204 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản

204 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản

bộ tài nguyên môi trờng trung tâm điều tra quy hoạch đất đai báo cáo tổng kết đề tài nhánh báo cáo tổng hợp sách đất đai nớc liên quan đến thị trờng bất động sản thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15 nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trờng bất động sản việt nam Chủ nhiệm đề tài nhánh: Tôn gia huyên 5839-5 hà nội 6/2005 Báo cáo tổng hợp sách đất đai nớc liên quan đến thị trờng bất động sản Lời nói đầu I Báo cáo đợc tổng hợp theo yêu cầu đề tài từ tài liệu tiếng Việt, tiếng Anh, tiếng Trung sau đây: Bán! Hớng dẫn nghiệp vụ bán đấu giá bất động sản - Stephen J.Martin Thomas E.Battle III - 1991 - Ngun Dịng TiÕn tãm tắt Mục lục toàn tập văn pháp luật pháp quy hành tài sản nhà nớc Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa - Lý Miên chủ tiên - Nhà xuất Trung Quốc Đại địa - 11.2000 Tôn Gia Huyên dịch Bách khoa toàn th kinh tế học khoa học quản lý A.Silem Nhà xuất Lao động xà hội - 2002 Đại từ điển kinh tế thị trờng - Viện Nghiên cứu phổ biến kiến thức bách khoa - 1998 - (Tài liệu dịch để tham khảo) Từ điển Luật học - Nhà xuất Từ điển bách khoa - 1999 Lịch sử học thuyết kinh tế - Nguyễn Văn Trình, Nguyễn Văn Luân, Vũ Văn Nghinh - Nhà xuất Thống kê - 1997 Sự bí Èn cđa t− b¶n - Hernando de Soto - Ngun Quang A dÞch - 2003 ThĨ chÕ kinh tÕ thị trờng xà hội chủ nghĩa có đặc sắc Trung Quốc - Nguyễn Kim Bảo chủ biên - Nhà xuất Khoa học xà hội - 2002 Những cấu trúc sinh hoạt thờng ngày - Fernaldo Braudel - Nhà xuất Thế giới - 1998 10 Địa Pháp - Stéphane Lavigne - Nhà xuất Thế giới - 1999 11 Bốn mơi năm kinh nghiệm Đài Loan - Cao Huy Quân - Lý Thành chủ biên Mai Quốc Liên ngời khác dịch - Hà Nội - 1992 12 T− liƯu vỊ kinh tÕ trang tr¹i - Ban vật giá Chính phủ - Nhà xuất thµnh Hå ChÝ Minh - 2000 13 Lý luËn địa đại - Ngan Tĩnh 13 ngời khác - Công ty xuất Ngũ Nam Đồ Th (Đài Loan) - 1999 - Tôn Gia Huyên dịch 14 Định giá đền bù thiệt hại đất ôxtraylia R.O.Rost H.G.Collins Southwood Press Pty Ltd - 1993 - Mai Mộng Hùng biên dịch 15 Hệ thống xác lập quyền cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà/đất Torrens (Torrens Title) - RTJ Stein - Mastone - 1991 - Mai Mộng Hùng biên dịch 16 Kinh tế học - Paul A.Samuelson, Wliam D.Nordhalls (sách tham khảo) - Dịch giả: Vũ Cơng ngời khác Nhà xuất Thống kê - 2002 17 So sánh yếu tố luật pháp thị trờng bất động sản - GS ULF Jensen Báo cáo hội thảo sách pháp luật đất đai bất động sản - 19.11.2002 Tổng cục Địa 18 Land Reform in Developing Countries R Brown and Seilin Taipei - 1967 19 Real Estate Finance Law - Grant S Nelson, Dale A Whitman - West Publishing Co 1994 20 The Law of Property - Ralph E Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz - West Publishing Co 1991 21 Sale and Management of Flats in Singapore - RD Gangatharan - Singapore National printer Ltd - 1990 22 A Guide to Shenzhen's Real Estate - Bureau of real estate industry ect 23 Land Law - Petter Butt - University of Sydney The Law Book company Limited - 1998 24 Public Auction 25 Urban Economic and Real Estate Markets - Denise Dispasquale, William C Wheaton - Prentice Hall 26 Land Transfer and Finance - Ferger, Johnstone - Little, Brown and Company 1993 27 Real Property - Rogert Bernhardt - 1993 - West Publishing Co 1988 28 Secured Tranxactions - Henry J Bailey III, Richard B Hagedorn - West Publishing Co 1988 29 Real Estates Transactions - D Barlow Burke, JR - Little Brown and Company -1993 30 Urban and Land Planning in France - Ministry of Public Works, Transport and Tourism - 1995 31 Conveyancing and Law of property Act - Government printer, Singapore 1994 32 Residential Property Act Government printer Singapore 1986 33 Land Titles Act Government printer - Singapore - 1994 34 NRL, NRF, PBL, PBF, BVL, BVF, English version Translated by L J Gruber, Martin Percival, Naturvardsverket - The National Board of Housing Building and Planning - 1997 35 Land Administration guidlines - Economic commission for Europe - United Nation -New York and Geneva - 1996 36 Thổ địa kinh tế học thuật chi khai sáng d phát triển Tô Chi Siêu Trung Quốc Địa nghiên cứu sở ấn hành - 2000 37 Thổ địa vấn đề chuyên luận-Tô Chí Siêu-Trung Quốc Địa sở ấn hành-1998 38 Bất động sản cố giá lý luận d phơng pháp - Đặng Minh An - Ngũ Nam Đồ th xuất công ty ấn hành - 2000 39 Thổ địa thuế pháp - Hoàng Trấn Quốc - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất cổ phần hữu hạn công ty - 2000 40 Bất động sản củ phân - Nghiêm Quang Phong, Trần Chí Vĩ, Lăng Kiến Thần Hoa Văn Võng cổ phần hữu hạn công ty - 2001 41 Bất động sản giao dịch d quản lý pháp luật bảo