GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG tài CHÍNH NHÀ ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN địa bàn hà nội
Chuyên đề 3 Giải pháp phát triển thị trờng tài chính nhà ở cho ngời thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội Lời mở đầu Thị trờng bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Quốc dân, là đối tợng phục vụ thị trờng vốn, thị trờng xây dựng, lại có liên quan đến đảm bảo phúc lợi xã hội (nhà ở) của dân, vì vậy việc xây dựng và ban hành các thể chế tài chính nhà ở cho ngời dân - nói chung và cho ngời có thu nhập thấp nói riêng là một việc làm cấp bách và cần thiết trong thời gian hiện nay. Khi so sánh tơng quan giữa thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân với giá cả bất động sản từ năm 1990 đến nay, Bộ trởng Bộ Xây dựng nhận định Giá cả bất động sản nhà đất ở nớc ta vào loại cao nhất thế giới. Cũng theo Bộ Xây dựng giá đất bình quân năm 2003 ở nội thành Hà Nội là khoảng 10 cây vàng/m2, giá đất ngoại thành tăng 5 đến 10 lần so với trớc. Nhu cầu về nhà ở đô thị rất lớn song không thể đáp ứng đợc do chênh lệch quá lớn giữa thu nhập với mức giá hiện tại. 1 Diện tích nhà ở trung bình của ngời Việt Nam khoảng 10m2/ngời, trong khi các nớc trong khu vực diện tích nhà ở trung bình của họ là 30m2/ngời. Tại khu vực đô thị của chúng ta, mà đặc biệt là Thủ đô Hà Nội có hàng vạn gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo điều kiện tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vự đô thị có diện tích nhà ở dới 36m2, 19% sống trong những căn hộ tạm bợ. Chỉ có 25% sống trong những ngôi nhà kiên cố. Có thể xếp cán bộ công nhân viên chức Nhà nớc vào trong diện những ngời có thu nhập thấp, vì mức lơng của họ không thể có khả năng chi cho viêc mua nhà. Giá nhà chung c Hà Nội tại các khu đô thị mới rẻ nhất trung bình khoảng 9 đến 10 triệu đồng/m2. Có những khu vực nội thành lên đến 18, 20 triệu đồng/m2. Giá nhà cao gần nh phí lý. ở mức giá 9 triệu đồng/m2 thì với một căn hộ hiện đại rộng chừng 100m2, ngời mua phải trả 900 triệu đồng. Đây là một số tiền lớn, không phải ai cũng có khả năng thanh toán ngay cả khi đã đợc nhận một số cơ chế u đãi của thành phố Giám đốc Sở Tài nguyên và Nhà đất Hà Nội nhận định. Th ụ Hà Nội l a phng úng gúp cho ngõn sỏch Nhà nc lớn th hai (sau thnh ph H Chớ Minh). Vỡ vy, phỏt trin nh xó hi thỡ ngun ni lc ca Th ụ l chớnh. ng nhiờn, i vi mt s i tng c th (nh ngi cú cụng, h quỏ nghốo ngoi thnh ) cn tranh th s h tr ca ngõn sỏch Trung ng. Cựng vi ngõn sỏch ca Thnh ph, cn cú c ch mi huy ng tt c cỏc ngun lc sau thc hin chng trỡnh nhà cho ngi thu nhp thp, ví dụ nh : lp nhng qu vt cht v ti chớnh liờn quan n nh xó hi, vn c huy ng t mi ngun cú th, trong ú cú mt phn trớch t tin thu c do u giỏ quyn s dng t trờn a bn trong thc hin cỏc d ỏn ụ th húa trờn a bn các quận, huyện, phờng, xã, thị trấn. Huy động cỏc ban ngnh on th, mt trn (cỏc cụng qu, cụng trỏi, x s ), cỏc doanh nghip, cụng ty, cỏc qu quc t theo cỏc chng trỡnh, d ỏn, cỏc nh ho tõm trong v ngoi nc, bn thõn cỏc h c h tr nh , gia ỡnh dũng tc, cng ng. Đặc biệt nên đa ra chính sách khon tin tit kim bt buc cho nh . 