Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

Header Page of 128 Nghiên cứu giá đất phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn Hoàng Nguyệt Ánh Trường Đại học Khoa học Tự nhiên; Khoa Địa lý Chuyên ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80 Người hướng dẫn: PGS.TS Trần Văn Tuấn Năm bảo vệ: 2011 Abstract Tổng hợp sở lý luận phương pháp xác định giá đất đô thị nước ta Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất đô thị thành phố Lạng Sơn năm 2011 đánh giá biến động giá đất giai đoạn 2009 – 2011 Phân tích thực trạng giá đất thị cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, Đề xuất số giải pháp giá đất đô thị phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn tỉnh Lạng Sơn Keywords Địa chính; Quản lý tài chính; Đất đai; Quản lý thị trường; Bất động sản; Lạng Sơn Content MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Quản lý đất đai cách hiệu mục tiêu chung giới, nhiên quốc gia khác có cách quản lý khác Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý công cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài pháp luật Quản lý tài đất đai việc Nhà nước sử dụng cơng cụ tài để quản lý đất đai Quản lý tài đất đai khơng đơn quản lý giá đất, quản lý khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân sách Nhà nước, mà cơng cụ để Nhà nước khuyến khích sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm ngày hiệu quả; đồng thời điều tiết quản lý thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường cách lành mạnh, hiệu bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu đất đai, đảm bảo cơng tài sử dụng đất phân phối nguồn tài nguyên đất đai xã hội luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 Bên cạnh Đại hội X Đảng xác định cần thiết tạo tính đồng yếu tố thị trường, có thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng rõ: “Phát triển đồng quản lý có hiệu vận hành loại thị trường theo chế cạnh tranh lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ thị trường sức lao động, cần phát triển vững thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…” Cùng với nước, Lạng Sơn (với ưu vị trí địa lý, tuyến đường giao thông (đường sắt đường bộ), cửa (quốc tế, quốc gia), cặp chợ đường biên) thu hút nhà đầu tư hoạt động sản xuất, kinh doanh nhiều lĩnh vực; tốc độ thị hố tương đối nhanh, nhu cầu vốn đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, cụm công nghiệp, khu vực kinh tế cửa khẩu… có vai trò quan trọng nhằm phát triển kinh tế - xã hội địa bàn tỉnh; song song với điều đó, xuất hàng loạt vấn đề quản lý phát triển đô thị mà thị đòi hỏi Thành phố Lạng Sơn coi điểm đến hấp dẫn giới đầu tư bất động sản thời gian gần Điều mở nhiều hội cho thị trường bất động sản phát triển sôi động, nhiên điều khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu đất đai diễn tràn lan, sử dụng đất hiệu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Vậy sách tài đất đai giá đất đô thị Lạng Sơn phù hợp chưa? Hiệu quản lý tài đất đai địa bàn thành phố nào? Đâu giải pháp nâng cao hiệu quản lý tài đất đai thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn? Từ nội dung nêu trên, để tìm đến sở khoa học việc xác định giá đất, xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước hoạt động tài đất đai thị trường bất động sản, học viên thực đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng hợp sở lý luận phương pháp xác định giá đất đô thị nước ta - Điều tra, khảo sát thực trạng giá đất đô thị thành phố Lạng Sơn năm 2011 đánh giá biến động giá đất giai đoạn 2009 – 2011 luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 - Phân tích thực trạng giá đất đô thị công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu - Đề xuất số giải pháp giá đất thị phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trình thực hiện, đề tài sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, chủ yếu vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp điều tra liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường khu vực thành phố Lạng Sơn năm 2010 - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội tài liệu liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu - Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu nghiên cứu ngồi nước có liên quan; khảo cứu tài liệu kế thừa có chọn lọc kết nghiên cứu chương trình, cơng trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu - Phương pháp so sánh: Trên sở kết nghiên cứu điều tra giá đất , tiến hành so sánh giá đất hai thời điểm để đánh giá biến động so sánh với giá đất Nhà nước quy định - Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp kết thực trạng giá đất tiến hành phân tích thực trạng giá đất cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản Phạm vi nghiên cứu Do hạn chế thời gian thực nên học viên điều tra xác định giá đất ba trục đường mang tính chất đại diện cho thành phố Lạng Sơn - Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất 12 đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm - Trên đường Lê Lợi điều tra tất đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm - Trên đường Bà Triệu điều tra tất đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm Bố cục luận văn luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 Luận văn chia thành chương: Chương 1: Cơ sở lý luận phương pháp xác định giá đất nước ta Chương 2: Giá đất đô thị thành phố Lạng Sơn mối quan hệ với quản lý tài đất đai thị trường bất động sản Chương 3: Đề xuất số giải pháp giá đất đô thị phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƢỚC TA 1.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất Cơ sở khoa học hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu * Địa tơ: Địa tơ hình thái theo quyền sở hữu đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho người sở hữu đất Để rõ chất địa tô Mác phân chia địa tô thành: Địa tô chênh lệch, Địa tô tuyệt đối * Lãi suất ngân hàng: Như lãi suất ngân hàng mà cao giá đất mua vào phải giảm người dân nhà đầu tư có xu hướng đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao ngang Ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền bỏ mua đất tăng, người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ lại để thu lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng Từ rút kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng * Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thơng qua trao đổi bn bán thị trường hình thành mối quan hệ biện chứng cung cầu, sản xuất tiêu dùng Trong mối quan hệ thể tối đa hóa lợi ích người sản xuất người tiêu dùng thơng qua hình thành, vận động giá Theo Điều 55 - Luật Đất đai 2003, giá đất hình thành trường hợp sau đây: Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 * Phƣơng pháp xác định giá đất Việt Nam  Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: Căn vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà cần xác định giá  Bước 2: Phân loại đường vị trí đất đô thị  Bước 3: Xác định giá cho vị trí 1.2 Giá đất quan hệ với quản lý tài đất đai Quản lý tài đất đai việc Nhà nước sử dụng công cụ tài để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt mục tiêu quản lý Nhà nước đất đai Cơ chế sách quản lý tài đất đai nước ta phân làm lĩnh vực, là: sách giá đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; phí lệ phí 1.3 Giá đất quan hệ với thị trƣờng bất động sản Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định Đó thị trường hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp… phạm vi không gian thời gian định Hoạt động thị trường tất yếu phải tuân theo qui luật thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục quốc gia Trong kinh tế thị trường, giá đất yếu tố cấu thành giá bất động sản Nó chịu tác động quy luật kinh tế thị trường (quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu ) Giá đất phụ thuộc vào khả phương thức sinh lợi đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất bị yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức cao so với khả toán xã hội) tất yếu giảm xuống cách nhanh chóng Cũng loại hàng hố khác, giá đất phụ thuộc vào lượng thơng tin hai chiều người cần mua người cần bán Mối quan hệ giá đất với thị trường bất động sản thể rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu Khi phân tích quan hệ cung cầu thường coi cung cầu hàm số giá Cung cần cân có giá cân Nếu yếu tố khác không thay đổi, tăng lên hay giảm xuống cung cầu làm giá thay đổi Do thị trường cạnh tranh giá điều tiết lượng cung - cầu luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Hiện trạng giá đất Thành phố Lạng Sơn năm 2011 Đối với địa bàn Thành phố Lạng Sơn định số: 18/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 UBND Thành phố Lạng Sơn Ban hành Quy định giá loại đất năm 2011 Để xác định giá trị thực tế (giá thị trường) đất thuộc tuyến phố địa bạn Thành phố Lạng Sơn cần tiến hành điều tra bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà thị trường địa bàn thành phố Qua số liệu, tài liệu, thông tin thu thập từ Phòng Tài Ngun Mơi Trường thành phố kết hợp với số liệu điều tra đường phố học viên thu thập 300 phiếu thời gian thực đề tài 04/07/2011 – 15/09/2011 - Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất 12 đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm - Trên đường Lê Lợi điều tra tất đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm - Trên đường Bà Triệu điều tra tất đoạn đường vị trí Trong vị trí đoạn đường điều tra điểm a Khu vực Trung tâm - Đường loại I Khu vực đường loại bao gồm đường sau: - Đường Trần Đăng Ninh đoạn từ phía Bắc cầu Kỳ Cùng đến đường Lê Hồng Phong: đoạn đường huyết mạch thành phố, đặc biệt giai đoạn trước khởi công xây dựng trục đường Quốc lộ 1A - Đường Lê Lợi đoạn từ đường Trần Đăng Ninh đến Ga Lạng Sơn: trục đường nằm vị trí trung tâm thành phố, có vai trò cầu nối phường thành phố với huyện lân cận (huyện Cao Lộc) Có vai trò quan trọng với nghiệp phát triển kinh tế - xã hội thành phố, dọc theo trục đường có nhiều cở sở hạ tầng quan trọng như: Bưu điện Tỉnh, Ngân hàng Cơng thương, sở Tài chính, sân Vận động Tỉnh, Nhà thi đấu Tỉnh, Bến xe khách Lạng Sơn, Ga Lạng Sơn, Ban Bồi thường giải phóng mặt Thành phố, trường Tiểu học Vĩnh Trại (trường tiểu học lớn tỉnh luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 đạt chuẩn quốc gia tỉnh), Trung tâm thương mại Bắc Sơn, ra, trục đường nằm gần với chợ Đông Kinh - Đường Bà Triệu đoạn từ đường Lê Lợi đến đường Lý Thái Tổ: vai trò trục đường nối phường thành phố nằm đoạn đường có Sân vận động Tỉnh, chợ Đông Kinh, sở Công thương, sở Nông Nghiệp Phát triển Nông thôn, sở Khoa học Công nghệ, trường Trung học phổ thông chuyên Chu Văn An (đây trường THPT lớn có chất lượng đào tạo tốt nhất) Cả ba đoạn đường có mức giá quy định tương đối mức cao so với khung giá chung thành phố chất lượng đường tương đối tốt, đường rộng, thống, vị trí đẹp, gần khu trung tâm, trường học… Để tiện cho trình nghiên cứu, học viên chia đường thành khoảng giá theo khung giá Nhà nước sau Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1) Khoảng 2: Từ 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2) Khoảng 3: Từ 000 – 000 nghìn đồng/m2 (KV3) b Khu vực cận Trung tâm - đường loại II, III Các đường, phố nhóm đường phố cận trung tâm nằm ba trục đường chọn đường Trần Đăng Ninh, đường Bà Triệu đường Lê Lợi tuyến giao thơng điển hình thành phố Các đoạn đường có mơi trường cảnh quan đẹp, chất lượng đường tốt đảm bảo giao thông lại Nhóm đường cận trung tâm bao gồm đoạn: đường Trần Đăng Ninh từ đoạn đường Lê Hồng Phong đến đường sắt thôn Vĩ Thượng, đường Bà Triệu gồm hai đoạn từ đoạn Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau đến đường Lê Lợi đoạn từ đường Lý Thái Tổ đến đường Nguyễn Đình Chiểu Có thể chia đường thành khoảng giá theo vị trí sau - Khoảng 1: Từ 000 – 400 nghìn đồng/m2 (KV4) - Khoảng 2: Từ 400 – 000 nghìn đồng/m2 (KV5) - Khoảng 3: Từ 000 – 000 nghìn đồng/m2 (KV6) c Khu vực xa trung tâm – đường loại IV, xã Hồng Đồng Khu vực xa trung tâm Là nhóm đường, phố bao phục vụ giao thông phường, xã, tuyến giao thơng đa số có chất lượng đường không tốt cần cải tạo như: đường Bà Triệu đoạn từ đường Nguyễn Đình Chiểu đến hết đoạn luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 có đường phía bờ sơng Kỳ Cùng (Thác Mạ), đường Trần Đăng Ninh đoạn từ đường sắt thôn Vĩ Thượng đến đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng Từ đoạn đường, phố chia thành hai khoảng giá : - Khoảng 1: Từ 500 – 100 nghìn đồng/m2 (KV7) - Khoảng 2: Từ 100 – 700 nghìn đồng/m2 (KV8) 2.2 Biến động giá đất ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011 Qua bảng số liệu cho thấy, số vụ chuyển nhượng khu vực có mức cao so với nhóm khác vị trí đất khu vực 2,3 không thuận lợi khu vực 1, chủ sở hữu sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng, chủ sử dụng đất trực tiếp kinh doanh cho thuê mặt với giá cao để thu lợi nhuận Khu vực có điều kiện sở hạ tầng khả sinh lợi khá, chuyển nhượng nhà đất nhóm diễn sơi động phù hợp với khả tài nhiều người 2.3 Ảnh hƣởng giá đất đô thị quản lý tài đất đai địa bàn nghiên cứu Cơng tác quản lý tài đất đai Lạng Sơn cho thấy bất hợp lý giá đất mà UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Do đó, điều chỉnh giá đất kịp thời phù hợp có tác động tích cực việc đẩy nhanh tiến độ giái phóng mặt bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài đất đai Trong năm qua, việc thực quản lý