CHUYÊN đề PHƯƠNG HƯỚNG và GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản ở THÀNH PHỐ hà nội

12 492 0
CHUYÊN đề PHƯƠNG HƯỚNG và GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản ở THÀNH PHỐ hà nội

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

CHUYÊN đề PHƯƠNG HƯỚNG và GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản ở THÀNH PHỐ hà nội

Chuyên đề Phơng hớng giảI pháp phát triển thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội Qua trình nghiên cứu thực trạng thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội thấy thị trờng bất động sản Hà Nội mét sè h¹n chÕ, tån t¹i nh sau: - HƯ thống sách liên quan đến thị trờng bất động sản cha toàn diện thiếu đồng - Cung cầu tình trạng cân đối, tình trạng đầu bất động sản làm tăng nhu cầu ảo làm tăng giá bất động sản, giao dịch phi thức chiếm tỷ lệ cao - Thông tin thị trờng bất động sản khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch Nguyên nhân: - Nhóm nguyên nhân sách: Chính sách liên quan đến thị trờng bất động sản cha đủ, thay đổi cha ®ång bé, cßn nhiỊu bÊt cËp VÝ dơ nh chÝnh sách thu tiền sử dụng đất, sách bồi thờng tái định c, Chính sách không cho dự án phân lô bán nền, Chính sách điều tiết quỹ nhà đất dự án kinh doanh nhà - Nhóm nguyên nhân tài chính: Cha có chế tài hỗ trợ thị trờng bất động sản vận hành: Hầu hết chủ đầu t không đủ vốn để đầu t dự án kinh doanh bất động sản, yêu cầu vốn lớn gần quy định dự án phải xây nhà xong đợc bán, thị trờng nguồn vốn đầu t cho bất động sản cha đợc trọng + Ngân hàng hạn chế cho vay trung dài hạn để đầu t kinh doanh bất động sản + Phơng thức huy động vốn cha phong phú, cha có chứng khoán bất động sản + Pháp luật cha công nhận chế mua đặt hàng trớc - Nhóm nguyên nhân quản lý: Nhà nớc quản lý cha hiệu quả: + Quy hoạch chung không ổn định quy hoạch chi tiết cha đầy ®đ + Cha qu¶n lý viƯc thùc hiƯn theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: + Nhà nớc cha có số thống kê đầy đủ trang bất động sản cha tổ chức khảo sát để biết đợc lợng cầu thật để từ có hoạch định chiến lợc phát triển ổn định thị trờng bất động sản + Thành phố đà cấp giấy phép kinh doanh bất động sản cho nhiều doanh nghiệp nhng lại quy định ràng buộc ngời kinh doanh nghề phải có cấp chuyên môn định - Nhóm nguyên nhân dịch vụ: Khách hàng thiếu thông tin hỗ trợ Nhà nớc: + Môi trờng đầu t cha công khai, minh bạch: + Các quận, huyện cha thật hỗ trợ doanh nghiệp việc tổ chức bồi thờng giải phóng mặt - Nhóm nguyên nhân thị trờng: + Thị trờng sơ cấp: Nhà nớc cha có nhiều quỹ đất (đà giải phóng mặt bằng) ®Ĩ cung øng, ®iỊu tiÕt thÞ trêng + ThÞ trêng thứ cấp: Cha có sách kích cầu ngời có nhu cầu thực sự, thị trờng giao dịch chủ yếu mua bán lòng vòng, đầu lín, ngêi cã nhu cÇu thùc sù (ngêi thu nhËp thấp) không mua đợc giá bất động sản bị đẩy lên cao so với mức thu nhập + Thị trờng có liên quan đến ngời nớc ngoài: Nhà đầu t nớc đợc tham gia phát triển để kinh doanh nhng hạn chế tiêu thụ sản phẩm bất động sản nhà ở: cha cho ngời nớc mua nhà đất để ở, cha mở rộng cho tất đối tợng Việt Kiều mua nhà đất để - Chính sách đầu t kinh doanh bất động sản nớc nớc nhiều bất cập: + Nhà đầu t nớc đợc Nhà nớc hỗ trợ thu hồi đất để thực dự án đầu t Nhà nớc hỗ trợ tổ chức bồi thờng theo giá đất quy định nhà đầu t nớc phải thoả thuận giá bồi thờng + Nhà đầu t nớc đợc nộp tiền sử dụng đất dự án tiến hành khai thác kinh doanh, nhà đầu t nớc phải nộp tiền sử dụng đất sau Nhà nớc giao đất, nộp chậm bị phạt Hậu quả: Qua phân tích thực trạng thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội cho thấy hậu trớc mắt lâu dài nh sau: - Giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, thị trờng bất động sản có chiều hớng đóng băng - Ngng đọng vốn vào dự án bất động sản, nguồn vốn không lu thông đợc, để tình trạng kéo dài dẫn đến số doanh nghiệp bị phá sản - ảnh hởng môi trờng đầu t thành phố + Nhà nớc giảm nguồn thu thuế từ giao dịch bất động sản + ảnh hởng phát triển kinh tế tăng cờng GDP thành phố phơng hớng Những giải pháp phát triển thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội Mục đích quản lý phát triển thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố: Nhằm xây dựng lộ trình tổng thể cho việc quản lý phát triển thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố, tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân giao dịch, mua bán bất động sản cách dễ dàng, đợc pháp luật bảo hộ thừa nhận; phục vụ có hiệu cho công công nghiệp hoá, đại hoá Thủ đô, đóng góp tích cực vào việc phát triển lành mạnh thị trờng bất động sản Việt Nam Mục tiêu cụ thể để thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh (đợc xác định từ 05 nguyên nhân chính): - Điều chỉnh số sách để tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh - Xây dựng chế tài hỗ trợ thị trờng bất động sản vận hành tốt - Tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc quy hoạch tạo động lực để thị trờng bất động sản phát triển - Có chế cung cấp thông tin liên quan đến thị trờng bất động sản giải nhanh thủ tục hành - Điều hớng thị trờng bất động sản hoạt động quy giảm rđi ro NhiƯm vơ tríc m¾t: - TriĨn khai cã hiệu Nghị 06/2004/NQ-CP Chính phủ; - Chủ động kiểm soát thị trờng bất động sản; Tăng cờng vai trò quản lý nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố; - Thực xử lý xếp quản lý bất động sản nhà, đất thuộc tài sản công; bất động sản đô thị; bất động sản nhà - Xây dựng chế sách quản lý, cấp phép hoạt động dịch vụ, môi giới, t vấn đầu t bất động sản địa bàn Thành phố Nhiệm vụ lâu dài: - Hình thành đồng yếu tố cấu thành thị trờng bất động sản; - Hoàn thiện chế sách mô hình quản lý phát triển thị trờng bất động sản theo quy định Nhà nớc có tính đặc thù Thủ đô nhằm khuyến khích phát triển thị trờng tăng cờng quản lý nhà nớc thị trờng bất động sản Giải pháp tổng thể: Thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội nói riêng thị trờng bất động sản nớc nói chung nhiều vấn đề tồn cần phải giải quyết, nhiên tồn lín nhÊt hiƯn cã thĨ dÉn ®Õn nhiỊu hËu thiệt hại to lớn Chính việc đa giải pháp trớc mắt để hâm nóng lại thị trờng bất động sản cần thiết để thị trờng lu thông bình thờng trở lại, tiếp đến thực giải pháp mang tính chiến lợc lâu dài để phát triển thị trờng ổn định lành mạnh 2.1- Một số giải pháp cấp bách: 2.1.1 Đối với bất động sản nhà ở, đất thuộc t nhân: Hiện toàn Thành phố có 539.521 hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà ở, ®Êt ë (cã 424.413 trêng hỵp ®· ®ỵc cÊp GCN) Đây nguồn hàng hoá lớn tham gia vào thị trờng bất động sản nhng chủ yếu tồn dớc hình thức phi thức, để quản lý tạo điều kiện thị trờng phát triển lành mạnh cần: - Tập trung hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân điều kiện để bất động sản thuộc nhóm tích cực tham gia vào thị trờng bất động sản hợp pháp, lành mạnh - Ban hành quy định cụ thể cấp phép xây dựng nhằm quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà ở, tuân thủ yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, môi