Đề tài tìm hiểu về những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHOA PHÁP LUẬT DÂN SỰ BỘ MÔN LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN: LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ Đề bài: Phân tích đặc trưng thị trường bất động sản nước ta Lớp: N02 Nhóm: HÀ NỘI – 2011 LuanVan.net.vn BÀI LÀM: I ĐẶT VẤN ĐỀ: Từ sau pháp lệnh nhà sau Luật đất đai năm 1993, thị trường bất động sản nước ta bước phát triển Tuy nhiên q trình có nhiều diễn biến phức tạp, hoạt động không lành mạnh không ổn định diễn nhiều “cơn sốt” tình trạng “đóng băng” Những biến động phức tạo chứa đựng nhiều nguy tiềm ẩn phát triển ổn định kinh tế, xã hội Tìm hiểu đặc trưng thị trường bất động sản nước ta giúp tìm số nguyên nhân, giải pháp khắc phục có ý nghĩa lớn cho nhà đầu tư nhà hoạch định sách II GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ: Khái quát thị trường bất động sản: 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thi trường bất động sản tổng thể hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản bao gồm đầu tư, giao dịch dịch vụ hỗ trợ khác môi giới, định giá, tư vấn bất động sản, quản trị bất động sản… chủ thể có liên quan (người tạo lập bất động sản, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng bất động sản người thực trung gian, môi giới, định giá) Những giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khoảng thời gian không gian định 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản có đặc điểm sau đây: Thứ nhất, thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản, mà giao dịch quyền, lợi ích chứa đựng bất động sản Thứ hai, thị trường bất động sản loại thị trường khơng hồn hảo so sánh bất động sản loại mang tính chất tương đối mà nhiều trường hợp người bán có lợi độc quyền Thứ ba, thị trường bất động sản, cung hàng hóa bất động sản LuanVan.net.vn phản ứng trễ so với biến động cầu giá bất động sản việc tạo hàng hóa bất động sản phức tạp cần nhiều thời gian Thứ tư,tính phức tạp q trình giao dịch bất động sản đặc thù chủng loại hàng hóa giá trị lớn Việc giao dịch bất động sản cần nhiều thời gia, chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, toán Thứ năm, thị trường bất động sản nhạy cảm, dễ biến động có biến động kinh tế, trị - xã hội Thứ sáu, Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ nởi yếu tố pháp luật Những đặc trưng thị trường bất động sản nước ta nay: 2.1 Ở VN, tồn loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức (thị trường ngầm) Thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức (thị trường ngầm) tồn giao thoa với Loại hình thị trường bất động sản khơng thức phổ biến vì: Thứ nhất, phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết coi thường pháp luật nên họ thực hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền Thứ hai, số người chưa hiểu xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất thực giao dịch đất đai Họ chưa nhận thức đăng ký sử dụng đất biện pháp nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Thứ ba, hệ thống thuế sách tài đất đai cịn nhiều bất hợp lý với mức thuế suất cao so với thu nhập đa số người lao động, nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thực giao dịch đất đai, người dân thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường bất động sản khơng thức Thứ tư, hệ thống đăng ký bất động sản nói chung đăng ký quyền sử dụng đất LuanVan.net.vn đai nói riêng nhiều quan khác thực với quy trình, thủ tục hành khơng rõ ràng, chồng chéo, rườm rà, quanh co, với quản lý thị trường bất động sản non yếu, thiếu hụt mà lại quan liêu, vịi vĩnh, cửa quyền quan cơng quyền, minh bạch, đồng hệ thống pháp luật thị trường bất động sản… gây tạo nhiều cản trở cho người dân tìm tới thị trường bất động sản thức Đối với loại hình thị trường bất động sản thức, Nhà nước nỗ lực việc xác lập bước xây dựng, bổ sung hoàn chỉnh đồng lĩnh vực ban hành Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà 2005, Bộ luật dân 2005… Cùng với việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất, cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng công khai, minh bạch, thuận tiện, hiệu quả; phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh huyện; thành lập hệ thống quan dịch vụ công đất đai… nhằm đáp ứng địi hỏi q trình hồn thiện thể chế kinh tế thị trường xây dựng đồng yếu tố thị trường (trong có thị trường bất động sản) 2.2 Thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng VN xác lập dựa sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai Thị trường bất động sản nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà tài sản khác gắn liền với đất Do đất đai VN thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, mà có quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng Vấn đề ghi nhận Hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 Bộ luật dân 2005 Vì vậy, đối tượng giao dịch thị trường đất