điển - Lý Vĩnh Nhiên Chính Trung Th cục cổ phần hữu hạn công ty - 2001 42 Trung Hoa nhân dân Cộng hoà Quốc hành phòng địa sản pháp luật pháp quy toàn biên - Chủ biên Lý Miên - Trung Quốc Đại địa xuất xà - 2000 43 Bất động sản cố giá kỹ thuật quy tắc - Trơng Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất cổ phần hũ hạn công ty - 2000 44 Bất động sản cố giá lý luận khái yếu - Trơng Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất cổ phần hũ hạn công ty - 2000 45 Bất động sản cố giá lý luận d thực vụ Trần Hâm - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất cổ phần hữu hạn công ty - 2001 46 Phòng địa sản pháp - Hoàng Hà - Trung Quốc pháp đại học xuất xà - 1998 47 Thổ địa cố giá lý luận d phơng pháp Mà Khắc Vỹ Cải cách xuất xà 1995 48 Địa pháp quy cấp quan hệ pháp quy hội biên - Nội biên ấn - 1997 49 Đài Loan tỉnh thổ địa trng thu tác nghiệp thủ sách - Đài Loan tỉnh phủ địa xử biên ấn - 1992 50 Thợng Hải thị thành thị phòng ốc chiết thiên quản lý thực thi tế tắc - Thợng Hải thị phòng ốc thổ địa t nguyên quản lý cục - 2001 51 Thành trấn trú phòng chế độ cải cách, Quốc vụ viện trú phòng chế độ cải cách lÃnh đạo tiểu tỉ biƯn c«ng thÊt - Néi bé sư dơng 52 Trung Quốc nông thôn thổ địa chế độ đích kỷ biến cách - Vơng Cảnh Tân - Trung Quốc kinh tế xuất xà - 2001 53 Thổ địa cố giá lý luận d phơng pháp-Mà Khắc Vỹ-Cải cách xuất xà 1995 II Nguồn tài liệu để tìm hiểu chi tiết nội dung nêu báo cáo tổng hợp đợc ghi theo ký hiệu số thứ tự tài liệu số trang ngoặc vuông "[ ]" - Ví dụ: [7 86] để gợi ý rằng, nội dung đợc để cập truy khảo đầy đủ trang 86 tài liệu số (Sự bí ẩn t bản) nêu mục "I" III Do cha có điều kiện để khai thác tài liệu dịch kết chuyến khảo sát nớc đề tài chung nên báo cáo tổng hợp cha thật đầy đủ theo dự kiến Chơng I Những vấn đề chung I Nhà nớc thị trờng Trong 20 năm lại đây, giới chứng kiến ngày rõ nét phát triển ạt kinh tế thị trờng, sau hƯ thèng kinh tÕ chØ huy theo kÕ ho¹ch tËp trung phủ Liên Xô nớc Xà hội chủ nghĩa Đông Âu sụp đổ Những nớc này, biện pháp khác nhau, phải bắt đầu thời kỳ chuyển đổi sang kinh tế thị trờng cách khó khăn lúc thành công nhng tâm họ không thay đổi, màu sắc trị không nh trớc! Trung Quốc Đảng Cộng sản lÃnh đạo để xây dựng kinh tế thị trờng đà thu đợc thành tựu rực rỡ kinh tế vào cuối năm 1980 đầu năm 1990 Các nớc phát triển khác nh Mexico, Chile, Thái Lan đà có mức tăng trởng nhanh chãng vỊ thu nhËp nhê chÊp nhËn c¬ chÕ thị trờng điều chỉnh vai trò Chính phủ kinh tế họ nh trớc Và nớc phát triển công nghiệp phơng Tây không tránh khỏi sóng lực lợng thị trờng dâng lên khắp toàn cầu Trong nhiều quốc gia, cử tri đà bầu cho nhà lÃnh đạo nh Ronald Reagan, ngời đà cam kết đảo ngợc xu hớng lâu phủ ngày bành trớng, nghĩa chủ trơng cắt giảm thuế khoá chi tiêu, giảm bớt điều tiết ngành, bán bớt doanh nghiệp nhà nớc điều hành cho khu vực t nhân [16 66] Dẫu sau rời Nhà trắng, ông Reagan dành đợc tỷ lệ ủng hộ cao qn chóng so víi bÊt kú mét Tỉng thèng håi hu lịch sử nớc Mỹ Là thành viên đảng Dân chủ, song suốt thời kỳ hoạt động trị mình, ông Reagan giành đợc cảm tình hầu khắp trị gia Những ngời ủng hộ cho ông có công lớn nỗ lực đa kinh tế Mỹ thức tỉnh sau giấc ngủ triền miên bao trùm phần lớn thập niên 1970, để tiến tới đợc mở rộng phát triển vững thời kỳ cuối năm 1982 tới tháng 7.1990; tạo thêm gần 20 triệu việc làm khởi đà tăng vọt thị trờng chứng khoán trì tăng tốc tận năm 2000 L.L.Q (Theo AP Reuteurs) [Báo Lao động (05.6.2004) đa tin cựu Tổng thống Mỹ Ronald Reagan từ trần tuổi 93] Ngày nay, phạm vi toàn giới, thị trờng trở thành động lực mạnh mẽ tăng trởng, ®ã, chÝnh phđ ®ãng vai trß chđ chèt b»ng viƯc tạo môi trờng an toàn để thị trờng phát triển hạn hế d thừa thị trờng thiếu kiểm soát, nớc phát triển, nhà nớc đóng vai trò điều tiết trực tiếp số yếu tố thị trờng để khắc phục non nớt thiếu hoàn thiện thị trờng nội địa Không có thiết kế thị trờng, không cã mét bé n·o hay hƯ thèng tÝnh to¸n trung tâm, nhng giải đợc vấn đề sản xuất phân phối gồm hàng triệu ẩn số mối tơng quan mà biết đợc Đó đà trở thành phơng tiện giao tiếp để tập hợp tri thức hành động hàng triệu cá nhân khác Hoạt động nhà nớc đặc biệt có tác dụng việc vạch bảo hiểm cho đờng đa ngời mua ngời bán đến với để xác định giá sản lợng Nghĩa phủ, với mục tiêu cụ thể mình, phải thông qua thị trờng để giải vấn đề then chốt kinh tế (sản xuất) gì, (sản xuất) (sản xuất) cho Hàng hoá dịch vụ sản xuất đợc xác định phiếu tiền mà ngời tiêu dùng chi hàng ngày Các hàng hoá đợc sản xuất nh đợc xác định cạnh tranh nhà sản xuất Hàng hoá sản xuất cho - ngời tiêu dùng tiêu dùng - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu yếu tố sản xuất thị trờng: lao động, đất đai, vốn Việc phân phối thu nhập cá nhân đợc xác định lợng yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có đợc ) giá yếu tố Vòng tuần hoàn đời sống kinh tế đợc thể hình - có hai loại thị trờng, phía thị trờng hàng hoá đầu nh giầy dép, nhà cửa, chè phía dới thị trờng hàng hoá đầu vào hay gọi yếu tố sản xuất nh lao động, đất đai, vốn Các thị trờng sản phẩm Cung Cầu Giày dép Nhà cửa Chè Lá phiếu cầu ngời tiêu dùng Giá thị trờng hàng hoá Giày dép Nhà cửa Chè Sản xuất tiền ngời tiêu dùng Cái Thế Hộ gia đình Cho Sở hữu đầu vào Doanh nghiệp Tiền lơng, tiền thuế Lao động Đất đai Lao động Đất đai Vốn Vốn Cầu Cung Các thị trờng yếu tố Hình - Hệ thống thị trờng dựa vào quy luật cung - cầu để giải vấn đề kinh tế [16 75] Hộ gia đình mua hàng hoá bán yếu tố sản xuất, hÃng kinh doanh bán hàng hoá mua yếu tố sản xuất Hộ gia đình sử dụng thu nhập bán sức lao động đầu vào khác để mua hàng hoá hÃng kinh doanh Nhu cầu tiêu dùng cđa gia d×nh cã quan hƯ víi møc cung cấp công ty để xác định cần sản xuất hàng hoá Phía dới tơng tác nhu cầu hàng hoá đầu vào hÃng kinh doanh khả cung cấp xà hội lao động hàng hoá đầu vào khác thị trờng để xác định mức tiền công, tiền thuê đất tiền lÃi; vậy, thu nhập ảnh hởng tới việc sản xuất hàng hoá cho Cạnh tranh công ty để mua yếu tố đầu vào bán hàng hoá xác định việc sản xuất hàng hoá nh Trong kinh tế thị trờng, vốn phần nhiều thuộc sở hữu cá nhân, thu nhập vốn mang lại thuộc cá nhân Mỗi mảnh đất có chứng th hay giấy tờ quyền sở hữu; phần lớn máy móc nhà xởng thuộc cá nhân hay công ty Quyền tài sản cho phép chủ sở hữu có khả để sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan hay khai thác hàng hoá vốn họ Khả cá nhân sở hữu kiếm lợi từ vốn hình thành nên tên gọi chủ nghĩa t Tuy vậy, quyền tài sản bị hạn chế loạt quy ớc quy chế nh thừa kế, thuế má, bảo vệ môi trờng, giới hạn sử dụng, quy hoạch định di dời để làm đờng Quyền tài sản phải tuân theo khuôn khổ pháp lý bao gồm hệ thống điều luật cho phép kinh tế hoạt động Khuôn khổ pháp lý có hiệu chấp nhận đợc kinh tế thị trờng bao gồm quy định quyền tài sản, luật hợp đồng, hệ thống quy định giải tranh chấp Không thể có đợc kinh tế thị trờng luật để đảm bảo hiệu lực hợp đồng, hay cam kết cho công ty đợc sở hữu lợi nhuận họ Một khuôn khổ pháp lý đổ vỡ ngời sợ hÃi không ý định đầu t lâu dài cho tơng lai, kinh tế bị đình trệ chất lợng sống bị giảm sút II Cơ chế thị trờng Cơ chế thị trờng làm công việc trao hàng hoá cho có tiền mua chúng mà không làm nhiƯm vơ ph©n phèi thu nhËp - Mét hƯ thèng thị trờng hiệu gây bất bình đẳng lớn mà trị hay đạo đức không chấp nhận đợc [16 90] Kinh tế thị trờng chất biến đổi không ngừng khắc nghiệt - Giá địa ốc đà tăng suốt năm 1980 sau giảm mạnh nhiều vùng, thị trờng việc làm trở nỗi sợ hÃi ngời tốt nghiệp đại học đến tận năm 1990 ngày trở nên khó khăn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990 Những vấn đề giải thích đợc lý thuyết cung cầu - tơng tác qua lại cầu - ngời tiêu dùng phân phối thu nhập cho hàng hoá dịch vụ sẵn có - với cung - doanh nghiệp tạo hàng hoá dịch vụ với số lợng chất lợng đem lại cho họ lợi nhuận lớn - Một phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng giải thích cung đất bị giảm Sự thay đổi cầu cung dẫn đến thay đổi số lợng hàng hoá đầu giá Quy luật đờng cầu xuống dốc Trong chế thị trờng, lợng hàng hoá đợc mua phụ thuộc vào giá bán Nếu điều kiện khác không thay đổi, giá mặt hàng cao số lợng hàng hoá mà khách hàng muốn mua đi, ngợc lại, giá thấp khách hàng nhiều - Hiệu ứng thay vµ hiƯu øng thu nhËp lµ lý cđa hiƯn tợng Giá bán Đờng cầu Lợng hàng hoá đợc mua bất động sản để tính khấu hao huỷ hoại học đà bị lỗi thời, khó xác định Phơng pháp so sánh giá bán áp dụng cho bất động sản đặc biệt nh nhà cửa bị từ chối xử lý sẵn tài liệu để so sánh Phơng pháp vốn hoá thu nhập đợc dùng để định giá bất động sản nhà t nhân chiếm hữu, đợc dùng với t liệu khác Đặc biệt phơng pháp vốn hoá thu nhập không đáng tin cậy thị trờng bất động sản công nghiệp bất động sản thơng mại Dầu ngời định giá phải dùng hai phơng pháp so sánh kết giúp ích cho việc kiểm tra kết tốt c Phơng pháp giá thành Phơng pháp giá thành dựa sở cho ngời bán ngời mua quan tâm đến mối quan hệ giá trị với giá thành Trong phơng pháp này, giá trị bất động sản bao gồm giá trị đất cộng với giá thành xây dựng lại để thay có ®Êt, tõ ®ã trõ ®i phÇn khÊu hao ®Ĩ cã đợc giá trị ròng Phơng pháp phù hợp dùng để định giá bất động sản đợc hình thành mà không thờng xuyên giao dịch thị trờng Kỹ thuật phơng pháp giá thành dùng để xử lý liệu cần thiết phơng pháp so sánh giá bán phơng pháp vốn hoá thu nhập Giá thành hành vật kiến trúc tính đợc nhiều nguồn từ điều tra chất lợng, tài liệu xác định giá thành, ngời xây dựng, nhà thầu Giá trị khấu hao đợc tính toán qua việc nghiên cứu thị trờng áp dụng thủ tục đánh giá đặc biệt Giá trị đất đợc xác định riêng rẽ phơng pháp giá thành d Phơng pháp so sánh giá bán Phơng pháp so sánh giá bán thích hợp bán hàng loạt bất động sản gần giống bất động sản chờ bán Khi dùng phơng pháp này, ngời định giá xác định giá trị cách so sánh bất động sản đợc định giá với bất động sản tơng tự đà giao dịch gọi giá bán so sánh Giá bán so sánh dùng để so sánh với giá trị có phạm vi phù hợp với bất động sản định giá Ngời định giá xác định mức độ tơng tự khác bất động sản định giá với giá so sánh cách xem xÐt mét sè yÕu tè so s¸nh nh−: c¸c quyền 50 bất động sản, tình trạng tài chính, điều kiện bán, điều kiện thị trờng, địa điểm, tính chÊt vËt lý, ®iỊu kiƯn kinh tÕ, mơc ®Ých sư dụng Giá trị tiền tỷ lệ phần trăm đợc gắn cho bất động sản so sánh bao gồm quyền bất động sản Bằng thủ tục so sánh này, ngời định giá xác định giá thời điểm định Những số liệu vỊ thu nhËp thỈng d−, tû lƯ thu nhËp cịng rút đợc từ phân tích so sánh giá bán Trong phơng pháp này, ngời định giá quan tâm đến số liệu nhng không xem nhân tố so sánh, mà đợc dùng phơng pháp vốn hoá thu nhập nớc chuyển đổi cha có thị trờng, có giá bất động sản so sánh, trờng hợp đó, tốt nhất, việc định giá phải tính đến mặt sau đây: - Vị trí khu đất: địa hình, tính chất đất, khu vực đất sử dụng, độ lùi nhà, vị trí cuối đờng hay góc đờng; quang cảnh xung quanh; tiếp cận đờng sá; tiếp cận đờng sắt đờng thuỷ; khoảng cách đến cửa hàng v.v tình trạng ô nhiễm, tiếng ồn, phân vùng sử dụng đất - Quy mô nhà: khu vực tầng trệt, tổng số tầng; khu vực cho thuê; dung tích; chiều cao nhà; chiều cao tầng, số lợng hộ - Chất lợng xây dựng: chÊt l−ỵng vËt liƯu, tay nghỊ, kiÕn tróc - VËt liệu xây dựng: móng, khung nhà, tầng nhà, tờng (ngoài trong), hành lang ban công, mái - Các tính chất khác nhà: số phòng, cấp nhiệt, thông gió điều hoà nhiệt độ, trang thiết bị, nhà bếp, công trình phụ trợ, ban công, bể bơi, gara, thang máy - Thiết kế: mở rộng công dụng, phong cách kiến trúc, kiểu dáng nhà, loại hình mái nhà, số góc cạnh - Tuổi thọ: theo năm tháng, tuổi thọ hữu hiệu, tuổi thọ kinh tế, điều kiện đ Phơng pháp vốn hoá thu nhập Phơng pháp tính toán lợi nhuận tơng lai giá trị mà ngời sở hữu bất động sản nhận đợc Dòng thu nhập bất động sản giá 51 trị lại tơng lai hoàn nguyên thành giá trị gói vào thời điểm Hai công thức đợc sử dụng phơng pháp là: Thu nhập = Giá trị, Thu nhập x Nhân tố = Giá trị LÃi suất Trong đó: Nhân tố = LÃi suất Cũng giống nh phơng pháp giá thành phơng pháp so sánh giá bán, phơng pháp vốn hoá thu nhập cần phải nghiên cứu thị trờng cách rộng rÃi Việc nghiên cứu phân tích t liệu phơng pháp làm sở để biểu biết mối quan hệ cung cầu, cung cấp thông tin xu dự cảm thị trờng Ví dụ để nhà đầu t vào hộ dự tính đợc mức thu hồi đạt đợc đầu t nh mức thu hồi số vốn đà bỏ Mức độ thu hồi vốn cần thiết từ khoản vốn đầu t chức rủi ro cố hữu bất động sản Tuy nhiên, mức độ thu hồi phụ thuộc vào giao động nhà đầu t với thay đổi thị trờng tiền tệ khoản thu hồi từ khoản trao đổi đầu t Ngời định giá phải báo động thay đổi nhu cầu đầu t qua biểu bất động sản đầu t so sánh đợc thị trờng hành thay đổi thị trờng tiền tệ hay biến động, từ đề xuất đợc xu tơng lai Những t liệu đặc biệt mà ngời định giá điều tra đợc phơng pháp bao gồm tổng thu nhập bất động sản theo mong muốn, nguồn thu nhập bị giảm xuống bỏ trống không thực thu, khấu hao chi phí vận hành hàng năm, mô hình thời gian dòng thu nhập, khấu hao giá trị tài sản khôi phục quyền lợi khác bất động sản Sau tính đợc thu nhập chi phí, dòng thu nhập đợc vốn hoá cách áp dụng tỷ lệ lÃi suất nhân tố chuyển tính thành giá trị hành Khi phân tích dòng tiền mặt đà đợc tính chuyển, chất lợng, giao động, thời gian thời hạn khoản thu nhập định kỳ chất lợng, thời gian phục hồi phải đợc tính chuyển giá trị hành víi mét l·i st thĨ Tû lƯ l·i st để tính vốn hoá tính chuyển lấy từ tỷ lệ thu hồi bất động sản tơng tự có thật 52 Thuế đất bất động sản Mọi hệ thống thuế phải đạt đợc yêu cầu sau đây: - Mô tả rõ ràng mục tiêu xà hội - Hình thành đợc khoản thu có ý nghĩa - Đảm bảo nằm tầm kiểm soát quyền - Đợc quản lý cách dễ hiểu đợc cộng đồng tin cậy - Quá trình thu tơng đối đơn giản rẻ - Phải thiết kế cho khó khăn việc trốn thuế - Phân phối thuế công cho cộng đồng - Khuyến khích sử dụng tốt tài nguyên Nhiều nớc có thuế chuyển dịch, nhng có nớc lại đánh thuế trực tiếp lên đất, lên công trình xây dựng đánh thuế hai Hệ thống địa công cụ quan trọng để thực sách thuế, không hỗ trợ cho giá đất thuế bất động sản, mà t liệu hệ thống địa sử dụng cho việc định loại thuế khác nh khoản thu theo đầu ngời thu nhập từ bất động sản, bao gồm thu nhập thừa kế Một yêu cầu hệ thống địa có hiệu lực hiệu việc thành lập đồ trạng bất động sản, cung cấp số để biên tập vận hành hệ thống thông tin định giá Những đồ trở thành phần sổ thuế rút từ sổ đăng ký quyền sở hữu đất đai Bản đồ bất động sản cần thiết để đảm bảo đất đợc mô tả tất phải chịu thuế cách công Tỷ lệ, hình dáng vị trí đất thể đồ sử dụng trình định giá thực tế Sổ thuế đất bất động sản phải: - Mô tả vẽ đồ đầy đủ tất bất động sản chịu thuế - Phân loại tài sản phù hợp với tính chất đà đợc quy định nh mục đích sử dụng, kích cỡ, loại hạng công trình xây dựng trang thiết bị 53 - Tập hợp đợc số liệu kết phân tích thực trạng thị trờng bao gồm số liệu giá bán, chi phí tiền thuế, giá thành trì toµ nhµ, cïng víi chi tiÕt vỊ thêi gian cđa số liệu - Việc xác định giá trị đất theo thủ tục đà đợc c«ng bè - Ghi râ ng−êi cã nghÜa vơ nép thuế - Chuẩn bị cho nhiệm vụ định giá - Ghi rõ khoản phải nộp ngời chịu thuế - Đảm bảo hành thu cách thích đáng - Quy định thủ tục khiếu nại cho ngời nộp thuế có bất đồng định giá 54 Chơng VI Vấn đề thảo luận I Chế độ sở hữu toàn dân đất đai quyền bất động sản Từ chế độ sở hữu nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992), từ chế độ Nhà nớc trực tiếp quản lý toàn nhà chuyển sang chế độ sở hữu Nhà nớc sở hữu t nhân nhà (Pháp lệnh nhà 1991) đà đặt vấn đề pháp lý thực tế cần phải giải đồng thời Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: "Đất đai, rừng núi, tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nớc - thuộc sở hữu toàn dân" Tiếp đó, Điều 20 quy định: " Những tập thể cá nhân sử dụng đất đai đợc tiếp tục sử dụng hởng kết lao động theo quy định pháp luật " Đáng tiếc sau đó, lý khách quan chủ quan, việc triển khai pháp luật để thi hành quy định mẻ Hiến pháp không đợc thực cách có hiệu lực hiệu quả, nhiều câu hỏi lý luận thực tiễn cha có đợc giải đáp thống, nh: - Liệu đồng chế độ sở hữu toàn dân đất đai, với việc thực quyền chế độ chủ thể? Nếu đồng đợc phải hiểu nh thực quyền cụ thể lại Nhà nớc mà lại tổ chức cá nhân? Nếu có chủ trơng không đồng nhất, mối quan hệ chế độ sở hữu toàn dân với quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nh nào? chế độ sở hữu toàn dân đất đai liệu có ý nghĩa thực tế? - Vào thời điểm Hiến pháp 1980 đợc Quốc hội thông qua (18.12.1980), tập thể cá nhân đợc pháp luật xem "đang sử dụng đất đai"? Những ngời nhận thừa kế, thuê đất, nhờ, mợn đất, khai hoang tù do, bao chiÕm tù do, lÊn chiÕm ®Êt ®ai láng giềng, sử dụng đất cầm cố, đất phát mại, sử dụng đất vắng chủ có đợc pháp luật chấp nhận "đang sử dụng đất đai" hay không? Nếu đợc, cách nào? Ngoài việc "có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác theo sách kế hoạch Nhà nớc" (Điều 20 Hiến pháp), ngời "đang 55 sử dụng đất đai" có nghĩa vụ tơng ứng với quyền "đợc tiếp tục sử dụng hởng kết lao động mình"? Để "đợc tiếp tục sử dụng" liệu có cần thêm điều kiện phụ trợ cho phù hợp với tình hình thực tiễn với yêu cầu công bằng, hợp lý pháp luật? - "Kết lao động" đất đợc hiểu theo nghĩa trực tiếp lao động sống, hay mở rộng lao động khứ lao động gián tiếp? Nếu lao động sống sức không khả lao động giải nh nào? Nếu tính lao động khứ, lao động gián tiếp "ngời sử dụng đất đai" đợc sở hữu phần lao động đến đâu? phần hay toàn bộ? - (?) Điều 17 Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định "Đất đai, rừng núi, tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nớc, thuộc sở hữu toàn dân" quy định thêm: "Nhà nớc giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc giao theo quy định pháp luật" Vậy là, sau 10 năm thi hành Hiến pháp 1980 nhiều vấn đề cha đợc giải triệt để từ năm 1992 lại có thêm vấn đề phải tiếp tục xử lý nh: - "Nhà nớc giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" tính cho phát sinh vỊ giao ®Êt tõ 1992 vỊ sau hay bao hàm số đất sử dụng trớc đó? Nếu chØ tÝnh tõ 1992 vỊ sau (sÏ ph¸t sinh rÊt ít) phần đất sử dụng trớc đợc sử dụng theo chế độ nào? Có đợc chuyển quyền sử dụng đất hay không? Nếu bao gồm tất cách để chuyển tất ngời sử dụng trớc trở thành ngời đợc "Nhà nớc giao đất sử dụng ổn định lâu dài"? - Việc "chuyển quyền sử dụng đất" phải ngành luật điều chỉnh? Luật đất đai? Luật dân sự? hay Luật bất động sản? - (?) Đến (2004), trình tổ chức thi hành Hiến pháp, Luật đất đai Luật sửa đổi, bổ sung LuËt ®Êt ®ai 1987, 1993, 1998, 2001, 2004 ®· không ngừng cụ thể hoá quy định Hiến pháp, giải đợc nhiều vấn đề 56 thực tiễn, đà giải đáp đợc phần vấn đề nêu Từ thực tế dẫn đến nhận thức chung sau đây: Về sở hữu đất đai Khi phân tích tổng quát quan hệ đất đai, Mác cho rằng: Toàn thĨ mét x· héi, mét n−íc vµ thËm chÝ tÊt thảy xà hội sống thời đại hợp lại, kẻ sở hữu đất đai Họ ngời có đất đai ấy, họ đợc phép sử dụng đất đai phải truyền lại cho hệ tơng lai sau đà làm cho đất tốt lên nh ngời cha hiền vậy, quyền t hữu ruộng đất hoàn toàn vô lý Nói đến quyền từ hữu ruộng đất chẳng khác nói đến quyền sở hữu cá nhân ngời đồng loại Trong chế độ t hữu t liệu sản xuất chế độ t hữu ruộng đất vô lý Do đấu tranh để xoá bỏ giai cÊp ch−a chÊm døt, quan hƯ s¶n xt t− chủ nghĩa tồn tại, nên nghịch lý mà Mác phát cha hể tiêu trừ Nhng tất Nhà nớc giới làm ngơ trớc chân lý để có sách độ (hoặc thích nghi) vừa không xa rời nguyên lý chung vừa phù hợp với đòi hỏi đấu tranh lợi ích dân tộc lợi ích giai cấp cụ thể Căn vào thực tiễn Việt Nam lợi ích toàn cục lâu dài, Hiến pháp 1980 đà tiếp cận chế độ sở hữu toàn dân đất đai để làm điểm xuất phát xác lập xử lý quan hệ đất đai "Điểm xuất phát" trớc cha đợc pháp luật thức ghi nhận, nhng thực tế đà đợc hình thành phát triển suốt trình ngời Việt Nam dựng nớc, khai thác đất đai để trì sống phát triển xà hội Mặt khác, xem quy chế Hiến pháp nằm xu tổng quát trình thể chế hoá quan hệ sản xuất phát sinh đờng xây dựng chđ nghÜa x· héi ë n−íc ta Cã mét tiỊn lệ pháp lý quan trọng đặc biệt cần đợc ý mặt đồng nhng có phân biệt chế độ sở hữu toàn dân đất đai quyền sở hữu Nhà nớc loại tài sản đặc biệt Khi nói chế độ sở hữu toàn dân đất đai ®Ị cËp ®Õn mét hƯ thèng quy chÕ chung quan hệ đất đai mà toàn dân chủ thể, nhng "toàn dân" đứng để thực "quyền" sở hữu cụ thể, mà phải cử ngời thay mặt để làm việc đó; trờng hợp này, Nhà nớc ngời đủ t cách nhất, Nhà nớc ta đợc xây dựng hoạt động theo nguyên tắc Nhà nớc nhân dân, 57 nhân dân nhân dân Quyền sở hữu Nhà nớc đất đai đợc thực sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai hai mặt vấn đề hai nấc trình tổ chức khai thác sử dụng tài nguyên - xét mặt pháp luật trị Sở hữu toàn dân đất đai chế độ, thể chế, quyền sở hữu Nhà nớc đất đai biểu quyền cụ thể chủ sở hữu để thực chế độ nói - Về lợi ích kinh tế Nhà nớc đại diện chủ sở hữu Với t cách vừa chủ sở hữu vừa ngời quản lý toàn tài nguyên đất đai, Nhà nớc Việt Nam có điều kiện pháp lý thuận lợi để khai thác tài nguyên hiệu cho lợi ích toàn cục sở phải tự xây dựng khung thể chế phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - trị - xà hội giai đoạn phát triển khu vực Vấn đề cần đợc thể chế hoá quyền đất đai bất động sản Các quyền bất động sản Ngời sử dụng đất đợc "chuyển quyền sử dụng đất" quy định Hiến pháp 1992 Chuyển dịch đất đai nhu cầu tất yếu kinh tế thị trờng, thông qua việc chuyển dịch mà mặt toàn xà hội tiến hành đợc điều chỉnh lớn cấu kinh tế, phân công lại lao động phân phối lại nguồn lực đầu t cho phát triển đất đai (vốn, vật t sản xuất, lao động) Khi kinh tế bớc vào ổn định cấu hoàn thiện chế kinh nghiệm nhiều nớc phát triển cho thấy việc chuyển dịch đất đai góp phần giải toả ách tắc lu thông vốn lao động Đồng thời thông qua việc chuyển dịch đất ®ai nµy, Nhµ n−íc tiÕp tơc ®iỊu tiÕt thu nhËp xà hội, tình có thu nhập đột xuất từ lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch địa tô mang lại xuất chuyển dịch đất đai Chuyển quyền sử dụng đất hình thức đất đai đợc chuyển dịch vừa phù hợp với chế thị trờng vừa phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Khi giao đất, Nhà nớc khẳng định ngời đợc giao đất có quyền sử dụng, từ đó, điều kiện đợc pháp luật quy định, họ đợc chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác Chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi phát sinh từ thực tế sản xuất hàng hoá, từ nhu cầu đổi cấu kinh tế chế thị trờng có quản lý Nhà nớc Nhng đất đai không loại t liệu sản xuất đặc biệt mà thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, địa bàn phân bổ 58 khu dân c, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xà hội, an ninh quốc phòng, nên việc chuyển quyền sử dụng đất tuỳ tiện mà phải tuân theo quy định phù hợp với đặc tính quan hệ đất đai Để việc chuyển qun sư dơng ®Êt ®ai thùc hiƯn ®óng víi tinh thần Hiến pháp, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật bất động sản phải tiếp tục quy định cụ thể điều kiện, chế chuyển quyền sử dụng đất lợi ích, nghÜa vơ cđa ng−êi chun qun vµ ng−êi nhËn chun quyền sử dụng đất, cụ thể giao dịch đất đai dới hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp, gãp vèn, cho thuª lại Việc thể chế hoá giao dịch hoàn thiện góp phần tích cực để khai thác tối đa tiềm tài nguyên ®Êt ®ai Chun qun sư dơng ®Êt c¬ chÕ thị trờng có quản lý Nhà nớc với chế độ sở hữu toàn dân đất đai giải pháp mẻ hệ thống pháp luật Nhà nớc ta, giải pháp cụ thể cần đợc thử nghiệm đầy đủ để hoàn thiện dần, góp phần thúc đẩy sản xuất hàng hoá, ổn định đời sống xà hội phát triển đồng kinh tế thị trờng lành mạnh văn minh II Con đờng giải tồn lịch sử Khi chuyển sang chế thị trờng, quan hệ đất đai nớc ta tồn từ kết loạt sách