2 Qua một số nét chính phân tích về thực trạng giá nhà đất cho ngời có thu nhập thấp ở trên. Bản thân tôi thấy Thành phố Hà Nội nên triển khai một số mô hình xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp đã thành công ở một số nớc. I. cơ chế tài chính nhà ở cho ngời có thu nhập thấp. 1.1 Xây dựng mô hình Hợp tác xã nhà ở : Trong thời gian tới, Thủ đô Hà Nội cần chủ động và khuyến khích nghiên cứu xây dựng mô hình HTX nhà ở theo mô hình của Thụy Điển, cụ thể: - Hợp tác xã nhà ở là một tổ chức kinh tế-xã hội đợc thành lập nhằm mục đích: + Cung cấp nhà ở liên tục và lâu dài cho xã viên với giá thấp nhất có thể đợc. + Cung cấp các dịch vụ tốt nhất cho xã viên với giá thích hợp nhất. + Đảm bảo một môi trờng tự nhiên và xã hội tốt trong khu vực nhà ở. - Đối tợng tham gia HTX là tất cả những ngời có nhu cầu và có khả năng tài chính nhất định để thanh toán nhà ở xã hội. - Nguồn vốn để xây dựng dự án nhà ở trong HTX sẽ bao gồm : + 30% vốn góp của xã viên HTX. + 25% vốn tham gia của khách hàng, hoặc các đối tác muốn tham gia dự án nhà ở. + 45% vốn vay của Ngân hàng sau khi có quyết định giao đất và hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật. Vốn tối thiểu góp vào HTX để trở thành xã viên là 1 triệu đồng đối với thể nhân và 100 triệu đồng đối với pháp nhân. Tuy nhiên, cũng cần có quy định một thành viên hay xã viên có quyền đóng nhiều hơn vốn tối thiểu nhng không đợc vợt quá 30% vốn điều lệ và mỗi xã viên trong HTX (kể cả thể nhân và pháp nhân), không phụ thuộc vào chức vụ hoặc vốn góp, đều có quyền ngang nhau, chỉ có một phiếu trong mỗi lần biểu quyết các nghị quyết tại Đại hội xã viên (cơ quan quyền lực cao nhất trong HTX). 3 Đặc biệt, xã viên có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất. HTX nhà ở sẽ không chỉ đơn thuần kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê cho mọi đối tợng, mà còn có thể và cần kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ đa dạng khác, nh : quản lý, duy tu, bảo d- ỡng khu nhà ở và các công trình công ích có trong khu nhà ở, cung ứng tất cả các dịch vụ phục vụ đời sống, sinh hoạt, vui chơi, giải trí của xã viên, ngời lao động và những hộ gia đình sống trong các khu nhà ở. Cung ứng dịch vụ thông tin, viễn thông, bu chính, làm đại lý cho các dịch vụ bảo hiểm, y tế cộng đồng, thơng mại, kinh doanh VLXD, trang trí nội thất, t vấn XD và thiết kế. Các Hợp tác xã nhà ở này đa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Thông thờng, hợp tác xã nhà ở nên bao gồm từ 100 đến 120 thành viên tham gia vào việc duy tu, bảo dỡng khu nhà mình đang sống với mức đóng góp hàng tháng đã đợc quy định. HTX nhà ở sẽ chịu trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở và cung cấp các dịch vụ cho xã viên. Việc đề ra quyết định tại HTX nhà ở đợc bầu tại Đại hội xã viên theo nguyên tắc một ngời một phiếu. Ban Quản trị HTX nhà ở đợc bầu tại đại hội xã viên, tuỳ thuộc vào quy mô của HTX. Ban quản trị có từ 3 đến 5 ngời. Cách làm