Thị trường bất động sản.định hướng và giảI pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Thị trường bất động sản là một loại thị trường quan trọng ,nhưng ở Việt Nam mới được hình thành và còn sơ sài.Bên cạnh thị trường chính thức, hoạt động của thị trường bất động sản không chính thức đã và đang nổi lên như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước và với toàn xã hội.Thị trường bất động sảnViệt Nam còn kém phát triển và có nhiều tồn tại. Môi trường pháp luật còn thiếu đồng bộ,nhiều văn bản chưa phù hợp với thưc tế,,hơn70% giao dịch về bất động sản được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức do việc hợp thức hoá mua bán ,chuyển nhượng bất động sản khá cao ,thủ tục phức tạp… Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh làm cho thị trưòng bất động sản phát triển không lành mạnh luôn xảy ra hiện tượng căng thẳng giẳ tạo trong quan hệ cung cầu về bất động sản,giá cả biến động mạnh. Nhiều tổ chưc kinh doanh dich vụ môI giới bất động sản hoạt động tự phát nằm ngoài sự quản lý của nhà nước. Chính sách và cơ chế tài chính còn đơn điệu ,chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Hậu quả của những yếu kém ,tồn tại trong hoạt động thị trường bất động sản rất lớn tới nền kinh tế nước ta:đất đai bị sử dụng kém hiệu quả sai mục đích và vi phạm pháp luật,nhiều loại bất động sản chưa hoặc không chuyển được tài sản hợp pháp vì vậy không phát huy được giá trị thực trạng lưu thông ngân sách vừa thất thu vừa chịu sức ép chi rất lớn. Vì vậy để thúc sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện mới trong giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp toàn diện đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và búc xúc.

Lời mở đầu I_ cần thiết cuả đề tàI Thị trờng bất động sản loại thị trờng quan trọng ,nhng Việt Nam đợc hình thành sơ sài.Bên cạnh thị trờng thức, hoạt động thị trờng bất động sản không thức đà lên nh thách thức công tác quản lý nhà nớc với toàn xà hội.Thị trờng bất động sảnViệt Nam phát triển có nhiều tồn Môi trờng pháp luật thiếu đồng bộ,nhiều văn cha phù hợp với thc tế,,hơn70% giao dịch bất động sản đợc thực thị trờng bất động sản không thức việc hợp thức hoá mua bán ,chuyển nhợng bất động sản cao ,thủ tục phức tạp Thị trờng bất động sản không thức hoạt động mạnh làm cho thị tròng bất động sản phát triển không lành mạnh xảy tợng căng thẳng giẳ tạo quan hệ cung cầu bất động sản,giá biến động mạnh Nhiều tổ chc kinh doanh dich vụ môI giới bất động sản hoạt động tự phát nằm quản lý nhà nớc Chính sách chế tài đơn điệu ,cha đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản Hậu yếu ,tồn hoạt động thị trờng bất động sản lớn tới kinh tế nớc ta:đất đai bị sử dụng hiệu sai mục đích vi phạm pháp luật,nhiều loại bất động sản cha không chuyển đợc tài sản hợp pháp không phát huy đợc giá trị thực trạng lu thông ngân sách vừa thất thu vừa chịu sức ép chi lớn Vì để thúc hình thành phát triển thị trờng bất động sản nớc ta giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải có hệ thống giải pháp toàn diện đồng vấn đề mang tính thời búc xúc II_ mục tiêu đề tài: Hiểu rõ thị trờng bất động sản để đa giải pháp góp phần phát triển thị trờng bất động sản nớc ta III_ đối tợng nghiên cứu: Thị trờng bất động sản.định hớng giảI pháp phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam IV_ phơng pháp nghiên cứu: Thu thập tàI liệu tổng quan để rút vấn đề cần nghiên cứu Kết cấu đề tài Ngoài phân mở đầu kết luận đề tài có ba chơng : Chơng 1:Tổng quan thị trờng bất động sản Chơng2:Thực trạng thị tròng bất động sản nớc ta Chơng3:Định hớng va giải pháp phát triển thị trờng bất động sản nớc ta ChơngI Tổng quan thị trờng bất động sản I_khái niệm thị trờng bấTđộng sản 1.1 _ Có nhiều khái niệm khác thị trờng bất động sản.Tuy nhiên, có điểm tơng đối thống nhất: Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai di dời đợc Khái niệm bất động sản Các khái niệm: Theo số khái niệm nớc ngoài: Theo Bloombergcom Financial Glossary: Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liỊn víi ®Êt” Theo Mc Kenzie and Betts, 1996,p.3: “BÊt động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời đợc đợc quy định luật pháp Theo điều 181 Bộ Luât Dân sự: Bất động sản tài sản không di dời đợc bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác theo qui định pháp luật 1.2_khái niệm thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng hoá Nh đâu, lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hoá, đó, lúc đó, cha có thị trờng bất động sản Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá sản xuất để bán Tuy nhiên, mua bán, trao đổi có kinh tế thị trờng, mà kinh tế hàng hoá phát triển đến mức định míi cã kinh tÕ thÞ trêng Nh vËy thÞ trêng bất động sản mua, bán trao đổi bất động sản phát triển mức độ cao, thị trờng mua, bán, trao đổi đất đai công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Do quan niệm khác hàng hoá bất động sản phạm vi thị trờng, nên có nhiều quan điểm khác thị trờng bất động sản Tuy nhiên đa khái niệm tổng quát thị trờng bất động sản: Thị trờng bất động sản tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định, khoảng thời gian định Định nghĩa vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời chứa đựng đầy đủ phạm vi nội dung thị trờng bất động sản Đó thị trờng hoạt động giao dịch bất động sản nh: Chuyển nhợng, mua, bán, cho thuê, chấp phạm vi không gian thời gian nhât định Hoạt động thị trờng tất yếu phải tuân theo qui luật thị trờng, đồng thời bao trùm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục quốc gia II_ Đặc điểm thị trờng bất động sản 1_ Đặc điểm hàng hoá bất động sản Hàng hoá bất động sản hàng hoá đặc biệt, đặc điểm chung hàng hoá thông thờng, hàng hoá bất động sản có đặc điểm sau: 1.1_ động sản hàng hoá có vị trí cố định di dời đợc Đặc điểm hàng hoá bất động sản gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khả dịch chuyển, khó có khả tăng thêm số lợng, diện tích.Mặt khác đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn chế bị giới hạn không gian Đặc điểm có ảnh hởng lớn đến thị trờng bất động sản 1.2_ động sản hàng hoá có tính lâu bền Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem nh bị huỷ hoại.Đồng thời công trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm Tuy nhiên cần phân biệt “ti thä kinh tÕ” vµ ti thä vËt lý” cđa bất động sản Tuổi thọ kinh tế châm dứt kiện thị trờng bình thờng trạng thái vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản ngang với lợi ích thu đợc từ bất động sản Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, châm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lÃo hoá h hỏng tiếp tục an toàn cho sử dụng Chính tính lâu bền hàng hoá bất động sản đất đai không bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản phong phú đa dạng 1.3_Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt tính khan Đặc điểm tính cá biệt khan ®Êt ®ai TÝnh khan hiÕm cđa ®Êt ®ai lµ bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích Chính tính khan hiếm, tính cố định di dời đợc nên hàng hoá bất động sản cã tÝnh c¸ biƯt Trong cïng mét khu vùc nhá kể hai mảnh đất cạnh có yếu tố không giống Trên thị trờng bất động sản khó tồn hai công trình hoàn toàn giống nhau, chúng có địa đIúm không gian khác Chính thị trờng bất động sản, vị trí giá trị bất động sản khác 1.4_Hàng hoá bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nớc Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, hàng hoá đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh đến hoạt động kinh tế- xà hội đó, vấn đề bất động sản chịu chi phối điều chỉnh mạnh mẽ hệ thống văn pháp luật riêng bất động sản, đặc biệt hệ thống pháp luật đất đai Có thể nói, hàng hoá bất động sản chịu chi phối chặt chẽ hệ thống pháp luật Bên cạnh đó, Chính phủ nớc quan tâm đến thị trờng bất động sản, đIũu chỉnh sách bất động sản, thị trờng bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục mục tiêu phát triển kinh tế-xà hội 1.5_Hàng hoá bất động sản mang nặng tính tập quán, thị hiếu tâm lý xà hội Hàng hoá bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hoá thông thờng khác Nhu cầu thị bất động sản vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hởng lớn thị hiếu, tập quán dân c sinh sống Yếu tố tâm lý xà hội, chí tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối mạnh nhu cầu bất động sản 1.6_Hàng hoá bất động sản có tinh thích ứng Bất động sản công trình, trình sử dụng điều chỉnh công sử dụng mà giữ đợc đặc trng công trình đồng thời đảm bảo nhu cầu sử dụng ngời tiêu dùng việc thoả mÃn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanhvà hoạt động khác 1.7_Hàng hoá bất động sản chụi ảnh hởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt Nhà nớc đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế việc xây dựng công trình làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn công trình khác tợng phổ biến 1.8_Hàng hoá bất động sản tuỳ thuộc vào lực quản lý Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hoá thông thờng khác Việc đầu t xây dựng công trình xây dựng phức tạp, đòi hỏi cần có khả quản lý thích hợp Đặc điểm thị trờng bất động sản: Hàng hoá bất động sản hàng hoá đặc biệt, thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có số đặc điểm riêng nh sau: 2.1_Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch thân bất động sản mà thị trờng giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch quyền lợi ích có đợc từ việc sở hữu đất đai Bởi đất đai không hao mòn đi, ngời có quyền sở hữu đất không sử dụng đất nh hàng hoá thông thờng khác, mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại Tính chất đất đai yếu tố định tính đặc thù giao dịch thị trờng bất động sản Chính vậy, giá ®Êt mét bé phËn quan träng cđa gi¸ bÊt ®éng sản không phản ánh giá trị hàng hoá đất đai, mà giá đất số phản ánh khả thu lợi từ đất hiệu vốn đầu t vào đất 2.2_Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản loại hàng hoá cố định di dời mặt vị trí chụi ảnh hởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tập quán, tâm lý, thị hiếu vùng lại khác Chính hoạt động thị trờng bất động sản mang tính vùng Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính không tập trung mà trảI rộng vùng đất nớc, mà vùng trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xà hội khác nhau, mật độ dan số lại không Do nhu cầu bất động sản khac số lợng, kiểu cách, mẫu mÃ, chất lợng, dẫn đến khác qui mô trình độ phát triển thị trờng bất động sản 2.3_Thị trờng bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản muốn trở thành hàng hoá thực giao dịch thị trờng phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh quyền bất động sản nh mau, bán, chấp, góp vốn Đồng thời pháp luật qui định hợp đồng dân bất động sản Việc cung cấp thông tin bất động sản phải tuân thủ qui định Nhà nớc pháp luật 2.4_Thị trờng bất động sản có hoạt động phong phú nhng thờng thị trờng không hoàn hảo Tuy thị trờng bất động sản có nội dung phong phú, nhng thực tế, thị trờng bất động sản thị trờng không hoàn hảo Thị trờng bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trng vùng, địa phơng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế, xà hội, truyền thống tập quán vùng, địa phơng, cộng đồng khác nhau.Chính mà giao dịch thực giao dịch thờng không