MỤC LỤC
- Chính sách của Chính phủ (thuế, chính sách môi tr−ờng, chính sách th−ơng mại..). Khi các nhân tố nói trên thay đổi thì đường cầu có xu hướng chuyển dịch về bên phải, nghĩa là cùng một mức giá nh−ng l−ợng hàng hoá có thể tăng lên.
Tại mức giá cao hơn sẽ xảy ra tình trạng d− thừa và ng−ợc lại, mức giá thấp sẽ sinh ra thiếu hụt làm cho người sản xuất và người tiêu dùng đều thúc đẩy để có. Sự dịch chuyển của đường cung và cầu (do ảnh hưởng của các nhân tố đã nêu) làm thay đổi điểm cân bằng.
Tăng cầu sẽ làm dịch chuyển đường cầu sang phải, sẽ làm tăng giá cả và l−ợng cân bằng. Tăng cung làm đ−ờng cung dịch chuyển sang phải, làm giảm giá và gia tăng l−ợng cầu.
Cỏi ngăn cản hầu hết dõn chúng ở các quốc gia đang phát triển không sử dụng đ−ợc quyền sở hữu chính thức hiện đại để tạo t− bản chính là một hệ thống pháp luật và hành chính tồi. Các ngôi nhà đ−ợc xây dựng trên đất mà quyền sở hữu không có hồ sơ thoả đáng thì các tài sản này không thể sẵn sàng chuyển thành t− bản đ−ợc, không thể buôn bán đ−ợc, không thể dùng làm thế chấp cho một khoản vay và không đ−ợc dùng nh− cổ phần.
Ngay khi Tổng thống George Washinton phàn nàn về "bọn kẻ c−ớp hớt váng và chiếm đoạt phần tinh hoa của đất nước làm tổn hại đến phần lớn mọi người", thì ở nơi khác trong bang Virginia quê h−ơng của ông, các nhà chính trị khác đang khuyến khích những người chiếm đất bằng cách bảo vệ các quyền sở hữu ngoài pháp luật của họ. Cả hai loại khế ước xã hội của phương Tây và của phần còn lại đều có chiều hướng chứa đựng một số quy tắc rừ ràng hoặc ngầm định về: ai cú quyền đối với cỏi gì và về giới hạn đối với các quyền ấy và các giao dịch.
Đối với cả hai thị trường chứng khoán và bất động sản, quản lý công cộng đều phải sử dụng những quy định đặc biệt với những yêu cầu khác nhau để bảo vệ các "nhân tố nhỏ" nh− nhà đầu t− ngắn hạn hoặc người chủ gia đình - Họ hỗ trợ thị trường bằng những con đường khác nhau để khuyến khích tăng tr−ởng kinh tế. Gần như trong tất cả các lĩnh vực thì thị trường chứng khoán đều phát triển hơn thị trường đất đai, có thể là do chịu ảnh hưởng quốc tế nhiều hơn, số người tham gia là rất rộng rãi và số lượng mua bán tương đối nhiều trên thị trường.
Khủng hoảng thị trường bất động sản mà các nước Tây Âu và Mỹ đều đã trải qua và qua đó nhiều người còn nhớ với mặt trái của sự công bằng về sự cần thiết cho một thông tin đất đai tốt hơn. Các nhà nghiên cứu và hoạt động thực tiễn đều cho rằng thực tế cần giải quyết là, trên cơ sở chế độ cơ bản về quốc hữu hoá toàn bộ đất đai đô thị (ở Trung Quốc) thì việc cho thuê đất quốc hữu sẽ có mấy loại hình thức?.
Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nước đến trước thập niên 30 của thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; trước 1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán đấu giá đất công; còn từ 1862 về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang (xem biểu). + Quyền lợi tương quan về đất đai - ở bang Oasinhtơn có những quy định rất cụ thể về loại quyền lợi này, như: người sở hữu đất có quyền sử dụng nguồn nước chảy qua đất mình nhưng không ảnh hưởng đến cư dân đang dùng dòng chảy, nếu không thì người ở hạ nguồn được yêu cầu thay đổi đường dẫn nước; cho phép người sở hữu xây dựng mương đập để sử dụng nguồn nước mặt nhưng không được làm thay đổi hướng dòng chảy tự do; vùng phía đông thì người sở hữu đất có quyền đối với nước ngầm nhưng vùng phía tây lại hạn chế, theo nguyên tắc là sử dụng hợp lý hoặc liên kết với nhau để cùng sử dụng nước ngầm; quyền hỗ trợ lẫn nhau, như trường hợp đào mương làm xói lở đất của người khác thì phải có trách.
Đăng ký theo chứng th− (deed registration) và đăng ký theo quyền sở hữu (title registratioin).
- Phân tích tác dụng của các chính sách hiện hành đối với giá đất, cần phải bổ sung, sửa đổi những gì?. - Theo quy định về quản lý giá đất đã có, tiến hành can thiệp, c−ỡng chế đối với những hành vi dẫn đến sự tăng giá không hợp lý; đồng thời thông qua sự phản hồi về giá đất để kiểm nghiệm tác dụng và hiệu quả của các quy định, tiếp tục hoàn thiện các quy định về quản lý giá đất, loại trừ các nhân tố làm tăng giá đất không hợp lý, đảm bảo giá đất đ−ợc ổn định.
- Thành lập uỷ ban định giá: Quản lý giá đất liên quan đến hoạt động của nhiều ngành, nhiều cấp, đồng thời mang tính hành chính và kỹ thuật rất tập trung, ngoài ra việc định giá đất còn ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường và quá trình cải cách thể chế kinh tế Nhà nước. Do đó cần có một tổ chức điều phối thường trực có đủ quyền lực về hành chính và năng lực về chuyên môn với cơ chế phù hợp để vừa chỉ huy đ−ợc hoạt động định giá đất vừa có thể nghiên cứu đề xuất những chính sách lớn về định giá đất và cả những quy trình kỹ thuật có liên quan.
Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng nh− tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Những tư liệu đặc biệt mà người định giá điều tra được trong phương pháp này có thể bao gồm tổng thu nhập của bất động sản theo mong muốn, nguồn thu nhập này có thể bị giảm xuống vì bỏ trống không thực hiện thu, khấu hao chi phí vận hành hàng năm, mô hình và thời gian của dòng thu nhập, khấu hao giá trị tài sản hoặc khôi phục các quyền lợi khác của bất động sản.
- Tập hợp đ−ợc số liệu và kết quả phân tích thực trạng thị tr−ờng bao gồm số liệu về giá bán, chi phí tiền thuế, hoặc giá thành duy trì toà nhà, cùng với chi tiết về thời gian của những số liệu đó. - "Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" là tính cho những phát sinh về giao đất từ 1992 về sau hay bao hàm cả số đất đang sử dụng trước đó?.
Sở hữu toàn dân về đất đai là một chế độ, một thể chế, còn quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai là sự biểu hiện của các quyền năng cụ thể của chủ sở hữu để thực hiện chế độ nói trên - Về các lợi ích kinh tế thì Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu. Với t− cách vừa là chủ sở hữu vừa là ng−ời quản lý toàn bộ tài nguyên đất đai, Nhà nước Việt Nam có điều kiện pháp lý thuận lợi để khai thác tài nguyên hiệu quả nhất cho lợi ích toàn cục trên cơ sở phải tự xây dựng một khung thể chế phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - chính trị - xã hội trong từng giai đoạn phát triển và trên từng khu vực.
Để việc chuyển quyền sử dụng đất đai thực hiện đúng với tinh thần của Hiến pháp, pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, pháp luật về bất động sản phải tiếp tục quy định cụ thể điều kiện, cơ chế của chuyển quyền sử dụng đất và lợi ích, nghĩa vụ của người chuyển quyền và người nhận chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể là các giao dịch đất đai dưới các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại. Tuy nhiên, để việc chấp nhận những vấn đề lịch sử không trở thành tiền lệ tiêu cực trong việc thực hiện cỏc chớnh sỏch cải cỏch, thỡ cần nhất là phải quy định rừ ràng về "thời hiệu" - toàn bộ những vấn đề lịch sử phải đ−ợc giải quyết xong trong một thời gian quy định - đồng thời, ngay sau đó, các tác nghiệp về quản lý nhà nước phải đ−ợc thực hiện chặt chẽ và nghiêm túc.
Sự vận hành bộ máy quản lý nhà n−ớc có trách nhiệm và hiệu quả là yếu tố quyết định để hướng toàn bộ xã hội đi dần vào hành lang pháp luật của thị trường và cũng nhờ đó mà thị trường ngày càng trở nên lành mạnh, đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội. Ngoài ra, hệ thống quản lý đất đai còn phải được phát triển theo h−ớng có thể t−ơng hợp với kỹ thuật của t−ơng lai, vì vậy cần phải có một lực l−ợng chuyên viên giỏi đ−ợc tổ chức và đào tạo tốt cả về nhân cách và kỹ thuật - Hệ thống tổ chức này phải quán xuyến cả nhiệm vụ đào tạo.
Cả ba mặt này vẫn còn nhiều khiếm khuyết ở Việt Nam, nên nhiệm vụ củng cố tổ chức chuyên ngành quản lý đất đai càng trở nên quan trọng và cấp bách, nhất là khi có yêu cầu phải cập nhật thông tin cho phù hợp với tình hình của thị trường. Trong trường hợp này nếu công tác đăng ký đất đai và bất động sản làm không tốt thì dòng giá trị tăng lên đó sẽ chảy vào người đang sử dụng đất, còn người đầu tư thì không được hưởng lợi, ngân sách nhà nước bị thất thu!.
Do đó, một trong những điều kiện để quy hoạch sử dụng đất phát huy hiệu quả tích cực và lành mạnh là công tác đăng ký đất đai phải đi trước một bước, và sau đó, việc. - Căn cứ vào tài liệu địa chính sẵn có và điều tra bổ sung để hướng dẫn người sử dụng đất tự kê khai giá trị tài sản mà chủ yếu là đất đai theo hướng dẫn định kỳ của cơ quan chuyên môn và chính thức hoá giá trị này;.