Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam .doc

Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam .doc

2: Vai trò của thị trường BĐS

3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS

4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối với thịtrường BĐS

1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

a Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế

b Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

2 Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS

3 Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà nước đốivới thị trường BĐS

PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNGBĐS

I.Tình hình hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta

II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trường BĐS

I Quan điểm của đảng và nhà nước việt nam về phát triển thị trường BĐS trongnền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa II Những phương hướng và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS

C KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hoá đặcbiệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát.Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm đểtoàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả Không aicó thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối với nền kinh tếnhư tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục những khuyết tật của nền kinh tế thịtrường, cũng như chúng ta không thể bỏ qua vai trò của nhà nước đối với thịtrường BĐS Dựa trên tình hình hiện nay, mục đích chiến lược của đảng ta cũngnhư những đặc thù của thị trường BĐS ở việt nam thì sự quản lý của nhà nước là

không thể thiếu Chính vì thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nướcđối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.”

Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần đượclàm sáng tỏ Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình bày về mộtkhía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị trường BĐSvà các giải pháp nhằm tăng cường vai trò của nhà nước trong việc hình thành vàphát triển thị trường BĐS ở Việt Nam Để đạt được mục đích trên ta sử dụng cácphương pháp nghiên cứu như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử ,phân tích tổng hợp tập trung vào phân tích nội dung và công cụ quản lý của nhànước đối với thị trương BĐS Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính :

1.Cơ sở lý luận của đề tài2.Thực trạng

3.Quan điểm , phương hướng và giải pháp

do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không đượcnhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót Em rất mong được sự chỉ bảo và góp ýcủa quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn.

Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hoàng Cường, cô Phạm Lan Hương đã

tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành đề án này!

Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dờiđược, bao gồm:

Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trườngBĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài sản BĐS tácđộng qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thựchiện.

Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh:+ Thị trường BĐS

+ Thị trường cho thuê BĐS

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành :

- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyểnnhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.

- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bánhoặc cho thuê.

-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đãđược mua hoặc thuê.

Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:- Thị trường nhà ở và đất ở

- Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh - Thị trường chuyển quyền sử dụng đất

Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát triểnthị trường BĐS là hàng hoá BĐS hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng, khônggiống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng vẫn giữnguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng cho sảnxuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy, Riêng với đất đai thì đólà một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS Đấtđai là một loại hàng hoá đặc biệt nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đấtđai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2: Vai trò của thị trường BĐS.

“Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở chonhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xâydựng và kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xâydựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.”

Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng màđại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định Ta khẳng định được điều trêntrước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn gópphần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nộiđối với một quốc gia Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của mỗi quốc gia,chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích

luỹ của các hộ gia đình và cá nhân Thị trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩymạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầnglớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, nó là tiêu chíphản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng Trên cơ sở quy luật vậnhành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đadạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinhdoanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân cư đặc trưng củahàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạtầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhấtcủa mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở,làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp , cúa con người và về mặt môi trường nó làmột thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnhkhông gian, mỹ quan và cảnh quan môitrường đô thị

Ngoài ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường Bởi vậy,sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các loại thịtrường, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thịtrường lao động , cùng phát triển Trên cơ sở đó cơ chế thị trường mới được vậnhành và phát huy tác dụng Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhânviên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có liên quan khác tăng thêm hai côngnhân viên chức Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm vụ cung cấpcho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sảnxuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật

Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của nhànước đối với thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược lại, sự pháttriển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai,nhà ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác và giảiquyết tranh chấp về BĐS Thêm vào đó, thị trường BĐS phát triển sẽ góp phầngiải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi íchcộng đồng và lợi ích của người lao động Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhànước, xoá bỏ các hoạt động ngầm ,kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinhdoanh BĐS.

Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng vaquản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu hụttrong quản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính.

Cuối cùng ,thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy độngnguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản xuất xã hộiđựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản đến ngườisử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va thúc đẩy việc tiếtkiệm trong sản xuất kinh doanh.

Như vậy ,ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối vớimỗi quốc gia.

3: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS

Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai trò củathi trường BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trường BĐS :

Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trường BĐS ở nước ta là“Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do vậy phảiđặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản như thế nào cho phù hợp vớihình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề Trên thực tế thị trường bất động sản chínhlà thị trường quyền sử dụng đất Trong thị trường bất động sản rất đa dạng về hìnhthức sử dụng, sở hữu, kiến trúc Việc tham gia và rút khỏi thị trường mất rấtnhiều thời gian và tiền bạc Đây cũng là một lý do hạn chế các đối tượng tham giavào thị trường BĐS Hơn nữa , thị trường BĐS mang tính chất không tập chung ,trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước Thị trường BĐS thường không baogồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi thị trườngmang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triểnkhông đều giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện và trình độphát triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định Rõ ràng thị trường BĐS ởcác đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường BĐS ở nông thôn ,miền núi

