thành phố cũn nằm trong vựng sinh khoỏng Đụng bắc Việt Nam, thuộc vành đai sinh khoỏng Thỏi Bỡnh Dương cú mỏ than Khỏnh Hoà thuộc xó Phỳc Hà cú trữ lượng than khỏ lớn.
- Tài nguyờn nhõn văn
Thành phố Thỏi Nguyờn cú 28 đơn vị hành chớnh trong đú cú 19 phường và 9 xó với số dõn trờn 30 vạn người. Trờn địa bàn thành phố cú đụng đảo đội ngũ sinh viờn, học sinh cỏc trường đại học, cao đẳng, trung học chuyờn nghiệp và dạy nghề. Đõy là nguồn lực cú chất lượng cao, đỏp ứng nhu cầu phục vụ sự nghiệp phỏt triển của thành phố, của tỉnh và cả nước. [Phũng
TNMT thành phố Thỏi Nguyờn, 2010]
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xó hội
* Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Thành phố Thỏi Nguyờn được xỏc định là một trong những trung tõm kinh tế, cú vai trũ quan trọng trong việc tạo động lực thỳc đẩy sự phỏt triển kinh tế của vựng trung du miền nỳi phớa Bắc. Trong những năm qua, thực hiện chiến lược ổn định và phỏt triển kinh tế - xó hội, thành phố đó đạt được nhiều thành tựu quan trọng. Tốc độ phỏt triển kinh tế năm sau cao hơn năm trước.
*Thực trạng phỏt triển cỏc ngành kinh tế
- Khu vực kinh tế nụng nghiệp
Chăn nuụi gia sỳc, gia cầm phỏt triển theo hướng sản xuất hàng húa. Đó cú nhiều mụ hỡnh, nhõn tố mới trong nụng nghiệp, nhiều trang trại chăn nuụi đó liờn kết với cỏc doanh nghiệp nước ngoài, gúp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phỏt triển ngành nghề, giải quyết việc làm, nõng cao đời sống của nhõn dõn.
- Khu vực kinh tế cụng nghiệp
Giỏ trị sản xuất cụng nghiệp của thành phố tăng nhanh trong những năm gần đõy, do sự tăng trưởng của một số ngành cụng nghiệp như: cụng nghiệp chế biến, sản xuất và phõn phối điện năng, sản xuất vật liệu xõy dựng, sản xuất hàng may mặc,...
Thành phố Thỏi Nguyờn cú một số khu, cụm cụng nghiệp lớn mang tớnh chất toàn quốc được Trung ương đầu tư xõy dựng tại địa bàn thành phố như khu cụng nghiệp Gang Thộp: Bao gồm 11 nhà mỏy, xớ nghiệp như: nhà mỏy luyện Gang, nhà mỏy luyện Thộp Lưu Xỏ, nhà mỏy Cỏn thộp Lưu Xỏ, nhà mỏy luyện cỏn thộp Gia Sàng, nhà mỏy hợp kim sắt và cỏc xớ nghiệp trực thuộc cụng ty Gang Thộp Thỏi Nguyờn.
- Khu vực kinh tế dịch vụ
Cỏc thế mạnh về thương mại, dịch vụ, du lịch được khai thỏc hiệu quả, phỏt triển đa dạng, phong phỳ cả về quy mụ, hỡnh thức gúp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế và ngày càng chiếm vị trớ quan trọng trong cơ cấu kinh tế. Cỏc ngành dịch vụ như tài chớnh, ngõn hàng, bảo hiểm, y tế, giỏo dục, vận tải, bưu chớnh viễn thụng, chứng khoỏn được quan tõm tạo điều kiện phỏt triển và ngày càng đỏp ứng tốt hơn nhu cầu của nhõn dõn. Tổng mức bỏn lẻ và doanh thu dịch vụ tiờu dựng xó hội năm 2010 đạt 7620,6 tỷđồng.
Cỏc hoạt động quảng bỏ, xỳc tiến thương mại, du lịch được đẩy mạnh kết hợp với cỏc hoạt động thương mại, dịch vụ truyền thụng, tạo điểm nhấn và sức hỳt mới cho cỏc hoạt động dịch vụ du lịch, bước đầu khai thỏc tốt tiềm năng của địa phương. Chất lượng dịch vụ được nõng cao, phục vụ tốt hơn nhiệm vụ phỏt triển kinh tế xó hội và đời sống của nhõn dõn. Lượng khỏch du lịch đến thành phố tăng bỡnh quõn 25,4%/năm.
Dịch vụ bưu chớnh viễn thụng phỏt triển. Tớnh bỡnh quõn đó cú 43 thuờ bao điện thoại/100 dõn; 17.218 thuờ bao Internet, chiếm 65% tổng số thuờ bao Internet cả tỉnh.
Với điều kiện khớ hậu và vị trớ địa lý thuận lợi, Thỏi Nguyờn là nơi hội tụ nền văn hoỏ của cỏc dõn tộc miền nỳi phớa Bắc. Thỏi Nguyờn cũn được biết đến với khu du lịch nổi tiếng Hồ Nỳi Cốc mỗi năm thu hỳt hàng vạn du khỏch đến thăm quan và nghỉ dưỡng. Hiện Chớnh phủđang cú chủ trương nõng khu
du lịch Hồ Nỳi Cốc thành khu du lịch sinh thỏi trọng điểm Quốc gia, nơi đõy sẽ được quy hoạch bao gồm cả du lịch tõm linh với dự ỏn xõy dựng Trỳc lõm Thiền Viện - đường ngầm xuyờn Tam Đảo và dự ỏn xõy dựng cỏp treo từ trung tõm ra đảo và Tam Đảo sẽ được khởi cụng xõy dựng.... [Phũng TNMT thành phố Thỏi Nguyờn, 2010]
* Thực trạng phỏt triển đụ thị
Trong những năm qua, thành phố tập trung cỏc nguồn lực để hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đẩy nhanh tốc độ đụ thị húa, phỏt triển mạng lưới đụ thị và điểm dõn cư tập trung theo hướng hiện đại. Đặc biệt là cỏc khu đụ thị mới 2 bờn bờ sụng Cầu, sẽ là điểm nhấn để phỏt triển thành phố bờn bờ sụng đang dần trở thành hiện thực. Hiện nay, thành phố đang cú chủ trương xõy dựng cỏc khu đụ thị mới phường Tỳc Duyờn; Dự ỏn Kố chống lũ sụng Cầu đang tiếp tục triển khai giai đoạn 2 kộo dài từ Tỳc Duyờn đến đập thỏc Huống. Tới đõy, dự ỏn Đường Bắc Sơn, đường Minh Cầu nối đường Bắc Sơn và Khu dõn cư số 1 Hoàng Văn Thụ sau khi hoàn thành sẽ tạo thờm một con đường nội thị rộng đẹp cựng một khu dõn cư mới, gúp phần xúa bỏ tỡnh trạng làng trong phố; Dự ỏn Khu đụ thị Xương Rồng với tổng diện tớch trờn 45 ha được quy hoạch và xõy dựng theo kiến trỳc hiện đại, độc đỏo, với 9,5 ha diện tớch lũng hồ được thiết kế nằm giữa khu đụ thị vừa cú chức năng điều hũa sinh thỏi, vừa tạo cảnh quan cho khu đụ thị và khu vực phớa Bắc thành phố. Bao quanh hồ là khỏch sạn, nhà hàng, trung tõm thương mại, khu vui chơi giải trớ, cõy xanh cỏc biệt thự đơn, biệt thự đụi, khu dõn cư,...được bố trớ hài hũa cựng với một kết cấu hạ tầng kỹ thuật đồng bộ sẽ là điểm nhấn quan trọng, làm thay đổi diện mạo thành phố. [Phũng TNMT thành phố Thỏi Nguyờn, 2010]
* Thực trạng phỏt triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật
- Giao thụng
Về giao thụng đường bộ: hiện cú 3 tuyến quốc lộ chạy qua thành phố (QL 3, QL1B và QL37). Thỏng 11 năm 2009, thành phố đó khởi cụng xõy dựng tuyến đường cao tốc Hà Nội – Thỏi Nguyờn, con đường này sẽ tạo điều kiện cho thành phố trở thành đầu mối vận chuyển hàng hoỏ, vật tư rất quan trọng đối với tỉnh và vựng trung du miền nỳi Bắc bộ. Ngoài bến xe khỏch hiện
cú, thành phố đang xõy dựng Bến xe khỏch Trung tõm và Bến xe phớa Nam, phớa Bắc thành phố. Theo số liệu thống kờ năm 2009, thành phố Thỏi Nguyờn cú khoảng 343 xe khỏch (vận chuyển hơn 5,45 triệu hành khỏch/ năm), xe buýt cú khoảng 50 xe (vận chuyển hơn 5,4 triệu hành khỏch/ năm) và xe taxi cú 12 hóng với khoảng 200 xe (vận chuyển khoảng 1,7 triệu hành khỏch/ năm). Hệ thống đường nội thịđược thành phố quan tõm đầu tư xõy dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xõy dựng được duyệt.
Về giao thụng đường sắt: hiện cú 4 sõn ga, diện tớch 13,3 ha, gồm: ga Thỏi Nguyờn, ga Quan Triều, ga Lương Sơn, ga Lưu Xỏ và mạng lưới đường sắt nội bộ khu Gang Thộp.
- Về hệ thống cấp nước sạch
Thành phố Thỏi Nguyờn hiện cú 2 nhà mỏy cấp nước sạch là nhà mỏy nước Tỳc Duyờn và nhà mỏy nước Tớch Lương. Tỷ lệ cấp nước sạch cho người dõn nội thị đạt 95%.
- Năng lượng
Thành phố Thỏi Nguyờn cú hệ thống lưới điện 220, 110KV khỏ phỏt triển. Nguồn cung cấp điện cho thành phố hiện nay do điện lực Thỏi Nguyờn quản lý là nguồn điện lưới quốc gia, lấy từ cỏc tuyến Thỏi Nguyờn - Bắc Giang; Thỏi Nguyờn - Tuyờn Quang, với hệ thống đường dõy cao thế 110KV, 220KV thụng qua đường hạ thế 35KV- 12KV- 6KV/380V/220V.
Hệ thống chiếu sỏng của thành phố Thỏi Nguyờn tương đối hoàn chỉnh, nguồn điện được cung cấp cho khoảng 146 trạm với tổng cụng suất 1.078W, chiếu sỏng khoảng 153 tuyến đường với chiều dài 168 km và 01 cụng viờn.
- Bưu chớnh viễn thụng
Cựng với sự phỏt triển chung của thành phố về mọi mặt kinh tế - xó hội, cơ sở hạ tầng, mạng lưới bưu chớnh viễn thụng ngày càng được mở rộng, đưa thờm nhiều dịch vụ mới vào khai thỏc, chất lượng phục vụđược nõng lờn, đỏp ứng nhu cầu phỏt triển kinh tế xó hội của thành phố. Số liệu thống kờ hiện nay cho thấy 100% phường, xó thuộc thành phố cú điểm bưu điện; số mỏy điện thoại bỡnh quõn /100 người dõn chiếm 92 mỏy/100 dõn;
Tại khu vực trung tõm thành phố là quần thể cỏc cụng trỡnh kiến trỳc lịch sử, văn húa thể thao tiờu biểu: Đài tưởng niệm cỏc anh hựng liệt sĩ, Đền Đội Cấn, Bảo tàng Văn húa cỏc dõn tộc Việt Nam, Vườn hoa sụng Cầu, Trung tõm thi đấu thể dục thể thao, Trung tõm Hội nghị và Văn húa, quảng trường 20-8, Chợ Thỏi – một trong những cụng trỡnh thương mại dịch vụ lớn của thành phố.