Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản I.pdf

Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản I.pdf

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ĐÔI MỚI HỆ THONG QUAN LY BAT DAI DE HINH THÀNH VÀ PHÁT TRIÊN THỊ TRƯỜNG BÁT DONG SAN O VIET NAM DE TAI NHANH: HOAN THIEN HE THONG DANG KY DAT DAI VA BAT DONG SAN

XAY DUNG CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN

Chủ nhiệm để tài nhánh: Ths Đỗ Đức Đôi

Người tham gia: Th§ Nguyễn Văn Chiến

và các cộng tác viên

Hà Nội, 2004

ĐÈ TÀI NGHIÊN CUU DOI MOI HE THONG QUAN LY DAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN TH] TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM

DE TAI NHANH: HOAN THIEN HE THONG DANG KY DAT DAI VA BAT DONG SAN

XAY DUNG CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN

Hà Nội, 2004

DE AN

XAY DUNG CG QUAN DANG KY DAT DAI

VA TAI SAN GAN LIEN VOI DAT

1 SU CAN THIET PHA] XAY DUNG DE AN CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN

đất đại, đồng thời lập lại trật tự, kỷ cương trong công tác đăng ký đất đại và

tài san gan liễn với đất mả hiện nay còn nhiều tổn đọng vướng mắc, gây nhiều sách nhiễu, rườm ra, phién ha đối với nhân dân và tổ chức

Luật Đất đai ra đời đã góp phần chấn chính vả tăng cường hơn trong

công tác quán lý nhà nước về đất đai Có thể nói đây là sự đổi mới toàn điện

về lĩnh vực quán lý đất đai Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản nói chung

va dat dai va tai sản gắn liền với đất không chỉ bị chỉ phối điều chinh bởi Luật Đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các Luật khác như Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Xây dựng mà các chế định trong các luật đó vẫn còn sự

chồng chéo về chức năng nhiệm vụ giữa các ngảnh, các cấp làm cho việc khai thác tiềm năng đất đai bị hạn chế

Trong thực thị các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và tài sản

gắn liên với đắt, các cơ quan chức năng trong bộ máy quản lý hành chính Nhà nước thiếu sự phối hợp chặt chẽ; giữa các ngành, các cấp thiếu thống

nhất về quy trình xử lý hồ sơ liên quan đến đất dai va tai sản gắn liên với đất;

hoặc có cấp tuỷ tiện đặt ra những quy định không phủ hợp với pháp luật đất đai gây khó khăn, phức tạp trong quá trình giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai của nhân dân, tổ chức có nhụ cầu đăng ký đất đai và tải sản gắn liền với đất, làm cho nhân dân hoài nghi mất lòng tin về các cơ quan chức năng trong quá trình giải quyết công vụ trong lĩnh vực quản lý dat dai Tinh hình trên đã tác động ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước đi ngược lại chủ trương hình thành và phát triển đồng bộ các loại thị trường trong đó có thị trường bất động sản mà Nghị quyết đại hội Đảng toàn quéc lan thứ VIII va thir IX da dé ra

—— Vị vậy, cần thiết phải cải cách toàn diện các thủ tục hành chính liên

quan đến quản lý đất đai và bất động sản, trong đó để tài để cập vấn để xây dựng cơ quan đăng ký dat dai va tai san gan liên với đất theo cơ chế "một cửa" làm khâu đột phá trong quá trình cải cách các loại thủ tục hành chính Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai,

1.2 Can ctr

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tải thông qua việc đánh giá thực

trạng công tác đăng ký đất đai của các tinh, thành phố đại diện, kinh nghiệm

thực tiễn của các nước trên thế giới và các văn bản chí đạo của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính: Nghị quyết Hội nghị lần thứ VIII Ban chấp hảnh Trung ương Đảng (khoá VII), Hội nghị lần thứ II Ban chấp hành Trung

