Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng SƠn2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội - 2011 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƢỚC TA 1.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất 1.1.1 Tổng quan định giá đất số nước giới 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 10 1.1.3 Giá đất Việt Nam 13 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .16 1.1.5 Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Việt Nam 20 1.2 Giá đất quan hệ với quản lý tài đất đai 23 1.2.1 Khái niệm Quản lý tài đất đai 23 1.2.2 Giá đất mối quan hệ với sách tài đất đai hành Việt Nam 24 1.3 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 27 1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 27 1.3.2 Giá đất thị trường bất động sản 28 CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 31 2.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 31 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên nguồn tài nguyên 31 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33 2.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 36 2.2 Hiện trạng giá đất Thành phố Lạng Sơn năm 2011 39 2.2.1 Giá đất Nhà nước quy định 39 2.2.2 Thực trạng giá đất Lạng Sơn 43 2.2.3 Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011 75 2.2.4 Ảnh hưởng giá đất đô thị quản lý tài đất đai địa bàn nghiên cứu 86 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 93 3.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất đô thị 93 3.2 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá 93 3.3 Giải pháp điều chỉnh khung giá đất địa phương 94 3.4 Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 DANH MỤC BẢNG, HÌNH Bảng 1.1: Khung giá đất nơng thơn 21 Bảng 1.2: Khung giá đất đô thị 21 Bảng 2.1: Chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đo ạn 2006-2010… 34 Bảng 2.2: Hiện trạng dân số thành phố Lạng Sơn năm 2010 35 Bảng 2.3: Phân bố diện tích đất dân số theo địa bàn phường, xã .35 Bảng 2.4: Giá đất số tuyển phố địa bàn Thành phố Lạng Sơn 41 Bảng 2.5: Giá đất thị trường vị trí 1-KV1 45 Bảng 2.6: Giá đất thị trường vị trí 2-KV1 46 Bảng 2.7: Giá đất thị trường vị trí 3-KV1 47 Bảng 2.8: Giá đất thị trường vị trí 4-KV1 48 Bảng 2.9: Giá đất thị trường vị trí 1-KV2 49 Bảng 2.10: Giá đất thị trường vị trí 2-KV2 .50 Bảng 2.11: Giá đất thị trường vị trí 3-KV2 .51 Bảng 2.12: Giá đất thị trường vị trí 4-KV2 .52 Bảng 2.13: Giá đất thị trường vị trí 1-KV3 .53 Bảng 2.14: Giá đất thị trường vị trí 2-KV3 .54 Bảng 2.15: Giá đất thị trường vị trí 3-KV3 .54 Bảng 2.16: Giá đất thị trường vị trí 4-KV3 .55 Bảng 2.17: Giá đất thị trường vị trí 1-KV4 .56 Bảng 2.18: Giá đất thị trường vị trí 2-KV4 .56 Bảng 2.19: Giá đất thị trường vị trí 3-KV4 .57 Bảng 2.20: Giá đất thị trường vị trí 4-KV4 .58 Bảng 2.21: Giá đất thị trường vị trí 1-KV5 .58 Bảng 2.22: Giá đất thị trường vị trí 2-KV5 .59 Bảng 2.23: Giá đất thị trường vị trí 3-KV5 .60 Bảng 2.24: Giá đất thị trường vị trí 4-KV5 .61 Bảng 2.25: Giá đất thị trường vị trí 1-KV6 .62 Bảng 2.26: Giá đất thị trường vị trí 2-KV6 .63 Bảng 2.27: Giá đất thị trường vị trí 3-KV6 .63 Bảng 2.28: Giá đất thị trường vị trí 4-KV6 .64 Bảng 2.29: Giá đất thị trường vị trí 1-KV7 .65 Bảng 2.30: Giá đất thị trường vị trí 2-KV7 .66 Bảng 2.31: Giá đất thị trường vị trí 3-KV7 .67 Bảng 2.32: Giá đất thị trường vị trí 4-KV7 .68 Bảng 2.33: Giá đất thị trường vị trí 1-KV8 .68 Bảng 2.34: Giá đất thị trường vị trí 2-KV8 .69 Bảng 2.35: Giá đất thị trường vị trí 3-KV8 .70 Bảng 2.36: Giá đất thị trường vị trí 4-KV8 .71 Bảng 2.37: Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất qua khu vực 72 Bảng 2.38: Ảnh hưởng độ rộng mặt tiền đến giá đất 74 Bảng 2.39: Giá đất thành phố Lạng Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến năm 2011 .77 Bảng 2.40: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .80 Bảng 2.41: Biến động giá đất số vị trí cụ thể năm 2009 2011 82 Bảng 2.42: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã/phường 87 Bảng 2.43: Thu tiền sử dụng đất địa bàn thành phố Lạng Sơn 87 Bảng 2.44: Diện tích đất thu hồi thực dự án địa bàn xã/phường 89 Bảng 2.45: Giá đền bù đất dự án nghiên cứu .90 Bảng 2.46: Đánh giá giá đất đền bù dự án nghiên cứu 90 Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất đô thị số tuyến phố địa bàn thành phố Lạng Sơn 95 Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Lạng Sơn…………………………… 36 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quá trình đổi kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực (đầu vào) sản xuất kinh doanh sản phẩm (đầu ra) trở thành hàng hố, đất đai yếu tố quan trọng Quản lý đất đai cách hiệu mục tiêu chung giới, nhiên quốc gia khác có cách quản lý khác Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý công cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài pháp luật Quản lý tài đất đai việc Nhà nước sử dụng công cụ tài để quản lý đất đai Quản lý tài đất đai khơng đơn quản lý giá đất, quản lý khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà cịn cơng cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm ngày hiệu quả; đồng thời điều tiết quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường cách lành mạnh, hiệu bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu đất đai, đảm bảo cơng tài sử dụng đất phân phối nguồn tài nguyên đất đai xã hội Bên cạnh Đại hội X Đảng xác định cần thiết tạo tính đồng yếu tố thị trường, có thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng rõ: “Phát triển đồng quản lý có hiệu vận hành loại thị trường theo chế cạnh tranh lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ thị trường sức lao động, cần phát triển vững thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…” Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai, thực công nghiệp hố, đại hố đất nước, địi hỏi phải có chế, sách phù hợp nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước, làm sở quản lý đất đai biện pháp kinh tế Quản lý tốt giá đất, biến giá đất thành phương tiện thực sách tài chính, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Cùng với nước, Lạng Sơn (với ưu vị trí địa lý, tuyến đường giao thơng (đường sắt đường bộ), cửa (quốc tế, quốc gia), cặp chợ đường biên) thu hút nhà đầu tư hoạt động sản xuất, kinh doanh nhiều lĩnh vực; tốc độ đô thị hoá tương đối nhanh, nhu cầu vốn đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, cụm công nghiệp, khu vực kinh tế cửa khẩu… có vai trị quan trọng nhằm phát triển kinh tế - xã hội địa bàn tỉnh; song song với điều đó, xuất hàng loạt vấn đề quản lý phát triển đô thị mà đô thị đòi hỏi Thành phố Lạng Sơn coi điểm đến hấp dẫn giới đầu tư bất động sản thời gian gần Điều mở nhiều hội cho thị trường bất động sản phát triển sơi động, nhiên điều khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu đất đai diễn tràn lan, sử dụng đất hiệu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Vậy sách tài đất đai giá đất đô thị Lạng Sơn phù hợp chưa? Hiệu quản lý tài đất đai địa bàn thành phố nào? Đâu giải pháp nâng cao hiệu quản lý tài đất đai thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn? Từ nội dung nêu trên, để tìm đến sở khoa học việc xác định giá đất, xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước hoạt động tài đất đai thị trường bất động sản, học viên thực đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng giá đất (giá thị trường) ảnh hưởng thực trạng đến công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn - Đề xuất số giải pháp giá đất đô thị phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng hợp sở lý luận phương pháp xác định giá đất đô thị nước ta - Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất đô thị thành phố Lạng Sơn năm 2011 đánh giá biến động giá đất giai đoạn 2009 – 2011 - Phân tích thực trạng giá đất đô thị công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu - Đề xuất số giải pháp giá đất đô thị phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trình thực hiện, đề tài sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, chủ yếu vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp điều tra liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường khu vực thành phố Lạng Sơn năm 2010 - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội tài liệu liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu - Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu nghiên cứu ngồi nước có liên quan; khảo cứu tài liệu kế thừa có chọn lọc kết nghiên cứu chương trình, cơng trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu - Phương pháp so sánh: Trên sở kết nghiên cứu điều tra giá đất , tiến hành so sánh giá đất hai thời điểm để đánh giá biến động so sánh với giá đất Nhà nước quy định - Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp kết thực trạng giá đất tiến hành phân tích thực trạng giá đất công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản Phạm vi nghiên cứu Do hạn chế thời gian thực nên học viên điều tra xác định giá đất ba trục đường mang tính chất đại diện cho thành phố Lạng Sơn - Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất 12 đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm - Trên đường Lê Lợi điều tra tất đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm - Trên đường Bà Triệu điều tra tất đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm Bố cục luận văn Luận văn chia thành chương không kể phần mở đầu, kết luận phụ lục: Chương 1: Cơ sở lý luận phương pháp xác định giá đất nước ta Chương 2: Giá đất đô thị thành phố Lạng Sơn mối quan hệ với quản lý tài đất đai thị trường bất động sản Chương 3: Đề xuất số giải pháp giá đất thị phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu + Lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp/ xóa chấp): 60.000 đồng/lần + Trích lục đồ, văn bản: 20.000 đồng/lần Hoạt động chấp quyền sử dụng đất ngân hàng địa bàn thành phố để lấy vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh ngày tăng qua năm, theo năm 2009 có 27 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất năm 2010 có 1128 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Điều chứng tỏ thị trường quyền sử dụng đất địa bàn thành phố diễn mạnh mẽ, hiệu sử dụng tài sản cố định (quyền sử dụng đất) ngày nâng cao đóng góp khơng nhỏ cho nguồn thu ngân sách Nhà nước Với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên cạnh việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, số tiền thu lệ phí trước bạ góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, mức thu lệ phí trước bạ 0,5% nhiều người cho chưa phù hợp mâu thuẫn với chất từ “lệ phí” (Lệ phí khoản thu Nhà nước dịch vụ hành mà quan nhà nước cung cấp cho người dân theo quy định pháp luật) thực tế có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiền lệ phí trước bạ lên đến chục triệu đồng Do cần điều chỉnh mức thu lệ phí trước bạ cho phù hợp để khuyến khích người dân thực nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.4.5 Bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất Trong năm trở lại đây, thành phố có nhiều dự án dược phê duyệt, diện tích cần thu hồi tăng mạnh, tổng diện tích thu hồi theo định từ năm 2010 đến tháng 6/2011 1470,93 số tiền đền bù hỗ trợ khoảng 3.971 tỷ đồng phân bổ theo đơn vị xã/phường sau: Bảng 2.44: Diện tích đất thu hồi thực dự án địa bàn xã/phường Đất thu hồi Đất thu hồi Tên xã/phƣờng Diện tích (ha) Tiền đền bù, hỗ trợ (tỷ đồng) Diện tích (ha) Tiền đền bù, hỗ trợ (tỷ đồng) Phường Hoàng Văn Thụ 231,21 624,267 77,53 209,331 Phường Tam Thanh 211,93 572,211 0 Phường Vĩnh Trại 131,87 356,049 49,2 132,840 89 Phường Đông Kinh 53,33 143,991 30,5 82,350 Phường Chi Lăng 199,72 539,244 133,4 360,180 Xã Hoàng Đồng 49,1 132,570 178,0 480,600 Xã Quảng Lạc 23,54 63,558 6,5 17,550 Xã Mai Pha 16,0 43,200 38,5 103,950 943,3 2.546,910 527,63 1.424,601 Tổng (Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường, Ban bồi thường GPMB Tp Lạng Sơn) Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả điều tra hai dự án địa bàn thành phố: Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh Lạng Sơn, Dự án đầu tư xây Trường Trung học phổ thông thành phố Lạng Sơn Bảng 2.45: Giá đền bù đất dự án nghiên cứu Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Giá đền bù Chênh lệch Số hộ đền bù Ghi 1100 2200 70 Có 12 hộ phải tái định cư Trần Đăng Ninh, đoạn 11 800 1200 1.5 65 500 700 1.4 110 Bà Triệu, đoạn 1100 2400 2.18 24 Bà Triệu, đoạn 10 1100 2500 2.27 31 Có hộ phải tái định cư Bà Triệu, đoạn 11 Giá Nhà nƣớc Trần Đăng Ninh, đoạn 12 Vị trí Trần Đăng Ninh, đoạn 10 TT 440 600 1.36 62 Có 24 hộ phải tái định cư Tên dự án Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh Lạng Sơn Dự án đầu tư xây Trường THPT thành phố Lạng Sơn Có 50 hộ phải tái định cư (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND, Ban bồi thường GPMB Tp Lạng Sơn) Bảng 2.46: Đánh giá giá đất đền bù dự án nghiên cứu Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Tên dự án Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh LS Vị trí Giá thị trƣờng Giá đền bù Chênh lệch Số hộ đền bù Chấp nhận Tỷ lệ % Không chấp nhận Tỷ lệ % Trần Đăng Ninh, đoạn 10 TT 3872 2200 1.76 70 55 78.57 15 21.43 Trần Đăng Ninh, đoạn 11 3000 1200 2.50 65 30 46.15 35 53.85 Trần Đăng Ninh, đoạn 12 1615 700 2.31 110 75 68.18 35 31.82 90 Dự án đầu tư xây Trường THPT TP Lạng Sơn Bà Triệu, đoạn 3817 2400 1.59 24 18 75.00 25.00 Bà Triệu, đoạn 10 3773 2500 1.51 31 26 83.87 16.13 Bà Triệu, đoạn 11 1372 600 2.29 62 47 75.81 15 24.19 (Nguồn: Ban bồi thường GPMB Tp Lạng Sơn số liệu điều tra) - Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh Lạng Sơn: Đơn giá áp dụng thời điểm thu hồi cao so với giá quy định Thành phố xấp xỉ với giá quy định thực tế địa phương nên người dân chấp nhận di dời Có thể thấy giá đất đền bù thấp so với giá thị trường, người dân tự tái sản xuất ổn định sống, cần phải có sách trợ cấp khó khăn cho đối tượng khơng cịn đất sản xuất nơng nghiệp, cần nghiên cứu thử nghiệm dự án phục hồi tái tạo thu nhập cho hộ dân khu vực có diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi lớn chuyển dịch cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc ổn định đời sống - Dự án đầu tư xây Trường Trung học phổ thông thành phố Lạng Sơn Hội đồng giải phóng mặt lập phương án đền bù chi tiết tới danh mục, đơn giá áp dụng thời điểm đền bù có thấp so với giá thị trường người dân đồng tình ủng hộ, nhiên có 26 hộ không nhận tiền đền bù với lý đưa đơn giá thấp khơng trí với khu tái định cư Như vậy, trước triển khai dự án cần chuẩn bị quỹ đất quỹ nhà phục vụ tái định cư cho đối tượng phải di dời, vấn đề đất gây tâm lý hoang mang lo lắng cho hộ có đất bị thu hồi dẫn đến người dân không muốn nhận tiền đền bù, đề nghị hội đồng giải phóng mặt cần khẩn trương lập phương án đền bù chi trả kịp thời cho dân nhằm rút ngắn khoảng cách chênh lệch giá đền bù giá thị trường thời điểm trả tiền để tránh gọi “trượt giá” Qua bảng 2.46 ta nhận thấy: mức độ chênh lệch giá thị trường thời điểm đền bù với giá đền bù lớn dao động từ 1,51 đến 2,50 lần Mặc dù chênh lệch làm tốt công tác tuyên truyền vận động, giải thích sách phân tích mặt tích cực dự án thực cho người dân, nên theo kết điều tra vấn hộ dân diện đền bù, giải toả nhận thấy phần lớn người dân chấp nhận phương án đền bù Qua số liệu điều tra, ta thấy thành phố Lạng Sơn gặp phải trở ngại việc thực bồi thường giải phóng mặt bằng, do: 91 - Giá đền bù thấp so với thực tế nên người dân không nhận tiền đền bù - Cơ quan Nhà nước nhà đầu tư thực đền bù lại không thống giá đền bù dẫn đến có chênh lệch lớn giá đền bù địa bàn (để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt doanh nghiệp thường đền bù, hỗ trợ người bị đất với số tiền lớn mức đền bù, hỗ trợ Nhà nước), tình trạng khiếu nại kéo dài ảnh hưởng không nhỏ tiến độ thu hồi đất - Quá nhiều diện tích đất cần thu hồi thời gian số lượng cán làm việc lĩnh vực vừa thiếu số lượng, vừa yếu kinh nghiệm tính chun nghiệp Tìm hiểu ngun nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đề tài nhận thấy bất hợp lý giá đất mà UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Do đó, điều chỉnh giá đất kịp thời phù hợp có tác động tích cực việc đẩy nhanh tiến độ giái phóng mặt bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài đất đai Trong năm qua, việc thực quản lý tài đất đai góp phần quản lý điều tiết việc sử dụng đất địa phương, giúp ổn định thị trường nâng cao hiệu sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, hiệu quản lý tài đất đai thành phố Lạng Sơn thấp chưa triệt để Việc quy định giá không sát với giá thị trường nguyên nhân dẫn đến tình trạng thất thu cho Nhà nước, số nơi hiệu sử dụng đất chưa cao cơng tác bồi thường giải phóng mặt cịn gặp nhiều khó khăn Quản lý tài đất đai địa bàn thành phố chưa thực đảm bảo công xã hội sử dụng đất, mặt khác hạn chế quản lý tài đất đai dẫn đến tác động trái chiều: cơng người dân với Nhà nước, người dân với người dân, người đầu đất với Nhà nước không thực vai trị phân phối cơng lợi ích từ đất đai cho xã hội Đây nguyên nhân dẫn đến vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến đất đai xảy địa bàn thành phố Vai trò thuế đất đai chưa tận dụng phát huy hết việc quản lý điều tiết sử dụng đất Hệ thống thuế đất Việt Nam chưa hồn thiện, mặt chưa khuyến khích người dân thực nghĩa vụ với Nhà nước, mặt khác dẫn đến bất lực quyền thành phố trước tình trạng đầu đất diễn phổ biến 92 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 3.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất đô thị Làm rõ đầy đủ quan điểm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường theo tỷ lệ % giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường giá điều kiện bình thường (không chịu tác động yếu tố khách quan thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời loại trừ yếu tố chủ quan đầu đầu tư theo phong trào) để thực đền bù Nhà nước thu hồi đất thực dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Xác định rõ chuyển mục đích sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất thay đổi Đồng thời nghiên cứu xây dựng chế quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài tăng thêm chuyển mục đích sử dụng đất thơng qua chế sách cụ thể, rõ ràng, thống Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định phương pháp xác định giá đất, xây dựng mức giá đất cụ thể địa phương, sở ban hành quy định chi tiết phương pháp, xác định giá đất nhằm đảm bảo hợp lý lợi ích người dân, Nhà nước nhà đầu tư Nghiên cứu xây dựng thực sách kiểm sốt giá đất giá bất động sản thông qua biện pháp điều chỉnh vĩ mô xác định khung giá, phát triển thị trường, chống đầu phá giá… Nghiên cứu xây dựng sách tạo quỹ đất dự trữ theo quy hoạch để chủ động việc tái định cư, bồi thường, hỗ trợ đất Nhà nước thu hồi đất để đầu tư dự án công cộng, hạ tầng phát triển kinh tế - xã hội 3.2 Hoàn thiện công tác tổ chức định giá - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Lạng Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp 93 quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá bất động sản phạm vi thành phố Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về công tác chuyên gia: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học 3.3 Giải pháp điều chỉnh khung giá đất địa phƣơng Căn vào khung giá phương pháp xác định giá loại đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế Phù hợp với thực tế hiểu thực khía cạnh: Phù hợp với thực tế diễn địa phương; Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương loại trừ yếu tố giả tạo, loại trừ trương hợp cá biệt; Phù hợp với quan hệ đất đai liên quan đến giá đất Cân đối lại cung - cầu: Trước biến động thời gian qua thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tìm giải pháp để bình ổn, phát triển thị trường này, nhà quản lý, chuyên gia cho nguyên tắc phải tôn trọng quy luật cung - cầu thị trường Giá phụ thuộc vào quy luật cung - cầu Nhu cầu bất động sản lớn, nguồn cung thị trường không đủ đáp ứng, đặc biệt nhu cầu nhà Vì cần có biện pháp, sách cho vay tín dụng người thực có nhu cầu Đồng thời cải cách trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư, đồng thời điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn 94 đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất đô thị số tuyến phố địa bàn thành phố Lạng Sơn Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 TT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng Giá đất Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 I Đƣờng loại I Trần Đăng Ninh, đoạn Bắc cầu Kỳ Cùng Đường Hịa Bình 15 480 192 644 322 Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Hịa Bình Đường Phan Đình Phùng 30 100 12 040 030 515 Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Phan Đình Phùng Đường Minh Khai 25 800 10 320 740 870 Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Minh Khai Đường Lê Hồng Phong 17 200 880 160 580 Lê Lợi, đoạn Đường Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn 30 100 12 040 030 515 Lê Lợi, đoạn Đường Bắc Sơn Đường Bà Triệu 25 800 10 320 740 870 Lê Lợi, đoạn Đường Bà Triệu Đường Chu Văn An 21 500 600 450 225 Lê Lợi, đoạn Đường Chu Văn An Ga Lạng Sơn 17 200 880 160 580 Bà Triệu, đoạn Đường Lê Lợi Đường Phai Vệ 25 800 10 320 740 870 10 Bà Triệu, đoạn Đường Phai Vệ Đường Ngô Gia Tự 21 500 600 450 225 11 Bà Triệu, đoạn Đường Ngô Gia Tự Đường Lý Thái Tổ 17 200 880 160 580 II Đƣờng loại II Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Lê Hồng Phong Rẽ đường Ba Sơn 12 470 988 741 870 Trần Đăng Ninh, đoạn Rẽ đường Ba Sơn Đường Bông Lau 600 440 580 290 Bà Triệu, đoạn Ngõ Bà Triệu thuộc P Vĩnh Trại Đường Lê Lợi 12 470 988 741 870 III Đƣờng loại III 95 Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Bông Lau Đường sắt thôn Vĩ Thượng 450 580 935 967 Bắc cầu Lao Lý 450 580 935 967 Bà Triệu, đoạn Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau Bà Triệu, đoạn Nam cầu Lao Lý Ngõ Bà Triệu thuộc P Vĩnh Trại 525 010 250 128 Bà Triệu, đoạn Đường Lý Thái Tổ Đường Nguyễn Đình Chiểu 310 924 193 096 IV Đƣờng loại IV Bà Triệu, đoạn Đường Nguyễn Đình Chiểu Hết mét thứ 300 đầu phía bờ sơng Kỳ Cùng 440 376 032 516 Bà Triệu, đoạn Hết mét thứ 300 Hết đoạn có đường phía bờ sông Kỳ Cùng (Thác Mạ) 365 946 709.5 354.75 V Xã Hoàng Đồng Trần Đăng Ninh, đoạn Đường sắt thôn Vĩ Thượng Rẽ Trung tâm Bảo trợ xã hội Tỉnh 655 462 096 548.25 Trần Đăng Ninh, đoạn Rẽ Trung tâm Bảo trợ xã hội Tỉnh Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng 225 290 967.5 483.75 Trần Đăng Ninh, đoạn 10 Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng Đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng 365 946 709.5 354.75 Trần Đăng Ninh, đoạn 11 Đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng Đường rẽ lên Nhà văn hóa thơn Qn Hồ - Bản Mới 720 688 516 258 Trần Đăng Ninh, đoạn 12 Đường rẽ lên Nhà văn hóa thơn Quán Hồ - Bản Mới Hết địa phận bắc Thành phố 075 430 322.5 161.25 3.4 Một số giải pháp khác cho cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trƣờng bất động sản Cho tới nay, chưa có sàn giao dich bất động sản thức hoạt động địa bàn thành phố, thành phố có khoảng 100 trung tâm môi giới nhà đất hoạt động Thành lập sàn giao dịch bất động sản thành phố Lạng Sơn việc cần làm để tăng tính công khai minh bạch cho thị trường bất động sản (trong có thị trường quyền sử dụng đất) sở thực quản lý tài giao dịch đất thông qua sàn 96 Cần xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký đất, đăng ký bất động sản, hệ thống thông tin đất sở có trợ giúp công nghệ tin học để phục vụ công tác quản lý tài đất đai cách khoa học có tính cập nhật cao Thơng tin liên quan đến bất động sản đặc biệt quy hoạch, giá đất, mức thuế phải công bố kịp thời, xác cơng khai cho người dân Cơng khai, minh bạch thông tin bất động sản để ổn định thị trường bất động sản Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thơng tin mua bán Hàng hố tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản không bán công khai qua sàn giao dịch chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu Đồng thời tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm luật kinh doanh bất động sản Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời Để quản lý đất đai cơng cụ tài thực hiệu đạt mục tiêu đề cần thực biện pháp sau: Thứ nhất, cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với điều kiện thực tế thành phố, sở điều chỉnh giá cho thuê đất, thuế đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, Thứ hai, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số xã cịn chậm, cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hồn thiện Cần đẩy nhanh cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất để người dân thực quyền người sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, chấp ) Thứ ba, tăng cường kiểm tra giám sát việc thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ngăn chặn kịp thời hành vi vi phạm quản lý, sử dụng đất đai lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sử dụng đất hiệu quả, lãng phí 97 Thứ tư, ban hành thuế nhà ở, thuế lũy tiến để hoàn thiện hệ thống thuế nhà đất góp phần ngăn chặn tình trạng đầu nhà đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tổ chức tuyên truyền phổ biến sâu rộng sách, pháp luật đất đai nói chung sách, pháp luật tài đất đai nói riêng để giáo dục ý thức tự giác chấp hành sách, pháp luật tài đất đai Cần giải thích cụ thể sách pháp luật tài đất đai để người dân thấy rõ quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất thực giao dịch đất có qua đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền (đặc biệt thực chuyển quyền sử dụng đất) Ngồi ra, Nhà nước cần tăng cường cơng tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh, thành phố ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, cơng tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 98 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Theo quy định pháp luật đất đai giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp… Nhưng giá đất UBND thành phố Lạng Sơn ban hành thấp giá đất chuyển nhượng thị trường dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt việc thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất không qua đấu giá thu từ chuyển mục đích sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất Ngược lại trình thu hồi đất Nhà nước lại phải chấp nhận hỗ trợ từ 20 – 50%, chí có trường hợp phải hỗ trợ 100% giá đất UBND ban hành Qua nghiên cứu giá đất thành phố Lạng Sơn năm 2011 ta thấy, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí Giá đất thị trường khu vực trung tâm có giá chuyển nhượng cao có chênh lệch với giá Nhà nước lớn khu vực nằm gần trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, lại có khả kinh doanh bn bán tốt Mức chênh lệch trung bình giá thị trường giá Nhà nước khu vực trung tâm 3,07; khu vực cận trung tâm 2,9; khu vực xa trung tâm 2,54 Hệ số chênh lệch giá đất thị trường khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm 2,65 lần; khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm 6,5 lần Từ thực trạng giá đất nêu trên, đề tài đánh giá ảnh hưởng sách giá đất Nhà nước ban hành với cơng tác quản lý tài đất đai thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn Hiệu cơng tác quản lý tài đất đai thấp chưa triệt để, nguyên nhân việc quy định giá đất không sát với giá thị trường gây thất thu cho Nhà nước, cơng tác bồi thường giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn Do có chênh lệch lớn giá đất Nhà nước quy định giá thị trường nên việc công khai giá đất tham gia giao dịch thị trường thơng qua Văn phịng đăng ký đất nhà thành phố khó Trên thực tế người dân đến quan công chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng thấp so với thực tế giao dịch, gây thất thu tính nghĩa vụ tài cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất 99 Để giải thực trạng nói trên, đề tài đề xuất giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất thị, hồn thiện cơng tác tổ chức định giá, từ đề xuất khung giá đất đô thị số tuyến phố địa bàn thành phố Lạng Sơn số giải pháp khác nhằm phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn Kiến nghị Giá đất