không xem đất đai hàng hoá giao dịch, nguồn gốc mặt vô phức tạp, phần nhiều việc thực sách trớc mang lại, nhng phần không quan trọng hậu chiến tranh, khiếm khuyết quản lý không đồng t chiến lợc tổ chức thực loạt xem tồn không phù hợp với quy định hành kết hành vi trái pháp luật Bất kỳ quy định mà chuyển phần lớn trạng thành kết hành vi trái pháp luật hầu nh tính khả thi quy định thấp Cách làm tốt điều tra kỹ trạng, phân tích kỹ nguyên nhân, phân loại chi tiết để xác định mức độ xử lý, quyền phải lÃnh trách nhiệm việc xử lý hậu quả, phơng pháp có tốn thời gian công sức nhng tránh đợc xáo trộn xà hội bùng phát mang mầu sắc trị Cơ chế thị trờng tạo điều kiện để giá trị đất đai chuyển hoá thành tiền từ mà đợc thuận lợi việc phân phối lại lợi ích từ đất đai, 59 điều kiện Nhà nớc ngời đại diện chủ sở hữu Một lợi ích tất ngời sử dụng đất đợc tính chuyển thành tiền cách rõ ràng hợp lý việc hình thành sách phân phối lại đất đai (nh thu hồi đất, thực quy hoạch sử dụng đất, đền bù thiệt hại đất đai ) dễ đợc đơng chấp nhận việc hợp pháp hoá đợc dễ dàng Tuy nhiên, để việc chấp nhận vấn đề lịch sử không trở thành tiền lệ tiêu cực việc thực sách cải cách, cần phải quy định rõ ràng "thời hiệu" - toàn vấn đề lịch sử phải đợc giải xong thời gian quy định - đồng thời, sau đó, tác nghiệp quản lý nhà nớc phải đợc thực chặt chẽ nghiêm túc không "tồn lịch sử" đợc lặp lại sau thời gian không lâu! Sự vận hành máy quản lý nhà nớc có trách nhiệm hiệu yếu tố định để hớng toàn xà hội dần vào hành lang pháp luật thị trờng nhờ mà thị trờng ngày trở nên lành mạnh, đóng góp tích cực vào tăng trởng kinh tế phát triển xà hội III Làm quen với thị trờng bất động sản Nhiều hoạt động quản lý quan hệ xà hội trớc lành mạnh nhng lại không phù hợp với chế thị trờng, vậy, để hoàn thiện cách sâu rộng chế này, cần thiết phải điều chỉnh số nhận thức hành vi, bắt đầu t số mặt sau đây: Nhà nớc đất đai Cần xác định Nhà nớc xà hội cần để tạo cấu quản lý đất đai mới, đáp ứng đợc đòi hỏi thị trờng, mà mục tiêu quan trọng cam kết bảo đảm cung cấp đầy đủ đất đai việc ban hành áp dụng sách đất đai toàn diện bao gồm quản lý đất đai thông tin đất đai Đảm bảo vật có đất đợc phản ảnh đầy đủ sổ đăng ký, ranh giới đất đợc mô tả rõ ràng đợc điều tra theo tiêu chuẩn chặt chẽ Luật pháp phải kiểm soát đợc trình đăng ký lần đầu quyền đất, giới hạn việc sử dụng đất bất động sản; công khai thông tin đất đai để giao dịch đợc rõ ràng công Với t cách vừa đại diện chủ sở hữu vừa ngời quản lý tài sản, tài nguyên, chức Nhà nớc lĩnh vực vô nặng nề phức tạp; cần phải có hệ thống tổ chức chuyên ngành đặc biệt để vừa kiểm kê, đánh 60 giá, tổ chức sử dụng, phân phối tài sản, tài nguyên cách hiệu kinh tế xà hội, lại vừa tập hợp lực lợng để nghiên cứu xây dựng sách đạo, kiểm soát việc thực phù hợp với yêu cầu thị trờng Ba nhiệm vụ then chốt để quản lý đợc thị trờng bất động sản mà Nhà nớc phải triển khai là: đăng ký bất động sản, định giá bất động sản hành thu thuế bất động sản Cả ba mặt nhiều khiếm khuyết Việt Nam, nên nhiệm vụ củng cố tổ chức chuyên ngành quản lý đất đai trở nên quan trọng cấp bách, có yêu cầu phải cập nhật thông tin cho phù hợp với tình hình thị trờng Ngoài ra, hệ thống quản lý đất đai phải đợc phát triển theo hớng tơng hợp với kỹ thuật tơng lai, cần phải có lực lợng chuyên viên giỏi đợc tổ chức đào tạo tốt nhân cách kỹ thuật - Hệ thống tổ chức phải quán xuyến nhiệm vụ đào tạo Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất không để quản lý (giao đất, thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt ) mà công cụ quan trọng để điều tiết thị trờng, gắn liền với việc đăng ký biến động (giao dịch đất đai) nâng cao giá trị đất đai (định giá đất) Quy hoạch sử dụng đất trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu chung phát huy hiệu cao kinh tế môi trờng xà hội, điều gắn liền với nhiệm vụ trị thời kỳ vùng, nên có ý nghĩa thời gian không gian Việc thực quy hoạch sử dụng đất phải gắn liền với trạng đất đà đăng ký để giải quan hệ lợi ích trờng hợp phân phối lại tài sản tài nguyên - Việc tách gộp trình phức tạp pháp lý kinh tế mà tất phơng án quy hoạch sử dụng đất phải xử lý đầy đủ để tăng tính khả thi Pháp luật cần phải quy định cụ thể trình tự, thủ tục phân phối lại quyền nghĩa vụ đất, u tiên sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng phúc lợi công cộng, đồng thời tính toán đầy đủ lợi ích kinh tÕ - x· héi - m«i tr−êng cđa ng−êi sư dụng đất Các phơng án đền bù thiệt hại đất đai cần cân thu lợi kinh tế mang lại, phải có sách cụ thể để giải tranh chấp xảy 61 Việc quy hoạch sử dụng đất đô thị (bao gồm quy hoạch chỉnh trang đô thị phát triển đô thị) nói chung làm cho giá trị đất đai bất động sản tăng cao Trong trờng hợp công tác đăng ký đất đai bất động sản làm không tốt dòng giá trị tăng lên chảy vào ngời sử dụng đất, ngời đầu t không đợc hởng lợi, ngân sách nhà nớc bị thất thu! Do đó, điều kiện để quy hoạch sử dụng đất phát huy hiệu tích cực lành mạnh công tác đăng ký đất đai phải trớc bớc, sau đó, việc đăng ký biến động phải đợc hoàn thành kịp thời, sớm tốt Sự chậm trễ công tác đăng ký tạo kẽ hở cho hoạt động tiêu cực thị trờng (đầu cơ, nâng giá, trốn thuế ) Đền bù giải phóng mặt Trong trình phát triển, việc phải giải phóng mặt để xây dựng công trình tránh khỏi, nhịp độ phát triển lớn nhu cầu giải phóng mặt cao trở thành thách thức ngày nghiêm trọng thành công lĩnh vực kinh tế mà lĩnh vực trị, xà hội Do đó, vấn đề đền bù giải phóng mặt trở thành điều kiện tiên phát triển, không đợc xử lý tốt thành lực cản thực tế mà nhà phát triển phải vợt qua Nếu xem nhẹ vấn đề tính toán đầu t phát triển làm tăng giá thành mà để lại nhiều hậu xà hội nặng nề xử lý đợc tiền Có thể khẳng định đền bù giải phóng mặt vấn đề phát triển, nghĩa quy hoạch sử dụng đất, phát triển đất đai phải chứng minh đợc lựa chọn mà việc đền bù giải phóng mặt khả thi Do cha hoàn toàn thoát khỏi chế bao cấp nên kinh phí đền bù giải phóng mặt suy cho rút từ ngân sách lợi ích phát triển mang lại cha trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định hợp pháp nhà đầu t Thông thờng, công trình hạ tầng kỹ thuật, xà hội đợc xây dựng làm cho giá đất vùng lân cận tăng lên, sau công trình hoàn thành, ngời sử dụng đất đơng nhiên đợc hởng mà làm nghĩa vụ nào! Điều không hạn chế lực giải nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt mà làm phát sinh bất bình đẳng vỊ kinh tÕ - x· héi sau nµy! VỊ lý thuyết, giá trị tăng tự nhiên đất đai thuộc ngời sở hữu, ngời sử dụng đất đợc hởng phần giá trị gia tăng đầu t 62 vào đất, theo đó, Nhà nớc phải ngời tiếp nhận giá trị tăng lên đất sau đà trừ phần mà nhà đầu t đợc hởng, để phân phối lại cho lợi ích toàn xà hội, suy cho cùng, giá trị đất tăng lên chủ yếu công sức toàn xà hội, nhà đầu t (tổ chức, cá nhân) chiếm tỷ trọng định có tính cục Dựa nguyên tắc này, nhiều nớc đà chủ trơng điều tiết triệt để thông qua hệ thống sách giá đất, thuế đất, tiền sử dụng đất, phụ phí phát triển v.v Trong điều kiện Việt Nam, liệu ý tởng sau trở thành thực? - Khoanh vùng ảnh hởng dự án phát triển cụ thể tốt cho tiêu chí đà đợc nghiên cứu kỹ (bao gồm khu vực phải giải phóng mặt bằng); - Căn vào tài liệu địa sẵn có điều tra bổ sung ®Ĩ h−íng dÉn ng−êi sư dơng ®Êt tù kª khai giá trị tài sản mà chủ yếu đất đai theo hớng dẫn định kỳ quan chuyên môn thức hoá giá trị này; - Tiến hành đền bù theo giá trị kê khai (trong trờng hợp đền bù tiền), ngời không bị thu hồi đất nộp thuế theo giá trị tự kê khai - Khi hoàn tất công trình xây dựng, phần tăng lên giá đất đợc quan chuyên môn xác định đợc xử lý nh sau: + Nếu thay đổi mục đích sử dụng, chủ sử dụng, ngời sử dụng đất nộp thuế theo mức khai báo cũ với thời hạn năm, 10 năm 20 năm (?) + Nếu thay ®ỉi chđ sư dơng th× nép th chun qun sư dụng đất theo nguyên tắc luỹ tiến (chênh lệch giá khai báo giá chuyển nhợng cao thuế suất lớn), Nhà nớc giữ quyền tiên mÃi để ngăn chặn việc trốn thuế nạn đầu - Nhà nớc định kỳ công bố khung giá để ngời sử dụng đất tự điều chỉnh quyền lợi nghĩa vụ với tài sản khuôn khổ pháp luật Nếu làm đợc nh vậy, dễ dàng thấy đợc rằng: - Sẽ giảm thiểu đến chấm dứt tợng kéo dài không thống đợc giá đền bù - Tạo nguồn kinh phí ổn định cho phát triển từ nội lực - chi phí cho đền bù giải phóng mặt khoản tiền ứng trớc giá trị gia tăng đất đai, nhờ 63 phát triển công tác đền bù giải phóng mặt làm tốt nguồn kinh phí đợc nuôi dỡng phát triển, đồng thời tác động trở lại đến công tác đền bù giải phóng mặt Tuy nhiên, để thực hoá đợc ý tởng này, cần phải có sở vật chất cụ thể, là: hồ sơ địa phải đầy đủ, công tác quy hoạch sử dụng đất phải đợc công khai, việc định giá đất phải tổ chức vào nề nếp ngời sử dụng đất phải biết rõ quyền lợi nghĩa vụ Những yêu cầu liên quan đến nghiệp cải cách hành quốc gia, chủ trơng tăng cờng dân chủ sở xà hội hoá hoạt động nghiệp nằm khuôn khổ nhiệm vụ đền bù giải phóng mỈt b»ng 64 ... [7.108] Đất đai thị trờng bất động sản Đất đai đợc xem vật ký quỹ tốt kinh tế thị trờng phát triển Những hệ thống đủ để đất đai đợc sử dụng vào mục đích trở thành sở cho thị trờng bất động sản có.. .Báo cáo tổng hợp sách đất đai nớc liên quan đến thị trờng bất động sản Lời nói đầu I Báo cáo đợc tổng hợp theo yêu cầu đề tài từ tài liệu tiếng Việt, tiếng Anh, tiếng Trung... tốt cho vấn đề đất đai Chiến lợc cần phát triển để tăng cờng việc thu hồi vốn vận hành hệ thống quản lý đất đai bất động sản Thông tin đất đai Nhà nớc điều hành đợc đánh giá dùng để sản sinh nguồn