này cũng tơg tự nh cách bầu Ban quản lý nhà chung c trong Luật nhà ở mới đợc ban hành. HTX nhà ở ngoài chức năng quản lý khu vực nhà ở và phát triển các dịch vụ cơ bản cho xã viên, nh : bảo dỡng khu nhà ở và cơ sở hạ tầng cho khu nhà, hệ thống cấp nớc và nớc thải, hệ thống thu gom rác thải, hệ thống chiếu sáng công cộng, an ninh, bảo vệ, vận hành và bảo dỡng công trình công cộng, dịch vụ giặt là, cung cấp các dịch vụ khác nh nhà trẻ, mẫu giáo, dịch vụ cá nhân nh gửi xe máy, ô tô, điện, ga, điện thoại, truyền hình cáp, internet và một số dịch vụ khác, mà còn phát triển mối quan hệ tốt với chính quyền địa phơng và cộng đồng. Mô hình HTX nhà ở đợc xem nh là một tổ chức tiết kiệm lâu dài phù hợp với đối tợng có thu nhập thấp là bởi vì các thành viên trong khu nhà đều là những thành viên tham gia tiết kiệm để có quyền mua nhà của HTX nhà ở; để duy trì đợc chất l- ợng của các khu nhà, phí dịch vụ hàng tháng của xã viên sẽ đa vào quỹ tiết kiệm dự trữ dành cho việc duy tu bảo dỡng khu nhà; xã viên trong Hợp tác xã nhà ở có thể tiết kiệm để dành cho con cháu của mình, tạo điều kiện cho họ mua nhà tại hợp tác xã nhà ở trong tơng lai. Ngời mua nhà tại Hợp tác xã nhà ở sẽ đợc u tiên mua các căn hộ của Hợp tác xã nhà ở khi có đủ số điểm cần thiết với mức độ tiết kiệm tối thiểu và tối đa đóng góp hàng tháng. Cụ thể nh sau: 4 - Số tiền tiết kiệm tối thiểu hàng tháng: 100.000VNĐ. - Số tiền tiết kiệm tối đa hàng tháng: 300.000VNĐ. - Cách tính điểm: 100.000VNĐ = 1 điểm/tháng. 200.000VNĐ = 2 điểm/tháng. 300.000VNĐ = 3 điểm/tháng. - Số điểm tối thiểu mỗi năm = 12 điểm. - Số điểm tối đa mỗi năm = 36 điểm. Các xã viên tích cực đợc 180 điểm thì sẽ đợc u tiên mua các căn hộ của Hợp tác xã nhà ở và đợc cấp giấy chủ quyền sở hữu nhà. Hợp tác xã nhà ở cho phép xã viên dùng giấy sở hữu nhà thế chấp ngân hàng để vay u đãi với mức vay 70% tiền mua nhà sau này. Nguyên tắc mua và bán nhà ở trong Hợp tác xã nhà ở cũng đợc quy định rất rõ rằng. Quyền u tiên mua trớc bao giờ cũng đợc dành cho thành viên của chơng trình tiết kiệm nhà ở. Hợp tác xã thoả thuận trớc 5 đến 10% tổng số căn hộ sẽ đợc phân phối cho thành viên tập thể hoặc đối tác bên ngoài. Số còn lại sẽ bán cho các thành viên chơng trình tiết kiệm, những ngời có đủ số điểm tối thiều 180 điểm. Nếu nh xã viên trong Hợp tác xã nhà ở muốn bán nhà thì họ bán cho Hợp tác xã. Khi Hợp tác xã mua lại căn hộ, bán cho thành viên chơng trình tiết kiệm tiếp theo thì giá bán đợc tính toán dựa trên giá thị trờng trừ đi tỉ lệ chiết khấu tơng đơng với tỷ lệ hợp tác xã áp dụng khi mua căn hộ đó. Trờng hợp Hợp tác xã không mua, họ có thể bán nhà ra thị trờng. Hợp tác xã nhà ở ra đời không chỉ quan tâm đến chất lợng công trình, đến kiến trúc, kết cấu của khu nhà mà còn quan tâm tới môi trờng sống xung quanh, thay đổi nếp sống "đèn nhà ai nhà ấy rạng", gắn kết con ngời trong một cộng đồng cùng chung tay xây dựng và bảo vệ khu nhà mình đang sống. Điều quan trọng hơn cả là những ngời có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, ngoài cơ hội đợc mua nhà trả góp, còn