Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Tài liệu hướng dẫn sử dụng hệ thống hỗ trợ định giá bất động sản.pdf

Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Tài liệu hướng dẫn sử dụng hệ thống hỗ trợ định giá bất động sản.pdf

BO TAI NGUYEN VA MOI TRUONG

Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai

78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai — Đống Đa - Hà Nội

Đề tài cấp nhà nước:

NGHIÊN CỨU ĐỐI MỚI HE THONG QUAN LY

DAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM

TAI LIEU HUGNG DAN SU DUNG

HỆ THỐNG HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢ

Hà Nội, 2-2006

Bản thảo viết xong 6/2005

Báo cáo trình bầy kết quả thực hiện Đề tài nghiên cứu cấp Nhà nước “Nghiên cứu đổi

mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở

5229- A40

£94 5704

F9:00/9)(0500(6089:)0137009;00 c0 1

sa mẽ ẽ 1

1.2 Nội dung nghiên cứu của phần mềm cscsecveerxEE.ETiErrrrirrrrrarrksrir 1

1.3 Quy mô thử nghiệm s2 HH 20300100043401408010101040004011001441402001070 te 2

2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định giá bat động sản cuc eee 6

2.3.1 Chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin BĐS Si 7

2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sân 00 00 neo § 2.3.3 Các yêu cầu chung 022122221 222212212111271212211222 222112 ere § CHƯƠNG III QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ BAT BONG SAN THEO PHƯƠNG PHÁP

THONG TIN THI TRUONG 55 so 34 ung n4 g3.14 xgrerersre 10

3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản -sccsscserrserrrrrsrrreesree 10 3.2 Qui trình định giá DAt dOng SAM .csccsccscsscssessessessnsserssessaccstecsecnessscsacsanesuesnecseceses 16

CHUONG IV THIET KE CHI TIET HE THONG QUAN LY VA HO TRO ĐỊNH GIÁ

BAT DONG SAN cssssesessssestsssssseersnsssnsessceteressscnceseessarsssscacssacanecasarssasassesteasesesssecstetsaneosons 19

4.1 Phuong phap thiét ké hé thong .csccccssscsescssessnsesssessscsesssssecsaveessucesnsessanecsisesssaes 19

4.2 Mô hình hóa nghiỆp vụ cà họ HH HO HÀ HH TH KH n1 1k4 20

4.2.1 Mô hình hóa tổ chức cv n0 12H ngu eo 20

4.2.2 Mô hình hóa nghiệp vụ Q.2 2022012221121 2g sa

4.3 Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống

4.3.1 Mô hình hóa chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động sản 21

4.3.1.1 Thiết ké mau biéu quản lý thông tin bắt động sản 21

4.3 I.2Cập nhật thông tin bát động sản 4.3.1.3 Các tiện ÍCh chen

4.3.2 Mô hình hóa chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản 24

4.3.2.1 Tạo mới dự án định giá

4.3.2.2 Tạo mới dụ án định giá theo 18ha 25 4.3.2.3 Nháp thông tin cơ bản của dụ án định giả cài 25

1.3.2.4 Nhập mẫu biêu quản lý thông tin mô tả bắt động sản từ phân hệ quản lý thông tin bắt đỘnG SẲH chua 26

4.3.2.5 Thu thập thêm thông tin cần thiết cho dự án định giá bát động sản

LH 5111111211111 1Á 1111111115112 11T T1 TH TT HH Hà TH HC TT TH 111 7 26

4.3.2 6 Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu CẲU ààà Series 26 4.3.2.7 Xác định danh sách các hệ sô ảnh hương, cv 28 4.3.2.8 Kiêm tra các hệ số và xác định hệ só anh hưởng lớn nhất tới vùng định

BID ect eteetttees ¬— 28 4.3.2.9 Xác định đơn giá chuán cho vùng định giả ccececee 29

4.3.2.10 Định giá cho các bắt động sản trong vùng định giá 29

CHƯƠNG V GIỚI THIỆU PHẪN MÈM VIETREAL ee 30

5.1 Nguyên tắc thiết kế của chương trình : s-ccse+zseccersrssreeereerrxsrrrserree 30

5.2 Mỡ một dự án mới : - 55-0 SH 4K Hư 108801 k5 44401 tvvơ 30 5.3 Nhập thong tin co ban của dự án định giá << << nhe nen ke 31 5.4 Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu -2 sc-evcserxserseeressreeerrsccee 32 5.5 Định nghĩa kiểu dữ liệu ( hệ thống bảng mã ) s2 ccescceecreecreerresereeccee 32

5.6 Thiết kế mẫu phiếu điều tra - + Ss++22eSEExAEEEEEETRAAEELLEETerktrrrasrreoee 33

5.7 Nhập các phiếu điều tra cho hệ thống

5.8 Thu thập thông tin từ các nguồn thông tin khác : -.css-cccs-ccsssscceee 38 Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá 46

Định nghĩa các từ dùng trong phiếu điều tra s-©5esccseerrteeccesrsrxeserrcee 51

Phụ lục I Mẫu biểu điều tra thông tin bất động sản - sec eeneeeeeesrerere 55 Phụ lục 2: Một số kết quả số liệu điều tra 2.-s-©s©CeekkEkseerxecreecrerresore 59

CHUONG I

GIỚI THIỆU CHUNG

1.1 Mục tiêu

Mục tiêu của phần mềm là thiết kế, xây dựng và thử nghiệm mô hình đăng ký,

quản lý bất động san Phần mềm chọn địa bàn thử nghiệm là: Thủ đô Hà Nội, TP Hồ

Chí Minh, Đồng Nai, TP Đà Nẵng

Các sản phâm của phần mềm bao gồm báo cáo khoa học về thiết kế mô hình

đăng ký, quan lý bat động sản chung với các mẫu biêu hệ thông đăng ký, quản lý bất

động sản kèm theo, các báo cáo tổng kết thử nghiệm và phần mềm đăng ký, quản ly

bat dong san

1.2 Nội dung nghiên cứu của phần mềm

Phần mềm xây dựng hệ thống bao gồm cơ sở dữ liệu về bất động sản được thiết lập với thông tin đầy đủ cho một địa bàn (bước đầu là tại phạm vi các quận

được thử nghiệm) có thể được áp dụng tại văn phòng đăng ký đất đai, phục vụ quản

lý và tạo cơ sở thông tin cho thị trường bắt động sản

Nội dung nghiên cứu của phần mềm như sau :

« Thiết kế, xây dựng mô hinh đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng CNTT

« Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản tại địa bàn đô thị :

Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP Đà Nẵng «Hoàn thiện mô hình, đánh giá và kiến nghị áp dụng

Phương pháp nghiên cứu của phần mềm là :

© Khảo sát, điều tra và đánh giá

Nghiên cứu xây dựng mô hình

Xây dựng hệ thống, phát triển phần mềm và thu thập dữ liệu

Thử nghiệm trên điều kiện thực tế, chỉnh sửa và hoàn thiện

1.3 Quy mô thử nghiệm

« Trong phạm vi đề cương thử nghiệm của phần mềm, số liệu được lấy thử

nghiệm là : Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP Đà Nẵng

1.3.1 Tại Hà Nội

Tại Hà Nội, đơn vị thực nghiệm là Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ

nhà đất - Sở Địa chính Nhà đất TP Hà Nội ( nay là Sở tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội )

Đặc điểm thử nghiệm tại Hà Nội là Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ

nhà đất có chức năng dịch vụ hành chính công về thủ tục đăng ký và cấp giấy

chứng nhận quyên sử dụng đất Do đó, các đữ liệu bất động sản được đưa vào thử

nghiệm trong hệ thông chính là đữ liệu được thu thập trong công tác dịch vụ công

của Trung tâm

Đặc điểm của đữ liệu được thu thập trong công tác dịch vụ công là không tập trung vào các địa bàn cụ thể do vậy có khó khăn nhất định trong công tác định giá