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồngnhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó Điều này xuất phát từnhững đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng

như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS Thậm chí trong các thị trường địaphương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo , người mua và ngườibán thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó

Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch trongmột địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác đòi hỏingười đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trường mới Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ tạo ra cung cầu vàgiá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử như thế nào để kịp thời nắm bắtđược tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm

Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phận cấuthành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của các yếu tốđó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ chế của nhà nước ,thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng , chuyển nhượngquyền sử dụng đất ,

Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến mấtcân bằng cung cầu Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanh chóng tươngứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại BĐS với mục đích cụthể nào đó thường mất nhiều thời gian

Và không thể không nhắc đến đó là thị trường BĐS chịu sự điều tiết củapháp luật Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy định ,hướng dẫn sự vận hành của thị trường BĐS

Từ cái nhìn khái quát về thị trường BĐS như trên , ta đã có thể xác đinhđược các yếu tố của thị trường BĐS

4: Các yếu tố của thị trường BĐS

Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS

Trên thị trường nói chung , thị trường BĐS nói riêng cung cầu hàng hoáBĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau Đây là mối quanhệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hoá BĐS đượchình thành , xác định Hành vi của người kinh doanh BĐS và tiêu thụ BĐS dựavào giá này để thực hiện mục tiêu của mình

Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS là toànbộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá -dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định Hay nói cách khác cầu về hàng hoá -dịch vụ BĐS là khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận được khối lượng hàng hoá - dịch vụBĐS đó trên thị trường trong một thời gian nhất định Cần phân biẹt được sự khácnhau giữa cầu và nhu cầu Nhu cầu là những ước mong của con người , nó là vôhạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thực hiện được , có những nhu cầu khôngthể thực hiện được còn cầu trên thị trường là nhu cầu có khả năng thanh toán , cóthể thực hiện được

Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng hoáBĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao đổi trên thịtrường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định

Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc điểm rấtđặc thù so với các hàng hoá thông thường khác

Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm sốcủa giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng Nếu các yếu tố khác không đổi ,một sự tăng lêncủa cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống củacầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống Do đó ,trong thị trường cạnh tranh thigiá cả điều tiết lượng cung và cầu.

Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầucòn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung co giãn nhiềuthì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cânbằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở rộng của cung Ngược lại,cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giáthay đổi mạnh va cân băng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêctăng lên của cung không theo kịp với cầu

Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làmcho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả ít biến động,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thayđổi giá cả sẽ biến động mạnh

II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế.

Nói đến đây chắc nhiều người tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản lýnhà nước đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đưa ra một số lý dochủ yếu sau:

Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu của bản thân các doanh nghiệp hoạtđộng trong nền kinh tế thị trường , một mình doanh nghiệp không tự giải quyếtđược nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nước tác động vào nhằm điều chỉnh,giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động kinh doanh của doanhnghiệp Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau:

+ Về hợp đồng và giải quyết các hợp đồng

+ Môi trường kinh doanh: nhà nước lập khung phap lý để các doanh nghiệphoạt động không xâm hại lẫn nhau, không ảnh hưởng đến đời sống người dân xungquanh Nhà nước cần lập ra một môi trường pháp lý thuận lợi, thích hợp cho hoạtđộng kinh doanh Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền kinh tễ quốcdân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trong sảnxuất kinh doanh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi và hành lang pháp luật an toàncho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh Các doanh nghiệpđóng vai trò quan trọng quyết định tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tếquốc dân vì thế hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thước đocủa quản lý kinh tế vĩ mô của nhà nước.

Thứ hai: quản lý nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị trường là cầnthiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nềnkinh tế thịtrường.

Bên cạnh những ưu thế mà nền kinh tế thị trường đem lại, chúng ta khôngthể bỏ qua các khuyết tật mà ta thường thấy như:

+ Một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo+ Thông tin không đầy đủ

+ Lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế + Huỷ hoại môi trường sinh thái

+ Mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác

Như vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nước để can thiệpvào các lỗhổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự tiến bộxã hội.

Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự quản lýcủa nhà nước đối với nền kinh tế:

+ Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến tranh kéodài, nền kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy rẫy sự biến động + Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là phát triểnnền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trường có sựquản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền kinhtế thị trường, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát huy bản chất tốtđẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt vai trò quản lý kinhtế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vai trò cực kỳ quan trọng.

Thông qua kế hoạch, định hướng, hoạch định, ban hành một khuôn khổpháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát , trọng tài, đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nước đối với nền kinh tếđược thể hiện rõ nét ở các điểm chính như:

+ Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước + Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường

+ Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế+ Bảo vệ môi trường sinh thái

+ Bổ sungvào những lỗ hổng của thị trường

Từ thông tin trên ta đã thấy được sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nướcđối với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trường BĐS nói riêng thì được thểhiện như thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do, nội dung của sựcần thiếtvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở phần mục tiếp theo.

1.2: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

Dựa trên những đặc điểm của thị trường BĐS ta thấy một lý do cơ bản nóilên sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, đó là: nhà nước là

đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trường BĐSnhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trường quyền sửdụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụngtheo luật Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam hiện nay còn có nhiềuđiểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơchế và chính sách quản lý đất đai cuảnhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng.

Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở việtnamcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào quyết tâmvà hành động nhất quán của nhà nước Có một số ý kiến cho rằng về lâu dài, để thịtrường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng cường tính ổn định của quyền sửdụng đất theo hướng ngày càng gần với tính tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản nóichung.

Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởimứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng caothìngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việc thoảmãnmột loại nhu cầu xã hội Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và của toànbộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng Nó bao gồm không chỉcácloại đất đainhư công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các công trình ngầm dướiđất,

Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định hướngxã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai có phân biếtcác thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợptác và thành phần kinh tế quốc doanh.

Vai trò của thị trường BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền kinhtế quốc dân

Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước.

Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thịtrường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế Tuy nhiên, kinh tế hợptác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn để đẩy mạnhtăng trưởng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phầnkinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho họ Như vậy một chính

sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như thế nếu không được hoạch địnhkhôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thườngđộng thái của thị trường BĐS.

Thứ tư, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổichế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS của cả nướcđược đăng ký và quản lý rất lộn xộn Nếu trong thời gian tới đây nhà nước khôg cóquyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị trường BĐS ở ViệtNam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc Trái lại, nạn đầu cơ vào thịtrường BĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của nhà nước ngày càngnặng nề thêm.

Thứ năm, khi đề cập đến thị trường BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề thếchấp, giao dịch BĐS bất kể các loại hình bảo đảm nào được sử dụng, sự an toàncủa giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy của thông tinmà các bên có được Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn chừng nào các bên thamgia tự đáp ứng cho mình thông tin như vậy Sẽ tốt hơn nhiều nếu một thông tin vềBĐS do một cơ quan chuyên môn cơ quan chuyên môn của nhà nước đứng ra đảmnhiệm Chỉ có như vậy mới đảm bảo tính khách quan trung thực, hoàn chỉnh vàtính pháp lý của lượng thông tin có được.

Thứ sáu, như chúng ta đều đã biết rằng lượng hàng hoá BĐS trên luôn cónhiều biến động và khó kiểm soát để thị trường BĐS phát triển và đi đúng hướngcần tới sự điều tiết của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS.

Ngoài ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chứcnăng khác của nhà nước trong cơ chế thị trường

Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành trung ươngkhoá IX khẳngđịnh : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS chủ động xây dựng và phát triển thịtrường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thi và các vungquy hoạch sẽ phát triển đô thị.

Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chốngcác hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế tham gia thịtrường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh vàbình ổn giá cả BĐS Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần

giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhànước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đemlại, để phục vụ cho lợi ích chung Xây dựng luật kinh doanh BĐS ”

2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có nhữngnội dung chủ yếu sau:

1 Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực đểthị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảoquyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động củathị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước.

2 Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho thịtrường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bảnthân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trườngnày, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấpnhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở.

3 Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy chứngnhận đối với tất cả BĐS cũng như đằng ký biến động phát sinh trong giao dịchBĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS).

4 Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất làmcơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường việc bồi thườngkhi thu hồi BĐS đểxây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu thúê BĐS 5 Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho tấtcả cáctổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của các cơquan nhà nước.

6 Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh môi giớiBĐS.

7 Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và cácBĐS khác.

8 Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lýnhững vi phạm.

3 Các công cụ quản lý nhànước đối với thị trường BĐS

Hiện trạng thị trường BĐS ở nước ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh vàtính hệ thống còn yếu nên việc định hướng và kiểm soát của nhà nước càng trơnên quan trọng và cấp bách.

Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nước đối với thị trường BĐSlà ngănchặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia thị trườngnày và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanhvà bình ổngiá cả BĐS.

Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nước phải sử dụng tổng hợp cácbiện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với thị trườngBĐS các công cụ quản lý thường thấy của nhà nước đó là: quy hoạch, kế hoạch;các chính sách; luật pháp.

Quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan trong giúpnhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp luật.Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực chất là thông qua đóđảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị trường BĐS một cáchcó lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảovệ cảnh quan môitrường, ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường Đâylà bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanhBĐS.

Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào quyhoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trường hợp một số nơi nhànước mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở, cáccông trình trên đất Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồmnhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đềchủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê,lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đấttừng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời kỳ nhất định gắn với từng giaiđoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung,quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tưọngkinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị trường.Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm”,một

mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trường.hơn nữa,dođất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà nước nhưng chủ sử dụnglại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch,kế hoạchđất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước,vừaphát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trường.Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đến thị trườngBĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã thu hútmột lượng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người laođộng.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và các chính sách cụthể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sản xuất,tạo lập quỹ phát triểnhạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bán nhà thuộc sở hửu nhà nước,thuếchuyển quyền sử dụng,thuế trước bạ, những chính sách này đã góp phần tạo dựngvà định hướng cho thị trường BĐS hoạt động.nước ta đã xây dựng hệ chính sáchhỗ trợ thị trường BĐS phát triển theo hướng chuẩn tắc,công khai,minh bạch,cạnhtranh lành mạnh.thị trường BĐS liên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên cácmặt:nhà ở cho người nghèo,an ninh lương thực quốc gia,chủ quyền lãnh thổ,cácvấn đề văn hoá,kiến trúc,truyền thống, tuỳ theo cách xem xétcủa từng quốcgia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau:

1 Chính sách đối với đất đai sản xuất nông nghiệp,đặc biệt là đất trồnglương thực.

Nhằm đảm bảo an toàn lương thực,tạo môi trường sống ổn định cho xãhội,các nước đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông nghiệp.Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi chủ mớicam kết sử dụng đất đúng mục đích như cũ Ngoài ra,nhà nước khuyến khích nôngdân đầu tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng các loại thuếđất nông nghiệp đặc biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá,đánh thuế theo giá trịđất,không đánh thuế theo sản lượng, Về dài hạn nhà nước còn thực thi các chínhsách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nông,bảovệ thực vật

Nhìn chung chính sách đất đai nông nghiệp của nhà nướccó ảnh hưởng rấtlớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp,làm choloại đất đai này thường kém lưu động nhất trên thị trường.

2 Chính sách quản lý đô thị của nhà nước.

Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử dụngnhất quỹ đất hạn hẹp cuả đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt sinh hoạtxã hội khác của đô thịnhư bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng không gian và tầngngầm, giao thông vận tải hoạt động quản lý đô thị của nhà nước có ảnh hưởngđến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đaỉ các khu trungtâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải trưng muađất đaicũng ảnh hưởng tới giá cả và động thái của thị trường BĐS chính sách xây dựngnhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnhhưởng nhất định đến sức ép cung-cầu về nhà ở,

Nhằm tạo môi trường minh bạch cho thị trường BĐS vận hành nhà nướcthường cố gắng công khai hoá công tác quản lý đô thị thông qua việc cung cấp cácthông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đô thị tổng thể trong mộtthời gian dài Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý đánh vàonhững đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước nhằm điều tiết lợi nhuận docác chủ sử dụng đất thu được mà không phải đầu tư thêm.các chính sách khuyếnkhích sử dụng tàng không gianvới các khu nhà cao tầng cũng như hoạt động khaithác giao thông ngầm dưới mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổithương mại ở cacs đô thị lớn.nhà nước còn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổhoặc đặt ra các yêu cầu về đảm bảo môi trường cho những hộ xung quanh ngôinhàhoặc thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,

Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt động của thịtrường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,yêu cầu nhiều thông tin hơn cũng nhưđòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho các giao dịch BĐS cóthể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn.

3 CHính sách tài chính của nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS.

hỗ trợ lớn nhất của nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận tiện vớichi phí thấp cho thị trường BĐS các cơ sở quản lý đăng ký BĐS của nhà nước có

thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người có nhu cầu.Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào tạo các chuyên gia cho thịtrường BĐS thông qua các xuất học phí trong các trường đại học.

Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh rất lớn đến hoạt động củathịtrường BĐS Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giaodịch BĐS Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc công khaihoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy môcác vụ giao dịch Nhằm làm cho BĐSđược lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn BĐS hiện có,chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải có lợi cho người sử dụng chứ khôngphải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước Ngược lại, nếu không cóthuế gía trị gia tăng cũng như không đánh thuế BĐS hoang hoá sẽ kích thích đầucơ vàoBĐS , nhất là ở các giai đoạn có biến động giá làm cho thị trường BĐS hoạtđộng không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế.

Ngoài ra trong bước đầu hình thành thị trường BĐS nhà nước có thể ưuđại các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật khuyến khíchđầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu tư chảy vào ngànhkinh doanh BĐS.

Muốn hiểu rõ hơn các chính sách này của nhà nước nhằm quản lý thịtrường BĐS chúng ta nên tham khảo thêm trong nghị quyết hội nghị lần thứ VIIban chấp hành trung ương khoá IX Nghị quyết này cũng khẳng định việc nhànước sử dụng công cụ luật pháp để quản lý thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy rằng nhà nước đã tạo dựng khung pháp luậtvề thị trường BĐS, đó là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thịtrường BĐS Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất-BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật của nướccộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam , đó là:

+ Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở + Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuếvà các nghĩa vụ khác đối với nhà nước.