Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở việt nam

TRNG I HC NGOI THNG KHOA KINH TV KINH DOANH QUC T CHUYấN NGNH KINH T I NGOI -*** - KHểA LUN TT NGHIP ti: Thc trng v gii phỏp phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam Sinh viờn thc hin : o Hng Thm Lp : Anh 11 Khoỏ : K 43 Giỏo viờn hng dn : PGS.TS Nguyn Hu Khi H Ni, thỏng 05/2008 Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam DANH MC CC T VIT TT Ting Vit Cm t Vit tt Giy chng nhn GCN U ban nhõn dõn UBND Th trng bt ng sn TTBS Quyn s dng t QSD Bt ng sn BS Khu cụng nghip KCN Khu ch xut KCX Xó hi Ch ngha XHCN Trỏch nhim Hu hn TNHH Trung ng TW Hp tỏc xó HTX Kinh doanh Bt ng sn KDBS Giỏo s tin s khoa hc GS-TSKH Thnh ph H Chớ Minh TP.HCM Giy chng nhn quyn s hu nh GCNQSHN Tp on in lc Vit Nam EVN Giy chng nhn quyn s dng t GCNQSD Chớnh ph CP Ting Anh T chc Thng mi th gii WTO Ch s minh bch th trng bt ng sn REIT U ban nhõn dõn phỏt trin nh Singapore HDB u t trc tip nc ngoi FDI Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam MC LC LI M U CHNG I: C S Lí LUN V TH TRNG BT NG SN 1.1.MT S KHI NIM LIấN QUAN V TH TRNG BT NG SN 1.1.1 Bt ng sn v hng húa bt ng sn 1.1.1.1 Bt ng sn 1.1.1.2 Hng húa bt ng sn 1.1.2 Th trng bt ng sn 1.1.2.1 Khỏi nim 1.1.2.2 Phõn loi 1.1.3 Kinh doanh bt ng sn 10 1.2 NHNG NHN T HèNH THNH, C IM V CC TIấU CH NH GI TH TRNG BT NG SN 11 1.2.1 Nhng nhõn t hỡnh thnh 11 1.2.1.1 Nhõn t phỏp lý: 11 1.2.1.2 Nhõn t kinh t xó hi 12 1.2.1.3 Mụi trng quc t 15 1.2.2 c im: 16 1.2.2.1 Hu ht cỏc quc gia cú nn kinh t th trng, TTBS u hỡnh thnh v phỏt trin qua cp : s khi, trung hoỏ, tin t hoỏ v ti chớnh hoỏ 16 1.2.2.2 Trong mi cp phỏt trin ca TTBS, quỏ trỡnh ng ca th trng u cú chu k dao ng tng t nh nhiu th trng hng húa khỏc 17 1.2.2.3 TTBS mang tớnh vựng, tớnh khu vc sõu sc v khụng trung, tri rng trờn khp cỏc vựng ca t nc 17 1.2.2.4 TTBS chu s chi phi ca yu t phỏp lut 18 1.2.2.5 TTBS l mt dng th trng khụng hon ho 18 1.2.2.6 TTBS cú mi liờn h mt thit vi th trng v ti chớnh ng thỏi phỏt trin ca th trng ny tỏc ng ti nhiu loi th trng nn kinh t 18 Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 1.2.3 Cỏc tiờu phn ỏnh s phỏt trin ca TTBS 19 1.2.3.1 Khi lng cỏc giao dch trờn TTBS 19 1.2.3.2 S a dng ca cỏc ch th tham gia TTBS 20 1.2.3.3 Hiu qu s dng BS 23 1.2.3.4 S phỏt trin khung phỏp lý 23 1.3 VAI TRề CA TH TRNG BT NG SN TRONG NN KINH T 24 1.3.1 Mt nhng th trng quan trng ca nn kinh t th trng 24 1.3.2 Gúp phn huy ng cho u t phỏt trin 24 1.3.3 Gúp phn thỳc y sn xut, l cu ni gia sn xut v tiờu dựng 25 1.3.4 Phỏt trin TTBS gúp phn thỳc y i mi chớnh sỏch t ai, i mi qun lý t ai, qun lý BS 25 1.3.5 Phỏt trin v qun lý tt TTBS s gúp phn kớch thớch sn xut phỏt trin, tng ngun thu cho Ngõn sỏch 26 1.3.6 Gúp phn nõng cao i sng nhõn dõn, n nh xó hi 26 1.4 KINH NGHIM PHT TRIN TH TRNG BT NG SN CC NC 27 1.4.1 M 27 1.4.2 Trung Quc 28 1.4.3 Singapore 29 1.4.4 Hn Quc 30 1.4.5 Bi hc kinh nghim: 31 CHNG II: THC TRNG PHT TRIN TH TRNG BT NG SN VIT NAM 33 2.1 QU TRèNH HèNH THNH V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN NC TA QUA CC GIAI ON: 33 2.1.1 T 8/1945 n nm 1992 33 2.1.1.1 Giai on sau 8/1945 n nm 1953 33 2.1.1.2 Giai on t 1953-1957 33 2.1.1.3 Giai on t 1958-1980 34 2.1.1.4 Giai on t 1981-1992 35 2.1.2 T nm 1993 n nay: 37 Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 2.2 TNG QUAN CUNG, CU, GI C TRấN TH TRNG BT NG SN VIT NAM 38 2.2.1.Cung 38 2.2.2 Cu 40 2.2.3 Giỏ c 41 2.3 THC TRNG TH TRNG BT NG SN VIT NAM HIN NAY.44 2.3.1 Thiu minh bch thụng tin 44 2.3.1.1 Th trng s cp ngun ca s thiu minh bch 45 2.3.1.2 Th trng bt ng sn thiu tớnh chuyờn nghip v th tc phc 47 2.3.1.3 Giao dch khụng chớnh thc chim t l ln 48 2.3.2 S liờn thụng gia th trng Bt ng sn, Vn v Tin t 51 2.3.2.1 S tng tỏc gia th trng bt ng sn v chng khoỏn: 51 2.3.2.2 Ri ro phỏp lý khin th trng BS phn ng nhanh chúng i vi nhng thay i trờn th trng ti chớnh tin t 53 2.3.3.Th trng bt ng sn Vit Nam mt cõn xng v nhiu mt 55 2.3.3.1 Th trng BS mang tớnh cc b, a phng 55 2.3.3.2 Ngun cung BS cho ngi thu nhp cao v ngi thu nhp thp khụng cõn xng 55 2.3.4 Qun lý Nh nc i vi th trng bt ng sn cũn nhiu yu kộm 56 2.3.4.1 Nhiu c quan cựng qun lý 56 2.3.4.2 Lut chng chộo v mõu thun 56 2.3.4.3 T Trung ng n a phng u chm tr tỏc ban hnh bn di lut: 58 2.3.5 Vic u c, nm gi t trỏi phỏp lut cũn din khỏ ph bin 58 2.3.6 Gia tng u t v ngoi nc vo th trng BS 60 2.3.6.1 Cỏc on kinh t Nh nc m rng sang lnh vc kinh doanh BS 60 2.3.6.2 FDI tng mnh vo th trng BS 62 CHNG III: CC GII PHP PHT TRIN TH TRNG BT NG SN VIT NAM 64 3.1.D BO S PHT TRIN CA TH TRNG BT NG SN 64 Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 3.1.1 Din bin th trng BS Vit Nam gn vi xu hng chung trờn th gii 64 3.1.2.Cu BS tip tc tng nhng nm ti 65 3.1.3 Cung BS tng nhng cha th ỏp ng cu BS 67 3.1.4 Nhng khuyt tt ca th trng BS cú th s gõy nhng hu qu khụng tt nu khụng c khc phc kp thi 68 3.1.5 Nhng ri ro cú kh nng tỏc ng n xu hng ca th trng BS Vit Nam 69 3.2 GII PHP V KIN NGH 69 3.2.1 Quan im nh hng ca ng v Nh nc v phỏt trin th trng bt ng sn 69 3.2.2 Cỏc gii phỏp phỏt trin th trng Bt ng sn 71 3.2.2.1 Cỏc gii phỏp xõy dng v n nh th trng 71 3.2.2.2 Cỏc gii phỏp phỏt trin th trng BS 74 3.2.2.2.1 Tng cung hng húa BS 75 3.2.2.2.2 iu tit cu 77 3.2.3 Kin ngh 79 3.2.3.1 i vi Nh nc 79 3.2.3.2 i vi B Ti nguyờn Mụi trng 79 3.2.3.3 i vi cỏc B Ngnh khỏc 80 3.2.3.4 i vi cỏc a phng 81 3.2.3.5 i vi cỏc doanh nghip 82 KT LUN 84 PH LC 85 TI LIU THAM KHO 89 Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam DANH MC BNG BIU Bng C cu t s dng phõn theo cỏc vựng (Ti thi im 45 01/01/2006) (%) Bng Giỏ t ti mt s khu ụ th mi ụng Nam B 50 Bng Kt qu cp GCN ca c nc n ngy 30 thỏng nm 2007 55 Bng S liu phõn loi mc hon thnh cp GCN i vi cỏc loi t 56 chớnh cỏc tnh Bng Tng quan gia th trng bt ng sn v ch s th trng 59 chng khoỏn Bng Liu lch s cú lp li? Nguyờn nhõn ca cuc khng hong 1997 61 DANH MC BIU Biu Ngun cung th trng phũng cho thuờ H Ni 40 Ch s minh bch th trng bt ng sn cỏc nc 45 Biu Biu Biu Biu Biu Phõn loi mc hon thnh cp GCN i vi cỏc loi t chớnh 50 cỏc tnh u t trc tip nc ngoi vo Bt ng sn Vit Nam Quý I 63 2008 S lng cỏc thnh ph trờn triu dõn qua cỏc thi kỡ trờn ton 65 th gii: Th trng nh H Ni 67 Th trng phũng H Ni 67 Biu DANH MC HP NGHIấN CU Hp nghiờn cu 46 Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam Hp nghiờn cu 46 Hp nghiờn cu 57 Hp nghiờn cu 57 Hp nghiờn cu 61 Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam LI M U Tớnh cp thit ca ti Bt ng sn l ti sn quý bỏu, nn tng u tiờn cho mi s phỏt trin ca mi quc gia, mi nn kinh t Vai trũ ca bt ng sn vụ cựng quan trng Bt ng sn l t liu sn xut c bit, l iu kin c bn ti thiu ca i sng xó hi, m bo cho quỏ trỡnh tỏi sn xut tn ti v phỏt trin Cựng vi s phỏt trin ca sn xut, bt ng sn cng c mua bỏn v tr thnh hng húa, tng bc phỏt trin t thp n cao, qui mụ m rng dn t cỏ bit thnh ph bin, t ú th trng bt ng sn c hỡnh thnh v phỏt trin Th trng bt ng sn nc ta c hỡnh thnh k t Lut t 1993 c s phỏp lý tin c ban hnh, t ú, s phỏt trin ca th trng bt ng sn l s phỏt trin ca th trng quyn s dng t v bt ng sn gn lin vi t Tuy nhiờn vi 15 nm hỡnh thnh v phỏt trin, th trng bt ng sn nc ta t c mt s thnh tu phỏt trin nhng cũn nhiu tn ti, bt cp nh thiu minh bch thụng tin, mt cõn xng v nhiu mt, qun lý Nh nc bc l nhiu khim khuyt T ú t nghiờn cu thc trng ca th trng bt ng sn cú nhng gii phỏp khc phc nhng tn ti v qun lý th trng c tt hn Vi ý ngha ú, tỏc gi ó la chn ti Thc trng v gii phỏp phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam cho Khúa lun Tt nghip ca mỡnh i tng v phm vi nghiờn cu i tng: Khúa lun ny tip cn th trng bt ng sn cỏc mt nh thụng tin th trng, mi quan h vi th trng v tin, cung cu v giỏ c, qun lý nh nc, u t v ngoi nc vo th trng bt ng sn Phm vi nghiờn cu: Khúa lun nghiờn cu th trng bt ng sn phm vi 64 tnh thnh trờn c nc Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam Phng phỏp nghiờn cu: Nn tng nghiờn cu l phng phỏp vt bin chng v vt lch s, ng thi kt hp cht ch vi cỏc phng phỏp khỏc nh phng phỏp thng kờ, phng phỏp chuyờn gia, phng phỏp tng hp, phõn tớch v xem xột thc tin v.v v cú tham kho thờm cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ca cỏc tỏc gi nc v ngoi nc ó thc hin lnh vc ny Cỏc s liu cụng trỡnh ny c ly t cỏc ngun s liu thng kờ ca c quan Nh nc v trờn cỏc kinh t, chuyờn ngnh bt ng sn, cỏc trang thụng tin in t chớnh thc Nhng úng gúp mi ca khúa lun: Khúa lun nghiờn cu v khỏi quỏt húa nhng lý lun c bn v th trng bt ng sn Nghiờn cu kinh nghim phỏt trin th trng bt ng sn cỏc nc T ú rỳt nhng bi hc kinh nghim dng cho Vit Nam Phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng ca th trng bt ng sn Vit Nam vi nhng s liu tin cy v cp nht nht nhng gii phỏp hon thin chớnh sỏch phỏt trin th trng bt ng sn ca nh nc hng ti s phỏt trin bn vng ca th trng bt ng sn thi gian ti Kt cu khúa lun: Khúa lun gm chng: Chng I: C s lý lun v th trng bt ng sn Chng II: Thc trng phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam Chng III: Cỏc gii phỏp phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam Em xin chõn thnh cm n PGS-TS Nguyn Hu Khi ó rt nhit tỡnh giỳp em hon thnh khúa lun ny Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam CHNG I: C S Lí LUN V TH TRNG BT NG SN 1.1.MT S KHI NIM LIấN QUAN V TH TRNG BT NG SN 1.1.1 Bt ng sn v hng húa bt ng sn 1.1.1.1 Bt ng sn 1.1.1.1.1 Khỏi nim Vic phõn loi ti sn thnh bt ng sn v ng sn cú ngun gc t Lut c La Mó, theo ú bt ng sn khụng ch l t ai, ca ci lũng t m cũn l tt c nhng gỡ c to sc lao ng ca ngi trờn mnh t Bt ng sn bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mng, cõy trng v tt c nhng gỡ liờn quan n t hay gn lin vi t ai, nhng vt trờn mt t cựng vi nhng b phn cu thnh lónh th Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii u thng nht ch coi bt ng sn (BS) gm t v nhng ti sn gn lin vi t Tuy nhiờn, h thng phỏp lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin quan im phõn loi v tiờu phõn loi Hu ht cỏc nc u coi BS l t v nhng ti sn cú liờn quan n t ai, khụng tỏch ri vi t ai, c xỏc nh bi v trớ a lý ca t (iu 517, 518 Lut Dõn s Cng ho Phỏp, iu 86 Lut Dõn s Nht Bn, iu 130 Lut Dõn s Cng ho Liờn bang Nga, iu 94, 96 Lut Dõn s Cng ho Liờn bang c) Tuy nhiờn, Nga quy nh c th bt ng sn l mnh t ch khụng phi l t núi chung Vic ghi nhn ny l hp lý bi t núi chung l b phn ca lónh th, khụng th l i tng ca giao dch dõn s Trong ú, khỏi nim ti sn gn lin vi t c coi l BS, mi nc li cú quan nim khỏc iu 520 Lut Dõn s Phỏp quy nh mng cha gt, trỏi cõy cha bt cõy l BS, nu ó bt cõy c coi l ng sn Tng t, quy nh ny cng c th hin Lut Dõn s Nht Bn, B lut Dõn s Bc K v Si Gũn c iu 100 Lut Dõn s Thỏi Lan quy nh: BS l Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam t v nhng vt gn lin vi t ai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu t Lut Dõn s c a khỏi nim BS bao gm t v cỏc ti sn gn vi t B lut Dõn s nm 2005 ca nc Cng ho XHCN Vit Nam, ti iu 174 cú quy nh: BS l cỏc ti sn bao gm: t ai; Nh, cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú; Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai; Cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh 1.1.1.1.2 c im Tớnh cỏ bit v khan him: c im ny ca BS xut phỏt t tớnh cỏ bit v tớnh khan him ca t Tớnh khan him ca t l din tớch b mt trỏi t l cú hn Tớnh khan him c th ca t l gii hn v din tớch t ca tng ming t, khu vc, vựng, a phng, lónh th Chớnh vỡ tớnh khan him, tớnh c nh v khụng di di c ca t nờn hng hoỏ BS cú tớnh cỏ bit Trờn th trng bt ng sn (TTBS) khú tn ti hai BS hon ton ging nhau, chỳng cú v trớ khụng gian khỏc, hng v cu to phũng khỏc nhau, c u t bi nhng mc u t, nhng nh u t khỏc hoc thit k bi nhng ý tng kin trỳc khỏc Tớnh bn lõu: Tớnh bn lõu ca BS l ch tui th ca vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng Do t l ti sn thiờn nhiờn ban tng, mt loi ti nguyờn c xem nh khụng th b hu hoi, tr cú thiờn tai, xúi l, vựi lp ng thi, cỏc vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng trờn t sau xõy dng hoc sau mt thi gian s dng c ci to nõng cp cú th tn ti hng trm nm hoc lõu hn na Cú s khỏc gia tui th vt lý v tui th kinh t ca BS Tui th kinh t chm dt iu kin th trng v trng thỏi hot ng bỡnh thng m chi phớ s dng BS li ngang bng vi li ớch thu c t BS ú Tui th vt lý di hn tui th kinh t khỏ nhiu vỡ nú chm dt cỏc kt cu chu lc ch yu ca vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng b lóo hoỏ v h hng, khụng th tip tc an ton cho vic s dng Trong trng hp ú, nu xột thy tin hnh ci to, Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam nõng cp BS thu c li ớch ln hn l phỏ i v xõy dng mi thỡ cú th kộo di tui th vt lý, song song vi ú l s kộo di tui th kinh t Tớnh chu s nh hng ln Trong thc t, vic xõy dng BS ny lm tụn thờm v p v s hp dn ca BS khỏc l hin tng khỏ ph bin c bit, trng hp Nh nc u t xõy dng cỏc cụng trỡnh kt cu h tng s lm tng v p v nõng cao giỏ tr s dng ca BS khu vc ú Nh vy, BS chu s nh hng ln rt ln, giỏ tr ca mt BS ny cú th b tỏc ng ca BS khỏc Tớnh thớch ng: Hng húa BS cú kh nng iu chnh cụng nng m gi c nhng nột c trng ca nú, ng thi m bo yờu cu s dng ca ngi tiờu dựng vic tho nhu cu sinh hot, sn xut-kinh doanh v cỏc hot ng khỏc Tớnh ph thuc vo nng lc qun lý Hng húa BS ũi hi cn cú kh nng qun lý thớch hp v tng xng vi mc u t xõy dng BS phc tp, chi phớ ln, thi gian di ca mỡnh Tớnh mang nng yu t quỏn, th hiu v tõm lý xó hi Nhu cu v BS ca mi vựng, mi khu vc, mi quc gia l rt khỏc nhau, ph thuc vo th hiu, quỏn ca ngi dõn sinh sng ti ú Yu t tõm lý xó hi, thm c cỏc tớn ngng, tụn giỏo, tõm linh v.v chi phi nhu cu v hỡnh thc BS Vỡ vy m hng hoỏ BS chu s chi phi ca cỏc yu t ny mnh hn cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc 1.1.1.1.3 Phõn loi T kinh nghim ca nhiu nc v kt qu nghiờn cu nc ta, BS cú th phõn thnh ba loi: BS cú u t xõy dng, BS u t xõy dng v BS c bit Bt ng sn cú u t xõy dng gm: BS nh , BS nh xng v cụng trỡnh thng mi- dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam tr s lm vic v.v Trong BS cú u t xõy dng thỡ nhúm BS nh t (bao gm t v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm BS c bn, chim t trng rt ln, tớnh cht phc rt cao v chu nh hng ca nhiu yu t ch quan v khỏch quan Nhúm ny cú tỏc ng rt ln n quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc cng nh phỏt trin ụ th bn vng Nhng quan trng hn l nhúm BS ny chim tuyt i a s cỏc giao dch trờn th trng BS nc ta cng nh cỏc nc trờn th gii Bt ng sn khụng u t xõy dng: BS thuc loi ny ch yu l t nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm cỏc loi t nụng nghip, t rng, t nuụi trng thu sn, t lm mui, t him, t cha s dng v.v Bt ng sn c bit l nhng BS nh cỏc cụng trỡnh bo tn quc gia, di sn hoỏ vt th, nh th h, ỡnh chựa, miu mo, ngha trang v.v c im ca loi BS ny l kh nng tham gia th trng rt thp 1.1.1.2 Hng húa bt ng sn 1.1.1.2.1 Khỏi nim Hng húa BS l BS ỏp ng c cỏc iu kin sau: BS phi cú ch s hu c th, phi c phỏp lut cho phộp v phi cú iu kin giao dch C th, BS phi cú xỏc nhn quyn s hu (cú giy chng nhn), khụng thuc vựng cm s dng, khụng nm vựng quy hoch phi di di hoc thay i mc ớch s dng theo k hoch ca Nh nc v khụng gõy ụ nhim mụi trng 1.1.1.2.2 c trng Tớnh c nh l c trng khỏc bit ca hng hoỏ BS so vi cỏc hng hoỏ khỏc Cỏc hng hoỏ khỏc, ngi bỏn, ngi mua cú th d dng em hng hoỏ v ni no tu ý nhng vi BS thỡ khụng th di di c.Ch nhõn ca nú phi chuyn n ni cú BS Hng hoỏ BS khụng th em th trng (siờu th ch) trng by nh cỏc loi hng hoỏ khỏc m phi gii thiu thụng qua mụ t bng mụ hỡnh, hỡnh nh, bn v, hoc cỏc mụ t khỏc Tớnh c nh cũn to cho Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam hng hoỏ BS mang tớnh a im v tớnh a phng rt cao Cựng mt loi BS nhng nhng a im khỏc thỡ cú giỏ tr khỏc Giỏ tr hng hoỏ BS cú c thự khỏc bit so vi cỏc loi BS khỏc Giỏ tr ca hng hoỏ BS ph thuc vo mc ớch s dng chỳng hay núi cỏch khỏc l ph thuc vo s tỏc ng ca yu t ngi lm tng kh nng sinh li ca BS Khi t c quy hoch vo sn xut nụng nghip hoc lõm nghip thng cú giỏ tr thp hn so vi trng hp t ú c quy hoch phỏt trin nh hoc kinh doanh dch v, thng mi Núi cỏch khỏc, cụng tỏc quy hoch cú vai trũ nh hng quyt nh i vi giỏ tr BS núi chung v nõng cao hiu qu s dng t núi riờng Cỏc loi quyn liờn quan n BS Quyn s hu: gm quyn chim hu, quyn s dng v quyn nh ot ti sn ca ch s hu theo quy nh ca phỏp lut Quyn s dng: L quyn ca ch s hu khai thỏc cụng dng, hng hoa li, li tc t ti sn.Ngi khụng phi l ch s hu cng cú quyn s dng ti sn cỏc trng hp c ch s hu chuyn giao quyn s dng hoc phỏp lut quy nh Quyn nh ot: l quyn ca ch s hu chuyn giao quyn s hu ti sn ca mỡnh cho ngi khỏc hoc t b quyn s hu ú Ch s hu cú quyn t mỡnh bỏn, trao i, tng cho, cho vay, tha k, t b hoc thc hin cỏc hỡnh thc nh ot khỏc i vi ti sn Ch s hu l cỏ nhõn, phỏp nhõn, cỏc ch th khỏc cú quyn l quyn chim hu, quyn s dng v quyn nh ot ti sn Ngi khụng phi l ch s hu cng cú quyn chim hu ti sn trng hp c ch s hu chuyn giao phỏp lut quy nh Ch s hu t l s hu ton dõn m Nh nc l ngi i din cho quyn s hu t ai, ch cú Nh nc mi cú quyn giao hoc cho thuờ t, hot ng ca th trng giao hoc cho thuờ t (th trng s cp), Nh nc cú vai trũ c quyn v nh ot hon ton Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 1.1.2 Th trng bt ng sn 1.1.2.1 Khỏi nim Theo tng hp ca tỏc gi, cú mt s khỏi nim khỏc v th trng BS ca cỏc chuyờn gia kinh t cng nh cỏc nh nghiờn cu v BS nc v quc t nh sau: - Khỏi nim 1: TTBS l ni hỡnh thnh cỏc quyt nh v vic tip cn c BS v BS ú c s dng nh th no v vỡ mc ớch gỡ - Khỏi nim 2: TTBS l u mi thc hin v chuyn dch giỏ tr ca hng hoỏ BS - Khỏi nim 3: TTBS l ni din cỏc hot ng mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v cú liờn quan nh mụi gii, t gia cỏc ch th trờn th trng m ú vai trũ qun lý Nh nc i vi TTBS cú tỏc ng quyt nh n s thỳc y phỏt trin hay kỡm hóm hot ng kinh doanh i vi TTBS - Khỏi nim 4: TTBS l "ni" tin hnh cỏc giao dch v BS gm chuyn nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v h tr nh mụi gii, t Nh vy hin cú nhiu khỏi nim khỏc v TTBS, sau tng hp li, cú th cú mt khỏi nim chung nht nh sau: TTBS l quỏ trỡnh giao dch hng hoỏ BS gia cỏc bờn cú liờn quan L ni din cỏc hot ng mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v cú liờn quan n BS nh trung gian, mụi gii, t gia cỏc ch th trờn th trng m ú vai trũ qun lý Nh nc cú tỏc ng quyt nh n s thỳc y phỏt trin hay kỡm hóm hot ng kinh doanh trờn TTBS 1.1.2.2 Phõn loi Cú nhiu cỏch phõn loi TTBS, nhỡn chung ch mang tớnh cht tng i, cú th túm tt di õy: Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 1.1.2.2.1 Cn c vo hỡnh thỏi vt cht ca i tng trao i Trờn th trng hng hoỏ BS i tng trao i l hng hoỏ BS gm quyn s hu cụng trỡnh gn vi t v quyn s dng t cú iu kin Th trng ny li cú th chia thnh th trng TTBS t liu sn xut v TTBS t liu tiờu dựng * TTBS t liu sn xut: gm th trng t (t ụ th, nụng thụn; t nụng nghip, t lõm nghip, t khu ch xut, khu cụng nghip) v TTBS mt bng nh xng cụng nghip * TTBS t liu tiờu dựng: gm TTBS nh , BS thng mi, phũng, cỏc ca hng bỏn l v.v * Va l TTBS t liu sn xut, va l TTBS t liu tiờu dựng nh: ng sỏ, cu cng v.v 1.1.2.2.2 Cn c vo khu vc cú BS + Khu vc ụ th: th trng t ụ th, th trng nh ụ th, TTBS nh xng cụng nghip, TTBS thng mi, TTBS cụng cng v.v + Khu vc nụng thụn: th trng t nụng thụn, th trng t nụng nghip, th trng t lõm nghip, th trng nh nụng thụn, th trng t phi nụng nghip (t xõy dng tr s, phũng lm vic, ca hng kinh doanh v.v ), TTBS nh xng sn xut nụng nghip, TTBS cụng cng v.v + Khu vc giỏp ranh: th trng t , nh ; th trng t nụng nghip; TTBS nh xng cụng nghip, sn xut nụng nghip; TTBS cụng cng v.v 1.1.2.2.3 Cn c theo cụng dng ca BS * Th trng t (nụng nghip v phi nụng nghip) * Th trng cụng trỡnh thng nghip (tr s, phũng, khỏch sn, trung tõm thng mi, ca hng ) v cụng trỡnh cụng cng (giao thụng, thu li, y t, hoỏ ) * Th trng cụng trỡnh cụng nghip (nh xng, mt bng sn xut, KCN, KCX ) * Th trng Nh (ụ th v nụng thụn) Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam * Th trng cụng trỡnh c bit cú hng hoỏ BS l cỏc BS phi vt th c coi nh ti nguyờn khai thỏc c (kinh doanh du lch) nh di sn hoỏ, di tớch lch s, v.v 1.1.2.2.4 Cn c theo hot ng trờn TTBS (tớnh cht kinh doanh) * Th trng mua bỏn chuyn nhng BS * Th trng u giỏ quyn s dng t * Th trng cho thuờ BS * Th trng th chp v bo him BS * Th trng dch v BS: bao gm cỏc hot ng dch v mụi gii BS, t BS, thụng tin BS, nh giỏ BS, bo trỡ bo dng BS v.v 1.1.2.2.5 Cn c theo th t thi gian BS tham gia th trng: + Th trng cp 1: th trng chuyn nhng, giao hoc cho thuờ quyn s dng t (cũn gi l TTBS s cp) + Th trng cp 2: Th trng xõy dng cụng trỡnh bỏn hoc cho thuờ + Th trng cp 3: Th trng bỏn hoc cho thuờ li cỏc cụng trỡnh ó c mua hoc thuờ (Ngun: T liu ca B Ti chớnh, Tng hi XD Vit Nam, CIEM) Tng hp cỏc kt qu nghiờn cu v cỏc nhn nh ca cỏc nh khoa hc, TTBS nc ta bao gm TTBS s cp v TTBS th cp Th trng s cp c hỡnh thnh t Nh nc giao hoc cho thuờ t Ch th tham gia th trng ny l Nh nc (i din ch s hu) vi nh u t hoc ngi cú nhu cu s dng t Th trng th cp: Giai on t sau nhn quyn s dng t, ngi s dng t tin hnh u t to lp BS (xỏc nh v trớ to lp, xỏc lp quyn s hu hoc s dng, xõy dng c s h tng, cụng trỡnh kin trỳc), sau ú tin hnh cỏc giao dch v hng hoỏ BS nh t nh mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp, bo him Đào Hồng Thắm 10 Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 1.1.3 Kinh doanh bt ng sn Theo iu Lut Kinh doanh Bt ng sn 2006 thỡ hot ng kinh doanh bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn Kinh doanh bt ng sn l vic b u t to lp, mua, nhn chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, cho thuờ mua nhm mc ớch sinh li Kinh doanh dch v bt ng sn l cỏc hot ng h tr kinh doanh bt ng sn v th trng bt ng sn, bao gm cỏc dch v mụi gii bt ng sn, nh giỏ bt ng sn, sn giao dch bt ng sn, t bt ng sn, u giỏ bt ng sn, qung cỏo bt ng sn, qun lý bt ng sn 1.2 NHNG NHN T HèNH THNH, C IM V CC TIấU CH NH GI TH TRNG BT NG SN 1.2.1 Nhng nhõn t hỡnh thnh 1.2.1.1 Nhõn t phỏp lý: õy l nhõn t quyt nh n s hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam H thng phỏp lut quy nh cỏc quyn mua, bỏn, cho thuờ, th chp, gúp bt ng sn, hng dn (quy nh) hp ng giao dch dõn s bt ng sn Nh vy phỏp lut l mt yu t cú tớnh cht quyt nh n s hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng bt ng sn: cú th thỳc y hoc hn ch, cỏ bit cú th úng ca th trng bt ng sn, chng hn nh Vit Nam, Lut t nm 1987 quy nh Nghiờm cm vic mua bỏn, ln chim t ai, phỏt canh thu tụ di mi hỡnh thc Nh vy, ti thi im ú, phỏp lut cha cho phộp kinh doanh bt ng sn, c th l kinh doanh QSD Th trng bt ng sn manh nha hỡnh thnh t cú Lut t Lut t nm 1993, vic chuyn QSD ó c c th hoỏ thờm mt bc Ti khon iu Lut t quy nh: H gia ỡnh, cỏ nhõn c Nh nc giao t cú quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha k, th chp quyn s dng t Cỏc quyn ny ch c thc hin thi gian giao t v Đào Hồng Thắm 11 Anh 11 K43 C Thực trạng giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam ỳng mc ớch s dng ca t c giao theo quy nh ca lut ny v cỏc quy nh khỏc ca lut phỏp Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t cỏc nm 1998, nm 2001, ngi s hu bt ng sn ó cú thờm quyn gúp liờn doanh bt ng sn, bỏn quyn s dng t, bo lónh cho ngi th vay ngõn hng Di lut cú hng lot cỏc Ngh nh, Thụng t, Quyt nh ca Th tng Chớnh ph v c th hoỏ Lut t v Phỏp lnh nh l c s phỏp lý quan trng cho vic qun lý hot ng sn xut kinh doanh nh t nc ta Lut t nm 2003 ó b sung thờm mt s quyn cho ngi s dng t nh quyn cho thuờ li, quyn gúp bng giỏ tr QSD v quyn bo lónh cho bờn th ba vay tin ca cỏc t chc tớn dng bng QSD Hn na, Lut t mi cũn cú thờm quyn chuyn quyn s dng t ca nhng ngi thuờ t ó tr tin thuờ t cho c thi gian thuờ Cú th núi h thng phỏp lut ca Vit Nam ó cú nhng hnh lang phỏp lý ngy mt to iu kin cho th trng bt ng sn hot ng v phỏt trin 1.2.1.2 Nhõn t kinh t xó hi S phỏt trin kinh t v gia tng dõn s S phỏt trin kinh t ca mi quc gia l s gia tng nhu cu s dng t vo cỏc mc ớch phi sn xut nụng nghip S phỏt trin kinh t cng ng thi l s gia tng nhu cu s dng BS cho cỏc ngnh cụng nghip, thng mi, dch v, ũi hi phi chuyn dch t ang s dng vo mc ớch sn xut nụng nghip, lõm nghip sang s dng vo mc ớch cụng nghip, thng mi, dch v, du lch iu ny lm tng cỏc quan h giao dch t ai, giao dch BS v TTBS phỏt trin Mt khỏc, s phỏt trin kinh t cng ng thi l quỏ trỡnh phỏt trin ca khoa hc k thut v cụng ngh - nhng yu t tỏc ng trc tip vo vic to lp (xõy dng) nhng BS phự hp vi yờu cu ca sn xut, thng mi, dch v v i sng ú chớnh l quỏ trỡnh ci to cỏc BS hin cú, thay th v s dng cỏc BS mi cho phự hp Quỏ trỡnh ny cú chm so vi quỏ trỡnh sn xut cỏc sn phm, hng hoỏ khỏc nhng tớnh cht ca BS cú th mua i bỏn li nhiu ln nờn thc t mt giao dch ca BS ngy mt gia tng Đào Hồng Thắm 12 Anh 11 K43 C [...]... K v Si Gũn c iu 100 Lut Dõn s Thỏi Lan quy nh: BS l Đào Hồng Thắm 3 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam t ai v nhng vt gn lin vi t ai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu t ai Lut Dõn s c a ra khỏi nim BS bao gm t ai v cỏc ti sn gn vi t B lut Dõn s nm 2005 ca nc Cng ho XHCN Vit Nam, ti iu 174 cú quy nh: BS l cỏc ti sn bao gm: t ai; Nh, cụng trỡnh xõy dng gn.. .Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam CHNG I: C S Lí LUN V TH TRNG BT NG SN 1.1.MT S KHI NIM LIấN QUAN V TH TRNG BT NG SN 1.1.1 Bt ng sn v hng húa bt ng sn 1.1.1.1 Bt ng sn 1.1.1.1.1 Khỏi nim Vic phõn loi... ch yu ca vt kin trỳc v cụng trỡnh xõy dng b lóo hoỏ v h hng, khụng th tip tc an ton cho vic s dng Trong trng hp ú, nu xột thy tin hnh ci to, Đào Hồng Thắm 4 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam nõng cp BS thu c li ớch ln hn l phỏ i v xõy dng mi thỡ cú th kộo di tui th vt lý, song song vi ú l s kộo di tui th kinh t Tớnh chu s nh hng ln nhau Trong thc t, vic... t xõy dng v BS c bit Bt ng sn cú u t xõy dng gm: BS nh , BS nh xng v cụng trỡnh thng mi- dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l Đào Hồng Thắm 5 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam tr s lm vic v.v Trong BS cú u t xõy dng thỡ nhúm BS nh t (bao gm t ai v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm BS c bn, chim t trng rt ln, tớnh cht phc tp rt cao v chu nh... (siờu th ch) trng by nh cỏc loi hng hoỏ khỏc m phi gii thiu thụng qua mụ t bng mụ hỡnh, hỡnh nh, bn v, hoc cỏc mụ t khỏc Tớnh c nh cũn to cho Đào Hồng Thắm 6 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam hng hoỏ BS mang tớnh a im v tớnh a phng rt cao Cựng mt loi BS nhng nhng a im khỏc nhau thỡ cú giỏ tr khỏc nhau Giỏ tr hng hoỏ BS cú c thự khỏc bit so vi cỏc loi BS... cú Nh nc mi cú quyn giao hoc cho thuờ t, trong hot ng ca th trng giao hoc cho thuờ t (th trng s cp), Nh nc cú vai trũ c quyn v nh ot hon ton Đào Hồng Thắm 7 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 1.1.2 Th trng bt ng sn 1.1.2.1 Khỏi nim Theo tng hp ca tỏc gi, cú mt s khỏi nim khỏc nhau v th trng BS ca cỏc chuyờn gia kinh t cng nh cỏc nh nghiờn cu v BS trong nc... hay kỡm hóm hot ng kinh doanh trờn TTBS 1.1.2.2 Phõn loi Cú nhiu cỏch phõn loi TTBS, nhỡn chung ch mang tớnh cht tng i, cú th túm tt di õy: Đào Hồng Thắm 8 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 1.1.2.2.1 Cn c vo hỡnh thỏi vt cht ca i tng trao i Trờn th trng hng hoỏ BS i tng trao i l hng hoỏ BS gm quyn s hu cụng trỡnh gn vi t v quyn s dng t cú iu kin Th trng... cng (giao thụng, thu li, y t, vn hoỏ ) * Th trng cụng trỡnh cụng nghip (nh xng, mt bng sn xut, KCN, KCX ) * Th trng Nh (ụ th v nụng thụn) Đào Hồng Thắm 9 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam * Th trng cụng trỡnh c bit cú hng hoỏ BS l cỏc BS phi vt th c coi nh ti nguyờn khai thỏc c (kinh doanh du lch) nh di sn vn hoỏ, di tớch lch s, v.v 1.1.2.2.4 Cn c theo... dng, xõy dng c s h tng, cụng trỡnh kin trỳc), sau ú tin hnh cỏc giao dch v hng hoỏ BS nh t nh mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp, bo him Đào Hồng Thắm 10 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam 1.1.3 Kinh doanh bt ng sn Theo iu 4 Lut Kinh doanh Bt ng sn 2006 thỡ hot ng kinh doanh bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn Kinh doanh bt... cỏ nhõn c Nh nc giao t cú quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha k, th chp quyn s dng t Cỏc quyn ny ch c thc hin trong thi gian giao t v Đào Hồng Thắm 11 Anh 11 K43 C Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam ỳng mc ớch s dng ca t c giao theo quy nh ca lut ny v cỏc quy nh khỏc ca lut phỏp Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai cỏc nm 1998, nm 2001, ngi s hu bt ng sn ó cú thờm