BO TAI NGUYEN VA MOI TRUONG
Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai
78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai — Đồng Da - Hà Nội
Đề tài cấp nhà nước:
NGHIÊN CUU DOI MOI HE THONG QUAN LY DAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM
TAI LIEU HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG
HỆ THỐNG HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢ
Hà Nội, 2-2006 Bản thảo viết xong 6/2005
Báo cáo trình bây kết quả thực hiện Đề tài nghiên cứu cấp Nhà nước “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam“ Mã số ĐTĐÐL2002/15 5729- AO Jd 706
CHUONG I GIỚI THIỆU CHUNG 1
1.1 Mục tiêu 1
1.2 Nội dung nghiên cứu của phan mềm 1
1.3 Quy mô thử nghiệm 2
II niP›nš ¬_— 2
1.3.2 Tại TP Hồ Chí Minh 02 0212101221 erekre LH nu 2 CHƯƠNG II MỤC DICH - YEU CAU CUA HỆ THÔNG HỖ TRỢ ĐỊNH GIA BAT
DONG SAN 4
2.1 Dat van dé 4
2.2 Đối tượng và mục đích sử dụng hệ thống 5 2.2.1 Đối tượng sử dụng hệ thông - Q ST 22212222 1222222 re 5 2.2.2 Mục đích của phân hệ quản lý thông tin bất động sản S22 2e 5
2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định gia bat động sản cà 6
2.3 Hệ thống chức năng 7 2.3.1 Chức năng phân hệ quan ly, cap nhat thong tin BDS © eee 7
2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản TH HT gn tớn 8
2.3.3 Các yêu cầu chung các 2 1221012 0212222111222 22g rye 8 CHUONG III QUI TRINH ĐỊNH GIA BAT DONG SAN THEO PHUONG PHAP
THONG TIN TH] TRUONG 10
3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản 10
3.2 Qui trình định giá bất động sẵn 16 CHUONG IV THIET KE CHI TIET HE THONG QUAN LY VA HO TRQ DINH GIÁ
BAT DONG SAN 19
4.1 Phương pháp thiết kế hệ thông 19
4.2 Mô hình hóa nghiệp vụ 20
4.2.1 Mơ hình hóa tỔ chức 22s 21221 221122211122112211121111112 0.112 10 ke 20
4.2.2 Mơ hình hóa nghiệp vụ Q.00 20002 02202114111 12c re 21 4.3 Phân tích và mơ hình hóa chức năng hệ thơng 21 4.3.1 Mơ hình hóa chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bat động sản 21 4.3.1.1 Thiét ké mau biéu quan ly thông tin bái động san 21 4.3.1.2Cdp nhat thong tin bat đỘng SẲH .à ào Ăn nhe 23 ABD COC MEA IK icc 23 4.3.2 Mơ hình hóa chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản 24 4.3.2.1 Tao moi dur Gn Girth Bid à c SH nnn HH Ty xài 25
Trang 2
4.3.2.2 Tạo mới dị án dinh gid theo MAU o.oo ccccccceccecce ese S222 xe 25 4.3.2.3 Nhap thong tin co ban cia div Gn dinh B1Q 0 et ie 25 4.3.2.4 Nhập máu biêu quản lý thơng tín mô ta bái động sản từ phân hệ
quan ly thang tin bat AON SđH .à Đà TH TH HH xài 26 4.3.2.5 Thu tháp thêm thông tín cán thiết cho dụ án định giá bát động sản
"— 26
4.3.2.6 Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu câu ¬— 26 4.3.2.7 Xác định danh sách các hệ số ảnh hưỨng., .àààcecccc se 28 4.3.2.3 Kiếm tra các hệ số và xác định hệ xó anh hưởng lớn nhất tới vùng dịnh 7 ¬ 28 4.3.2.9 Xác định don giá chudn cho ving dink BiG icc ete 29 4.3.2.10 Dinh giá cho các bắt động san trong ving dinh gid 29
CHƯƠNG V GIOI THIEU PHAN MEM VIETREAL 30
5.1 Nguyén tac thiết kế của chương trình : ; 30 5.2 Mỡ một dự án mới : 30 5.3 Nhập thông tin cơ bản của dự án định giá 31
5.4 Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu 32 5.5 Định nghĩa kiểu dữ liệu ( hệ thông bảng mã ) 32
5.6 Thiết kế mẫu phiếu điều tra 33
5.7 Nhập các phiếu điều tra cho hệ thống 35 5.8 Thu thập thông tin từ các nguồn thông tin khác : 38
Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá 46
KET LUẬN 50
Định nghĩa các từ dùng trong phiếu điều tra 51
Phu luc I Mau biéu diéu tra thông tin bất động sản 55 Phụ lục 2: Một số kết quả số liệu điều tra s0
CHƯƠNG I GIỚI THIỆU CHUNG
1,1 Mục tiêu
Mục tiêu của phần mềm là thiết kế, xây dựng và thử nghiệm mơ hình đăng ký,
quản lý bất động sản Phần mềm chọn địa bàn thử nghiệm là: Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP Đà Nẵng
Các sản phẩm của phần mềm bao gồm báo cáo khoa học về thiết kế mơ hình đăng ký, quản lý bất động sản chung với các mẫu biểu hệ thống đăng ký, quản lý bất động sản kèm theo, các báo cáo tổng kết thử nghiệm và phần mém đăng ký, quản lý bất động sản
1.2 Nội dung nghiên cứu của phần mềm
Phần mềm xây dựng hệ thống bao gồm cơ sở đữ liệu về bất động sản được thiết lập với thông tin đây đủ cho một địa bàn (bước đầu là tại phạm vi các quận được thử nghiệm) có thê được áp dụng tại văn phòng đăng ký đất đai, phục vụ quản lý và tạo cơ sở thông tin cho thị trường bất động sản
Nội dung nghiên cứu của phần mêm như sau :
« Thiết kế, xây dựng mơ hình đăng ký và quân lý bất động sản trên cơ sở áp dung CNTT
e Thi nghiém mé hinh dang ky va quan ly bat dong sản tại địa bàn đô thị : Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đơng Nai, TP Đà Nẵng
« Hồn thiện mơ hình, đánh giá và kiến nghị áp dụng Phương pháp nghiên cứu của phân mềm là :
© Khảo sát, điều tra và đánh giá
e Nghiên cứu xây dựng mơ hình
e Xây dựng hệ thống, phát triển phần mềm và thu thập dữ liệu
Trang 31.3 Quy mô thử nghiệm Bảng thống kê tông hợp các phiếu điều tra giá BĐS
e Trong phạm vi đề cương thử nghiệm của phần mềm, số liệu được lấy thử
nghiệm là : Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP Đà Nẵng Khu vực | pp py, TP Hà
Đồng Nai | Đà Nẵng TỐ Tông cộng
1.3.1 Tại Hà Nội Nội Chí Minh
Tại Hà Nội, đơn vị thực nghiệm là Trung tâm Thông tin Luu trữ và Dịch vụ - ———
Đật phi nông nghiệp 98 257 199 554
nhà đất - Sở Địa chính Nhà đât TP Hà Nội ( nay là Sở tài nguyên Môi trường và
Nhà đất Hà nội ) Đất nông nghiệp 16 70 86
vã " a sa nà Thể chấp QSD đất 27 51 78
Dac diém thử nghiệm tại Hà Nội là Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ ê chập Q a
nhà đất có chức năng dịch vụ hành chính cơng về thủ tục đăng ký và cấp giấy Thuê và lệ phí đât đai 50 50
chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, các đữ liệu bất động sản được đưa vào thử Thế chấp QSD đất, 57 57 nghiệm trong hệ thống chính lả đữ liệu được thu thập trong công tác địch vụ công thuế và lệ phí đất đai
của Trung tam Đền bù giải phóng 28 53 81
Đặc điểm của dữ liệu được thu thập trong công tác dịch vụ công là không tập mặt bằng
trung vào các địa bàn cụ thể đo vậy có khó khăn nhất định trong công tác định giá Tổng cộng 199 147 257 303 906
Để bổ sung thêm , phần mềm chia các dữ liệu này thành nhiều khu vực để tăng :
cường độ chính xác cho nghiệp vụ định giá bat động sản theo phương pháp thông tin Nội dung chỉ tiết có phụ lục đính kèm thị trường
1.3.2 Tại TP Hồ Chí Minh
Tại TP Hồ Chí Minh, phần mẻm chọn hai đơn vị thực nghiệm là Trung tâm
Thong tin — Lưu trữ và Trung tâm kiêm định và tư vẫn địa ốc thuộc Sở Tài nguyên
Môi trường Thành phố Hỗ Chí Minh
Tại Trung tâm kiểm định bản đỗ và tư vấn địa ốc, phân mém hop tac thu thap các thông tin sau dé chuan hoá đữ liệu :
e Thông tin vùng giá trị
« Thơng tin kinh tế, xã hội và đặc điểm cơ sở hạ tầng của vùng thu thập thông tin
e Thơng tin về hình thể, đặc điểm và giá chuyển nhượng bất động sản
Trang 4CHƯƠNG II
MUC DICH - YEU CAU CUA HE THONG HO TRO DINH GIA BAT ĐỘNG SAN
2.1 Dat van dé
Việc ứng dụng CNTT trong công tác quản lý đất đai tại Việt Nam hiện nay đang
