Trong quá trình phát triển, việc phải giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không những trong lĩnh vực kinh tế mà cả trong các lĩnh vực chính trị, xã hội. Do đó, vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không đ−ợc xử lý tốt thì sẽ thành lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà phát triển phải v−ợt qua. Nếu xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu t− phát triển thì không những làm tăng giá thành mà còn để lại nhiều hậu quả xã hội nặng nề không thể xử lý đ−ợc bằng tiền. Có thể khẳng định rằng đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, nghĩa là mọi quy hoạch sử dụng đất, phát triển đất đai đều phải chứng minh đ−ợc rằng đó là sự lựa chọn mà việc đền bù giải phóng mặt bằng là ít nhất và khả thi nhất.
Do ch−a hoàn toàn thoát khỏi cơ chế bao cấp nên kinh phí đền bù giải phóng mặt bằng suy cho cùng đều rút từ ngân sách trong khi lợi ích do phát triển mang lại ch−a trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp của nhà đầu t−. Thông th−ờng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội đ−ợc xây dựng mới đều làm cho giá đất vùng lân cận tăng lên, sau khi công trình hoàn thành, ng−ời đang sử dụng đất đó đ−ơng nhiên đ−ợc h−ởng mà không phải làm bất kỳ một nghĩa vụ nào! Điều này không chỉ hạn chế năng lực giải quyết nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt bằng mà còn làm phát sinh bất bình đẳng về kinh tế - xã hội sau này!
Về lý thuyết, giá trị tăng tự nhiên của đất đai là thuộc về ng−ời sở hữu, ng−ời sử dụng đất chỉ đ−ợc h−ởng phần giá trị gia tăng do chính sự đầu t− của
mình vào đất,... theo đó, Nhà n−ớc phải là ng−ời tiếp nhận mọi giá trị tăng lên của đất sau khi đã trừ đi phần mà nhà đầu t− đ−ợc h−ởng, để phân phối lại cho lợi ích toàn xã hội, vì suy cho cùng, giá trị của đất tăng lên chủ yếu là do công sức của toàn xã hội, còn nhà đầu t− (tổ chức, cá nhân) chỉ chiếm một tỷ trọng nhất định và có tính cục bộ. Dựa trên nguyên tắc này, nhiều n−ớc đã chủ tr−ơng điều tiết triệt để thông qua một hệ thống chính sách về giá đất, thuế đất, tiền sử dụng đất, phụ phí phát triển v.v... Trong điều kiện của Việt Nam, liệu những ý t−ởng sau đây có thể trở thành hiện thực?
- Khoanh vùng ảnh h−ởng của dự án phát triển càng cụ thể càng tốt cho những tiêu chí đã đ−ợc nghiên cứu kỹ càng (bao gồm cả khu vực phải giải phóng mặt bằng);
- Căn cứ vào tài liệu địa chính sẵn có và điều tra bổ sung để h−ớng dẫn ng−ời sử dụng đất tự kê khai giá trị tài sản mà chủ yếu là đất đai theo h−ớng dẫn định kỳ của cơ quan chuyên môn và chính thức hoá giá trị này;
- Tiến hành đền bù theo đúng giá trị kê khai (trong tr−ờng hợp đền bù bằng tiền), ng−ời không bị thu hồi đất thì nộp thuế theo giá trị tự kê khai.
- Khi hoàn tất các công trình xây dựng, phần tăng lên của giá đất sẽ đ−ợc cơ quan chuyên môn xác định và đ−ợc xử lý nh− sau:
+ Nếu không có thay đổi về mục đích sử dụng, chủ sử dụng, thì ng−ời sử dụng đất vẫn nộp thuế theo mức khai báo cũ với thời hạn 5 năm, 10 năm hoặc 20 năm (?)
+ Nếu thay đổi chủ sử dụng thì nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo nguyên tắc luỹ tiến (chênh lệch giữa giá khai báo và giá chuyển nh−ợng càng cao thì thuế suất càng lớn), Nhà n−ớc giữ quyền tiên mãi để ngăn chặn việc trốn thuế và nạn đầu cơ.
- Nhà n−ớc định kỳ công bố khung giá để ng−ời sử dụng đất tự điều chỉnh quyền lợi và nghĩa vụ với tài sản của mình trong khuôn khổ của pháp luật.
Nếu làm đ−ợc nh− vậy, dễ dàng thấy đ−ợc rằng:
- Sẽ giảm thiểu và có thể đi đến chấm dứt hiện t−ợng kéo dài vì không thống nhất đ−ợc giá cả đền bù.
- Tạo nguồn kinh phí ổn định cho phát triển từ nội lực - chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng chỉ là một khoản tiền ứng tr−ớc của giá trị gia tăng đất đai, nhờ
phát triển công tác đền bù giải phóng mặt bằng làm càng tốt thì nguồn kinh phí này càng đ−ợc nuôi d−ỡng và phát triển, đồng thời còn tác động trở lại đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, để có thể hiện thực hoá đ−ợc ý t−ởng này, cần phải có những cơ sở vật chất cụ thể, đó là: hồ sơ địa chính phải đầy đủ, công tác quy hoạch sử dụng đất phải đ−ợc công khai, việc định giá đất phải tổ chức vào nề nếp và ng−ời sử dụng đất phải biết rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Những yêu cầu này liên quan đến sự nghiệp cải cách nền hành chính quốc gia, chủ tr−ơng tăng c−ờng dân chủ ở cơ sở và xã hội hoá các hoạt động sự nghiệp... nằm ngoài khuôn khổ của nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt bằng.