công cụ thiếu công tác quản lý đất đai biện pháp kinh tế Để thực sách tài đất đai, đảm bảo lợi ích cho ngân sách Nhà nước lợi ích cho người sử dụng đất Nhà nước cần thiết phải quan tâm, hoàn thiện đến giá đất, cụ thể sau: - Đối với Chính phủ: Nghiên cứu cho phép UBND tỉnh xây dựng áp dụng hệ số điều chỉnh việc áp dụng giá vào nhiều lĩnh vực có liên quan đến đất đai + Đầu tư ngân sách việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức công tác quản lý đất đai đặc biệt khâu thẩm định giá + Thành lập quan định giá có chuyên môn, quan giao dịch bất động sản để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước thiệt hại cho người sử dụng - Đối với UBND tỉnh cần tiếp tục nghiên cứu, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công cụ phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt của kinh tế - xã hội ổn định nhân dân, nên UBND tỉnh cần cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất cách phân tích mức độ ảnh hưởng cách toàn diện - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất UBND tỉnh cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành quy chế đấu giá Nhà nước, cho thuê đất theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ, để thực đấu giá đất dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Thực giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua đấu giá khắc phục sơ hở 100 giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, cơng tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn việc giải vấn đề “thu, chi” đất vấn đề quản lý đất đai như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu lệ phí chuyển nhượng Vì vậy, Chính phủ UBND tỉnh, thành phố cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai./ 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường Bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2009), Thị trường bất động sản vài năm gần vấn đề đặt ra, Viện Nghiên cứu Quản lý Trung Ương Mai Xn Yến (2005), Giáo trình Hệ thống sách pháp luật đất đai, Hà Nội Mai Xuân Yến (2005), Giáo trình Quản lý Đất đai thị trường Bất động sản, Hà Nội Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Nguyễn Đăng Sơn (2009), Giải pháp cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Đức Khả, Đặng Hùng Võ (2007), Giáo trình Cơ sở Địa chính, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 10 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 11 Phạm Minh Đề (2010), Tài liệu định giá đất, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 12 Quốc Hội (2005), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, NXB Tài chính, Hà Nội 14 Quốc Hội (1999), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất sửa đổi bổ sung, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Tơ Xn Dần, Mai Văn Bình (2010), Một số ý kiến nhằm khắc phục trầm lắng thị trường BĐS giai đoạn nay, Viện NCPT Kinh tế - xã hội Hà Nội 102 16 Trần Văn Tuấn (2010), Cơ sở kinh tế đất, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 17 Trần Văn Tuấn (2010), Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất bất động sản, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 18 Trường Đại học Lao động - Xã hội (2007), Bài giảng Luật Thuế, Hà Nội 19 UBND thành phố Lạng Sơn (2010), Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010, Lạng Sơn 20 UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực sách đất đai địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2009 – 2010 21 UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 - Nhiệm vụ, mục tiêu kế hoạch năm 2011 tỉnh Lạng Sơn 22 CIEM, Trung tâm thông tin – tư liệu Phát triển thị trường bất động sản 23 Hệ thống văn pháp luật hành liên quan đến đất đai tài đất đai 103 ... đến công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn - Đề xuất số giải pháp giá đất đô thị phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường. .. giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng giá đất (giá thị trường) ảnh hưởng thực... NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN,