Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Định giá bất động sản.pdf

Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Định giá bất động sản.pdf

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai

78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai —- Đống Đa - Hà Nội

MUC LUC

i67 0n ÔÔỎ 3 3:79 060) (t12)7.) 777 5 1- TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU NƯỚC NGOÀII -.-¿-©2+L2r re 2118x2xcErrrrrerre 5 II- TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC 22-22 5c22xSx2Esrxrrrxererrrrrs § II- MỤC ĐÍCH, YÊU CẬU, NỘI DỰNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 10 PHAN II- KÉT QUÁ NGHIÊN CỬU .-2 se 5° 2< +e£EEse+xxoreS222E32E23s<czeses "1

1- CƠ SỞ KHOA HỌC s- Sàn TS TH ETH2112212 11112121111 110111 201221111211 11g cờ 11

2.2 Lãi suất ngân hàng

2.3 Quan hệ cung cẩM - c1 211 HH1 cu

3 Nguyên tắc định giá bất động sản

3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối nhất

3.2 Nguyên tẮc cuHg - cẩu sc HH1 tre 3.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tổ tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bắt động sản à ccS S222 121kg aHeeegguyn 29 3.4 Nguyên tắc thay đổi

3.5 Nguyên tắc cân đối ác H221 0e

3.6 Nguyên tắc phù hợp H211 rerrerue 3.7 Nguyên tắc cạnh tranh cá cu Hye

3.8 Nguyên tắc đóng SÓ SH HH2 eere

3.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

3.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bắt động sản do tác động bởi những bất động

3.11 Nguyên tắc thay thể 3.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đÁ SH reaexee 34

Il- PHUGNG PHAP DINH GIA BAT DONG SAN cccseescsssssesscescsereetstssessesteateeseesees 34

84 1a 34 2 Các phương pháp phổ biến - 5 c2 2t 22117111 eerreree 35

2.1 Phương pháp so sánh 39 2.2 Phương pháp Chỉ pHÍ, ch nh HH HH nhà HH Hi HH H1 gà 39 2.3 Phương pháp thu HÌẬD cành HH re, 43

Ill QUAN LY BAT DONG SAN VA TO CHUC ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN 54 1 Quản lý nhà nước về giá bất Ong SAN ccsccscsssessssscssescssesssseessssessssessssesssecssnecssees 54 2 Tổ chức định giá bất động sản - 2255-2222 22222112221.211211 2121112 ee 54 3 Mô hình tô chức định giá bất động sản các nưỚc . ccsc+czccrrersrreerkes 55

IV- THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 57

1 Chủ trương chính sách sa Là Là xh HT HH TH HH TH Hcưy 57

2 Phap Wat mẽ ẽaaă 3 61

Bo TO UGC nh -:44 65 4 Danh gid thure tramg na -3A3 66 V- TO CHUC BINH GIA BAT DONG SAN wiuesscescssssssssessssssessssueesessssssseueessseeessseeensees

1 Xác định vị trí định giá bất động sản trong thị trường bất động sản

2 Xây dựng khung pháp lý cà HH 22011111 1 111 0 ke

3 Xây dựng quy trình định giá bất động sản 22s x2 72

3.1 Quy trình ÄnH gi - ào HH H1 72 3.2 Các bước tiễn hanh trong quad trinh dinh gid oo.cccccccccccseeccscesssssssssesssseeseseeene 73 4 Tổ chức cơ quan định giá bất động sản

Đề án định giá bắt động sản

MO DAU

Đất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể dị đời được Đất đại có vai trò quyết định cho sự tồn tại, phát triển của xã hội loài người; là tài nguyên vô cùng quý giá, là nơi cư trú của động thực vật và con người trên trái đất; là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không gì thay thế được Đắt đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, là thành phần quan trọng hàng đầu của

môi trường sống, là địa bàn của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá,

xã hội, an ninh, quốc phòng Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông Ngoài ra, đất đai còn là nơi cung cấp nguyên liệu cho các ngành công nghiệp xây dựng như gạch, ngói, xi măng, gốm, sứ

Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò quan trọng Cùng với các điều kiện tự nhiên khác, đất đai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng

kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả nhất, đáp ứng nhu cầu đời sống kinh tế xã hội của đất nước trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa Do

vậy, yêu cầu quan lý nhà nước về đất đai là một vấn đề trở nên cấp thiết

Định giá bất động sản(BĐ$) là một yêu cầu quan trọng trong việc thiết lập thị thị trường BĐS thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ), người sử dụng đất có quyển chuyển

nhượng lại, thế chấp, thừa kể, cho thuê .; nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và

phát triển đất đai Từ đó, theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất cho các nhà sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hôi nảy sinh từ sự phát triển kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa Dinh gid bất động sản sẽ tiết thị trường bất động sản (BĐS) không cho tăng hoặc giảm giá một cách đột ngột; đảm bảo công khai và sát giá thị trường thuế, liên quan tới giá đất sẽ có tác dụng cân bằng

lại các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tỉnh trạng đầu cơ tích luỹ

Bằng cơ chế đấu giá , đấu thầu và hợp đồng nhà nước sẽ cân bằng lại các mối quan hệ, không cho thị trường BĐS rối loạn nền kinh tế quốc dân

Thị trường bắt động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định

Việc xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá bất động sản là một nội dung quan trọng trong quan lý nhà nước về thị trường bất động sản Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống

định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát giao địch bất động sản thu thuế

Định giá bất động sản ở nước ta vẫn còn là những vấn đề mới cả về lý luận và thực tiễn Nghiên cứu vấn đề này góp phần tạo điều kiện để làm rõ những yếu tố, cơ chế và các nghĩa vụ tài chính thực hiện liên quan tới đất đai giữa người quân lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau.

Đề án định giá bắt động sản

PHAN I: TONG QUAN

I- TINH HINH NGHIEN CUU NUGC NGOAI

Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được

nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển

quan tâm đâu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Thuy Điển, Mỹ,

Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái Lan, định giá bất động sản

đã trở thành một ngảnh quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất,

các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng

rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao địch dân sự trên thị trường bất

động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chap bất động sản điễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản tại nhiều nước trên thé giới vừa

là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của nhà nước đối với thị trường bất

động sản vừa là một loại dịch vụ phô biến trong nên kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn Thị trường bất động sản giúp cho

người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi do do đó việc giao địch,

thoả thuận mua bán bất động sản điễn ra thuận lợi Mặt khác, việc định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bắt động sản đảm bảo công bằng, hợp lý

Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, Các khái niệm

kinh tế cơ bản được áp dụng trong định giá bat động sản là: giá trị, giá cả, cung, cầu thị trường, dự tính, thay thế, xác định mô hình và điều chỉnh mô hình Định giá bắt

động sản dựa trên sự phân tích kinh tế theo hai bước: Bước I- Nghiên cứu kinh tế khu vực và địa phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất

đất đai nói cách khác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về

pháp lý, vật chất và tài chính; Bước 2- Nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để nhận

Đề án định giá bắt động sản

hoặc nhiều khu đất trong một khu vực địa lý; Định giá cá biệt nhằm xác định giá thị

trường đối với một loại hình sử đụng đất trong một khu vực có giới hạn

Trong thị trường kinh tế, thị trường bất động sản là được coi là một thị tường

không hoàn hảo, có tính khu vực và phân hóa cao theo loại tài sản.Ví dụ ở Đài Loan theo định kỳ 3 năm một lần Chính quyền trung ương tiến hành định giá bất động sản hàng loạt ( Khoảng 300.000 điểm ) trên phạm vi toàn lãnh thổ làm căn cứ xác định và

điều chỉnh giá cho các địa phương: Căn cứ vào giá trên hàng năm vào ngày đầu của

năm tài chính (01tháng7) Chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng

công bố giá bất động sản làm căn cứ thu thuế bất động sản Giá mua bán bất động sản theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua, nhưng không được thấp hơn giá quy định của thành phố Trường hợp giá thấp hơn , Nhà nước mua theo quyền "Tiên Mại" Tương tự ở các nước Austraylia, Singapore, Malaisia,

Thailand việc định giá hàng loạt thực hiện theo định kỳ 4-5 năm/lần Nhờ có hệ thống định giá bat động sản hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia, như ở Thuy Điền tổng giá trị thị trường của Bất động sản là 540 tỷ USD ( trong đó

350.000 BĐS nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng giá trị 200 ty USD ; 115.000 nha chung cư giá trị 130 tỷ USD ; 166.000 BĐS Công nghiệp giá trị 70 ty USD va 94.580 BDS được miễn thuế gid tri 130 ty USD

Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ:.BĐS là các công

trình công cộng như: các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đắt đai trên thị trường

BĐS Các nước theo nền kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU,Nhật, Austraylia

một số nước ASEAN -Thailand, Malaysia , Singapore quy định BBS (Đất đai) hoặc

BĐS (Đất đai+Tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS ;

Trung quốc BĐS (Đất dai +Tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhả nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất

Các hoạt động giao dịch bất động sản tạo nên thị trường bất dộng sản (TTBĐS),

là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Các hoạt động có liên

Dé án định giá bất động sản

quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS

TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

TTBĐS chịu chỉ phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật gid tri ,quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Ví đụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua,

bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thé

chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao địch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS,

thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của TTBĐS: Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển

BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS tuỳ từng nước khác nhau mà chính sách khác nhau

TTBĐS Australia: Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS ; Không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất Nông nghiệp, Công nghiệp, Thương mại, đất ở; Các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin , quảng cáo việc bán đất, Hệ thống Thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định:

Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS

TTBDS Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; Khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thé chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng

đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh

doanh nhà đất.

Đề án định giá bat động sản

II- TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TRƠNG NƯỚC

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập

kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

- Giai đoạn trước 1946

Các cuộc mua bán, chuyến nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu

giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp

bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng; kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Vi vậy, giai đoạn này chưa thể được coi là có thị trường bắt động sản

- Giai đoạn 1946-1980

Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta chính là bản Hiến

pháp năm 1946 của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hoà, với Điều 12 Hiến pháp năm

1946 và sau này là Điều I1 Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự

tồn tại của các hình thức sở hữu tài sân nói chung và đối với đất đai nói riêng Tuy

nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình

chiến tranh (1946-1954), sau này (1960-1980) do hình thức sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế tuyệt đối Trên thị trường, việc mua bán đất đai về ruộng đất rất ít mà chủ yếu diễn ra đối với đất thổ cư trong khu dân cư

- Giai đoạn 1980-1992

Đáng chú ý liên quan tới sự phát triển thị trường bắt động sản trong giai đoạn này là các chế định về quyền sở hữu đất đai ghi trong bản Hiến pháp 1980

Tại Điều 19 Hiến pháp 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà

nước thống nhất quản lý Sau đó, để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và

Điều 17 Luật Đất đai 1988 qui định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển

nhượng quyên sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử

dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước VN

ue

Đê án định giá bất động sản

không thừa nhận ở VN có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đang tổn tại và diễn ra sôi động ở hầu

hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt; Thị

trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp,

thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bat hợp pháp

- Giai đoạn từ 1992 đến nay

Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại vị trí độc tôn của nhà nước về quyền sở

hữu đối với đất đai Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh

tế thị trường theo định hướng XHCN, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại; Điều 12 Luật Đất đai 1993 qui định: “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản

khi giao đất, bồi thường thiệt bại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và

việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản I Điều 13 Luật

Dat dai 1993)

Trên cơ sở các qui định của Luật Đất đai, ngày 06/11/1993 Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP Qui định khung giá các loại đất Sau này, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay thế Nghị định 80/CP Hiện nay, các địa phương trong cả nước đang sử dụng khung giá các loại đất qui định trong Nghị định 87/CP ngày

17/8/1994 làm cơ sở để xây dựng biểu giá các loại đất áp dụng cho địa phương mình Chính do sự hình thành và phát triển chậm chạp của thị trường bất động sản,

nên ở nước ta, hoạt động định giá bắt động sản nói chung và hoạt động định giá đất nói riêng- xét trên phương điện là một chuyên ngành trong nền kinh tế, còn đang trong

thời kỳ phôi thai, chưa định hình rõ rệt

Trên thực tế vẫn có những giao dịch nhà, đất nhưng quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng khu vực tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nha nước theo phương thực hỏa hồng (chuyển nhượng cho thuê) nhưng không có khung khổ pháp lý thích hợp

Cùng với những thành tựu đổi mới, dan cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh Tốc độ đô thị

Dé an dinh giá bất động sản

hoá cao, tỷ lệ đân số cơ học tăng nhanh tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp Hỗ Chí

Minh Cùng với việc nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "nhà nước và nhân dân cùng làm”, các giao dịch về bất động sản bắt đầu sôi động

Trong điều kiện hệ thống pháp lý đất đai chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai,

kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu đất đai càng bức xúc, những vướng mắc trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn rắc rối mới đòi hỏi phải có một hành lang pháp lý, cơ chế vận hành định giá bất động sản trong thị trường bất động sản

III- MỤC ĐÍCH, YEU CAU, NỘI DỤNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

- Mục tiêu của đề án: Từ cơ sở khoa học và thực tiễn của định giá bất động sản ở Việt Nam, nghiên cứu, vận dụng để xuất khung pháp lý định giá bat động sản, tạo điều kiện hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản lành mạnh

- Phạm vi nghiên cứu: Trong khuôn khổ những vấn đề chủ yếu về giá bất động sản - Nội dung nghiên cứu:

+ Những khái niệm cơ bản về giá đất, giá bất động sản

+ Cơ sở khoa học về định giá bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản

+ Quan lý bat động sản và tô chức định giá bất động sản; thực trạng định giá bất

động sản ở Việt Nam

+ Để xuất đẻ án tổ chức định giá bất động sản

- Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp duy vật biện chứng và lịch sử; phương pháp tiếp cận hệ thống: phương pháp kế thừa; phương pháp điều tra khảo sát; phương pháp chuyên gia

