Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một vật thể tự nhiên không do con ng−ời tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng (đ−ợc t−ới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị...) và chính nhờ vậy
mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị tr−ờng tự do, vì vậy xác định giá cả thị tr−ờng của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng nh− tính chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Các n−ớc Đông Âu và Trung Âu trong giai đoạn chuyển đổi đã có một hệ thống địa chính dựa trên mô hình của Nga, quan tâm đến việc sử dụng đất. Đất đai đ−ợc đánh giá theo tiềm năng nông nghiệp dựa vào loại hình thổ nh−ỡng, khí hậu, l−ợng m−a v.v... nông dân theo đó để canh tác. Trong hoàn cảnh đó, khái niệm giá trị chỉ là mối liên hệ gián tiếp với việc đánh giá tạm thời (tr−ớc mắt) theo yêu cầu của việc vận hành nền kinh tế thị tr−ờng.
a. Giá cả, thị tr−ờng, giá thành và giá trị
Khi xác định giá trị của đất hoặc bất động sản, ng−ời định giá phải phân biệt rõ ràng các khái niệm giá cả, thị tr−ờng, giá thành và giá trị.
Giá cả đ−ợc hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và th−ờng đ−ợc dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả ng−ời mua và ng−ời bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch. Thông th−ờng, môi tr−ờng giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số thị tr−ờng, đó là sự dàn xếp giữa ng−ời bán và ng−ời mua qua cơ chế của giá cả. Thị tr−ờng có thể chịu ảnh h−ởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số l−ợng ng−ời bán và ng−ời mua hoặc một số điều kiện vận hành khác. Đặc tính của thị tr−ờng bất động sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh lợi, loại hình đầu t−, loại hình h−ởng dụng hoặc những ý muốn của những ng−ời tham gia giao dịch.
Giá thành đ−ợc dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng - Ng−ời định giá phân biệt các loại giá thành sau đây: giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển.
Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng". Tiền hoa hồng hợp đồng và lợi nhuận cũng đ−ợc xem là giá thành trực tiếp.
Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê... Giá thành gián tiếp cũng đ−ợc gọi là giá thành mềm.
Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai và các chi phí để đ−a nó vào trạng thái sử dụng đ−ợc, khác với giá thành xây dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu t− cho dự án.
Các chi phí liên quan đến bất động sản có liên quan trực tiếp đến giá cả của hàng hoá và dịch vụ trong thị tr−ờng cạnh tranh. Ví dụ, giá thành của vật liệu chất lợp, vật liệu xây lắp, quy hoạch kiến trúc, tiền thuê giàn giáo... đều liên quan đến quan hệ cung cầu trong những khu vực riêng biệt và là những đối t−ợng chịu ảnh h−ởng tác động của các yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội và môi tr−ờng.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị tr−ờng và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị tr−ờng, giá trị th−ờng đ−ợc xem là sự dự báo lợi nhuận thu đ−ợc trong t−ơng lai. Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho tr−ớc, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại một thời điểm cụ thể. Giá trị tại một thời điểm cho tr−ớc thể hiện cho ng−ời bán và ng−ời mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, ng−ời định giá dùng các thuật ngữ "giá trị thị tr−ờng", "giá trị sử dụng", "giá trị đầu t−", "giá trị −ớc định" hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá thị thị tr−ờng là tiêu điểm của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó.
b. Ph−ơng pháp đánh giá
Quá trình định giá phải sử dụng tất cả các t− liệu có liên quan để giúp cho việc đánh giá giá trị của bất động sản. Ng−ời định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản bằng ba ph−ơng pháp phân tích dữ liệu: giá thành, so sánh giá bán và vốn hoá thu nhập, phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản, mục đích của việc định giá và chất l−ợng cùng số l−ợng của các dữ liệu có đ−ợc.