hoàn hảo Có giao dịch địa phong đà xuất nhng địa phơng khác lại cha xuất hiện, cá biệt có gaio dịch loại nhng địa phơng khác lại tiến hành khác Thông tinvà yếu tố cấu thành thị trờng không hoàn hảo Nguyên nhân thân vật bất động sản phản ánh tình trạng vật chất bất động sản Bản thân vật chất bất động sản không phản ánh đợc tính pháp lý quyền sở hữu bất ®éng s¶n cđa ngêi ®ang cã bÊt ®éng s¶n, ®ã thông tin, yếu tố mà ngời thuê, mua, nhận chấp, nhận góp vốn liên doanh cần nắm bắt, am hiểu 2.5_Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản Mọi hàng hoá đa thị trờng, đựơc thừa nhận xuất cầu tăng lên nhà sản xuất đẩy mạnh sản xuất tăng lợng cung nhanh chóng Tuy nhiên, cầu bất động sản tăng cung bất động sản thị trờng phản ứng tăng nhanh chóngnh hàng hoá thông thờng khác Bởi việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần thời gian khó khăn hàng hoá thông thờng Việc tạo hàng hoá bất động sản, công trình xây dựng đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhợng đất đai, bất động sản thờng phức tạp Bên cạnh đó, bất động sản hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu t lớn 2.6_Giao dịch thị trờng bất động sản cần đến loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bất động sản hàng hoá có giá trị lớn Mặt khác, giá bất động sản chịu tác động phức tạp nhiều yếu tố Đồng thời, thông tin thị trờng phức tạp không hoàn hảo Chính mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi cần có tính toán kỹ lỡng, đòi hỏi phải thông qua t vấn chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc tổ chức môi giới hoạt động thị trờng Hoạt động tổ chức môi giới có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trờng phát triển 2.7 Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn Hàng hoá bất động sản hàng hoá có giá trị lớn, hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh thị trờng bất động sản cã nhu cÇu rÊt lín vỊ vèn Mét phÇn nhu cầu vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản đợc huy động thị trờng Đồng thời lợng vốn huy động thị trờng tài đợc đầu t thị trờng bất động sản- lĩnh vực đầu t đợc a chuộng III_ Vai trò thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản nhân tố quan trọng góp phần thúc ®Èy sù ph¸t triĨn kinh tÕ _ x· héi cđa quốc gia nâng cao đời sống tầng lớp dân c Vai trò thị trờng bất động sản đợc biểu mặt: 3.1 Thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất Thị trờng bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, xuất nhu cầu bất động sản, từ đòi hỏi xà hội không ngừng phát triển bất động sản.Thị trờng nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, phát triển kinh doanh bất động sản Thị trờng bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch định hớng phát triển kinh tế địa phơng tầm quốc gia Thị trờng bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho hoạt động đời sống kinh tế- xà hội, cầu nối xây dựng, mua bán, thuê mớn, chấp bất động sản Thị trờng bất động sản thúc đẩy viƯc sư dơng tiÕt kiƯm s¶n xt kinh doanh, ngời có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí bất động sản tối thiểu tổng chi phí sản xuất kinh doanh 3.2 Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển Thị trờng bất động sản phát triển yếu tố tăng đầu t cho tàI sản cố định kinh tế quốc dân, tăng lên lợng tàI sản đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Đồng thời phát triển thị trờng bất động sản đợc biểu hai cách: Tăng khối lợng hàng hoá bất động sản giao dịch thị trờng mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhợng, cầm cố, chấp làm tăng lợng giao dịch làm tăng số lợng hàng hoá tăng tốc độ chu chuyển vốn Thế chấp bất động sản để vay vốn đà làm nhân đôi giá trị bất động sản Bên cạnh bất động san dùng góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu t 3.3 Phát triển thị trờng bất động sản cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc Các giao dịch thị trờng bất động sản phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nớc làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc 3.4 Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng quan hệ đối ngoại Thị trờng bất động sản thuộc tổng thể thị trờng nỊn kinh tÕ qc d©n, cã quan hƯ mËt thiết với thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hang hoá Do phát triển thị trờng bất ®éng s¶n ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn sù më réng phát triển thị trờng khác Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, điều kiện kinh tế phát triển quan hệ thị trờng nói chung thị trờng bất động sản nói riêng không bó hẹp phạm vi quốc gia Thị trờng bất động sản páht triển vợt khỏi quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nớc tham gia giao dịch bất động sản lÃnh thổ nớc tạo điều kiện cho đầu t phát triển, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại 3.5 Thị trờng bất động sản ảnh hởng đến ổn định xà hội Thị trờng bất động sản giữ vị trí quan trọng ổn định xà hội, gắn với sách đất đai quốc gia Thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh tức sách đất đai phù hợp, xà hội ổn định Ngợc lai làm cho giá lên xuống, đầu cơ, lũng đoạn giá làm cho xà hội thiếu ổn định 3.6 Thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân Thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật công nghệ, nâng cao chất lợng công trình, cho nhu cầu văn hoá, xà hội thể thao, giao tiếp cộng đồng Thị trờng bất động sản vận động kết tác động tơng tác yếu tố cung cầu Thị trờng bất động sản phát triển ảnh hởng đến phát triển thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn Góp phần thúc đẩy phát triển chung thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống ngời 3.7 Phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy đổi sách ®Êt ®ai, ®ỉi míi qu¶n lý ®Êt ®ai, qu¶n lý bất động sản Thông qua hoạt động phát triển thị trờng bất động sản, Nhà nớc tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện sách đất đai Vì chi thông qua thị trờng bất động sản, giao dịch dân đất đai đợc thực hiện, thông qua thị trờng bộc lộ không phù hợp thực tiễn sách đất đai, bộc lộ không phù hợp quản lý, giúp Nhà nớc đổi công tác quản lý nhằm tạo đIũu kiện cho quan hệ đất đai đợc thực hiệ đợc hợp thức hoá, khắc phục thị trờng không thức Thị trờng bất động sản xác lập quan hệ Nhà nớc ngời sở hữu bất động sản sở bổ sung, hoàn thiện chế chinh sách hoàn thiẹn công tác quản lý đất đai ChơngII:thực trạng thị trờng bất động sản nớc ta I_ kháI quát thị trờng bất động sản nớc ta 1_ thị trờng bất động sản nớc ta trớc năm 1993 Sau cách mạng tháng 8-1945 đến 1980 ,đất đai ,bất động sản nớc ta thuộc sở hữu t nhân,sở hữu cộng đồng ,sở hữu tổ chức ,sở hữu nhà nớc ,hoạt động giao dịch mua bán ,thuê mớn ,cầm cố đất đai,nhà cửa diễn bình thờng sau cảI cách ruộng đất giao dịchtrên thực tế đợc thực nhng không phổ biến.cách thứcvà thủ tục chuyển nhợng ,mua bán đợc thực theo truyền thống tập quán cộng đồng.các bên tham gia giao dịch tự tìm đén va tự thoả thuận giá cả.trong giao đoạn nhà níc vÉn thõa nhËn vµ lµm thđ tơc choc ac giao dịch ,vẫn thu lệ phí trớc bạ đăng ki quyền sở hữu nhà,đất,thị trơng bất động sản giai đoạn naỳ thị trờng tự phát theo yêu cầu thực tế ,cha có khung pháp luật,cha có tổ chức kinh doanh ,môi giới ,dịch vụ bất động sản Hiến pháp 1980 qui định đát đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhà nớc không ban hành hệ thống văn pháp luật cho thị trờng bất động sản quan hệ chuyển dịch ,mua bán đất đai,thuê mớn ,cầm cố t năm 1980 đến đầu thập kỉ 90 không đợc thừa nhận nhiên cugn với trình đổi chuyển sang kinh tế thị trờng ,,yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển sở hạ tầng kinh tế ,xây dựng phát triển sản xuất công nghiệp ,thơng nghiệp ,dịch vụthuộc thành phần kinh tế ngày gia tăng ,phát sinh nhu cầu giao dịch bất động sản nhiên thực tế giao dịch diễn thị trờng ngầm không đợc pháp luật qui định.hiện tợng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ,đầu nâng giá ,hạ giá phổ biến ,không tuân thủ qui định pháp luật đất đai việc giao đất ,phân đất không them quyền diễn phổ biến hầu hết vùng ngoại thành đô thị ,các khu vực ven đờng giao thông ,các trung tâm công nghiệp , thơng mại ,dịch vụ làm nảy sinh nhiều vu khiếu kiện đất đai giai đoạn ,thị trờng bất động sản thị trờng ngầm đợc hình thành cách tự phát 2_thị trờng bất động sản nớc ta từ năm1993 đến Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,nhà nớc thống quản lý theo pháp luật,đảm bảo sử dụng mục đích có hiệu sở hiến pháp,luật đất đai năm1993 khẳng định:nhà nớc giao đất sử dụng ổn định lâu dàI cho tổ chức ,hộ gia đình ,cá nhân ,cho phép hộ gia đình ,cá nhân đợc chuyển đổi chuyển nhợng cho thuê thừa kế,thế chấp;nhà nớc thừa nhận đất có giá,quyền sử dụng đất đai loại hàng hoá đặc biệt.tiếp đó,bộ luật dân năm1995 đời ,tạo sở pháp lý cho hình thành phát triển thị trờng bất động sản Tuy hình thành nhng thị trờng bất động sản đà có thành tựu đáng kể,tuy nhiên hạn chế khiếm khuýêt công tác quản lý nhà nớc hoạt động thị trơng.theo ớc tính có 30% số giao dịch đợc kí ,chủ yếu thực thông qua tổ chức nh:nhà nớc giao đất ,cho thuê;bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời thuê;thế chấp;góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất.70%là sốgiao dịch đợc thực trao tay UBND xà ,phờng ,thị trấn xác nhận.đặc biệt năm gần đây,thị trờng bất động sản hoạt động sôi độngtạo thị trờng giá ảo, giá tăng nhanh khiến quan hệ cung cầu không ổn định.nhng từ năm ngoáI đến thị trơgn bất động sản rơI vào tình trạng đóng băng cần có giải pháp để ổn định phát triển thị trờng bất động sản II-thành tựu thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản phát triển đà góp phần thu hút đợc đáng kể nguồn vốn vào đầu t phát triển sản xuất kinh doanh nhiều lĩnh vực ,thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị ,cải thiện bớc quan trọng nhu cầu chỗ nhân dân,góp phấnvào chủ trơng kích cầu phủ;thông qua thực tế phát triển vận hành thị trờng bất động sản ,các thể chế kinh tế đợc hoàn thiện phục vụ yêu cầu xà hội nh:góp phần thúc đẩy sản xuấtvì thị trờng bất động sản nơI thực táI sản xuất ,là nơi chuyển hoá vốn từ hình thể vật sang giá trị ,là nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn ,sự tăng trởngcủa kinh doanh bất động sản;góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại thị trờng bất động sản phát triển vợt khỏi quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức ,cá nhân nớc tham gia giao dịch lÃnh thổ mà tạo điều kiện cho họ đầu t phát triển sản xuất họ c trú, sinh sống III-hạn chế thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản cha hoàn chỉnh,nhiều thành tố thị trờng hình thành tự phát cha có quy định nhà nớc,nhiều thành tố đà có nhng cha hoàn thiện.cung cầuluôn tình trạng cân đối lớn số lợng lẫn chủng loại bất động sản cộng với tinh trạng đầu bất động sản làm tăng nhu cầu ảo đẩy giá bất động sản cao thực tế ,gây ảnh hởng thu hút đến đầu t phát triển kinh tế tác động trc tiếp đến khả cảI thiện chỗ phần lớn ngời có thu nhập thấp ,làm tăng khoảng cách giàu nghèo nảy sinh vấn đề xà hội phức tạp.các giao dịch thơng không thức thủ tục giao dịch phức tạp va thuế chuỷên nhợng cao nhiều tiêu cực xaỷ ra.theo báo tiền phong ngày 15-7-2000tiêu cực xà công tác giao,bán quyền sử dụng đât tỉnh Nghệ An phê duyệt khu ®Êt tai x· Qnh Hång