II. Quan điểm cơ bản về phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta
8. Dự kiến một số ảnh hởng và tác động chính của các giải pháp
Các giải pháp trên đây xuất phát từ những đòi hỏi bức bách đã đợc nêu trong văn kiện Đại hội IX của Đảng, nếu đợc triển khai thực hiện thì thị trờng bất động sản Việt Nam sẽ có bớc phát triển mới cả về chiều rộng và bề sâu. Cụ thể là:
- Khi những ngời sử dụng đất đều đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với những cấp độ khác nhau thì thị trờng phi chính thức quy về đất nói riêng, về bất động sản nói chung sẽ có cơ sở pháp lý để giảm thiểu nhanh chóng, lợng cung hàng hoá bất động sản cho thị trờng chính quy sẽ đợc tăng
lên. Việc này cho phép ngời sử dụng đất yên tâm đầu t, có thể dễ dàng thế chấp giá trị mảnh đất để vay vốn, chí phí giao dịch thấp hơn do có đủ thông tin hơn.
- Khi các làng mạc, thị tứ, thị trấn, thị xã, thành phố đều có quy hoạch đợc hoạch định căn cứ vào các yếu tố cung - cầu nhà, đất và các bất động sản khác trên địa bàn, đợc phê duyệt bởi một văn bản có tính pháp lý, đợc công bố minh bạch thì cung đất đai và bất động sản cho thị trờng chính quy có điều kiện tăng lên do giảm thiểu đợc các thủ tục và chi phí tiếp cận thông tin, hoạt động của thị trờng tránh đợc nhiều rủi ro, méo mó, khiếm khuyết so với khi không có quy hoạch hoặc có quy hoạch nh hiện nay.
- Khi các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đợc giải phóng khỏi những cấm kỵ, ràng bó bởi các giới hạn về thành phần kinh tế, về chế độ sở hữu, về chính sách u đãi thì thị trờng bất động sản không chỉ đợc kích thích mạnh mẽ về “phía cung” mà cả về “phía cầu”, tạo ra sự phát triển có hiệu quả và bền vững đối với thị trờng này.
- Khi chính sách về thuế, phí đối với nhà đất đợc sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện theo hớng khuyến khích việc kinh doanh có hiệu quả, hạn chế việc sử dụng lãng phí các nguồn lực của xã hội trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là nguồn lực về đất đai thì chẳng những nguồn thu của ngân sách nhà nớc tăng lên mà quan hệ cung - cầu hàng hoá bất động sản trên thị trờng cũng đợc điều chỉnh, giảm thiểu giả tạo, đầu cơ trên thị trờng này.
- Khi các tổ chức trung gian giữa ngời mua và ngời bán trên thị trờng bất động sản (tài chính, tín dụng, thông tin, môi giới, t vấn...) đợc phép hình thành, phát triển và đảm nhiệm việc cung cấp các dịch vụ t và các dịch vụ công (không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm) cho các bên tham gia thị trờng này thì biên chế và bộ máy quản lý nhà nớc về bất động sản đợc gọn nhẹ lại, sự quá tải về công vụ của nhiều cơ quan đợc giảm thiểu (nh đo đạc, trắc địa, lập hồ sơ địa chính, địa bạ, t vấn pháp luật, xây dựng dự án...), nhiều thủ tục hành chính đợc giải quy chế, ngời mua và ngời bán bất động sản đợc cung cấp các dịch vụ tiện ích hơn.
- ứng với mối tiến triển của nhân tố thị trờng theo các giải pháp trên đây sẽ kéo theo sự giảm thiểu những tiêu cực từ sự can thiệp trực tiếp bằng hành chính, mệnh lệnh của Nhà nớc vào thị trờng bất động sản. Theo đó, việc lợi dụng chức quyền, việc sử dụng cơ chế “xin - cho”, việc gây khó khăn, phiền hà để tham đòi lợi lộc, việc tuỳ tiện vận dụng pháp luật để tham nhũng tài sản nhà đất... của một bộ phận cán bộ có chức, có quyền nh hiện nay sẽ đợc ngăn chặn đẩy lùi.
- Việc khiếu kiện về nhà, đất đang ở tình trạng nóng bỏng hiện nay sẽ giảm dần cùng với những giải pháp về thị trờng đợc thực hiện từng phần và đồng bộ.
Kết luận
Thị trờng bất động sản là thị trờng bộ phận trong hệ thống định hớng xã hội chủ nghĩa ở nớc ta. Vì nhiều nguyên chủ quan và khách quan nh chậm thừa nhận quyền sử dụng đất và bất động sản khác là hàng hoá để có chế quản lý phù hợp; tình trạng buông lỏng quản lý trong thời gian dài... nên đến nay, thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn rất yếu, có nhiều mặt tiêu cực, tập trung nhất là đã xảy ra các cơn sốt nhà đất gây nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế và xã hội. Vì vậy, chúng ta cần phải hiểu rõ cơ sở lý luận và khoa học của việc phát triển thị trờng bất động sản và thông qua việc đánh giá thực trạng thị trờng bất động sản ở nớc ta hiện nay để từ đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển là rất quan trọng. Giải quyết hợp lý thị trờng bất động sản sẽ tạ cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong sử dụng và quản lý đất đai, xoá bỏ thị trờng ngầm kinh doanh bất động sản bất hợp pháp. Mặt khác có thể sử dụng đợc động lực của thị trờng để thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất đai, việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nông nghiệp theo hớng công nghiệp hoá và hiện đại hoá. Đề án này đã đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta
Tài liệu tham khảo
1. Giáo trình nguyên lý thị trờng nhà đất, Nhà xuất bản chính trị quốc gia. 2. Sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản trong công cuộc đổi mới ở
Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật.
3. Thị trờng bất động sản. Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nhà xuất bản tài chính.
4. Tạp chí Địa chính.
5. Tạp chí Tài chính tháng 5/2001, tháng 11/2001, tháng 5/2003. 6. Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 278, tháng 7/2001.
7. Tạp chí Thông tin Tài chính số 20, tháng 10/2001. 8. Tạp chí Kinh tế và Phát triển số 73, tháng 7/2003. 9. Thời báo Kinh tế Việt Nam số 7, ngày 16/1/2002. 10.Tạp chí xây dựng số 7/2000, số 10/2003.
Mục lục
Trang
...1
Lời nói đầu...1
Chơng I: Cơ sở lý luận và khoa học của đề tài...3
I. Quan niệm về bất động sản...3
II. Hàng hoá bất động sản...4
III. Thị trờng bất động sản...6
1. Khái niệm về thị trờng bất động sản...6
2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản...7
2.1. Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc...7
2.2. Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản...8
2.3. Thị trờng bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhng thờng là một thị trờng không hoàn hảo...8
2.4. Thị trờng bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất, kinh doanh...9
2.5. Thị trờng bất động sản chịu sự tác động của Nhà nớc...9
2.6. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản 9 2.7. Giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao...9
2.8. Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.10 2.9. Tính nhạy cảm của thị trờng bất động sản...10
3. Vị trí, vai trò của thị trờng bất động sản và tính tất yếu khách quan của việc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản...10
3.1. Vị trí của thị trờng bất động sản...10
3.2. Vai trò của thị trờng bất động sản...11
3.3 Tính tất yếu khách quan của việc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản...14
4. Phân loại thị trờng bất động sản...16
4.1. Căn cứ vào loại hình giao dịch...16
4.2. Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trờng...17
4.3. Căn cứ vào mục đích sử dụng...17
5. Các thành tố của thị trờng bất động sản...17
5.1. Hàng hoá bất động sản...18
5.2. Cầu về hàng hoá bất động sản...18
5.3. Cung hàng hoá bất động sản...20
5.4. Quan hệ cung cầu và giá cả hàng hoá bất động sản...21
5.5. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ...21
6. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trờng bất
động sản...23
6.1. Sự thừa nhận của Nhà nớc về hàng hoá và thị trờng bất động sản..23
6.2. Hệ thống pháp luật điều tiết thị trờng...24
6.3. Sự phát triển của các thị trờng khác (đặc biệt là thị trờng vốn) và các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan...24
IV. Quản lý nhà nớc đối với thị trờng bất động sản...25
1. Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trờng...25
2. Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản...25
3. Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả năng tiếp cận đối với mọi đối tợng...26
4. Tạo điều kiện để quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh...27
5. Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trờng khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trờng tài chính...27
6. Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trờng bất động sản...27
7. Thực hiện điều tiết thị trờng...27
Chơng II: Khái quát thực trạng thị trờng bất động sản hiện nay...29
I hoạt động của thị trờng bất động sản việt nam...29
1. Thực trạng các loại hình giao dịch trên thị trờng bất động sản Việt Nam...29
1.1. Giao dịch mua bán nhà ở, câc công trình khác và chuyển nhợng quyền sử dụng đất...29
1.2.Giao dịch cho thuê bất động sản (cho thuê đất, nhà ở, văn phòng, nhà xởng sản xuất kinh doanh)...30
1.3. Giao dịch, thế chấp đất đai bất động sản...31
1.4Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh...31
1.5.Giao dịch khác...32
2.Các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam ...32
II. Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng bất động sản...33
III. Những tồn tại, yếu kém trong phát triển thị trờng bất động sản...34
1. Những tồn tại, yếu kém...34
1.1. Khiếm khuyết trong hoạt động kinh doanh bất động sản...34
1.2. Công tác quản lý đối với thị trờng bất động sản còn nhiều yếu kém ...36
2. Hậu quả của các tồn tại, yếu kém...39
3. Nguyên nhân của các tồn tại, yếu kém...41
Chơng III: Một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản...43
I. phơng hớng phát triển thị trờng bất động sản nớc ta...43
II. Quan điểm cơ bản về phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta...44
2. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc là ngời đại diện quản lý, bất động sản đất đai thực chất là hàng hoá bất động sản quyền sử dụng đất; phát triển thị trờng đất đai không làm suy giảm vai trò quản lý của Nhà nớc đối với đất đai mà là tăng cờng quyền lực kinh tế của Nhà nớc đối với đất đai...45 3. Sự phát triển thị trờng bất động sản theo cơ chế thị trờng song không
thể tách rời vai trò định hớng quản lý của Nhà nớc...46 4. Phát triển thị trờng bất động sản phải đảm bảo tính đồng bộ với các thị
trờng khác...46 4.1. Về sự đồng bộ trong bản thân thị trờng đất đai bất động sản...47 4.2. Về tính đồng bộ của thị trờng bất động sản với các thị trờng khác
...47 III. Các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản ở n- ớc ta trong những năm tới...48 1. Hoàn thiện môi trờng pháp lý...48
1.1. Mở rộng đối tợng đợc tham gia giao dịch trên thị trờng bất động sản...48 1.2. Giảm bớt các hạn chế và điều kiện để đợc tham gia giao dịch bất
động sản...49 1.3. Tăng cờng giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý nhà nớc...50 2. Đổi mới công tác quản lý nhà nớc về hoạt động của thị trờng bất động
sản...50 2.1. Hình thành cơ quan quản lý đăng ký giao dịch bất động sản...50 2.2. Nhà nớc cần xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển
và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đất nớc...51 2.3. Khẩn trơng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở...51 2.4. Tăng cờng quản lỹ đất, bất động sản công...52 2.5. Hoàn thiện chính sách giá đất...52 3. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức t vấn, dịch vụ mua bán bất
động sản...53 4. Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản...54 5. Phát triển và tạo lập hàng hoá cho thị trờng bất động sản...54 6. Thực hiện các biện pháp bảo đảm sự phát triển đồng bộ của thị trờng
bất động với các thị trờng khác...56 7. Một số giải pháp tài chính thúc đẩy sự phát triển thị trờng bất động sản
ở Việt Nam...57 7.1. Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất...57 7.2. Đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc
bạ...57 7.3. Quỹ đầu t phát triển nhà ở tại đô thị...58 7.4. Hỗ trợ vốn tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản...58 7.5. Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nớc hoặc quỹ của nhà nớc cho
7.6. Hình thành các tổ chức định giá bất động sản và đào tạo đội ngũ
chuyên gia định giá bất động sản...59
8. Dự kiến một số ảnh hởng và tác động chính của các giải pháp...59
Kết luận...61