đai mà quyền sử dụng đất Nói cách khác, nước ta pháp luật không thừa nhận tồn thị trường đất đai mà ghi nhận bảo hộ tồn thị trường quyền sử dụng đất Hơn nữa, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên quyền sử dụng đất LuanVan.net.vn xác lập phụ thuộc vào ý chí Nhà nước đại diện chủ sở hữu thông qua hành vi pháp lý Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất… Ngay từ Luật đất đai 1993 quy định người sử dụng đất hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Vì vậy, thị trường quyền sử dụng đất VN bao gồm loại: thị trường (quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất việc công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất) thị trường sở (quan hệ người sử dụng đất với việc xác lập giao dịch quyền sử dụng đất) 2.3 Thị trường bất động sản VN cịn thiếu khn hình pháp lý hoàn chỉnh, đồng để bảo hộ Những quy định liên quan đến thị trường bất động sản ban hành nằm tản mạn văn pháp luật khác Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà 2005, Bộ luật dân 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006… văn hướng dẫn thi hành Mặt khác, muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh cơng tác đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng Song, chưa có đạo luật riêng điều chỉnh thống hoạt động Hoạt động đăng ký bất động sản nói chung đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng đạo luật chuyên ngành điều chỉnh Kinh nghiệm nhiều nước có thị trường bất động sản phát triển giới cho thấy, để thúc đẩy thị trường phát triển tích cực, lành mạnh vai trò tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, tổ chức đăng ký bất động sản, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản, tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… quan trọng Nhưng nước ta thiếu quy chế đăng ký thành lập quản lý hoạt động tổ chức 2.4 Thị trường bất động sản VN hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù LuanVan.net.vn Bên cạnh khiếm khuyết, thiếu vắng nhiều quy định pháp lý nhằm điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản cịn thiếu tính chun nghiệp, tính đặc thù: Thứ nhất, thiếu quan quản lý thống thị trường bất động sản Pháp luật hành dừng lại việc quy định quan quản lý yếu tố bất động sản quan xây dựng quản lý nhà nước nhà cơng trình xây dựng, quan tài nguyên môi trường quản lý nhà nước đất đai, ngành nông nghiệp phát triển nông thôn quản lý nhà nước rừng… Nhưng việc quản lý nhà nước riêng toàn lĩnh vực thị trường bất động sản pháp luật lại chưa quy định quan nhà nước có chức năng, nhiệm vụ thực Thứ hai, thiếu tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Phương thức kinh doanh khơng mang tính bản, chun nghiệp Tiềm lực tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ lớn mạnh Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn thiếu văn hoá, sắc kinh doanh Hiện tồn số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu hội, thời vụ manh mún, rời rạc… Thứ ba, thiếu sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp thị trường bất động sản Muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh Nhà nước cần phải thiết lập sàn giao dịch nơi mà người bán, người mua người mơi giới gặp để tìm hiểu, cung cấp thơng tin xác lập giao dịch bất động sản Tuy nhiên, sàn giao dịch xuất không nhiều đô thị lớn – nơi mà nhu cầu giao dịch bất động sản người dân ngày tăng (thậm chí thủ Hà Nội chưa thiết lập sàn giao dịch bất động sản thức) 2.5 Thị trường bất động sản VN chưa mở cửa chưa thu hút nhà đầu tư nước Theo Luật đất đai 2003, tổ chức, cá nhân nước phép thuê đất thuê nhà thời gian hoạt động đầu tư VN Việc cho phép đối tượng LuanVan.net.vn thuê đất để xây dựng nhà nhằm bán cho thuê thực phạm vi hạn chế Với đối tượng người VN định cư nước phép mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất VN, pháp luật hành dừng lại việc cho phép trường hợp hưởng quyền này: (1) Người đầu tư lâu dài VN, thời gian đầu tư có nhu cầu nhà ở; (2) Các nhà khoa học, nhà văn hố mời cơng tác lâu dài VN; (3) Người có cơng đóng góp với đất nước; (4) Người có nhu cầu sống ổn định VN; (5) Một số đối tượng khác Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định Luật kinh doanh bất động sản 2006 có quy định điều 10 phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sau: “1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định khoản Điều Luật Ngoài phạm vi quy định khoản Điều này, vào quy định Luật này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư văn pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định hoạt động khác kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội thời kỳ lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.” Như vậy, người nước ngồi phận khơng nhỏ người VN định cư nước (hiện khoảng triệu người) bị hạn chế số quyền tham vào thị trường bất động sản Điều khơng làm giảm tính hút mơi LuanVan.net.vn trường đầu tư mà cịn rào cản cho