ương Đảng (khóa VIII), Kế hoạch 1405/CP của Chính phủ về cải cách một bước nên hành chính Nhà nước, Nghị quyết số 3§/CP ngày 04 tháng 5 năm

1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong việc giải

quyết công việc cho công dân vả tổ chức, Chỉ thi số 342/CT-TTg ngày 22

tháng 5 năm 1997 của Thủ tướng Chính phú "về đây mạnh công tác cải cách

thủ tục hành chính” và Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-TNMT-NV ngày

tháng năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Mỗi trường, Bộ Nội vụ .hướng

dẫn thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm phát triển quỹ đất

1 DE AN CO QUAN DANG KY BAT DAI VA TALSAN GAN LIEN VOI DAT

2.1 Thực trạng cơ quan đăng kỷ đất đai và tài sản gắn liền với đất

Trong những năm qua việc đăng ký đất đai và tài san gắn liên với đất là một vẫn để phức tạp liên quan đến nhiều cơ quan quản lý nhả nước, với nhiều mô hình tổ chức khác nhau với các thủ tục phiên hà đã làm hạn chế đến việc động viên mọi người sử dụng đất tham gia vào hệ thống làm cho phần lớn các giao dịch được thực hiện "ngằm" gây thất thu không nhỏ cho ngân sách Nhà nước

Trước hết trong nội bộ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có nhiều phòng chức năng tham gia vào quá trình này, bao gồm cả bộ phận quản lý nhà nước và các đơn vị sự nghiệp đó là: Phòng Đăng ký - Thống kê đất đai (ở

tuyệt đại đa số các Sở Địa chính trước đây, nay là Sở Tài nguyên và Môi

trường), Phòng Quản lý đất đai hoặc Phòng Nghiệp vụ - Kỹ thuật (ở một số

tỉnh, thành phố), Trung tâm Đo đạc hoặc Trung tâm Kỹ thuật Địa chính, Trung tam Thông tin - Lưu trừ tư liệu địa chính

Ngoài ra việc xác định chỉ giới quy hoạch, xác định loại nhà do Sở Xây

dựng; việc xác định giá do Sở Tài chính - Vật giá, xác định thuế do cơ quan

thuế, xác định loại rừng và trữ lượng rừng do cơ quan Lâm nghiệp Và cuối cùng la sự tham gia của Văn phòng giải quyết "Một cửa" thuộc Uỷ ban nhân dân các cấp và tực tiệp Uý ban nhân dân các cấp tham gia trong quá trình đăng ký

Có thể tóm tắt một hành trình san:

" Hành trình 1": Người sử dụng đất Uỷ ban nhân dân cấp xã (nộp đơn dang ky)> Phòng Địa chính (Phòng Tài nguyên và Môi trường) > Uy ban

nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất >

Phòng Địa chính

" Hành trình 2": Người sử dụng đất > Phòng Địa chính (Lấy thông báo về nghĩa vụ tài chính) > Co quan thuế (xác định nghĩa vụ tải chính) > Kho bạc

(nộp tiền) > Phòng Địa chính (lẫy giấy chứng nhận)

Qua sơ dé cho thấy nêu qua "mỗi cửa" chỉ cần kéo dài một vài ngày thì người sử dụng đất phải mắt một vải tháng mới hoàn tất thủ tục của mình Tuy nhiên, trong thực tế "mỗi cửa" nói trên có thể kéo dài đến một vải tháng có khi đến hàng năm với một lý do rất đơn giản "chưa xác định được quy

hoạch"

2.2 Xáy dựng cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liên với đất

Để thực sự đổi mới hệ thống đăng ký hiện nay thì điểm mấu chốt là

phải xây dựng được hệ thống cơ quan đăng ký chuyên trách để thực hiện thủ

tục đãng ký theo mô hình “một cửa”: muốn đạt được như vậy cơ quan đăng

ký phải có đủ trách nhiệm và quyền hạn trong việc tổ chức thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai và bất động san thay cho các cơ quan các cấp hiện nay: tổ vhức kê khai đăng ký thẩm tra xét duyệt đăng ký ký cấp giấy chứng nhận, xác định và thu các nghĩa vụ tài chính của người

dang ký, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng và quản lý thông tin đất