trờng hạ tầng đô thị, kiên ngăn chặn tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà tự phát đô thị ven trục đờng giao thông - Các giao dịch bất động sản thuộc nhóm thờng diễn trực tiếp ngời mua ngời bán thông qua môi giới, cấp quyền quan chức không quản lý đợc Để giải vấn đề cần có quan chức xây dựng chế sách quy định cấp phép hoạt động kinh doanh cho tổ chức môi giới, dịch vụ bất động sản hoạt động lành mạnh, hợp pháp; đồng thời có chế tài xử lý trờng hợp mua bán, chuyển nhợng mà không tới quan nhà nớc có thẩm quyền để khai báo làm thủ tục theo quy định - Xây dựng sàn giao dịch với chế phù hợp, thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho ngời dân có nhu cầu tham gia dễ dàng, với chi phí thấp, từ tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trờng bất động sản thuộc nhóm 2.1.2- Đối với bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc: - Tập trung rà soát toàn quỹ nhà công sở quan, đơn vị nghiệp quản lý, sử dụng địa bàn Thành phố theo Thông t số 83/2004/TTBTC ngày 17-8-2004 Bộ Tài Hớng dẫn số nội dung quản lý trụ sở làm việc quan hành chính, đơn vị nghiệp - Rà soát quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu Nhà nớc Công ty kinh doanh nhà quản lý cho thuê Những sở có đủ điều kiện chuyển thành trụ sở quan hành nghiệp Những sở nhỏ lẻ cần có chế quản lý phù hợp với chế thị trờng - Trên sở rà soát quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nớc, xử lý trờng hợp quan, tổ chøc vi ph¹m, sư dơng d thõa diƯn tÝch theo quy định, sử dụng không hiệu quả, kiên thu hồi để đấu thầu, tạo nguồn vốn đầu t hạ tầng Thủ đô - Tiếp tục đẩy mạnh công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời thuê theo Nghị định 61/CP, tăng nguồn hàng hoá dân; thu hồi giảm chi vốn ngân sách đầu t, tõng bíc thùc hiƯn chÝnh s¸ch x· héi ho¸ nhà 2.1.3- Đối với bất động sản công nghiệp, dịch vụ thơng mại, kinh doanh sản xuất: - Bất động sản thuộc nhóm ổn định, việc tham gia thị trờng bất động sản chủ yếu hình thức chấp vay vốn tạo nguồn lực thúc đẩy sản xuất Để tạo môi trờng cho lĩnh vực phát triển mạnh cần đẩy mạnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức theo quy định pháp luật - Một phận thuộc nhóm có nhu cầu cho thuê, cho thuê lại nhà xởng, mặt sản xuất, cửa hàng Nhà nớc cha có hớng dẫn, quy định cụ thể đồng vấn đề này, hoạt động diễn tự phát theo nhu cầu, nhà nớc thất thu thuế, việc quản lý, sử dụng đất lộn xộn Để quản lý tốt tạo điều kiện thuận lợi cho thị trờng phát triển cần có sách, hớng dẫn cụ thể quyền nghĩa vụ tổ chức tham gia, hỗ trợ, giúp đõ quan nhà nớc việc giải thủ tục hành 2.1.4- Đề xuất chế sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu t phát triển khu đô thị đầu t nhà phục vụ nhu cầu dân c chế, biện pháp tăng cờng kiểm soát, quản lý thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố a Định hớng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: - Đổi toàn diện công tác lập quy hoạch quản lý xây dựng theo quy hoạch Công khai hoá quy hoạch chi tiết để tổ chức, cá nhân có nhu cầu tiếp cận dễ dàng thông tin cần thiết - Tăng cờng vai trò UBND quận, huyện, phờng, xÃ, thị trấn việc quản lý sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất khu vực phát triển đô thị Giám sát việc triển khai dự án địa bàn theo quy định pháp luật - Tiến tới thực giao đất, cho thuê đất theo chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2003 - Căn quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 triển