là nhu cầu cấp thiết nhằm mục đích hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Ở nước ta „ hệ thông đăng ký đất đai được tô chức theo mơ hình 3 cấp ( Xã, Huyện, Tỉnh ) đối tượng quản lý được tập trung chủ yếu là các thửa đất
Thẩm định giá bất động sản vốn là một khâu đóng vai trị then chốt trong quá
trình xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bởi muốn định được giá bất động
sản thì phải thâm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính qua đó sẽ giúp người mua bất động sản không bị vướng vào những rắc rồi khơng đáng có khi giao địch bất động sản
Luật Đất đai vừa được Quốc hội thơng qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2004 là cơ sở hình thành các chính sách tài chính đối với đất đai như: tính thuế sử dụng đất (SDD), thu tiền SDĐ khi giao đất, tiền thuê dat, tinh phi va 1é phi trong quan ly SDD, bồi thường quyền SDĐ khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai mới cũng khẳng định
các quyển của người SDĐ như: chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền
SDD, thé chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và quyền được bôi thường khi Nhà
nước thu hồi đất
Để thực hiện được tất cả những quy định trên, việc đầu tiên và quan trọng nhất
là phải xác định được giá trị của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp là “giá quyền SDĐ”
Theo Luật Đất đai, giá đất do Nhà nước quy định phải bảo đảm nguyên tắc “sát với giá
chuyền nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” Tuy nhiên, mức “sát với giá thị tường” đến đâu còn tùy thuộc cả vào các nguyên
tắc, phương pháp thâm định giá và phù hợp với chính sách phát triển kinh tế — xã hội trong từng giai đoạn Giá đất phụ thuộc vào 2 nhóm yếu tố, trong đó nhóm vĩ mơ gỗm: chính sách của Nhà nước, kinh tế chung của địa phương, tâm lý xã hội : nhóm vi mô
gồm: đặc điểm vị trí đất, hình dang kiến trúc cơng trình trên đất, đặc điểm mặt đất và lịng
đất, tình trạng mơi trường Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tơ này Vì vậy, đây sẽ là những căn cứ quan trọng dé xác định giá đất cho sát với giá thực tế
2.2 Đối tượng và mục đích sử dụng hệ thống 2.2.1 Đối tượng sử dụng hệ thống
Hệ thông đăng ký, quản lý và hỗ trợ phân phối thông tin bất động sản có các đối
tượng sử dụng như sau :
= Co quan quan ly dat dai : Bao gồm quản trị hệ thông, bộ phận đăng ký, thống kê đất đai, bộ phận định giá bất động sản Trong tương lai gần là các văn phòng Đăng ký đất đại
=_ Đối với người dân và các tơ chức bên ngồi : Những người dân và tổ chức bên ngoài, đặc biệt là các công ty địa ốc, các văn phòng tư vấn nhà đất có thê tra cứu thông tin vẻ thị trường bắt động sản thông qua phân hệ phân phối thơng tin Mục đích của hệ thông bao gồm :
Quản lý các thông tin bất động sản:
" - Nhập số liệu bất động sản sau quá trình đăng ký = Quan ly day dui cdc thong tin đa dạng vẻ bất động sản
“ Có các chức năng như tìm kiếm, thống kê Hỗ trợ định giá bất động sản:
" Nhăm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước như làm căn cứ thu thuế,
đền bù, các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập
"_ Phục vụ cho người sở hữu bat động sản, các đối tượng có quan tâm đề biết giá trị của bất động sản trong việc thực hiện quyển chuyển đổi,
chuyên nhượng, thừa kế, cho thuê, thé chap
2.2.2 Mục đích của phân hệ quản lý thông tin bất động sẵn
Một bất động sản được mô tả bởi rất nhiều thông tim, các thông tin này được chia thành các nhóm Ví dụ như nhóm thơng tin vẻ hình thể, nhóm thơng tin vẻ tình
trạng pháp lý, nhóm thơng tin về nhà vv
Các thông tin về bất động sản có thể có sự khác nhau đối với các vùng đân cư
khác nhau Ví dụ như hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản ở vùng nông thôn
khác với thành thị Ngay ở trong một thành phố, các thông tin mô tả bất động sản giữa các quận, huyện cũng khác nhau đo sự khác biệt về dia lý, kinh tế, xã hội vv
Trang 5Vi cac ly do trén, hệ thong quan ly thông tin bat động sản phải đảm bảo các yêu cầu như sau :
= Hệ thống phải cho phép người sử dụng tự thiết kế hệ thống chỉ tiêu thơng
tin, có nghĩa là phải có đặc tính "Mở" đối với hệ thống chỉ tiều thông tin mô
tả bất động sản Các hệ thống chỉ tiêu này có thể được lưu lại để sử dụng
cho các lần định giá tiếp theo Ngoài ra hệ thống cũng cung cấp các hệ thống chỉ tiêu mẫu (Template), để người sử dụng có thẻ thiết kế các chỉ tiêu thông tin cho mình một cách thuận lợi nhất
« Cac chi tiéu thơng tin phải được chía thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có một hoặc nhiều chỉ tiêu thông tin
"_ Hệ thống phải có đầy đủ các chức năng của một hệ quản lý Bao gồm các chức năng chính : cập nhật, thơng kê, tìm kiểm
=_ Đối với chức năng tìm kiếm, cần có thêm phản thiết kế truy vần do người sử dụng tự định nghĩa
2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
Phương pháp định giá áp dụng cho hệ thống là phương pháp định giá theo thông tin thị trường Điểm mẫu chốt của phương pháp này là việc xác định các hệ số ảnh hưởng K Việc xác định hệ số ảnh hưởng K phụ thuộc vào việc thu thập thông tin bao gồm thông tin về một số bất động sản mẫu và khảo sát những thông tin ảnh hưởng lớn nhất tới giá trị bất động sản trong vùng định giá Thơng thường, khơng có một nguyên tắc nhất định nào vẻ việc xác định tập chỉ tiểu thông tin ánh hưởng lớn này Việc xác định tập chỉ tiêu thông tin phải được tiến hành bởi các cán bộ định giả có kinh nghiệm
Sau khi đã xác định xong các hệ số ảnh hưởng, cán bộ định giá có thể tính giá
cho từng bắt động sản cụ thể, với điều kiện bất động sản đó phải có đây đủ thơng tin về các chỉ tiêu có ảnh hướng trong quá trình xác định giá trị bất động sản
Việc thay đôi giá trị các hệ số ảnh hướng có thể xây ra theo chu kỳ định giá
Việc xác định chu kỳ định giả lại phụ thuộc vào mục đích tính giá Ví dụ với việc định
giá dé tính thuế, nhà nước có thể tiến hành việc xác định các hệ số ảnh hưởng theo một
chu kỳ xác định về thời gian Đối với việc định giá để mua, bán, việc thay đổi giá trị
hệ số phụ thuộc rất nhiều vào biến động vẻ kinh tế, xã hội tại thời điểm định giá
Trên đây là một số nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá theo thị trường Dựa trên một số các nguyên tắc này, hệ thống đẻ ra một số các yêu cầu cơ bản như sau :
" Hệ thông cung cấp một công cụ hỗ trợ định giá theo đúng trình tự và các nguyên tắc của phương pháp định giá theo thông tin thị trường
"_ Tại các bước thực hiện, hệ thống phải đảm bảo tính "Mở" cho phép người sit dụng có thể can thiệp, thay doi thông số,các công thức tính tốn , danh sách các chỉ tiêu thông tin vv cho các dự án định giá khác nhau
“_ Hệ thơng có hỗ trợ chức năng thiết kế theo mẫu (template): Có một số mẫu
được thiết kế sẵn, người sử dụng chọn mẫu gần với mẫu của mình nhất rồi sửa các chỉ tiết dựa trên cơ sở mẫu có sẵn
" Kết quá xác định các giá trị hệ số, danh mục bắt động sản mẫu cũng như kết quả tính giá được thể hiện trên các báo cáo Các báo cáo này có thể được in ra giấy hoặc ghi ra khuôn đạng văn bản thông dụng ( như DOC của MSWord )
« Két quả định giá tại mỗi chu kỳ được lưu lại vào CSDL, thuận tiện cho việc
phân phối thông tin trên Web
2.3 Hệ thông chức năng
Trên cở sở phân tích mục đích và yêu cầu hệ thông ở phần H, có thể đưa ra mơ