đai, dịch vụ thông tin đất đai và đo đạc địa chính

Trên cơ sở phân tích ở trên có thể đưa ra một số phương án hình thành

cơ quan dang ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo định hướng ứng dụng

hệ thống đãng ký quyền theo nguyên tắc của hệ thống Torens Từng bước chuyển đổi từ hệ thống đăng ký theo chủ sử dụng đất sang hệ thống đăng ký theo thửa đất, lấy thửa đất là đơn vị cơ bản để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đãng ký tài sản gắn liền với đất Từng bước hiện đại hoá tiến tới

xây dựng hệ thống đăng ký trực tuyến ở cả ba cấp tỉnh, huyện, xã Trước mắt

có thể thực hiện thco hai phương án sau

Phương án một: Thành lập cơ quan đăng ký riêng biệt cho mỗi tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường của tỉnh, có tính độc lập nhất định về quy trình, kỹ thuật thực hiện trên cơ sở hợp nhất và tổ chức lại của Phòng Đăng ký thống kê đất đai Trung tâm thông tin lưu trữ tư liệu địa chính, Phòng giải quyết một cửa (ở những địa phương đã tổ chức phòng này) và một bộ phận

cua Trung tam Do dac (Trung tam Kỹ thuật Địa chính)

Phương án hai: Xây dựng hệ thống co quan dang ky đất cho từng tỉnh hoặc vùng tuỳ theo nhụ cầu, nằm trong hệ thống cơ quan đăng ký quốc gia thống

nhất Đây là phương án triệt để nhất song trong điều kiện hiện tại chưa thể

thực hiện được Do vậy trong giai đoạn trước mất sẽ xây dựng cơ quan đăng ký theo phương án một nhưng có tính độc lập tương đối và trong tương lai (Khoảng 10 năm tới) sẽ tiến tới thống nhất theo phương án hai

Để thực hiện được việc này cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp Phân định một cách minh bạch các công việc trong đăng ký thuộc quyền của Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai và các công việc mang

tính địch vụ hành chính công Như vậy, ưong đăng ký đất đại quyền của Nhà nước thể hiện ở việc ra quyết định giao đất cho thuê đất hoặc công nhận

quyền sử dụng đất của các trường hợp đang sứ dụng không có giấy tờ hợp pháp về nguồn gốc đất đai thông qua việc lý quyết định hành chính công nhận quyền sử dụng đất Việc công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử

dụng phải do cơ quan hành chính nhà nước (Uỷ ban nhân dân các cấp) thực

hiện Các công việc còn lại của quá trình đăng ký chỉ mang tính quản lý nhà nước đơn thuần và phục vụ lợi ích cho người sử dụng đất nên hoàn toàn có thể

giao thẩm quyền cho cơ quan đăng ký đất thực hiện

Phải hình thành hệ thống cơ quan chuyên trách thực hiện việc quy hoạch sử dụng đất và định giá đất để đáp ứng đủ thông tin cho cơ quan đăng ký đất thực hiện nhiệm vụ của mình.

Phải có sự đầu tư đầy đủ và sự quan tâm đúng mức cho việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai thống nhất (ít nhất là trong từng nh) để đáp ứng yêu cầu thực hiện thuận tiện các công việc đăng ký đất đai

Phải đặc biệt coi trọng và quản lý tốt các giấy tờ hình thành trong quá

trình thực hiện các thủ tục đăng ký Đây là hồ sơ gốc có giá trị pháp lý đầy du

nhất để đảm bảo cho giá trị pháp lý của các số sách địa chính hiện nay và hệ thống thông tin đất đai trong tương lại Do vậy, cần cải tiến hệ thống các siấy tờ này theo hướng hợp nhất vào một hoặc một số loại giấy tờ nhất định để tránh thất lạc và tiện trong lưu trữ (ví dụ kết quả thẩm tra, xét duyệt hay xác

nhận của các cơ quan liên quan được thể hiện thẳng trên đơn đăng ký hoặc

hợp đồng chuyển dịch) Nếu thực hiện được như vậy thì việc lập sổ địa chính

sẽ chỉ có ý nghĩa tổng hợp thông tin đăng ký và chỉ để phục vụ cho việc quản lý đất đai ở cấp xã Tại cơ quan đăng ký đất sẽ chí thực hiện việc đăng ký

bằng máy tính thông qua việc cập nhật thông tin đất đai vào ngân hàng dữ

liệu; ngân hàng này sẽ cung thấp thông tin cho cơ quan quan lý đất đai các cấp tính huyện (và cá cấp xã trong tương lai) thay cho việc tra cứu trên số địa

chính hiện nay

Đổi mới giấy chứng nhận theo hướng sử dụng một loại giấy thống nhất

trong cá nước để đăng ký cho tất cả các loại đất và tài sản sản liên với đất Trong đó phải bổ sung, sửa đổi nội dung của giấy chứng nhận để có thêm thong tin về tài sản gắn liền với đất, về hạn chế quyền sử dụng, về sơ đồ thửa

đất Giấy chứng nhận phải thể hiện cả tên vợ và chồng đối với trường hợp tài sản của cả hai vợ, chồng Mỗi giấy chứng nhận cấp cho một thửa đất để thuận

tiên cho người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền của mình 2.3 Tổ chức cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liên với đất

Về tổ chức cơ quan đăng ký đất đai là cơ quan chuyên môn thực hiện việc đăng ký tất cả các giao dịch về đất đai và bất động sản, bao gồm đăng ký

ban dau va đăng ký biến động, thực hiện các dịch vụ về tư vấn pháp lý liên

quan đến đất đai và bất động sản, cung cấp các thông tia về đất đai cho tổ

chức và cá nhân có nhu cầu Cơ cấu tổ chức của cơ quan đăng ký bao gồm một giám đốc, một số phó giám đốc và các phòng chuyên môn nghiệp vụ

- Phòng tiếp nhận hồ sơ có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ đăng ky ban dau, đăng ký biến động các yêu cầu về cung cấp thông ứn liên quan đến giao dịch

đất đai và bất động sản

- Phòng thẩm định hồ sơ có nhiệm vụ xác định tính pháp lý của hồ sơ

để đưa ra các quyết định giải quyết, đồng thời xác định những nghĩa vụ mà người nhận dịch vụ phải trả

- Phòng kỹ thuật thực hiện các dịc vụ trích lục hồ sơ, cung cấp thông tin, đo đạc và xác định giá khi có nhu cầu, cập nhật biến động

- Phòng lưu trữ và công nghệ có nhiệm vụ lưu trữ tư liệu và hồ sơ địa

chính, xây dựng phát triển hệ thống thông tin đất dai

BẠN GIÁM ĐỐC

Phòng tiếp Ì Phòng thẩm Phòng + — lưu trữ Ầ nhận hồ sơ ) định J | thuat va cong ng hệ J

Sơ đồ: Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

2.4 Lộ trình thực hiện và giải pháp công nghệ

Đề phương án thực thi thành công trước mắt cần tập trung chỉ đạo

thành lập cơ quan đăng ký đất đai va tai sản gắn lién với đất ở những thành phố lớn và những địa phương thị trường bất động sản có tính nóng bỏng Trên cơ sở nghiên cứu thực nghiệm ở hai tính Quảng Trị và đồng nai kiến

nghị triển khai tại Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên, Đả Nẵng, thành phố Hồ