Dinh giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế- kỹ thuật, tính

pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, ton tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá

tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử đụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế mang tính đặc thù Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành

một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế, đặc biệt ở các nước tư bản phát triển, hoạt động định giá trở thành một nghề

Hai khái niệm được giới học giả và các nhà định giá trên thế giới thường sử

dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản:

- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Ì

~ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc

điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tế kinh tế căn bản của thị trường, bao

gồm các loại đầu tư lựa chọn.2

1.1.2 Định giá tài sản (đất dai) va tinh giá thành sản phẩm là hàng hoá

1.1.2.1 Giống nhau: Đều là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá

trị của chúng bằng hình thái tiền tệ, tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường xác định

' GS W Sealrooke- Vién Dai hoc Portsmouth, Vương quốc Anh -

G(Œ)=C+K Trong đó:

* G(h) là Giá trị hàng hoá; * C là giá trị lao động vật hoá;

* K là giá trị do lao động sống- sức lao động tạo ra; K=V+m

Trong đó:

* V là giá trị sức lao động

* m là chênh lệch giữa giá trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao động

Trong kinh tế chính trị học Mác gọi là giá trị thặng đư

G(h)=C+V+m

Có thể xác định được lượng giá trị của hàng hoá thông qua nhiều phương pháp,

trong đó có phương pháp tính chỉ phí (giá thành)

- Tài sản đất dai và các tài nguyên thiên nhiên khác (tài sân) không phải là hàng

hoá (khái niệm tài sản có ngoại diên rộng hơn khái niệm hàng hoá - hàng hoá là một

tài sản nhưng một tài sản chưa chắc là một hàng hóa) Sự hiện diện của đất đai trong tự

nhiên không gắn với lao động xã hội, lao động xã hội chỉ có thể tác động, khai thác dé

đất dai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào các mục đích xác dịnh; từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyên tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyên tải, trên thị trường bất động sản người ta vẫn quen gọi đó là “giá đất”

Như vậy, bản chất của giá đất chính là kết tỉnh của lao động xã hội (lao động vật hoá

và lao động sống) Lao động xã hội đã chuyển hoá đất đai từ trạng thái hoang hóa thành đất đai sử dụng: từ trạng thái “đất sống” sang trạng thái “đất đai thương phẩm”

Nhưng khác với những hàng hoá thông thường, khí tham gia vào quá trình chuyển tải

Đề án định giá bắt động sản

giá trị, do các đặc tính tự nhiên của đất đai như vị trí, độ mẫu mỡ vw khác nhau, nên

chúng có khả năng sinh lời khác nhau (Mác gọi lượng chênh lệch về khả năng sinh lợi đó là địa tô chênh lệch 1) Khả năng sinh lời của đất tuỳ thuộc vào từng loại đất, từng vị trí, từng mục đích sử dụng đất Nếu sử dụng phương pháp tính giá thành để xác định

đầy đủ lượng giá trị do đất đai chuyển tải, thì cũng không thể xác định được đầy đủ

lượng giá trị mới mà một phần trong đó là do khả năng sinh lời của đất tạo ra Vì vậy, người ta cho rằng, định giá đất chỉ là một sự ước tính giá trị, sự ước tính đó phụ thuộc nhiều bởi yếu tổ chủ quan của người định giá Đó chính là sự khác nhau cơ bản của việc định giá đất với việc tính giá thành sản phẩm hàng hoá

- Sự khác nhau giữa định giá đất với tính giá thành sản phẩm hàng hoá còn thể hiện ở chỗ: Các sân phẩm hàng hoá cùng loại (cùng kiểu dáng, mẫu mã, nhãn hiệu ) có thể so sánh được với nhau về hình thức, chất lượng thông qua sản phẩm mẫu Đối với

đất đai, không thể lấy một thửa đất nào đó làm mẫu cho tất cả các thửa đất khác, bởi

đặc tính “độc nhất vô nhị” của nó mà chúng ta sẽ nghiên cứu ở phần sau Vì vậy, trong

thực tế khi định giá một thứa đất, người ta chỉ có thể ước tính giá của thửa đất đó trên

cơ sở so sánh với giá bán một thửa đất có vị trí, hình thể, kích thước, diện tích và các

yếu tố khác về tự nhiên, kinh tế, xã hội tương tự 1.1.3 Vai trò của định giá tài sản

- Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không thể định

giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm Một tài sản xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá Tuy mọi cuộc định

giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá của tài sản có trên thị trường, nhưng diều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến hành định giá đó là giá tài

sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá trị thị trường, giá trị thế chấp, giá trị bảo

hiểm hay giá trị tiềm năng và nhằm phục vụ cho mục đích gì: để Nhà nước làm căn cứ

tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đắt, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền

khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng

đất, đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất, vv hay dịch vụ cho người sử dụng đất có cơ sở trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đỗi, chuyên

nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất vv

Để án định giá bắt động sản Như vậy, định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và

trong các giao dịch dân sự khác

1.2 Định giá đất

1.2.1 Khái niệm

Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt Là một tài sản vì đất đai có

đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: Là vật có thực có thể dap ứng được một nhu cầu

nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu đân sự

Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;

- Đất đai có định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về

thời gian sử dụng;

- Có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng

một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không

mắt đi mà có xu hướng tăng lên

Đất đai là một tài sản Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giếng như việc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất

ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chỉ phối nó còn bị tác động

bởi các yếu tế về tâm lý, xã hội Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự

ước tính về mặt giá trị không như định giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dai theo qui hoạch và kế hoạch: nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định

Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Với các đặc

điểm nêu trên, khái niệm định giá đất có thể hiểu như sau:

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình

14

Đề án định giá bắt động sản

thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định 1.22 Định giá đất trong mỗi quan hệ với mục đích sử dụng đất

Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều rất hiển nhiên là phải gắn

chúng với các mục đích sử dụng cụ thể, hay nói cách khác, định giá đất phải theo mục

đích sử dụng đất Luật Đất đai 1993 chia đất đai thành 6 loại đó là đất nông nghiệp, đất

lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử

dụng Trong mỗi loại đất, khi nhà nước giao cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể tuỳ theo từng trường hợp Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Vì vậy, việc định giá đất phải trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định Mặt khác, do đặc thù của đất đai là một tài nguyên vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là

địa bàn phân bế các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tẾ, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng, và theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì, đất đai và

các tai san gan liền với đất đều thuộc chung một phạm trù bất động sản Vì vậy, việc định giá đất không thê tách rời với việc định giá các tài sản gắn liền với đất Đây chính

là 2 nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá bất động sản

1.3 Định giá bất động sẵn 1.3.1 Khái niệm

Như các phần trên đã trình bay, bất động sản có thể là đất đai, cũng có thể là đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất Vì vậy, định giá bất động sản thực chất là định

giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nêu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản được hiểu là một đơn vị tương đối thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng Hơn nữa do bất động sản là

một tài sản không di, đời được nên giá trị bat động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tế đến giá trị của

bất động sản là không giống nhau, chúng tuỳ thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bắt động sản; những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá

Dé án định giá bắt động sản

1.3.2 Đặc trưng của định gid bất động sản

Do bất động sản có những đặc trưng mà không có một loại tài sản nào giống nó,

nên việc định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác định giá tài sản thông

thường Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây:

1.3.2.1 Đất đai - thành phần cơ bản của bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước

Khác với định giá những tài sản thông thường, đất đai là tài sản thuộc sở hữu

Nhà nước, việc định giá đất phải gắn liền với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử đụng đối với từng loại đất, đồng thời nội dung định giá đất phải gắn

với các quyền, nghĩa vụ đặc biệt nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử đụng Thoát ly đặc điểm này, các cuộc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không có giá trị

1.3.2.2 Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc phải có giai đoạn điều tra khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối

tượng của định giá

1.3.2.3 Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt địa điểm) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào có thể xác định giá đất được chính xác Định giá đất chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định giá chính xác

2 Cơ sở khoa học

2.1 Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Chế độ sở hữu về ruộng đất có các hình thức cơ bản sau: sở hữu nhỏ của nông dân tự do, sở hữu lớn của địa chủ, sở hữu của Nhà nước qua các thời đại

Xã hội tư bản, nông nghiệp tổn tại ba giai cấp đối lập nhau, nhưng có quan hệ chặt chẽ với nhau đó là địa chủ, chủ tư bản kinh doanh nông nghiệp và lao động làm thuê trong nông nghiệp Người sở hữu ruộng đất-địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dung ruộng đất tách

rời nhau Để được sử dụng đất của địa chủ vào kinh đoanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng Số tiền trả được tính theo từng

Dé án định giá bất động sản năm, và đương nhiên sề tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào chủ ruộng đất hay nhà tư bản, mả theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nên kinh tế Số tiền trả đó đù trả về ruộng đất canh tác hay là đất xây đựng, hằm mỏ, ngư

trường, rừng gỗ đều được gọi là địa tô Đó chính là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất

đai của địa chủ Quyền đó đã đem lại cho chủ ruộng đất một lợi ích cụ thé

Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về

mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất đó Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ ruộng, trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô

Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: địa tô là một khoản tiền mà chủ tư bản phải trả cho chủ ruộng đất

Chủ tư bản phải trả địa tô cho chủ đất là vì:

Thứ nhất, địa chủ có quyền cho phép hay không cho phép ai đó sử dụng hoặc

khai thác trên đất đai của ông ta, nghĩa là người sử dụng đất phải trả tiền thuê cho chủ

đất dưới hình thức địa tô;

Thứ hai Chủ tư bản phải trả địa tô cho chủ đất bằng kết quá của việc sử dụng tư

bản ở điều kiện thuận lợi (lợi nhuận siêu ngạch)

Như chúng ta đã biết, sự chênh lệch giữa giá cá sản xuất cá biệt và giá cả sản

xuất chung của một ngành sẽ tạo nên lợi nhuận siêu ngạch Trong nông nghiệp, lợi

nhuận siêu ngạch của các chủ tư bản kinh đoanh trên các thửa đất khác nhau là điều kiện cần thiết để làm xuất hiện địa tô Có nhiều nhân tố làm xuất hiện lợi nhuận siêu ngạch, do đó sẽ làm xuất hiện địa tô trong điều kiện chế độ tư hữu đất đai của địa chủ

Địa tô chênh lệch được hình thành bởi các nhân tổ thuộc điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai được gọi là địa tô chênh lệch I Địa tô chênh

lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có

được không phải do công lao động của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên

khách quan đưa lại Chủ tư bản thu được lợi nhuận này bằng phương thức quảng canh

vào thời kì bat dau khai thác nông nghiệp Mặt khác chủ tư bản sau khi nộp cho chủ

đất vẫn còn nhận được lợi nhuận bình quân

Khác với địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch HH là một hình thái địa tô có được trên cơ sở đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp, tức là do những

Dé án định giá bắt động sản khoản đầu tư liên tiếp nhau trên cùng một đám đất mà có, và chủ nghĩa tư bản khai thác bằng phương thức thâm canh vào thời kì đã hoàn toàn làm chủ trong sản xuất

nông nghiệp Địa tô chênh lệch II có được do đầu tư tư bản liên tiếp trên cùng loại đất,

tức là do trình độ thâm canh quyết định

Tóm lại: địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch H là hình thái biểu hiện của của địa tô chênh lệch

Khi xem xét về địa tô chênh lệch, xuất phát từ giả thiết giá cả sản xuất chung

ngang bằng với giá cả sản xuất cá biệt trên loại đất xấu nhất xã hội cần thiết Khi đó, chỉ có những mảnh đất nào có giá cả sản xuất cá biệt thấp hơn giá cả sản xuất cá biệt

xã hội cần thiết thì mới có lợi nhuận siêu ngạch - cái sẽ chuyên hoá thành địa tô chênh

lệch Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức:

Địa tô chênh lệch = giá cả sản xuất chung - giá cả sản xuất cá biệt

Tuy nhiên, theo giả thuyết trên thì các chủ tư bản kinh doanh trên đất xấu nhất, sẽ không phải nộp địa tô cho địa chủ, vì giá cả sản phẩm trên thị trường đo giá cả sản

xuất trên loại đất đó quyết định Chủ ruộng đất đó cũng sẽ không thu được địa tô, như

vậy có nghĩa là quyền sở hữu đất của chủ sử dụng đất coi như không còn tổn tại Thực

tế không phải như vậy, mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất một khoản tiền không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch đó được gọi là địa tô tuyệt đối Địa tô này bất kế đất có lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch giữa các thửa đất, hoặc giữa các mức đầu tư hay

không đều phải nộp cho chủ ruộng đất

Địa tô tuyệt đối là những giá trị thặng dư khác nhau trong việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thăng dư như nhau trong ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạo hữu cơ tư bản khác nhau

Tém lại, địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, nguồn gốc và bản chất của địa tô

cũng chỉ là một bộ phận giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Nói cách khác, địa tô chỉ là hình thức đặc biệt của giá trị thặng dư Địa tô cùng với lợi nhuận của nhà tư bản nói lên tư bản nông nghiệp có quan hệ bóc lột với địa chủ do quyền tư hữu về ruộng đất sinh ra

Đề án định giá bắt động sản

Giá cả ruộng đất lại là "địa tô tư bản hoá" theo công thức:

Giá cả ruộng đất = Địa tô / Tỷ suất lợi nhuận

Từ đó thấy rằng, địa tô giảm sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chỉ phí sản xuất giảm làm cho giá cả nông phẩm giảm mà lợi nhuận vẫn tăng - đó là lí do chủ nghĩa tư bản ủng hộ việc xoá bỏ chế độ tư hữu ruộng đất (nhưng do mâu thuẫn về bản chất của

chế độ tư hữu ruộng đất nên sự ủng hộ này là không thể triệt để) - góp phần làm giảm

giá cả nông sản

Khi xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận thu

được từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận đó trở thành trọng tâm Mác đã có kết luận

sâu sắc về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủ nghĩa Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm ba loại địa tô: địa tô chênh lệch 1 tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên giữa hai mảnh đất cùng diện

tích, lợi nhuận của địa tô này thuộc về người sở hữu đất; địa tô chênh lệch 2 do kết quả

của cường độ đầu tư của người sử dụng đất tạo nên, và lợi nhuận từ loại địa tô này

phải thuộc vào người đầu tư vào đất; địa tô tuyệt đối tạo thành do sự chênh lệch giữa

giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất và giá cả thị trường

Ở nước ta do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ được thu

toàn bộ vào ngân sách Nhà nước Nhà nước cho phép người sử dụng đất (nếu họ đồng

thời là người đầu tư vào đất) được hưởng toàn bộ địa tô chênh lệch 2 để khuyến khích việc đầu tư, sử dụng đất có hiệu quả Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung

cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong quá

trình sản xuất xã hội Không có chế độ độc quyển tư hữu đất đai thì địa tô tuyệt đối được xoá bỏ, cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch

sử dụng đất của Nhà nước quyết định Như vậy, phải dựa trên cơ sở lợi nhuận từ việc

sử dụng đất trong cơ chế thị trường để xác định đúng địa tô chênh lệch 1 thuộc nhà nước và địa tô chênh lệch 2 thuộc nhà đầu tư Đây là một động lực thị trường để tạo

nguồn thu đúng và đủ cho ngân sách và khuyến khích người sử dụng đất đầu tư vào

đất, đồng thời khuyến khích tận dụng đất hoang hóa đưa vào sử dụng

Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn

cử vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu

Đề án định giá bắt động sản

nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đối với mỗi yếu tố

lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức

địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chỉ phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bán giữa đất đô thị

và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử

dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được để cập khi xem xét địa tô

đất nông nghiệp

2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trong làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán

với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập đo lượng tiền bán đất gửi

vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng

kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản thường dễ có lãi Người bán quyển sử dụng đất căn cứ vào lãi

suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến

và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối đài để loại trừ ảnh hưởng

của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không

quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử, đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh đoanh bất động sản sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh bất động sản không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xây ra mà

những sự rủi ro này chú yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này

được giải thích như sau: Nhà kinh doanh bất động sản coi tiền thuê đất là một khoản

chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chỉ trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chỉ phí Ngoài ra, để cho

miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chỉ phí nhằm làm tăng giá trị sử

dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chỉ nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh bất động sản sãn sảng trả tiền thuê cao hơn

Trong hội thảo vẻ thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế

giới (FAO) phối hợp với Uý ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khể đự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công

thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng Giá đất = YU(1+i}

Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C Trong đó:

Y: Thu nhập trên | ha trong nim (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")

R: Giá sản phẩm thời điểm t

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lai suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp

Dé án định giá bắt động sản

đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng

thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R Q - C - T và lúc đó giá trị của

đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

G=(Yo- To) + (Vie TH) + + (M-TH / + Ð

Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giâm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất

Nếu ta coi đất như một tai san thì giá đất được tính như sau:

Pu=}.Pu/(r (t=1<)

Trong đó Pạ là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

Pu, là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định

Hãy lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một mảnh đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể được sử dụng để trồng

lúa hay một vài cây trồng khác Giả sử thu nhập là 100 $/ha mỗi năm và lãi suất là 5% Người nông dân có hai lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm

thu nhập từ đất trong vòng 2 năm tới Thu nhập chỉ thu được khí kết thúc mùa vụ, còn

quyết định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ Câu hỏi ở đây là: giá trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu Lưu ý rằng, đã giả sử là nông dân có một

lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5% Nếu tiền được gửi

vào ngân hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là:

$100 x 1,05 + $105 x 1,05 = $212,25

hay $100 x 1,05 + $100 x 1,05” = $212,05

Với một cách đơn giản, giá tri của 100$ vào cuối năm thứ nhất là $100/1,05 = $95,238 hôm nay bởi vì nếu ta gửi 95,238$ vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì

sẽ nhận được 100$ vào cuối năm

Do đó, để quy đổi giá trị tương lai về hiện tại thì chia nó với I cộng lãi suất Còn để tính giá trị hiện tại trong tương lai thì nhân nó với ! cộng lãi suất

Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi từ

đất thu được trong tương lại Bởi giá trị hiện tại là 100$ trong hai năm tới sẽ là:

$100/ 1,05 + $100 / 1,05 = 185,94$

Dé an định giá bất động sản Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại vào cuỗi năm thứ nhất và do đó nó như sau:

$100 / 1,05 = 95,238$ $95,238 / 1,05 = 90,703$

Và tổng của hai giá trị này là 185,94$ Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm

đầu năm thứ nhất là 185,94$ Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị của một

tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai Với nghĩa như vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất nhiều nước Ở Việt Nam, quyền sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên

có nhiều nhân tế khác ảnh hưởng tới giá trị đó

Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập

thuần của đắc, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của dat

Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt hơn nên coi P L1() như là một hàm của thời gian Sự thay

đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ

làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian Bởi thé công thức trên được viết như sau:

PL => P Lt(t)/(141(t))t (t= 1, )

Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng

sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến gia trị tài sản

2.3 Quan hệ cung cầu

2.3.1 Cung và cẩu bất động sản

2.3.1.1 Cầu bất động sản trên thị trường

Trong một khoảng thời gian xác định, nhu cầu bất động sản trên thị trường

được xác định dựa trên 5 yếu tố ảnh hưởng lớn Cụ thể:

- Giá cả của bất động sản: Số lượng về cầu bất động sản trên thị trường liên quan nghịch đảo với giá thị trường của chúng Nếu nhà ở nằm trong một khu vực cho

Để án định giá bất động sản trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năng thanh toán tăng lên và

số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng sẽ tăng lên

- Thu nhập của người liêu đàng: Thu nhập của người tiêu đùng cao hơn sẽ tạo ra khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản ) sẽ được mua sắm hơn

- Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt

hàng thay thé hoặc là những mặt hàng bổ sung

Mặt hàng thuộc loại thay thế là một mặt hàng có thể thay bằng một mặt hàng

khác, cả hai mặt hàng này đều có đặc điểm và hữu dụng như nhau Một sự tăng giá của một trong những mặt hàng nêu trên sẽ có xu hướng làm giảm số lượng được yêu

cầu của mặt hàng này và tăng số lượng yêu cầu của mặt hàng kia Điều này là cơ sở

của nguyên tắc định giá thay thể Theo nguyên tắc thay thế, giá trị của một tài sản sẽ không được vượt quá giá trị của một tài sản thay thế Một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một tài sản so với giá mua một tài sản tương tự

Mặt hàng thuộc loại bổ sung là những mặt hàng mà việc sử dụng chúng thường phải gắn với việc sử dụng của mặt hàng chính Một sự tăng giá của mặt hàng chính sẽ làm giảm số lượng cầu và do đó cũng làm giảm số lượng yêu cầu của các mặt hàng bỗ sung đi kèm