tài đất đai góp phần quản lý điều tiết việc sử dụng đất địa phương, giúp ổn định thị trường nâng cao hiệu sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, hiệu quản lý tài đất đai thành phố Lạng Sơn thấp chưa triệt để Việc quy định giá không sát với giá thị trường nguyên nhân dẫn đến tình trạng thất thu cho Nhà nước, số nơi hiệu sử dụng đất chưa cao công tác bồi thường giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn Quản lý tài đất đai địa bàn thành phố chưa thực đảm bảo công xã hội sử dụng đất, mặt khác hạn chế quản lý tài đất đai dẫn đến tác động trái chiều: cơng người dân với Nhà nước, người dân với người dân, người đầu đất với Nhà nước khơng thực vai trò phân phối cơng lợi ích từ đất đai cho xã hội Đây nguyên nhân dẫn đến vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến đất đai xảy địa bàn thành phố luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page of 128 Vai trò thuế đất đai chưa tận dụng phát huy hết việc quản lý điều tiết sử dụng đất Hệ thống thuế đất Việt Nam chưa hồn thiện, mặt chưa khuyến khích người dân thực nghĩa vụ với Nhà nước, mặt khác dẫn đến bất lực quyền thành phố trước tình trạng đầu đất diễn phổ biến CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 3.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất đô thị Làm rõ đầy đủ quan điểm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường theo tỷ lệ % giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường giá điều kiện bình thường (khơng chịu tác động yếu tố khách quan thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời loại trừ yếu tố chủ quan đầu đầu tư theo phong trào) để thực đền bù Nhà nước thu hồi đất thực dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Xác định rõ chuyển mục đích sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất thay đổi Đồng thời nghiên cứu xây dựng chế quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài tăng thêm chuyển mục đích sử dụng đất thơng qua chế sách cụ thể, rõ ràng, thống 3.2 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Lạng Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá thực tế địa phương - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá bất động sản phạm vi thành phố 3.3 Giải pháp điều chỉnh khung giá đất địa phƣơng Căn vào khung giá phương pháp xác định giá loại đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế Phù hợp với thực tế hiểu thực khía cạnh: Phù hợp với thực tế diễn địa phương; Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page of 128 Header Page 10 of 128 loại trừ yếu tố giả tạo, loại trừ trương hợp cá biệt; Phù hợp với quan hệ đất đai liên quan đến giá đất 3.4 Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trƣờng bất động sản Cho tới nay, chưa có sàn giao dich bất động sản thức hoạt động địa bàn thành phố, thành phố có khoảng 100 trung tâm mơi giới nhà đất hoạt động Thành lập sàn giao dịch bất động sản thành phố Lạng Sơn việc cần làm để tăng tính cơng khai minh bạch cho thị trường bất động sản (trong có thị trường quyền sử dụng đất) sở thực quản lý tài giao dịch đất thơng qua sàn Cần xây dựng hồn thiện hệ thống đăng ký đất, đăng ký bất động sản, hệ thống thơng tin đất sở có trợ giúp công nghệ tin học để phục vụ công tác quản lý tài đất đai cách khoa học có tính cập nhật cao KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Theo quy định pháp luật đất đai giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp… Qua nghiên cứu giá đất thành phố Lạng Sơn năm 2011 ta thấy, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí Giá đất thị trường khu vực trung tâm có giá chuyển nhượng cao có chênh lệch với giá Nhà nước lớn khu vực nằm gần trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, lại có khả kinh doanh bn bán tốt Mức chênh lệch trung bình giá thị trường giá Nhà nước khu vực trung tâm 3,07; khu vực cận trung tâm 2,9; khu vực xa trung tâm 2,54 Hệ số chênh lệch giá đất thị trường khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm 2,65 lần; khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm 6,5 lần Do có chênh lệch lớn giá đất Nhà nước quy định giá thị trường nên việc công khai giá đất tham gia giao dịch thị trường thơng qua Văn phòng đăng ký đất nhà thành phố khó Trên thực tế người dân đến quan công chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng thấp so với thực tế giao dịch, gây thất thu tính nghĩa vụ tài cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất Để giải thực trạng nói trên, đề tài đề xuất giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất thị, hồn thiện cơng tác tổ chức định giá, từ đề xuất luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 10 of 128 Header Page 11 of 128 khung giá đất đô thị số tuyến phố địa bàn thành phố Lạng Sơn số giải pháp khác nhằm phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn Kiến nghị Giá đất công cụ thiếu công tác quản lý đất đai biện pháp kinh tế Để thực sách tài đất đai, đảm bảo lợi ích cho ngân sách Nhà nước lợi ích cho người sử dụng đất Nhà nước cần thiết phải quan tâm, hồn thiện đến giá đất, cụ thể sau: - Đối với Chính phủ: Nghiên cứu cho phép UBND tỉnh xây dựng áp dụng hệ số điều chỉnh việc áp dụng giá vào nhiều lĩnh vực có liên quan đến đất đai - Đối với UBND tỉnh cần tiếp tục nghiên cứu, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công cụ phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt của kinh tế - xã hội ổn định nhân dân, nên UBND tỉnh cần cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất cách phân tích mức độ ảnh hưởng cách toàn diện - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất UBND tỉnh cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành quy chế đấu giá Nhà nước, cho thuê đất theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ, để thực đấu giá đất dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Thực giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua đấu giá khắc phục sơ hở giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, cơng tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 11 of 128 Header Page 12 of 128 khăn việc giải vấn đề “thu, chi” đất vấn đề quản lý đất đai như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu lệ phí chuyển nhượng Vì vậy, Chính phủ UBND tỉnh, thành phố cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai./ References Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường Bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2009), Thị trường bất động sản vài năm gần vấn đề đặt ra, Viện Nghiên cứu Quản lý Trung Ương Mai Xn Yến (2005), Giáo trình Hệ thống sách pháp luật đất đai, Hà Nội Mai Xuân Yến (2005), Giáo trình Quản lý Đất đai thị trường Bất động sản, Hà Nội Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Nguyễn Đăng Sơn (2009), Giải pháp cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Đức Khả, Đặng Hùng Võ (2007), Giáo trình Cơ sở Địa chính, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 10 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 11 Phạm Minh Đề (2010), Tài liệu định giá đất, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 12 Quốc Hội (2005), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, NXB Tài chính, Hà Nội 14 Quốc Hội (1999), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất sửa đổi bổ sung, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Tơ Xn Dần, Mai Văn Bình (2010), Một số ý kiến nhằm khắc phục trầm lắng thị trường BĐS giai đoạn nay, Viện NCPT Kinh tế - xã hội Hà Nội luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 12 of 128 Header Page 13 of 128 16 Trần Văn Tuấn (2010), Cơ sở kinh tế đất, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 17 Trần Văn Tuấn (2010), Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất bất động sản, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 18 Trường Đại học Lao động - Xã hội (2007), Bài giảng Luật Thuế, Hà Nội 19 UBND thành phố Lạng Sơn (2010), Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010, Lạng Sơn 20 UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực sách đất đai địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2009 – 2010 21 UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 - Nhiệm vụ, mục tiêu kế hoạch năm 2011 tỉnh Lạng Sơn 22 CIEM, Trung tâm thông tin – tư liệu Phát triển thị trường bất động sản 23 Hệ thống văn pháp luật hành liên quan đến đất đai tài đất đai luan van thac si - luan van kinh te - khoa luan - tai lieu -Footer Page 13 of 128  ... dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước hoạt động tài đất đai thị trường bất động sản, học viên thực đề tài: Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài đất đai. .. trạng giá đất đô thị công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu - Đề xuất số giải pháp giá đất đô thị phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường. .. giá đất đô thị phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƢỚC TA 1.1 Cơ sở lý luận giá