Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt nam trong những năm tới

Cơ sở khoa học và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt nam trong những năm tới

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Lêi nãi đầu Thị trờng bất động sản thị trờng quan trọng kinh tế thị trờng liên quan đến lợng lớn tài sản Tài sản bất động sản thờng chiếm 45 - 75% giàu có nớc phát triển 20% GDP hàng năm nớc Việc phát triển thị trờng bất động sản có tác động đến tăng trởng kinh tế thông qua kênh nh: tạo kích thích cho đầu t vào đất đai, nhà xởng ; tạo chuyển dịch động lao động ngành, vùng lÃnh thổ thông qua việc đầu t kinh doanh bất động sản; chuyển bất động sản thành tài sản để phát triển kinh tế Trong năm qua, dới tác động sách pháp luật đất đai nhà ở, thị trờng bất động sản đà bớc đầu hình thành có ảnh hởng tích cực nhiều mặt đến phát triển kinh tế - xà hội đất nớc Tuy vậy, hoạt động thị trờng bất động sản thời gian qua đà bộc lộ nhiều hạn chế: phổ biến thị trờng ngầm, cha hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, tính chất dịch vụ môi giới chủ yếu mang tính tự phát; sách biện pháp tài Nhà nớc cha đủ mạnh, quản lý nhà nớc thị trờng bất động sản yếu kém; ý thức chấp hành sách pháp luật nhiều ngời cha nghiêm Những hạn chế đà gây hiệu ứng đáng kể đến nhiều mặt kinh tế, xà hội, tâm lý tác động đến niềm tin công chúng vào sách pháp lt Tríc nhu cÇu bøc thiÕt cđa thùc tiƠn, cÇn phát triển thị trờng bất động sản lành mạnh Việt Nam, tạo điều kiện dễ dàng cho việc tiếp cận sử dụng hiệu nguồn tài nguyên quý đất đai phục vụ cho việc phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, đáp ứng tốt nhu cầu nhà cho tầng lớp dân c Do đó, việc nghiên cứu số vấn đề phơng pháp luận, đánh giá thực trạng thị trờng bất ®éng s¶n ë nwíc ta hiƯn nay, tõ ®ã ®Ị xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng lý luận thực tiễn, trớc mắt lâu dài Chính vậy, em đà chọn đề tài: Cơ sở khoa học giải pháp phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam năm tới Nội dung đề tài gồm ba chơng: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chơng I: Cơ sở lý luận khoa học đề tài Chơng II: Khái quát thực trạng thị trờng bất động sản Chơng III: Một số giải pháp thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản Do thời gian khả hạn chế, đề án không tránh khỏi hạn chế định, em mong nhận đợc ý kiến đóng góp thầy cô giáo bạn để hoàn thiện đề tài nghiên cứu Với lòng biết ơn sâu sắc, em chân thành cảm ơn TS Hoàng Cờng, Th.S Phạm Lan Hơng thầy cô giáo anh chị Trung tâm Đào tạo Kinh doanh Bất động sản đà nhiệt tình giúp em hoàn thành đề án Hà Nội, tháng 11 năm 2003 Sinh viên Trần Thị Thu Hiền Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chơng I: Cơ sở lý luận khoa học đề tài I Quan niệm bất động sản Theo luật cổ La Mà tài sản đợc chia thành bất động sản động sản, bất động sản không đất đai, cải đất mà tất đợc tạo sức lao động ngời mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lÃnh thổ nhiều nớc giới, pháp luật tiếp nhận phân loại tài sản nh trên, thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Mặc dầu vậy, hệ thống pháp luật nớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản Hầu hết nớc coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định vị trí đất (Điều 517, 518 Luật Dân cộng hoà Pháp (Pháp), Điều 86 Luật Dân Nhật Bản ) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản mảnh đất đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lÃnh thổ, đối tợng giao dịch dân Bên cạnh đó, nớc lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai đợc coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định mùa màng cha gặt, trái cha bứt khỏi bất động sản, đà bứt khỏi động sản Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành thể thống với đất đai, bao gồm quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai, Luật dân Đức đa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Nh vậy, có hai cách diễn đạt thức: tả cụ thể bất động sản gắn liền với đất đai; hai không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản gắn liền với đất đai nớc ta, cha ban hành Bộ luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật nh quản lý hoạt động kinh tÕ, chóng ta rÊt Ýt sư dơng c¸c tht ngữ bất động sản động sản Trong pháp luật kinh tế đà sử dụng khái niệm tài sản cố định, tài sản lu động xác định nội hàm chúng Theo Bộ luật dân Nớc cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), bất động sản tài sản không di dời đợc, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác luật pháp quy định Nh vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng đợc quy định cụ thể pháp luật nớc Thực chất, nớc ta bất động sản gồm hai yếu tố quyền sử dụng đất công trình đà xây dựng đất Các công Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 trình đà xây dựng đất đợc quyền sở hữu quyền sử dụng đợc chế định mức gần với quyền sở hữu Trong đó, khái niệm tài sản gắn liền với đất đai khái niệm mở cha có quy định cụ thể danh mục tài sản Nhiều luật gia nhà kinh tế giới đà chia bất động sản thành năm loại chủ yếu theo lĩnh vực: - Nhà loại bất động sản dùng làm nơi c ngụ cho gia đình, cá nhân phạm vi nớc ; - Bất động sản thơng mại gồm văn phòng trung tâm thơng mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, tiện nghi công ích, bÃi đỗ xe ; - Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đờng, trờng học, nghĩa trang, bất động sản thuộc nhà nớc quản lý sử dụng ; - Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc doanh nghiệp, xởng máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nớc ; - Bất động sản nông nghiệp gồm đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn ăn quả, đất canh tác rau quả, trại nuôi trồng thuỷ sản II Hàng hoá bất động sản Hàng hoá bất động sản loại hàng hoá đặc biệt, vậy, đặc điểm chung hàng hoá thông thờng, hàng hoá bất động sản có đặc điểm riêng nh sau: Đặc điểm tài sản bất động sản đa dạng, phong phú Trên thị trờng thị trờng bất động sản, có lẽ hai nhà giống hệt nhau, chí nhà thô liền tờng có hình thức nh nhau, nhng khác vị trí Mặc dù điều dờng nh khác biệt nhỏ, bất động sản có khác Thờng khác nhỏ không liên quan đến thị trờng, nhng vài trờng hợp điều đà làm cho giá thị trờng nhà khác Ví dụ, nhà gần trung tâm thành phố có lợi khác biệt so với nhà xa trung tâm Do vậy, đờng phố nhà nh nhau, nhng chúng khác mặt giá trị, đơn giản chúng xa hay gần ngời sử dụng tài sản khác Khi nhà giống nhau, chí chúng đợc xây thời gian, nhng khác biệt chúng luôn phát triển Một ngời đến bồ sung thêm gara để xe cho nhà ông ta, ngời khác xây dựng để mở rộng diện tích bếp Sự khác biệt hầu nh giới hạn, giai đoạn ngắn gần nh tất nhà có chi tiết khác biệt Trong thị trờng có hai công trình hoàn toàn giống nhau, kể hai công trình cạnh có thiết kế Mặt khác, nhà đầu t, kiến trúc s muốn tạo bất động sản không giống để tạo hấp dẫn khách hàng Do vây thị trờng bất động, vị trí giá trị bất động sản không hoàn toàn giống bất động sản khác Bất động sản loại hàng hoá có vị trí cố định kh«ng thĨ di dêi Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Đặc điểm hàng hoá bất động sản gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khả dịch chuyển, khó có khả tăng thêm số lợng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn bị giới hạn không gian Diện tích đất đai qc gia khã thay ®ỉi (trõ vïng biĨn) Do ®ã, bất động sản nh nhà, công trình khác vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định vị trí, địa điểm Đặc điểm có ảnh hởng lớn đến thị trờng bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản Vấn đề vị trí, địa điểm có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản Vị trí hàng hoá bất động sản, bao gồm yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá xà hội môi trờng cảnh quan nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm hàng hoá bất động sản Bất động sản loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu t dài hạn Để tạo lập đợc bất động sản đòi hỏi vốn đầu t lớn, cần vốn đầu t trung hạn dài hạn Đồng thời để mua đợc bất động sản đòi hỏi khoản vốn lớn Thậm chí nhà dù khiêm tốn cần số tiền đáng kể mua đợc Liên quan đến điều thực chất bất động sản thờng đơn vị dễ dàng chia thành đơn vị nhỏ Kết lợng tiền tối thiểu để mua nhà lớn Do đó, điều cần thiết nhà đầu t bất động sản tiềm phải có tổng số tiền vốn lín tríc thùc hiƯn tham väng cđa m×nh Nhng đôi lúc nhà chia thành đơn vị nhỏ cách áp phần xây dựng phụ Điều cho phép ngời có tiền mua đợc, nhng thờng hành động nh ngời mua phải lo đủ tiền để mua toàn nhà ngời mua nhà Vì vậy, cần có hỗ trợ thị trờng tài để ngời bình thờng tham gia vào thị trờng (ở Mỹ, thị trờng chứng khoán bất động sản chiếm 40% thị trờng nợ) Bất động sản hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền bất động sản thể hai khía cạnh Một là, đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem nh bị huỷ hoại (trừ trờng hợp đặc biệt) Hai là, công trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng chục năm, có công trình sau cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm Tuy nhiên, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trờng trạng thái vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản ngang với lợi ích thu đợc từ bất động sản Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lÃo hoá h hỏng, không thĨ tiÕp tơc an toµn cho viƯc sư dơng Trong trờng hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình thu đợc lợi lớn phá xây dựng mới, kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa đợc lần tuổi thọ kinh tế Thực tế nớc đà chứng tỏ tuổi thọ kinh tế công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình Nói chung tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm, nhà xởng công nghiệp, nhà phổ thông Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 45 năm Tuy nhiên, niên hạn khấu hao bất động sản lại ngành tài quy định, thờng phụ thuộc vào sách thuế Nhà nớc không thiết phụ thuộc ti thä kinh tÕ hc ti thä vËt lý cđa bất động sản Chính tính lâu bền hàng hoá đất đai không đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản phong phú, đa dạng, không cạn Hàng hoá có tính thích ứng Bất động sản công trình, trình sử dụng điều công sử dụng mà giữ nguyên đặc trng công trình, đồng thời đảm bảo nhu cầu sử dụng ngời tiêu dùng việc thoả mÃn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh hoạt động khác Ví dụ: nhà qua cải tạo trở thành văn phòng làm việc Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế,việc xây dựng công trình làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn công trình khác tợng phổ biến III Thị trờng bất động sản Khái niệm thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản xuất bất động sản trở thành hàng hoá Nh vậy, đâu lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hoá, đó, lúc cha thể có thị trờng bất động sản Do quan niệm khác hàng hoá phạm vi thị trờng, nên có số quan điểm khác thị trờng bất động sản: - Có ý kiến cho thị trờng bất động sản thị trờng đất đai một, tài sản nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất trở thành bất động sản đợc Do đó, đất đai thân bất động sản, đồng thời yếu tố bất động sản khác Song thực tế, thị trờng đất đai phận thị trờng bất động sản hàng hoá đất đai loại phần hàng hoá bất động sản - ý kiến thứ hai cho thị trờng bất động sản thị trờng nhà, đất Quan niệm phổ biến nớc ta cho có nhà đất đợc mang mua bán chuyển nhợng thị trờng, bất động sản nhà, đất giữ vai trò quan träng ®êi sèng kinh tÕ, x· héi , an ninh quốc phòng đất nớc; nhà, đất bất động sản chủ yếu khối lợng giá trị Cũng giống nh trên, bất động sản nhà ®Êt chØ lµ mét bé phËn quan träng cđa hµng hoá bất động sản thị trờng Vì vậy, quan niệm không đầy đủ - Một quan niệm khác phổ biến cho rằng, thị trờng bất động sản hoạt động, mua bán, trao đổi, chấp quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trờng Khái niệm phản ánh trực diện hoạt Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ®éng cđa thÞ trêng thĨ Cịng cã ý kiÕn bỉ sung cho khái niệm này, cho thị trờng bất động sản thị trờng hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp quyền sở hữu bất ®éng s¶n (qun sư dơng) bÊt ®éng s¶n theo quy luật thị trờng có quản lý Nhà nớc Điều xuất phát từ đặc điểm hoạt động thị trờng bất động sản hầu hết nớc đợc điều chỉnh pháp luật dân pháp luật đất đai chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nớc Từ phân tích nêu trên, đa khái niệm thị trờng bất động sản nh sau: Thị trờng bất động sản nơi mà ngời mua ngời bán tài sản bất động sản tác động qua lại lẫn để xác định giá số lợng hàng hoá bất động sản đợc thực Thị trờng bất động sản bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản nh: chuyển nhợng, mua, bán, cho thuê, thừa kế, chấp Hoạt động thị trờng tất yếu phải tuân theo quy luật thị trờng, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục quốc gia Ngoài nhìn nhận thị trờng bất động sản nớc phát triển, vấn đề thờng đợc quan tâm vấn đề thị trờng quy thị trờng phi quy Thị trờng quy đợc hiểu thị trờng mà hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản đợc thực theo quy đinh pháp luật, thị trờng bất động sản phi quylại liên quan đến giao dịch bất động sản không tuân thủ tuân thủ không đầy đủ quy định pháp luật nhng tồn Mức độ tồn thị trờng phi quy phản ánh tồn hệ thống pháp luật thực thi pháp luật nớc Đặc điểm thị trờng bất động sản Do hàng hoá bất động sản hàng hoá đặc biệt, thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch hàng hoá đặc biệt có số đặc điểm riêng biệt nh sau: 2.1 Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản loại hàng hoá cố định di dời mặt vị trí chịu ảnh yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phơng khác Đồng thời, đất đai di chuyển từ vùng sang vùng khác tâm lý, tập quán di chuyển từ vùng sang vùng khác đợc Chính vậy, hoạt động thị trờng bất động sản mang tín địa phơng Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính chất không tập trung, trải rộng tất vùng đất nớc, mà vùng có trình độ phát triển kinh tế, xà hội, văn hoá khác nhau, mật độ dân số lại không đồng Do đó, nhu cầu bất động sản khác số lợng, kiểu cách, mẫu mÃ, chất lợng dẫn đến phát triển không đồng quy mô trình độ phát triển thị trờng bất động sản Rõ ràng, thị trờng bất động sản đô thị có quy mô trình độ phát triển thị trờng bất động sản nông thôn, miền núi Ngay đô thị với đô thị trung tâm kinh tế, trị vùng hay nớc th× Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 cịng cã thÞ trờng bất động sản phát triển, hoạt động sôi động đô thị khác 2.2 Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch thân bất động sản mà thị trờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch quyền lợi ích có đợc từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất) Bởi vì, đất đai khấu hao không (trừ trờng hợp thiên nhiên tác động), ngời có quyền sử dụng đất không sử dụng đất nh tài sản thông thờng khác, mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định tính đặc thù giao dịch thị trờng bất động sản Do đó, giá đất phận giá bất động sản (trờng hợp giá đất giá bất động sản) không phản ánh giá trị hàng hoá đất đai, mà giá đất số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu t vào đất 2.3 Thị trờng bất động sản có hoạt động phong phú nhng thờng thị trờng không hoàn hảo Thị trờng bất động sản có nội dung phong phú bao gồm giao dịch dân chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, dao dịch chuyển đổi bất động sản, giao dịch cho thuê, chấp bất động sản, giao dịch dùng bất động sản góp vốn liên doanh Các giao dịch đợc thực thông qua hợp đồng pháp luật quy định theo tập quán cộng đồng hai bên giao dịch chấp nhận Tuy thị trờng có nội dung phong phú, nhng thực tế, thị trờng bất động sản dạng thị trờng không hoàn hảo Thị trờng bất động sản phụ thuộc điều kiện đặc trng vùng, địa phơng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế, xà hội, truyền thống tập quán vùng, địa phơng, cộng đồng khác Chính đặc điểm mang tính địa phơng nh vậy, hiểu biết giao dịch thực giao dịch thờng không hoàn hảo Có giao dịch địa phơng đà xuất nhng địa phơng khác lại cha xuất hiện, cá biệt có giao dịch loại nhng điạ phơng khác có cách tiến hành khác Thông tin yếu tố cấu thành thị trờng không hoàn hảo Nguyên nhân thân vật bất động sản phản ánh tình trạng vật chất bất động sản Bản thân vật chất bất động sản không phản ánh đợc tính pháp lý quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản ngời có bất động sản, thông tin, yếu tố mà ngời mua, thuê, nhận chấp, nhận vốn góp liên doanh cần nắm bắt, am hiÓu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2.4 ThÞ trờng bất động sản chi phối mạnh mẽ yếu tố đầu vào quan trọng ngành sản xuất, kinh doanh Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu ngành sản xuất kinh doanh So với tích luỹ tài sản lu động tích luỹ tài sản cố định (trong bất động sản chiÕm tû träng chđ u) thêng lín gÊp tõ đến lần Việc khai thông thị trờng bất động sản tạo điều kiện thuận lợi không cho nhà kinh doanh bất động sản mà với tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản kinh doanh lĩnh vực sản xuất, dịch vụ cách hiệu 2.5 Thị trờng bất động sản chịu tác động Nhà nớc Bất động sản muốn trở thành hàng hoá thực hịên giao dịch thị trờng phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản nh mua, bán, chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật quy định hợp đồng giao dịch dân bất động sản Việc cung cấp thông tin bất động sản (yếu tố quan trọng hoạt động thị trờng bất động sản) phải tuân thủ quy định Nhà nớc pháp luật 2.6 Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản Đối với hàng hoá thông thờng, cầu tăng lên nhu cầu sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lợng cung nhanh chóng Tuy nhiên, hàng hoá bất động sản không giống nh vậy, cầu bất động sản tăng lên cung bất động sản thị trờng phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu Bởi vì, việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần có nhiều thời gian khó khăn hàng hoá thông thờng Việc tạo hàng hoá bất động sản, công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin ®Êt ®ai, chun nhỵng ®Êt ®ai, xin cÊp giÊy phÐp xây dựng, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhợng đất đai, bất động sản thờng phức tạp Mặt khác, bất động sản hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu t lớn Kết bất động sản hấp dẫn ngời có khả toán thứ cho thuê đợc thực chậm 2.7 Giao dịch thị trờng bất động sản cần đến loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bất động sản hàng hoá có giá trị lớn Hơn nữa, giá hàng hoá bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp Đồng thời, thông tin thị trờng bất động sản phức tạp thờng không hoàn hảo Chính vậy, thực giao dịch thị trờng bất động sản cần có tính toán kĩ lỡng, đòi hỏi phải thông qua t vấn chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc tổ chức môi giới hoạt động thị trờng Tuy giá chuyên gia ớc tính nhiều mang tính chủ quan nhng ngời đà đợc đào tạo, có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn, nắm đợc thông tin thị trờng, am hiểu pháp luật bất động sản nên giúp đối tỵng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 cã nhu cÇu giao dịch bất động sản thoả mÃn nhu cầu đặt Thực tế cho thấy, tổ chức môi giới phát triển vận hành thị trờng bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao Hoạt động tổ chức môi giới có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trờng phát triển 2.8 Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn Bất động sản loại hàng hoá có giá trị lớn, đó, hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh thị trờng bất động sản có nhu cầu lớn vốn Vốn bao gồm vốn tự có phần đợc huy động thị trờng vốn Đồng thời, lợng vốn huy động đợc thị trờng tài đợc đầu t vào thị trờng bất động sản - lĩnh vực đầu t đợc a chuộng Hàng hoá bất động sản có giá trị lớn không di dời, lâu bền nên thờng đóng vai trò tài sản đảm bảo hoạt động vay mợn thị trờng vốn Vì vậy, thị trờng bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trờng vốn phát triển lành mạnh ổn định Giữa hai thị trờng có mối quan hệ khăng khít với Thực tế cho thấy, biến động thị trờng dẫn đến biến động thị trờng Năm 1998, khủng hoảng tài - tiền tệ châu đà ảnh hởng lớn đến hoạt động thị trờng bất động sản Sự sụt giá nhanh chóng bất động sản thờng kéo theo gia tăng khoản nợ khó đòi, chí dẫn đến phá sản tổ chức tài thị trờng vốn 2.9 Tính nhạy cảm thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản nhạy cảm tăng trởng kinh tế, dễ bị nóng kinh tế có mức tăng trởng cao, dễ bị đóng băng kinh tế suy giảm; thị trờng bất động sản nhạy cảm mặt trị, văn hoá, xà hội Thị trờng bất động sản không đợc tổ chức thông tin đầy đủ điều kiện vĩ mô không ổn định bị chi phối mạnh yếu tố tâm lý, đặc biệt điều kiện nhà nớc ®ang thùc hiƯn chun ®ỉi sang kinh tÕ thÞ trêng Vị trí, vai trò thị trờng bất động sản tính tất yếu khách quan việc hình thành phát triển thị trờng bất động sản 3.1 Vị trí thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản phận thiếu cấu thị trờng kinh tế thị trờng Kinh tế thị trờng dù theo mô hình (mô hình Thụy Điển Bắc Âu hay Mỹ Bắc Mỹ, mô hình Nhật Bản Đông Bắc ) ®Ịu bao gåm mét hƯ thèng thÞ trêng, ®ã có thị trờng hàng hoá (hàng tiêu dùng, hàng t liệu sản xuất), thị trờng lao động, thị trờng tài - tiền tệ, thị trờng bất động sản, thị trờng dịch vụ Các phận cấu thị trờng không đời đồng loạt lúc không đồng thời đạt tới trình độ hoàn thiện thời điểm Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Những đối tợng có thu nhập thấp khả mua nhà thuê nhà để sách Nhà nớc Đây vấn đề quan trọng để ổn định phát triển kinh tế xà hội, đòi hỏi Nhà nớc ngân sách để hỗ trợ trực tiếp cho ngời có thu nhập thấp giảm thu ngân sách doanh nghiệp xây dựng nhà để bán cho thuê đối đối tợng Nguyên nhân tồn tại, yếu Thông qua việc đánh giá thực trạng thị trờng bất động sản nớc ta nay, nguyên nhân chủ yếu làm xuất tồn yếu thị trờng bất động sản nớc ta là: - Quan điểm nhận thức đà có chuyển biến nhng chậm so với yêu cầu đổi Trong Hiến pháp hành đà xác định hình thức sở hữu kinh tế nớc ta sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân quan niệm sở hữu đất đai đà không bắt nhịp đợc víi sù sưa ®ỉi, bỉ sung quan träng ®ã cđa Hiến pháp MÃi tới tháng 3/2000, quyền sử dụng đất đợc công nhận hàng hoá đặc biệt Nghị cuả Đảng - Việc trốn nộp thuế lệ phí đà trở thành thói quen, không đợc xử lý nghiêm khắc trình thực việc chuyển quyền sử dụng đất - Đang có chồng chéo viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt quyền sở hữu nhà Tổng cục địa Bộ xây dựng theo NĐ 60/CP Chính phủ - Các quyền ngời mua ngời bán cha đợc quy định rõ - Vai trò điều tiết thị trờng Nhà nớc cha đợc xác định việc quản lý giá mua, giá bán, tổ chức việc mua bán, giúp ngời mua ngời bán gặp gỡ nhau, tổ chức việc cung cấp thông tin nhà đất, việc đăng ký thống kê việc thực thi trình tự thủ tục thức cho việc giao dịch nhà đất - Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà khu vực đô thị chậm Theo thống kê đến tháng 7/1998, Nhà nớc cấp đợc 62.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Theo ớc tính, nớc có khoảng 70 - 100 triệu lô đất, đô thị có khoảng 12 triệu hộ gia đình, nông thôn có khoảng 3,8 triệu hộ Đến có khoảng 7,9 triệu hộ gia đình đà đăng ký xác nhận quyền sử dụng đất, nông thôn 60% hộ gia đình 60% đất đà đợc đăng ký, nhng khu vực đô thị có 1% số lô ®Êt ®ỵc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt sở hữu nhà; từ dẫn đến có khoảng 30% hoạt động chuyển dịch đợc đăng ký xác nhận có khả thu đợc thuế - Thiếu kiểm soát thờng xuyên có hệ thống quản lý sử dụng đất NĐ04/CP ngày 10/11/1994 Chính phủ quy định xử phạt hành vi phạm có liên quan đến việc sử dụng quản lý đất đai, nhng việc thi hành nghị định nhiều hạn chế - Quyền tổ chức, cá nhân không rõ Các tổ chức, cá nhân mn thùc hiƯn chun qun sư dơng ®Êt hiƯn thờng quyền hợp pháp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Nhà nớc cha thực bớc thức hoá thị trờng bất động sản, nhu cầu giao dịch dân mua bán nhà, đất lại nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày tăng - Có khác việc chuyển dịch nhà quyền sử dụng đất mà nguyên nhân đất thuộc sở hữu toàn dân, nhà lại thuộc sở hữu t nhân - Thiếu chơng trình truyền thống cho khách hàng Thực tế nhân dân cha hiểu rõ đợc quyền nghĩa vụ trình tự thủ tục hành việc kê khai, đăng ký, thông kê nghĩa vụ tài nhà đất gồm thuế, tiền thuê đất, phí lệ phí địa chÝnh Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Ch¬ng III: Một số giải pháp thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản I phơng hớng phát triển thị trờng bất động sản nớc ta Trong năm đầu công đổi nớc ta, kinh tế đà đạt đợc số thành tựu to lớn, nhng nhiều loại thị trờng cha đợc thiết lập, cha đồng bộ, đầy đủ đà có ảnh hởng định tới tăng trởng phát triển bền vững Chính vậy, Đại hội Đảng VIII Đảng cộng sản Việt Nam đà xác định cần thiết phải tạo lập đồng yếu tố thị trờng, có thị trờng bất động sản Nghị Đại hội đà nêu rõ quan điểm việc cần tổ chức, quản lý tốt thị trờng bất động sản Chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng đô thị; phát triển doanh nghiệp nhà nớc nhà nớc xây dựng, kinh doanh nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hớng dẫn quản lý Nhà nớc Nghị nhấn mạnh cần thiết phải ban hành quy định cụ thể sở hữu sử dụng bất động sản, quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc Nhấn mạnh tầm quan trọng cần thiết tiếp tục phát triển thị trờng bất động sản thời gian tới, Nghị Đại hội IX Đảng có nêu rõ phát triển thị trờng bất động sản, có thị trờng quyền sử dụng đất , tạo ®iỊu kiƯn thn lỵi ®Ĩ chun qun sư dơng ®Êt; mở rộng hội cho công nhân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đợc dễ dàng có đất sử dụng lâu dài cho sản xuất kinh doanh Tính đủ giá trị đất, sử dụng hiệu quỹ đất doanh nghiệp nhà nớc, quan nhà nớc lực lợng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lÃng phí, hiệu Hoàn thành dứt điểm việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà toàn quốc, trớc hết đô thị Tạo điều kiện thuận cho trình tích tụ tập trung ®Êt canh t¸c mét sè vïng cã ®iỊu kiƯn Sửa đổi quy định việc chuyển quyền sử dụng đất sở hữu nhà, thúc đẩy trình bán nhà Nhà nớc đô thị, mở rộng hình thức kinh doanh bất động sản Giải dứt điểm tranh chấp sử dụng đất canh tác, đất thổ c nhà tồn đọng Có sách xử lý đất canh tác việc làm cho nông dân Từng bớc mở rộng thị trờng bất động sản cho ngời Việt Nam nớc ngời nớc tham gia đầu t Quy hoạch sử dụng đất , đô thị theo hớng văn minh, đại, công bố công khai quy hoạch để doanh nghiệp ngời dân thực Gần đây, Thông báo Hội nghị Ban chấp hành TWVII (lần 2) quan điểm đạo tiếp tục đổi mới, sách pháp luật ®Êt ®ai ®ã chØ râ: “®Êt ®ai lµ hµng hoá đặc biệt, nguồn nội lực to lớn, quý giá đất nớc, có ý nghĩa kinh tế, trị, xà hội sâu sắc Đây bớc tiÕn rÊt quan träng kh«ng chØ vỊ nhËn thøc, t tởng mà đờng lối, chủ trơng Đảng đất đai, phận chủ yếu cấu thành hệ thống bất động sản Khi đất đai đợc chuyển dịch với t cách loại hàng hoá với đặc điểm chung riêng xác định thị trờng bất động sản Việt Nam có bớc phát triển mới, tránh phải vận động theo bớc quanh co, hiƯu qu¶ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 II Quan điểm phát triển thị trờng bất động s¶n ë níc ta Khi chun sang nỊn kinh tÕ thị trờng xu hớng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, đất đai bất động sản ngoại lệ Thị trờng mua bán, trao đổi nên muốn có thị trờng bất động sản quyền sử dụng đất bất động sản phải trở thành hàng hoá Nghĩa thị trờng đất đai bất động sản mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Thừa nhận tồn phát triển thị trờng bất động sản hớng Việc thừa nhận thúc đẩy phát triển hớng thị trờng bất động sản dựa nh÷ng lý chđ u sau: - NỊn kinh tÕ vận hành theo chế thị trờng yếu tố đầu vào sản xuất đầu sản phẩm trở thành hàng hoá hình thành loại thị trờng chuyên biệt phát triển mức độ khác Trong điều kiện không thừa nhận bất động sản hàng hoá; không thừa nhận thị trờng bất động sản tạo nên khuyết thiếu, đồng hệ thống thị trờng, làm suy yếu động lực thúc đẩy chế thị trờng tới vận hành kinh tế - Đờng lối sách Đảng pháp luật Nhà nớc đà thừa nhận tồn phát triển thị trờng bất động sản (ở văn kiện Đại hội lần thứ VIII Đảng, văn kiện Đại hội lần thứ IX Đảng, Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ơng Đảng Luật đất đai hành) Nh đờng lối sách Đảng pháp luật Nhà nớc đà thừa nhận quyền sử dụng đất nh hàng hoá mang trao đổi, chuyển nhợng sở giá đợc Nhà nớc xác định Thừa nhận có mặt hàng hoá giá điều đồng nghĩa thừa nhận có mặt thị trờng đất đai, bất động sản; thừa nhận khuyến khích xây dựng phát triển thị trờng bất động sản, có thị trờng quyền sử dụng đất Chính vậy, địa phơng nớc, đặc biệt thành phố lớn trình đô thị hoá nhanh việc thừa nhận thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản yêu cầu tất yếu mang tính định hớng chiến lợc xuyên suốt làm t tởng đạo cho việc thực sách biện pháp quản lý thị trờng bất động sản Việc thừa nhận tồn tất yếu khách quan thị trờng bất động sản phải liền với việc thúc đẩy tạo điều kiện cho đời phát triển loại thị trờng bất động sản nh việc xử lý quan hệ bất động sản phải tuân thủ quy luật thị trờng Quán triệt quan điểm trên, trớc hết bất động sản tham gia giao dịch phải đợc coi hàng hoá cách rộng rÃi nh loại hàng hoá khác, có nghĩalà quan hệ mua bán bất động sản phải tuân thủ điều tiết chế thị trờng quy luật cung cầu, giá trị, cạnh tranh Trớc hết, hàng hoá bất động sản, đặc biệt hàng hoá quyền sử dụng đất, phải đợc đa vào lu thông cách tự do, công khai Trong thị trờng sơ cấp nguồn cung hàng hoá bất động sản ®Êt Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ®ai thc vỊ Nhà nớc, thực tự hoá việc cung đất đai thị trờng không giới hạn hình thức giao cho thuê đất mà cần đẩy mạnh mở rộng hình thức đấu thầu đất nh hình thức bán rộng rÃi hàng hoá thông thờng Tuân thủ quy luật điều tiết thị trờng giá bất động sản tham gia quan hệ giao dịch trao đổi phải tuân thủ nguyên tắc cân giá thị trờng giá áp đặt phía Cuối cùng, quan điểm thừa nhận khuyến khích phát triển thị trờng bất động sản đợc thực sở có hệ thống thị trờng đồng từ địa điểm giao dịch, thừa nhận công khai tính hợp pháp quan hệ giao dịch, có công cụ thể chế điều tiết kiểm soát hoạt động thị trờng Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc ngời đại diện quản lý, bất động sản đất đai thực chất hàng hoá bất động sản quyền sử dụng đất; phát triển thị trờng đất đai không làm suy giảm vai trò quản lý Nhà nớc đất đai mà tăng cờng quyền lực kinh tế Nhà nớc đất đai Phát triển thị trờng bất động sản đất đai thực chất giao dịch mua bán quyền sử dụng đất quyền sở hữu công trình đất Mọi quan hệ mua bán giao dịch đất đai bất động sản đợc ngời mua ngời bán giới hạn khuôn khổ thời gian đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất theo luật định Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trờng định hớng x· héi chđ nghÜa ë níc ta, vÊn ®Ị coi đất đai hàng hoá không cần gắn với hai mặt tách rời liên quan đến đất đai quyền sở hữu quyền sử dụng Với tính cách tài nguyên, tặng vật thiên nhiên, đất đai định phải đợc sử dụng phï hỵp lỵi Ých qc gia Do vËy, qun së hữu đất đai phải thuộc sở hữu Nhà nớc Đây mối quan hệ đất đai, mối quan hệ sở sản sinh địa tô tuyệt đối Mối quan hệ thứ hai đất đai quan hệ sử dụng Khi xuất mối quan hệ này, địa tô tuyệt đối phải đợc thực Nghĩa Nhà nớc giao đất cho chủ sử dụng, Nhà nớc phải thu đợc địa tô tuyệt đối dới hình thức thuế quyền sử dụng Hơn nữa, dòng nguồn lợi mang lại từ mảnh đất khác khác nhau, địa tô tuyệt đối, thân đất đai sử dụng mang lại địa tô chênh lệch, có phần công lao đóng góp ngời sử dụng đất song có phần lớn điều kiện thuận lợi đất đai mang lại dới hình thức địa tô chênh lệch I Địa tô chênh lệch I yếu tố không cố định, thay đổi điều kiện đất đai thay đổi, Nhà nớc đầu t phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, thay đổi mục đích sử dụng đất địa tô chênh lệch I tăng nhanh Nh vậy, địa tô tuyệt, với t cách ngời đại diện cho lợi ích chung xà hội, Nhà nớc phải thu địa tô chênh lệch I từ ngời sử dụng đất Việc tăng cờng vai trò điều tiết nguồn lợi từ đất đai mang lại tập trung vào tay Nhà nớc biện pháp nhằm tăng cờng quyền lực kinh tế Nhà nớc việc sử dơng ®Êt Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 đai sở quan trọng để Nhà nớc thực vai trò điều tiết thị trờng bất động sản Sự phát triển thị trờng bất động sản theo chế thị trờng song tách rời vai trò định hớng quản lý Nhà nớc Trong điều kiện thị trờng cung, cầu giá hàng hoá định xu hớng vận động thị trờng Trong trình phát triển thị trờng đất đai bất động sản, vai trò định hớng điều tiết Nhà nớc đợc thể thông qua việc điều tiết nguồn cung, điều chỉnh giới hạn đối tợng tham gia cầu trì vai trò định giá điều chỉnh giá giao dịch cốt lõi giao dịch với Nhà nớc Đáp ứng yêu cầu phát triển nh trên, vấn đề đặt vai trò Nhà nớc tới đâu vai trò thị trờng tới đâu? Có thể thấy vai trò Nhà nớc thể mặt chủ yếu sau ®©y: - Qun thu håi ®Êt cã ®Ịn bï giải toả mặt bằng; - Quyền tớc đoạt không đền bù sử dụng đất đai sai pháp luật, lấn chiếm trái phép đất đai; - Quyền quy hoạch, quyền quản lý đất đai, quyền giao đất cho đối tợng sử dụng; - Quyền thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất; - Quyền sở hữu đơng nhiên đất ngời thừa kế quyền sử dụng đất; - Tổ chức thị trờng: Nhà nớc ngời định tổ chức thị trờng đất đai bất động sản gồm: tự tổ chức thông tin thị trờng, thông tin công khai việc quy hoạch sử dụng đất đai; Nhà nớc cung cấp dịch vụ công nh thực đăng ký, quản lý đất đai tài sản, bảo quyền lợi hợp pháp cá nhân, tổ chức Nhà nớc cho phép tổ chức Nhà nớc tham thị trờng nh trung tâm giao dịch, môi giới, t vấn đất đai bất động sản tổ chức phải chịu quản lý Nhà nớc - Xây dựng máy quản lý Nhà nớc, có đầy đủ quan chuyên môn với đội ngũ cán công tâm thực nhiệm vụ quản lý Nhà nớc giao; - Hàng hoá bất động sản di dời, ngời tiêu dùng hàng hoá bất động sản địa bàn nh phạm vi mét tØnh, mét thµnh cịng chÝnh lµ ngêi sinh sống làm việc gắn với địa bàn Điều đặt yêu cầu cho việc tăng cờng vai trò Nhà nớc đến việc điều tiết lợng cầu thông qua điều tiết khống chế đối tợng đợc phép mua, đầu t vào công trình bất động sản địa bàn định Phát triển thị trờng bất động sản phải đảm bảo tính đồng với thị trờng khác Tính đồng phát triển thị trờng đất đai bất động sản thể hai khía cạnh: đồng thân thị trờng đất đai bất động sản đồng trình phát triển thị trờng bất động sản với thị trờng khác Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 4.1 VỊ sù ®ång thân thị trờng đất đai bất động sản Thị trờng đất đai bất động sản thÞ trêng bé phËn hƯ thèng tỉ chøc thÞ trờng Muốn vận hành đợc, thị trờng đòi hỏi phải có điều kiện vật chất pháp lý Chỉ tạo đồng điều kiện vất chất pháp lý thị trờng hoạt động đợc Ngoài ra, đồng đòi hỏi phải đợc đảm bảo yếu tố tạo nên điều kiện vật chất pháp lý - Các yếu tố bảo đảm đồng mặt vật chất cần thiết lập chủ yếu là: hệ thống thị trờng (sàn giao dịch, trung tâm t vấn, môi giới ); dịch vụ thị trờng nh: thông tin thị trờng, đăng ký đất đai tài sản, hoạt động khai thác phát triển loại hàng hoá bất động sản - Các yếu tố bảo đảm đồng mặt pháp lý cho thị trờng bất động sản phát triĨn, chđ u gåm: + X¸c lËp râ qun së hữu, xây dựng pháp luật để bảo vệ quyền sở hữu Cần có rạch ròi sở hữu công sở hữu t Đối với sở hữu công, cần xác định rõ ngời đại diện cụ thể cho sở hữu công; + Các giao dịch liên quan đến đất đai bất động sản phải đảm bảo tính công khai minh bạch tính pháp lý Luật pháp cần quy định rõ quyền hạn trách nhiệm bên việc mua bán, đăng ký đất đai, tài sản; + Tách bạch quản lý Nhà nớc với quản trị kinh doanh thị trờng đất đai bất động sản Điều liên quan đến việc tổ chức lại mô hình công ty, tổng công ty xây dựng Nhà nớc, việc tách sách xà hội khỏi giá đất ở, nhà 4.2 Về tính đồng thị trờng bất động sản với thị trờng khác Trong điều kiện kinh tế thị trờng, bất động sản vừa nguồn lực vừa tài sản đắt giá Là nguồn lực, bất động sản phải thông qua thị trờng để đến với ngời sử dụng hiệu Là tài sản đắt giá, bất động sản chấp, cầm cố quan hệ tín dụng, góp vốn liên doanh đối tợng đầu t Sự phát triển đồng thị trờng bất động sản với thị trờng khác tất yếu khách quan Nội dung phát triển đồng biểu khía cạnh chủ yếu sau: - Sự phát triển thị trờng bất động sản không vợt nhng không lạc hậu so với thị trờng khác; - Phát triển thị trờng không cản trở mà hỗ trợ thị trờng khác ngợc lại Ví dụ thị trờng đất đai khồng gây cản trở việc thu hút nguồn vốn đầu t từ thành phần kinh tế nớc - Trong thời gian dùng công cụ thị trờng để điều tiết thị trờng khác nhng đảm bảo tính độc lập tơng đối thị trờng Ví dụ dùng sách thị trờng tài để thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản, nhng lại cần phải tách vấn đề liên quan đến sách chế độ đÃi ngộ khỏi giá bất động sản Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 III Các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản nớc ta năm tới Thị trờng bất động sản chịu tác động tổng hợp nhiều nhân tố kinh tế, lụât pháp, trị, xà hội Do vậy, để thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản nớc ta giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải áp dụng hệ thống giải pháp nhằm vừa khắc phục yếu vừa bảo đảm phát triển lành mạnh, hớng vững tơng lai, cụ thể là: Hoàn thiện môi trờng pháp lý Để tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản, hệ thống văn pháp luật, hoạt động thị trờng bất động sản, hệ thống văn pháp luật hoạt động thị trờng bất động sản phải đợc hoàn thiện nh sau: 1.1 Mở rộng đối tợng đợc tham gia giao dịch thị trờng bất động sản Hệ thống pháp luật thị trờng bất động sản phải đợc hoàn thiện theo hớng không hạn chế đối tợng đợc quyền mua bán, chuyển nhợng, thuê, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản ã Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhợng quyền sử dụng đất Theo pháp luật hành, có hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đà nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác đợc quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất Ngoài ra, pháp luật quy định tổ chức kinh tế nớc có quyền chuyển nhợng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê ngời nhận tài sản đợc nhà nứơc tiếp tục cho thuê đất Với quy định nh vậy, nay, số đối tợng không đợc quyền tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhợng bất động sản quyền sử dụng đất: - Cơ quan nhà nớc, đơn vị hành chÝnh sù nghiƯp, tỉ chøc chÝnh trÞ, tỉ chøc chÝnh trị xà hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở hoạt động lĩnh vực hoạt động đời sống xà hội; - Tổ chức cá nhân nớc ngoài; - Các doanh nghiệp cha đợc pháp luật cho phép nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất Khi doanh nghiệp mua nhà, công trình đợc Nhà nớc giao cho thuê đất gắn liền với công trình đó, phù hợp với hình thức mà nhà nớc đà áp dụng với chủ bán nhà, công trình cho doanh nghiệp Để mở rộng đối tợng tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhợng bất động sản, pháp luật hành đất đai phải đợc sửa đổi bổ sung, mở rộng đối tợng đợc quyền mua bất động sản tõng bíc thùc hiƯn më réng qun mua b¸n bÊt động sản, chuyển nhợng nhận chuyển Đối với tổ chức kinh tế nớc, đơn vị hoạt ®éng sù nghiƯp, c¸c tỉ chøc x· héi, tỉ chøc xà hội nghề nghiệp, có nhu cầu đợc phép mua bán nhà, công trình chyển nhợng, nhận Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 chun nhỵng qun sư dụng đất Riêng tổ chức, cá nhân nớc nên hạn chế thời gian sử dụng đất khống chế phạm vi số địa phơng, khu vực cụ thể để bảo đảm an ninh, quốc phòng, quản lý xà hội, quản lý đất đai ã Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch cho thuê, chấp bất động sản quyền sử dụng đất Hiện nay, theo quy định pháp luật đất đai, hầu nh toàn bất động sản quan hành nghiệp, đơn vị lực lợng vũ trang nhân dân, tổ chức trị tài sản Nhà nớc Đồng thời, quan đợc giao sử dụng tài sản nhà nớc, không đợc thuê mớn, không đợc chấp tổ chức tín dụng để vay vốn, cha đợc phép quan nhà nớc có thẩm quyền Vì vậy, đối tợng lại đợc cho thuê bất động sản tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, phần đất đai Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân thuê theo phơng thức trả tiền hàng năm, không đợc quyền cho thuê lại, không đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất nhng lại đợc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đất thuê Nhu cầu thuê cho thuê lại, nhu cầu chấp bất động sản thực tế sống lớn Vì vậy, nảy sinh việc tổ chức kinh tế cho thuê mặt bằng, nhà xởng, đơn vị hành nghiệp cho thuê bất động sản để có thu nhập cải thiện đời sống cho cán công nhân viên nằm kiểm soát Nhà nớc Các tổ chức tự chấp tài sản tổ chức tín dụng, giá trị bất động sản chấp hai bên tự xác định dẫn đến việc lợi dụng, xâm chiếm tài sản công Do vậy, pháp luật bất động sản cần đợc sửa đổi, bổ sung theo hớng mở rộng phạm vi đối tợng đợc chấp, cho thuê bất động sản, cho thuê lại đất Trong thời gian tới, cần cho phép tổ chức kinh tế đợc nhà nớc giao đất cho thuê đất không phân biệt đà trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đợc phép chấp giá trị quyền sử dụng đất, đợc phép cho thuê lại đất Đồng thời cho phép đơn vị hoạt động nghiệp kinh tế đợc quyền cho thuê chấp bất động sản để vay vốn, Nhà nớc xử lý phân phối hợp lý phần thu đợc từ cho thuê bất động sản đơn vị nghiệp nhằm bảo đảm lợi ích đơn vị Nhà nớc 1.2 Giảm bớt hạn chế điều kiện để đợc tham gia giao dịch bất động sản Theo quy định pháp luật hành, ngời sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tính đến cuối năm 2000, 95% đất cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vậy, giao dịch thức Trong đó, mặc dù, đà áp dụng nhiều biện pháp nhng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, trung bình cấp đợc 1% Hơn nữa, luật pháp quy định điều kiện cụ thể chuyển nhợng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản Những quy định hạn hẹp, cha phù hợp với chất quan hệ thị trờng bất động sản, cha phù hợp với thực tiễn đời sống kinh tế xà hội nớc ta làm thu hẹp đối Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 tỵng tham gia giao dịch thị trờng Do vậy, luật pháp bất động sản cần đợc sửa chữa bổ sung nh sau: - Cho phép tổ chức, cá nhân đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chấp góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử đất giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhng đợc UBND xÃ, phờng xác nhận sử dụng tranh chấp Sau giao dịch đợc thực hịên, quan nhà nớc có thẩm quyền cấp giÊy chøng nhËn qun sư dơng cho ngêi nhËn chun nhợng, ngời cho thuê đất, ngời dùng bất động sản làm tài sản chấp, góp vốn liên doanh - Bỏ điều kiện cụ thể loại đất chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 1.3 Tăng cờng giao dịch có đăng ký với quan quản lý nhà nớc Theo quy định hành, hộ gia đình cá nhân có đất chuyển nhợng phải gửi hồ sơ đến UBND xÃ, phờng, thị trấn để thẩm định xác nhận vào hợp đồng chuyển nhợng gửi đến phòng địa quận, huyện, thị xà xem xét, xác nhận đợc phép chuyển nhợng Sau đó, phòng địa thông báo cho bên chuyển nhợng nhận chuyển nhợng để nộp thuế lệ phí trớc bạ Sau bên đà làm xong nghĩa vụ tài phải gửi hồ sơ đến phòng địa để vào sổ theo dõi biến động đất đai Quy trình dài nhiều phiền phức Vì vậy, cần bỏ quy định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất phải đợc quan nhà nớc cho phép, thay vào pháp luật cần quy định bắt buộc ngời chuyển nhợng nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đăng ký chuyển nhợng Theo đó, hai bên tham gia giao dịch tự ký kết hợp đồng dân đến đăng ký giao dịch quan nhà nớc quy định Cơ quan có trách nhiệm đăng ký giao dịch bất động sản, qua đó, hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy thị trờng bất động sản thức phát triển Đổi công tác quản lý nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản 2.1 Hình thành quan quản lý đăng ký giao dịch bất động sản Để nâng cao hiệu lực công tác quản lý nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản, trớc hết, cần tổ chức lại hệ thống quan quản lý nhà nớc bất động sản Cần lựa chọn quan: Địa chính, Xây dựng, Toà án kinh tế thành lập tổ chức chuyên trách đảm nhận việc đăng ký giao dịch bất động sản Tổ chức chuyên trách đợc giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ , quyền hạn trách nhiệm để quản lý việc đăng ký giao dịch bất động sản thay cho nhiều thủ tục hành theo quy định hành Bớc đầu quan đợc thành lập thành phố, thị xÃ, thị trấn Hệ thống quan cần có đủ cán bộ, phơng tiện, kinh phí cần thiết để triển khai công việc đăng ký tài sản, cập nhật thay đổi bất động sản (về vật, giá trị, Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 chủ sở hữu), cung cấp thông tin bất động sản cho đối tợng cần mua, bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lý bất động sản 2.2 Nhà nớc cần xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển sử dụng đất đai hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xà hội đất nớc Hệ thống văn quy hoạch có liên quan mật thiết với bao gồm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xà hội, quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển ngành Cấp thành phố có quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể quận (thành phố Hồ Chí Minh), loại quy hoạch có tác động định đến thị trờng bất động sản; thông tin quy hoạch đợc tham khảo sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, tính hệ thống quy hoạch thiếu, cha rõ loại quy hoạch có tính pháp lý buộc tổ chức, cá nhân phải tuân thủ Trong xây dựng quy hoạch, kế hoạch cần: - Hình thành hệ thống văn quy hoạch nh công cụ để nhà nớc quản lý đất đai xây dựng; - Sửa đổi, bổ sung quy trình lập, thông qua loại văn quy hoạch, xác lập quan đầu mối chịu tr¸ch nhiƯm vỊ tÝnh thèng nhÊt hƯ thèng c¸c văn quy hoạch quản lý việc thực quy hoạch; - Nghiên cứu áp dụng phơng pháp quy hoạch theo hớng vừa đáp ứng đợc nhu cầu đầu t kinh doanh bất động sản ngày tăng đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cờng quản lý đầu t phát triển đô thị; - Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi hệ thống văn quy hoạch, xác định rõ văn sở pháp lý cho quản lý phát triển bất động sản hàng hoá; - Có chế để công dân tổ chức có lợi ích trách nhiệm vùng quy hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch; - Quy hoạch cần đợc phổ biến công khai, minh bạch để ngời biết tuân thủ; - Tăng cờng củng cố chức quản lý tra việc tuân thủ quy hoạch có biện pháp kiên cỡng chế 2.3 Khẩn trơng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Để thúc đẩy thị trờng bất động sản thức phát triển, nhà nớc cần thực đầy đủ trách nhiệm việc lập hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho đối tợng sử dụng đất sở hữu nhà Hồ sơ địa hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thớc, ranh giới cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc thuộc trách nhiệm nhà nớc, ngân sách nhà nớc phải đầu t cho việc thực hiƯn nhiƯm vơ nµy Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Khẩn trơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đất đô thị đất khu dân c nông thôn Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần thực giải pháp sau: - Cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định quan nhà nớc cấp Nếu đợc UBND xÃ, phờng, thị trấn xác nhận đất đà sử dụng tranh chấp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định rõ thời gian xem xét, xác nhận UBND xÃ, phờng, thị trấn, thời gian mà xác nhận coi nh đồng ý Các trờng hợp đà có đầy đủ giấy tờ theo quy định pháp luật ngời sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến quan nhà nớc có thẩm quyền cấp, qua xem xét quan nhà nớc trung gian - Thực không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trớc bạ nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trờng hợp sử dụng đất ở, đất chuyên dùng trớc Luật đất đai năm 1993, mà đất không Nhà nớc giao 2.4 Tăng cờng quản lỹ đất, bất động sản công Quỹ đất, nhà xởng doanh nghiệp nhà nớc, trụ sở làm việc quỹ đất quan nhà nớc lực lợng vũ trang sử dụng hiệu cần đợc xử lý Đối với diện tích, trụ sở làm việc đợc sử dụng mục đích tổ chức nhà nớc tiến hành cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức Đối với diện tích để hoang đà vợt thời hạn cho phép thời gian Nhà nớc thu hồi lại, việc thu hồi không cần đợc đồng ý tổ chức có đất quan cấp tổ chức Đối với diện tích đất nhà bị tổ chức đem bán cho thuê, chuyển nhợng sai quy định phải xử lý sai phạm có biện pháp giải hậu Giá trị diện tích đà đợc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đợc xác định hạch toán vào tổng giá trị tài sản bất động sản tổ chức nhà nớc 2.5 Hoàn thiện sách giá đất Cơ chế quản lý giá Nhà nớc có tác động mạnh đến hoạt động thị trờng bất động sản, nhiên, thời gian qua, chế nhiều bất cập, không khuyến khích phát triển thị trờng bất động sản Việc tồn hệ thống hai giá đất nhà (giá nhà nớc, giá thị trờng) với khác biệt thực tế từ - lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, vận động tuỳ ý quan có thẩm quyền trì chế xin cho giao dịch đất đa, kìm hÃm việc mua bán lý tài sản thuộc sở hữu nhà nớc; tạo nhu cầu giả tạo nhà, đất; tạo điều kiện để quan công quyền, doanh nghiệp nhà nớc tuỳ tiện chun diƯn tÝch, trơ së cha sư dơng cđa m×nh thành nhà ở, đất ở, Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng Để đổi công tác quản lý Nhà nớc giá theo hớng khuyến khích phát triển thị trờng bất động sản nâng cao quản lý Nhà nớc bất động sản, chế quản lý giá cần đợc đổi nh sau: - Khung giá bất động sản Nhà nớc ban hành áp dụng phạm vi giao dịch Nhà nớc với tổ chức, cá nhân việc giao, bán, khoán, cho bất động sản, thu thuế lệ phí bất động sản, bồi thờng hỗ trợ giải phóng mặt BÃi bỏ quy định bắt buộc, bên Nhà nớc tham gia giao dịch thị trờng phải tuân thủ khung giá quy định Nhà nớc - Hình thành đa vào hoạt động trung tâm định giá bất động sản Các trung thẩm định giá (không phân biệt công, t) dới công ty t vấn định giá đất công trình gắn liền với đất hoạt động theo số quy chế chung đáp ứng nhu cầu sử dụng đất khác theo nguyên tắc hởng phí dịch vụ §ång thêi, cÇn cã hƯ thèng cÊp chøng chØ cho chuyên gia định giá theo phơng pháp thông dụng giới - Đối với lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép quyền địa phơng thực đấu thầu, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất tăng thu ngân sách Phát triển hệ thống thông tin, tổ chức t vấn, dịch vụ mua bán bất động sản Việc hình thành hệ thống thông tin thờng xuyên thị trờng bất động sản cho phép thị trờng hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng thêm hiệu hoạt động thị trờng có chế giảm nguy kinh tế bong bóng đầu mức vào bất động sản Hiện , tổ chức bớc đầu đợc hình thành, hoạt động nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế Trong thời gian tới cần: - Thực đa dạng hoá, công khai hoá, minh bạch thông tin, theo đó, thông tin phap luật, chế sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trờng bất động sản vào mạng điện tử Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trờng, UBND thành phố, thị xÃ, quận, khuyến khích tổ chức kinh doanh bất động sản lên đa thông tin giao dịch bất động sản lên phơng tiện thông tin đại chúng (báo, tạp chí, phát truyền hình) trang WEB Trên sở đó, tất đối tợng có nhu cầu sử dụng thông tin bất động sản dễ dàng tiếp cận hệ thống thông tin bất động sản Điều góp phần hạn chế biến động giá bất động sản tác động tình trạng thiếu thông tin - Tạo điều kiện mặt khung khổ pháp lý, quy chế tổ chức để trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, toán, phát mÃi đợc tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng hoạt động có hiệu - Có quy định khuyến khích việc hình thành hiệp hội nghề nghiệp thị trờng bất động sản, tiến tới chuyển số chức công sang cho tổ chức t, hội nghề nghiệp thực Đồng thời, ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho tổ chức Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Ph¸t triĨn hƯ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng hoạt động thị trờng bất động sản Các doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hoá bất động sản cho thị trờng, cung ứng dịch vụ t vấn, môi giới đối tợng tham giao dịch bất động sản Hiện nay, hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nớc ta nhiều hạn chế: thiếu bình đẳng thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm kiểm soát Nhà nớc, thiếu số loại hình doanh nghiệp Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có số giải pháp: - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc thành phần kinh tế đợc bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp, u đÃi vốn, giao đất (nhận chuyển nhợng chuyển nhợng quyền sử dụng đất), cho thuê đất, sách hỗ trợ Nhà nớc giảm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ đạo tạo chuyên gia lao động ; - Tất doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề lµm nghÜa vơ tµi chÝnh víi Nhµ níc theo quy định thống pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế Đối với tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản nằm kiểm soát Nhà nớc cần có biện pháp hạn chế phát triển, tiến tới bớc giảm loại bỏ, đồng thời, thành lập tổ chức t vấn cho giao dịch bất động sản, t vấn thông tin pháp luật, t vấn thông tin thị trờng, t vấn giá cả, t vấn lập hợp đồng giao dịch; - Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất: Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển đất vùng đất mới, tạo mặt xây dựng công trình hạ tầng để xây dựng công trình công nghiệp, thơng mại, dân dụng tạo quỹ đất để chuyển nhợng cho thuê Doanh nghiệp đợc quản lý tất vùng đất Nhà nớc quản lý nhng cha giao cho sử dụng, đất nhà nớc đà thu hồi nhng cha giao cho dự án Ngoài ra, doanh nghiệp thực thu hồi đất thực đền bù theo định quan nhà nớc có thẩm quyền sau giao lại cho dự án Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần áp dụng số biện pháp nh: đầu t (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách nhµ níc cho doanh nghiƯp; cho phÐp doanh nghiƯp sư dụng vùng đất cha khai thác, hồ, ao làm vốn ban đầu, đồng thời, giao đất cho doanh nghiệp cha thu tiền sử dụng đất; - Những vùng đất đà quy hoạch thành khu công nghiệp, khu thơng mại, khu dân c đợc giao cho doanh nghiƯp b»ng c¸ch cho phÐp doanh nghiƯp tù nhËn chun nhợng quyền sử dụng đất, mua bất động sản thay cho việc thu hồi đất thực bồi thờng nh Trên sở đó, doanh nghiệp thực quy hoạch chi tiết mặt sử dụng đất thực tế, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nhợng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch Phát triển tạo lập hàng hoá cho thị trờng bất động sản Để có thị trờng cần phải có hàng hoá Hàng hoá bất động sản cho thị trờng trớc hết phụ thuộc vào khả cung đất hàng hoá (số lợng, vị trí , thời gian, chất lợng) Hiện tại, đất hàng hoá cha đợc tạo lập đầy đủ, kÞp thêi, cã chÊt lWebsite: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ợng nên việc tạo lập bất động sản đất để đáp ứng nhu cầu ngời sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó khăn, trở ngại, ách tắc Quá trình tạo lập đất hàng hoá phức tạp, tốn nhiều chi phí, gồm nhiều công đoạn có tham gia nhiều bên với lợi ích kh¸c Cã sù tham gia cđa c¸c ngn vèn khác nhau, cấu thành giá đất hàng hoá xét dới góc độ chi phí để chuyển từ đất thô thành đất hàng hoá Để thị trờng bất động sản có nhiều hàng hoá cần có giải pháp sau: ã Công khai quy hoạch xây dựng khu dân c loại đô thị cần sớm đợc hoàn thành Công khai quy hoạch xây dựng chi tiết kế hoạch sử dụng đất Quy định rõ công khai hoá, đơn giản hoá sách khuyến khích loại dự án đầu t ã Khẩn trơng hoàn thành công tác đăng ký thống kê đất đai, nhà ở; lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Tiến hành việc thực đo vẽ đồ địa địa phơng Thực công tác thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất Đẩy nhanh tiến ®é vµ sím hoµn thµnh viƯc cÊp giÊy chøng nhËn quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị đô thị nớc ã Tách chức công ích khỏi chức kinh doanh Nhà nớc chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất giao đất đà có hạ tầng cho bên kinh doanh sử dụng theo phơng pháp đấu giá Trớc mắt cần giao nhiệm vụ tạo lập phát triển đất hàng hoá cho số công ty kinh doanh bất địa ốc đảm nhận Đối với phát triển đất hành hoá, việc phát triển hạ tầng phải trớc, từ chuyển đất có giá trị thấp thành đất có giá trị cao, tăng thu ngân sách nhà nớc ã Thực nguyên tắc hạ tầng có trớc, nguyên tắc lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng chỗ Cần có cam kết bên tham gia (Nhà nớc chủ đầu t) trình tạo lập đất hàng hoá theo nguyên tắc hạ tầng có trớc để tăng giá trị đất Tập trungđầu t dứt điểm cho dự án, tránh đầu t dàn trải nh nay, theo nguyên tắc lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng chỗ Đối với số dịch vụ hạ tầng môi trờng điện, thông tin, thảm cỏ, xanh, đờng sá cần có phân bố chi phí hợp lý, tránh tình trạng hết vào gió bán cho ngời sử dụng trực tiếp ã Thống mặt chính sách tất đối tợng tham gia tạo lập bất động sản Chính sách thuế sách hỗ trợ, khuyến khích cần áp dụng cách thống doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hoá bất động sản Hoàn thiện công tác đấu thầu, tránh tình trạng độc quyền, om công trình bán thầu tiêu cựcnh Trong trờng hợp cần có tồn độc quyền t nhân phải có chế kiểm soát tổ chức độc quyền ã Tập trung đáp ứng nhu cầu di dời quan, doanh nghiệp, nhà d©n Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ... có thị trờng bất động sản phát triển, hoạt động sôi động đô thị khác 2.2 Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch thân bất động sản mà thị trờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản. .. kinh tế thị trờng phát triển, việc dùng bất động sản làm tài sản chấp phổ biến Ngời có quyền sở hữu bất động sản đợc chấp quyền sở hữu bất động sản để vay vốn, nói cách khác dùng bất động sản làm... yếu tố tác động đến hình thành phát triển thị trờng bất động sản 6.1 Sự thừa nhận Nhà nớc hàng hoá thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản xuất bất động sản trở thành hàng hoá thị trờng