Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Với nhận định trên, tôi đã chọn đ ề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” với mục đích tìm các giải pháp tăng quỹ nhà

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-oOo -

VÕ ĐẠI HIỆP

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - Năm 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-oOo -

VÕ ĐẠI HIỆP

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, nếu sai trái, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

Tác giả luận văn

Võ Đại Hiệp

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Tình hình nghiên cứu 2

4 Giới hạn nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Đóng góp mới của đề tài 6

7 Cấu trúc của đề tài 6

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 7

1.1 NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 7

1.1.1 Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở 7

1.1.2 Khái niệm về nhà ở xã hội - Nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam 9

1.1.3 Khái niệm về người (hộ) thu nhập thấp 10

1.1.4 Đặc điểm và vai trò của nhà ở cho người thu nhập thấp 11

1.1.5 Đối tượng cung cấp và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp 15

1.1.6 Đối tượng thụ hưởng nhà ở cho người thu nhập thấp 16

1.1.7 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp 16

1.1.8 Hợp đồng và trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp 19 1.1.9 Giải pháp cho đối tượng muốn sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp 22

1.2 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 22

1.2.1 Khái niệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 22

1.2.2 Nội dung phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 23

1.2.2.1 Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp về mặt số lượng 23

1.2.2.2 Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp về loại hình cung ứng , dịch vụ cung cấp và nâng cao chất lượng nhà ở 23

1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 33

1.2.3.1 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà ở cho người thu nhập thấp 33

1.2.3.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở cho người thu nhập thấp 35

1.3 CÁC CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 39

1.3.1 UBND tỉnh, thành phố 39

1.3.2 Sở Xây dựng 39

1.3.3 Sở Tài nguyên và Môi trường 40

1.3.4 Sở Kế hoạch và Đầu tư 40

1.3.5 UBND cấp quận (huyện), phường (xã) 40

1.3.6 Sở Lao động - Thương binh và Xã hội, Liên đoàn Lao động 40

1.3.7 Hệ thống ngân hàng 40

1.3.8 Cơ quan quản lý 41

1.3.9 Cơ quan nghiên cứu, dự báo 41

1.4 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ TRONG NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 41

1.4.1 Kinh nghiê ̣m của một số nước trên thế giới 41

1.4.1.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hàn Quốc41 1.4.1.2 Kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Singapore43 1.4.2 Kinh nghiê ̣m của mô ̣t số địa phương trong nước 46

1.4.2.1 Kinh nghiệm thành phố Hà Nội 46

1.4.2.2 Kinh nghiệm thành phố Hồ Chí Minh 48

1.4.2.3 Kinh nghiệm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu 49

1.4.3 Những bài học kinh nghiệm đúc rút cho Việt Nam và thành phố Đà Nẵng 50

1.4.3.1 Kinh nghiệm quốc tế 50

1.4.3.2 Kinh nghiệm trong nước 53

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 54

2.1 ĐẶC ĐIỂM VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 54

2.1.1 Đặc điểm về điều kiê ̣n tự nhiên 54

2.1.2 Đặc điểm về kinh tế - xã hội 56

2.1.3 Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội đến việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 62

2.1.3.1 Thuận lợi 62

2.1.3.2 Khó khăn 62

2.2 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 63

2.2.1 Điều kiện nhà ở hiện tại của thành phố Đà Nẵng 63

2.2.2 Cân đối cung - cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.Đà Nẵng 64

2.2.3 Giá nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng trong những năm gần đây 65

2.3 HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.ĐÀ NẴNG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY 66

2.3.1 Một số quy định pháp quy và các chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố Đà Nẵng 66

2.3.2 Các nhà đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng 68

2.3.3 Kết quả phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đà Nẵng 70

2.3.3.1 Phát triển về diện tích nhà ở cho người thu nhập thấp 70

2.3.3.2 Phát triển về di ̣ch vụ cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp 71

2.3.3.3 Thực trạng về chất lượng nhà ở cho người thu nhập thấp 71

2.3.4 Những hạn chế trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và nguyên nhân trong thời gian qua 73

2.3.5 Điều tra về nhu cầu trong thời gian tới và các vấn đề liên quan đến nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 74

2.3.5.1 Biểu mẫu điều tra 74

2.3.5.2 Xây dựng bảng câu hỏi 74

2.3.5.3 Phạm vi và đối tượng điều tra 74

2.3.5.4 Phương pháp điều tra và đánh giá 74

2.3.5.5 Thời gian thực hiện và kết quả điều tra 75

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Đ ẾN

NĂM 2020 81

3.1 DỰ BÁO NHU CẦU NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2020 81

3.1.1 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 81

3.1.2 Nguyện vọng, khả năng thanh toán và loại hình nhà ở được ưa chuộng 81

3.1.2.1 Nguyện vọng 81

3.1.2.2 Khả năng thanh toán khi đăng ký mua nhà ở cho người thu nhập thấp của các nhóm đối tượng 83

3.1.2.3 Các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay đang được ưa chuộng 85

3.2 QUAN ĐIỂM, NGUYÊN TẮC VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 85

3.2.1 Quan điểm 85

3.2.2 Nguyên tắc 87

3.2.3 Đi ̣nh hướng phát triển 88

3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020 89

3.3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 89

3.3.2 Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 89

3.3.2.1 Giải pháp về huy động vốn đầu tư phát triển 89

3.3.2.2 Giải pháp về trợ giúp tài chính 90

3.3.2.3 Giải pháp về phân phối nhà ở cho người thu nhập thấp 92

3.3.2.4 Giải pháp về tăng cường công tác tổ chức quản lý 93

3.3.2.5 Nhóm giải pháp hỗ trợ về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 95

KẾT LUẬN 104

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (Bản scan)

PHỤ LỤC

KÝ HIỆU CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản CBCNVC : Cán bộ công nhân viên chức GTGT : Giá trị gia tăng

GPD : Tổng sản phẩm trong nước KĐT : Khu đô thị

KCC : Khu chung cư KCN : Khu công nghiệp KT-XH : Kinh tế - Xã hội TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TMCP : Thương mại cổ phần

NH : Ngân hàng

TP : Thành phố USD : Đô la Mỹ UBND : Ủy ban nhân dân MTTQ : Mặt trận Tổ quốc

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH

Danh mục bảng

1.1 Tiêu chí chấm điểm để xét duyệt đối tượng được mua, thuê,

thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp

kế tại các khu chung cư thu nhập thấp

72

2.6 Kết quả khảo sát về nhu cầu mua nhà ở thu nhập thấp 75 2.7 Kết quả khảo sát về trình độ, việc làm, thu nhập, 76 2.8 Kết quả khảo sát về nhu cầu, khả năng thanh toán và mong

muốn đối với việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

76

2.9 Kết quả khảo sát về ý kiến và đánh giá của người dân đối với

việc thực hiện các chính sách của thành phố về nhà ở thu

nhập thấp

77

2.10 Kết quả khảo sát về giá thuê, mua căn hộ và phí quản lý 77 2.11 Kết quả khảo sát về chất lượng nhà, hạ tầng, dịch vụ, 78 2.12 Kết quả khảo sát về đánh giá mức độ phù hợp trong chính

sách ưu đãi dành cho nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở thu

nhập thấp

79

3.1 Nguyện vọng của người dân Đà Nẵng về nơi ở 82

Danh mục biểu đồ

1.1 Mối quan hệ giữa Cầu bất động sản và Quy mô gia đình 39 1.2 Mối quan hệ giữa Cầu nhà ở và Thu nhập 37 2.1 Tăng trưởng kinh tế Đà Nẵng năm 2009 - 2012 57 2.2 Cơ cấu kinh tế Đà Nẵng phân theo nhóm ngành năm 2009 - 2012 58

Danh mục hình

2.1 Các công trình nhà ở xã hội, chung cư thu nhập thấp đã đưa

vào sử dụng tại thành phố Đà Nẵng năm 2011

70

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nước Do vậy, phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân

Ngày nay, Nhà nước đã xóa bỏ hầu hết chế độ bao cấp về nhà ở trước đây, chuyển sang cơ chế tự chủ về nhà ở cho người dân Qua đó, nhằm huy động mọi tiềm năng của nhân dân để duy trì, ổn định và phát triển nhà ở, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội và phát triển đất nước

Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang khó khăn và chưa có nhiều chuyển biến, các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế trong và ngoài nước vẫn chú trọng đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở sang trọng, biệt thự, căn hộ đắt tiền bán cho người giàu để

có lợi nhuận cao và mau thu hồi vốn Trong khi đó, sự chăm lo về chỗ ở cho người dân có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá về mặt

xã hội và chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư Đây là vấn đề cần phải được nghiên cứu và tìm biện pháp khắc phục

Ở thành phố Đà Nẵng, quá trình đô thị hóa ngày càng sâu rộng, đất chật người đông, diện tích đất ở ngày càng bị thu hẹp đáng kể, do vậy, nhu cầu về nhà ở của người dân tại khu vực đô thị là rất lớn Bên cạnh đó, tình trạng các khu nhà tạm bợ, xuống cấp vẫn tồn tại làm mất cảnh quan đô thị, điều kiện sống và sinh hoạt chật chội làm ảnh hưởng đến môi trường sống chung, người dân ở đây phần lớn đều thuộc tầng lớp lao động có thu nhập thấp và trung bình, họ luôn có nhu cầu chính đáng về nhà ở để ổn định cuộc sống và yên tâm làm việc

Để giải quyết vấn đề trên, luôn đi đầu và đón đầu trong việc thực hiện các chính sách phát triển với mục đích trở thành một thành phố hiện đại và văn minh,

Đà Nẵng đã có những quyết sách về phát triển kinh tế - xã hội, về đảm bảo an sinh

xã hội mang tính lâu dài và bền vững Chương trình “3 có” (có nhà ở, có việc làm,

có lối sống văn minh đô thị) mà thành phố đang thực hiện đã mang lại hiệu quả cao

và được sự đồng thuận rất lớn từ phía chính quyền và người dân Trong đó, vấn đề

“có nhà ở” luôn được quan tâm hàng đầu và mang tính thời sự cao Đặc biệt là nhà

ở cho người có thu nhập thấp

Trong bối cảnh tình hình kinh tế phát triển chậm lại do ảnh hưởng suy thoái toàn cầu, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp ứng phó, trong đó có chính sách kích cầu Theo đó, tăng chi cho ngành kết cấu hạ tầng và phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ góp phần tăng trưởng kinh tế, kích thích thị trường bất động sản phát triển và kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành khác Tuy nhiên, khi kinh tế suy giảm thì các ngành sẽ giảm nhiệt, thậm chí “đóng băng” vì các nhu cầu dừng lại, chỉ

có nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp là luôn luôn tồn tại Và nếu nhu cầu này được thỏa đáng thì sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường bất động sản Do vậy, việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là rất cần thiết hiện nay

Với nhận định trên, tôi đã chọn đ ề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển

nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” với mục đích

tìm các giải pháp tăng quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp, tăng khả năng tiếp câ ̣n nhà ở và tạo được chỗ ở ổn định cho người dân, tạo cảnh quan văn minh đô thị, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội và tiến trình phát triển KT-XH của thành phố Đà Nẵng nói riêng và đất nước nói chung

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hê ̣ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp để hình thành khung nội dung nghiên cứu cho đề tài

- Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố

Đà Nẵng, chỉ ra những thành công và các vấn đề tồn ta ̣i cần phải giải quy ết trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng

3 Tình hình nghiên cứu

3.1 Nghiên cứu trong nước

Đã có rất nhiều nghiên cứu về vấn đề xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp

ở nước ta hiện nay Mỗi tác giả đề cập đến từng vấn đề cụ thể:

Nghiên cứu của Ths Phí Thị Thu Hương về “Nhà ở cho người có thu nhập

thấp: Một thị trường cần thiết và đầy tiềm năng” trên Tạp chí Kinh tế và dự báo, số

tổng quan kinh tế- xã hội Việt Nam (năm 2008) Bài báo đã mổ xẻ vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội ở khía cạnh xem xét mối quan hệ cung - cầu hiện tại về nhu cầu nhà ở tại địa phương Qua đó, đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, phù hợp với tình hình hiện có ở địa phương nghiên cứu

Ths Diệp Đình Chung với Luận văn “Nghiên cứu thị trường nhà ở cho người

thu nhập trung bình và thấp tại thành phố Hồ Chí Minh” (năm 2009) Ngoài thực

trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh, một số dự án tiêu biểu về nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, thuận lợi và khó khăn của các dự án, thị hiếu của nhóm khách hàng thu nhập trung bình và thấp khi lựa chọn nhà chung cư, tác giả còn phân tích đối thủ cạnh tranh của phân khúc thị trường từ thực tiễn kết quả nghiên cứu cho

Dự án Thu Duc House Qua đó tìm ra giải pháp để phát triển phân khúc thị trường

TS Nguyễn Ngọc Điện với Chuyên đề Nhà ở xã hội, kinh nghiệm của các nước

phát triển (2009), trích dẫn trong nguồn: http://sgtt.com.vn/detail33.aspx?columnld=33

&newsid=49785&fld=HTMG/2009/0412/49785 đã tìm hiểu khá kỹ về tình hình nhà ở

xã hội ở các nước phát triển Ở các nước phát triển, nhà ở xã hội chủ yếu dành cho người

có thu nhập ổn định thuộc loại thấp so với mặt bằng chung Người quan tâm đến loại nhà

ở này thường là lao động phổ thông thuộc các ngành nghề, cả trong hai khu vực công và

tư Các chung cư xã hội còn có thể dành cho những người thuộc các thành phần khác, như sinh viên hoặc công chức trẻ, nhưng sự hiện diện của họ không mang tính tiêu biểu

Tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội ở các nước phát triển là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể Điều đó cần thiết cho việc bảo tồn lực lượng lao động không thể thiếu trong xã hội

Người có thu nhập thấp có hai sự lựa chọn: Mua hoặc thuê căn hộ Nếu người thu nhập thấp có nhu cầu vay vốn mua căn hộ thì sẽ được ưu tiên tiếp câ ̣n với nguồn vốn ưu đãi cả về lãi suất và thời hạn vay Lãi vay có thể thấp hơn mức lãi suất cơ bản, còn thời

hạn hoàn trả nợ gốc thường rất dài, có khi đến hết, thậm chí dài hơn một đời người Để

có thể tiếp cận hệ thống dịch vụ tín dụng ưu đãi này, người vay phải thoả mãn các điều kiện để được gọi là người có thu nhập thấp Việc thẩm định tư cách người có quyền mua nhà ở xã hội được thực hiện bởi một cơ quan hoàn toàn độc lập với tất cả các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Nhiều chủ thể được luật pháp yêu cầu tham gia xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội Với tư cách là người chịu trách nhiệm chính trong việc xây dựng hệ thống an sinh và phúc lợi chung, nhà nước đứng đầu danh sách Pháp luật cũng đòi hỏi các dự án xây dựng khu dân cư mang tính chất kinh doanh phải dành một tỷ lệ tối thiểu nhà ở được xây dựng để làm nhà ở xã hội Chủ doanh nghiệp sử dụng nhiều công nhân lao động toàn thời gian cũng có trách nhiệm dành một phần lợi nhuận để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành cho công nhân, nhằm giúp họ và gia đình ổn định cuộc sống

PGS.TS Lê Văn Đính và TS Hồ Kỳ Minh, đồng chủ trì nhóm nghiên cứu và

là tác giả Cuốn sách “Xây dựng chính sách nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn

thành phố Đà Nẵng” (năm 2013) đã đề cập đến một số vấn đề về cơ sở lý luận và

thực tiễn về giải quyết nhà ở thu nhập thấp, thực trạng thị trường và chính sách nhà

ở thu nhập thấp ở Đà Nẵng Qua đó, đề xuất các giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

