Để thị trờng bất động sản hoạt động có hiệu quả, một mặt nhà nớc phải tạo đợc các điều kiện cần thiết để thị trờng thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai và đáp ứng nhu cầu về bất động sản hàng hoá với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, nhà nớc phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối tợng bị thua thiệt nh ngời có thu nhập thấp, ngời nghèo, cụ thể là:
1. Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trờng
Khung pháp lý về bất động sản luôn là vấn đề đợc quan tâm đầu tiên để thị trờng bất động sản có thể hoạt động đợc. Khung pháp lý thể hiện ở hai vấn đề: một là, tạo lập khung pháp lý bao gồm việc định rõ cấu trúc sở hữu (sử hữu công, sở hữu cộng đồng, sở hữu gia đình, dòng họ...) các bên có quyền tham gia vào các hoạt động của thị trờng, quyền hạn và nghĩa vụ của từng bên (quyền về sở hữu, quyền về hởng hoa lợi, quyền thế chấp, quyền phát mãi...), quy trình mua bán, cơ chế thanh toán, cơ chế giải quyết tranh chấp, vai trò của các cơ quan Nhà nớc; hai là, làm cho khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trờng, tạo sự bình đẳng trong việc tham gia và rút khỏi thị trờng, cạnh tranh, công khai, có cơ chế xử lý tranh chấp hiệu quả, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan Nhà nớc vào vụ việc cụ thể.
2. Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản
Nhà nớc hình thành một hệ thống quản lý bất động sản hiệu quả và đáng tin cậy nhằm xác định rõ ai là ngời hởng các quyền, xác định rõ những quyền đ- ợc cho phép và xác định rõ ranh giới của bất động sản. Hình thành cơ quan đăng ký bất động sản nhằm lu giữ hồ sơ của chủ sở hữu bất động sản và bảo đảm quyền sở hữu bất động sản cho chủ sở hữu; cơ quan địa chính tiến hành việc xây dựng hệ thống thông tin về đất đai bao gồm các loại thông tin nh các bản đồ địa chính, dữ liệu địa chính, địa chỉ bất động sản, tình hình sử dụng đất đai, tính chất và thời hạn của quyền sở hữu bất động sản, các công trình xây dựng, giá tính thuế. Các thông tin này có thể đợc sử dụng với nhiều mục đích khác nhau.
Một hệ thống quản lý bất động sản có hiệu lực sẽ mang lại các lợi ích sau đây: - Tăng cờng nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị trờng bất động sản;
- Hỗ trợ việc thu thuế bất động sản và định giá bất động sản;
- Tăng cờng quy mô cũng nh sự an toàn của việc thế chấp bất động sản; - Bảo vệ đất công;
- Giảm tranh chấp đất đai;
- Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng; - Cải thiện công tác thống kê.
3. Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả năng tiếpcận đối với mọi đối tợng cận đối với mọi đối tợng
Các thông tin cơ bản về thị trờng bất động sản bao gồm: thông tin về quy hoạch, thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ (hồ sơ bất động sản); thông tin về giá cả thị trờng.
- Thông tin về quy hoạch: quy hoạch sử dụng đất đai thờng do các cấp chính quyền đảm nhận có sự tham gia bắt buộc của cồng đồng dân. Quy hoạch sau khi đợc cơ quan có thẩm quyền thông qua sẽ có tính pháp lý bắt buộc và không thể tuỳ tiện thay đổi. Mục đích sử dụng đất đợc xác định trong quy hoạch hớng dẫn xây dựng (quy hoạch không gian). ở đây có quy hoạch các loại đất nh đất công nghịêp, đất dịch vụ, đất ở, đất nông, lâm nghiệp...
- Thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký hồ sơ bất động sản: để thị trờng hoạt động có hiệu quả, mọi bất động sản đều phải đăng ký và lập thành địa bạ. Việc lập bản đồ địa chính và địa bạ do các cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong đó địa bạ ghi rõ: mô tả tài sản, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản... Mọi ngời tham gia thị trờng đều có quyền tiếp cận thông tin này. Việc thay đổi chi tiết trong địa bạ thờng tốn nhiều thời gian, chẳng hạn nh để chuyển đổi chủ sở hữu thờng mất vài tháng. Hồ sơ địa bạ thông thờng đợc lu tại cơ quan t pháp.
- Các thông tin về giá
Giá trong thị trờng bất động sản rất quan trọng, song rất phức tạp, ngời tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, t vấn. Khi giá cả do thị tr- ờng quyết định thì các tổ chức dới dạng hội đồng giám định giá cả bất động sản đợc hình thành. Đây là cơ quan độc lập, thông thờng thành viên là các kiến trúc s, kỹ s địa chính, thơng gia bất động sản, những ngời có chuyên môn và kinh nghiệm hoạt động trong thị trờng này. Tổ chức này có chức năng:
+ Thống kê các giá cả mua bán; + Xác định giá định hớng;
+ Cung cấp thông tin giá cả cho thị trờng;
+ Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá; + Xác định giá cả cụ thể;
+ Các thông tin về giá đợc cung cấp công khai và thờng xuyên cho mọi đối tợng sau;
+ Ngời mua, bán trên thị trờng;
Mục đích của các hoạt động này là nhằm tạo ra sự minh bạch cho thị tr- ờng.
4. Tạo điều kiện để quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh
Để thị trờng bất động sản hoạt động có hiệu quả, giá cả đợc hình thành trên cơ sở cung cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền. Muốn vậy, số lợng ngời mua và ngời bán phải đủ để giá cả đợc hình thành. Trên thực tế, điểm cân bằng giữa cung cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thờng xuyên của các bên tham gia. Do quá trình tạo lập hàng hoá bất động sản cần một thời gian dài và vốn đầu t lớn, việc rút khỏi thị trờng không dễ tránh khỏi những thua thiệt nên công tác dự báo thị trờng có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch.
5. Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trờng khác trong nềnkinh tế, đặc biệt là thị trờng tài chính kinh tế, đặc biệt là thị trờng tài chính
Hiệu quả hoạt động của thị trờng bất động sản gắn liền với sự phát triển của các thị trờng khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trờng tài chính. Để tạo lập bất động sản cần một lợng đầu t lớn. Bất động sản thờng có giá cao nên các bên tham gia thị trờng không thể có ngay một lợng đầu t nh vậy. Một thị trờng tài chính hiệu quả đóng vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả của thị trờng bất động sản về cả mặt cung lẫn cầu. Các yếu tố của thị trờng này bao gồm: tài chính cho đầu t bất động sản, sử dụng bất động sản để thế chấp, phát triển giao dịch có bảo đảm, cơ chế quản lý rủi ro và bảo hiểm, chứng khoán bất động sản...
6. Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trờng bất động sản
Một mạng lới các chuyên gia có khả năng hỗ trợ thị trờng bất động sản là cần thiết để đảm bảo cho ngời dân hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm cuả họ cũng nh cách thức giao dịch bất động sản hợp pháp. Mạng lới này điển hình bao gồm: các luật s và thẩm phán bảo vệ các quyền lợi cũng nh bắt buộc thực hiện các nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản , các chuyên gia về chuyển nhợng bất động sản (công chứng viên và luật s), các nhà môi giới bất động sản, các nhà định giá bất động sản, các nhà điều tra bất động sản để xác định vị trí và ranh giới của các khoảnh đất...
7. Thực hiện điều tiết thị trờng
Chính phủ của mỗi quốc gia ngoài việc tạo những điều kiện cần thiết để thị trờng bất động sản phát huy hiệu quả đều thực hịên những chính sách và công cụ điều tiết cụ thể nhằm hạn chế những khuyết tật của thị trờng thông qua việc trợ giá, u đãi tín dụng, thu thuế, phí, lệ phí... Sự can thiệp trực tiếp này ngày càng trở lên quan trọng đối với việc đáp ứng nhu cầu về bất động sản có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mỗi công dân nh quyền có nhà ở, nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập do mua bán bất động sản đem lại . Nhng sự can thiệp của Nhà nớc vào thị trờng bất động sản cũng cần thận trọng sao cho thị trờng không bị bóp méo, bị kém hoàn hảo hơn.