- Những dự kiến của khách hàng: Số lượng đòi hỏi (cầu) về một mặt hàng tùy

thuộc vào giá dự kiến của mặt hàng đó trong tương lai Đối với những người có nhu

cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ

tiễn hành việc mua sắm sớm hơn và ngược lại đối với những khách hàng dự kiến giá mặt hàng này trong tương lai sẽ giảm thì họ sẽ hoãn việc mua sắm

- Sở thích và trụ tiên của người tiêu dùng: Nhận thức về tính hữu dụng của

hàng hoá và địch vụ một phần được quyết định bởi các đặc điểm xã hội của khách hàng, như độ tuổi, vị trí trong xã hội, tầng lớp, nghề nghiệp, trình độ văn hoá và

hoc van

Những thay đổi công nghệ, môi trường va modern (thi hiéu) vé vi tri bat động

sản ảnh hưởng liên tục đến giá trị của các bất động sản, các vùng lân cận, các thành phố, vùng và thậm chí cã nước Nguyên tắc thay đổi trong định giá là kết quả những tác động của sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng đến nhu cầu

Đề án định giá bắt động sản Nghiên cứu nhu cầu trên thị trường bất động sản người ta thấy rằng, nhu cầu

đối với một loại bất động sản có thể thay đổi theo hai cách:

- Cách thứ nhất: Thay đổi đo tác động bởi giá hàng hoá Sự thay đổi này làm

cho số lượng hàng hoá theo yêu cầu thay đổi Ngược lại, khi giá tăng lên thì số lượng yêu cầu sẽ giảm xuống

- Cách thứ hai: Thay đổi tăng hoặc giảm do chính nhu cầu của người dân địa

phương Sự tăng, giảm này do nhiều nguyên nhân, có thé do thu nhập bình quân giảm, hoặc do số người thoát ly hay đi cư sang vùng khác sinh sống tăng Sự thay đổi này sẽ tạo ra sự thay đổi về cầu ở từng mức giá

2.3.1.2 Cung bắt động sản trên thị trường

Có 4 yếu tố quyết định đến số lượng bất động sản được cung cấp ra thị trường Những yếu tế đó là:

- Qui hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung trên thị trường bất động sản trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là điện tích của từng loại đất thuộc địa bản hành chính của địa phương đó Qui hoạch sử dụng đất của nhà nước có liên quan mật thiết tới cơ cầu quĩ mỗi loại đất trong quĩ đất tự nhiên

tại từng địa phương được cụ thể hoá trong quỹ đất đắt nông thôn, quỹ đất đô thị, đặc

biệt, trong quá trình nước ta đang trong quát trình tiến hành công nghiệp hoá - hiện

đại hoá Do đặc điểm đất đai là một tài nguyên bị giới hạn bởi không gian và số lượng diện tích, nên điện tích đất tự nhiên tại mỗi địa phương là không đổi (trừ trường hợp một số địa phương ven biển) Vì vậy, nếu tăng diện tích cho mục đích sử dụng này lên thì cũng có nghĩa là giảm diện tích của một hoặc một số mục đích sử dụng khác

xuống Việc quyết định tăng giảm diện tích đất vào các mục đích sử dụng do hoạt động qui hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước quyết định Một quyết định qui hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước có thể làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thể là làm cho lượng cung đó giảm xuống

Ở nước ta, cũng như nhiều nước trên thế giới, qui hoạch phân bổ sử dụng đất thường được Nhà nước phê duyệt theo từng thời kỳ 5 năm hoặc 10 năm (qui hoạch dài

hạn) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm (kế hoạch ngắn hạn)được đặt ra để thực hiện qui

hoạch 5 năm, 10 năm Có thể nói, qui mô tác động của qui hoạch dài hạn tới lượng

Đề án định giá bắt động sản cung về đất thường rất rộng, nhưng mức độ tác động đến giá đất không lớn; còn qui

mô tác động của kế hoạch sử dụng đất hàng năm tới lượng cung về đất thường hẹp

hơn, nhưng mức độ đến giá đất tác động lại mạnh hơn rất nhiều lần so với mức độ tác động của qui hoạch dài hạn Điều này lý giải tại sao nhiều nước qui định thời gian giữa hai kỳ định giá hàng loạt các bất động sản là 5 hoặc 6 năm, còn định giá các bat dong sản riêng biệt là thường xuyên và theo yêu cầu Nắm chắc định hướng phát triển kinh tế của Nhà nước, cũng như các qui hoạch phân bể sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thắm quyền phê duyệt là một nội dung đóng vai trò rất cơ bản trong hoạt động định giá bất động sản Ngoài qui hoạch phân bố sử dụng đất, việc nắm chắc các qui hoạch xây dựng của địa phương sẽ làm cho kết quả định giá bất động sản phản ảnh sát tình hình cung trên thị trường

- Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả bất động sân trên

thị trường tăng, các nhà cung cấp sẽ tăng cường năng lực đầu tư cho việc xây đựng mới, nhằm tăng lượng bất động sản để tung vào thị trường kiếm thêm lợi nhuận Ngược lại khi giá cả bất động sản trên thị trường giảm, các nhà cung cấp sẽ giảm năng

lực đầu tư, số lượng bắt động sản tung vào thị trường giảm

- Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chỉ phí về đất, lao động, vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian, lượng bất động sản có khả năng sản xuất ra

nhiều hơn để tung vào thị trường khi vốn tự có của nhà đầu tư đủ để đáp ứng và các

chi phi về đất, lao động, vốn vay và quản lý giảm so với dy toán Ngược lại, nếu nguồn vốn đầu tư của nhà đầu tư đã cạn kiệt, trong khi giá thành xây dựng trên thị trường lại tăng lên thì lượng bất động sản xây mới đưa vào thị trường cũng theo đó mà giảm đi

- Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiễn và thay đổi công nghệ mới trong xây dựng bất động sản (sản xuất pạch dp lát, gạch xây bằng dây chuyển bán tự động, trộn và đỗ bê tông bằng máy, máy bào gỗ, máy đánh bóng gỗ ) theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá, sẽ làm tăng sự cung cấp lượng bất động sản trên thị trường

3 Nguyên tắc định giá bất động sản:

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản là những nguyên tắc kinh tế,

chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan

niệm hiện đại về giá thị trường

Đề án định giá bắt động sản

3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,

trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử đụng bị coi là không hợp pháp; sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra

rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một bat động sản

bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng

trong tương lại là lớn nhất; sử dung cao nhất và tốt nhất đó có thể tôn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan

trọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: - Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho:

một người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bat động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất

khi mà việc sử dụng bất động sản là phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ - Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử đụng cao nhất và tốt

nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với một bất động sản không chỉ được hiểu trong giới hạn của đồng tiền, hay nói cách khác không chỉ nói đến khả năng sinh lời của bất động sản đó, đôi khi thu nhập ròng từ một bất động sản lại dưới dạng các tiện

Dé an dinh giá bắt động sản

lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền Nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản, và trong một chừng mực nào đó, nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản

3.2 Nguyên tắc cung - cầu

Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản (gồm đất

dai va tài sản gắn liền với đáp tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sảng

chấp nhận và có khả năng thanh toán

Cung trên thị trường bất động sản được hiểu là số lượng diện tích đất và diện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng đưa ra trao đổi

trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá được thị trường chấp nhận Nguyên tắc này quy định: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của

cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giám thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giám mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tộc độ tăng, giâm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng

của cầu lớn hơn cưng và ngược lại

Quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường bởi những đặc tính đặc biệt của đất đai Vẫn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Điều này có nghĩa là giá của đất trong một khu vực nhất

định sẽ được xác định bằng yếu tế cầu, như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tẾ,

việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỉ lệ lãi suất vay thế chấp

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc

điều chỉnh cơ cầu giữa các loại đất

Nguyên tắc cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc chấn không phải hàng tiêu dùng không lâu bên,

Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản là những yếu

tố trực tiếp để có bất động sản và để bao tri bất động sản và vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đây đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó

Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh

giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm báo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc đồng nhất về thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm:

- Lao động; - Vốn; - Đất đai;

- Quản lý

Trong 4 yếu tố nêu trên, thì lao động luôn được đánh giá là yếu tố quan trọng hàng đầu; vốn là những yếu tố đầu vào dưới hình thức là các tư liệu lao động, nguyên

vật liệu, phụ tùng sửa chữa vv , đất đai tuy có thể nhiều khi không tham gia trực tiếp

vào quá trình sản xuất, nhưng trên thực tế với tư cách là một tư liệu sản xuất dặc biệt; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội vv nên chúng có ánh hưởng rất lớn khi tham gia vào quá trình tạo ra tổng thu nhập thực;

quản lý được xem là một yếu tố mang tính tổng hợp của các hoạt động hỗ trợ nhằm

đảm bảo cho quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản được tiến hành bình thường, ví

dụ như hoạt động bảo hiểm, dịch vụ tín dụng, ngân hàng, dịch vụ môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin vv Vì vậy, khi tiến hành định giá bất động sản, phải căn cứ vào các

yếu tố nêu trên để đánh giá nhằm mục đích đưa giá đất tiến gần tới giá trị thực của nó

Đề án định giá bắt động sản

3.4 Nguyên tắc thay đỗi

Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bắt động sản luôn biến động

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thể của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu

thế về qui mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản vv Ngoài ra, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tỉnh thần, sở thích và sự ưu tiên của người tiêu dùng

cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá vừa phải bám sát thị trường hiện tại, vừa phải dự đoán các yếu tổ ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai Có vậy, kết

quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá Tóm lại, sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ

thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chí có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

3.5 Nguyên tắc cân dỗi

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bắt động sản trong cùng

một khu vực, một vùng xác định, dé giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

3.5.1 Khi áp dụng đối với một bắt động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng

giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối Như đã trình bẩy tại phần trên, bất động sản được tạo thành bởi 4 nhóm yếu tố,

chúng bao gồm lao động, đất đai, vốn và quan li Bat ky sự tham gia quá mức hoặc không hợp lý của một nhóm yếu tổ nào đều dẫn tới sự mat cân đối tới quá trình tạo ra

giá trị bất động sản

3.5.2 Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chi

Để án định giá bất động sản ra rằng giá thị trường tối da của một bắt động sản có thể đạt tới khi quã đất dành cho

việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

3.6 Nguyên tắc phù hợp

Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự nhất quán về một mục

đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động san, gồm đất đai và các tài

sản khác gắn liền với đất đai, khi thực hiện việc định giá bất động sản đó

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một

giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó

Trong thực tế một bắt động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó,

mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,

giá trị để kinh doanh thương mại - địch vụ; giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng ww Sẽ là không đúng nếu định giá một tài sản dựa trên cơ sở của một giá trị sử dụng này đối với

đất đai và giá trị sử dụng khác đối với những công trình gắn liền với đất Sự nhất quán

thể hiện giữa mục đích sử dụng các công trình gắn liền đất với mục đích sử dụng đất

Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chỉ phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

3.7 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể

hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại

Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế Khi số lượng một loại bất động sản nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường, thì cạnh tranh xuất hiện Cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại Nhưng khi một trong số những đối thủ thắng thế, thì cạnh tranh lại mang lại cho người thắng thế đó có cơ hội tăng lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng đó lên

Đề án định giá bắt động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của canh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất

động sản Các thửa đất có thể không giếng nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho

nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một

loại nhà biệt thực, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị

trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương

khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

Ngày nay, khi mạng lưới thông tin liên lạc trở nên phổ biến tới mọi người dân

và công nghệ cao cho phép các nhà cung cấp bất động sản không ngừng cải tiến kỹ thuật xây dựng và các trang thiết bị nội thất để đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của con người, thì tính chất và qui mô cạnh tranh diễn ra có phần sâu sắc hơn và trên nhiều

phương diện hơn: Canh tranh về vị trí, Canh tranh về tính phù hợp thị hiếu; Cạnh tranh

trong nội bộ cung, cầu, giữa cung và cầu; Cạnh tranh nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữa các khu vực trong cả nước

3.8 Nguyên tắc đóng góp

Đóng góp trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự tham gia về mặt gia tri các khoản thu nhập của từng phần bất động sản trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ

bất động sản đó

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản

tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của

bat động sản có thể được do bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu

nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị 3.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh tợi

Tăng, giảm phân sinh lợi trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự gia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình

Đề án định giá bắt động sản

sản xuất, kinh đoanh đem lại

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (X) trong sản

xuất diễn ra bên cạnh các nhân tế khác được có định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng)

sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố (X) sẽ

làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

3.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

Tăng, giảm giá trị bất động sản đo tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tu so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị

3.710.1 Giá trị thị trường của những bắt động sản có giá trị thực thấp sẽ được

tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bắt động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

3.10.2 Nguyên tắc giảm cho rằng những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bắt động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bắt động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

3.11 Nguyên tắc thay thể

Thay thế trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt gia tri của bất động sản chủ thể với giá bán của những bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian

gần với thời điểm định giá bất động sản chủ thẻ

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bắt động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong

việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

Dé án định giá bắt động sản

3.12 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Kha nang sinh lai của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từ đất do

nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

Như đã nêu ở các phần trước, các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4

nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lí Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chỉ phí về lao động, vốn và quản lí là thuộc về đất đai (địa tô chênh lệch I)

Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

Việc xác định thu nhập ròng (1) bing cách lấy tổng thu nhập trừ đi các chỉ phí

về lao động, quản lí và vốn, kết quả tính toán cho thấy, thu nhập ròng từ bất động sản ở vị trí A lớn gấp hai lần so với thu nhập ròng từ bất động sản ở vị trí B Kết quả trên

đã dẫn đến giá trị của bất động sản A cao gấp 2 lần so với giá trị bất động sản B Việc

sử dụng công thức trên để định giá bất động sản, trong lý thuyết định giá người ta cho rằng đó chính là sử dụng nguyên tắc xem xét khả năng sinh lời của đất

Khi vận dụng nguyên tắc khá năng sinh lới từ đất đất, người định giá phải kết

hợp với các nguyên tắc cân đối, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc tăng, giảm phần

sinh lợi trước khi ra quyết định giá

II- PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BÁT DONG SAN

- Phương pháp thặng dư của đất - Phương pháp lợi nhuận

Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp được áp dụng phổ biến để

định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong

Đề án định giá bắt động sản

phạm vi hẹp để định giá một vải loại bất động sản đặc thù Tuy nhiên, trong hoạt động

định giá, không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho

một hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại, không phải một loại bất động sản chỉ có một phương pháp định giá duy nhất Thực ra, mỗi loại bất động sản đều có

thể sử đụng các phương pháp định giá khác nhau, trong đó bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp với nó nhất Một phương pháp được đánh giá là phù

hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng để dàng, đầy đủ,

chính xác và kịp thời Vì vậy, trong thực tế, để định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các

phương pháp khác nhau để kiểm tra kết quá tính toán của giữa chúng Khi đó không

thể nói kết quả của phương pháp này chính xác hơn kết quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin đầu vào không phát hiện ra điều gì sai sót đẫn đến sự khác nhau về kết quả định giá thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá Trong lý thuyết định giá việc điều chỉnh kết quả định giá nói trên được gọi là quá trình “điều hoà” các kết quả thu được Đây cũng là một trong những nội dung của qui trình định giá nói chung và qui trình định giá bất động sản nói riêng sẽ được trình bẩy chỉ tiết ở các chương nói về định giá hàng loạt và định giá cá biệt

2 Các phương pháp phổ biến

Các phương pháp áp dụng phố biến hiện nay là: + Phương pháp so sánh

+ Phương pháp chi phí + Phương pháp thu nhập 2.1 Phương pháp so sánh

AP=S+BA+BeA + GÁ+ lA +CA+NA — ()

Trong đó:

* ÁP là giá bất động sản chu thé;

* Šlà giá bán của bất động sản so sánh;

* BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất;

* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất

* G4 là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dung đất;

* 14 là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kế từ ngày bán đến thời điểm điều tra; * C4 là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây dựng;

* A4 là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh

Những điều chỉnh này có thể phải cộng thêm vào hoặc trừ bớt đi một lượng tiền

nhất định tuỳ thuộc vào mức độ khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỉ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %) Ví dụ, điều

chính tỷ lệ lạm phát, nó được xác định bằng công thức sau đây:

IA= Ti(S) (2)

Trong đó:

* 7 là thời gian kể từ lúc bán đến thời điểm điều tra tính bằng tháng:

* ¿ là tỉ lệ lạm phát (%) theo năm (cũng có thể theo tháng) ghỉ nhận được tại địa phương nơi có bất động sản bán;

* IA là mức lạm phát

2.1.3 Cơ sở khoa học của phương pháp

Giá trị thị thị trường của mỗi bất động sản là kết quả tổng hoà của giá trị chủ

quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tế khách quan tác

động sinh ra) Trên thực tẾ, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các

yếu tố Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này

Đề án định giá bắt động sản cho một bất động sản khác, mặc dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau Tuy nhiên, người ta có thê sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản nào đó (bất động sản so sánh) để xác định giá trị của những bat động sản tương tự (bất động sản

chủ thể) bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt giá bán của bất động sản so

sánh, đo những khác biệt nhỏ về một hoặc một số yếu tố khách quan nào đó giữa bất

động sản so sánh đối với bất động sản chủ thê Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán

của bất động sản so sánh là tuỳ theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh

2.1.4 Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp

2.1.4.1 Đối tượng áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử đụng để định giá tất cả những bất động

sản giao dịch mua bán trên thị trường Trên thế giới người ta ước tính rằng có tới 98 % số các bất động sản được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phương

pháp này được sử dụng nhiều là vì mấy lý do sau:

- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có

kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản;

- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường, nên đễ được mọi người chấp nhận

2.1.4.2 Pham vi áp dung

- Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động

san din dụng (nhà ở) hoặc đất trắng trong các khu vực dân cư, các bất động sản

thương mại - dịch vụ, tức là những bất động sản thường được mua bán phổ biến trên

thị trường

- Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh

2.1.4.3 Yêu cầu của phương pháp

- Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát,

tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những bất động sản lân cận (bất động sản

+ Các cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra Gần là bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường Nói chung khi giá

thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu thập cách thời điểm điều tra

càng co ngắn lại Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá + Các cuộc mua bán được thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trước khi diễn ra việc mua bán, chúng phải được thông tin đầy đủ hoặc được rao bán trên các phương tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại các văn phòng tư vấn

nhà đất hoặc từ cộng đồng dân cư

+ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua

cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả

+ Các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán, nhưng tốt nhất là những tài

'sản đã được bán trên thị trường rồi :

- Các thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra và thâm định chặt chẽ

2.1.5 Những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

2.1.5.1 Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục

2.1.5.2 Phương pháp sử dụng những giá bán đã được thực hiện trước đó để làm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác phương pháp coi thị trường bắt động sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động Vì vậy, khi thị trường có sự biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả

Đề án định giá bắt động sản 2.2 Phương pháp chỉ phí

2.2.1 Khải niệm

Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Là phương pháp dựa trên cơ sở ly thuyét cho rang giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính

bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao

Giá trị khẩu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình được

đầu tư do tác động của tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá

Phương pháp chỉ phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chỉ phí

được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất Khi sử dụng

phương pháp so sánh trực tiếp dé định giá đất, thửa đất được coi là đất trống (đất chưa

có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đó, đễ đơn giản trong trình bay, sau đây

chúng ta chỉ để cập đến loại công trình kiến trúc) Việc định giá sẽ trở nên đơn giản

hơn bởi vì trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng Khi sử

dụng phương pháp chỉ phí để xác định giá đối với công trình gắn liền với đất (nhà),

một điều thường xây ra là không phải công trình nào cũng mới xây dựng và đưa vào sử dụng mà phần lớn chúng đã cũ Vì vậy, người ta phải tìm những công trình mới xây dựng và đưa vào sử đụng tương tự như công trình cần xác định giá để thay thế công trình cần xác định giá, vA chi phí để xây mới tài sản thay thế đó được gọi là chỉ phí

thay thé Việc xác định giá tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản bằng cách căn cứ chỉ phí

xây mới công trình so sánh và thời gian tài sản chủ thể đã từng tổn tại để xác định giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân) Giá trị tài sản chủ thể (công trình) là hiệu của chi phi thay thé va giá trị khẩu hao và giá trị của bất động sản

(đất và công trình) chính là tổng giá trị dat va chi phi thay thế đã được khẩu hao

2.2.2 Công thức tỉnh giá thành bắt động sản 2.2.2.1 Công thức tính giá thành đơn giản:

GBĐS= GĐ+ GCT (3)

Trong đó: