Chính sách giá đất phải đi đôi với một chế độ quản lý giá đất t−ơng ứng mới phát huy đ−ợc tác dụng trong thị tr−ờng đất đai - Kinh nghiệm của Trung Quốc, cần xây dựng cho đ−ợc những chế độ quản lý giá đất sau đây:
- Tăng c−ờng quản lý quy hoạch xuất nh−ợng đất đai. Hàng hoá đất đai trên thị tr−ờng cần đ−ợc quy hoạch một cách mạnh mẽ, khống chế có hiệu quả tổng l−ợng cung của đất đai địa ph−ơng trên cơ sở nắm chắc xu thế và vốn đầu t− trong n−ớc và n−ớc ngoài, qua đó mà chỉ đạo ph−ơng h−ớng đầu t−, điều khiển hành vi của nhà đầu t− qua giá đất.
- Công bố định kỳ giá đất chuẩn cơ bản và giá đất tiêu chuẩn - là biện pháp quan trọng để quy phạm hoá hành vi giao dịch đất đai. Giá đất chuẩn cơ bản là chuẩn giá trị của một khu vực có điều kiện đất đai đồng nhất về thu lợi và giá cả giao dịch, từ đó chọn ra thửa đất có tính đại diện của khu vực, của cấp hạng đất để định ra giá đất tiêu chuẩn của loại đất. Cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền sẽ công bố giá đất chuẩn cơ bản của từng khu vực và từng cấp hạng đất, giá tiêu chuẩn của từng loại đất và hệ số ảnh h−ởng đến giá đất của các nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt. Điều này có tính h−ớng dẫn đối với nhà đầu t− trong việc lựa chọn ph−ơng h−ớng và địa điểm đầu t−, nhất là đối với các nhà đầu t− n−ớc ngoài. Đồng thời còn làm cho các bên giao dịch và cơ quan quản lý đều căn cứ vào một thông tin để tìm hiểu thị tr−ờng, thúc đẩy quá trình quy phạm hoá các giao dịch đất đai, các biến động về giá cả có trật tự và trở nên bình th−ờng, mọi lợi ích đều đ−ợc thực hiện một cách hợp lý, giám sát xã hội trở nên dễ dàng và có hiệu quả.
- Xây dựng chế độ định giá đất. Định giá bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc trung thực - công bằng - công khai, trên cơ sở các quy định của Nhà n−ớc về tiêu chuẩn kỹ thuật và trình tự bình xét. Tr−ớc hết phải đ−a ra đ−ợc tiêu chuẩn kỹ thuật
và trình tự bình xét, đánh giá để tổ chức và chuyên viên định giá tuân theo, tiếp đến là chính quyền địa ph−ơng phải công bố giá đất chuẩn cơ bản, giá đất tiêu chuẩn để làm căn cứ định giá. Thông qua việc xây dựng chế độ định giá, Nhà n−ớc đ−a ra những yêu cầu có tính quy phạm mà cơ quan quản lý và cơ quan chuyên môn định giá đều phải tuân theo.
- Hoàn thiện việc đăng ký đất đai, xây dựng chế độ khai báo giá cả giao dịch đất đai - Mọi hoạt động kinh tế, xã hội làm biến động các quyền về đất, diện tích đất, chỉ giới... đều phải xin đăng ký tại cơ quan Nhà n−ớc có thẩm quyền, đồng thời phải khai báo giá cả tài sản đất đai hoặc giá cả giao dịch đất đai. Khi đăng ký, cơ quan Nhà n−ớc dựa vào giá đất chuẩn cơ bản, giá đất tiêu chuẩn để thẩm duyệt giá khai báo, xác nhận giá giao dịch thành và tình trạng các quyền lợi khác về đất đai, thu các khoản thuế có liên quan, thực hiện quyền mua −u tiên và quy định biện pháp về hạn giá cao nhất để điều tiết khống chế giá đất, duy trì giá cả hợp lý, bảo đảm cho thị tr−ờng đất đai vận hành bình th−ờng. Những chuyển dịch quyền sử dụng đất mà không khai báo, đăng ký thì quyền của bên nhận chuyển nh−ợng không đ−ợc pháp luật bảo hộ vì bị xem là hành vi trái pháp luật. Nếu khai khống, khai man giá giao dịch thành đất đai, thì khi Nhà n−ớc thu thuế giá trị gia tăng đất đai, bên nhận chuyển nh−ợng phải chi trả thêm một khoản chênh lệch không đáng có!