Để bổ sung thêm , phần mềm chia các dữ liệu này thành nhiều khu vực để tăng

cường độ chính xác cho nghiệp vụ định giá bất động sản theo phương pháp thông tin

thị trường

1.3.2 Tại TP Hồ Chí Minh

Tại TP Hồ Chí Minh, phan mém chon hai don vi thực nghiệm là Trung tâm

Thông tin — Lưu trữ và Trung tâm kiểm định và tư vấn địa ốc thuộc Sở Tài nguyên

Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh

Tại Trung tâm kiểm định bản đỗ và tư vấn địa Ốc, phần mềm hợp tác thu thập

các thông tin sau để chuẩn hoá đữ liệu : e Thông tin vùng giá trị

e Thông tin kinh tế, xã hội và đặc điểm cơ sở hạ tầng của vùng thu thập thông tin

e Thông tin về hình thể, đặc điểm và giá chuyển nhượng bất động sản

Bảng thống kê tổng hợp các phiếu điều tra giá BĐS

Nội Đông Nai | Đà Nẵng Chí Minh Tông cộng

Tham định giá bất động sản vốn là một khâu đóng vai trò then chốt trong quá

trình xây dựng thị trường bất dong san lành mạnh, bởi muốn định được gia bat dong

sản thì phải thâm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tinh trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính qua đó sẽ giúp người mua bất động sản không bị vướng vào

những rắc rối không đáng có khi giao dịch bat động sản

Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2004 là

cơ sở hình thành các chính sách tài chính đối với đất đai như: tính thuế sử dụng đất

(SDD), thu tiền SDĐ khi giao đất, tiền thuê đất, tính phí và lệ phí trong quan ly SDD, bồi thường quyền SDĐ khi Nhà nước thu hồi đất Luật Dat dai mới cũng khẳng định

các quyển của người SDĐ như: chuyển đôi, chuyên nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền

SDD, thé chấp, báo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và quyển được bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất

Để thực hiện được tất cá những quy định trên, việc đầu tiên và quan trọng nhất

là phải xác định được giá trị của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp là “giá quyền SDĐ”

Theo Luật Đất đai, giá đất do Nhà nước quy định phải bảo đảm nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”

Tuy nhiên, mức “sát với giá thị trường” đến đâu còn tùy thuộc cả vào các nguyên

tic, phương pháp thẩm định giá và phù hợp với chính sách phát triển kinh tế — xã hội

trong từng giai đoạn Giá đất phụ thuộc vào 2 nhóm yếu tố, trong đó nhóm vĩ mô gồm: chính sách của Nhà nước, kinh tế chung của địa phương, tâm lý xã hội ; nhóm vi mô

gồm: đặc điểm vị trí đất, hình đáng kiến trúc công trình trên đất, đặc điểm mặt đất và lòng

đất, tình trạng môi trường Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố này

2.2 Đối tượng và mục đích sử dụng hệ thống 2.2.1 Đối tượng sử dụng hệ thống

Hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ phân phối thông tin bat động sản có các đối

tượng sử dụng như sau :

" Co quan quan lý đất đai : Bao gồm quản trị hệ thống, bộ phận đăng ký, thống

kê đất đai, bộ phận định giá bất động sản Trong tương lai gần là các văn phòng Đăng ký đất đại

=_ Đối với người dân và các tô chức bên ngoài : Những người dân và tổ chức bên

ngoài, đặc biệt là các công ty địa éc, các văn phòng tu vấn nhà đất có thể tra

cứu thông tin về thị trường bất động sản thông qua phân hệ phân phối thông tin Mục đích của hệ thống bao gồm :

Quản lý các thông tin bat động sản:

= - Nhập số liệu bất động sản sau quá trình đăng ký

* Quan ly day đủ các thông tin đa dạng về bất động sản “ Có các chức năng như tìm kiếm, thống kê

Hỗ trợ định giá bất động sản:

" Nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước như làm căn cứ thu thuế,

đền bù, các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập

" Phục vụ cho người sở hữu bất động sản, các đối tượng có quan tâm để

biết giá trị của bất động sản trong việc thực hiện quyền chuyển đổi,

chuyền nhượng, thừa kế, cho thuê, thé chấp

2.2.2 Mục đích của phân hệ quản lý thông tin bất động sản

Một bất động sản được mô tả bởi rất nhiều thông tin, các thông tin này được

chia thành các nhóm Ví dụ như nhóm thông tin vẻ hình thể, nhóm thông tin về tình

trạng pháp lý, nhóm thông tin về nha wv

Các thông tin về bất động sản có thể có sự khác nhau đối với các vùng dân cư

khác nhau Ví dụ như hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bắt động sản ở vùng nông thôn

khác với thành thị Ngay ở trong một thành phố, các thông tin mô tả bất động sản giữa

các quận, huyện cũng khác nhau do sự khác biệt về địa lý, kinh tế, xã hội vv

Vi cdc ly do trén, hé thong quản lý thông tin bất động sản phải đảm bảo các yêu

cầu như sau :

=_ Hệ thống phải cho phép người sử dụng tự thiết kế hệ thống chỉ tiêu thông

tin, có nghĩa là phải có đặc tính “Mở” đối với hệ thống chỉ tiêu thông tin mô

tả bất động sản Các hệ thống chi tiéu nay có thể được lưu lại để sử dụng

cho các lần định giá tiếp theo Ngoài ra hệ thống cũng cung cấp các hệ

thống chỉ tiêu mẫu (Template), để người sử dụng có thẻ thiết kế các chỉ tiêu

thông tin cho mình một cách thuận lợi nhất

« Cac chi tiêu thông tin phải được chia thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có

một hoặc nhiều chỉ tiêu thông tin

"_ Hệ thống phải có đầy đủ các chức năng của một hệ quản lý Bao gồm các chức năng chính : cập nhật, thông kê, tìm kiếm

=_ Đối với chức năng tìm kiếm, cần có thêm phần thiết kế truy vấn do người sử dụng tự định nghĩa

2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản

Phương pháp định giá áp dụng cho hệ thống là phương pháp định giá theo thông tin thị trường Điểm mấu chốt của phương pháp này là việc xác định các hệ số ảnh hưởng K Việc xác định hệ số ảnh hưởng K phụ thuộc vào việc thu thập thông tin bao gồm thông tin về một số bất động sản mẫu và khảo sát những thông tin ảnh hưởng

lớn nhất tới giá trị bất động sản trong vùng định giá Thông thường, không có một

nguyên tắc nhất định nảo về việc xác định tập chỉ tiêu thông tin ảnh hưởng lớn nảy

Việc xác định tập chỉ tiêu thông tin phải được tiến hành bởi các cán bộ định gia cd

kinh nghiém

Sau khi đã xác định xong các hệ số ảnh hưởng, cán bộ định giá có thê tinh giá

cho từng bất động sản cụ thé, với điều kiện bất động sản đó phải có đầy đủ thông tin

về các chỉ tiêu có ảnh hưởng trong quá trình xác định giá trị bất động sản

Việc thay đôi giá trị các hệ số ảnh hướng có thể xảy ra theo chu kỳ định giá

Việc xác định chu kỳ định giá lại phụ thuộc vào mục đích tính giá Ví dụ với việc định

giá để tính thuế, nhà nước có thể tiến hành việc xác định các hệ số ảnh hưởng theo một

chu ky xac dinh về thời gian Đấi với việc định gia dé mua, ban, viéc thay đổi giá trị

hệ số phụ thuộc rất nhiều vào biến động về kinh tế, xã hội tại thời điểm định giá

Trên đây là một số nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá theo thị trường Dựa trên một số các nguyên tắc này, hệ thống đề ra một số các yêu cầu cơ bản

như sau :

Hệ thống cung cấp một công cụ hỗ trợ định giá theo đúng trình tự và các

nguyên tắc của phương pháp định giá theo thông tin thị trường

Tại các bước thực hiện, hệ thống phải đảm bảo tính "Mở" cho phép người sử dụng có thể can thiệp, thay đổi thông số,các công thức tính toán , danh sách các chỉ tiêu thông tin vv cho các dự án định giá khác nhau