3.2 Nghiên cứu ngoài nước

Trong tác phẩm Nhà ở cho người thu nhập thấp: Bài học từ Singapore của

Sim Loo Lee (2009), Nxb Lao Động, Hà Nội đã đề cập: Giải quyết một vấn đề thực

tế mà Việt Nam hiện nay đang gặp phải là các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà trong việc đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp mà nguyên nhân chính là tỷ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xây dựng, đóng tiền sử dụng đất,… rườm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng chi phí đầu vào Trong khi đó, theo kinh nghiệm của Singapore: Từ một nước đại đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dân được sở hữu nhà ở giá thấp

Singapore và Hongkong là hai đất nước nổi tiếng ở châu Á về việc phát triển và giải quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho người dân Để có được kết quả này, từ những năm

1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch và phát triển nhà ở giá thấp Cũng theo Sim Loo Lee: "Tại Singapore, từ năm 1960, chúng tôi đã thành lập Cơ quan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất (HDB), xây dựng và trợ cấp cho vay đối với người mua nhà giá thấp Chúng tôi cũng đã thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao động đóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà" Tại Singapore, các tổ chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng Để đẩy mạnh các dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, vấn đề quỹ đất cũng đang là khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản Như vậy, trong thời điểm kinh tế khó khăn như hiện nay, kích cầu thông qua việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đang được Chính phủ rất quan tâm Việc tham khảo kinh nghiệm thành công từ những nước lân cận để đẩy mạnh mảng đầu tư này sẽ rất hữu ích

Qua những nghiên cứu điển hình nói trên , ta nhận thấy nghiên cứu về vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp còn khá mới mẻ, chưa có bề dày về lịch sử nghiên cứu, số lượng bài nghiên cứu còn ít và nhỏ lẻ, đặc biệt là nghiên cứu đối với địa bàn thành phố Đà Nẵng Do vậy đây là chỗ trống trong nghiên cứu mà tác giả của luận văn này muốn hướng tới

4 Giới hạn nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu các vấn đề về kinh tế và quản lý nhằm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: nghiên cứu việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp,

tâ ̣p trung vào loại hình nhà ở dạng căn hộ chung cư cao tầng do Nhà nước và các

doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

- Về không gian: nghiên cứu trên đi ̣a bàn thành phố Đà Nẵng

- Về thời gian: từ năm 2009 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, tác giả đã sử dụng phương pháp thống

kê, mô tả, phân tích, so sánh kết hợp với thu thập số liệu điều tra, khảo sát nhằm phục vụ cho công tác nghiên cứu

Tác giả thu thập và sử dụng số liệu kết quả điều tra, khảo sát của Sở Xây dựng

và Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Đà Nẵng nhằm làm rõ các vấn đề về thực trạng, đồng thời làm cơ sở để so sánh, dự báo và đề xuất các giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng

6 Đóng góp mới của đề tài

Tìm ra những giải pháp thiết thực để phát triển loại hình nhà ở chung cư cho người thu nhập thấp Qua đó xác định được mô hình và phương thức giải quyết vấn

đề nhà ở cho người dân có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

7 Cấu trúc của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, bài nghiên cứu bao gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Chương 2: Thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

Chương 3: Định hướng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020

CHƯƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN

NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

1.1 NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

1.1.1 Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở

- Nhà ở xã hội:

Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện tại các nước Anh, Mỹ, Canada vào thập niên 1970, sau đó lan rộng sang các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc,…Là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể Họ là những người không thể tự mình kiếm được một chỗ ở, thông thường

là người vô gia cư, người già đơn thân, người bị tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn không còn sức lao động,… Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, đa phần là thuộc sở hữu nhà nước, ngoài ra còn có hiệp hội, tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của người dân trong xã hội

Tùy từng trường hợp cụ thể mà người đăng ký ở nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được thuê với giá thấp Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện, tổ chức phi chính phủ, các cá nhân chi trả thông qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ chi tiêu phung phí

Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có quyền sở hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng trong thời hạn

từ 10 đến 15 năm Họ phải có cam kết về mặt pháp lý và chịu sự quản lý chung về mọi mặt bởi một tổ chức Chính phủ

- Nhà ở cho người thu nhập thấp:

Nhà ở cho người thu nhập thấp là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà được xây dựng bởi chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng gặp khó khăn trong

việc bố trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức Nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi

Điều khác biệt so với nhà ở xã hội là nhà ở thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải chi tiêu cho cuộc sống và tích lũy chút ít nên không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía Loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường

có giá rẻ hơn so với các loại nhà khác Lý do:

Thứ nhất, loại nhà này có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, có khi

vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh, không sử dụng các thiết bị đắt tiền, không có thang máy, không dùng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis,… nhưng nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chí xây dựng cơ bản

Thứ hai, loại nhà này được Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho

chủ đầu tư như thuế đất Ngoài ra, Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc can thiệp để được vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp được giảm giá vật liệu xây dựng

Thứ ba, người mua được giảm giá bán căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn hộ

và trả dần trong vòng 15 - 20 năm mà không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp Để nhà đầu tư không bị thiệt thòi, Chính phủ thường ưu tiên cho họ một số công trình khác

có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào

Người mua nhà có thể có quyền sở hữu theo luật định, tức là có quyền được mua, bán, cho, tặng Tuy nhiên, Chính phủ mỗi nước sẽ có những cách thức quản lý khác nhau về việc này Ví dụ: Ở Hàn Quốc, do được hưởng nhiều ưu đãi nên người mua không được tự do mua bán, sang nhượng, khi muốn bán, người sử dụng phải bán lại cho Quỹ nhà của Chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều tiết cho người khác

- Nhà ở giá rẻ:

Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự do trên thị

trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin - cho” Người mua nếu có

đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn

1.1.2 Khái niệm về nhà ở xã hội - Nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam

- Nhà ở xã hội:

Là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn ngân sách Nhà nước, là tài sản của Nhà nước và chỉ được dùng để cho thuê Nhà ở xã hội tại đô thị phải là loại nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng đúng theo quy định của từng loại đô thị; diện tích mỗi căn

hộ không quá 60m2 sàn nhưng không được nhỏ hơn 30m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở; phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị

Theo quy định chung thì nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước dùng để cho thuê, không được phép bán, trừ những trường hợp Nhà nước có nhu cầu bán để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác thì Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, trình Chính phủ phê duyệt chính sách, cơ chế bán đối với loại nhà này

Và theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Luật Nhà ở và theo cơ chế do Nhà nước quy định Như vậy, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế cũng đầu tư xây dựng nhà ở

xã hội để bán, cho thuê và cho thuê mua

- Nhà ở cho người thu nhập thấp:

Là loại hình nhà ở chung cư cao tầng dùng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp sống ở đô thị, được đầu tư bằng nguồn vốn thương mại của các doanh nghiệp cùng với một số ưu đãi, khuyến khích của Nhà nước Vì thế, nhà ở cho người thu nhập thấp là loại hình nhà ở thương mại, có sự điều tiết của Nhà nước về diện tích (không được quá 70m2), giá cả, điều kiện và đối tượng được mua, thuê, thuê mua đối với loại nhà này

Mặc dù Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhưng 04 năm sau mới có một số

văn bản pháp quy về nhà ở xã hội Tuy nhiên, tên gọi “nhà ở xã hội” trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành “nhà ở cho người thu nhập thấp” Tiếp đến, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” quy định rõ 8 nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở, không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường sẽ được tập trung, ưu tiên giải quyết đã thể hiện sự quan tâm của Chính phủ đối với lĩnh vực nhà

ở xã hội - nhà ở cho người thu nhập thấp

Như vậy, có thể khẳng định rằng: Hiện nay, “Nhà ở xã hội” và “Nhà ở cho người thu nhập thấp” được hiểu là giống nhau, đều là loại hình nhà dạng căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng là thành phần khó khăn về chỗ ở trong xã hội mà không có điều kiện tự cải thiện, gọi chung là đối tượng thu nhập thấp Trong đó, các dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì chỉ được dùng để cho thuê, trường hợp bán thì phải có chủ trương, cơ chế riêng của Nhà nước; các dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn (tự có, vay, huy động) của doanh nghiệp thì được bán, cho thuê và cho thuê mua theo quy định chung