có cơ hội tiết kiệm tiền để mua những căn hộ cho con cháu mai sau. 1.2 Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở : Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở độc lập và liên doanh với các tổ chức, công ty xây dựng và kinh doanh nhà (hoặc thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở trong Ngân hàng chính sách, các quỹ hỗ trợ ngời nghèo, và các thể chế tài chính khác do Thành phố quản lý) là một hình thức phù hợp trong giai đoạn hiện tại và trớc mắt nhằm hỗ trợ ngời có thu nhập thấp có thể sở hữu căn hộ. Nguồn tiền của qũy đợc hình thành chủ yếu từ hỗ trợ ngân sách Trung ơng và địa phơng, tiền trích từ đấu giá quyền sử dụng đất, tiền đóng góp của các nhà hảo tâm, các nguồn vay u đãi trong nớc và 5 quốc tế, tiền của bản thân những ngời có thu nhập thấp, cũng nh tiền của những doanh nghiệp sử dụng lao động. Các khon tin tit kim để mua nhà ở nên bt buc (Thậm chí nên tr th nh mt chính sách quc gia). Chính sách n y yêu c u tt c các c dân ô th có vic l m ti t kim mt phn lng ca h thông qua n v công tác hình th nh các khon tin tit kim d i h n cho việc mua nh . Ngi ch tuyn dụng phi úng góp mt phn trm tng t v o t i kho n ca ngi lao ng mi tháng. Khoản tiền tit kim s do mt ngân h ng i din cho ch t i kho n (ngi l m công) nắm gi v c qun lý thông qua ngi tuyn dng. Ngân h ng ch có th cho vay thêm phát trin nh . Ch t i kho n có th rút tin t ngân h ng chi tiêu cho nh sau khi c phê duyt. Vic phê duyt do ngi tuyn dng thc hin. Quỹ tiết kiệm có thể cho các hộ có thu nhập thấp vay trả góp 70% giá trị căn nhà trong thời gian 10 năm. Lãi suất cho vay sẽ là lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng + 3 %/năm, đợc điều chỉnh 2 lần/năm theo mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng. Ngời mua có thể thế chấp chính căn hộ định mua. Các thủ tục mua căn hộ bao gồm : sau khi đăng ký, ngời mua sẽ mở một tài khoản tiết kiệm tại quỹ tiết kiệm nhà ở (đợc hởng lãi suất tiết kiệm). Khi số d tài khoản đạt 10% giá trị căn hộ đăng ký mua thì khách hàng sẽ nhận đợc số thứ tự u tiên vay tiền mua nhà. Khi số d tài khoản đạt 30% giá trị căn hộ, ngời mua sẽ ký với các tổ chức, công ty xây dựng và kinh doanh nhà hợp đồng theo các dự án mà các công ty, tổ chức kinh doanh nhà đang triển khai. Nh vậy, về tài chính, ngời vay tiền phải có vốn tự có tham gia tối thiểu 30% giá trị căn hộ/nhà dự định mua; có các nguồn thu nhập ổn định (bao gồm cả các thành viên khác tham gia cùng trả nợ) bảo đảm khả năng trả nợ và lãi vay; thế chấp bằng chính căn hộ/nhà mà ngời vay tiền sẽ mua hoặc đợc ngời khác bảo lãnh thế chấp bằng bất động sản khác có giấy tờ chủ quyền hợp pháp. Về thủ tục, ngời vay tiền lập hồ sơ đề nghị vay tiền, ban chấp hành công đoàn và thủ trởng cơ quan thẩm tra, xác nhận đúng đối tợng và bảo đảm các điều kiện; ngời vay tiền nộp hồ sơ tại Quỹ tiết kiêm nhà ở. 1.3 Xây dựng các thể chế và một số mô hình khác : Hin nay, ti các ô th ln xut hin nhiu mô hình phát trin qu nh : 6 - Các công ty kinh doanh bt ng sn (gm doanh nghip Nh n c v doanh nghip t nhân) thuê