Hệ thông có hỗ trợ chức năng thiết kế theo mẫu (template): Có một số mẫu

được thiết kế sẵn, người sử dụng chọn mẫu gần với mẫu của mình nhất rồi sửa các chỉ tiết dựa trên cơ sở mẫu có sẵn

Kết quả xác định các giá trị hệ số, danh mục bất động sản mẫu cũng như kết

quả tính giá được thể hiện trên các báo cáo Các báo cáo này có thể được in ra giấy hoặc ghi ra khuôn đạng văn bản thông dụng ( như DOC của MSWord )

Két qua dinh gia tai moi chu ky được lưu lại vào CSDL, thuận tiện cho việc

phân phối thông tin trên Web

2.3 Hệ thống chức năng

Trên cở sở phân tích mục đích và yêu cầu hệ thống ở phần HH, có thể đưa ra mô hình chức năng của hệ thống

Hệ thống được tô chức theo các phân hệ :

= Phan hé quan lý, cập nhật thông tin bất động sản = Phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản

2.3.1 Chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin BDS

Phân hệ này có chức năng quản lý thông tin bất động sản, gồm các chức năng chính như sau :

Thiết kế hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản : Các hệ thống chỉ tiêu

được chia thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có một hoặc nhiều chỉ tiêu thông

tin Hỗ trợ các chỉ tiêu thông tin dạng hình ảnh

Nhập số liệu thông tin bất động sản : Nhập toàn bộ thông tin bất động sản hiện có

Tim kiếm thông tin bất động sản : Cho phép người sử dụng tự thiết kế câu truy van, lưu lại những câu truy van thường sử đụng

Thống kê bất động sản : thống kê theo các tiêu chí đo người sử dụng quyết định

In ấn các kết quả tìm kiểm và thống kê

2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản

Phân hệ này có chức năng hỗ trợ định giá bất động sản, gồm các chức năng

chính như sau :

Qui đổi giá về cùng một thời điểm

Xác định cặp mẫu thông tin

Thiết kế danh mục hệ số ảnh hưởng

Xác định giá trị hệ số ảnh hưởng

Xác định đơn giá chuẩn

Định giá hàng loạt

Cập nhật kết quả định giá bất động sản vào CSDL

2.3.3 Các yêu cầu chung

Hệ thống quản lý, định giá bất động sản phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản về

chất lượng như sau :

"_ Hệ thống phải được thiết lập trên nên tảng hệ quản trị CSDL lớn, đa người dùng , hỗ trợ mạng và có tính ôn định cao

“_ Hệ thống phải có tính mềm dẻo để có thể đáp ứng được những biến động về

hệ thông chỉ tiêu thống kê, về ranh giới hành chính và các tiêu chí thống kê

phụ khác

= _ Hệ thống phải được thiết lập để đảm bảo tính an toàn của dữ liệu, có tinh dn

định cao và tốc độ tống hợp nhanh , hệ thông phải được thiết kế tránh các

bước chuyên đổi CSDL trung gian nhằm đảm bảo thống nhất về cầu trúc

CSDL

Hệ thống phải có giao điện đẹp, thiết kế trong sáng va dé str dung

Sự liên kết giữa các module trong hệ thống phải rõ ràng, tương tác dễ sử dụng

Đảm bảo việc bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và mã hóa thông tin

Việc cài đặt phần mềm phải dễ dàng và tương thích với các máy tính có cầu hình trung bình.

CHUONG II

QUI TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THEO PHUONG PHAP THONG TIN THI TRUONG

3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản

Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được

nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển

quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Tại các nước như Thụy Điển, Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái Lan định giá bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong cuộc sống, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự liên quan tới việc mua bán, chuyên

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất dong san diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt

động định giá bất động sản tại các nước nói trên đã trở thành công cụ cẩn thiết trong

hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bat động sản, một loại địch vụ phổ

biến trong nên kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính

pháp lý

Qui trình định giá bất động sản theo thông tin thị trường đưa ra một số khái niệm, các cán bộ định giá pảhi nắm vững các khái niệm này khi thực hiện theo qui trình

Mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường

Để xác định được các thông tin phản ánh bản chất các yêu tô ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong một vùng xác định ( vùng ở đây có thẻ hiểu là một vùng địa

lý nhưng không nhất thiết phải xác định ranh giới bằng ranh giới hành chính ), trước

hết phải thu thập những thông tín về các bất động sản bằng cách điều tra thông tin thị trường Thông thường phải thành lập một nhóm điêu tra viên đi điều tra tại thực địa,

lấy các thông tin từ chủ sở hữu bất động sản cũng như những người hoặc tổ chức có liên quan đến bất động sản đó Các chỉ tiêu thông tin phải thu thập đã được thiết kế sẵn bởi dự án điều tra, được liệt kê trong các mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường Điều

tra viên điền các thông tin vào mẫu phiếu này sau khi thu thập được Đặc điểm của các

» Chi tiéu théng tin duoc chia thành các nhóm thông tin ( vi dụ thông tin về

nhà, thông tin về đất, thông tin về cơ sở hạ tầng )

“ Khi thu thập, có thé chỉ có được thông tin ở một số chỉ tiêu xác định, có thể

có nhiều chỉ tiêu thông tin không thu thập được do các yếu tố khách quan

như không thu thập được thông tin từ chủ sở hữu, không gặp được chủ hoặc các cá nhân đại điện cho đơn vị sở hữu bất động sản đó

= Trén mot vung điều tra, có thể có một số thông tin chung cho cả vùng, ví dụ như tình trạng cơ sở hạ tầng (điện, nước, điện thoại ), vị trí địa lý ( tên

phường, quận ) hay giá do UBND Tỉnh quy định Nguần thông tin

Trên thực tế, các thông tin không chỉ thu thập từ các chủ sở hữu bất động sản

hay những cá nhân, đơn vị có liên quan đến bất động sản đó Các thông tin từ chủ sở hữu nhiều khi cũng không được hoàn toàn chính xác do các lý do vẻ tâm lý của chủ sở

hữu khi được hỏi các thông tin về tài sản của họ Do vậy, để thông tin được chính xác

hơn, thông thường các đự án định giá phải bô sung thông tin từ các nguồn thông tin khác có độ tin cậy cao hơn như Sở Địa chính ( nay là Sở Tài nguyên và Môi trường ), Sở Điện lực, Công ty cung cấp nước hay phòng Công chứng Nhà nước Các thông tin có thể thu thập được tử các nguồn thông tin đại chúng như báo chí, vô tuyến truyền

hình hay thậm chí là các văn phòng Địa ốc

Dé bd sung thông tin cho du án điều tra, các thông tin trên cũng được cập nhật

vào hệ thống và ghi rõ nguồn thông tin để có thể đánh giá được độ chính xác của nó

một cách khách quan

Mẫu phiếu không đạt yêu cầu trong quá trình xác định cặp mẫu

Điều kiện dé xác định các cặp mẫu thông tin là các thông tin đó phải phản ánh

một cách khách quan và trung thực nhất, có tính tong quát cho vùng định giá Do vậy,

sau khi thu thập các thông tin từ thị trường cũng như bổ sung thông tin từ các nguồn khác, phải tiến hành loại bỏ các mẫu phiếu không đạt độ chính xác để đưa vào xác

định cặp mẫu thông tin Các điều kiện loại bỏ cặp mẫu do cán bộ định giá quyết định, thông thường là các điều kiện như không có giá chuyển nhượng, năm chuyên nhượng

quá xa với thời điểm định giá, chuyển nhượng trong cùng nội tộc ( ví dụ bố bán cho con ), các vụ chuyển nhượng không bình thường ( ví dụ do bắt nợ ) hay tình trạng

pháp lý của bất động sản đó không bảo đảm ( ví dụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang thế chấp với Ngân hàng )

Các mẫu phiếu không đạt yêu cầu là các mẫu phiếu thỏa mãn điều kiện loại bỏ

mà cán bộ định giá đưa ra Yêu cầu của hệ thống là chỉ tiêu thông tin được dùng đẻ

loại bỏ phải được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra

Cặp mẫu thông tin

Trước khi xác định một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong vùng

định giá, các cán bộ định giá phải chọn lọc trong các phiếu điều tra ( sau khi đã bỗ sung cũng như loại bỏ các phiếu không đạt yêu cầu ) các mẫu phiêu đặc trưng nhất cho

yếu tế ảnh hưởng đó

Cặp mẫu được định nghĩa như sau : Đó là các bat động sản tương tự nhau, chỉ

khác nhau ở một chỉ tiêu thông tin duy nhất

Ở đây cần trả lời hai câu hỏi để xác định được cặp mẫu :

=" Thé nao là các bất động sản tương tự nhau ?

" Chi tiéu thông tin nào được xác định cho cặp mẫu ?

Các bất động sản tương tự nhau không có nghĩa là các chỉ tiêu thông tin của

chúng hoàn toàn giống nhau Trên thực tế không thể tỉm được các bất động sản có một

số chỉ tiêu thông tin hoàn toàn giống nhau về giá trị khi xác định cặp mẫu Do vậy, người sử dụng phải đưa ra được định nghĩa thế nào là các bất động sản giống nhau dựa trên các chỉ tiêu thông tin đã được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra

Vi du:

Vị trí là một yếu tố ánh hưởng rất quan trọng khi định giá một bất động sản

Đối với khu đô thị, vị trí là yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất Do vậy, khi định giá phải tìm được giá trị của hệ số vị trí

Để xác định được hệ số vị trí, trước hết phải xác định cặp mẫu vị trí, nghĩa là

tìm trong các phiếu điều tra các mẫu phiếu đặc trưng nhất cho yếu tố vị trí Các bất

động sản này nằm ở các vị trí khác nhau nhưng chúng tương tự nhau về các yếu tổ

khác Khi tìm các cặp mẫu, người sử dụng đưa ra các điều kiện để trả lời câu hỏi : thế

nao là tương tự nhau ? của cặp mẫu vị trí Ví dụ như : Cặp mẫu vị trí là các bất động

sản có khoảng cách tới phố chính nhỏ hơn 100m và năm chuyển nhượng là năm

Điều kiện để xác định cặp mẫu này có thê thay đổi tùy thuộc vào vùng định giá

cụ thể cũng như kinh nghiệm của cán bộ định giá Người sử dụng vận dụng kiến thức và kinh nghiệm của mình để đưa ra các điều kiện xác định cặp mẫu sao cho gần VỚI thực tế nhất, nhằm mục đích xác định gia tri các hệ số ảnh hưởng cho chính xác

Hệ số ảnh hưởng

Sau khi xác định được các cặp mẫu, việc tiếp tục phải làm là phải xác định các hệ

số ảnh hưởng Hệ số ảnh hưởng phản ánh mức độ ảnh hưởng của một chỉ tiêu thông tin

nảo đó ( ví dụ như vị trí, hướng, cơ sở hạ tầng ) tới giá thành của một bất động sản

Một hệ số ảnh hưởng được xác định từ giá của bất động sản ( giá thu thập được

trong quá trình điều tra thông tin thị trường ) trong một cặp mẫu xác định nào đó và phân loại theo các giá trị của chỉ tiêu thông tin

Để xác định hệ số ảnh hướng, người sử dụng phải lựa chọn trong các bất động sản có trong cặp mẫu dùng để xác định vị trí một bất động sản được coi la “chuẩn”, hệ

số ảnh hưởng này đối với bat động sản đó có giá trị là 1

Việc lựa chọn bất động sản “chuẩn” đổi với hệ số ảnh hưởng là do người sử

dụng hoàn toàn quyết định, do vậy ở bước này, kinh nghiệm của cán bộ định giá là yếu tố vô cùng quan trọng, hệ thống chỉ cung cấp công cụ dé người sử dụng lựa chọn và quyết định bất động sản nào là “chuẩn”

Việc lựa chọn bất động sản có hệ số ảnh hưởng là 1 có tính chất vô cùng quan trọng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản trong vùng định giá Theo nguyên tắc, nếu

một bất động sản lựa chọn là chuẩn đối với một hệ số ảnh hưởng nào đó có K = 1 thì

tat cả các bất động sản khác trong cặp mẫu phải có K < 1 Tuy nhiên, có thể đo sự lựa

chọn không chính xác bất động sản chuẩn, hệ thống có thể tính ra các giá trị hệ số K >

1 Trong trường hợp này, người sử dụng phải xem xét lại cách lựa chọn của mình, hệ thống sẽ cánh báo chứ không can dự vào phương pháp tính toán

Giá chuẩn cho vùng định giá

Trước khi định giá cho từng bất động sản, hệ thống phải xác định được giá

chuẩn cho vùng định giá Trước hết phải xác định hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh

hưởng lớn nhất tới vùng định giá trong danh sách các hệ số ảnh hưởng.

Thông thường, đối với khu vực đô thị, hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh hưởng lớn

nhất tới vùng định giá là hệ số vị trí Do vậy, khi định giá cho khu vực đô thị, thông

thường hệ số vị trí được chọn là hệ số chuẩn để tính gia chuẩn cho vùng định giá

Giá chuẩn cho vùng định giá được tính như sau : Giá chuẩn cho vùng định giá

là giá trung bình của tất cả các bất động sản có trong cặp mẫu có hệ số ảnh hưởng

chuan Kenuin = 1

Giá san khi định giá của bất động sản

Sau khi đã xác định được danh sách các hệ số ảnh hưởng, giá trị của các hệ số

ảnh hưởng và giá chuân, có thể tiến hành định giá cho các bất động sản trong vùng định giá một cách tự động Trong khi thu thập thông tin về giá chuyển nhượng cho một bất động sản nào đó có thẻ không có, nhưng khi định giá thì hệ thống vẫn có thể đưa ra giá của bất động sản Nói một cách khác, khi đã xác định được đây đủ các yếu tô trên thì việc xác định giá của bat động sản không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng

trên thị trường của chính bất động sản đó

Một bắt động sản có thể định giá được chính xác phải thoả mãn điều kiện : nó

phái được thu thập đầy đủ các chỉ tiêu thông tin đùng để xác định giá trị của các hệ số

ảnh hưởng của chính bất động sản đó Ví dụ -

Có 3 hệ số ảnh hưởng là vị trí ( xác định theo chỉ tiêu thông tin Vị trí), hướng (

xác định theo hướng ) và mặt tiền ( xác định theo độ rộng mặt tiền ) Nếu muốn định giá một bắt động san bat ky, trong phiếu điều tra của nó phải có đủ 3 chỉ tiêu thông tin

: vị trí, hướng và mặt tiền

Giá sau khi định giá của bất động sản được xác định sau khi đi qua các bước sau:

Xác định giá trị của các hệ số ảnh hướng của bất động sản đó dựa trên bảng

danh sách các hệ số ảnh hưởng

» Xac dinh Kehung = Ki x x K, (vein: số hệ số ảnh hướng )

= Gia bất động sản = Gia chuan ( trén m? ) x Kaung

Vùng giá trị

Khi thiết lập một dự án định giá, thông thường vùng định giá được khoanh bao theo đơn vị hành chính ( cấp Tỉnh, Huyện ) Tuy nhiên, trong một khu vực hành

chính, do các yếu tô vẻ kinh tế, xã hội nên phải chia nhỏ ra các vùng định giá có các

gia tri hé số ảnh hưởng khác nhau

Do vậy, một vùng định giá lớn thông thường phải chia nhỏ ra các vùng định giá nhỏ ( vùng định giá càng nhỏ thì mức độ chính xác của các hệ số ảnh hưởng càng lớn

) Các vùng định giá nhỏ trong một dự án định giá có tính chất là có mẫu phiếu điều tra

giống nhau, có danh sách các hệ số ảnh hưởng giống nhau Điểm khác nhau gồm có :

phương pháp bê sung thông tín, loại bỏ thông tin, xác định cặp mẫu Các vùng định giả nhỏ đó được gọi lả các vùng giá trị

Bang 2.1 - So sánh phương pháp xác định giá của các vùng giá trị

Vẻ phương pháp, các cán bộ định giá phái chia vùng định giá ra các vùng giá trị ( trên bán đồ ), sau đó xác định danh sách và giá trị của các hệ số ảnh hưởng của các

vùng giá trị đó Cuối cùng xác định giá trị các hệ số ảnh hưởng của vùng định giá bằng

cach lay trung bình cộng giá trị từng hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị

Như vậy, một bất động sản có thể định giá Ta 2 kết quả : theo hệ số của vùng giá trị hoặc theo hệ số của vùng định giá Việc quyết định sử dụng giá định giá nào cho bất

động sản là tùy thuộc cán bộ định giá

Giá qui đãi

Khi thu thập thông tin thị trường, có thể nhận thấy rằng, thời điểm chuyển nhượng của các bất động sản là khác nhau Khi đưa vào tính toán, một việc rất quan

trọng là phải qui đổi giá chuyển nhượng đó về cùng một thời điểm tính

Giá trị qui déi dua trén hệ số lạm phát của từng năm Công thức tính như sau :

Có 4 phương pháp cơ bản để định giá bất động sản :

» Phương pháp thông tin thị trường ( phương pháp so sánh ) »_ Phương pháp thu nhập ( phương pháp đầu tư )

" Phương pháp giá thành ( phương pháp chỉ phí ) = Phuong phap gia tri thang dư của đất

Phương pháp định giá theo thị trường là một phương pháp trong đó để định giá

một bắt động sản, cần phải so sánh với những bat động sản khác tương tự đã có bán trên thị trường hoặc đã được rao bán trên thị trường và tìm mỗi liên hệ giữa chúng để

đưa ra các hệ số về giá trị

Phạm vi áp dụng của phương pháp định giá theo thị trường là cho các bất động sản dân dụng ( nhà ở ) và cho đất trồng trong các khu vực dân cư, thương mại - dịch vụ Nguyên nhân là các bất động sản đó thường được mua bán khá phô biến, giữa chúng rất đễ dàng trong việc so sánh Phương pháp này ít khi áp dụng cho đất đai là khu công nghiệp vì rất khó so sánh, cũng ít khi áp dụng cho các bất động sản sử dụng vào mục đích công cộng

Nội dung, trình tự định giá theo phương pháp này gồm 8 bước :

Bước 1 : Xác định bất động sản cần định giá và mục đích định giá

Nội dung chính của bước nay là xác định mục đích của việc định giá, vị trí, tên goi cua cac bat động sản cần định giá Hoạch định kế hoạch định giá và xác định số

lượng điều tra viên

Bước 2 : Hoạch định các chỉ tiêu thông tin can thu thập trên vùng định giá Bước này xác định những thông tin cần thiết phải thu thập và nguồn thu thập

của các thông tin đó Từ đó đưa ra mẫu phiếu điều tra

Bước 3 - Thu thập và phán tích sỐ liệu thị Irường

Tuỳ theo nguồn cung cấp đữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ

rất khác nhau Để đảm bảo chất lượng định giá, ngay từ đầu phải xác định phương pháp điều tra, thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thị trường,

người ta sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thâm

định đữ liệu chặt chẽ Các chỉ tiêu thông tin được chia thành 2 loại :

s_ Chỉ tiêu thông tin chỉ tiết cho một bất động san cu thé

=_ Chỉ tiêu thông tin áp dụng cho nhiều bất động sản trong cùng một khu vực Các chỉ tiêu thông tin chỉ tiết được thu thập và ghi lại trong các phiếu điều tra Đằng thời cần thu thập các thông tin từ các nguồn đữ liệu khác nhau ( ví dụ như

tình trạng hệ thống điện tử Công ty Điện lực, tình trạng pháp lý từ Sở Địa chính )

để bé sung vào thông tin của các phiếu điều tra nhằm đạt được độ tin cậy của thông tin cao hơn

Bước 3 : Tập hợp và xử lý các mẫu phiếu điều tra

Bước này thực hiện việc tiễn xử lý các số liệu điều tra, chọn lọc các mẫu phiếu điều tra để có được những thông tin xác thực nhằm tiễn hành định giả Việc chọn lọc

các mẫu phiếu này do điều tra viên quyết định tuân thủ một số nguyên tắc đưa ra trong

quá trình lập kế hoạch định giá

Hệ thống những thông tin đã qua xử lý và tiến hành loại bỏ những mẫu phiếu

không hợp lệ Những mẫu phiếu được gọi là không hợp lệ ( hoặc không đạt yêu cầu ) được định nghĩa tùy theo dự án cụ thể Ví dụ như loại bỏ các mẫu phiếu do khi điều tra

giá bất động sản không tính đến giá xây dựng nhà, do thu thập trùng nhau từ các nguồn

thông tin, do mua bán cùng họ tộc

Bước 5 : Phân tích dữ liệu thị trường và xác định hệ số ảnh hưởng

Số liệu của thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác được từ

nhiều nguồn thông tin khác nhau và do đó chúng rất phức tạp Để kết quả phân tích

phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tỉnh hình va xu thế phát triển của thị trường bất

động sản trong vùng định giá, cần phân tích số liệu theo các bước như sau :

»"_ Qui đôi giá thị trường của các bat động sản về cùng một thời điểm

= Tách giá thị trường của nhà khỏi giá thị trường của bất động sản

* Xác định các hệ số ảnh hưởng tới giá trị bất động sản

Bước 6 : Khoanh vùng giá trị

Chia vùng định giá thành các vùng giá trị, các vùng giá trị này có giá trị của các

hệ số ảnh hưởng khác nhau

Bước 7 : Tính toán giá đất cho từng bắt động sản

Căn cứ mức giá chuẩn, giá trị các hệ số ảnh hưởng đến bất động sản tính ra giá

đất cho từng bất động sản

Bước 8 : Kiểm tra các kết quả tính toán giá đất

Căn cứ giá đất đã được tính toán cho từng thửa, lập bản đỗ giá đất Bản đồ dùng

cho ghi giá đất phải là bản đồ địa chính

Trên đây mô tả khái quát qui trình định giá bất động sản theo phương pháp

thông tin thị trường Phân hệ định giá bất động sản được thiết kế tuân thủ hoàn toàn

trình tự các bước ở qui trinh này

CHUONG IV

THIET KE CHI TIET HE THONG QUAN LY VA HO TRO DINH GIA BAT DONG SAN 4.1 Phương pháp thiết kế hệ thống

Cùng với xu hướng phát triển ngành công nghệ thông tin, công nghệ phần

mềm đã và đang trở thành lĩnh vực mũi nhọn của nhiều quốc gia trên thế giới

Ngày nay, việc phát triển một phần mềm với qui mô và chất lượng cao không còn là công việc đơn lẻ của những nhà lập trình Đó là sản phẩm của một tập thể, một công ty phần mềm theo một qui trình công nghệ chuẩn được quản lý chặt chẽ và được hỗ trợ tối đa bởi các công cụ và môi trường phát triển phần mềm Do đó, việc lập trỉnh ngày càng trở nên để dàng hơn và nhường lại vai trò mẫu chốt cho việc phân tích và thiết kế phần mềm, trong đó quan trọng nhất là đặc tá và mô

hình hoá thể giới thực

Trong tình hình đó các công ty phần mềm lớn trên thế giới đã nhanh chóng đưa

ra nhiều công cụ hỗ trợ phân tích thiết kế dựa trên nhiều phương pháp khác nhau Các ngôn ngữ mô hình hóa ra đời và ngày càng được cái tiến, trong đó sự ra đời của UML (Uniñed Modeling Language) dựa trên ba phương pháp hướng đối tượng Booch, OMT, OOSE đã nhanh chóng trở thành một ngôn ngữ chuẩn dùng để trực quan hoá, đặc tả, xây dựng và làm sưu liệu cho các sản phẩm phần mềm và được hỗ trợ bởi các

tổ chức,các công ty phát triển phần mềm trên thể giới

Hiện nay hầu hết các CASE tools đều có hỗ trợ UML đo đó việc tìm hiểu ngôn

ngữ UML trước hết giúp tiếp cận với ngôn ngữ mô hình hóa tiên tiến, nắm bắt và sử

dụng một số CASE tools hiện tại và từng bước xây dựng CASE tools đặc thù hỗ trợ

cho việc xây dựng và phát triển phần mềm sau này

UML - Unified Modeling Language — tạm dịch là ngôn ngữ mô hình hợp nhất,

nó được hiểu như là một ngôn ngữ thông nhất những xu hướng và hình thái của cuộc cách mạng trí thức trong lĩnh vực thông tin Nó là một phương tiện giúp cho các tổ

chức có thể nhận thức một cách tốt nhất lợi thế cạnh tranh thông qua việc năm bắt, truyền đạt, trao đôi và nâng cao tri thức trong lĩnh vực công nghệ phần mềm Chính

xác hơn ƯML là một ngôn ngữ mô hình hóa dùng để đặc tả, trực quan hóa, xây dựng

và làm sưu liệu cho các hệ thống phần mềm

4.2 M6 hinh héa nghiép vu

Phần này mô hình hóa nghiệp vụ của một văn phòng đăng ký đất đai các bước

phân tích theo đúng qui trình RUP Xuất phát từ các kết quả khảo sát và thực nghiệm

tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội phần mềm để xuất một mô hình tô chức và tác nghiệp

cho văn phòng đăng ký đất đai

4.2.1 Mô hình hóa tô chức

Một Văn phòng đăng ký đất đai có thể có các bộ phan ( organization unit ) sau : “ Phòng Đăng ký bất động sản : có chức năng đăng ký các bất động sản, nhập số liệu bất động sản (bao gồm cả đăng ký đất đai và công trình trên đất) vào

hệ thống và cập nhật các số liệu khác từ hệ thống thông tin đất đai

"_ Phòng Định giá bat động sản : có chức năng làm dịch vụ định giá bất động sản,

bao gồm các định giá thường kỳ hoặc định giá đột xuất Phạm vi định giá có thé bao gồm định giá hàng loạt ( định giá các bất động sản trong một phạm vi

địa lý nhất định như khu phố, phường vv ) hoặc định giá đơn lẻ theo yêu cầu

“_ Phòng Tiếp nhận yêu cầu : Có chức năng tiếp nhận các yêu cầu dịch vụ từ người dân hoặc các tổ chức xã hội Trả lời các yêu cầu qua mạng ( thông

qua hệ thống phân phối ) hoặc qua giao dịch trực tiếp

= B6 phan quản trị hệ thống : Bao tri hé thống, sao lưu dữ liệu và quản trị,

hướng dẫn người sử dụng

Với bốn bộ phận chính trên, một văn phòng đăng ký đất đai sẽ khai thác hệ

thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản theo đúng chức năng của các bộ phận Văn phòng nảy nên trực thuộc Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường của Sở Tài nguyên Môi trường các Tỉnh

Mô hình tổ chức của văn phòng đăng ký đất đai được thể hiện ở hình 3.2.

Ry

Hình 3.2 : Sơ đỗ tô chức Văn phòng Đăng kỷ đất đại

4.2.2 Mô hình hóa nghiệp vụ

Nhiệm vụ của lược đồ Business Use Case là thể hiện cấu trúc của tổ chức, các

vai trò bên trong và các tác nhân tương tác với tổ chức và tương quan giữa chúng Lược đồ cũng cung cấp thông tin về các luồng công việc của tổ chức Tóm lại, nó cung cấp các thông tin về mô hình tổ chức

4.3 Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống

Phan nay di sau phân tích các tác viên hệ thống và lập mô hình hóa chức năng cho từng phân hệ của hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản Danh sách các phân hệ như sau :

« Phan hệ quản lý, cập nhật thông tin bat động san

"Phân hệ hỗ trợ định giá bat động san

4.3.1 Mô hình hóa chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động

san

4.3.1.1 Thiết kế mẫu biểu quản lý thông tin bắt động sản

Do sự khác biệt của hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản đối với từng

khu vực khác nhau và sự phát triển của kinh tế, xã hội cũng như yếu tố thời gian,

không thê cố định hệ thống chỉ tiêu thông tin này Hệ thống phải được thiết kế có đặc

tính “mở” đối với hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản

Để thực hiện được mục tiêu trên , cần thiết lập một cơ sở dữ liệu mô tả lạt

chính cầu trúc hệ thống chỉ tiêu thông tin bất động sản Cơ sở dữ liệu này được coi

như một “siêu đữ liệu” ( metadata ) đối với các bất động sản được mô tả theo cùng

một câu trúc

Đặc tính của một hệ thông chỉ tiểu thông tin mô tả bất động sản là các chỉ tiêu

thông tin được phân theo các nhóm Ví dụ như các nhóm thông tin về địa chỉ, về môi

trường, giá chuyên nhượng quyển sử đụng đất, thông tin về tài sản trên đất, tình trạng pháp lý, an ninh vv Do vậy cầu trúc đữ liệu mô tá hệ thống chỉ tiêu thông tin bất động sản phải đáp ứng yêu cầu phân nhóm

Kiểu đữ liệu của các chỉ tiêu thông tin cũng vô cùng đa dạng Ví dụ như có thể là kiểu dữ liệu dạng văn bản ( text ) đối với các trường thông tin như tên chủ sử dụng, địa chỉ, dạng số ( number ) đối với các trường thông tin như diện tích, giá chuyển

nhượng, dạng logic (có hoặc không ) đối với các trường thông tin như tranh chấp ( có

hoặc không có tranh chấp ), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( đã hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyên sử đụng đất) vv

Đặc biệt, giá trị của các trường thông tin có thể được phân loại theo một cấu

trúc bảng mã qui định trước Ví dụ như hướng nhà có thể phân loại theo : hướng Bắc,

hướng Nam, hướng Đông Nam vv

Do sự đa đạng của kiểu đữ liệu đối với các chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản, hệ thống cần hỗ trợ tất cả các kiểu đữ liệu cơ bản ( văn bản, số, logic, hình ảnh vv ) và phải cho phép người sử dụng tự thiết kế bảng mã đối với các kiểu dữ liệu tự

định nghĩa

Ngoài ra, để tiện lợi trong quá trình sử dụng, hệ thống phải cung cấp các hệ thống chỉ tiêu mẫu ( template ), người sử dụng chỉ cần cập nhật (import ) hệ thống chỉ tiêu mẫu này và sửa theo yêu cầu mà không phải thiết kế từ đầu

Với các phân tích như trên, có thể phân rã chức năng thiết kế mẫu biểu quản lý

bat động sản thành các chức năng nhỏ như sau :

" Phân nhóm các chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản

“ Thiết kế các kiểu đữ liệu tự định nghĩa

"_ Thiết kế các chỉ tiêu thông tin va đưa vào nhóm tương ứng

"_ Ghi thiết kế vào CSDL dưới dạng một template

Nhược điểm lớn nhất của phương pháp thiết kế này là người sử dụng không thể

4.3.1.2Cập nhật thông tin bat động sản

Một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất của phân hệ này là cập nhật thông tin

bất động sản Giới hạn của hệ thống là chỉ cập nhật thông tin thuộc tính ( attribute

information ) mà không cập nhật thông tin ban dé

Thông tin bất động sản có thể cập nhật từ nhiều nguồn thông tin Từ các thông

tin đo người dân hoặc các tố chức kinh tế xã hội cung cấp cho văn phòng đăng ký bất động sản, từ các phiếu điều tra của các dự án định giá thông thường được thu thập bằng phương pháp điều tra thị trường, từ các cơ quan như văn phòng tư vấn nhà đất,

các công ty địa ốc , các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai

Dữ liệu cho các chỉ tiêu thông tin cũng có thể được cập nhật từ nhiều nguồn và có thể cập nhật cho một loạt các bất động sản thỏa mãn một hoặc nhiều điều kién nao

đó Ví dụ như tình trạng điện , nước, môi trường, an ninh vv có thể giống nhau với

các bất động sản trong cùng một khu vực Do vậy, để thuận lợi và tiết kiệm công sức

cho công tác cập nhật số liệu, hệ thống cần có chức năng cập nhật số liệu hàng loạt,

Việc cập nhật thông tin bất động sản phải thực hiện sau bước thiết kế hệ thống

chỉ tiêu thông tin bất động sản

Chức năng cập nhật thông tin bất động sản có thể phân rã thành các chức năng

nhỏ sau :

= Xem thong tin bat động sản

« Xéa một bất động sản khỏi CSDL

“ Thêm một bất động sản vào CSDL

»® Cập nhật số liệu cho một hoặc nhiều chỉ tiêu thông tin xác định cho các bất

động sản thỏa mãn một hoặc nhiều điều kiện do người sử dụng tự định nghĩa

4.3.1.3 Các tiện ích

Hệ thống cung cấp một số tiện ích cho người sử dụng như sau :

“_ Tìm kiếm thông tin : Hệ thống cung cấp công cụ cho phép người sử dụng

tìm kiếm các bất động sản thỏa mãn một hoặc nhiều điều kiện nào đó Ví dụ

như người sử dụng có thê tìm kiếm các bất động sản trong một khu vực nhất định , có mặt tiền lớn hơn 5 mét, có diện tích lớn hơn 100 mẺ vv

» Théng ké hién trang CSDL : Hệ thống cung cấp thông tin về CSDL như số

lượng bất động sản có trong CSDL, số lượng và tên các mẫu biểu quản lý thông tin bat động sản vv

4.3.2 Mô hình hóa chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản

Qui trình định giá bất động sản được trình bày ở chương II đòi hỏi rất nhiều

kinh nghiệm cũng như kiến thức chuyên môn , kiến thức xã hội của các cán bộ định

giá Do vậy, hệ thống hỗ trợ định giá bất động sản chỉ có thể là một hệ hỗ trợ quyết

định chứ không thê là một hệ thống định giá tự động

Hệ thống sử đụng các dữ liệu đã được thu thập qua phân hệ đăng ký và quản lý

thông tin bất động sản, tự động hóa các bước chọn lọc dữ liệu theo yêu cầu của người sử dụng trong quá trình chọn mẫu Tự động hóa các bước tính toán với khối lượng dữ

liệu lớn và có khả năng kết xuất các báo cáo, biểu dé, sơ đồ theo yêu cầu của công tác

định giá bất động san

Dựa trên kết quả của các dự án thử nghiệm đối với nhiều khu vực khác nhau, hệ

thông sẽ có sẵn một số dự án mẫu ( template project ) voi day di hé théng chi tiéu

thông tin và qui trình đã được thử nghiệm Người sử dụng có thê sử đụng các dự án

mẫu nay, thay đổi một số yếu tố , tối ưu hóa tiến trình dé phù hợp với yêu cầu

Như đã phân tích tại đặc tả hệ thống đã được phân tích ở mục 2.2 — chương I và qui trình định giá bất động sản ở chương II, có thể đưa ra đanh sách các chức năng của phân hệ này như sau :

" Tạo mới dự án định giá

“ Tạo mới dự án định giá theo mẫu ( template ) " Nhập các thông tin cơ bản của dự án định giá

“Nhập mẫu biểu quản lý thông tin mô tả bất động sản từ phân hệ quản lý

thông tin bat động sản

" _ Thu thập thêm thông tin cần thiết cho dự án định giá bất động sản

» Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu cầu

"_ Xác định danh sách các hệ số ánh hưởng

"_ Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá "_ Xác định đơn giá chuẩn cho vùng định giá

« Khoanh ving gia tri va lap ban dé ving giá trị

Các chức năng của phân hệ này có mối quan hệ chặt chế với nhau và yêu cầu người sử dụng phải tuân thủ chính xác qui trình định giá

4.3.2.1 Tạo mới dự án định giá

Người sử dụng dùng chức năng này để tạo mới một dự án định giá Dự án sẽ

được lưu trong CSDL và có thể phân phối để nhiều người có thể sử dụng chung

4.3.2.2 Tao mới dht án định giả theo mẫu

Chức năng này có chức năng tương tự như chức năng 3.2 , bỗ sung thêm thao tác sao chép các cấu trúc dữ liệu mẫu vào dự án mới ( gồm hệ thông các chỉ tiêu thông tin, các công thức tính toán và các mẫu báo biểu, sơ đồ .)

4.3.2.3 Nhập thông tin cơ bản của chư án định giá

Các thông tin cơ bản của dự án định giá được lưu trữ trong một bảng đữ liệu có

các chỉ tiêu thông tin trong bảng 3.5

* : Các thông tin được lấy trong bảng mã

Chức năng này được thiết kế dưới dạng một màn hình nhập liệu cho người sử

dụng Tất cả các thông tin đều được thiết kế là bắt buộc ( require ) phải nhập đối với

người sử dụng

Dữ liệu của bảng này được lưu trong một bảng dữ liệu có cấu trúc cố định trong chương trình

4.3.2.4 Nhập mẫu biểu quản lý thông tin mô tả bắt động sản từ phân hệ quản lý thông tin bat động sản

Mỗi một dự án định giá có một cấu trúc mẫu biểu thông tin mô tả bất động sản

Cấu trúc này có thể được cập nhật từ phân hệ quản lý thông tin bất động sản Để tiện lợi trong sử dụng, hệ thống sẽ liệt kê danh sách các mẫu đã có trong hệ thống để người

sử dụng có thê lựa chọn

4.3.2.5 Thu thập thêm thông tin cân thiết cho dự án định giá bắt động sản Trên thực tế, có thê các thông tin mô tả bất động sản đã có trong CSDL chưa đủ cho dự án định giá Trong trường hợp đó, cần phải thu thập thêm thông tin cần thiết cho dự án Thông tin có thể được thu thập qua các nguồn sau :

" Tiến hành điều tra bé sung, nhập các phiếu điều tra thông tin thị trường vào

4.3.2.6 Xử lý, chọn lọc thông tin dat yéu cau

Chức năng này được chia thành 3 chức năng nhỏ :

“ Thiết kế bộ lọc dữ liệu ( data filter )

= Xu ly các thông tin sau khi lọc

" Chon cdc cap mau dé tính hệ số ảnh hưởng Thiết kế bộ lọc dữ liệu :

Trong quá trình thu thập dữ liệu, do dữ liệu về bất động sản có đặc trưng là

được thu thập từ nhiều nguồn thông tin, độ chính xác và tin cậy thuộc nhiều nguyên nhân khác nhau nên phải tiến hành việc chọn lựa, loại bỏ những mẫu phiếu không đạt yêu cầu hay nói cách khác là những mẫu phiếu không hợp lệ Hệ thống hỗ trợ định giá

bat động sản hỗ trợ việc lọc những mẫu phiếu không đạt yêu cầu theo 2 phương pháp :

" Loại bỏ băng tay ( thủ công ) : Cán bộ định giá trên cơ sở xem xét những mẫu phiếu không hợp lệ , chọn lựa và ra lệnh cho hệ thống loại bỏ những

“=_ Loại bỏ bằng cách dùng bộ lọc : Cán bộ định giá dua ra các điều kiện loại

bỏ để hệ thống tự động tìm các mau phiéu thỏa mãn điều kiện loại bỏ và tiến

Sau khi lọc đữ liệu, các thông tin đạt yêu cầu sẽ được hiển thị trên màn hình hệ

thống, người sử dụng trên cơ sở xem xét các thông tin đó sẽ có quyền thay đôi nội

dung thông tin, kiểm tra việc chọn lựa các mẫu thông tin đạt yêu cầu một lần nữa để

đảm bảo tính xác thực của thông tm

Chọn các cặp mẫu để tính hệ số ảnh hưởng :

Để xác định các hệ số ảnh hưởng, phương pháp tính là chọn những cặp mẫu

tương tự nhau theo một điều kiện nào đó Ví dụ : khi tính hệ số qui đổi giá trị về năm

phân tích, phải chọn những cặp mẫu bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó là tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về mặt thời gian là khác nhau

Khi tiến hành chọn các cặp mẫu, cán bộ định giá phải trả lời 2 câu hỏi:

s Những chỉ tiêu thông tin nào được chọn để tiến hành so sánh các cặp mẫu ? “_ Đối với mỗi chỉ tiêu thông tin, phải xác định khoảng giá trị để các cặp mẫu

được coi là tương tự nhau

Cơ sở đữ liệu của hệ thống sẽ lưu lại kết quả chọn lựa các cặp mẫu và phương pháp chọn lựa chúng Hệ thông sẽ có 2 bảng thông tin lưu lại cách chọn lựa các cặp mẫu có dạng như sau :

1 | Số định danh của cặp mẫu (ID ) 2 Mô tả cặp mau

Bảng 3.6 - Cấu trúc dữ liệu các cặp mẫu thông tin

Bang 3.7 - Phương pháp chọn lựa cặp mẫu thông tin

Dựa trên 2 bảng thông tin có cấu trúc như trên, hệ thống sẽ lưu lại được danh sách các cặp mẫu và phương pháp để chọn chúng trong CSDL thông tin thu thập được

+.3.2.7 Xác định danh sách các hệ số ảnh hưởng

Dựa trên các cặp mẫu đã được chọn và qui định phương pháp tính như đã phân

tích ở mục 4.3.2.6, các hệ số ảnh hưởng sẽ được tính toán theo công thức qui định

Như vậy hệ thống sẽ phải có 2 thông tin để tính các hệ số :

"_ Tên (ID) cặp mẫu được dùng để tính các hệ số ảnh hưởng

"Công thức tính các hệ số ảnh hưởng dựa trên các trường thông tin của các cặp mẫu được chọn

Các hệ số ảnh hưởng sau khi tính sẽ được kết xuất đưới đạng bảng để phục vụ quá trình phân vùng và chọn lựa hệ số trung bình

4.3.2.8 Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá

Sau khi xác định tất cả các hệ số ảnh hưởng tới vùng định giá, người sử dụng

cần kiểm tra lại các yếu tố sau :

* Có giá trị hệ số nảo lớn hơn I không ? "_ Giá trị hệ số còn lại có chính xác không ?

Chức năng kiểm tra hệ số cho phép kiểm tra lại giá trị các hệ số bằng cách liệt

kê tất cả các hệ số đã được xác định ở các bước trước để người sử dụng có một cách

nhìn tổng quan về tất cả các hệ số có ảnh hướng đến giá của bất động sản

Sau đó, có thé lựa chọn một hệ số có ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá dé

xác định đơn giá chuẩn

4.3.2.9 Xác định đơn giá chuẩn cho vùng định giá

Đề định giá được cho các bất động sản, một trong những tham số cần xác định

là giá chuẩn của vùng định giá Công thức để xác định được giá chuẩn được mô tả tại

chương II

Hệ thống cung cấp chức năng xác định giá chuân tự động Tuy nhiên, người sử

dụng có thể tuỳ biến giá chuẩn bằng một giá trị khác

4.3.2.10 Định giá cho các bat động sản trong vùng định giá

Sau khi đã có danh sách các hệ số, giá trị của các hệ số và gia chuân,có thể định

giá hàng loạt cho các bất động sản đã được nhập vào hệ thống Phương pháp tính được mô tả ở chương II

CHUONG V

GIOI THIEU PHAN MEM VIETREAL

5.1 Nguyén tac thiết kế của chương trình :

Chương trình VietReal được thiết kế theo nguyên tắc hệ thống “mở”, nghĩa là

người sử dụng có toàn quyền thay đổi hệ thống chỉ tiêu thông tin của phiếu điều tra bất

động sản, các điều kiện loại bỏ mẫu phiếu không đạt yêu cầu, các điều kiện và giá tri

của các chỉ tiêu thông tin được bé sung, danh sach các cặp mau, diéu kién xac dinh cap mẫu, điều kiện xác định hệ số ảnh hướng

Các thông tin trên được lưu trong các bảng dữ liệu mô tả ( các bảng dữ liệu metadata ), các thông tin nhập vào phiếu điều tra được lưu trong các bảng thông tin

Có thể liệt kê một số nguyên tắc cơ bản của chương trình như sau :

e Dic tinh mé : cho phép can thiệp và thay đổi các hệ thống chỉ tiêu thông tin, các công thức, điều kiện trong tất cả các quá trình của phương pháp định giá

e Tuân thủ đóng qui trình của phương pháp định giá bất động sản : Các bước thao tác của người sử dụng phải tuân thủ đúng qui trình của định giá bất động

sản Nếu làm sai qui trình, hệ thống không thể tự làm tắt các bước sai qui trình

Lưu ý rằng không thể thay đổi hệ thống chỉ tiêu thông tin sau khi đã nhập đữ liệu

Các bước khác có thê thay đổi nội dung, điều kiện xác định nhưng không thê thay

thế hệ thống chỉ tiêu thông tin xác định mẫu phiếu điều tra sau khi đã nhập đữ liệu

5.2 Mở một dự án mới :

Khi bắt đầu tạo lập một dự án định giá bất động sản, người sử dụng bắt đầu bằng

bước mớ một dự án mới Bước này sẽ thực hiện các thao tác như sau : e Sao chép cac file dữ liệu của dự án định giá vào thư mục chỉ định

© _ Yêu cầu người sử dụng nhập thông tin cơ bản của dự án định giá 1 Sao chép các file đữ liệu của dự án định giá vào thư mục chỉ định :

Ở bước này, hệ thống sẽ sao chép các tệp dữ liệu vào thư mục mà người sử dụng chỉ định Sau đó, tất cả thông tin của dự án này sẽ được ghi vào thư mục đó Người sử

Người sử dụng lựa chọn thư mục muôn lưu dự án

Chú ý : Nếu trong thư mục chỉ định đã có các file dữ liệu của dự án khác, chương

trình sẽ không cho phép tạo dự án mới Bạn phải chỉ định thư mục chưa có thông tin

của dự án định giá nảo

5.3 Nhập thông tỉn cơ bản của dự án định giá

Sau khi hoàn tất việc tạo dự án định giá mới, người sử dụng nhập các thông tin cơ

Ngày định giá [10/16/2001 Mục đíchÐG ffiphuu

DS can bé định giá ' [Nguyễn VănA

Phạm Thị B

Ở màn hình này, người sử dụng nhập các thông tin sau :

31

5 Danh sách cán bộ định giá | Kiểu đanh sách

7 Phương pháp định giá Lựa chọn trong danh sách

Sau khi nhập day đủ các thông tin trên, ân nút Cập nhật đề ghi lại Ấn nút Thoát

để thoát khỏi chức năng này

5.4 Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu

Hệ thống các chỉ tiêu thông tin cần thu thập thông thường khá giống nhau trên các

khu vực định giá có chung một tính chất ( ví dụ như khu nông nghiệp, khu thương mại -

dich vụ ) Để tiết kiệm thời gian và thuận tiện cho người thiết kế hệ thống chỉ tiêu

thông tin, hệ thống cung cấp thêm chức năng : Thiết lập dự án đựa trên các dự án mẫu

Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu là sao chép các dữ liệu đã được thiết kế

sẵn cho từng vùng ( hệ thông đã hỗ trợ cho các vùng : nông nghiệp, công nghiệp, đô

thị, thương mại - dịch vụ ), trên cơ sở đó có thể tiến hành sửa chữa, thêm bớt vào hệ

thống các chỉ tiêu thông tin

Thao tác : Chọn Thông tin - Kế hoạch -> Thiết lập dự án dựa trên dự án mẫu Người sử dụng lựa chọn kiểu của vùng định giá và chỉ định thư mục của đự án

định giá mới Hệ thống sẽ tiến hành thao tác copy các đữ liệu mẫu vào thư mục chỉ định

5.5 Định nghĩa kiểu dữ liệu ( hệ thống bảng mã )

Các chỉ tiêu thông tin trong phiếu điều tra có các kiểu đữ liệu khác nhau Hệ

thống chia các kiểu dữ liệu thành 2 loại :

Kiểu đữ liệu chuẩn : Bao gồm các kiểu sau :