Theo ý kiến của người viết, Nhà nước ta cần có quy định thống nhất một tên gọi chung cho “Nhà ở xã hội” và “Nhà ở cho người thu nhập thấp”, tránh tình trạng các dự án đặt tên bị chồng chéo, nhiều dự án sử dụng nhập nhằng cả tiếng Việt và tiếng nước ngoài, dễ bị nhầm lẫn với các dự án nhà ở thương mại cao cấp và các dự

án nhà ở khác, gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện và công tác quản lý

Ở đề tài này, người viết muốn đề cập đến thực trạng và các vấn đề liên quan

đến “nhà ở cho người thu nhập thấp” (sau đây gọi là nhà ở thu nhập thấp) do

doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, qua đó đề xuất các giải pháp tốt nhất nhằm phát triển và giải quyết nhu cầu về nhà ở của tầng lớp người lao động có thu nhập thấp

1.1.3 Khái niệm về người (hộ) thu nhập thấp

Theo Ngân hàng Thế giới và Tổ chức Chương trình định cư con người của Liên Hiệp Quốc tại Châu Á (Un Habitat) thì người thu nhập thấp là người mà thu nhập bình quân mỗi tháng của họ phải chi cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc

sống tối thiểu mất 2/3 thu nhập, 1/3 còn lại chi dùng cho các nhu cầu cơ bản khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp và tiết kiệm, tích lũy Còn ở Mỹ, tuy chưa có khái niệm chính thức nhưng theo các tổ chức nghiên cứu thì thu nhập thấp được xác định là cao hơn hai lần so với ngưỡng nghèo của Liên bang

Khái niệm “người thu nhập thấp đô thị” ở Việt Nam xuất hiện chưa lâu và chưa có một định nghĩa thống nhất Theo một định nghĩa chung thì người thu nhập thấp đô thị là người có mức thu nhập ổn định nhưng thấp và có chất lượng ở kém,

có khả năng dành một phần nhỏ trong thu nhập để cải thiện nhà ở với sự giúp đỡ của Nhà nước về vay vốn trả góp dài hạn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng

Nhìn chung, người thu nhập thấp là những đối tượng dân cư có điều kiện và mức sống thấp đáng kể so với mặt bằng chung của xã hội Tuy nhiên, khái niệm người thu nhập thấp đề cập trong Đề tài này phải gắn với giải quyết vấn đề nhà ở cho họ, tức là xem xét trong mối tương quan giữa thu nhập với điều kiện nhà ở và việc làm

Như vậy, căn cứ theo thực tế, ta có thể khái niệm về người thu nhập thấp ở khu vực đô thị như sau:

Người thu nhập ở nước ta bao gồm những người có mức thu nhập trên mức

cận nghèo và tiếp cận đến mức trung bình của xã hội hiện nay Nhìn chung, thu nhập bình quân của họ chỉ đủ đáp ứng được nhu cầu cơ bản tối thiết yếu so với cuộc sống hiện tại và đang gặp khó khăn về nhà ở, cần sự hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách phù hợp

Hộ thu nhập thấp là hộ gia đình mà thu nhập bình quân của mỗi thành viên

xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành, được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng

và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng và phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Giá bán căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp không được vượt quá 15.000.000 đ/m2 sàn Đơn giá này do chủ đầu tư dự án xây dựng trình UBND cấp tỉnh phê duyệt theo nguyên tắc tính đúng, đủ chi phí đầu tư, kể cả lãi vay ngân hàng (nếu có), chi phí bảo trì nhà ở đối với phần sở hữu chung, không được tính các ưu đãi của Nhà nước vào giá bán (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, các ưu đãi về thuế,…) và bao gồm lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình

- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và lơ ̣i nhuâ ̣n đi ̣nh mức tối đa là 10% chi phí đầu tư ; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê , thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm (cả giá bán và giá cho thuê nhà ở thu nhập thấp đều được xác định, tính toán bằng các phương pháp theo quy định của Bộ Xây dựng)

- Chất lượng về nhà ở cho người thu nhập thấp đảm bảo ổn định cuộc sống của chủ hộ theo tuổi thọ của nhà bình quân khoảng 50 năm (số liệu thống kê tham khảo

ở Hàn Quốc, Trung Quốc và Singapore cho thấy tuổi thọ nhà chung cư bình quân ở các nước này cũng khoảng 50 năm tuổi) Trên thực tế, tuổi thọ của nhà chung cư có thể từ 70 - 80 năm sau đó sẽ phá dỡ đi do không thể sử dụng được nữa Vừa qua, Bộ Xây dựng đã đưa ra lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có phương

án “thời hạn sở hữu nhà chung cư 70 năm” và cũng nhận được nhiều ý kiến phản hồi trái chiều khác nhau

Đa số các hô ̣ có khó khăn về nhà ở có diê ̣n tích nhà ở châ ̣t chô ̣i , nhiều thế hê ̣ cùng sinh sống , diện tích ở bình quân rất thấp , thiếu nước sa ̣ch , thiếu điê ̣n chiếu sáng công cộng , đă ̣c biê ̣t là môi trường sống bi ̣ ô nhiễm do k hói bụi, nước thải,… Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường , mô ̣t bô ̣ phâ ̣n dân cư thu nhâ ̣p thấp sẽ bi ̣ nghèo đi tương đối so với tốc đô ̣ phát triển kinh tế , do vâ ̣y tỷ lê ̣ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thâ ̣m chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao

Thực tra ̣ng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp Viê ̣c thiếu điều kiê ̣n sinh hoa ̣t tối thiểu có thể làm phát sinh các tê ̣ na ̣n xã hô ̣i , làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong việc lành mạnh hóa xã hội thông qua chính sách an sinh xã hội không đạt hiệu quả cao Viê ̣c phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở , góp phần cải thiê ̣n đời sống của các đối tượng thu nhâ ̣p thấp , giúp họ có được môi trường sống và điều kiê ̣n sinh hoạt tốt hơn Điều này có ý nghĩa tích cực trong viê ̣c nâng cao điều kiê ̣n sống dân cư , ổn định nơi ăn chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hô ̣i , từng bước thực hiê ̣n tốt những mu ̣c tiêu trong chính sách an sinh xã hô ̣i của Nhà nước

- Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo quy đi ̣nh , các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ đươ ̣c hưởng những ưu đãi của Nhà nước như: miễn tiền sử du ̣ng đất , tiền thuê đất trong phạm vi dự án; được miễn, giảm các loại thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp; được xem xét hỗ trợ vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng; được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ đối với hạ tầng kỹ thuật; Ngoài ra, còn được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm thiết bị,… Điều này có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp Trong khi các dự án xây dựng nhà ở thương ma ̣i cao cấp đang gă ̣p khó khăn trong viê ̣c t iêu thu ̣ sản phẩm do giá bán cao,

viê ̣c đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp với mức giá bán, cho thuê và, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc thị trường nhà ở này hơn

Mă ̣t khác, việc phát triển các dự án xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần kích cầu một số các ngành khác như: vâ ̣t liê ̣u xây dựng , điện, nước, sản phẩm gia du ̣ng ,…, qua đó góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao đ ộng không nhỏ, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung

- Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và kích thích thị trường bất động sản phát triển

Ngoài các ưu đãi được hưởng nêu trên, doanh nghiệp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan khác đối với hoạt động kinh doanh của đơn vị trong quá trình thực hiện dự án theo đúng quy định hiện hành Sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, Nhà nước sẽ có thêm các khoản thu từ hoạt động của khu chung

cư như: điện, nước, thuế đối với các hoạt động dịch vụ phát sinh,…

Quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản mô ̣t nguồn cung lớn , tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu n hà ở trên thi ̣ trường hiê ̣n nay Đồng thời, viê ̣c có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thi ̣ trường sẽ giúp mở rô ̣ng các đối tượng mua bán nhà ở trên thi ̣ trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu Sản phẩm được cung ứng trên thi ̣ trường qua đó cũng phong phú và đa dạng hơn nhiều, điều này có tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị t rường lành ma ̣nh hơn, phá vỡ thế độc quyền của

mô ̣t số phân khúc thi ̣ trường đối với nhà ở thương mại , kích thích thị trường bất động sản phát triển

- Nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần làm giảm đi sự phân hóa về giàu nghèo, nâng cao đời sống cho người dân, làm đẹp thêm cảnh quan đô thị

Việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp làm tăng quỹ nhà ở, tăng diện tích bình quân về nhà ở mỗi người dân Tại các khu chung cư thu nhập thấp sau khi đưa vào hoạt động với hạ tầng xã hội được hình thành và phát triển cao, đời sống

của người dân ổn định và phát triển, khoảng cách về giàu nghèo qua việc sở hữu nhà

ở cũng được rút ngắn lại, việc quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp hình thành nên các cụm dân cư tập trung, phát triển gia tăng các loại hình dịch vụ về kinh tế, y

tế, giáo dục,…, góp phần làm sinh động hơn đời sống của người dân thành thị và tăng vẽ đẹp về kiến trúc, cảnh quan đô thị

1.1.5 Đối tượng cung cấp và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp

Đơn vị cung cấp sản phẩm nhà ở cho người thu nhập thấp là các tập đoàn kinh

tế, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được UBND cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương có Quyết định chính thức công nhận là đơn vị Chủ đầu tư dự

án Thông thường, sau khi dự án đưa vào hoạt động, Chủ đầu tư dự án sẽ thành lập Ban Quản lý trực thuộc để trực tiếp, phối hợp với các sở ngành và chính quyền địa phương trong việc quản lý, vận hành sử dụng khu chung cư thu nhập thấp, Chủ đầu

tư có thể thuê các công ty, đơn vị có chức năng chuyên môn hợp pháp để thực hiện công việc này

Chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được xác định như sau:

- Trường hợp nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 10 ha trở lên và khu đô thị mới trên địa bàn thì phải dành mô ̣t phần qu ỹ đất với diện tích tối thiểu là 20% diện tích đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó để đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhâ ̣p thấp, đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp đó

- Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch (đã có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật) đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án

- Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án

Sở Xây dựng là cơ quan thay mặt cho UBND cấp tỉnh thực hiện công tác quản

lý hành chính, giám sát quá trình triển khai dự án nhà ở cho người thu nhập thấp từ giai đoạn đầu tư cho đến hoàn thiện và đưa vào sử dụng

1.1.6 Đối tượng thụ hưởng nhà ở cho người thu nhập thấp

a) Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng sau đây:

- Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các

cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội

- nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định)

- Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động

tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định

b) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiê ̣n cải ta ̣o chung cư cũ bi ̣ hư hỏng , xuống cấp đã đư ợc bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở

1.1.7 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp

Đối tượng được mua , thuê, thuê mua nhà ở thu nhâ ̣p thấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

a) Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thu ộc sở hữu của mình nhưng diê ̣n tích quá chật chội, cụ thể là

- Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, ở thuê, mượn nhà của người khác để ở; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở

- Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp

giấy chứng nhâ ̣n quyền sở h ữu nhà ở theo quy định của pháp luật v ề nhà ở và pháp luật về đất đai Cụ thể:

+ Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người

+ Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diê ̣n tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diê ̣n tích đất tối thiểu thuô ̣c diê ̣n được phép cải ta ̣o , xây dựng theo quy đi ̣nh của UBND cấp tỉnh

b) Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể là

- Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về đất đai

- Chưa đươ ̣c thuê nhà ở thuô ̣c sở hữu nhà nước , chưa được mua nhà ở thuô ̣c sở hữu nhà nước theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về nhà ở

- Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

- Chưa đươ ̣c tă ̣ng nhà tình thương, tình nghĩa

- Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiê ̣n cải ta ̣o chung cư cũ bi ̣ hư hỏng , xuống cấp (đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điểm

b Khoản 1.1.6 nêu trên)

- Chưa đươ ̣c Nhà nước hỗ trợ cải thiê ̣n nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy đi ̣nh của pháp luật

c) Phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang

nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vu ̣, thời gian công tác, thực tra ̣ng về nhà ở Đối với trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 01 năm trở lên

d) Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh (không tính số tiền

đươ ̣c bồi thường vào mức thu nhâ ̣p hàng tháng đối với các đ ối tượng quy định tại Điểm b Khoản 1.1.6 nêu trên) Trường hợp đăng ký mua và thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp thì đối tượng phải có khả năng thanh toán lần đầu tương đương 20% giá trị căn hộ

Với các điều kiện như trên, việc lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp sẽ được thực hiện theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm c ao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước (với thang điểm tối đa là 100) Bảng điểm được xác định trên cơ sở các tiêu chí như sau:

Bảng 1.1: Tiêu chí chấm điểm để xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp

điểm

1 Tiêu chí khó khăn về nhà ở:

- Chưa có nhà ở (bao gồm cả trường hợp quy định tại Điểm b

Khoản 1.1.6 nêu trên)

- Có nhà ở bình quân dưới 5 m2 sử dụng/người và diện tích đất ở

thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại

50

30

2 Tiêu chí về đối tượng:

- Đối tượng 1 (quy định tại Tiết nhất Điểm a hoặc Điểm b Khoản

1.1.6 nêu trên)

- Đối tượng 2 (quy định Tiết nhì Điểm a Khoản 1.1.6 nêu trên)

30

20

3 Tiêu chí ưu tiên khác:

- Hô ̣ gia đình có từ 02 người trở lên thuô ̣c đối tượng 1

- Hô ̣ gia đình có 01 người thuô ̣c đối tượng 1 và có ít nhất 01 người

thuô ̣c đối tượng 2

- Hô ̣ gia đình có từ 2 người trở lên thuô ̣c đối tượng 2

Ghi chú : Trường hợp hộ gia đình , cá nhân được hưởng các tiêu

chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang

điểm cao nhất

10

7

4

4 Tiêu chí ưu tiên do UBND cấp tỉnh quy định:

(cán bộ công nhân viên chức thuộc diện thu hút nhân tài; giáo sư,

nhà giáo nhân dân, thầy thuốc nhân dân, nghệ sĩ nhân dân; Anh

hùng lao động thời kỳ đổi mới, )

10

(Nguồn: Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng)

Ngoài ra, tùy thuộc vào tình hình thực tế tại địa phương của từng dự án cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét mở rộng nhóm đối tượng hoặc điều chỉnh thang điểm xét duyệt cho phù hợp trên cơ sở đảm bảo các quy định chung

1.1.8 Hợp đồng và trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp

a) Hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp

- Việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhâ ̣p thấp phải được lập thành Hợp đồng theo mẫu quy đi ̣nh ta ̣i Phu ̣ lu ̣c số 02, 03, 04 kèm theo

- Thời ha ̣n tối đa của Hợp đồng thuê nhà ở thu nhâ ̣p thấp là 3 năm (36 tháng) Trước khi hết ha ̣n Hợp đồng, Bên thuê phải làm thủ tục xin xác nhận vẫn đủ điều kiê ̣n (theo quy định tại Khoản 1.1.7 nêu trên) để được tiếp tục gia hạn thời gian thuê nhà ở

- Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp ghi trong Hợp đồng là đơn giá đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định và phê duyê ̣t theo đề xuất của chủ đầu tư dự án trên cơ sở đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Khoản 1.1.4 nêu trên

- Phương thức thanh toán tiền mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án và bên mua, bên thuê, bên thuê mua thỏa thuận trong Hợp đồng theo nguyên tắc:

+ Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để bán thực hiện theo hình thức trả tiền một lần hoặc góp Nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận huy động tiền ứng trước của khách hàng thì công trình nhà ở đó phải có thiết kế đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng Trường hợp mua trả góp thì người mua nhà phải nộp lần đầu không quá 20% giá trị căn hộ (trừ trường hợp người mua có thỏa thuận khác với chủ đầu tư dự án)

+ Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê thì người thuê nhà thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận trong Hợp đồng

