Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

MỞĐẦU Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng x

2003, đã thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhấtquản lý Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất

có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thếchấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Những quyền này cũng được ápdụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiềnhoặc cho thuê đất Và Nhà nước cũng quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lậpquyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản, quy định

về hợp đồng dân sự mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định

về hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi và cho thuê quyền sử dụng đất….Đó lànhững quy định giao dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các công trình xây dựngkhác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan

hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lý đất đai, nângcao hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thôngqua 0việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thịtrường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động tạo cơ hội về nhà ởcho mọi tầng lớp nhân dân Thị trường bất động sản là loại thị trường nhạycảm, dễ bị biến động khi có sự thay đổi về kinh tế, chính trị, chính sách…Để thịtrường bất động sản phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước thì sựcan thiệp của nhà nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có như vậy thì thịtrường bất động sản mới đi đúng hướng của nó và do vậy Nhà nước điều khiển

được sự phát triển của nền kinh tế xã hội của đất nước theo một chiến lược đãđịnh cho tương lai.

Thị trường bất động sản khi được giải quyết một cách hợp lý thì khôngnhững tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụngđất, một mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá này mà thị trường bấtđộng sản cùng với các thị trường lao động, thị trường vốn và các thị trườngkhác còn thúc đẩy sự phát triển một cách vững chắc nền kinh tế và do đó dầnxây dung được đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường địnhhướng Xã Hội Chủ Nghĩa

Vì vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rấtcấp thiết và đặc biệt đối với sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiệnnay,nhằm góp phần giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực, nhữngnảy sinh trong quá trình thực hiện phát triển nền kinh tế và mặt khác góp phầncho công tác định hướng phát triển thị trường bất động sản Từ nhu cầu thực tế

này tôi thực hiện đề tài :

“Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay”

Yêu cầu của đề tài:

- Tìm ra các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

- Phân tích thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản

Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị

trường bất động sản như các Luật, Nghị định của chính phủ, Quyết định, Thông

tư liên quan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trườngbất động sản

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích các tài liệu thu thập được

có liên quan với hiện trạng thị trường bất động sản, qua đó phân tích, tổng hợp

và đánh giá thông tin từ đó đối chiếu với thực tế

Cấu trúc đề tài:

 Lời mở đầu

 Chương 1: Khái quát về thị trường bất động sản

 Chương 2: Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam

 Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, VAI TRÒ, ĐẶC TÍNH BẤT ĐỘNG SẢN

Trên thực tế hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản song

có một quan điểm được các nhà luật học quan niệm tương đối thống nhất Đólà: Bất động sản (BĐS) là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dờiđược và ở Việt Nam thì:

Theo điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bất độngsản là tài sản không di dời được bao gồm :

- Đất đai

- Nhà ở

- Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liềnvới nhà ở

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật qui định

Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai,vật kiến trúc trên đất, thứ gắn liền với đất đai

Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng: Đất đai là điều kiện vật chất

để con người tồn tại và tái sản xuất Và nhà ở là không gian cho con người để

ở, sinh hoạt, sản xuất…Đối với mỗi quốc gia thì bất động sản không chỉ lànguồn tài nguyên lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế… Bất động sản có những đặc tính như:

Có vị trí cố định: không di chuyển được do vậy thị trường chỉ diễn ra ỏ

nơi nó toạ lạc và làm cho giá cả ở mỗi nơi mỗi lúc một khác nhau

Có tính lâu bền, trong đó cần phân biệt ba loại tuổi thọ của bất động sản:

- Tuổi thọ của đất đai được xem như vô hạn

- Tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ của vật liệu xây dựng.

- Tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng côngtrình

Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý bởi trongnhững trường hợp chất lượng công trình còn tốt nhưng vẫn phải phá đi xâydựng công trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng mới

Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu của

người sử dụng nó

Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn

cây Không có sự giống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do điều kiệnkhông gian, môi trường tiếp cận của từng bất động sản có sự khác nhau

Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn

lịch sử, Nhà nước thường đưa ra những chính sách pháp luật mới để điều chỉnhcác quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng, giaodịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước : Thị trường nói

chung và thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối đó là:quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu Việc phát huy nhữngmặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của ba quy luật này để có lợi choquốc kế dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ, phươngthức quản lý của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất độngsản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình một cách caonhất

Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể

sinh lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau Vấn đề này trước hết phải được giảiquyết bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thicông, để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trướcmắt và lâu dài…Hạn chế đến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụngcác bất động sản

Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá

trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và

phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tàisản này.

Riêng đất đai thì đặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính của nó, đó là có vị trí cố định, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử

dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đất đai gắn liền với lãnhthổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá của mỗi quốc gia

1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH CỦA NÓ1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tạimột khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thựchiện giá trị và chuyển dịch giá trị của bất động sản thông qua quan hệ giữangười mua và người bán bất động sản theo quy luật thị trường

Có 4 cách phân loại:

- Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C.

- Phân loại theo công dụng của bất động sản : VD: thị trường đất đai, thị

trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp…

- Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua

bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bất độngsản

- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập thị trường:

+) Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuêquyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai)

+) Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc chothuê

+) Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đãmua hoặc cho thuê còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thươngnghiệp hay công nghiệp.

1.2.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản.

Với bất kỳ một loại thị trường nào thì đều có ba yếu tố cấu thành là :

khách thể, chủ thể, môi giới trung gian Trong thị trường bất động sản thì cácyếu tố đó được biểu hiện như sau:

- Chủ thể thị trường bất động sản liên quan đến chuyển giao quyền sử

dụng đất: Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước traoquyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, chothuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định,quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ” Pháp luật ở nước ta cũngcho phép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…” Khi đó các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất độngsản, các chủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sảnquyền sử dụng đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làđại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai nhưsau: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất…” Như vậy chủ thể thị trường bất động sản cũng bao gồm Nhànước và với vai trò đặc biệt của Nhà nước trong các giao dịch về bất động sản

có thể thấy Nhà nước là chủ thể đặc biệt của thị trường

Chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực tiếp tham giacác giao dịch trên thị trường bất động sản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

và Nhà nước trong đó các chủ thể này vừa có thể đóng vai trò mua vừa có thểđóng vai trò bán bất động sản Những chủ thể này được tham gia vào các giaodịch trên thị trường bất động sản, là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đấtđai; có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định có hay không tham gia cácgiao dịch trên thị trường bất động sản Khi tham gia các giao dịch bên mua và

bên bán tự thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài.Người bán được bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát vàxét duyệt hành chính; người mua được quyền vay tiền và lấy bất động sản làmvật bảo đảm.

Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định quyền chung của người sử dụng đất.Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:

1 Được cấp GCNQSDĐ;

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạođất nông nghiệp;

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổđất nông nghiệp;

5 Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐhợp pháp của mình;

6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐhợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.Điều 107 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sửdụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trìnhcông cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

2 Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng QSDĐ theo quy định của pháp luật;

3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợiích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

6 Tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất;Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn

sử dụng đất

- Khách thể: Khách thể của thị trường bất động sản là đối tượng giaodịch giữa 2 bên cung- cầu, là bất động sản hàng hoá trong đó quyền sử dụng đấtđóng vai trò trung tâm Khách thể của thị trường bất động sản là yếu tố cơ bản

để định danh thị trường và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thịtrường, khách thể của thị trường bất động sản được hiểu là đối tượng giao dịchgiữa các chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là hàng hoá bất độngsản, đối với những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường bấtđộng sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách thể của thịtrường là đất đai đã được thương phẩm hoá Còn ở Việt Nam, do đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản là các giaodịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng Do đókhách thể của thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất của

nó, mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do không thể di dờiđược trong không gian, các tài sản khác gắn liền với đất được gọi là vốn đất,trong đó quyền sử dụng đất là yếu tố trung tâm của bất động sản Và như vậyquyền sử dụng đất là khách thể trung tâm của thị trường bất động sản

- Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu

hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch vềbất động sản Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động và tác dụng củacác cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng, là thành phần khôngthể thiếu trong thị trường Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị

trường, môi giới trung gian có thể có ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủthể cung bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể bên cầu bất động sản,hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, bao gồm:giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, cơquan xét xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thể sau giao dịch

…trong đó giá cả bất động sản là yếu tố quan trọng hơn cả

Ngoài ra trong thị trường bất động sản còn biểu hiện một số vấn đề cụ thể nhưsau:

1 Quyền của người bán được bán bất động sản và người mua được tự

do mua bất động sản

2 Biện pháp để người mua và người bán tìm đến nhau theo một cơ chế

thông báo, quảng cáo việc bán bất động sản

3 Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán bằng văn bản viết

hoặc một số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà người bán

và người mua có thể thực hiện được

4 Tự thoả thuận giá bán không có sự can thiệp của bên ngoài.

5 Biện pháp thu thập thông tin về bất động sản thường lấy tin ở cơ

quan đăng ký bất động sản Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữucủa người bán; Tất cả những hạn chế về quyền sở hữu hoặc về quyền sử dụngbất động sản và hưởng lợi về bất động sản đối với người mua; Tất cả nghĩa vụ

về tài chính của người bán (liên quan đến bất động sản đó) chưa giải quyếttrước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua, khi mua bán thường phải xemxét người bán đã trả bao nhiêu, còn nợ bao nhiêu ( VD: thuế đất ) để người muakhấu trừ trả cho người bán; Kế hoạch của nhà nước trong tương lai tác độngđến bất động sản đó, trước hết là đối với đất đai

6 Biện pháp để người bán đảm bảo quyền giao bất động sản cho người

mua nói chung là phải kê khai đăng ký bất động sản ở nơi đăng ký công cộng(trước hết là việc đăng ký đất đai)

7 Quyền bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và

xét duyệt hành chính

8 Biện pháp đảm bảo quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ

những mối đe doạ đến quyền đó Nói chung là phải đăng ký công khai hoặctuân theo thủ tục thông dụng

9 Quyền người mua được vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm.

10 Người vay và cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không

qua kiểm soát hành chính

11 Biện pháp bảo đảm thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa là để chủ nợ

không bị mất một quyền lợi liên quan đến bất động sản đã thế chấp do bất độngsản đó trước đây đã bán và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo hay không.Điều này có thể phát hiện ra khi đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng

12 Quyền chủ nợ được hành động khi con nợ không trả đủ nợ , nói

chung bao gồm quyền chủ nợ được công khai phát mại để thanh toán nợ

13 Đảm bảo nhà nước thu được đầy đủ thuế mua bán bất động sản nói

chung và thuế chuyển quyền sử dụng đất riêng, kịp thời hiệu chỉnh số hiệu thuếthu được Nói chung khi mua bán bất động sản phải xem xét bên mua và bán đãnộp đủ thuế chưa trước khi đăng ký xác nhận

1.2.3 Sự vân động của thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản nó thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải

quyết về lợi ích giữa người mua và người bán bất động sản, nó thường bị chiphối bởi các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng Thịtường bất động sản mang tính khu vực do bất động sản là cố định, tức là bấtđộng sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mứcgiá cả tương ứng với khu vực đó Cần có dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình

độ cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả ngườimua và người bán bất động sản Dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độcquyền do sự tự do cạnh tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu

lại lớn Thị trường bất động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượnglần mua bán, song gía trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớnhơn nhiều so với động sản.

Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởicác yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh Sự tác động này là tất yếu mang tínhquy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh)

Quy luật giá trị:

Được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thịtrường, nó tự phát và điều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng vàquan hệ cung cầu Nó cung cấp thông tin cho nhà nước để điều tiết vĩ mô nhằmcân bằng cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản được bình ổn, giảm bớtnhững cơn sốt giả tạo về đất nói riêng và bất động sản nói chung Gía cả ở đâyđược hiểu là giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán và giá cho thuê)

Quy luật cung cầu:

Được hiểu thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản có thể bán ra củabên bán và sức mua bất động sản của bên mua Nó thường xuyên mâu thuẫntrên 4 mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian Khắc phục được mâu thuẫnnày thì cung cầu được cân bằng Thông qua quan hệ cung cầu sẽ làm cho giá cảsát với giá trị Quan hệ cung cầu luôn biến động, sự cân bằng chỉ là tương đối,còn mất cân bằng lại là phổ biến và thường xuyên, do vậy muốn cung đủ cầu thìphải có thời gian và điều kiện để tạo ra lượng bất động sản cần thiết Về mặt lýthuyết, nếu người kinh doanh bất động sản có đủ lượng hàng hoá bán ra, nắmchắc được yêu cầu của người sử dụng và khả năng toán của họ thì hiện tượngmất cân bằng sẽ được khắc phục

Quy luật cạnh tranh:

Biểu hiện qua sự giành giật lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của lợi ích thịtrường, trong đó có ba loại hình: là cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bênbán, cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên mua, cạnh tranh giữa các đốitượng mua và bán

Để đảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố như:thông tin phải đầy đủ, chính xác, thông suốt, kịp thời, doanh nghiệp phải cóquyền cạnh tranh trong kinh doanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh vàphải chống độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp.

1.3 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN NỀN KINH TẾ.

Thị trường bất động sản phát triển kéo theo sự phát triển của toàn bộ hệthống mà rõ nhất là thị trường xây dựng và tiền tệ Thị trường bất động sản cònthu hút một lực lượng lao động khá lớn, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồngthời tạo việc làm cho thị trường xây dựng và vật liệu xây dựng, gián tiếp giúphai thị trường này thu hút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách Có thểkhẳng định thị trường bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc thực hiệncác kế hoạch phát triển đô thị, đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, góp phần đắc lựcvào sự nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước

Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, bất động sản được chuyển quyền sởhữu từ người này sang người khác Việc mua đi bán lại như vậy luôn tạo ra mộtkhối lượng hàng hoá luân chuyển cung cấp cho thị trường, làm cho thị trườngbất động sản luôn luôn phong phú

Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xâydựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất củahàng hoá, người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng cácyếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá để đem ra thị trường.Người mua có nhu cầu lại thông qua thị trường để có loại hàng hoá đó

Thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chấtlượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả tài nguyên đất Thị trường nói chung,bất động sản nói riêng chịu sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố cơ bản: cung -cầu, giá cả, cạnh tranh Sự tồn tại và vận động của thị trường biểu hiện ở sự vậnđộng của các yếu tố nói trên, nó không tách rời nhau Điều đó làm thúc đẩy cácdoanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức, quản lý,thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng xuất lao động, hạ giá

thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trườngmang lại lợi nhuận cao.

Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổimới quản lí đất đai, nhà ở và các cơ sở kinh tế, xã hội khác Thị trường bấtđộng sản được hình thành và góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thịtrường khác trong nền kinh tế hàng hoá Thông qua thị trường bất động sản, nhànước tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật cũng như tổ chức quản lý tạo điềukiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinhdoanh phi pháp, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt độngkinh doanh bất động sản đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta

Ngành kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải nhiều vốn, thông tin xácthực, quản lý chặt chẽ và có sức hấp dẫn cao Nếu thị trường được mở rộng,nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lí thì khả năng thu hút vốnđầu tư lớn của các doanh nghiệp trong và ngoài nước cũng như vốn tích luỹ củacác tầng lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổimới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả của các tổ chứckinh doanh, từ đó góp phần phát triển tốt nền kinh tế

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM

2.1.1 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Từ cách mạng tháng tám năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền Bắc thịtrường bất động sản vẫn diễn ra, tuy nhiên, do nhiều yếu tố tác động nên cácgiao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố bất động sản hầu như ít xuất hiện Thời

kỳ sau năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của nền kinh tế quốc doanh vàkinh tế hợp tác xã thì thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp và quy

mô không lớn, chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở Giai đoạn

từ sau 1975 đến 1980, ở Miền Nam thực hiện cải cách nông nghiệp, cải tạocông thương nghiệp tư bản tư doanh, về mức độ hai miền còn khác nhau songthị trường bất động sản vẫn chưa hình thành và phát triển

Từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ở nước ta thuộc sở hữu

tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước và hoạtđộng giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cáchbình thường Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tưdoanh ở miền Bắc, đất đai bất động sản đã được phân phối lại, các giao dịchmua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, cáchthức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn… được thực hiện theotruyền thống tập quán của cộng đồng Các bên tham gia giao dịch tự tìm đếnnhau và và tự thoả thuận giá cả Trong giai đoạn này mặc dù chưa có văn bảnpháp luật về giao dịch bất động sản, nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủtục cho các quan hệ giao dịch mua, bán, thuê, mướn bất động sản, vẫn thu lệphí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất Đặc điểm chủ yếu của thịtrường bất động sản trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ở một số

vùng, một số địa phương theo yêu cầu thực tế, chưa có khung pháp luật cho thịtrường bất động sản, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ,cung cấp thông tin thị trường bất động sản.

2.1.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến nay

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấmmua bán đất đai, do vậy Nhà nước không ban hành hệ thống văn bản Pháp luậtcho thị trường bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền

sử dụng đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân vàđược giao cho khu vực kinh tế nhà nước và hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch vềmua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 khôngđược thừa nhận Tuy nhiên, cùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế

xã hội cảu đất nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng

xã hội, xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp, thương mạ, dịch vụ…thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, nhu cầu về giao dịch đất đaiđặt ra Hiện tượng mua bán đất, bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi độngtại các đô thị vào những năm 1991-1993, với hình thức mua nhà ở sử dụng đất ởgắn với nhà ở vì Điều 17 luật đất đai 1988 đã cho phép “Người được thừa kếnhà ở hoặc người người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượngnhà ở, sau khi được cở quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữuđối với nàh ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Hiện tượng tựchuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến,làm xáo trộn những quan hệ về đất đai theo quy định của pháp luật Tình trạnggiao đất không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoạithành, các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thươngmại dịch vụ …và các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và phát triển

2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là sự tựphát, hình thành thị trường ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp được phát triểnđến sôi động, không được pháp luật quy định, ảnh hưởng đến đời sống kinh tế

xã hội, mặc dù Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhànước nghiêm cấm việc mua bán và lấn chiếm đất trái phép và điều 5 Luật đấtđai 1988 qui định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canhthu tô dưới mọi hình thức”.

Mặc dù hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưngtrong suốt thời kỳ từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 thị trường ngầmđất đai trong thị trường bất động sản ngày càng sôi động và gia tăng, các giaodịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thứckhác nhau, giao dịch thuê mướn, góp vốn, thế chấp đã xuất hiện Từ sau pháplệnh nhà ở và nhất là sau luật đất đai 1993, thị trường bất động sản ở nước ta

đã được khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển, cho đến nay thị trườngbất động sản đã diễn ra rất phức tạp với tốc độ nhanh chóng và vô vùng sôiđộng ở đô thị

Có thể nói cùng với sự phát triển mạnh mẽ và vững chắc của toàn bộ nềnkinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của một quátrình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản như hôm nay,cho dù chưa phải là một thị trường hoàn hảo

2.3 VAI TRÒ CỦA CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.

Nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủnghĩa đòi hỏi phải đổi mới công tác quản lý thị trường bất động sản trong đóquan trọng nhất là những thay đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với xu thế “mởcửa” và “hội nhập” của nền kinh tế đất nước

Việc phát triển, đổi mới chính sách pháp luật đất đai và việc mở rộngquyền cho người sử dụng đất nói riêng là một tất yếu của tiến trình phát triểnnền kinh tế xã hội của nước ta hiện nay, nó phù hợp với nguyện vọng của nhândân vừa có ý nghĩa thực tiễn vừa có ý nghĩa về khoa học Các chính sách phápluật đất đai đóng vai trò ngày càng quan trọng, là công cụ hữu hiệu để Nhà

nước quản lý quỹ đất và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giánày Điều đó được thể hiện thông qua các mặt chủ yếu sau đây:

Thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng

Qua các giai đoạn, thời kỳ phát triển khác nhau, nhiều văn bản pháp luật

về đất đai đã được ban hành, sửa đổi, bổ sung mặc dù chưa đáp ứng kịp thờitoàn bộ yêu cầu của thực tế đã đóng vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế trong đó

“ Quyền sử dụng đất đã bước đầu trở thành một nguồn vốn để nhà nước và nhândân đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh Thị trường bất động sản tuy còn sơkhai nhưng đã thu hút được lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất kinh doanh phát triển,cải thiện điều kiện về nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị”

Tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản

Để phát triển thị trường bất động sản nhất thiết phải có khung pháp lýđồng bộ, hoàn thiện Những ghi nhận trong Hiến pháp 1992, Pháp lệnh nhà ở,Luật đất đai và những văn bản pháp luật khác đã tạo điều kiện cho sự ra đời,phát triển của thị trường bất động sản; tạo môi trường thuận lợi cho các chủ thểthực hiện các giao dịch trong thị trường bất động sản Luật đất đai 2003 tăngthêm các quyền năng cho chủ thể khi tham gia vào thị trường bất động sản gắnvới nghĩa vụ của các chủ thể đó Điều đó không những không ảnh hưởng tớichế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà còn có tác dụng thúc đẩy sự phát triển củathị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay

Từ năm 1988 đến nay đã có 5 đạo Luật đất đai đã được ban hành, đó là:Luật đất đai 1988; 1993; 1998; 2001; 2003 Những nội dung được sửa đổi, bổsung, thay thế qua 5 đạo luật đất đai nói trên đều xoay quanh một số tiêu chíchủ yếu là:

-Bảo đảm cho việc quản lý- sử dụng có hiệu quả ngày càng cao tiềmnăng đất đai đồng thời bảo vệ được vốn đất quốc gia

-Phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

-Vừa đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợiích chung của xã hội.

Xác lập và bảo vệ quyền sở hữu về bất động sản.

Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhànước thống nhất quản lý Điều 5 Luật đất đai 1988 quy định “Nghiêm cấm việcmua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” Như vậy bấtđộng sản đất đai không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu của toàn dân.Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao quyền sử dụng đất thôngqua hình thức giao đất, cho thuê đất và “quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ giađình cũng là tài sản chung của hộ”

Điều tiết lợi ích của các chủ thể

Các chủ thể khi tham gia giao dịch trên thị trường thường mưu tính thulợi về cho mình một cách cao nhất Vì vậy họ sử dụng mọi cách kể cả bất hợppháp để đạt được mục đích của mình Trong thị trường bất động sản các chủ thểthu lợi bằng cách thức như: đầu cơ, gây ra những cơn sốt đất đẩy giá bất độngsản lên cao… Những việc làm đó ảnh hưởng xấu tới sự phát triển của thị trườngbất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung

Để hạn chế đi tới xoá bỏ tình trạng trên, đảm bảo công bằng cho các chủthể khi tham gia thị trường nhà nước đã ban hành thuế sử dụng đất, đấu giáquyền sử dụng đất…để điều tiết một cách công bằng lợi ích của cả bên cung vàbên cầu bất động sản, đảm bảo công bằng xã hội, tạo điều kiện cho thị trườngbất động sản phát triển lành mạnh

Giảm chi phí cho hoạt động giao dịch

Bất động sản là hàng hoá có giá trị cao vì vậy khi mua người mua thườngphải tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản đó như: bất động sản đóthuộc sở hữu của ai? Những hạn chế về quyền sở hữu hoặc về quyền sử dụngbất động sản… Để có các thông tin này họ có thể tự tìm hiểu hoặc thông qua

các trung tâm kinh doanh bất động sản tức là họ phải mất một khoản phí gọi làchi phí giao dịch Pháp luật đất đai đã quy định rõ chủ sở hữu của bất động sản,các quyền mà chủ tài sản có thể có được từ đó góp phần giảm chi phí khi thamgia giao dịch của các chủ thể.

Điều tiết thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có mối quan hệ với thị trường vốn, thị trường laođộng, thị trường máy móc, thiết bị, vật tư… do đó việc điều tiết để phát triểnthị trường bất động sản lành mạnh đóng vai trò quan trọng thúc đẩy sự pháttriển của nền kinh tế quốc dân Nhà nước thực hiện việc điều tiết thị trường bấtđộng sản bằng việc đảm bảo công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường,giữa các thành phần kinh tế, cho phép một số chủ thể mới được tham gia vàđưa một số loại bất động sản được lưu thông trên thị trường

2.4 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.4.1 Gía cả bất động sản trên thị trường :

động sản Gía bất động sản chịu sự tác động các quy luật của nền kinh tế thịtrường như: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Gía đấtphụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học vàsinh lợi phi sinh học), giá đất có thể ở mức cao quá so với khả năng thanh toáncủa xã hội và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng và cũng như cácloại hàng hoá khác thì giá đất cũng phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều vềphía người mua và người bán bất động sản

Tuy nhiên, do tính sôi động của thị trường nhà đất nên tồn tại hai loại giákhác nhau về bất động sản đó là giá do nhà nước quy định và giá do thị trường,trong đó gía do nhà nước đưa ra nhìn chung là thấp hơn giá thị trường

Do đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá nên giá trị của đất không thểtính hết được, nên giá của bất động sản được hiểu là “ số tiền có thể chấp nhận

được từ một người hay nhiều người sẵn sàng có khả năng trả hợp pháp cho bấtđộng sản nào đó khi bất động sản đó được rao bán công khai và được luật phápchấp nhận ”

Với bất kỳ một người có nhu cầu muốn sở hữu một bất động sản thì người

đó sẽ phải xem xét tất cả các yếu tố liên quan đến bất động sản đó, những yếu

tố chính đó như: tự nhiên, xã hội, pháp lý, kiến trúc Khi thấy thoả mãn thì đưa

ra một mức giá để có thể mua được bất động sản đó Nhưng nếu mức giá thấphơn mức giá mong đợi của chủ bất động sản thì chủ bất động sản đó khôngbằng lòng và sẽ không bán, chờ một mức giá cao hơn hoặc sẽ giảm giá mà mìnhmong đợi để có thể bán được bất động sản đó khi nhận thấy những điều kiện bấtlợi của mình Như vậy giá bất động sản do chủ bất động sản quyết định và giáđược các bên chấp nhận thì đó chính là giá thị trường của bất động sản Và ởđây không có dự cưỡng chế, bắt ép hay đe doạ đến người báncũng như ngườimua trong quá trình giao dịch mà là mức giá thoả thuận giữa hai bên mua vàbán đều có lợi Người mua sẽ chỉ mua nếu người đó cho là phải chăng và ngườibán cũng vậy, họ chỉ bán nếu nhận được số tiền mà mình có thể chấp nhậnđược

Đặc trưng chủ yếu của giá cả bất động sản

Giá trị tài sản nói chung hay giá trị bất động sản nói riêng, xét về mặtkinh tế là sự thoả mãn bốn đặc điểm cơ bản: Tính hữu dụng, nhu cầu, tình trạngkhan hiếm, quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được So với giá cả hànghoá khác thì giá bất động sản có 6 đặc trưng sau :

- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình trênđất

- Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai

- Có hai cách biểu hiện bằng giá mua và giá bán hoặc giá cho thuê

- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà nó đemlại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau

- Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnhhưởng của tính bất động và tính khác biệt của bất động sản còn phụ thuộcvào ý định, tâm lý cá biệt của người mua và ngươì bán (yếu tố phi vật chất).

- Giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng là vì tàinguyên đất có hạn mà con người thì ngày càng sinh sôi nhiều

2.4.2 Quan hệ cung - cầu trong thị trường bất động sản

Khái niệm cung - cầu:

Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định của hộp đen kinh tế vĩ

mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chếthị trường Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu sự tác động củanhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội đồng thời là hai bộ phận cấu thành nênthị trường hàng hoá dịch vụ Thị trường bất động sản là một loại trong hệ thốngcác thị trường hàng hoá cũng không thể thiếu được hai bộ phận cơ bản này.Chúng được mô hình hoá và có thể xác định được ở từng thời gian cụ thể vàbiểu hiện thông qua giá cả cuả từng bất động sản

Khái niệm cầu:

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵnsàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất độngsản đó trên thị trường Có một sự khác biệt lớn về quy mô phạm vi và đối tượngxuất hiện giữa cầu tiêu dùng và cầu bất động sản Cầu thực tế có khả năngthanh toán, có những nhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại cónhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy cầu

là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán

và điều kiện hoạt động của thị trường Cầu về bất động sản thường xuất hiệntrên cơ sở có hội tụ của các điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mànhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người

- Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho cácnhu cầu này Chỉ khi có nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mớiđược chuyển thành cầu trên thị trường.

- Phải có sự hoạt động của thị trường để có nhu cầu có khả năng thanhtoán mới có điều kiện gặp được cung và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thịtrường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán đượctrở thành cầu thực tế và được thoả mãn

Phân loại cầu về bất động sản:

 Cầu về đất đai cho sản xuất:

Cầu về đất đai cho sản xuất là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sảnxuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng Cầu về đất đai cho sản xuấtthường là thường là cầu về đất đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực Icủa xã hội: cầu của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngưnghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ Thông thường, xã hội càng pháttriển thì các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I càng giảm xuống một cáchtương đối so với các khu vực khác, do vậy cầu về đất đai cho sản xuất tăng lênkhông đáng kể so với khu vực khác

 Cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình khác:

Thông thường cầu về đất đai làm địa bàn phát triển hoạt động côngnghiệp, giao thônglà cầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình củachính phủ, chúng ít xuất hiện dưới dạng các hình thức khác trên thị trường

 Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản:

Cầu về nhà ở, kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở và các côngtrình bất động sản khác phục vụ cho kinh doanh thương mại và dịch vụ Cầu vềđất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trườngbất động sản Các hoạt động sản xuất ngày càng tăng lên nhanh cùng với sựphát triển của xã hội nên cầu về đất ngày càng tăng nhanh Nó bao gồm cả nhà

ở cho dân cư, đất đai và nhà làm việc cho các văn phòng, công sở, các trungtâm thương mại và các trung tâm vui chơi giải trí