Ng−ời sử dụng đất đ−ợc "chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định của Hiến pháp 1992. Chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu của một nền kinh tế thị tr−ờng, thông qua việc chuyển dịch này mà trên mặt bằng của toàn xã hội sẽ tiến hành đ−ợc những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu t− cho phát triển đất đai (vốn, vật t− sản xuất, lao động). Khi nền kinh tế b−ớc vào thế ổn định về cơ cấu và hoàn thiện về cơ chế thì kinh nghiệm của nhiều n−ớc phát triển cho thấy rằng việc chuyển dịch đất đai góp phần giải toả ách tắc trong l−u thông vốn và lao động. Đồng thời thông qua việc chuyển dịch đất đai này, Nhà n−ớc tiếp tục điều tiết thu nhập xã hội, nhất là những tình huống có thu nhập đột xuất từ lợi nhuận siêu ngạch do chênh lệch địa tô mang lại chỉ xuất hiện khi chuyển dịch đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất là hình thức đất đai đ−ợc chuyển dịch vừa phù hợp với cơ chế thị tr−ờng vừa phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Khi giao đất, Nhà n−ớc khẳng định ng−ời đ−ợc giao đất có quyền sử dụng, và từ đó, trong những điều kiện đ−ợc pháp luật quy định, họ đ−ợc chuyển quyền sử dụng đất cho ng−ời khác.
Chuyển quyền sử dụng đất là một đòi hỏi phát sinh từ thực tế của sản xuất hàng hoá, từ nhu cầu đổi mới cơ cấu của nền kinh tế trong cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc. Nh−ng do đất đai không chỉ là một loại t− liệu sản xuất đặc biệt mà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr−ờng sống, là địa bàn phân bổ các
khu dân c−, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, nên việc chuyển quyền sử dụng đất không thể tuỳ tiện mà phải tuân theo những quy định phù hợp với đặc tính của quan hệ đất đai.
Để việc chuyển quyền sử dụng đất đai thực hiện đúng với tinh thần của Hiến pháp, pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, pháp luật về bất động sản phải tiếp tục quy định cụ thể điều kiện, cơ chế của chuyển quyền sử dụng đất và lợi ích, nghĩa vụ của ng−ời chuyển quyền và ng−ời nhận chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể là các giao dịch đất đai d−ới các hình thức: chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại... Việc thể chế hoá các giao dịch này càng hoàn thiện thì càng góp phần tích cực để khai thác tối đa mọi tiềm năng của tài nguyên đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất trong cơ chế thị tr−ờng có sự quản lý của Nhà n−ớc với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một giải pháp mới mẻ trong hệ thống pháp luật của Nhà n−ớc ta, các giải pháp cụ thể cần đ−ợc thử nghiệm đầy đủ để hoàn thiện dần, góp phần thúc đẩy sản xuất hàng hoá, ổn định đời sống xã hội và phát triển đồng bộ một nền kinh tế thị tr−ờng lành mạnh và văn minh.
II. Con đ−ờng giải quyết những tồn tại lịch sử
Khi chuyển sang cơ chế thị tr−ờng, quan hệ đất đai n−ớc ta đang tồn tại từ kết quả của một loạt chính sách không xem đất đai là hàng hoá có thể giao dịch, nguồn gốc của mặt bằng này là vô cùng phức tạp, phần nhiều là do việc thực hiện các chính sách tr−ớc đó mang lại, nh−ng một phần không kém quan trọng là do hậu quả của chiến tranh, khiếm khuyết trong quản lý và không đồng bộ trong t− duy chiến l−ợc và tổ chức thực hiện... do đó không thể nhất loạt xem những tồn tại không phù hợp với quy định hiện hành đều là kết quả của hành vi trái pháp luật. Bất kỳ một quy định mới nào mà chuyển phần lớn hiện trạng thành kết quả của hành vi trái pháp luật thì hầu nh− tính khả thi của quy định đó đều rất thấp. Cách làm tốt nhất là điều tra kỹ hiện trạng, phân tích kỹ nguyên nhân, phân loại chi tiết để xác định mức độ xử lý, và chính quyền phải lãnh trách nhiệm chính trong việc xử lý hậu quả, ph−ơng pháp này tuy có tốn kém thời gian và công sức nh−ng tránh đ−ợc xáo trộn xã hội và đôi khi cả những bùng phát mang mầu sắc chính trị.
Cơ chế thị tr−ờng tạo điều kiện để giá trị đất đai có thể chuyển hoá thành tiền và từ đó mà sẽ đ−ợc thuận lợi hơn trong việc phân phối lại các lợi ích từ đất đai,
nhất là trong điều kiện Nhà n−ớc là ng−ời đại diện của chủ sở hữu. Một khi lợi ích của tất cả những ng−ời đang sử dụng đất đ−ợc tính chuyển thành tiền một cách rõ ràng và hợp lý thì việc hình thành các chính sách phân phối lại đất đai (nh− thu hồi đất, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai...) dễ đ−ợc các đ−ơng sự chấp nhận và việc hợp pháp hoá cũng đ−ợc dễ dàng.
Tuy nhiên, để việc chấp nhận những vấn đề lịch sử không trở thành tiền lệ tiêu cực trong việc thực hiện các chính sách cải cách, thì cần nhất là phải quy định rõ ràng về "thời hiệu" - toàn bộ những vấn đề lịch sử phải đ−ợc giải quyết xong trong một thời gian quy định - đồng thời, ngay sau đó, các tác nghiệp về quản lý nhà n−ớc phải đ−ợc thực hiện chặt chẽ và nghiêm túc... nếu không thì những "tồn tại lịch sử" sẽ đ−ợc lặp lại sau một thời gian không lâu! Sự vận hành bộ máy quản lý nhà n−ớc có trách nhiệm và hiệu quả là yếu tố quyết định để h−ớng toàn bộ xã hội đi dần vào hành lang pháp luật của thị tr−ờng và cũng nhờ đó mà thị tr−ờng ngày càng trở nên lành mạnh, đóng góp tích cực vào sự tăng tr−ởng kinh tế và phát triển xã hội.
III. Làm quen với thị tr−ờng bất động sản
Nhiều hoạt động quản lý và quan hệ xã hội tr−ớc đây tuy rất lành mạnh nh−ng lại không phù hợp với cơ chế thị tr−ờng, vì vậy, để hoàn thiện một cách sâu rộng cơ chế này, cần thiết phải điều chỉnh một số nhận thức và hành vi, bắt đầu t− một số mặt sau đây:
