- Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Lạng Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá thực tế tại địa phương.
Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới... thì các cấp
94
chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách toàn diện.
- Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và định giá bất động sản trong phạm vi thành phố.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Về công tác chuyên gia: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học.
3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phƣơng
Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá các loại đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế. Phù hợp với thực tế ở đây được hiểu và thực hiện trên các khía cạnh: Phù hợp với thực tế đã và đang diễn ra ở địa phương; Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương đã loại trừ các yếu tố giả tạo, loại trừ các trương hợp cá biệt; Phù hợp với quan hệ đất đai liên quan đến giá đất.
Cân đối lại cung - cầu: Trước những biến động trong thời gian qua của thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tìm các giải pháp để bình ổn, phát triển thị trường này, các nhà quản lý, các chuyên gia đều cho rằng nguyên tắc đầu tiên là phải tôn trọng quy luật cung - cầu của thị trường. Giá cả phụ thuộc vào quy luật cung - cầu. Nhu cầu về bất động sản rất lớn, trong khi đó nguồn cung của thị trường không đủ đáp ứng, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở. Vì vậy cần có những biện pháp, chính sách cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu. Đồng thời cải cách trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư, đồng thời điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn
95
đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất ở đô thị một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
TT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng Giá đất ở
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
I Đƣờng loại I
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 1 Bắc cầu
Kỳ Cùng
Đường
Hòa Bình 15 480 6 192 4 644 2 322
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Hòa Bình Đường Phan Đình Phùng Đường 30 100 12 040 9 030 4 515
3 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường
Phan Đình Phùng
Đường
Minh Khai 25 800 10 320 7 740 3 870
4 Trần Đăng Ninh, đoạn 4 Đường
Minh Khai
Đường
Lê Hồng Phong 17 200 6 880 5 160 2 580
5 Lê Lợi, đoạn 1 Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn Đường 30 100 12 040 9 030 4 515
6 Lê Lợi, đoạn 2 Đường
Bắc Sơn
Đường
Bà Triệu 25 800 10 320 7 740 3 870
7 Lê Lợi, đoạn 3 Bà Triệu Đường Chu Văn An Đường 21 500 8 600 6 450 3 225
8 Lê Lợi, đoạn 4 Đường
Chu Văn An Ga Lạng Sơn 17 200 6 880 5 160 2 580
9 Bà Triệu, đoạn 4 Đường Lê Lợi Phai Vệ Đường 25 800 10 320 7 740 3 870
10 Bà Triệu, đoạn 5 Đường
Phai Vệ
Đường
Ngô Gia Tự 21 500 8 600 6 450 3 225
11 Bà Triệu, đoạn 6 Đường
Ngô Gia Tự
Đường
Lý Thái Tổ 17 200 6 880 5 160 2 580
II Đƣờng loại II
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 5 Lê Hồng Phong Đường Rẽ đường Ba Sơn 12 470 4 988 3 741 1 870
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 6 Rẽ đường Ba Sơn Bông Lau Đường 8 600 3 440 2 580 1 290
3 Bà Triệu, đoạn 3 Ngõ 4 Bà Triệu
thuộc P. Vĩnh Trại
Đường
Lê Lợi 12 470 4 988 3 741 1 870
96
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 7 Đường
Bông Lau Đường sắt thôn Vĩ Thượng 6 450 2 580 1 935 967 2 Bà Triệu, đoạn 1 Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau Bắc cầu Lao Lý 6 450 2 580 1 935 967
3 Bà Triệu, đoạn 2 Nam cầu Lao Lý Ngõ 4 Bà Triệu
thuộc P. Vĩnh Trại 7 525 3 010 2 250 1 128
4 Bà Triệu, đoạn 7 Lý Thái Tổ Đường Đường Nguyễn Đình Chiểu 7 310 2 924 2 193 1 096
IV Đƣờng loại IV
1 Bà Triệu, đoạn 8 Đường Nguyễn
Đình Chiểu
Hết mét thứ 300 đầu về phía bờ sông
Kỳ Cùng 3 440 1 376 1 032 516 2 Bà Triệu, đoạn 9 Hết mét thứ 300 Hết đoạn có đường về phía bờ sông Kỳ Cùng (Thác Mạ) 2 365 946 709.5 354.75 V Xã Hoàng Đồng
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 8 Đường sắt
thôn Vĩ Thượng
Rẽ Trung tâm Bảo
trợ xã hội Tỉnh 3 655 1 462 1 096 548.25
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 9 Rẽ Trung tâm Bảo
trợ xã hội Tỉnh
Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng
3 225 1 290 967.5 483.75
3 Trần Đăng Ninh, đoạn 10
Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng Đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng 2 365 946 709.5 354.75
4 Trần Đăng Ninh, đoạn 11
Đường rẽ vào trường THCS xã
Hoàng Đồng
Đường rẽ lên Nhà văn hóa thôn Quán
Hồ - Bản Mới 1 720 688 516 258
5 Trần Đăng Ninh, đoạn 12
Đường rẽ lên Nhà văn hóa thôn Quán
Hồ - Bản Mới
Hết địa phận bắc
Thành phố 1 075 430 322.5 161.25
3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trƣờng bất động sản triển thị trƣờng bất động sản
Cho tới nay, vẫn chưa có một sàn giao dich bất động sản chính thức nào hoạt động trên địa bàn thành phố, trong khi đó cả thành phố có khoảng 100 trung tâm môi giới nhà đất đang hoạt động. Thành lập sàn giao dịch bất động sản thành phố Lạng Sơn là việc cần làm ngay để tăng tính công khai minh bạch cho thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) và trên cơ sở đó thực hiện quản lý tài chính đối với các giao dịch về đất thông qua sàn.
97
Cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký đất, đăng ký bất động sản, hệ thống thông tin đất trên cơ sở có sự trợ giúp của công nghệ tin học để phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai một cách khoa học và có tính cập nhật cao.
Thông tin liên quan đến bất động sản đặc biệt là quy hoạch, giá đất, mức thuế... phải được công bố kịp thời, chính xác và công khai cho người dân.
Công khai, minh bạch các thông tin về bất động sản để ổn định thị trường bất động sản. Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán.
Hàng hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Đồng thời tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm luật kinh doanh bất động sản. Đôn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời.
Để quản lý đất đai bằng công cụ tài chính được thực sự hiệu quả và đạt được mục tiêu đề ra cần thực hiện các biện pháp sau:
Thứ nhất, cần điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế tại thành phố, trên cơ sở đó điều chỉnh giá cho thuê đất, thuế đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất,...
Thứ hai, công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số xã còn chậm, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn thiện. Cần đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất để người dân được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, thế chấp...)
Thứ ba, tăng cường kiểm tra giám sát việc thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai như lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí...
98
Thứ tư, ban hành thuế nhà ở, thuế lũy tiến để hoàn thiện hệ thống thuế nhà đất góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước.
Tổ chức tuyên truyền phổ biến sâu rộng chính sách, pháp luật về đất đai nói chung và các chính sách, pháp luật tài chính về đất đai nói riêng để giáo dục ý thức tự giác chấp hành chính sách, pháp luật tài chính về đất đai. Cần giải thích cụ thể các chính sách pháp luật tài chính về đất đai để người dân thấy rõ được quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về đất có qua đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (đặc biệt là khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất).
Ngoài ra, Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh, thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
Trong hệ thống quản lý đất đai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất... Vì vậy, Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
99
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp… Nhưng giá đất do UBND thành phố Lạng Sơn ban hành vẫn thấp hơn giá đất chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt là việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không qua đấu giá và thu từ chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển từ thuê đất sang giao đất. Ngược lại trong quá trình thu hồi đất Nhà nước lại phải chấp nhận hỗ trợ từ 20 – 50%, thậm chí có những trường hợp phải hỗ trợ trên 100% giá đất do UBND ban hành.
Qua nghiên cứu giá đất ở tại thành phố Lạng Sơn năm 2011 ta có thể thấy, giá đất ở phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí. Giá đất thị trường tại khu vực trung tâm có giá chuyển nhượng cao nhất và có chênh lệch với giá Nhà nước là lớn nhất do khu vực nằm gần các trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, lại có khả năng kinh doanh buôn bán tốt. Mức chênh lệch trung bình giữa giá thị trường và giá Nhà nước tại khu vực trung tâm là 3,07; khu vực cận trung tâm là 2,9; khu vực xa trung tâm là 2,54. Hệ số chênh lệch về giá đất thị trường giữa khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm là 2,65 lần; giữa khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm là 6,5 lần.
Từ những thực trạng về giá đất nêu trên, đề tài đã đánh giá được ảnh hưởng của chính sách giá đất do Nhà nước ban hành với công tác quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn. Hiệu quả của công tác quản lý tài chính về đất đai còn thấp và chưa triệt để, nguyên nhân cơ bản là do việc quy định giá đất không sát với giá thị trường gây thất thu cho Nhà nước, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn.
Do có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường nên việc công khai giá đất khi tham gia giao dịch trên thị trường thông qua Văn phòng đăng ký đất và nhà tại thành phố là rất khó. Trên thực tế người dân khi đến cơ quan công chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng thấp hơn so với thực tế giao dịch, gây thất thu khi tính nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
100
Để giải quyết thực trạng nói trên, đề tài đã đề xuất giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị, hoàn thiện công tác tổ chức định giá, từ đó đề xuất khung giá đất ở đô thị tại một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn