2.2.1. Giá đất ở do Nhà nƣớc quy định
Đối với địa bàn Thành phố Lạng Sơn quyết định số: 18/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND Thành phố Lạng Sơn đã được Ban hành Quy định về giá các loại đất năm 2011.
* Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để làm căn cứ
- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng;
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
* Nguyên tắc khi xác định giá các loại đất: Căn cứ vào thực tế khu vực, vị trí đất, khoảng cách tới đường giao thông (đối với nhóm đất nông nghiệp); khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và điều kiện mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ (đối với nhóm đất phi nông nghiệp).
* Một số nội dung quy định áp giá bảng giá đất tại đô thị (giá đất ở tại đô thị và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị)
- Quy định chung:
+ Xác định cự ly, vị trí thửa đất theo chiều dài đường đi (ngắn nhất) từ trục đường chính đến thửa đất đó.
40
+ Xác định cự ly, vị trí thửa đất áp giá tính theo diện tích tiếp giáp mặt tiền của thửa đất.
- Phân loại đường phố: Căn cứ vào vị trí, khả năng sinh lợi, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức độ đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng... của từng loại đường, đoạn đường phố.
- Quy định về cách xác định hệ số K:
+ Đối với đất ở Vị trí 1 (có mặt tiền tiếp giáp với đường phố chính): > Thửa đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn hoặc bằng ba mét (3m), hệ số K = 1.
> Thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ: Lớn hơn hoặc bằng hai mét (2m) đến nhỏ hơn ba mét (<3m), hệ số K = 0,9.
> Thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hai mét (<2m), hệ số K = 0,8.
+ Đối với đất ở nằm trong các ngõ:
> Ngõ có chiều rộng trung bình lớn hơn hoặc bằng ba mét (3m), hệ số K = 1.
> Ngõ có chiều rộng trung bình từ: Lớn hơn hoặc bằng hai mét (2m) đến nhỏ hơn ba mét (<3m), hệ số K = 0,9.
> Ngõ có chiều rộng trung bình nhỏ hơn hai mét (<2), hệ số K = 0,8. - Quy định về cách xác định giá cho từng vị trí của thửa đất:
+ Vị trí 1:
> Tính từ chỉ giới đường đỏ hoặc từ mép đường (đối với đường chưa có quy định chỉ giới) vào đến hết mét thứ 20 (nếu thửa đất có diện tích nằm trong chỉ giới đường đỏ thì cũng được tính theo giá của Vị trí 1).
> Thửa đất nằm trong cư li 20 mét đầu nhưng không có mặt tiền tiếp giáp với đường phố chính thì được tính theo giá của Vị trí 2 (áp dụng cho cả đất liền thửa và không liền thửa).
+ Vị trí 2: Tính từ mét thứ 21 đến hết mét thứ 80. + Vị trí 3: Tính từ mét thứ 81 đến hết mét thứ 150. + Vị trí 4: Tính từ mét thứ 151 trở lên.
41 - Hệ số từng vị trí xác định giá theo vị trí 1:
Vị trí 1: K = 1,0; Vị trí 3: K = 0,3; Vị trí 2: K = 0,4; Vị trí 4: K = 0,15.
Bảng 2.4: Giá đất ở tại một số tuyển phố chính Thành phố Lạng Sơn năm 2011
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
STT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng Giá đất ở
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
I Đƣờng loại I
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 1 Kỳ Cùng Bắc cầu Hòa Bình Đường 7 200 2 880 2 160 1 080
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Đường
Hòa Bình
Đường
Phan Đình Phùng 14 000 5 600 4 200 2 100
3 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường
Phan Đình Phùng
Đường
Minh Khai 12 000 4 800 3 600 1 800
4 Trần Đăng Ninh, đoạn 4 Đường
Minh Khai
Đường
Lê Hồng Phong 8 000 3 200 2 400 1 200
5 Lê Lợi, đoạn 1 Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn Đường 14 000 5 600 4 200 2 100
6 Lê Lợi, đoạn 2 Đường
Bắc Sơn
Đường
Bà Triệu 12 000 4 800 3 600 1 800
7 Lê Lợi, đoạn 3 Đường
Bà Triệu
Đường
Chu Văn An 10 000 4 000 3 000 1 500
8 Lê Lợi, đoạn 4 Chu Văn An Đường Ga Lạng Sơn 8 000 3 200 2 400 1 200
9 Bà Triệu, đoạn 4 Đường
Lê Lợi
Đường
Phai Vệ 12 000 4 800 3 600 1 800
10 Bà Triệu, đoạn 5 Đường
Phai Vệ
Đường
Ngô Gia Tự 10 000 4 000 3 000 1 500
11 Bà Triệu, đoạn 6 Ngô Gia Tự Đường Lý Thái Tổ Đường 8 000 3 200 2 400 1 200
II Đƣờng loại II
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 5 Đường
Lê Hồng Phong
Rẽ đường
Ba Sơn 5 800 2 320 1 740 870
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 6 Rẽ đường
Ba Sơn
Đường
Bông Lau 4 000 1 600 1 200 600
3 Bà Triệu, đoạn 3 thuộc P. Vĩnh Trại Ngõ 4 Bà Triệu Đường Lê Lợi 5 800 2 320 1 740 870
III Đƣờng loại III
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 7 Đường
Bông Lau
Đường sắt thôn Vĩ
42 2 Bà Triệu, đoạn 1 Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau Bắc cầu Lao Lý 3 000 1 200 900 450
3 Bà Triệu, đoạn 2 Nam cầu Lao Lý Ngõ 4 Bà Triệu
thuộc P. Vĩnh Trại 3 500 1 400 1 050 525
4 Bà Triệu, đoạn 7 Lý Thái Tổ Đường Nguyễn Đình Chiểu Đường 3 400 1 400 1 050 525
IV Đƣờng loại IV
1 Bà Triệu, đoạn 8 Đường Nguyễn Đình Chiểu
Hết mét thứ 300 đầu về phía bờ sông Kỳ Cùng 1 600 640 480 240 2 Bà Triệu, đoạn 9 Hết mét thứ 300 Hết đoạn có đường về phía bờ sông Kỳ Cùng (Thác Mạ) 1 100 440 330 165 V Xã Hoàng Đồng
1 Trần Đăng Ninh, đoạn 8 Đường sắt
thôn Vĩ Thượng
Rẽ Trung tâm Bảo
trợ xã hội Tỉnh 1 700 680 510
2 Trần Đăng Ninh, đoạn 9 Rẽ Trung tâm Bảo trợ xã hội Tỉnh
Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng
1 500 600 450
3 Trần Đăng Ninh, đoạn 10
Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng Đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng 1 100 440 330
4 Trần Đăng Ninh, đoạn 11
Đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng
Đường rẽ lên Nhà văn hóa thôn
Quán Hồ - Bản Mới 800 320 240
5 Trần Đăng Ninh, đoạn 12
Đường rẽ lên Nhà văn hóa thôn Quán
Hồ - Bản Mới
Hết địa phận bắc
Thành phố 500 230 230
(Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND-Thành phố Lạng Sơn)
So sánh với bảng giá đất ở tại thành phố Lạng Sơn năm 2010 thì bảng giá đất năm 2011 không có một sự thay đổi nào, trong khi đó các giao dịch thực tế trên địa bàn thành phố Lạng Sơn (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) đã phát triển rất mạnh mẽ và trở thành một điểm hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản trong tỉnh và ngoài tỉnh đã khiến cho sự thay đổi về giá đất trên thị trường là rất lớn. Nếu như vào thời điểm năm 2007 giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên trục đường Bà Triệu đã là 8 đến 10 triệu đồng/m2 thì từ giữa năm 2009 giá đất đã lên tới 12 đến 15 triệu đồng/m2, đặc biệt với vị trí đẹp giá đất từ 30 đến hơn 35 triệu đồng/m2. Giá đất quy định trước kia đã quá thấp so với thực tế và trong điều kiện hiện nay mức giá này càng tỏ ra là không phù hợp.
43
2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn 2.2.2.1. Điều tra thị trƣờng 2.2.2.1. Điều tra thị trƣờng
Để xác định giá trị thực tế (giá thị trường) của thửa đất thuộc các tuyến phố trên địa bạn Thành phố Lạng Sơn cần tiến hành điều tra các bất động sản đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trên thị trường tại địa bàn thành phố.
Qua số liệu, tài liệu, thông tin thu thập được từ Phòng Tài Nguyên và Môi Trường của thành phố kết hợp với số liệu điều tra tại các đường phố học viên đã thu thập được 300 phiếu trong thời gian thực hiện đề tài 04/07/2011 – 15/09/2011.
- Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất cả 12 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
- Trên đường Lê Lợi điều tra tất cả 4 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
- Trên đường Bà Triệu điều tra tất cả 9 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trƣờng tại các loại đƣờng phố
Do hạn chế về thời gian thực hiện nên học viên chỉ điều tra và xác định giá tại ba trục đường chính mang tính chất đại diện cho thành phố. Căn cứ vào bảng giá đất do thành phố Lạng Sơn quy định theo quyết định số: 18/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 tiến hành điều xác định vị trí và điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong vòng một năm trở lại kể từ khi tiến hành công tác điều tra, sắp xếp số liệu điều tra theo từng đường phố, từng vị trí đất sau đó tổng hợp thành bảng giá đất cho từng khu vực điều tra.
a. Khu vực Trung tâm - Đường loại I
Khu vực đường loại 1 bao gồm các đường sau:
- Đường Trần Đăng Ninh đoạn từ phía Bắc cầu Kỳ Cùng đến đường Lê Hồng Phong: đây là một trong những đoạn đường chính và huyết mạch của thành phố, đặc biệt là giai đoạn trước khi khởi công xây dựng trục đường Quốc lộ 1A.
Do đặc điểm về vị trí, ở thành phố Lạng Sơn có chia thành hai phân khu rõ rệt, khu Hành chính nằm ở phía Nam cầu Kỳ Cùng, khu dân sinh nằm ở phía Bắc cầu Kỳ Cùng, vì vậy trục đường Trần Đăng Ninh chính là tuyến giao thông huyết mạch nối liền hai phân khu trong thành phố và liên kết với các phường lân cận. Trên trục
44
đường tập trung nhiều cửa hàng dịch vụ kinh doanh lớn phục vụ nhu cầu của người dân, ngoài ra, nằm trên trục trường còn có một số tụ điểm quan trọng như Trung tâm Văn hóa của tỉnh, chợ Giếng Vuông, Cung văn hóa thiếu nhi…
- Đường Lê Lợi đoạn từ đường Trần Đăng Ninh đến Ga Lạng Sơn: là trục đường chính nằm ở vị trí trung tâm của thành phố, có vai trò cầu nối giữa các phường trong thành phố và với huyện lân cận (huyện Cao Lộc). Có vai trò quan trọng với sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, dọc theo trục đường này có nhiều cở sở hạ tầng quan trọng như: Bưu điện Tỉnh, Ngân hàng Công thương, sở Tài chính, sân Vận động Tỉnh, Nhà thi đấu Tỉnh, Bến xe khách Lạng Sơn, Ga Lạng Sơn, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng Thành phố, trường Tiểu học Vĩnh Trại (trường tiểu học lớn nhất tỉnh và đạt chuẩn quốc gia đầu tiên trong tỉnh), Trung tâm thương mại Bắc Sơn, ngoài ra, trục đường nằm gần với chợ Đông Kinh.
- Đường Bà Triệu đoạn từ đường Lê Lợi đến đường Lý Thái Tổ: ngoài vai trò là trục đường nối giữa các phường trong thành phố nằm trên đoạn đường còn có Sân vận động Tỉnh, chợ Đông Kinh, sở Công thương, sở Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn, sở Khoa học Công nghệ, trường Trung học phổ thông chuyên Chu Văn An (đây là trường THPT lớn nhất và có chất lượng đào tạo tốt nhất).
Cả ba đoạn đường này có mức giá quy định tương đối đều nhau và ở mức cao so với khung giá chung của thành phố do chất lượng đường ở đây tương đối tốt, đường rộng, thoáng, vị trí đẹp, gần khu trung tâm, trường học…
Để tiện cho quá trình nghiên cứu, học viên chia các đường thành các khoảng giá theo khung giá Nhà nước như sau.
Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1) Khoảng 2: Từ 8 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2) Khoảng 3: Từ 7 000 – 8 000 nghìn đồng/m2 (KV3)
* Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1)
Bao gồm: đường Trần Đăng Ninh đoạn từ đường Hòa Bình đến đường Minh Khai, đường Lê Lợi đoạn từ đường Trần Đăng Ninh đến đường Bà Triệu, đường Bà Triệu đoạn từ Lê Lợi đến đường Phai Vệ. Đây là những đoạn phố có giá chuyển nhượng cao nhất khu vực.
45
Bảng 2.5: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV1
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đƣờng phố Đoạn đƣờng Điểm điều tra Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Giá Nhà nƣớc Giá thị trƣờng Hệ số chênh lệch Từ Đến 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Đường Hòa Bình Đường Phan Đình Phùng T211 151,6 3,2 14 000 35 000 2,5 T212 93,4 4,1 38 600 2,76 T213 75 4,7 34 500 2,46 2 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường Phan Đình Phùng Đường Minh Khai T311 68,8 4,6 12 000 30 600 2,55 T312 56 4,2 28 800 2,4 T313 54,7 3,5 17 700 1,48
3 Lê Lợi, đoạn 1 Đường Trần
Đăng Ninh Đường Bắc Sơn L111 98 4,8 14 000 40 100 2,86 L112 87,5 4,6 47 800 3.41 L113 168 4,2 35 960 2,57
4 Lê Lợi, đoạn 2 Đường
Bắc Sơn Đường Bà Triệu L211 65,6 6,3 12 000 38 730 3,23 L212 86 4,3 36 140 3.01 L213 35,5 3,5 28 180 2.35
5 Bà Triệu, đoạn 4 Đường Lê Lợi Phai Vệ Đường
B411 80 4,7
12 000
30 280 2,52
B412 60,5 5,3 28 580 2,38
B413 93 6,1 29 500 2,46
(Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND và số liệu điều tra) * Đường Trần Đăng Ninh: hệ số chênh lệch trung bình là 2,36 lần. Giá chuyển nhượng trên đường này khá cao, với mức giá chuyển nhượng trung bình là 30,870 triệu đồng/m2. Nằm trên khu vực trung tâm của thành phố, đường Trần Đăng Ninh có nhiều điều kiện sinh lợi như: Gần các điểm văn hóa lớn của thành phố như: Trung tâm Văn hóa Tỉnh, Cung thiếu nhi, chợ Giếng Vuông. Đây cũng là khu vực có hoạt động kinh doanh, buôn bán sầm uất với các mặt hàng cao cấp như: Điện tử, máy lạnh, xe máy, ôtô, đồ gia dụng…
Điểm T212 có giá chuyển nhượng cao nhất vì nó có diện tích và mặt tiền tương đối rộng, mặt khác điểm này lại nằm gần chợ Giếng Vuông nên rất thích hợp cho việc kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê cửa hàng.
Điểm T211 có diện tích và mặt tiền tương đối lớn nhưng giá chuyển nhượng chỉ đạt 35 triệu đồng/m2 vì diện tích của thửa đất lớn nên người mua phải mất khoản tiền lớn để mua đất, điều này nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều hộ kinh doanh nhỏ, lẻ.
46
Các điểm T213, T311 có giá chuyển nhượng tương đối cao vì có mặt tiền và diện tích phù hợp lại nằm giữa các khu trung tâm của thành phố.
* Đường Bà Triệu: Qua bảng điều tra trên ta thấy giá đất thực tế của đường Bà Triệu có mức chênh lệch trung bình so với giá quy định của Nhà nước là 2,45 lần. Hệ số chênh lệch giữa các điểm điều tra phụ thuộc vào diện tích, chiều rộng mặt tiền và khả năng sinh lời mà thửa đất đem lại.
* Đường Lê Lợi: Qua bảng kết quả điều tra trên có thể thấy đường Lê Lợi là đường có giá chuyển nhượng cao nhất khu vực, với mức giá chuyển nhượng trung