Cả ba ph−ơng pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều ph−ơng án định giá, nh−ng một hay nhiều ph−ơng pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những nhiệm vụ đặc biệt. Nh− ph−ơng pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá
bất động sản để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định. Ph−ơng pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản đặc biệt nh− nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để so sánh. Ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập ít khi đ−ợc dùng để định giá bất động sản là nhà ở do t− nhân chiếm hữu, tuy có thể đ−ợc dùng cùng với những t− liệu khác. Đặc biệt ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị tr−ờng bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản th−ơng mại. Dầu sao thì ng−ời định giá cũng phải dùng ít nhất là hai ph−ơng pháp và sự so sánh giữa các kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn.
c. Ph−ơng pháp giá thành
Ph−ơng pháp giá thành dựa trên cơ sở cho rằng ng−ời bán và ng−ời mua đều quan tâm đến mối quan hệ giá trị với giá thành. Trong ph−ơng pháp này, giá trị của bất động sản bao gồm giá trị của đất cộng với giá thành xây dựng lại để thay thế những gì đang có trên đất, từ đó trừ đi phần khấu hao để có đ−ợc giá trị ròng. Ph−ơng pháp này rất phù hợp khi dùng để định giá những bất động sản mới đ−ợc hình thành mà không th−ờng xuyên giao dịch trên thị tr−ờng. Kỹ thuật của ph−ơng pháp giá thành cũng có thể dùng để xử lý các dữ liệu cần thiết trong ph−ơng pháp so sánh giá bán và ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập.
Giá thành hiện hành của vật kiến trúc có thể tính đ−ợc bằng nhiều nguồn từ điều tra chất l−ợng, tài liệu xác định giá thành, ng−ời xây dựng, nhà thầu. Giá trị khấu hao có thể đ−ợc tính toán qua việc nghiên cứu thị tr−ờng và áp dụng các thủ tục đánh giá đặc biệt. Giá trị của đất đ−ợc xác định riêng rẽ trong ph−ơng pháp giá thành.
d. Ph−ơng pháp so sánh giá bán
Ph−ơng pháp so sánh giá bán thích hợp nhất khi bán hàng loạt những bất động sản gần giống nhau hoặc các bất động sản đang chờ bán. Khi dùng ph−ơng pháp này, ng−ời định giá xác định giá trị bằng cách so sánh bất động sản đ−ợc định giá với một bất động sản t−ơng tự đã giao dịch gọi là giá bán so sánh. Giá bán so sánh này là có thể dùng để so sánh với giá trị có phạm vi phù hợp với bất động sản định giá.
Ng−ời định giá sẽ xác định mức độ t−ơng tự hoặc khác nhau giữa bất động sản định giá với giá cả so sánh bằng cách xem xét một số yếu tố so sánh nh−: các quyền
về bất động sản, tình trạng tài chính, điều kiện bán, điều kiện thị tr−ờng, địa điểm, tính chất vật lý, điều kiện kinh tế, mục đích sử dụng. Giá trị bằng tiền hoặc tỷ lệ phần trăm đ−ợc gắn cho từng bất động sản so sánh bao gồm cả các quyền về bất động sản. Bằng thủ tục so sánh này, ng−ời định giá xác định giá cả tại một thời điểm nhất định.
Những số liệu về thu nhập thặng d−, tỷ lệ thu nhập cũng có thể rút ra đ−ợc từ phân tích so sánh giá bán. Trong ph−ơng pháp này, ng−ời định giá tuy quan tâm đến các số liệu trên nh−ng không xem đó là các nhân tố so sánh, mà nó chỉ đ−ợc dùng trong ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập.
ở các n−ớc chuyển đổi ch−a có thị tr−ờng, có thể có rất ít hoặc không có giá cả bất động sản so sánh, trong tr−ờng hợp đó, tốt nhất, việc định giá phải tính đến các mặt sau đây:
- Vị trí khu đất: địa hình, tính chất đất, khu vực đất có thể sử dụng, độ lùi của toà nhà, vị trí cuối đ−ờng hay góc đ−ờng; quang cảnh xung quanh; tiếp cận đ−ờng sá; tiếp cận đ−ờng sắt và đ−ờng thuỷ; khoảng cách đến cửa hàng v.v... tình trạng ô nhiễm, tiếng ồn, phân vùng sử dụng đất.
- Quy mô của toà nhà: khu vực tầng trệt, tổng số các tầng; khu vực có thể cho thuê; dung tích; chiều cao toà nhà; chiều cao mỗi tầng, số l−ợng căn hộ.
- Chất l−ợng xây dựng: chất l−ợng vật liệu, tay nghề, kiến trúc.
- Vật liệu xây dựng: nền móng, khung nhà, tầng nhà, t−ờng (ngoài và trong), hành lang ban công, mái.
- Các tính chất khác của toà nhà: số phòng, cấp nhiệt, thông gió và điều hoà
nhiệt độ, trang thiết bị, nhà bếp, công trình phụ trợ, ban công, bể bơi, gara, thang
máy.
- Thiết kế: mở rộng công dụng, phong cách kiến trúc, kiểu dáng toà nhà, loại hình mái nhà, số góc cạnh.
- Tuổi thọ: theo năm tháng, tuổi thọ hữu hiệu, tuổi thọ kinh tế, điều kiện... đ. Ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập
Ph−ơng pháp này tính toán lợi nhuận trong t−ơng lai của giá trị hiện tại mà ng−ời sở hữu bất động sản có thể nhận đ−ợc. Dòng thu nhập của bất động sản và giá
trị còn lại của nó trong t−ơng lai có thể hoàn nguyên thành giá trị cả gói vào thời điểm hiện tại. Hai công thức cơ bản đ−ợc sử dụng trong ph−ơng pháp này là:
Thu nhập
= Giá trị, Thu nhập x Nhân tố = Giá trị Lãi suất
Trong đó:
1 Nhân tố =
Lãi suất
Cũng giống nh− ph−ơng pháp giá thành và ph−ơng pháp so sánh giá bán, ph−ơng pháp vốn hoá thu nhập cần phải nghiên cứu thị tr−ờng một cách rộng rãi. Việc nghiên cứu và phân tích t− liệu của ph−ơng pháp này làm cơ sở để biểu biết mối quan hệ giữa cung và cầu, cung cấp thông tin về xu thế và dự cảm về thị tr−ờng. Ví dụ để một nhà đầu t− vào một căn hộ dự tính đ−ợc mức thu hồi đạt đ−ợc của đầu t− cũng nh− mức thu hồi của số vốn đã bỏ ra. Mức độ thu hồi vốn cần thiết từ khoản vốn đầu t− là một chức năng rủi ro cố hữu của bất động sản. Tuy nhiên, mức độ thu hồi là phụ thuộc vào sự giao động của các nhà đầu t− cùng với những thay đổi trên thị tr−ờng tiền tệ và khoản thu hồi từ các khoản trao đổi đầu t−. Ng−ời định giá phải báo động về những thay đổi về nhu cầu đầu t− qua sự biểu hiện của bất động sản đầu t− có thể so sánh đ−ợc trên thị tr−ờng hiện hành và bằng những thay đổi trên thị tr−ờng tiền tệ hay biến động, và từ đó có thể đề xuất đ−ợc xu thế trong t−ơng lai.
Những t− liệu đặc biệt mà ng−ời định giá điều tra đ−ợc trong ph−ơng pháp này có thể bao gồm tổng thu nhập của bất động sản theo mong muốn, nguồn thu nhập này có thể bị giảm xuống vì bỏ trống không thực hiện thu, khấu hao chi phí vận hành hàng năm, mô hình và thời gian của dòng thu nhập, khấu hao giá trị tài sản hoặc khôi phục các quyền lợi khác của bất động sản. Sau khi tính đ−ợc thu nhập và chi phí, thì dòng thu nhập đ−ợc vốn hoá bằng cách áp dụng tỷ lệ lãi suất hoặc nhân tố hoặc chuyển tính thành giá trị hiện hành. Khi phân tích dòng tiền mặt đã đ−ợc tính chuyển, thì chất l−ợng, sự giao động, thời gian và thời hạn của những khoản thu nhập định kỳ và chất l−ợng, thời gian của sự phục hồi đều phải đ−ợc tính chuyển về giá trị hiện hành với một lãi suất cụ thể. Tỷ lệ lãi suất để tính vốn hoá hoặc tính chuyển là lấy từ tỷ lệ thu hồi của những bất động sản t−ơng tự có thật.