đt ca Nh n c xây dng nh bán, cho thuê theo d án u t đã đc các c quan Nh n c có thm quyn phê duyt hoc thuê nh theo quy hoch v thi t k c c quan Nh n c có thm quyn phê duyt. - Chính quyn phng, xã lp d án u t xây dng các khu dãn dân theo quy hoch v k hoch s dng t, quy hoch v thi t k xây dng ó c c quan Nh n c thm quyn phê duyt, huy ng vn trong nhân dân a phng di hình thc Nh n c v nhân dân cùng u t phát trin qu nh cho a phng mình. - H gia đình có t , thuê các Công ty kinh doanh xây dng hoc các nhóm ngi h nh ngh xây dng t do xây dng mi nh cho mình . - Mi mô hình u có mt u im nhng trong quá trình t chc thc hin đã bc l mt s mt nhc im. Vì vy, Nh n c phi tng kt rút kinh nghim nhm khuyn khích phát huy mt u im, b khuyt v h tr khc phc kp thi mt nhc im, nh vy mi to c th trng kinh doanh bt ng sn l nh mnh v phát tri n theo đúng đnh hng xã hi ch ngha. II. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và một số chính sách cần thiết nhằm phát triển Thị trờng tài chính cho ngời có thu nhập thấp. 2.1. V chớnh sỏch nh , t cho ngời có thu nhập thấp : 2.1.1 i vi cỏc ụ th ln: Nhằm m bo thc hin quy hoch phỏt trin ụ th, Nh nc khụng nờn giao ất cho dõn t lm nh. Nu giao t cho dõn t lm nh thỡ va lóng phớ t, va lóng phớ nguyờn vt liu xõy dng, lm mt i v p, tớnh thng nht v kin trỳc tng th ca thnh ph, nht l i vi cỏc thnh ph cụng nghip. Tuy nhiờn, cn nghiờn cu hỡnh thc v bc i phự hp trong vic qun lý qu t ó c quy hoch xõy dng nh cng nh qun lý Nh nc v hot ng xõy dng, sao cho va phỏt huy v khai thỏc ngy mt tt hn tim nng to ln v vn cng 7 như về kỹ thuật trong cộng đồng dân cư, vừa đảm bảo qui hoạch được thực hiện nghiêm túc, công trình được xây dựng vừa phải đảm bảo kỹ thuật, mỹ thuật vừa phải đảm bảo đơn giá xây dựng phù hợp với giá thị trường. 2.1.2 Đối với các đô thị vừa và nhỏ. Bên cạnh hình thức giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, Nhà nước cần kết hợp phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm, trên cơ sở qui hoạch sử dụng đất cũng như qui hoạch và thiết kế xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2.1.3 Đối với khu vực nông thôn, Trong chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước cần có định hướng và các hướng dẫn chi tiết, cụ thể giúp người dân có điều kiện tham khảo các mẫu nhà ở phù hợp với điều kiện nông thôn, nông nghiệp và khả năng kinh tế của họ. Các cấp, các ngành nghiên cứu cải tiÕn các thủ tục đầu tư, nhất là các công việc thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết, thủ tục giao đất để rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khu dô thị mới, cũng như các dự án xây nhà cho người có thu nhập thấp, các cấp có thẩm quyền cần giao đất bằng văn bản ngay sau khi chấp thuận giao cho các doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án, để chủ đầu tư có thể chủ động triển khai các công việc liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng, việc giao đất thực tế tại hiện trường được thực hiện sau khi đã đền bù giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, về mặt pháp lý, cần sớm khắc phục những bất cập và khoảng trống luật pháp hiện hành liên quan đến việc sử dụng đất của người đầu tư nước ngoài, cũng như liên quan đến việc góp quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, cụ thể: - Cần cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được giao đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trực tiếp từ người dân, hoặc được nhận quyền sử dụng đất của người dân với tư cách là cổ phần đóng góp vào công ty cổ phần triển khai xây dựng các dự án phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô. 8 - Nªn cã những quy định pháp lý mới liên quan đến việc tạo quy trình thủ tục và đảm bảo sự bảo hộ về pháp lý cho các hoạt động góp quyền sử dụng đất của người dân với nhau và với các công ty chuyên kinh doanh bất động sản để mở rộng quỹ đất phục vụ xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Điều này giúp những người có thu nhập thấp có đất, có nhu cầu về nhà, nhưng lại không có nhu cầu bán đất vẫn có thể cải thiện được điều kiện nhà ở của mình bằng cách góp quyền sử dụng đất với các đối tác thích hợp (công ty hoặc cá nhân khác, trong nước hoặc nước ngoài…) để xây dựng và phát triển nhà ở xã hội. Khi góp quyền sử dụng đất theo hợp đồng hợp tác kinh doanh trong trường hợp này, người có thu nhập thấp là người chủ sở hữu đất vẫn không sợ bị mất quyền sử dụng đất trong khi nhận được một phần diện tích nhà ở mới có chất lượng cao hơn; đồng thời các công ty và đối tác kinh doanh bất động sản cũng không sợ bị gây khó dễ hoặc rủi ro trong quá trình kinh doanh của mình. 2.2. Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, phát triển thị trường bất động sản. Phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đặc biệt là đất ở tại đ« thị, nhằm tạo ra mặt bằng chung để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý. Muốn vậy, các Thành phố, Thị xã, quận, huyện phải sớm được quy hoạch tổng thể. Các xã, phường, thị trấn phải sớm được quy hoạch chi tiết. Về vấn đề này, trong chiến lược phát triển nhà ở đối với từng loại đô thị, Nhà nước cần chú trọng một số vấn đề sau đây: - Cần thống nhất đưa ra các giới hạn về diện tích, kích thước (chủ yếu là chiều rộng) cho mỗi khuôn viên đất ở. - Cần thống nhất đưa ra các "cốt" xây dựng ứng với mỗi loại đô thị để người dân yên tâm trong xây dựng. - Nhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê phải bao gồm nhiều loại nhà, nhiều hình thức, phương thức thanh toán phù hợp với các đối tượng trong xã hội, 9 - Các nhà chung cư phải được thiết kế đầy đủ tiện nghi, nhiều dạng (theo đơn nguyên hoặc theo từng căn hộ) phù hợp với thị hiếu, yêu cầu và túi tiền của từng đối tượng nhưng phải đảm bảo chất lượng theo ®úng thiết kế; - Trong mỗi quần thể các khu nhà chung cư, cần chú ý qui hoạch xây dựng trường học, khu thể thao, trạm xá, khu thương mại dịch vụ v.v. nhằm tạo lập một quần thể kiến trúc kép kín, tạo điều kiện cho việc sinh hoạt, đi lại của người dân trong mỗi khu chung cư thuận lợi. - Trong qui hoạch sử dụng đất, đặc biệt qui hoạch sử dụng đất vào mục đích giao thông, phát triển đô thị, cần chú trọng phương án di dân tại chỗ, đây là một giải pháp đã được một số địa phương bước đầu áp dụng cho thấy hiệu quả rất to lớn. Quy hoạch được thực hiện vừa đảm bảo kế hoạch tiến độ thời gian, ít tốn kém, vừa ít làm ảnh hưởng tới thu nhập và đời sống của người dân trong khu vực quy hoạch nên được họ đồng tình ủng hộ. Đồng thời phải thực hiện nghiêm túc vấn đề công khai hoá các quy hoạch chi tiết, đặc biệt quy hoạch chi tiết của các khu đô thị mới và các dự án đầu tư khác. - Tạo ra cơ sở pháp lý hoàn chỉnh cho việc vận hành TTBĐS, trước tiên là ra đạo luật nhằm tăng cường quản lý bất động sản đô thị, duy trì trật tự TTBĐS, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia vào thị trường này và xúc tiến sự phát triển lành mạnh của lĩnh vực nhà ở, tiếp đó là ra các văn bản pháp lý về chính sách giúp đỡ và tạo điều kiện cho người nghèo và người thu nhập thấp cải thiện chỗ ở. Nếu pháp luật không được chấp hành nghiêm và chính quyền không mạnh thì khó mà nói đến một TTBĐS lành mạnh và phốn vinh. Không có ai dám xây nhà ở để cho thuê hoặc cho vay tiền để mua nhà trả góp nếu người thuê hoặc người vay đến nửa chừng thôi không trả tiền thuê hoặc trả tiền góp nhưng lại không bị cưỡng chế rời khởi nhà vv… - Thiết lập hệ thống quản lý TTBĐS; đăng ký bất động sản, chế độ định giá nhà đất, đấu giá đất xây dựng, môi giới nhà đất, rao bán nhà sắp xây, thị trường vốn để phát triển nhà, xây dựng nhà và mua nhà. Tổ chức tốt các Trung tâm Giao dịch 10 [...]... đầu t kinh doanh nhà) Nếu bên thu nhà không trả tiền thu hoặc tự ý chuyển nhợng nhà cho ngời khác thì bên cho thu có quyền khởi kiện đến toà án để giải quyết b, Đối với nhà trả góp: - Quan hệ giữa bên mua nhà (ngời thu nhập thấp) và bên bán nhà (chủ đầu t kinh doanh nhà) là quan hệ dân sự thông qua hợp đồng Bên mua nhà phải trả tiền 1 lần cho bên bán khi nhận căn hộ Để có tiền trả cho bên bán, bên... miễn, giảm thu thu nhập doanh nghiệp và các loại thu liên quan đến hoạt động xây dựng và cho thu nhà ở cho công nhân; 27 cho phép các doanh nghiệp dùng lãi của mình để đóng góp cho Quỹ phát triển nhà ở xã hội đợc tính từ lãi trớc thu - Những ngời mua nhà sẽ tập hợp trong một "Hợp tác xã mua nhà" do UBND thành phố quết định thành lập Hợp tác xã bao gồm nhiều tổ, mỗi tổ tơng ứng với 1 nhà chung c... nhà, nhng rất u đãi (rẻ hơn rất nhiều so với giá thị trờng) và tiền điện nớc theo mức tiêu dùng thực tế của họ Số tiền thu thu đợc từ nhà xã hội thờng chỉ vừa đủ trang trải phí công ích (quét dọn, đèn chiếu sáng, ngời trực) của khu nhà đó Nếu bên thu nhà không thu tiếp vì lý do bất khả kháng hoặc có điều kiện mua nhà khác từ phải trả lại nhà đang thu cho bên cho thu nhà (chủ đầu t kinh doanh nhà) ... phục vụ ngời thu nhập thấp cũng là yếu tố quan trọng Các khu nhà ở phục vụ ngời thu nhập thấp phải nằm trong khu vực phát triển đô thị, đồng bộ hạ tầng kỹ thu t và các công trình dịch vụ đô thị tối thiểu Đối với khu nhà ở phục vụ đối tợng là công nhân cần phải gần các khu công nghiệp tập trung - Huy động các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia đầu t hoặc bảo lãnh cho ngời thu nhập thấp bằng chính sản... thu hồi nợ vay, tạo thu n lợi cho các doanh nghiệp, ngời dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xâ dựng nhà ở cho thu , bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trờng bất động sản 3.3.7 Xây dựng thị trờng bất động sản lành mạnh Từng bớc hoàn thiện cơ cấu của thị trờng và lành... hết nợ cho Ngân hàng, hợp đồng vay vốn đợc thanh lý và trả đủ phí bảo hiểm nhà theo hợp đồng thì ngời mua nhà đợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đã mua - Sau 3 năm ân hạn chỉ phải trả lãi vay, ngời mua nhà đợc chuyển nhợng quyền mua nhà cho ngời thu nhập thấp khác (cùng có điều kiện mua nhà) nếu có lý do chính đáng, nh : chuyển đi sống ở địa phơng khác, không còn nguồn thu nhập, đã... thời gian dài cho ngời thu nhập thấp vay mua nhà Chỉ có các tổ chức tài chính quốc tế hùng mạnh nh WB, IMF, ADB mới có đủ tiềm lực cho vay ân hạn theo lãi suất thấp để ngời thu nhập thấp mua nhà Điều này lại cần có những điều kiện nhất định, trớc hết là nhà nớc phải đứng ra bảo lãnh, chịu trách nhiệm về các khoản tín dụng đó Để thực hiện những phơng hớng trên, nhà nớc và chính quyền thành phố cần xây... thấp bằng chính sản phẩm thụ hởng của họ Cụ thể, các tổ chức tín 18 dụng, ngân hàng có thể phối hợp với doanh nghiệp có chức năng cùng góp vốn đầu t xây dựng quỹ nhà ở phục vụ ngời có thu nhập thấp Ngời thu nhập thấp có thể trả góp, hoặc trả trớc tiền mua nhà, thu nhà thông qua tổ chức tín dụng, ngân hàng - Cần có cơ chế xác định rõ, chính xác đối tợng là ngời có thu nhập thấp Tăng cờng vai trò, trách... toàn của khung căn nhà Còn những công đoạn khác nh hoàn thiện hoặc những vật liệu dùng nội thất do ngời mua chủ động điều chỉnh theo khả năng tài chính của mình Điều này sẽ cho phép giảm giá nhà xây xuống chỉ còn trên dới 2 triệu đồng, hoàn toàn phù hợp với khả năng kinh phí của đa số ngời dân có thu nhập trung bình hiện nay trên địa bàn Thủ đô d, Về quản lý và vận hành quỹ nhà ở: Nhà ở đợc xây dựng và... ngân hàng nhà ở đặc thù, có những biện pháp tiết kiệm cụ thể liên quan đến việc tiếp cận vay vốn cho vấn đề nhà ở; Giải pháp dài hạn, kết hợp sự tham gia của các ngân hàng vào lĩnh vực này và sự phát triển của thị trờng thế chấp Mô hình tiết kiệm - nhà ở theo hợp đồng đợc thực hiện nh sau: hợp đồng giữa ngời tiết kiệm và cơ quan tài chính, trong đó ngời gửi thực hiện việc gửi số tiền nh đã thoả thu n . xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp đã thành công ở một số nớc. I. cơ chế tài chính nhà ở cho ngời có thu nhập thấp. 1.1 Xây dựng mô hình Hợp tác xã nhà ở : Trong thời gian tới, Thủ đô Hà Nội. Chuyên đề 3 Giải pháp phát triển thị trờng tài chính nhà ở cho ngời thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội Lời mở đầu Thị trờng bất động sản có vai trò quan trọng. giá nhà đất, đấu giá đất xây dựng, môi giới nhà đất, rao bán nhà sắp xây, thị trường vốn để phát triển nhà, xây dựng nhà và mua nhà. Tổ chức tốt các Trung tâm Giao dịch 10 nhà đất tại thành phố Hà