víi tỉng diƯn tÝch 37.543m2 để bán cho 157 hộ xây nhà ở.lÃnh đạo xà đà luồn lách để bán tới 42.760m2 ,giao tráI thảm quyền 5.000m2,thu tỷ đồng nộp ngân sách tỷ đồng việc vỡ lở ,ban kiểm tra huyện uỷ cho tợng chung xà hội nên đà bỏ qua Theo báo đầu t ngày 13-01-2001số lợng trờng hợp sử dụng đất cha co quy ho¹ch chi tiÕt hiƯn chiÕm 70%tỉng sè diện tích sử dụng đất đô thị Hoăc Hà Nội có hàng trăm sở môi giới nhà đất hình thành mà đăng ký Tuy nhiên quan đợc định làm việc này: Phòng kinh tế quận Ba Đình trả lời:cha đợc giao Sở địa nhà đất trả lời:không có chức Chi cuc quản lý thị trơng trả lời:nhà đất không năm pham vi điều chỉnh luật thơng mại chi cục không làm nhiệm vụ ký Cơ quan thuế trả lời:không có chức Tóm lại thị trờng bất động sản rẩt nhiều hạn chế ,yếu kém,ảnh hởng lớn đến kinh tế nớc ta IV_những vấn đề đặt Đứng trớc tình hình phát triển thị trờng bất động sản hiƯn cịng nh nh»m khai th¸c sư dơng hiƯu loại bất động sản,đặc biệt bất động sản nhà đất thuộc sở hữu toàn dân,phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai công trình ®Êt ®Ĩ ph¸t triĨn kinh tÕ _x· héi,phơc vơ sù nghiệp công nghiệp hoá -hiện đại hoá đất nớc.thu hutcác nguồn lực xà hội,khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển hàng hoá bất động sản,đặc biệt đầu t xây dựng công trình sản xuất kinh doanh,các công trình kỹ thuật,hạ tầng xà hội.góp phần hình thành đồng loại thị trờng thể chế phù hợp với kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế.Nhà nớc chủ động đinh hớng,điều tiết kiểm soát để ổn định ,phát triển thị trờng bất động sản,khắc phục tình trạng tự phát,đầu đất đai ChơngIII: định hớng giảI pháp phát triển thị trờng bất động sản VIÊT NAM I_định hớng phát triển thị trờng bất động sản việt nam _ Huy ®éngngn lùc to lín vỊ bÊt ®éng sản cho phát triển kinh tế xả hội Do tính sơ khai va khiếm khuyết thị trơngbất động sản(bđs)cung làm hạn chế chủ thể số lơngbđs tham gia giao dịch thị trơng.do ,một lợng lớn tàI sản bđs không trở thành hàng hoá để tham gia giao dịch thức ,đáp ứng nhu cầu lớn bđs ,việc đề giảI pháp phát triển thị trợng bđs phai nhằm mục tiêu huy động nguồn lực to lớn bđs để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế _xà hội 2_ nâng cao hiệu sử dụng bất động sản Một lợng lớn bđs,chủ yếu đất đai,nhà xởng trụ sở làm viêc đơn vị hành nghiệp ,DNNN TạI khu trung tâm thơng mại ,dịch vụ đô thị lớn bị sử dụng lÃng phí ,kém hiệu nhng quy định pháp lý nên chuyển nhợng,cho thuê ,góp vốnVì viêc đề giải pháp khuyến khích phát triển thị trơng bđs đồng thời góp phần nâng cao hiệu sử dụng bđs kinh tế 3_ tăng cờng công tác quản lý nhà nớc bđs ,hình thành va phát triển thỉ trờng bđs thức Thị trờng bđs có nhiều nhiễn biến phức tạp ,hoạt động thiếu lành mạnh,đà nhiễn hai sôt lớn:sốt năm1993,đóng băng vào thời kỳ 1997-1999,sốt từ năm 2000 đến hết quý I/2000, cha đng nguy tiềm ẩn phát triển kinh tế-xà hội.mặt khác thị trờng bđs nớc ta sơ khai ,thị trơng không thức hoạt động mạnh nằm quản ly nhà nớc cần đề giải pháp tăng cờng công tác quản lý nhà nớc ,hạn chế thị trờng không thức phát triển thị trờng thức 4_ khuyến khích phát triển thị trờng bđs,đồng thời đảm bảo công kinh tế Việc phát triển thị trờng bđs vấn đề có ý nghĩa kinh tế-xà hội sâu sắc nhăm mục đích tạo điều kiện cải thiện đời sống nhân dân Mặt khác sốt giá bất động sản tạo hội cho số cá nhân , tổ chức giàu lên nhanh chóng phần lớn nhân dân lao động lại khó khăn việc cải thiện điều kiên sống gây phân hoá bất bình đẳng xà hội Vì giải pháp đề phải góp phần đảm bảo công xà hội việc thoả mÃn nhu cầu bất động sản II_giải pháp phát triển thị trờng bất động sản việt nam Thị trờng bđs chịu tác động tổng hợp nhiều yếu tố kinh tế ,luật pháp ,chính trị ,xà hộichính ,để thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bđs nớc ta giai đoạn sơ khai ,đòi hỏi phải có hệ thống giải pháp đồng 10 1_ Hoàn thiện môi trờng pháp lý Để toạ hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản, hệ thống văn pháp luật hoạt động thị trờng bất động sản phải đợc hoàn thiện 1.1 Mở rộng đối tợng đợc tham gia vào giao dịch thị trờng bất động sản Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhợng quyền sử dụng đất Để mở rộng đối tợng này, pháp luật hành đất đai phải đợc sửa đổi, bổ sung, mở rộng đối tợng đợc quyền mua bán bất động sản, chuyển nhợng nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất Trong thêi gian tíi, c¸c tỉ chøc kinh tÕ níc, đơn vị hoạt động nghiệp, tổ chức x· héi, tỉ chøc x· héi nghỊ nghiƯp, nÕu cã nhu cầu đợc mua bán nhà, công trình chuyển nhợng, nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất Tiếp bớc mở rộng cho đối tợng khác đến không hạn chế đối tợng Riêng tổ chức, cá nhân nớc nên hạn chế thời gian sử dụng đất mà không khống chế phạm vi số địa phơng, khu vực cụ thể để đảm bảo an ninh, quốc phòng, quản lý xà hội, quản lý đất đai Mở rộng đối tợng tham gia giao dịch cho thuê, chấp bất động sản quyền sử dụng đất Hiện đối tợng tham gia giao dịch bị hạn chế Vì pháp luật bất động sản cần đợc sửa đổi, bổ sung theo hớng mở rộng đối tợng tham gia Cần cho phép tổ chức kinh tế đợc nhà nớc giao đất cho thuê đất không phân biệt đà trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đợc phép chấp giá trị quyền sử dụng đất, đợc phép cho thuê lại Đồng thời cho phép đơn vị hoạt động nghiệp kinh tế, co dôi d bất động sản đợc quyền cho thuê chấp bất động sản để vay vốn, Nhà nớc xử lý phân phối hợp lý phần thu đợc từ cho thuê bất động sản đơn vị nghiệp để đảm bảo lợi ích đơn vị Nhà nớc 1.2 Giảm bớt hạn chế điều kiện để đợc tham gia giao dịch bất động sản Cho phép tổ chức, cá nhân đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất không cần có giấy chứng nhận qun sư dơng ®Êt nÕu cã giÊy tê chøng minh có đủ điều kiện đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đợc UBND xÃ, phờng,xác nhận sử dụng tranh chấp Sau giao dịch đợc thực hiện, quan nhà nớc có thẩm qun sÏ cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho ngời nhận chuyển nhợng, ngời cho thuê đất, ngời dùng bất động sản làm tài sản chấp, góp vốn liên doanh Bỏ qua điều kiện cụ thể loại đất chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Tăng cờng giao dịch có đăng ký với quan quản lý Nhà nớc 11 Theo quy định có nhiều giấy tờ phiền phức trình quản lý bất động sản Do cần bỏ quy định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đợc quan quản lý Nhà nớc có thẩm quyền cho phép, thay vào pháp luật cần có quy định bắt buộc ngời chuyển nhợng nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đăng ký chuyển nhợng Theo hai bên giao dịch tự ký hợp đồng dân đến đăng ký giao dịch quan nhà nớc quy định Cơ quan có trách nhiệm đăng ký giao dịch bất động sản, qua hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy thị trờng bất động sản thức phát triển 2_Đổi công tác quản lý Nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản 2.1 Hình thành quan quản lý đăng ký giao dịch bất.động sản Để nâng cao hiệu lực công tác quản lý nhà nớc hoạt động thị trờng bất động sản, trớc hết cần tổ chức lại hệ thống quan quản lý nhà nớc bất động sản Cần lựa chọn quan: Địa chính, xây dựng, án kinh tế thành lập tổ chức chuyên trách đảm nhận việc dăng ký giao dịch bất động sản Tổ chức chuyên trách đợc giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn trách nhiệm để quản ký việc giao dịch bất động sản thay cho nhiều thủ tục hành theo quy định hành Bớc đầu, quan đợc thành lập thành phố, thị xÃ, thị trấn Hệ thống quan cần có đủ cán bộ, phơng tiện, kinh phí cần thiết để triển khai công việc đăng ký tài sản, cập nhật thay đổi bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản cho đối tơng cần mua, bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lý bất động sản 2.2 Đổi công tác qui hoạch Hệ thống văn qui hoạch cần phải đợc hình thành nh công cụ để Nhà nớc quản lý đất đai xây dựng Theo đó, quy trình lập, thông qua loại văn qui hoạch cần đợc sửa đổi, bổ sung, đồng thời xác lập quan đầu mối chịu trách nhiệm tính thống hệ thống văn qui hoạch quản lý việc thực qui hoạch Công tác qui hoạch cần phảI đợc đổi theo hớng vừa đáp ứng đợc nhu cầu đầu t kinh doanh bất động sản ngày tăng đô thị, vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cờng quản lý đầu t phát triển đô thị Đồng thời, tính pháp lý văn qui hoach cần đợc nâng cao, văn không Thủ tớng Chính phủ phê duyệt Cần ban hành chế để ngời dân tổ chức có lợi ích trách nhiệm vùng qui hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điểu chỉnh qui hoạch Các thông tin cần thiết qui hoạch cần có hình thức phổ biến phù hợp cho ngời biết tuân thủ Việc quản lý tra tuân thủ qui hoạch cần đợc tăng cờng củng cố, đồng thời có biện pháp cơng cỡng chế 2.3 Tăng cờng quản lý đất, bất động sản công 12 Quĩ đất, nhà xởng doanh nghiệp Nhà nớc, trụ sở làm việc quĩ đất quan nhà nớc lực lợng vũ trang sử dụng hiệu qua cần phải đợc xử lý Đối với diện tích đất, trụ sở làm việc đợc sử dụng mục đích tai tổ chức nhà nớc tiến hành cấp giấy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt (trong ®ã cã qun sở hữu tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức Đối với diện tích để hoang hóa đà vợt giới hạn cho phép thời gian Nhà nớc thu hồi lại, việc thu hồi không cần đồng ý tổ chức có đất quan cấp tổ chức Đối với diện tích đất nhà đà dang bị tổ chức quản lý đem bán cho thuê, chuyển nhợng đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu sai qui định phải xử lý sai phạm có biện pháp giải hậu 2.4 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để thúc đẩy thị trờng bất động sản thức phát triển, Nhà nớc cần thực đầy đủ trách nhiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà công việc có giải pháp: Chấp nhận sai sót hệ buông lỏng quản lý năm qua nhà, đất - Khắc phục tính đa mục tiêu công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt, qun së hữu nhà - Thực việc cấp loại giấy chứng nhận thấy cấp hai loại nh đất gắn liền với nhà - Qui định linh hoạt điều kiện để đợc cấp giấy chứng nhận cấp độ khác tuỳ theo thực trạng hồ sơ cấp cho tất đối tợng có nhà, tranh chấp Nếu máy công bị tải việc cấp giấy chứng nhận số công việc giao cho tổ chức t thực nh: Đo đạc, lập đồ 2.5_Hoàn thiện sách giá Hiện tồn hệ thống hai giá đà làm nảy sinh nhiỊu tiªu cùc sù vËn dơng t ý quan có thẩm quyền trì chế xin- cho giao dịch đất đai, kìm hÃm việc mua bán lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nớc đà làm cho số ngời kiếm lợi riêng Để đổi công tác quản lý nhà nớc giá theo hớng khuyến khích phát triển thị trờng bất động sản nâng cao hiệu quản lý nhà nớc bất động sản, chế quản lý giá cần đổi nh sau: - Khung giá bất động sản Nhà nớc ban hành áp dụng phạm vi giao dịch Nhà nớc với tổ chức cá nhân việc giao, bán, khoán cho thuê bất động sản, bồi thờng hổ trợ giải phóng mặt BÃi bỏ qui định bắt buộc bên 13 nhà nớc tham gia giao dịch thị trờng bất động sản phảI tuân thủ khung giá qui định Nhà nớc - Hình thành đa vào hoạt động trung tâm định giá bất động sản Các trung tâm thẩm định giá dới dạng công ty t vấn định giá đất công trình gắn liền với đất hoạt động theo qui chế chung đáp ứng nhu cầu sử dụng khác theo nguyên tắc hởng phí dịch vụ Đồng thời, cần có hệ thống cấp chứng cho chuyên gia định giá theo phơng pháp thông dụng giới - Đối với lô đất có vị trÝ thn tiƯn, cã nhiỊu lỵi thÕ, cho phÐp chÝnh quyền địa phơng thực đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu dụng đất tăng thu ngân sách _ Hoàn thiện hệ thống thông tin bất động sản Việc hình thành hệ thống thông tin thờng xuyên thị trờng bất động sản cho phép thị trờng hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt đ ộng thị trờng giảm nguy kinh tế bong bóng đầu mức vào bất động sản Để phát triển hệ thống thông tin cần số giải pháp - Thực đa dạng hoá, công khai hoá, minh bạch hoá thông tin, theo đa thông tin pháp luật, chế sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trờng bất động sản vào mạng đIện tử Chính phủ, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Tổng cục địa chính, UBND (thành phố, thị xÃ, quận) khuyến khích tổ chức kinh doanh đa thông tin giao dịch bất động sản lên phơng tiện thông tin đạI chúng trang WEB - Xoá bỏ cản trở việc hành nghề chuyên gia, khuyến khích việc hình thành hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển số chức công sang cho c¸c tỉ chøc t, héi nghỊ nghiƯp thùc hiƯn Đa dạng hoá hình thức cung cấp thông tin t vấn cần thiết pháp luật, qui hoạch, kế hoạch, sách, cung- cầu, giá cả, tài chính, tín dụng bất động sản thông qua tổ chức công t Nhà nớc cần ban hành văn pháp luật cho hoạt động trung tâm hoạt động bất động sản tiếp tục hình thành mở rộng hoạt động có hiệu quả.Sự phát triển tổ chức góp phần nâng cao chất lợng hệ thống thông tin thị trờng bất động sản 4_ Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng hoạt động thị trờng bất động sản Các doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hoá bất động sản, cung cấp dịch vụ t vấn, môi giới đối tợng tham gia giao dịch Hiện hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nớc ta nhiều hạn chế Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có số giải pháp sau: 14 - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc thành phần kinh tế đợc bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp, u đÃi vốn, giao đất, cho thuê đất, sách hỗ trợ Nhà nớc giảm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ đào tạo chuyên gia, lao động - Tất doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với Nhà nớc theo qui định thống pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế.Đối với tổ chức, cá nhân môi giới bđs nằm kiểm soát nhà nớc cần có biện pháp hạn chế phát triển,từng bớc giảm loại bỏ đồng thời thành lập tổ chức t vấn cho giao dịch bđs,t vấn thông tin pháp luật,thị trờng,giá cả,t vấn lập hợp đồng giao dịch - Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất: Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển vùng đất mới, tạo mặt xây dựng công trình hạ tầng đê xây dựng công trình công nghiệp, thơng mại, dân dụng tạo qũi đất để chuyển nhợng, cho thuê Doanh nghiệp đợc hoạt động vùng đất Nhà nớc quản lý nhng cha gaio cho sử dụng, đất Nhà nớc đà thu hồi nhng cha giao cho dự án Để hình thành doanh nghiệp cần áp dụng số biện pháp nh: Đầu t vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nớc cho doanh nghiệp, cho phép kinh doanh sử dụng vùng đất cha khai thác làm vốn ban đầu đồng thời giao đất cho doanh nghiệp cha thu tiền sử dụng đất - Những vùng đất đai qui hoạch thành khu công nghiệp, khu thơng mạI, khu dân c Đợc giao cho doanh nghiệp cách cho phÐp doanh nghiƯp tù nhËn chun qun sư dơng ®Êt, mua bÊt ®éng s¶n Thay cho viƯc thu hồi đất vvà thực đền bù nh Trên sở doanh nghiệp thực qui hoạch chi tiết việc sử dụng đất thực tế, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nhợng tổ chức, hộ gia đìnhcá nhân xây dựng theo qui hoạch 5_ Phát triển tạo lập hàng hoá cho thị trờng bất động sản Thời gian qua thị trờng bất động sản nớc ta xẩy tình trạng căng thẳng cung- cầu, phần nguyên nhân hoạt động đầu cơ, mặt khác cung bất động sản thấp nhiều so với cầu.Hiện đất hàng hoá cha đợc tạo lập đầy đủ, kịp thời,có chất lợng nên việc tạo lập bđs để đáp ứng nhu cầu ngời tiêu dùng trực tiếp gặp khó khăn trở ngại ách tắc Để thị trờng bất động sản có nhiều hàng hoá cần có giải pháp sau: - Công tác qui hoạch xây dựng khu dân c nông thôn loại đô thị cần sớm đợc hoàn thành Công khai qui hoạch chi tiết kế hoạch sử dụng đất qui định rõ công khai, đơn giản hoá sách khuyến khích với dự án đầu t Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đà có thoả thuận chủ đầu t ngời sử dụng đất §èi víi c¸c dù ¸n kh¸c cho phÐp chÝnh qun tỉnh thành phố trực thuộc 15 trung ơng trực tiếp thu hồi toàn khu vực qui hoạch xây dựng dự án chủ đầu t thuê đất thực dự án - Thực hạ tầng có trớc, lấy giá trị quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng chỗ.Đối với số dịch vụ hạ tầng nh điện nớc,thông tin cần có phân bổ chi phí tránh tính hết vào giá bán cho ngời sử dụng trực tiếp Tập trung đầu t dt điểm tránh đầu t dàn trải nh nay.Xây dựng qui chế phân bổ sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nớc đầu t cho phát triển loại bđs đặc biệt đầu t nâng cao giá trị đất hàng hoá - Khẩn trơng đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đất đô thị đất khu dân c nông thôn.Đất đà sử dụng tranh chấp đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời qui định rõ thời hạn để xem xét xác nhận địa phơng.Các trờng hợp có đủ giấy tờ theo qui định pháp luật,khi làm đơnthì gửi thẳng quan nhà nớc có thẩm quyền qua cỏ quan nhà nớc trung gian.Đối với trờng hợp sử dụng đất đất chuyên dùng trớc năm1993 mà không nhà nơc giao thi không thu tiền sử dụng đất,lệ phí địa chính,lệ phÝ tríc b¹ cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dụng đất - Thống mặt sách tất đối tợng tham gia tạo lập bất động sản, tạo điều kiện phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.Các sách hỗ trợ khuyến khích cần áp dụng thống nhất.Công tác đấu thầu quyền sử dụng đấtcần đợc hoàn thiện theo hớng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc khu vực quốc doanh tránh tình trạng độc quyềnom công trình bán thầu tiêu cực - Cần có biện pháp để đáp ứng nhu cầu di dời quan, doanh nghiệp, nhà dân.Việc tiến hành di dời phải theo chế thị trờng,ngoài việc trọng công tác qui hoạch cần tạo điều kiện để chủ sử dụng đất diện di dời đợc bán quyền sử dụng đất có mua quyền sử dụng đất nơi đến theo giá thị trờng - Cho phép quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nớc, đơn vị lực lợng vũ trang tự xếp lại trụ sở làm việc theo hớng tổ chức không hoạt động lĩnh vực thơng mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ di chuyển khỏi trung tâm thơng mại, dịch vụ.Trớc chuyển nhợng cần chuyển mục đích cho ngừơi nhận chuyện nhợng.Giải pháp góp phần tăng cung hang hoá bđs trung tâm thơng mại, dịch vụ - Nâng cao chất lợng dự báo nhu cầu nhà khả chi trả để định hớng phát triển nhà đô thị:Tao hội có nhà cho ngời,ban hành sách khuyến khích mạnh mẽ hình thức kinh doanh nhà nhiều tầng khắc phục tâm lý không thích nhà chung c 16 - Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc theo hớng phân định phạm vi sách xà hội va sách thị trờng việc cho thuê bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc Theo hớng đối tợng sách xà hội đợc hởng trợ cấp việc thuê nhà mua nhà theo nguyên tắc thị trờng - Ban hành chế khuyến khích tổ chức tài tham gia thị trờng bất động sản nh:công ty bảo hiểm,công ty tài Đồng thời ban hành chế hỗ trợ lÃi suất, thuế để khuyến khích nhà đầu t kinh doanh bđs đặc biệt xây dựng nhà cho đối tợng có thu nhập thấp,đối tợng sách Më réng sù tham gia cđa ngêi níc ngoµi vµo thị trờng bđs,nhất hoạt động xây nhà để bán cho thuê 6_ Đào tạo chuyên gia cho thị trờng bất động sản Đằng sau thị trờng bất động sản hàng loạt ngành môn quan trọng kinh tế quốc dân Các nghiệp vụ thị trờng bất động sản đa dạng gồm nghiệp vụ mua bán, t vấn, đánh giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu Các môn cần đào tạo nghiên cứu nh: Kinh tế công trình, kinh tế đô thị nhà ở, tài công, đầu t, thẩm định, kiến thức thị trờng cổ phiếu, thị trờng trái phiếu, thị trờng đất đai vá bất động sản, đầu t, môi giới, thị trờng cầm cố sơ cấp, thứ cấp, đào tạo qui chế sách Đây lĩnh vực mà nớc ta bỏ ngỏ, cần có hệ thống đào tạo chuyên gia có nghiệp vụ thị trờng bất động sản 7_ Từng bớc mở rộng thị trờng bất động sản cho ngời Việt Nam nớc nớc tham gia đầu t Việc bớc mở rộng thị trờng bất động sản cho đối tác có yếu tố nớc đà trở thành đòi hỏi cần đợc giải quyết: - Sửa đổi bổ sung qui định quyền nhà đầu t - Đối với dự án xây dựng kinh doanh khu dân c, xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất đợc tổ chức đấu thầu, cần mở rộng nhà đầu t tham gia - Ban hành sách để ngời Việt Nam địng c ngời nớc đợc mua nhà Việt nam 17 Kết luận Thị trờng bđs có thành tựu hạn chế định Qua giai đoạn hình thành phát triển thị trơng bđs giải pháp xuất phát từ bách đà đợc nêu văn kiện đại hội IX đảng Nếu đợc triển khai thực thị trờng bđs Việt Nam có bớc phát triển chiều rộng bề sâu.Vì định hớng phát triển thị trờng bất động sản bối cảnh nh vô cần thiết quan trọng.Nó giúp thị trờng bất động sản phát triển hớng theo định hớng xà hội chủ nghĩa Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh ,ổn định ,góp phần huy động vốn cho đầu t, tăng thu ngân sách ,thúc đẩy phát triển sản xt, më réng thÞ trêng níc ,më réng quan hệ quốc tế ,ổn định xà hội ,nâng cao đời sống xà hội đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểuBên cạnh giải pháp phát triển thị trờng bất động sản làm hạn chế mặt tiêu cực thị trờng bất động sản Qua tình hình phát triển tồn thị trờng bất động sản nớc ta ,có nhiều cá nhân ,tổ chức đà đa giải pháp để phát triển thị trờng bất động sản sơ khai hình thành nớc ta.Chính mà đà hình thành giải pháp đà nêu 18 Tài liệu tham khảo 1_báo đầu t ngày 13_1_2001 2_báo tiền phong ngày 15_7_2000 3_tạp chí bất động sản 4_thị trờng bất động sản tài sản 5_thị trờng bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam_NXB tài 6_sự hình thành phát triển thị trờng bđs công đổi Việt Nam_NXB khoa học kỹ thuật 7_vở thị trờng bất động sản Mục lục Trang Lời mở đầu ChơngI_tổng quan thị trờng bất động sản I_Khái niệm thị trờng bất động sản 1.1_Khái niệm bất động sản 1.2_Kh¸i niƯm vỊ thị trờng bất động sản .2 19 II_Đặc điểm thị trờng bất động sản 1_Đặc điểm hàng hoá bất động sản 2_Đặc điểm thị trờng bất động sản III_Vai trò thị trờng bất động sản Ch¬ngII_thùc trang thị trờng bất động sản nớc ta 10 I_Khái quát thị trờng bất động sản nớc ta 10 1_ThÞ trêng bÊt động sản nớc ta trớc năm 1993 .10 2_Thị trờng bất động sản nớc ta từ năm 1993 đến 10 II_Thành tựu thị trờng bất động sản .11 III_ Hạn chế thị trờng bất động sản 11 IV_Những vấn đề đặt 12 ChơngIII_định hớng giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ë níc ta 13 I_Định hớng phát triển thị trờng bất động sản nớc ta 13 II_Giải pháp phát triển thị trờng bất động s¶n ë níc ta 13 KÕt luËn 23 tài liệu tham khảo .24 Môc lôc .25 20 ... ChơngIII: định hớng giảI pháp phát triển thị trờng bất động sản VIÊT NAM I_định hớng phát triển thị trờng bất động sản việt nam _ Huy độngnguồn lực to lớn bất động sản cho phát triển kinh tế xả... thị trơgn bất động sản rơI vào tình trạng đóng băng cần có giải pháp để ổn định phát triển thị trờng bất động sản II-thành tựu thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản phát triển đà góp phần... quan trọng.Nó giúp thị trờng bất động sản phát triển hớng theo định hớng xà hội chủ nghĩa Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh ,ổn