- Thành lập uỷ ban định giá: Quản lý giá đất liên quan đến hoạt động của nhiều ngành, nhiều cấp, đồng thời mang tính hành chính và kỹ thuật rất tập trung, ngoài ra việc định giá đất còn ảnh h−ởng sâu rộng đến thị tr−ờng và quá trình cải cách thể chế kinh tế Nhà n−ớc... Do đó cần có một tổ chức điều phối th−ờng trực có đủ quyền lực về hành chính và năng lực về chuyên môn với cơ chế phù hợp để vừa chỉ huy đ−ợc hoạt động định giá đất vừa có thể nghiên cứu đề xuất những chính sách lớn về định giá đất và cả những quy trình kỹ thuật có liên quan.
- Xây dựng chế độ chứng nhận t− cách nhân viên định giá đất đai và bình xét cấp bậc t− cách của cơ quan định giá đất. Công tác định giá đất phải do nhân viên chuyên môn thông thuộc lý luận và ph−ơng pháp định giá đất, lại biết đ−ợc mức giá đất của thị tr−ờng đất đai địa ph−ơng cùng với những nhân tố ảnh h−ởng đến giá đất... tiến hành, ngoài ra, nhân viên định giá đất còn phải là ng−ời có t− chất trung thực, khách quan; do đó cần phải quy phạm hoá việc xác nhận t− cách của nhân viên định giá đất. Cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động
sản phải đăng ký t− cách hành nghề theo các tiêu chuẩn mà pháp luật đã quy định. Thông qua đánh giá định kỳ về trình độ nghiệp vụ, chất l−ợng định giá, mức độ tín nhiệm... của tổ chức định giá để xác định đẳng cấp của tổ chức đó và công bố định kỳ để tổ chức hành nghề định giá đất tự phấn đấu nâng cao trình độ nghiệp vụ, xây dựng và duy trì tín nhiệm, xúc tiến sự phát triển bình th−ờng và lành mạnh của sự nghiệp dịch vụ môi giới.
- Xây dựng chế độ phân tích giá đất của thị tr−ờng đất đai, là việc làm cần thiết để có t− liệu tính toán, dự báo biến động giá đất cung cấp cho các giao dịch đất đai.
III. Tài chính đất đai và thuế đất
Để tăng c−ờng đầu t− trong kinh tế thị tr−ờng, Nhà n−ớc phải thành lập một cơ chế để thị tr−ờng đất đai có thể vận hành một cách có hiệu lực và hiệu quả. Nhà n−ớc cần phải quyết định giá trị của bất động sản khi đánh giá đất và bất động sản cho việc thu thuế, khi tính toán mức đền bù đất thu hồi cho mục đích của Nhà n−ớc và khi cho thuê bất động sản của Nhà n−ớc. Một thị tr−ờng đất đai có hiệu quả, cần có những nhà định giá thành thạo, ng−ời có thể t− vấn về một giá cả thị tr−ờng lành mạnh của đất đai và bất động sản. Nhà n−ớc phải đảm bảo đủ khả năng giáo dục để huấn luyện những ng−ời định giá này.
Việc tạo ra một cơ quan định giá trung −ơng có thể đảm bảo việc đánh giá đất và bất động sản thoả mãn đ−ợc nhu cầu của Nhà n−ớc. Vì nhiều cuộc định giá là dựa trên cơ sở so sánh giữa bất động sản định giá với các bất động sản khác, cho nên việc duy trì tốt sổ đăng ký đất đai và bất động sản là rất cần thiết.
Hiệu quả giá thành của hệ thống quản lý đất đai và bất động sản phải đ−ợc đánh giá đầy đủ, phân tích lợi ích của giá thành là công cụ hữu ích để giúp cho việc quyết định những giải pháp tốt hơn cho vấn đề đất đai. Chiến l−ợc cần phát triển để tăng c−ờng việc thu hồi vốn khi vận hành hệ thống quản lý đất đai và bất động sản. Thông tin đất đai do Nhà n−ớc điều hành đ−ợc đánh giá là có thể dùng để sản sinh nguồn thu.