trình hội nhập vào kinh tế giới nước ta Các phương thức ổn định thị trường bất động sản VN Từ đặc trưng thị trường bất động sản VN biến động đa dạng phức tạp yếu tố liên quan, đưa số phương thức sau nhằm ổn định thị trường bất động sản: 3.1 Xây dựng khn hình pháp lý hồn chỉnh, đồng bộ, khả thi ổn định phát triển thị trường bất động sản Hoạt động quản lý kinh doanh bất động sản yêu cầu kinh tế, đặc biệt nước ta nay, nhu cầu thiết để phát triển kinh tế thị trường có quản lý vĩ mô Nhà nước Tuy nhiên, việc dựa vào nhiều văn pháp lý khó tránh khỏi trùng lặp, chồng chéo, không đầy đủ gây nhiều khó khăn, phiền phức tổ chức thực Giải pháp trước mắt rà soát lại văn pháp lý liên quan tới thị trường bất động sản ban hành, xác định yếu tố bất hợp lý, trùng chéo sở sớm ban hành Nghị định Chính phủ quản lý, điều tiết thị trường bất động sản 3.2 Thực đăng ký tài sản bất động sản để đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu, sử dụng tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản Đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp hồn tất Nhưng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà – đặc biệt đô thị nước – thực với tốc độ chậm Điều dẫn đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng… bất động sản không đảm bảo sở pháp lý Hầu hết giao dịch mua bán bất động sản diễn thị trường không thức Quyền tài sản – có quyền sở hữu – phận cấu thành tài sản Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chưa đảm bảo việc biến đất, nhà trở thành tài sản thực tế, trở thành hàng hoá đầy đủ lưu chuyển trình kinh doanh LuanVan.net.vn Như vậy, Nhà nước có trách nhiệm cơng nhận quyền tài sản người dân pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, để đảm bảo an tồn pháp lý lợi ích đáng 3.3 Giá đất đai, bất động sản hình thành thị trường để Nhà nước xác định giá giao, cho thuê đất, bất động sản, thu thuế chuyển quyền sử dụng sở hữu bất động sản Việc thừa nhận tồn sản xuất hàng hóa, kinh tế hàng hóa khơng thể khơng thừa nhận kinh tế thị trường – có thị trường bất động sản – quy luật kinh tế vận hành thị trường, tác động thị trường đến trình sản xuất kinh doanh, đến lĩnh vực đời sống xã hội Đất đai, bất động sản hàng hóa tức quan hệ mua bán đất đai, bất động sản phải tuân thủ điều tiết chế thị trường quy luật vận hành kinh tế thị trường Nếu quản lý đất đai, bất động sản không lấy giá thị trường làm sở hình thức hố giá thị trường đất đai, bất động sản có nghĩa việc định giá mang tính chủ quan, lý thuyết Hệ thống giá đất xác định áp dụng lâu thường thấp giá đất hình thành thị trường chênh lệch lớn Mặc dù có quy định hệ số điều chỉnh giá đất xu hướng chung Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng giá để nộp tiền sử dụng đất ln tính theo mức thấp, giá đền bù có cao thấp so với giá thị trường Việc thực giá bất động sản: giá Nhà nước quy định (thường thấp giá thị trường) giá thị trường thực tế, tạo điều bất hợp lý kinh niên tổ chức, cá nhân giao đất thực dự án gắn với quyền sử dụng đất đền bù theo giá nhà nước, cịn hồn thành dự án lại bán theo giá thị trường tự do, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá lớn nguồn lợi béo bở (cơng lộc nhiều) Đây điều kiện dẫn đến tiêu cực phát sinh thời gian qua đầu cơ, trục lợi, tham nhũng Vì vậy, việc xố bỏ chế giá, thực chế giá – giá thị trường bất động sản – góp phần làm lành mạnh hoá quan hệ giao dịch bất LuanVan.net.vn động sản, đảm bảo cho hàng hóa đất đai, bất động sản tiến trình vận động khơng bị rào cản khơng theo tính quy luật thị trường ngăn lại Muốn xác định giá trị thực tài sản, cần phải tiếp cận mặt giá thị trường tài sản Đối với đất đai bất động sản khác, phải lấy giá thị trường làm cho hoạt động mua bán Hoặc thực việc mua bán tài sản sở giá thỏa thuận bên (chủ đầu tư với người có quyền sử dụng đất đai sở hữu tài sản khác), đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất 3.4 Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch trước nhằm phát triển bất động sản mục đích, cân đối hiệu Ở VN, với tiến trình phát triển kinh tế – xã hội, đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, chỉnh trang phát triển thị áp lực đất đai lĩnh vực tăng cao, địi hỏi cơng tác quản lý đất đai với số lượng diện tích định, phải bố trí sử dụng đất đai hợp lý, để vừa đảm bảo nhu cầu ngày tăng người, vừa phải giữ gìn, bảo vệ nguồn tài nguyên hữu hạn quý giá đất đai với phương châm phát triển bền vững Bởi vậy, quy hoạch đất đai vừa nội dung quan trọng, vừa khâu trung tâm, vừa phương thức mang tính tổng thể quản lý nhà nước lĩnh vực III KẾT THÚC VẤN ĐỀ: LuanVan.net.vn TÀI LIỆU THAM KHẢO: Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật đất đai năm 2003 An Hòa, Các phương thức để ổn định thị trường bất động sản Việt Nam nay, Tạp chí phát triển kinh tế số 202 - tháng năm 2007, tr 27 - 32 http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-bat-dong-san/TTBDS/ LuanVan.net.vn