khai dự án mở đờng kết hợp với việc thu hồi đất hai bên đờng để chủ động xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh đờng phố, đồng thời tăng nguồn thu từ quỹ đất hai bên đờng - Chấm dứt chế bao cấp doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp vừa nhỏ nh sách u đÃi cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở, thơng mại khu vực đô thị khu vực phát triển đô thị - Quy định điều kiện dự án đầu t kinh doanh bất động sản: đền bù, hỗ trợ, tái định c - Xây dựng ban hành quy chế khu đô thị hành lang pháp lý quan trọng để quản lý đầu t phát triển đô thị b Chính sách khuyến khích xây dựng nhà cho thuê: - Cần có quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất dành để xây dựng nhà cho thuê; - Ưu đÃi đất đai; - Chính sách hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng; - Hỗ trợ đầu t xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng; - Hỗ trợ tài nhà ở; - Ban hành quy định quản lý quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nớc phù hợp với điều kiện thực tiễn; - Chính sách bảo hộ quyền lợi chủ sở hữu nhà ở, bên thuê nhà chế tài xử lý tranh chấp liên quan; - Ban hành quy định tiêu chuẩn, đối tợng đợc thuê nhà ở; - Hoàn thiện văn quy phạm pháp luật phát triển quản lý quỹ nhà cho thuê c Chính sách đầu t nhà tái định c: Từ năm 2000 đến 2004 địa bàn Thành phố đà triển khai hàng nghìn dự án, Nhà nớc thu hồi đất 93.984 hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đà thực tái định c cho 7000 trờng hợp Nh việc đền bù năm qua chủ yếu đợc đền bù tiền, nguyên nhân chủ yếu làm thị trờng bất động sản có lúc nóng lên Để giải vấn đề này, đòi hỏi Thành phố cần có sách giải pháp tổng thể đáp ứng nhu cầu tái định c ngời bị thu hồi đất, đồng thời cân đối nguồn cung - cầu thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố Theo quy định Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 UBND Thành phố, Nhà nớc thu hồi dất thực dự án đầu t mà có nhu cầu sử dụng nhà, đất để tái định c chủ đầu t phải chuẩn bị đủ quỹ tái định c trớc giải phóng mặt Quỹ tái định c đất (chủ yếu xà vùng ngoại thành) nhà (đối với khu vực nội thành) Để tạo đợc quỹ nhà, đất phục vụ tái định c cần đẩy mạnh triển khai nhiều hình thức: - Đầu t xây dựng quỹ tái định c nguồn vốn ngân sách: ban quản lý dự án Sở ngành Ban quản lý dự án quận, huyện thực - Do doanh nghiệp đầu t nguồn vốn ứng trớc theo phơng thức Thành phố ký hợp đồng đặt hàng mua nhà mua nhà đà xây dựng - Do chủ đầu t thực dự án tự xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định c phục vụ dự án nguồn vốn chủ đầu t Để rút ngắn thời gian thực đầu t cần tập trung việc triển khai nhanh quy hoạch chi tiết địa bàn quận, huyện, đặc biệt quy hoạch khu đất tái định c; Tập trung nguồn vốn để đầu t xây dựng nhà tái định c từ nguồn bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thu từ ®Êu gi¸ qun sư dơng ®Êt d/ Trong qúa trình triển khai chuyên đề cần thực số nhiệm vụ: - Xây dựng thí điểm chế, sách đấu giá nhà thuộc quỹ nhà chuyên dùng Sở Tài nguyên môi trờng nhà đất quản lý gắn với quyền sử dụng đất quyền thuê nhà sở hữu Nhà nớc để thành phần kinh tế sử dụng làm trụ sở, văn phòng, cửa hàng kinh doanh Đấu giá quyền sử dụng đất từ quỹ đất điều tiết theo Quyết định 123/2001/QĐ-UB Thành phố; Các quận, huyện đẩy nhanh thủ tục giao đất đầu t hạ tầng kỹ thuật dự án Đấu giá đất theo kế hoạch đà đợc phê duyệt, nhằm huy động nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây dựng, phát triển thu đô - Thống đầu mối Sở Tài nguyên môi trờng nhà đất quan quản lý phát triển thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố Ban hành chức năng, nhiệm vụ phận chuyên môn quản lý phát triển thị trờng bất động sản Xây dựng quy định quản lý cấp phép hoạt động kinh doanh lĩnh vực dịch vụ, môi giới, t vấn bất động sản nhằm quản lý hớng dẫn tổ chức hỗ trợ vận hành thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh 2.2- Các giải pháp lâu dài: 2.2.1/ Nhóm giải pháp sách: - Điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất; Bổ sung thêm quy định dự án phải thoả thuận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, chủ đầu t đà thoả thuận chuyển nhợng đợc khoảng 80% diện tích đất dự án, phần lại thoả thuận đợc Nhà nớc định thu hồi đất ngời sử dụng, chủ đầu t bồi thờng cho ngời sử dụng đất theo khung giá quy định - Cho phép nhà đầu t đợc chuyển nhợng dự án nhà sau dự án đà hoàn thành phần sở hạ tầng kỹ thuật dự án, cho nhà đầu t khác có chức kinh doanh nhà để đầu t xây dựng nhà kinh doanh - Xây dựng chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án có quyền sử dụng đất; Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất đầu t hạ tầng kỹ thuật dự án Đấu giá đất theo kế hoạch đà đợc phê duyệt, nhằm huy động nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây dựng, phát triển thu đô 2.2.2/ Nhóm giải pháp tài chính: - Ban hành chế tài cho ngân hàng quy định ngân hàng đợc cấp tín dụng trung dài hạn cho dự án kinh doanh bất động sản - Ban hành quy định cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sau có định giao đất đợc ký kết với khách hàng hợp đồng mua nhà đặt hàng trớc, hợp đồng đợc đăng ký với quan nhà nớc có thẩm quyền, cho phép chuyển nhợng hợp đồng, nhà nớc thu thuế chuyển nhợng - Ban hành chế sách thu hút đầu t trực tiếp từ dân c tổ chức kinh tế vào việc tạo lập kinh doanh BĐS, có việc phát triển thị trờng chứng khoán BĐS - Ban hành chế để chủ đầu t cã thĨ vay vèn b»ng viƯc thÕ chÊp m¶nh đất đợc nhà nớc giao cho thuê để thực dự án; Có qui định để ngân hàng thơng mại đợc bảo lÃnh cho ngời mua nhà thuộc sở hữu Nhà nớc, chủ dự án kinh doanh BĐS đợc bảo lÃnh cho ngời mua sản phẩm dự án - Ban hành chế hỗ trợ lÃi suất, thuế v.v để khuyến khích nhà đầu t kinh doanh BĐS đặc biệt nhà đáp ứng nhu cầu nhóm đối tợng sách nh ngời có công với cách mạng, ngời có thu nhập thấp, ngời nghèo, công nhân làm việc khu công nghiệp Mở rộng tham gia ngời nớc vào thị trờng BĐS (ngoài vấn đề đà đợc qui định pháp luật hành), đặc biệt vấn đề mua bán nhà ở, xây nhà để bán cho thuê 2.2.3/ Nhóm giải pháp quản lý: - Sửa đổi, bổ sung qui trình lập, thông qua loại văn qui hoạch, xác lập quan đầu mối chịu trách nhiệm tính thống hệ thống văn qui hoạch quản lý việc thực quy hoạch - Nghiên cứu áp dụng phơng pháp qui hoạch theo hớng vừa đáp ứng đợc nhu cầu đầu t kinh doanh BĐS ngày tăng đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cờng quản lý đầu t phát triển đô thị Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi hệ thống văn qui hoạch - Ban hành chế để công dân tổ chức có lợi ích trách nhiệm vùng quy hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch; - Qui định hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ thông tin cần thiết qui hoạch cho ngời biết tuân thủ; - Tăng cờng củng cố chức quản lý tra việc tuân thủ qui hoạch có biện pháp kiên cìng chÕ - Thùc hiƯn viƯc cÊp mét lo¹i giấy chứng nhận bất động sản đất, nhà thay cấp hai loại nh đất gắn liền với nhà (nếu