hình chức năng của hệ thống
Hệ thống được tô chức theo các phân hệ :
= Phan hé quan ly, c4p nhật thông tin bất động sản = Phan hé hé tro định giá bất động sản
2.3.1 Chức năng phần hệ quản lý, cập nhật thông tin BĐS
Trang 6Thiết kế hệ thông chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản : Các hệ thong chi tiêu được chia thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có một hoặc nhiều chỉ tiêu thông tin Hỗ trợ các chỉ tiêu thơng tin dạng hình ảnh
Nhập số liệu thông tin bất động sản : Nhập tồn bộ thơng tin bat động sản hiện có
Tìm kiếm thông tin bất động sản : Cho phép người sử dụng tự thiết kế câu truy vấn, lưu lại những câu truy vẫn thường sử dụng
Thống kê bất động sản : thông kê theo các tiêu chí do người sử dụng quyết định
In ấn các kết quả tìm kiểm và thông kê
2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
Phân hệ này có chức năng hỗ trợ định giá bất động sản, gồm các chức năng
chính như sau :
Qui đổi giá về cùng một thời điểm Xác định cặp mẫu thông tin
Thiết kế đanh mục hệ số ảnh hưởng
Xác định giá trị hệ số ảnh hưởng
Xác định đơn giá chuân Định giá hàng loạt
Cập nhật kết quả định giá bất động sản vào CSDL
2.3.3 Các yêu cầu chung
Hệ thống quản lý, định giá bất động sản phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản về chất lượng như sau :
“_ Hệ thống phải được thiết lập trên nên tảng hệ quản trị CSDL lớn, đa người
dùng , hễ trợ mạng và có tính dn định cao
»_ Hệ thống phải có tính mềm dẻo dé có thể đáp ứng được những biến động về
hệ thống chỉ tiêu thống kê, vẻ ranh giới hành chính và các tiêu chí thống kê
phụ khác
" Hệ thông phải được thiết lập để đảm bảo tính an tồn của dữ liệu, có tính ơn
định cao và tốc độ tông hợp nhanh , hệ thống phải được thiết kế tránh các
bước chuyển đổi CSDL trung gian nham đảm bảo thống nhất vẻ cấu trúc CSDL
Hệ thông phải có giao diện đẹp, thiết kế trong sang va dé sir dung
Sự liên kết giữa các module trong hệ thông phải rõ ràng, tương tác dễ sử dụng
Đảm bảo việc bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và mã hóa thơng tin
Trang 7CHUONG Ul
QUI TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THEO PHUONG PHAP THONG TIN THI TRUONG
3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản
Định giá bat động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kê cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đâu tư nghiên cứu từ nhiêu thập kỷ qua Tại các nước như Thụy Điền, Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái Lan định giá bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nên kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong cuộc sống, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự hiên quan tới việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bat động sản diễn ra thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản tại các nước nói trên đã trở thành công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bat động sản, một loại địch vụ phô biến trong nên kinh tế thị trường năm trong sự kiểm soát của Nhà nước
Định giá là loại hoạt động chuyên mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý
Qui trình định giá bất động sản theo thông tin thị trường đưa ra một số khái niệm, các cán bộ định giá pahi nắm vững các khái niệm này khi thực hiện theo qui trình
Mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường
Đề xác định được các thông tin phản ánh bản chất các yếu tô ảnh hưởng đến giá
trị của bất động sản trong một vùng xác định ( vùng ở đây có thể hiểu là một vùng địa
lý nhưng không nhất thiết phải xác định ranh giới bằng ranh giới hành chính ), trước hết phải thu thập những thông tin về các bất động sản bằng cách điều tra thông tin thị trường Thông thường phải thành lập một nhóm điêu tra viên đi điều tra tại thực địa,
lấy các thông tin từ chủ sở hữu bất động sản cũng như những người hoặc tổ chức có liên quan đến bất động sản đó Các chỉ tiêu thông tin phải thu thập đã được thiết kế sẵn
bởi dự án điều tra, được liệt kê trong các mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường Điều
tra viên điền các thông tin vào mẫu phiếu này sau khi thu thập được Đặc điểm của các
mẫu phiếu là :
=_ Chỉ tiêu thông trn được chia thành các nhóm thơng tin ( ví dụ thơng tin về nhà, thông tin về đất, thông tin về cơ sở hạ tầng )
"_ Khi thu thập, có thể chỉ có được thông tin ở một số chỉ tiêu xác định, có thể có nhiều chỉ tiêu thông tin không thu thập được đo các yếu tố khách quan như không thu thập được thông tin từ chủ sở hữu, không gặp được chủ hoặc các cá nhân đại điện cho đơn vị sở hữu bất động sản đó
= Trén mot vung điều tra, có thể có một số thơng tin chung cho cả vùng, ví dụ như tình trạng cơ sở hạ tầng (điện, nước, điện thoại }, vị trí địa lý ( tên phường, quận ) hay giá do ƯBND Tỉnh quy định
Nguần thông tin
Trên thực tế, các thông tin không chỉ thu thập từ các chủ sở hữu bất động sản hay những cá nhân, đơn vị có liên quan đến bất động sản đó Các thơng tin từ chủ sở hữu nhiều khi cũng khơng được hồn tồn chính xác đo các lý do về tâm lý của chủ sở
hữu khi được hỏi các thông tin về tài sản của họ Do vậy, để thông tin được chính xác
hơn, thơng thường các dự án định giá phải bỗ sung thông tin từ các nguồn thông tin khác có độ tin cậy cao hơn như Sở Địa chính ( nay là Sở Tải nguyên và Môi trường ), Sở Điện lực, Công ty cung cấp nước hay phòng Công chứng Nhà nước Các thơng tin có thê thu thập được từ các nguồn thông tin đại chúng như báo chí, vơ tuyến truyền
hình hay thậm chí là các văn phòng Địa Ốc
Đề bố sung thông tin cho dự án điều tra, các thông tin trên cũng được cập nhật
vào hệ thống và ghi rõ nguồn thông tin để có thể đánh giá được độ chính xác của nó
một cách khách quan
Mẫu phiếu không đạt yêu cầu trong quá trình xác định cặp mẫu
Điêu kiện để xác định các cặp mẫu thông tin là các thông tin đó phải phản ánh một cách khách quan và trung thực nhất, có tính tổng qt cho vùng định giá Do vậy, sau khi thu thập các thông tin từ thị trường cũng như bỗ sung thông tin từ các nguồn
khác, phải tiến hành loại bỏ các mẫu phiếu không đạt độ chính xác để đưa vào xác định cặp mẫu thông tin Các điều kiện loại bỏ cặp mẫu do cán bộ định giá quyết định, thông thường là các điều kiện như khơng có giá chuyển nhượng, năm chuyển nhượng
Trang 8pháp lý của bất động sản đó khơng bảo đảm ( ví du chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, dang thé chấp với Ngân hàng )
Các mẫu phiêu không đạt yêu cầu là các mâu phiếu thỏa mãn điều kiện loại bỏ mà cán bộ định giá đưa ra Yêu cầu của hệ thống là chỉ tiêu thông tin được dùng để
loại bỏ phải được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra
Cặp mẫu thông tin
Trước khi xác định một yếu tổ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong vùng định giá, các cán bộ định giá phải chọn lọc trong các phiếu điều tra ( sau khi đã bổ sung cũng như loại bỏ các phiếu không đạt yêu câu ) các mẫu phiêu đặc trưng nhất cho
yếu tô ảnh hưởng đó
Cặp mẫu được định nghĩa như sau : Đó là các bất động sản tương tự nhau, chỉ
khác nhau ở một chỉ tiêu thông tin duy nhất
Ở đây cần trả lời hai câu hỏi dé xác định được cặp mẫu :
"_ Thế nảo là các bất động sản tương tự nhau ?
=_ Chỉ tiêu thông tin nào được xác định cho cặp mẫu ?
Các bất động sản tương tự nhau khơng có nghĩa là các chỉ tiêu thông tin của chúng hoàn toàn giống nhau Trên thực tế không thé tim duoc các bất động sản có một
số chỉ tiêu thơng tin hồn toàn giống nhau vẻ giá trị khi xác định cặp mẫu Do vậy,
người sử dụng phải đưa ra được định nghĩa thế nào là các bất động sản giống nhau dựa trên các chỉ tiêu thông tin đã được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra
Vĩ dụ -
Vị trí là một yếu tổ ánh hưởng rất quan trọng khi định giá một bất động sản
Đối với khu đô thị, vị trí là yếu tơ ảnh hưởng quan trọng nhất Do vậy, khi định giá
phải tìm được giá trị của hệ số vị trí
Để xác định được hệ số vị trí, trước hết phải xác định cặp mẫu vị trí, nghĩa là tim trong các phiếu điều tra các mẫu phiếu đặc trưng nhất cho yếu tố vị trí Các bất
động sản này nằm ở các vị trí khác nhau nhưng chúng tương tự nhau về các yếu tổ khác Khi tìm các cặp mẫu, người sử dụng đưa ra các điều kiện để trả lời câu hỏi : thế
nào là tương tự nhau ? của cặp mẫu vị trí Ví dụ như : Cặp mẫu vị trí là các bất động
sản có khoảng cách tới phố chính nhỏ hơn 100m và năm chuyên nhượng là năm 2000
Điều kiện để xác định cặp mẫu này có thê thay đổi tùy thuộc vào vùng định giá
cụ thể cũng như kinh nghiệm của cán bộ định giá Người sử dụng vận dụng kiến thức và kinh nghiệm của mỉnh để đưa ra các điều kiện xác định cặp mẫu sao cho gan VỚI thực tế nhất, nhằm mục đích xác định giả trị các hệ số ảnh hưởng cho chính xác
Hệ số ảnh hưởng
Sau khi xác định được các cặp mẫu, việc tiếp tục phải làm là phải xác định các hệ số ảnh hưởng Hệ số ảnh hưởng phản ánh mức độ ảnh hưởng của một chỉ tiêu thông tin nào đó ( ví dụ như vị trí, hướng, cơ sở hạ tầng } tới p1ả thành của một bất động sản
Một hệ số ảnh hưởng được xác định từ giá của bất động sản ( giá thu thập được
trong quá trinh điều tra thông tin thị trường ) trong một cặp mẫu xác định nào đó và phân loại theo các giá trị của chỉ tiêu thong tin
Để xác định hệ số ảnh hưởng, người sử dụng phải lựa chọn trong các bất động
sản có trong cặp mẫu dùng để xác định vị trí một bất động sản được coi là “chuẩn”, hệ số ảnh hưởng này đối với bất động sản đó có giá trị là 1
Việc lựa chọn bất động sản “chuẩn” đổi với hệ số ảnh hưởng là do người sử dụng hoàn toàn quyết định, do vậy ở bước này, kinh nghiệm của cán bộ định giá là yếu tố vô cùng quan trọng, hệ thống chỉ cung cấp công cụ để người sử dụng lựa chọn và quyết định bất động sản nào là “chuẩn”
Việc lựa chọn bất động sản có hệ số ảnh hưởng là 1 có tính chất vơ cùng quan
trọng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản trong vùng định giá, Theo nguyên tắc, nếu
một bất động sản lựa chọn là chuẩn đối với một hệ số ảnh hưởng nảo đó có K = | thi
tắt cả các bất động sản khác trong cặp mẫu phải có K < 1 Tuy nhiên, có thể do sự lựa chọn khơng chính xác bất động sản chuân, hệ thống có thể tính ra các giá trị hệ số K > 1 Trong trường hợp này, người sử dụng phải xem xét lại cách lựa chọn của mình, hệ thống sẽ cảnh báo chứ không can dự vào phương pháp tính toán
Giá chuẩn cho vùng định giá
Trước khi định giá cho từng bất động sản, hệ thống phải xác định được giá
Trang 9Thông thường, đối với khu vực đô thị, hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh hưởng lớn
nhất tới vùng định giá là hệ số vị trí Do vậy, khi định giá cho khu vực đô thị, thông thường hệ số vị trí được chọn là hệ số chuân để tính giá chuẩn cho vùng định giá
Giá chuẩn cho vùng định giá được tính như sau : Giá chuẩn cho vùng định giá là giá trung bình của tất cả các bất động sản có trong cặp mẫu có hệ số ảnh hưởng chuan Keauin = Ì
Giá sau khi định giá của bất động sản
Sau khi đã xác định được danh sách các hệ số ảnh hưởng, giá trị của các hệ số
ảnh hưởng và giá chuẩn, có thể tiến hành định giá cho các bất động sản trong vùng
định giá một cách tự động Trong khi thu thập thông tin về giá chuyển nhượng cho một bất động sản nào đó có thể khơng có, nhưng khi định giá thì hệ thống vẫn có thể dua ra gia của bat động sản Nói một cách khác, khi đã xác định được đây đủ các yếu tố trên thì việc xác định gia cia bat động sản không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng
trên thị trường của chính bất động sản đó
Một bất động sản có thể định giá được chính xác phải thoả mãn điều kiện : nó phải được thu thập đây đủ các chỉ tiêu thông tin dùng dé xác định giá trị của các hệ số
ảnh hưởng của chính bất động sản đó Vi du:
Có 3 hệ số ảnh hưởng là vị trí ( xác định theo chỉ tiêu thông tin Vi tri), hudng (
xác định theo hướng ) và mặt tiền ( xác định theo độ rộng mặt tiền ) Nếu muốn định giá một bát động sản bất kỳ, trong phiếu điều tra của nó phải có đủ 3 chỉ tiêu thông tin : vị trí, hướng và mặt tiên
Giá sau khi định giá của bat động sản được xác định sau khi di qua các bước sau:
Xác định giá trị của các hệ số ảnh hưởng của bất động sản đó dựa trên bảng danh sách các hệ số ảnh hưởng
» Xác định Ko = Kì x x Kạ ( với n: số hệ số ảnh hưởng ) = Gia bất động san = Giá chuẩn ( trên m? ) x Kehung
Vùng giá trị
Khi thiết lập một dự án định giá, thông thường vùng định giá được khoanh bao
theo đơn vị hành chính ( cấp Tỉnh, Huyện ) Tuy nhiên, trong một khu vực hành
chính, do các yếu tố về kinh tế, xã hội nên phải chia nhỏ ra các vùng định giá có các giá trị hệ số ảnh hưởng khác nhau
Do vậy, một vùng định giá lớn thông thường phải chia nhỏ ra các vùng định giá nhỏ ( vùng định giá càng nhỏ thì mức độ chính xác của các hệ số ảnh hưởng càng lớn ) Các vùng định giá nhỏ trong một dự án định giá có tính chất là có mẫu phiéu điều tra giống nhau, có danh sách các hệ số ảnh hướng giống nhau Điểm khác nhau gồm có : phương pháp bổ sung thông tin, loại bỏ thông tin, xác định cặp mẫu Các vùng định giá nhỏ đó được gọi là các vùng giá tr
"Tính | Mẫu | Bổsung ] Loạibỏ | Xác định | Danh sách hệ:
Giống X X Khác x X x |
Bang 2.1 - So sanh phương pháp xác định giá của các vùng giá trị Về phương pháp, các cán bộ định giá phải chia vùng định giá ra các vùng giá trị
( trên bản đồ ), sau đó xác định danh sách và giá trị của các hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị đó Cuối cùng xác định giá trị các hệ số ảnh hưởng của vùng định giá bằng
cach lay trung bình cộng giá trị từng hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị
Như vậy, một bất động sản có thể định giá ra 2 kết quả : theo hệ số của vùng giá trị hoặc theo hệ số của vùng định giá Việc quyết định sử dụng giá định giá nào cho bất động sản là tùy thuộc cán bộ định giá
Giá qui đổi
Khi thu thập thông tin thị trường, có thể nhận thấy rằng, thời điểm chuyển nhượng của các bất động sản là khác nhau, Khi đưa vào tính toán, một việc rất quan
trọng là phải qui đối giá chuyển nhượng đó về cùng một thời điểm tính
Vĩ dụ
Trang 10Gia tri qui đổi dựa trên hệ số lạm phát của từng năm Cơng thức tính như sau :
Giá thời điểm định giá = Giá thị trường x Hệ số lạm phát năm chuyển nhượng
Sau khi qui đối, các giá chuyên nhượng đó sẽ được đưa vào q trình tính tốn các hệ sô ảnh hưởng,
3.2 Qui trình định giá bất động sản
Có 4 phương pháp cơ bản đề định giá bất động sân :
" Phương pháp thông tim thị trường ( phương pháp so sánh )
"_ Phương pháp thu nhập ( phương pháp đầu tư )
" Phương pháp giá thành ( phương pháp chi phi ) = Phuong phap giá trị thặng dư của đất
Phương pháp định giá theo thị trường lả một phương pháp trong đó đề định giá một bất động sản, cần phải so sánh với những bất động sản khác tương tự đã có bán trên thị trường hoặc đã được rao bán trên thị trường và tìm mối liên hệ giữa chúng dé đưa ra các hệ số về giá trị
Phạm vi áp dụng của phương pháp định giá theo thị trường là cho các bất động sản dân dụng ( nhà ở ) và cho đất trồng trong các khu vực dân cư, thương mại - dịch vụ Nguyên nhân là các bất động sản đó thường được mua bán khá phổ biến, giữa chúng rất đễ dàng trong việc so sánh Phương pháp này ít khi áp dụng cho đất đai là khu cơng nghiệp vì rất khó so sánh, cũng ít khi áp dụng cho các bất động sản sử dụng vào mục đích cơng cộng
Nội dung, trinh tự định giá theo phương pháp này gồm 8 bước : Bước 1 : Xác định bất động sản cân định giá và mục đích định giá
Nội dung chính của bước này là xác định mục đích của việc định giá, vị trí, tên
gọi của các bất động sản cần định giá Hoạch định kế hoạch định giá và xác định số lượng điều tra viên
Bước 2 : Hoạch định các chỉ tiêu thông tin can thu thập trên vùng định giả Bước này xác định những thông tin cân thiết phải thu thập và nguồn thu thập
của các thơng tin đó Từ đó đưa ra mẫu phiếu điêu tra
Bước 3 - Thu thập và phản tích sỐ liệu thị trường
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đây đủ, chính xác của thơng tin sẽ
rất khác nhau Để đảm bảo chất lượng định giá, ngay từ đầu phải xác định phương pháp điều tra, thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thâm
định dữ liệu chặt chế Các chỉ tiêu thông tin được chia thành 2 loại :
=" Chi tiéu thong tin chỉ tiết cho một bất động sản cụ thể
= Chi tiéu thông tin áp dụng cho nhiều bất động sản trong cùng một khu vực Các chỉ tiêu thông tin chỉ tiết được thu thập và ghi lại trong các phiếu điều
tra Đông thời cần thu thập các thông tin từ các nguồn dữ liệu khác nhau ( ví dụ như
tình trạng hệ thông điện từ Công ty Điện lực, tình trạng pháp lý từ Sở Địa chính ) dé bổ sung vào thơng tin của các phiếu điều tra nhằm đạt được độ tin cậy của thông tin cao hơn
Bước 4 : Tập hợp và xử ly các mẫu phiếu điều tra
Bước này thực hiện việc tiễn xử lý các số liệu điều tra, chọn lọc các mẫu phiếu điều tra để có được những thông tin xác thực nhăm tiến hành định giá Việc chọn loc các mẫu phiếu này đo điều tra viên quyết định tuân thủ một số nguyên tắc đưa ra trong
quá trình lập kế hoạch định giá
Hệ thống những thông tin đã qua xử lý và tiền hành loại bỏ những mẫu phiếu không hợp lệ Những mẫu phiếu được gọi là không hợp lệ ( hoặc không đạt yêu cầu )
được định nghĩa tùy theo dự án cụ thể Ví dụ như loại bỏ các mẫu phiếu đo khi điều tra
giá bất động sản khơng tính đến giá xây dựng nhà, đo thu thập trùng nhau từ các nguồn thông tin, do mua bản cùng họ tộc
Bước 5 : Phân tích đữ liệu thị trường và xác định hệ số ảnh hưởng
Số liệu của thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác được tử
nhiều nguồn thông tin khác nhau và do đó chúng rất phức tạp Để kết quả phân tích
phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và xu thé phat triển của thị trường bất
động sản trong vùng định giá, cần phân tích số liệu theo các bước như sau :
"_ Qui đôi giá thị trường của các bất động sản về cùng một thời điểm = Tach giá thị trường của nhà khỏi giá thị trường của bất động sản »" Xác định các hệ số ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
Trang 11Bước 6 : Khoanh ving gid tri
Chia vùng định giá thành các vùng giá trị, các vùng giả trị này có giả trị của các
hệ số ảnh hưởng khác nhau
Bước 7 : Tính tốn giá đất cho từng bắt động sản
Căn cứ mức giá chuẩn, giá trị các hệ số ảnh hưởng đến bất động sản tính ra giá
đất cho từng bất động sản
Bước 8 : Kiểm tra các kết quả tính toán giá đất
Căn cứ giá đất đã được tính tốn cho từng thửa, lập bản đồ giá đất Bản đồ dùng
cho ghi giá đất phải là bản đồ địa chính
Trên đây mơ tả khái quát qui trình định giá bất động sản theo phương pháp
thông tin thị trường Phân hệ định giá bất động sản được thiết kế tn thủ hồn tồn
trình tự các bước ở qui trinh nay
18
CHƯƠNG IV
THIẾT KÉ CHI TIẾT HỆ THÓNG QUẢN LÝ VÀ HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN
4.1 Phương pháp thiết kế hệ thống
Cùng với xu hướng phát triển ngành công nghệ thông tin, công nghệ phân mềm đã và đang trở thành lĩnh vực mũi nhọn của nhiêu quốc gia trên thế giới Ngày nay, việc phát triển một phần mềm với qui mô và chất lượng cao không cịn là cơng việc đơn lẻ của những nhà lập trình Đó là sản phẩm của một tập thể, một công ty phần mềm theo một qui trình cơng nghệ chuẩn được quản lý chặt chẽ và được hỗ trợ tôi đa bởi các công cụ và môi trường phát triển phần mềm Do đó, việc lập trình ngày càng trở nên dé dang hon và nhường lại vai trò mẫu chốt cho việc phân tích và thiết kế phần mềm, trong đó quan trọng nhất là đặc tả và mơ
hình hố thể giới thực
Trong tình hỉnh đó các cơng ty phần mềm lớn trên thế giới đã nhanh chóng đưa ra nhiều công cụ hỗ trợ phân tích thiết kế dựa trên nhiều phương pháp khác nhau Các ngôn ngữ mô hình hóa ra đời và ngày cảng được cải tiến, trong đó sự ra đời của UML (Unified Modeling Language) dựa trên ba phương pháp hướng đối tượng Booch, OMT, OOSE đã nhanh chóng trở thành một ngôn ngữ chuẩn dùng đề trực quan hoá, đặc tả, xây dựng và làm sưu liệu cho các sản phâm phần mém và được hỗ trợ bởi các
tô chức,các công ty phát triển phần mềm trên thé giới
Hiện nay hầu hết các CASE tools đều có hỗ trợ UML đo đó việc tìm hiểu ngôn ngữ UML trước hết giúp tiếp cận với ngôn ngữ mơ hình hóa tiên tiến, nắm bắt và sử dụng một số CASE tools hiện tại và từng bước xây dựng CASE tools đặc thù hỗ trợ cho việc xây dựng và phát triển phần mêm sau này
UML - Unified Modeling Language — tam dich 1a ngén ngit m6 hinh hop nhat,
nó được hiểu như là một ngôn ngữ thống nhất những xu hướng và hình thái của cuộc cách mạng tri thức trong lĩnh vực thơng tin Nó là một phương tiện giúp cho các tơ
chức có thể nhận thức một cách tốt nhất lợi thế cạnh tranh thông qua việc năm bắt,
truyền đạt, trao đổi và nâng cao tri thức trong lĩnh vực công nghệ phần mềm Chính
xác hơn UML là một ngơn ngữ mơ hình hóa dùng để đặc tả, trực quan hóa, xây dựng và làm sưu liệu cho các hệ thông phần mềm
Trang 124.2 Mơ hình hóa nghiệp vụ
Phần này mơ hình hóa nghiệp vụ của một văn phòng đăng ký đất đai các bước
phân tích theo đúng qui trình RUP Xuất phát từ các kết quả khảo sát và thực nghiệm tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội phần mềm đề xuất một mơ hình tô chức và tác nghiệp
cho văn phòng đăng ký đất đai
4.2.1 Mơ hình hóa tổ chức
Một Văn phòng đăng ký đất đai có thể có các bộ phan ( organization unit ) sau : “ Phòng Đăng ký bất động sản : có chức năng đăng ký các bất động sản, nhập số liệu bất động sản (bao gồm cả đăng ký đất đai và cơng trình trên đất) vào hệ thống vả cập nhật các số liệu khác từ hệ thông thông tin đất đai » Phong Dinh gia bat động sản : có chức năng làm dich vụ định giá bat động sản,
bao gồm các định giá thường kỳ hoặc định giá đột xuất Phạm vi định giá có
thể bao gồm định giá hàng loạt ( định giá các bất động sản trong một phạm vi
địa lý nhất định như khu phố, phường vv ) hoặc định giá đơn lẻ theo yêu cầu "_ Phòng Tiếp nhận yêu cầu : Có chức năng tiếp nhận các yêu cầu dịch vụ từ
người dân hoặc các tổ chức xã hội Trả lời các yêu cầu qua mạng ( thông
qua hệ thông phân phối ) hoặc qua giao dịch trực tiếp
= B6 phan quan trị hệ théng : Bảo trì hệ thống, sao lưu dữ liệu và quản trị,
hướng dẫn người sử dụng
Với bốn bộ phận chính trên, một văn phòng đăng ký đất đai sẽ khai thác hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản theo đúng chức năng của các bộ phận Văn phòng nảy nên trực thuộc Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường của Sở Tài nguyên Môi trường các Tỉnh
Mơ hình tơ chức của văn phòng đăng ký đất đai được thể hiện ở hình 3.2
Fittre CEC: tra
Hình 3.2 : Sơ đồ tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đại
4.2.2 Mô hình hóa nghiệp vụ
Nhiệm vụ của lược đồ Business se Case là thê hiện câu trúc của tô chức, các vai trò bên trong và các tác nhân tương tác với tô chức và tương quan giữa chúng, Lược đồ cũng cung cấp thông tin về các luông công việc của tơ chức Tóm lại, nó cung
cấp các thơng tin về mơ hình tơ chức
4.3 Phân tích và mơ hình hóa chức năng hệ thống
Phần này đi sâu phân tích các tác viên hệ thống và lập mơ hình hóa chức năng cho từng phân hệ của hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản Danh sách các phân hệ như sau : |
= Phan hé quan ly, cap nhật thông tin bất động sản
= Phan hé hé tro định giá bất động sản
4.3.1 Mơ hình hóa chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bắt động sản
4.3.1.1 Thiết kế mẫu biểu quản lý thông tin bất động sản
Do sự khác biệt của hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản đối với từng
khu vực khác nhau và sự phát triển của kinh tế, xã hội cũng như yếu tố thời gian,
không thê cố định hệ thống chỉ tiêu thông tin này Hệ thống phải được thiết kế có đặc tính “mở” đối với hệ thống chỉ tiêu thông tin mô ta bat động san
Đề thực hiện được mục tiêu trên , cần thiết lập một cơ sở dữ liệu mô tả lại
chính cấu trúc hệ thống chỉ tiêu thông tin bất động sản Cơ sở đữ liệu này được coi
Trang 13như một “siêu đữ liệu” ( metadata ) đối với các bất động sản được mô tả theo cùng mot cầu trúc
Đặc tính của một hệ thơng chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản là các chỉ tiêu
thông tin được phân theo các nhóm Ví dụ như các nhóm thơng tin về địa chỉ, về môi trường, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông tin vẻ tài sản trên đất, tình trạng
pháp lý, an ninh vv Do vậy cấu trúc đữ liệu mô tả hệ thống chỉ tiêu thông tin bất động
sản phải đáp ứng yêu cầu phân nhóm
Kiểu dữ liệu của các chỉ tiêu thông tin cũng vô cùng đa đạng Ví dụ như có thê là kiểu đữ liệu dạng văn bản ( text ) đối với các trường thông tin như tên chủ sử dụng, địa chỉ, đạng số ( number ) đối với các trường thông tin như diện tích, giá chuyển nhượng, dạng logic (có hoặc không ) đối với các trường thông tin như tranh chấp ( có hoặc khơng có tranh chấp ), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( đã hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) vv
Đặc biệt, giá trị của các trường thơng tin có thê được phân loại theo một cầu trúc bảng mã qui định trước Ví dụ như hướng nhà có thể phân loại theo : hướng Bắc, hướng Nam, hướng Đông Nam vv
Do sự đa dạng của kiểu đữ liệu đối với các chỉ tiêu thông tin mô tả bất động
sản, hệ thông cần hỗ trợ tất cả các kiểu dữ liệu cơ bản ( văn bản, SỐ, logic, hình ảnh
vv ) và phải cho phép người sử dụng tự thiết kế bảng mã đối với các kiểu dữ liệu tự
định nghĩa
Ngoài ra, để tiện lợi trong quá trình sử dụng, hệ thông phải cung cấp các hệ thống chỉ tiêu mẫu ( template ), người sử đụng chỉ cần cập nhật (import ) hệ thống chỉ tiêu mẫu này và sửa theo yêu cầu mà không phải thiết kế từ đầu
Với các phân tích như trên, có thể phân rã chức năng thiết kế mẫu biểu quản lý
bat động sản thành các chức năng nhỏ như sau :
= Phân nhóm các chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản "_ Thiết kế các kiểu dữ liệu tự định nghĩa
" Thiết kế các chi tiêu thông tin và đưa vào nhóm tương ứng = Ghi thiết kế vào CSDL dưới dang m6t template
Nhược điểm lớn nhất của phương pháp thiết kế này là người sử dụng không thể thay đổi câu trúc dữ liệu của hệ thống chỉ tiêu thông tin sau khi đã nhập dữ liệu
22
4.3.1.2Cập nhật thông tin bắt động sản
Một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất của phân hệ này là cập nhật thông tin
bất động sản Giới hạn của hệ thống là chỉ cập nhật thông tin thuộc tinh ( attribute
information ) mà không cập nhật thông tin bản đồ
Thông tin bất động sân có thê cập nhật từ nhiều nguồn thông tin Từ các thông
tin do người dân hoặc các tố chức kinh tế xã hội cung cấp cho văn phòng đăng ký bất động sản, từ các phiếu điều tra của các dự án định giá thông thường được thu thập bằng phương pháp điều tra thị trường, từ các cơ quan như văn phòng tư vẫn nhà dat,
các công ty địa ốc , các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai
Dữ liệu cho các chỉ tiêu thơng tin cũng có thể được cập nhật từ nhiều nguồn và có thể cập nhật cho một loạt các bất động sản thỏa mãn một hoặc nhiều điều kiện nào đó Ví dụ như tình trạng điện , nước, môi trường, an ninh vv có thể giống nhau với các bất động sản trong cùng một khu vực Do vậy, để thuận lợi và tiết kiệm công sức cho công tác cập nhật số liệu, hệ thống cần có chức năng cập nhật số liệu hàng loạt,
Việc cập nhật thông tin bất động sản phải thực hiện sau bước thiết kế hệ thông
chỉ tiêu thông tin bất động sản
Chức năng cập nhật thông tin bất động sản có thê phân rã thành các chức năng nhỏ sau :
= Xem thông tin bất động sản
“ Xóa một bất động sản khỏi CSDL =._ Thêm một bất động sản vào CSDL
= Cập nhật số liệu cho một hoặc nhiều chỉ tiêu thông tin xác định cho các bất
động sản thỏa mãn một hoặc nhiều điều kiện do người sử dụng tự định nghĩa
4.3.1.3 Các tiện ích
Hệ thống cung cấp một số tiện ích cho người sử dụng như sau :
Trang 14" Thống kê hiện trạng CSDL : Hệ thống cung cấp thông tin về CSDL như số
lượng bất động sản có trong CSDL, số lượng và tên các mẫu biểu quản lý
thông tin bất động san wv
4.3.2 Mơ hình hóa chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản Qui trình định giá bất động sản được trình bày ở chương II đòi hỏi rất nhiều kinh nghiệm cũng như kiến thức chuyên môn , kiến thức xã hội của các cán bộ định
giá Do vậy, hệ thống hỗ trợ định giá bất động sản chỉ có thể là một hệ hỗ trợ quyết
định chứ không thể là một hệ thống định giá tự động
Hệ thống sử dụng các dữ liệu đã được thu thập qua phân hệ đăng ký và quản lý thông tin bất động sản , tự động hóa các bước chọn lọc đữ liệu theo yêu cầu của người sử dụng trong quá trình chọn mẫu Tự động hóa các bước tính toán với khối lượng dit liệu lớn và có khả năng kết xuất các báo cáo, biểu đỗ, sơ đồ theo yêu câu của công tác
định giá bất động sản
Dựa trên kết quả của các dự án thử nghiệm đối với nhiều khu vực khác nhau, hệ
thơng sẽ có sẵn một số dự án mẫu ( template project ) với đầy đủ hệ thống chỉ tiêu
thông tin và qui trình đã được thử nghiệm Người sử dụng có thể sử dụng các đự án mẫu này, thay đổi một số yêu tô , tối ưu hóa tiến trình để phù hợp với yêu cầu,
Như đã phân tích tại đặc tả hệ thống đã được phân tích ở mục 2.2 — chương Ï và
qui trình định giá bất động sản ở chương II, có thể đưa ra danh sách các chức năng của
phân hệ này như sau :
"_ Tạo mới dự án định giá
= Tao mdi dy an dinh gia theo mau ( template )
" Nhập các thông tin co bản của dự án định giá
"Nhập mẫu biểu quản lý thông tin mô tả bất động sản từ phân hệ quản lý thông tin bất động sản
" Thu thập thêm thông tin cần thiết cho dự án định giá bất động sản " Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu cầu
= Xác định danh sách các hệ số ảnh hưởng
= Kiém tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá
" Xác định đơn giá chuẩn cho vùng định giá = Dinh gia cho các bất động sản trong vùng định giá
24
« Khoanh ving gia trị và lập bản đồ vùng giá trị
Các chức năng của phân hệ này có mối quan hệ chặt chế với nhau và yêu câu người sử dụng phải tuân thủ chính xác qui trình định giá
4.3.2.1 Tạo mới dự án định giá
Người sử dụng dùng chức năng nảy để tạo mới một dự án định giá Dự án sẽ được lưu trong CSDL và có thể phân phối để nhiều người có thể sử dụng chung
4.3.2.2 Tạo mới dự án định giá theo mẫu
Chức năng này có chức năng tương tự như chức năng 3.2.1, bổ sung thêm thao tác sao chép các cầu trúc dữ liệu mẫu vào dự án mới ( gồm hệ thông các chỉ tiêu thông
tin, các cơng thức tính toán và các mẫu báo biếu, sơ đồ .)
4.3.2.3 Nhập thông tin cơ bản của dt án định giá
Các thông tin cơ bản của dự án định giá được lưu trữ trong một bảng dữ liệu có các chỉ tiêu thông tin trong bảng 3.5
SIT "Pan chi bape
2 Tén khu vuc dinh gia 3 Ngày định giá
4* | Mục đích định giá
5 Danh sách cán bộ định giá
6* Phương pháp chọn lựa đề định giá
7% Các nguôn thông tin được chọn dé thu thap
8 Các thông tin hỗ trợ
Bảng 3.3 — Thông tin cơ bản của dự án định giá Ghi chú :
* : Các thông tin được lấy trong bang mi
Chức năng này được thiết kế dưới dạng một màn hình nhập liệu cho người sử
đụng Tất cả các thông tin đều được thiết kế là bắt buộc ( require ) phải nhập đối với
người sử dụng
Dữ liệu của bảng này được lưu trong một bảng dữ liệu có cầu trúc cố định trong chương trình
Trang 154.3.2.4 Nhập mẫu biêu quản lý thông tin mô tả bất động sản từ phân hệ quản lý
thông tin bat déng san
Mỗi một dự án định giá có một cầu trúc mẫu biểu thông tin mô tả bất động sản Cấu trúc này có thể được cập nhật từ phân hệ quản lý thông tin bất động sản Để tiện lợi trong sử dụng, hệ thống sẽ liệt kê danh sách các mẫu đã có trong hệ thống để người sử dụng có thê lựa chọn
4.3.2.5 Tim thập thêm thông tin cân thiết cho chứ án định giá bắt động sản Trên thực tế, có thê các thơng tin mô tả bất động sản đã có trong CSDL chưa đủ cho dự án định giá Trong trường hợp đó, cần phải thu thập thêm thông tin cần thiết cho đự án Thơng tin có thê được thu thập qua các nguồn sau :
" Tiên hành điều tra bỗ sung, nhập các phiếu điều tra thông tin thị trường vào
hệ thống
Tuy nhiên, chức năng cập nhật thông tin thuộc phân hệ quản lý, do vậy chức năng thu thập thông tin cần thiết ở phân hệ hỗ trợ định giá chỉ là truyền các yêu cầu
cập nhật cho phân hệ quản lý Sau khi tiếp nhận yêu cầu, phân hệ quản lý sẽ thực hiện
chức năng cập nhật sô liệu
4.3.2.6 Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu cấu Chức năng này được chia thành 3 chức năng nhỏ :
= Thiét kế bộ lọc dữ liệu ( data filter ),
= Xu ly cac théng tin sau khi lọc
" Chọn các cặp mẫu để tinh hệ số ánh hưởng Thiết kế bộ lọc dữ liệu :
Trong quá trình thu thập dữ liệu, do đữ liệu về bất động sản có đặc trưng là
được thu thập từ nhiều nguồn thơng tin, độ chính xác và tin cậy thuộc nhiều nguyên nhân khác nhau nên phải tiến hành việc chọn lựa, loại bỏ những mẫu phiếu không đạt
yêu cầu hay nói cách khác là những mẫu phiếu không hợp lệ Hệ thống hỗ trợ định giá
bat động sản hỗ trợ việc lọc những mẫu phiếu không đạt yêu cầu theo 2 phương pháp : = Loai b6 bang tay ( thu công ) : Cán bộ định giá trên cơ sở xem xét những
mẫu phiếu không hợp lệ , chọn lựa và ra lệnh cho hệ thống loại bỏ những mầu phiêu đó
"Loại bỏ bằng cách dùng bộ lọc : Cán bộ định giá đưa ra các điều kiện loại
bỏ dé hệ thống tự động tìm các mẫu phiếu thỏa mãn điều kiện loại bỏ và tiến
hành loại bỏ chúng
Phương pháp thiết kế bộ lọc đữ liệu được tiễn hành như sau :
= Chon cac chi tiéu théng tin dùng dé loc " Nhập điều kiện lọc cho từng chỉ tiều thông tin Xử lý các thông tin sau khi lọc :
Sau khi lọc dữ liệu, các thông tin đạt yêu cầu sẽ được hiển thị trên màn hình hệ
thống, người sử dụng trên cơ sở xem xét các thơng tin đó sẽ có quyền thay đổi nội dung thông tin, kiểm tra việc chọn lựa các mẫu thông tin đạt yêu cầu một lần nữa để dam bao tính xác thực của thơng tin
Chọn các cặp mẫu để tính hệ số ảnh hưởng :
Để xác định các hệ số ảnh hưởng, phương pháp tính là chọn những cặp mẫu tương tự nhau theo một điều kiện nào đó Ví dụ : khi tính hệ số qui đơi giá trị về năm phân tích, phải chọn những cặp mẫu bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
của nó là tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về mặt thời gian là khác nhau
Khi tiễn hành chọn các cặp mau, can bộ định giá phải trả lời 2 câu hỏi: = Nhiing chi tiêu thông tin nào được chọn dé tiễn hành so sánh các cặp mẫu ?
“_ Đối với mỗi chỉ tiêu thông tin, phải xác định khoảng giá trị để các cặp mẫu
được coi là tương tự nhau
Cơ sở đữ liệu của hệ thống sẽ lưu lại kết quả chọn lựa các cặp mẫu và phương pháp chọn lựa chúng Hệ thông sẽ có 2 bảng thơng tin lưu lại cách chọn lựa các cặp
mẫu có dạng như sau :
định danh của cặp (1D)
Mô tả cặp
Bảng 3.6 - Cấu trúc đữ liệu các cặp mẫu thông tin
Trang 16
— Tênchitiệu ^^”
1 | Sễ định danh của cặp mẫu ( ID cặp mẫu )
2 Số định danh của chỉ tiêu thông tin dùng đề lựa chọn
mẫu
3 Điều kiện ( SQL ) xác định cặp mẫu thông tin
Bang 3.7 - Phương pháp chọn lựa cặp mẫu théng tin
Dựa trên 2 bảng thơng tin có cấu trúc như trên, hệ thống sẽ lưu lại được danh sách các cặp mẫu và phương pháp đề chọn chúng trong CSDL thông tin thu thập được
4.3.2.7 Xác định danh sách các hệ số ảnh hưởng
Dựa trên các cặp mẫu đã được chọn và qui định phương pháp tính như đã phân tích ở mục 4.3.2.6, các hệ số ảnh hưởng sẽ được tính tốn theo công thức qui định
Như vậy hệ thống sẽ phải có 2 thơng tin để tính các hệ số :
" Tên (ID ) cặp mẫu được dùng để tính các hệ số ảnh hưởng
=_ Cơng thức tính các hệ số ảnh hưởng dựa trên các trường thông tin của các
cặp mau duoc chọn
Các hệ số ảnh hưởng sau khi tính sẽ được kết xuất đưới dạng bảng đề phục vụ
quá trình phân vùng và chọn lựa hệ số trung binh
4.3.2.8 Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá
Sau khi xác định tất cả các hệ số ảnh hưởng tới vùng định giá, người sử dụng cần kiểm tra lại các yếu tô sau :
"_ Có giá trị hệ số nào lớn hơn I không ? "_ Giá trị hệ số còn lại có chính xác khơng ?
Chức năng kiểm tra hệ số cho phép kiểm tra lại giá trị các hệ số bằng cách liệt
kê tất cả các hệ số đã được xác định ở các bước trước để người sử dụng có một cách nhìn tổng quan về tất cả các hệ số có ảnh hưởng đến giá của bất động sản
Sau đó, có thể lựa chọn một hệ số có ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá để
xác định đơn giá chuẩn
28
4.3.2.9 Xác định đơn giá chuẩn cho vùng định giá
Đề định giá được cho các bat động sản, một trong những tham số cần xác định là giá chuẩn của vùng định giá Công thức để xác định được giả chuẩn được mô tả tại chương II
Hệ thống cung cấp chức năng xác định giá chuẩn tự động Tuy nhiên, người sử
dụng có thê tuỳ biến giá chuẩn bằng một giá trị khác
4.3.2.10 Định giá cho các bat dong san trong ving dinh giá
Sau khi đã có danh sách các hệ số, giả trị của các hệ số và giá chuẩn,có thể định gia hàng loạt cho các bat động sản đã được nhập vào hệ thong Phuong phap tinh dugc mô tả ở chương II
Trang 17CHƯƠNG V
GIỚI THIỆU PHẢN MÉM VIETREAL
5.1 Nguyên tắc thiết kế của chương trình :
Chương trình VietReal được thiết kế theo nguyên tắc hệ thống “mở”, nghĩa là
người sử dụng có tồn quyển thay đổi hệ thống chỉ tiêu thông tin của phiéu điều tra bat động sản, các điều kiện loại bỏ mẫu phiếu không đạt yêu câu, các điều kiện và giá trị của các chỉ tiêu thông tin được bổ sung, danh sách các cặp mẫu, điều kiện xác định cặp
mẫu, điều kiện xác định hệ số ảnh hưởng
Các thông tin trên được lưu trong các bảng dữ liệu mô tả ( các bảng dữ liệu metadata ), các thông tin nhập vào phiếu điều tra được lưu trong các bảng thông tin
được tạo ra sau quá trình thiết kế mẫu phiếu |
Có thể liệt kê một số nguyên tắc cơ bản của chương trình như sau :
øe_ Đặc tính mở : cho phép can thiệp và thay đôi các hệ thống chỉ tiêu thông tin, các công thức, điều kiện trong tất cả các quá trình của phương pháp định giá
e Tuân thủ đúng qui trình của phương pháp định giá bất động sản : Các bước thao tác của người sử dụng phải tuân thủ đúng qui trình cúa định giá bất động sản Nếu làm sai qui trình, hệ thơng khơng thẻ tự làm tắt các bước sai qui trình Lưu ý rằng không thể thay đổi hệ thống chỉ tiêu thông tín sau khi đã nhập dữ liệu
Các bước khác có thể thay đổi nội dung, điều kiện xác định nhưng không thẻ thay thể hệ thông chỉ tiêu thông tin xác định mẫu phiêu điều tra sau khi đã nhập đữ liệu
5.2 Mở một dự án mới :
Khi bắt đầu tạo lập một dự án định giá bất động sản, người sử dụng bắt đầu bằng
bước mở một dự ân mới Bước này sẽ thực hiện các thao tác như sau : e©- Sao chép các file dữ liệu của dự án định giá vào thư mục chỉ định e_ Yêu cầu người sử dụng nhập thông tin cơ bản của dự án định gia 1 Sao chép cac file dit liéu cua dự án định giá vào thư mục chỉ định :
Ở bước nảy, hệ thống sẽ sao chép các tệp đữ liệu vào thư mục mà người sử dụng