+ Đối với nhà ở thu nhập thấp dành để cho thuê mua thì người thuê mua nhà nộp lần đầu không quá 20% giá trị căn hộ (trừ trường hợp người mua, thuê mua có thỏa thuận khác với chủ đầu tư dự án) Thời gian thanh toán số tiền còn lại (ngoài số

tiền đã trả lần đầu) do chủ đầu tư và người thuê mua tự thỏa thuận, nhưng tối thiểu

là 10 năm Phương thức thanh toán cũng do chủ đầu tư và người thuê mua nhà thỏa thuận (có thể trả hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ)

b) Trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp

b1 Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án: Tên dự án và địa điểm xây dựng

dự án, tên chủ đầu tư dự án và địa chỉ liên lạc, địa chỉ và thời gian tiếp nhận đơn đăng ký, tiến độ thực hiện và quy mô dự án, số lượng và diện tích căn hô ̣ (số căn hô ̣

để bán, cho thuê, cho thuê mua) và các nội dung khác có liên quan để công bố công khai tại trụ sở cơ quan và trang web của Sở Xây dựng nơi có dự án , đăng tải ít nhất

01 lần tại các báo là cơ quan ngôn luâ ̣n của chính quyền địa phương và công bố tại sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết , đăng ký và thực hiện giám sát

b2 Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản

về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua và thời điểm bắt đầu thực hiện để

Sở Xây dựng biết và kiểm tra (hậu kiểm)

b3 Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở thu nhâ ̣p thấp trên đi ̣a bàn đã đươ ̣c công bố, hô ̣ gia đình và cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp nộp hồ sơ đăng ký cho chủ đầu tư dự án Hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục số 01;

- Giấy xác nhận về hộ khẩu và thực trạng chỗ ở theo mẫu tại Phụ lục số 01a do UBND cấp phường xác nhận (chỉ cấp 01 lần) Riêng đối tượng chưa có hộ khẩu thuộc lực lượng vũ trang thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vu ̣, thời gian công tác, thực tra ̣ng về nhà ở;

- Giấy xác nhận về đối tượng và mức thu nhập theo mẫu tại Phụ lục số 01b do

cơ quan, đơn vị nơi từng thành viên trong hộ gia đình đang làm việc xác nhận (chỉ cấp 01 lần); đối với trường hợp lao động tự do, kinh doanh cá thể do UBND cấp phường xác nhận về đối tượng, nghề nghiệp, không cần xác nhâ ̣n mức thu nhập;

- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà

ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng , thực hiê ̣n cải ta ̣o chung cư cũ bi ̣

hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì ngoài các giấy xác nhận theo quy đi ̣nh tại trên cần bổ sung bản sao Quyết định thu hồi nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân

do cơ quan có thẩm quyền ban hành , kèm theo giấy xác nhận chưa được giải quyết bồi thường nhà ở, đất ở của UBND cấp quâ ̣n, huyê ̣n cấp;

- Đối với các đối tượng đăng ký thuộc Bộ Quốc phòng thì gửi thêm 01 bản sao Giấy xác nhận theo mẫu tại Phụ lục số 1b do cơ quan, đơn vị nơi đang công tác xác nhận về Bộ Chỉ huy quân sự cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tại địa

phương nơi có dự án để tổng hợp

b4 Sau khi tập hợp đầy đủ hồ sơ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu , chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhâ ̣p thấp có trách nhiê ̣m xem xét từng hồ sơ đăng ký , đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện và thứ tự ưu tiên theo quy đi ̣nh để lập danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư

Khi nhận hồ sơ phải có giấy biên nhận, nếu hồ sơ chưa hơ ̣p lê ̣ thì người nhận

hồ sơ có trách nhiê ̣m ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả la ̣i cho người nô ̣p hồ sơ để thực hiê ̣n viê ̣c bổ sung , hoàn thiện trong thời gian tối đa không vượt quá 15 ngày làm việc , kể từ ngày trả la ̣i hồ sơ Trường hợp dự án không còn quỹ nhà để giải quyết thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi tr ả lại toàn bộ hồ sơ để người đó biết và nộp Hồ sơ tại dự án khác

b5 Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo thứ tự

ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc ) về Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình tra ̣ng người thu nhâ ̣p thấp được hỗ trợ nhiều lần Trong trường hợp người được dự kiến giải quyết theo danh sách do chủ đầu tư lâ ̣p mà đã đươ ̣c Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở rồi hoă ̣c đã được mua , thuê, thuê mua nhà ở thu nhâ ̣p thấp ta ̣i dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiê ̣m gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách Sau 15 ngày làm viê ̣c kể từ khi nhậ n được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông

báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trong dự án của mình đến để thỏa thuâ ̣n, thống nhất và ký hợp đồng

b6 Mỗi hộ gia đình , cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp chỉ được nộp Đơn đăng ký ta ̣i mô ̣t dự án Trong trường hợp dự án không còn quỹ nhà để giải quyết thì nhận lại hồ sơ có xác nhận lý do của chủ đầu tư dự án để nộp đơn dự án khác Việc thanh toán nhà ở thu nhập thấp do người mua, thuê, thuê

mua nhà thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân hàng

b7 Sau khi ký Hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thu nhâ ̣p thấp , chủ đầu tư dự án có trách nhiê ̣m lập đầy đủ danh sách các đối tư ợng, bao gồm cả các thành viên trong hộ , gửi về Sở Xây dựng nơi có dự án để công bố công khai trong thời ha ̣n 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được danh sách và lưu trữ để phu ̣c vu ̣ cho công tác quản lý , kiểm tra (hậu kiểm) Đồng thời, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm viê ̣c của đơn vị mình và tại sàn giao dịch bất động sản hoặc trang web của chủ đầu tư (nếu có)

1.1.9 Giải pháp cho đối tượng muốn sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp

- Tạo công ăn việc làm cho đối tượng muốn sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua các giải pháp cụ thể như: Đẩy mạnh phát triển kinh tế tạo việc làm mới; Đẩy mạnh đào tạo nghề, phát triển nguồn nhân lực; Phát triển nguồn vốn, phát huy hiệu quả sử dụng vốn cho vay giải quyết việc làm, giảm nghèo; Đưa lao động đi làm việc ở nước ngoài; Hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường lao động; Nâng cao hiệu quả dịch vụ việc làm và tuyên truyền nâng cao nhận thức về việc làm

- Tạo môi trường, lối sống lành mạnh tại các khu chung cư thu nhập thấp, đẩy lùi các tệ nạn xã hội, đảm bảo tình hình an ninh trật tự, thường xuyên và định kỳ tổ chức hội nghị chung cư để hỗ trợ, cải thiện và nâng cao đời sống của các hộ dân

1.2 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

1.2.1 Khái niệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là sự phát triển về s ố lượng, loại hình

và hình thức cung cấp Do đó, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp để làm tăng diện tích và chất lượng nhà ở, chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang

nhà ở cho người thu nhập thấp với mục đích tăng quỹ nhà ở để cung cấp cho các đối tượng thu nhập thấp; gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ, với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp,

1.2.2 Nội dung phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

1.2.2.1 Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp về mặt số lượng

Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đươ ̣c thực hiê ̣n thông qua viê ̣c đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp để làm tăng diện tích nhà ở, chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp với mục đích tăng quỹ nhà ở để cung cấp cho các đ ối tượng thu nhập thấp, đa dạng hóa đối tượng cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp, tăng số lươ ̣ng người , đối tượng thụ hưởng nhà ở, tăng số lươ ̣ng các chủ thể tham gia phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Kết quả phát triển về số lượng có thể được phản ánh bằng các tiêu chí sau:

- Diê ̣n tích sàn xây dựng

- Diê ̣n tích sàn bình quân/01 hô ̣ (hoă ̣c 01 người)

- Số người được thu ̣ hưởng nhà ở cho người thu nhập thấp

- Số đối tươ ̣ng được thu ̣ hưởng nhà ở cho người thu nhập thấp

- Số nhà đầu tư tham gia vào thị trường đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp

1.2.2.2 Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp về loại hình cung ứng, dịch

vụ cung cấp và nâng cao chất lượng nhà ở

a) Phát triển về loại hình cung ứng nhà ở là mở rộng thêm , làm đa dạng hóa

các loại hình cung ứng nhà ở để cho nhiều chủ thể có thể tham gia vào quá trình cung ứng nhà ở hơn, từ đó làm gia tăng quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp

Hiê ̣n nay, nhà ở cho người thu nhập thấp được đầu tư xây dựng chủ yếu thông qua hình thức: Nhà nước giao đất, doanh nghiệp bỏ vốn ra xây nhà, việc mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thực hiện theo quy định của Nhà nước và địa phương Ngoài ra, tùy vào tình hình thực tế ở mỗi dự án ở mỗi địa phương, Nhà nước

có thể mua lại một số lượng căn hộ nhất định từ dự án của chủ đầu tư để bán lại cho

đối tượng là cán bộ công nhân viên chức của địa phương đang khó khăn về nhà ở với mục đích là nhằm cải thiện đời sống cán bộ viên chức, giúp họ yên tâm sinh sống và làm việc cống hiến cho địa phương Trong trường hợp này, giá bán được thỏa thuận giữa UBND cấp tỉnh và Chủ đầu tư dự án, thông thường là giá thấp hơn

so với giá bán căn hộ phổ biến khác và được bán lại cho người mua bằng giá gốc Đối tượng đăng ký mua nhà phải đảm bảo các điều kiện, tiêu chí theo quy định, sau khi được xét duyệt người mua được hưởng các ưu đãi như: có thể được mua nhà trả góp với lãi suất ưu đãi, có thể được hỗ trợ vay vốn ngân hàng ưu đãi để mua nhà, các quyền và lợi ích khác theo luật định

b) Phát triển về dịch vụ cung cấp nhà ở là mở rộng thêm, làm đa dạng hơn các

dịch vụ cu ng ứng để cho đối tượng thu ̣ hưởng nhà ở cho người thu nhập thấp có thêm cơ hô ̣i tiếp câ ̣n với nhà ở, đồng thời nâng cao chất lượng của di ̣ch vu ̣ cung ứng

để tăng sự thỏa mãn cho đối tượng thụ hưởng,…

Hiê ̣n nay có ba hình th ức cung cấp di ̣ch vu nhà ở cho người thu nhập thấp, gồm: bán, cho thuê, cho thuê mua Quyền và trách nhiê ̣m ràng buộc giữa nhà đầu tư

và người thụ hưởng qua các loại dịch vụ được quy định cụ thể trong hợp đồng Tất

cả những điều khoản của hợp đồng này được quy định cụ thể theo Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ xây dựng Hướng dẫn việc bán, cho thuê,

cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị Đây là cơ sở ràng buộc trách nhiệm giữa các bên liên quan

* Hình thức bán : Là việc người mua nhà ở phải thanh toán hết một lần tiền

mua nhà hoặc trả chậm (trả góp) Chủ đầu tư dự án thỏa thuận với khách hàng về việc huy động số tiền mua nhà ứng trước với điều kiện công trình nhà ở đó phải có thiết kế đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng Theo quy định thì Chủ đầu tư không được thu trước tiền mua nhà vượt quá 70% giá trị căn hộ ghi tại hợp đồng, sau khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng, người mua sẽ thanh toán 98%

số tiền ngay khi nhận nhà, 2% giữ lại để bảo hành công trình

Đối với Chủ dự án thì đây là hình thức bán nhà thu hồi vốn nhanh, họ luôn huy động tối đa số tiền mua nhà ứng trước của khách hàng để chủ động trong việc tiếp tục đầu tư xây dựng công trình Đây là hình thức cung cấp chủ đầu tư rất thích vì họ

thu hồi vốn nhanh Đối với người mua họ có thể được hưởng chiết khấu cao từ các chương trình khuyến mãi của chủ dự án, ngoài ra họ có thể được ưu tiên lựa chọn căn hộ theo vị trí tầng và theo hướng ưa thích

Tuy nhiên, hình thức này không thích hợp với nhiều người vì để có một khoản tiền lớn thanh toán tiền mua nhà là điều không dễ đối với họ Hơn nữa, khách hàng luôn ở thế bị động khi số tiền ứng trước để mua nhà không biết được chủ đầu tư có dùng để tiếp tục xây nhà hay không, trường hợp dự án bị chậm tiến độ bàn giao nhà

do thiếu kinh phí xây dựng thì khách hàng luôn chịu thiệt thòi trước Đối với khách hàng thanh toán một lần để mua nhà kể cả khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì họ cũng chưa được phép chuyển nhượng lại, vì theo quy định phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà và phải bán lại cho chủ đầu tư theo giá tại thời điểm thanh toán

Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

Chủ đầu tư dự án được quyền:

- Ký kết hợp đồng bán nhà ở đảm bảo đúng đối tượng quy định , thu tiền bán nhà ở theo hợp đồng đã ký , thanh lý hợp đồng bán nhà ở , chấm dứt hợp đồng bán , nhà ở đối với các trường hợp vi phạm quy định đã thỏa thu ận trong hợp đồng

- Trực tiếp thự̣c hiê ̣n hoă ̣c ký kết với tổ chức , cá nhân để cung cấp các dịch vụ nhà ở trong dự án do mình làm chủ đầu tư

- Khai thác, kinh doanh các di ̣ch vu ̣ khác theo quy đi ̣nh của thông tư này để ta ̣o nguồn thu bù đắp chi phí quản lý vận hành và bảo trì nhà ở

- Được hưởng các quyền lợi khác của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật Chủ đầu tư có trách nhiệm:

- Tổng hợp và gửi danh sách các đối tượng đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc nêu trên) về Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình tra ̣ng người thu nhâ ̣p thấp được hỗ trợ nhiều lần Trong trường hợp người được dự ki ến giải quyết theo danh sách do chủ đầu tư lâ ̣p mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở , đất ở rồi hoă ̣c đã được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhâ ̣p thấp ta ̣i dự án khác rồi thì Sở Xây dựng có trách nhiê ̣m thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách Sau

15 ngày làm viê ̣c kể từ ngày nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng có tên trong danh sách đến

để thỏa thuâ ̣n , thống nhất và ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp

- Sau khi ký Hợp đồng, chủ đầu tư dự án có trách nhiê ̣m lập đầy đủ danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hô ̣ ) đã được mua , thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp gửi về Sở Xâ y dựng để công bố công khai trong thời ha ̣n 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhâ ̣n được danh sách này) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý , kiểm tra (hậu kiểm ) Đồng thời , chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tạ i trụ sở làm viê ̣c của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc trang web về nhà ở thu nhập thấp của chủ đầu tư (nếu có)

- Trong thời ha ̣n 12 tháng kể từ ngày khu chung cư nhà ở cho người thu nhập thấp được bàn giao đưa vào sử dụng và đã có trên 50% số căn hộ có chủ sở hữu, chủ

sử dụng vào ở thì Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị chung cư lần đầu đối với các chủ sở hữu, chủ sử dụng căn hộ chung cư tại đó

- Không đươ ̣c tự ý chuyển nhượng dự án hoă ̣c tự chuyển đổi mu ̣c đ ích sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp dưới bất cứ hình thức nào

- Thực hiện việc quản lý vận hành hoặc lựa chọn doanh nghiệp có chức năng

và chuyên môn để quản lý vận hành nhà chung cư cho người thu nhập thấp

- Thực hiê ̣n các thủ tu ̣c với c ác cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến viê ̣c cấp giấy chứng nhận quyền sử du ̣ng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà (trừ trường hợp các bên có thỏa thuâ ̣n khác)

- Xây dựng và ban hành (hoă ̣c ủy quyền cho đơn vi ̣ quản lý vâ ̣n hành ) bản nội quy sử du ̣ng nhà chung cư thu nhập thấp, thông báo công khai để các bên liên quan biết, thực hiê ̣n Bản nội quy phải bao gồm các nội dung chính như sau : Trách nhiệm của các tổ chức có liên quan trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư thu nhập thấp; quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp, các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà, các khoản kinh phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà và các khoản chi phí hợp lý khác, xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng, phần sở hữu và sử dụng

chung trong và ngoài nhà ở thu nhập thấp Bản nội quy này được đính kèm theo và

là một phần không thể tách rời của Hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp

- Xây dựng kế hoa ̣ch và tổ chức thực hiện (hoă ̣c ủy quyền cho đơn vi ̣ quản lý

vâ ̣n hành) viê ̣c bảo trì nhà ở chung cư thu nhâ ̣p thấp; phối hợp với cơ quan y tế , cơ quan phòng chống cháy nổ , chính quyền địa phương , công an khu vực để thực hiê ̣n các công tác về phòng chống dịch bệnh , phòng cháy, chữa cháy và đảm bảo an ninh , trâ ̣t tự, an toàn xã hô ̣i cho khu nhà ở chung cư thu nhập thấp

- Thực hiê ̣n các nhiê ̣m vu ̣ khác liên quan đến trách nhiê ̣m và quyền ha ̣n của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng

Quyền và nghĩa vụ của người mua:

Người mua (chủ sở hữu) nhà ở cho người thu nhập thấp có quyền:

- Nhận bàn giao nhà ở kèm theo bản vẽ, hồ sơ nhà ở và sử dụng nhà ở đã mua theo đúng Hợp đồng đã ký với chủ đầu tư dự án

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật sau khi trả hết tiền mua nhà; yêu cầu chủ đầu tư tạo điều kiện và cung cấp các giấy tờ có liên quan để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (trong trường hợp người mua nhà tự thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận)

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án (hoặc đơn vị quản lý vận hành) sửa chữa các hư hỏng của nhà ở trong thời gian bảo hành, nếu hư hỏng đó không phải do người mua gây ra

- Được hưởng các quyền lợi khác của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Người mua (chủ sở hữu) nhà ở cho người thu nhập thấp có nghĩa vụ:

- Thực hiện đầy đủ những cam kết trong Hợp đồng đã ký kết, chấp hành đầy

đủ những quy định trong Bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp và các nghĩa vụ khác của người mua nhà ở theo quy định của pháp luật

- Không được cho thuê, cho thuê la ̣i, thế chấp hoặc bán (chuyển nhượng) nhà ở trong thời hạn chưa trả hết tiền mua nhà (đối với trường hợp mua nhà trả chậm) Chỉ đươ ̣c phép thực hiện các giao dịch này sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư và đươ ̣c cấp giấy chứn g nhâ ̣n quyền sở hữu nhà ở nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký kết hợp đồng và phải thực hiện các thủ tục, trình

* Hình thức cho thuê : Bên thuê nhà là người có nhu cầu thuê nhà để ở, bên

cho thuê là chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp; giá tiền thuê nhà, phương thức thanh toán và thời hạn thuê nhà được thỏa thuận trong hợp đồng ký kết giữa hai bên trên cơ sở đảm bảo các quy định của pháp luật

Hình thức này thích hợp với nhóm đối tượng là sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người lao động nghèo Giá thuê nhà được xác định từ ban đầu theo đúng quy định của Nhà nước và ít thay đổi trong suốt quá trình thuê Người thuê nhà có thể gia hạn thêm thời gian thuê hoặc ngừng thuê, thanh lý Hợp đồng tùy theo thỏa thuận giữa hai bên Và đường nhiên người thuê nhà chỉ có quyền sử dụng nhà trong thời hạn thuê chứ không có quyền sở hữu nhà

Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp:

Chủ đầu tư có quyền và trách nhiệm được quy định giống như hình thức bán nhà

Tuy nhiên, đối với hình thức cho thuê nhà thì chủ đầu tư có quyền thanh lý, chấm dứt

hơ ̣p đồng cho thuê nhà ở đối với cá c trường hợp vi pha ̣m quy đi ̣nh đã thỏa thuận trong hợp đồng hoă ̣c những trường hợp người thuê nhà ở không còn là đối tượng thuộc diện thụ hưởng nhà cho người thu nhập thấp

Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà:

Người thuê nhà ở thu nhập thấp có quyền:

- Nhận bàn giao nhà, sử dụng nhà và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo đúng hợp đồng thuê nhà đã ký kết với chủ đầu tư dự án

- Yêu cầu chủ đầu tư (hoặc đơn vị quản lý vận hành ) sửa chữa kịp thời những

hư hỏng của nhà ở đang thuê , nếu hư hỏ ng đó không phải do người thuê gây ra ; được gia hạn hợp đồng hoặc ký tiếp hợp đồng thuê, nếu vẫn thuộc đối tượng và có

đủ điều kiện được thuê nhà ở thu nhập thấp

- Được hưởng các quyền lợi khác của bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự

Người thuê nhà ở thu nhập thấp có nghĩa vụ:

- Thực hiện đầy đủ những điều khoản trong Hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết

- Sử dụng nhà ở đúng mục đích ; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm tự sửa chữa hoă ̣c trả tiền để sửa chữa những hư hỏng, bồi thường thiệt hại do mình gây ra ; trả đủ tiền thuê nhà theo đúng thời hạn ghi trong Hợp đồng ; thanh toán đầy đủ , đúng thời hạn các chi phí sử dụng điện , nước và các dịch vụ khác ngoài các khoản chi phí đã được tính trong giá thuê nhà ở (nếu có)

- Trả lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án khi kết thúc việc thuê nhà

- Chấp hành đầy đủ các quy định trong Bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp và các nghĩa vụ khác của người thuê nhà ở theo quy định của pháp luật

* Hình thức cho thuê mua: Thuê mua nhà ở thu nhập thấp là việc người thuê

mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ Sau khi trả hết tiền thuê nhà thì được quyền sở hữu đối với nhà ở đó

Đây là hình thức cung cấp nhà ở thu nhập thấp được ưa chuộng đối với người dân do đa số đều là người lao động có thu nhập thấp, họ có thể trích một số tiền nhỏ

từ thu nhập để tích cóp trả tiền mua nhà nhiều lần thông qua hình thức này Sau khi trả hết tiền mua nhà, người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và được quyền giao dịch mua bán nhà với điều kiện đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng

Tuy nhiên, thực tế các nhà đầu tư thường không sử dụng hình thức này vì thời gian thu hồi vốn lâu nên thông thường các dạng hợp đồng này đều có sự hỗ trợ từ phía ngân hàng cho người mua nhà được vay vốn để rút ngắn thời hạn thuê mua,

doanh nghiệp sớm được thu hồi vốn, người dân phải trả số tiền vay và tiền lãi cho ngân hàng

Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

được quy định giống hai hình thức trên

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở thu nhập thấp:

Người thuê mua nhà ở thu nhập thấp có quyền:

- Nhận bàn giao, sử dụng nhà và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo đúng Hợp đồng đã ký với chủ đầu tư dự án

- Khi chưa thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở , người thuê mua nhà ở thu nhập thấp được quyền yêu cầu chủ đầu tư (hoặc đơn vị quản lý vận hành) sửa chữa kịp thời những hư hỏng mà không phải thanh toán chi phí sửa chữa (nếu hư hỏng đó không phải do người thuê mua nhà gây ra ); trường hợp đã thanh toán hết tiền thuê mua nhà thì người thuê mua phải thanh toán chi phí sửa chữa thuô ̣c phần sở hữu riêng của mình

- Khi thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở, người thuê mua được quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án thay mă ̣t mình làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật; yêu cầu chủ đầu tư tạo điều kiện và cung cấp các giấy tờ có liên quan để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (trong trường hợp người thuê mua nhà tự thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận); đươ ̣c chủ đầu tư bàn giao bản vẽ , hồ sơ nhà ở và được hưởng các quyền lợi khác của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Người thuê mua nhà ở thu nhập thấp có nghĩa vụ:

- Thực hiện đầy đủ những cam kết trong Hợp đồng thuê mua nhà ở đã ký; chấp hành đầy đủ những quy định trong Bản nội quy sử dụng nhà ở thu nhập thấp và các nghĩa vụ khác của người thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự

- Sử dụng nhà ở đúng mục đích ; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm tự sửa chữa hoă ̣c trả tiền để sửa chữa những hư hỏng, bồi thường thiệt hại do mình gây ra; trả đủ