cần ghi rõ: giấy chứng nhận QSD đất QSH nhµ) - Xư lý viƯc sư dơng kÐm hiƯu quĩ đất, nhà xởng doanh nghiệp nhà nớc, trụ sở làm việc quĩ đất quan nhà nớc lực lợng vũ trang + Đối với diện tích đất, trụ sở làm việc đợc sử dụng mục đích tổ chức nhà nớc tiến hành cấp GCNQSD đất (trong có QSH tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức + Đối với diện tích để hoang hoá đà vợt giới hạn cho phép thời gian nhà nớc thu hồi lại Việc thu hồi không cần phải đợc đồng ý tổ chức có đất quan cấp tổ chức + Đối với diện tích đất nhà đà bị tổ chức quản lý đem bán cho thuê, chuyển nhợng sai sách phải xử lý sai phạm có biện pháp giải hậu + Giá trị diện tích đất đà đợc cấp theo GCNQSD đất phải đợc xác định hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS tổ chức nhà nớc - Sắp xếp, điều chỉnh máy quản lý nhà nớc BĐS thị trờng BĐS - Tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động thị trờng BĐS, đặc biệt nghề đo đạc, lập đồ địa chính, lập hồ sơ địa bạ, xây dựng qui hoạch chi tiết phát triển đô thị, t vấn, môi giới, định giá, toán, tín dụng, thông tin giao dịch BĐS - Căn vào kế hoạch phát triển kinh tế Thành phố hàng năm phải tiến hành lập kế hoạch chủ động việc đầu t phát triển thị trờng bất động sản - Tăng cờng công tác quản lý dự án đầu t trình triển khai đầu t xây dựng đảm bảo quy hoạch, thiết kế, có chất lợng tiến độ - Tổ chức thống kê hàng năm để có số liệu đầy đủ trạng biến động thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố, có biện pháp cập nhật thờng xuyên thay đổi đồng thời tiến hành khảo sát nhu cầu loại bất động sản 2.2.4/ Nhóm giải pháp cung cấp dịch vụ cho khách hàng: - Ban hành quy chế cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản phục vụ khách hàng Cho phép Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trờng Nhà đất đợc lấy thông tin từ hoạt động giá sàn giao dịch địa bàn thành phố từ tổng hợp tình hình chung cung cấp thông tin ngợc lại cho khách hàng - Khuyến khích việc hình thành hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển số chức công sang cho tỉ chøc t, héi nghỊ nghiƯp thùc hiƯn §a dạng hoá hình thức cung cấp thông tin t vấn cần thiết pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, sách, cung-cầu, giá cả, tài chính, tín dụng, BĐS thông qua tổ chức công t Tạo điều kiện mặt pháp lý, qui chế tổ chức để trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, toán, phát mại đợc tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng hoạt động có hiệu Khuyến khích hình thành tổ chức môi giới có t cách pháp nhân Ban hành qui chế hoạt động cụ thể cho tổ chức - Thức đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin Theo đó: đa thông tin pháp luật, chế sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trờng BĐS vào cổng điện tử Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên MôI trờng Nhà đất Hà Nội, khuyến khích tổ chức kinh doanh BĐS đa thông tin giao dịch BĐS lên phơng tiện thông tin đại chúng (báo, tạp chí, phát truyền hình) trang WEB - Thờng xuyên tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật liên quan đến bất động sản - Chỉ đạo UBND quận, huyện phải tích cực phối hợp với nhà đầu t đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Hội đồng giải phóng mặt quận, huyện nhà đầu t ký kết hợp đồng thoả thuận thống kế hoạch thời gian thực bồi thờng giải phóng mặt bằng, bên vi phạm bị xử lý theo điều khoản ràng buộc hợp đồng 2.2.5/ Nhóm giải pháp thị trờng: - Thành phố chủ động phát triển quỹ đất để đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu t phát triển: Tạo quỹ đất có sẵn để kêu gọi đầu t điều tiết thị trờng bất động sản cần thiết - Có kế hoạch đầu t sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội tập trung Xà hội hóa việc đầu t xây dựng công trình hạ tầng xà hội, giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu t để đầu t khai thác kinh doanh theo quy hoạch giao có thời hạn theo phơng thøc BOT - VỊ nhµ cho ngêi thu nhËp thÊp: nhu cầu nhà cho ngời thu nhập thấp lớn nên cần phải huy động nhiều nguồn lực theo phơng thức sau: + Thành phố giao quỹ đất trống cho nhà đầu t xây dựng nhà theo phơng thức ứng vốn đầu t theo đặt hàng Thành phố, ngời thu nhập thấp đăng ký mua nộp tiền theo tiến độ đầu t để trả cho chủ đầu t Sau xây dựng xong chuyển giao quỹ nhà cho Công ty Quản lý phát triển nhà để làm thủ tục bán cho ngời thu nhập thấp Năm 2006 đà hoàn thiện khu nhà dành cho công nhân khu công nghiệp huyện Đông Anh thuê + Thành phố chuẩn bị số địa điểm khu đất quy hoạch khu dân c công bố để chủ đầu t tham gia đầu t kinh doanh phải dành số hộ bán cho ngời thu nhập thấp, giá bán số lợng hộ đợc thoả thuận trớc với Thành phố Thành phố định thu hồi hỗ trợ doanh nghiệp tổ chức việc bồi thờng giải phóng mặt Trờng hợp có từ nhà đầu t trở lên tham gia tổ chức đấu thầu + Khuyến khích đầu t vào bất động sản ngời mua nhà lần đầu từ sách cho vay thể chế tài (vay vốn u đÃi từ ngân hàng) cách chấp nhà đợc mua khiến cho khoản vay để mua nhà trở nên dễ dàng - Ban hành sách nhà trả góp, nhà cho thuê, giải pháp lâu dài để giải nhà cho ngời thu nhập thấp Tuy nhiên Nhà nớc cần phải có sách u đÃi để đảm bảo giá cho thuê tơng đối phù hợp với thu nhập ngêi thu nhËp thÊp nh miƠn gi¶m tiỊn sư dơng đất, tiền thuê đất, nhà nớc hỗ trợ toàn hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới dự án - Cần xác định đối tợng thu nhập thấp, tái định c làm việc đâu, ngành nghề gì, sở tính toán chọn địa điểm xây dựng chung c cho thích hợp Vì khoảng cách lại nơi làm việc nơi lớn dẫn đến tình trạng chung c đợc xây dựng xong nhng có ngời mua Nói chung phải xác định lại nhu cầu ngời dân loại hộ chung c cao tầng sở cấp phép xây dựng số lợng hộ phù hợp để tránh tình trạng khủng hoảng thừa xảy tơng lai không xa 2.2.6/ Nhóm giải pháp thuộc trách nhiệm Hiệp hội bất động sản doanh nghiệp: a/ Trách nhiệm Hiệp hội bất động sản: - Tuyên truyền sách pháp luật Nhà nớc thị trờng bất động sản; - Phổ biến kinh nghiệm phát triển thị trờng bất động sản tỉnh, thành phố nớc nớc đến tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; - Tham gia góp ý, kiến nghị quan quản lý Nhà nớc có liên quan trình xây dựng sách pháp luật để quản lý phát triển thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội; - Cung cấp thông tin thị trờng, đầu t, giá bất động sản, giới thiệu dự án phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khác Thành phố Hà Nội tỉnh, thành phố khác nớc giúp doanh nghiệp có kế hoạch đầu t; - Xúc tiến hợp tác nhà kinh doanh bất động sản hội viên với đối tác khác nớc, nớc nhằm mục đích mời gọi đầu t vào dự án bất động sản xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí - Tổ chức đoàn, doanh nghiệp khảo sát, nghiên cứu số thị trờng bất động sản lớn nớc, nớc để häc tËp kinh nghiƯm lÜnh vùc qu¶n lý, khoa học công nghệ, áp dụng tiến khoa học kỹ thuật liên quan đến hoạt động bất động sản; - Liên kết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổ chức tài chính, ngân hàng nhằm tìm kiÕm ngn vèn cho doanh nghiƯp; - Tham gia hoµ giải tranh chấp nhà kinh doanh bất động sản hội viên, bảo vệ quyền lợi cho nhà kinh doanh bất động sản hiệp hội ph¸t sinh tranh chÊp víi c¸c tỉ chøc níc nớc ngoài; - Hỗ trợ đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực bất động sản b/ Trách nhiệm doanh nghiệp: - Nghiêm chỉnh chấp hành quy định pháp luật - Thực thủ tục đầu t xây dựng khai thác kinh doanh theo quy định - Thực đầy đủ thời hạn việc kê khai, đăng ký báo cáo theo quy định Kết luận Các giải pháp đề xuất xuất phát từ đòi hỏi bách đà đợc nêu văn kiện Đại hội X Đảng, đợc triển khai thực thị trờng BĐS Việt Nam nói chung, Thành phố Hà Nội nói riêng có bớc phát triển chiều rộng bề sâu Cụ thể là: - Khi ngời sử dụng đất đợc cấp GCNQSD đất với cấp độ khác thị trờng phi quy đất nói riêng, BĐS nói chung có sơ sở pháp lý để giảm thiểu nhanh chóng, lợng cung hàng hoá BĐS cho thị trờng qui đợc tăng lên Việc cho phép ngời sử dụng đất yên tâm đầu t, dễ dàng chấp giá trị mảnh đất để vay vốn, chi phí giao dịch thấp có đủ thông tin - Khi quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nớc đợc chuyển sang phơng thức bán cho ngời sử dụng việc tăng lợng cung nhà cho thị trờng qui, làm cho tính công sách nhà xà hội đợc giải bớc bản, đánh dấu kết thúc hậu tiêu cực sách bao cấp nhà đà có từ nhiều thập kỷ qua tạo điều kiện để chủ sử dụng đầu t nâng cấp, cải tạo nhằm cải thiện điều kiện - Khi toàn thành phố có quy hoạch đợc hoạch định vào yếu tố cung-cầu nhà, đất BĐS khác địa bàn, đợc phê duyệt văn có tính pháp lý cao, đợc công bố minh bạch cung đất đai BĐS cho thị trờng qui có điều kiện tăng lên giảm thiểu đợc thủ tục chi phí tiếp cận thông tin, hoạt động thị trờng tránh đợc nhiều rủi ro, khiÕm khut so víi kh«ng cã quy häach - Khi đơn vị hoạt động lĩnh vực bất động sản đợc giải phóng khỏi cấm kỵ, ràng bó giới hạn thành phần kinh tế, chế độ sở hữu, sách u đÃi thị trờng BĐS không đợc kích thích mạnh mẽ phía cung mà phía cầu, tạo phát triển có hiệu bền vững thị trờng - Khi sách thuế, phí nhà đất đợc sửa đổi, điều chØnh, bỉ sung, hoµn thiƯn theo híng khun khÝch viƯc kinh doanh có hiệu quả, hạn chế việc sử dụng l·ng phÝ c¸c ngn lùc cđa x· héi lÜnh vực BĐS, đặc biệt nguồn lực đất đai nguồn thu ngân sách Nhà nớc tăng lên mà quan hệ cung-cầu hàng hoá BĐS thị trờng đợc điều chỉnh, giảm thiểu giả tạo, đầu thị trờng - Ưng với tiến triển nhân tố thị trờng theo giải pháp kéo theo giảm thiểu tiêu cực từ can thiệp trực tiếp hành chính, mệnh lệnh Nhà nớc vào thị trờng BĐS - Việc khiếu kiện nhà, đất tình trạng nóng bỏng giảm dần với giải pháp thị trờng đợc thực phần đồng đây./ ... ảnh hởng phát triển kinh tế tăng cờng GDP thành phố phơng hớng Những giải pháp phát triển thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố Hà Nội Mục đích quản lý phát triển thị trờng bất động sản địa... bất động sản; Tăng cờng vai trò quản lý nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố; - Thực xử lý xếp quản lý bất động sản nhà, đất thuộc tài sản công; bất động sản đô thị; bất động. .. đầu mối Sở Tài nguyên môi trờng nhà đất quan quản lý phát triển thị trờng bất động sản địa bàn Thành phố Ban hành chức năng, nhiệm vụ phận chuyên môn quản lý phát triển thị trờng bất động sản Xây

Ngày đăng: 25/05/2014, 20:02

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • Phương hướng và giảI pháp phát triển

  • thị trường bất động sản ở Thành phố Hà Nội

  • Kết luận

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan