THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Bằng phương pháp kế thừa có phát triển các công trình nghiên cứu, các báo cáo trước đây về vấn đề nhà ở kết hợp với việc thu thập thông tin, số liệu mới nhất từ các Sở, Ban, Ngành có liê

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG”

SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH

:: : :::

LÊ TẤN ĐỨC

03135016 DH03TB

2003 – 2007 Quản lý TT.BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

Cảm ơn tất cả những kỉ niệm buồn, vui mà những người bạn đã đem đến cho tơi trong suốt thời gian bốn năm đại học

TP.HCM, tháng 7 năm 2007

Lê Tấn Đức

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

LÊ TẤN ĐỨC

“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Trần Đình Lý

Trường Đại Học Nơng Lâm TP.HCM

Ký tên

Trần Đình Lý

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Tấn Đức, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Thực trạng và giải pháp xây dựng, phát triển chung cư cho người

có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Trần Đình Lý, Quản trị Kinh doanh, Khoa Kinh

Tế, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Qua thời gian thực tập tại địa bàn Thành phố Đà Nẵng, bằng phương pháp thu thập, phân tích, xử lý và tổng hợp các thông tin, số liệu, đề tài này đã nói lên sự cần thiết trong việc tạo lập chỗ ở của người dân ở Đà Nẵng trong bối cảnh xu hướng toàn cầu hóa và tốc độ gia tăng dân số nhanh như hiện nay Giải quyết tốt vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng đang là một thách thức không nhỏ cho các nhà quản lý đô thị

Bằng phương pháp kế thừa có phát triển các công trình nghiên cứu, các báo cáo trước đây về vấn đề nhà ở kết hợp với việc thu thập thông tin, số liệu mới nhất từ các

Sở, Ban, Ngành có liên quan, đề tài đã đi sâu vào tìm hiểu về nhu cầu và thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp trong thời gian từ năm 2001 đến nay tại Thành phố Đà Nẵng (cụ thể là nhà chung cư) Từ đó, đưa ra các định hướng và giải pháp cho việc xây dựng, phát triển chung cư cho nhóm đối tượng này

MỤC LỤC

Trang

I.2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của TP Đà Nẵng 10

I.2.2 Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện 15

II.1 Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng 17

II.1.1 Nhu cầu nhà ở của người TNT trong thời gian qua 17 II.1.2 Tình hình xây dựng phát triển và quản lý sử dụng chung cư ở

II.1.4 Đánh giá hiệu quả việc phát triển chung cư của Thành phố

II.2 Một số giải pháp phát triển chung cư cho người thu nhập thấp 28

II.2.3 Định hướng, mục tiêu phát triển chung cư cho nhóm TNT

ở Đà Nẵng trong thời gian tới 32 II.2.4 Một số giải pháp nhằm phát triển hợp lý và quản lý

sử dụng chung cư có hiệu quả cho người TNT 32

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Sự cần thiết của đề tài:

Với sự bùng nổ mạnh mẽ của kinh tế trong xu thế toàn cầu hóa, hiện đại hóa và việc gia tăng dân số, việc giải quyết vấn đề nhà ở đang là một thách thức không nhỏ cho các nhà quản lý đô thị

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người, mọi tầng lớp nhân dân, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống của nhân dân, ổn định

xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng và phát triển của địa phương cũng như trong cả nước

Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn Đây là một trở ngại lớn trong việc tạo chỗ ở cho người dân, đặc biệt cho người có thu nhập thấp (TNT) thì lại càng khó khăn hơn Như vậy, chúng ta đang loay hoay bài toán cho người có thu nhập nhập thấp chỉ vì một yếu tố: giá thành nhà ở hiện quá cao nằm ngoài khả năng thanh toán của người có thu nhập thấp Hoặc là không có chỗ ở phải ở nhờ, ở tạm, thậm chí ở trái phép…gây khó khăn trong công tác quản lý đô thị, ảnh hưởng đến văn minh và mỹ quan đô thị; hoặc họ có chỗ ở nhưng không đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu làm suy giảm tinh thần và năng suất lao động, gây ra những khó khăn cho sự phát triển chung của cả cộng đồng Vì vậy, hiện nay trong chính sách phát triển nhà ở của cả nước nói chung và Đà Nẵng nói riêng, việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng này đang được quan tâm đặc biệt, tạo bước đột phá trong chính sách

“an dân”, phát triển thành phố, đưa Đà Nẵng trở thành thành phố trọng điểm của miền Trung, xứng đáng với niềm tự hào là một trong năm thành phố trực thuộc Trung ương

Cơ cấu chuyển đổi kinh tế phát triển theo hướng ưu tiên công nghiệp và du lịch trong tương lai sẽ kéo theo nhu cầu gia tăng về sử dụng nhà ở và đất ở Trong khi diện tích đất ở có hạn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng mạnh cùng với quá trình đô thị hóa

và sự gia tăng dân số, việc tìm ra phương hướng giải quyết chỗ ở cho người dân đi đôi với việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả diện tích đất hạn chế là vấn đề tiên quyết cho sự phát triển lâu dài Trong đó phát triển nhà chung cư là một giải pháp được đánh giá cao có thể đảm bảo cả số lượng và chất lượng cho mọi đối tượng người dân, đặc biệt với nhóm có thu nhập thấp, khi mà họ không có đủ điều kiện về tài chính để tự mua sắm hay xây dựng nhà ở như ý muốn

Tuy nhiên, hiện nay việc xây dựng, phát triển và quản lý nhà sử chung cư chưa thực sự hợp lý nên việc tiếp cận căn hộ chung cư của người có thu nhập thấp còn nhiều khó khăn, bất cập Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản nhằm đánh giá thực trạng và tìm ra giải pháp về nhà ở cho người có TNT đã và đang là đề tài thu hút được

sự quan tâm từ cấp lãnh đạo đến quần chúng nhân dân lao động, góp phần ổn định và phát triển xã hội

Để đáp ứng yêu cầu trên đây, cùng với sự hướng dẫn của thầy Th.S Trần Đình

Lý, tôi đã lựa chọn cho mình đề tài: “Thực trạng và giải pháp xây dựng, phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng” Hy vọng

việc thực hiện đề tài này sẽ nâng cao một phần kiến thức thực tế về mảng nhà ở cho người có thu nhập thấp, đồng thời góp phần định hướng về khả năng, cũng như giải pháp cho chính bản thân mình về chỗ ở cho chính bản thân mình sau khi rời ghế nhà trường bước vào cuộc sống mới

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài thực hiện với mong muốn nghiên cứu đánh giá thực trạng nhà chung cư cho người thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng và tìm ra một định hướng, giải pháp giải quyết vấn đề về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

a, Phạm vi không gian

Các chung cư phục vụ cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

b, Phạm vi thời gian

Số liệu nghiên cứu từ năm 2001 đến nay

c, Thời gian thực hiện đề tài

Từ ngày 15/03/2007 đến ngày 15/07/2007

d, Nội dung

Tìm hiểu về người thu nhập thấp, chung cư cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng

từ năm 2001 đến nay

PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng đứng trên phương diện nghiên cứu của đề tài này thì nhà ở có thề được hiểu theo 2 nghĩa:

_ Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kĩ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để

có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian xác định

Cũng theo nghĩa này với quan niệm truyền thống, nhà ở là cơ sở vật chất cơ bản, là phương tiện tạo nên chỗ cư ngụ cho con người và gắn liền với sở hữu hay sử dụng cá nhân của mỗi gia đình

_ Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm phần kiến

trúc kĩ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực Theo đó, một định nghĩa khác khái quát hơn: “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”

Trên thực tế, khái niệm về nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các vần đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kĩ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh Điều này có thể hiểu

là nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải là tập hợp các yếu tố liên quan đến nơi cư trú của con người, bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng

kĩ thuật và môi trường của khu vực xung quanh Vì vậy, nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục, nơi mà con người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp sau một ngày lao động mệt nhọc

2 Vai trò của nhà ở:

Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu được của mỗi con người, nhà ở được coi là nơi cư trú, nơi sinh hoạt của từng hộ gia đình, có khi cho cả một cộng đồng Lúc đầu nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú, tránh nắng mưa và thời tiết xấu…sau này nhà ở có thêm nhiều chức năng mới Với sự phát triển của khoa học – công nghệ, nhà ở có thể đảm bảo các thông số như nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng trong phòng Vì thế, nhà ở trở thành nơi cư trú lí tưởng cho con người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản

để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội Vai trò của nhà ở được khái quát ở những khía cạnh sau:

- Nhà ở là môi trường sinh hoạt, nghỉ ngơi của người lao động giúp họ tái tạo sức lao động

Nhà ở không chỉ là nơi để con người tồn tại và phát triển mà còn là nơi để con người hưởng thụ cuộc sống, nó không ngừng tăng lên, đảm bảo sự gia tăng về cả thể lực và trí lực cho người lao động Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều kiện sinh tồn cho con người mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động

- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế

Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của cán

bộ công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và thời gian đi lại của họ Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của cả xã hội Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh

tế cả trong hiện tai và tương lai

Xét ở góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này,

từ đó kích thích kinh tế phát triển

và điều chỉnh mối quan hệ xã hội

Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao thông, mỹ quan đô thị Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng thuế của từng hộ dân Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,

đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên mới ra trường…

3 Đặc điểm và phân loại nhà ở

a, Đặc điểm của nhà ở

Nhà ở là một hàng hoá tiêu dùng trong sinh hoạt cơ bản nhưng có nhiều đặc điểm khác với các hàng hoá tiêu dùng khác, cụ thể là:

- Nhà ở là bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời Đặc điểm này là

do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, không thể đưa đi bán khắp mọi nơi Nhà ở đặt trên mặt đất cùng với đất cấu thành một chỉnh thể, các công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc, chất lượng kiến trúc cần theo các quy định của bố trí quy hoạch đô thị Chính vì vậy, người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn

có của khu vực nơi ngôi nhà đó tọa lạc chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các hàng hóa vật dụng khác

- Nhà ở là bất động sản có tính chất lâu bền, thời gian sử dụng tương đối dài,

có nhiều loại nhà ở có thể tồn tại mấy trăm năm sau khi cải tạo và nâng cấp Nói chung tuổi thọ của nhà ở phổ thông là trên 45 năm

- Lượng đầu tư một lần vào nhà tương đối cao, người cung ứng nhà cần chuẩn

bị một khoản tiền lớn, suy xét thận trọng hiệu quả đầu tư và rủi ro gánh chịu, người tiêu dùng nhà ở để có quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở cần phải chỉ ra số tiền lớn để mua và sử dụng Giá thành, giá cả và lợi nhuận chịu ảnh hưởng của quỹ đất và điều kiện tự nhiên

b, Phân loại nhà ở

Đây là việc rất quan trọng để phát triển, quản lý nhà hiệu quả hơn, là cơ sở để tính giá cho thuê nhà, xác định nghĩa vụ đối với các tổ chức quản lý kinh doanh, phát triển nhà ở thuộc sỡ hữu nhà nước Đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩn kĩ thuật của nước đó Tuy nhiên, điều này còn tuỳ thuộc vào trình độ phát triển của từng nuớc và từng giai đoạn phát triển Thông thường, việc phân loại nhà ở căn cứ trên một số tiêu thức phân loại cụ thể:

*Nếu phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà, có thể chia thành 3 loại:

- “Nhà kiên cố”: Có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài, thường sử dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông, cốt thép, đá, các loại gỗ tốt … nhưng giá thành xây dựng thường cao nên người thu nhập thấp khó có thể tự xây dựng cho mình căn nhà loại này

- “Nhà bán kiên cố”: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp các vật liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các loại vật liệu và tỉ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở Vì vậy, giá thành xây dựng cũng khác nhau Loại hình nhà ở này là phổ biến, phù hợp với khả năng thu nhập đa dạng của mọi tầng lớp người dân trong xã hội

- “Nhà tạm”: Độ bền vững thấp và có thời gian sử dụng ngắn, thường sử dụng vật liệu ít bền trong xây dựng như tranh, tre, nứa, lá… Giá thành xây dựng thấp nên dù chất lượng sử dụng không được bảo đảm nhưng lại phù hợp với một bộ phận không nhỏ người thu nhập thấp đặc biệt là người nghèo

*Nếu phân theo hình thức sỡ hữu có thể phân thành 3 loại;

- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

+ Nhà do nhà nước đầu tư xây dựng rồi cho cán bộ công nhân viên và nhân dân thuê

+ Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đang quản lý (nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và các đảng phái; nhà hiến tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng, mua lại; nhà của người di cư vào Nam, những người đi sinh sống ở địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng chủ )

- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

+ Tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, hoặc qua mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế nhà ở giữa các cá nhân với nhau

+ Nhà được tặng, biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện

+ Nhà của nhà nước bán lại cho CBCNV và nhân dân

*Phân theo tiêu thức mức độ độc lập của ngôi nhà, nhà ở được chia thành 3 loại

là: Chung cư, nhà liên kế, nhà độc lập lần lượt có mức độ độc lập của căn hộ tăng dần Mức độ độc lập của căn hộ quyết định mức độ ảnh hưởng giữa các căn hộ trong quá

trình sử dụng khi có sự thay đổi kết cấu căn hộ Đối với các căn hộ chung cư có mức

độ độc lập của căn hộ thấp, khi chủ sử dụng và chủ sở hữu muốn thay đổi cấu trúc căn hộ,không nhiều thì ít, cũng sẽ ảnh hưởng đến các hộ khác nhất là đối với các phần sử dụng chung, vì vậy cần đưa ra các quy chế ràng buộc nhất định đối với chủ các căn hộ Ngoài ra còn có tiêu thức khác như mức độ diện tích, hệ số cấp đô thị, hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị, hệ số tầng cao, hệ số điều kiện giao thông, kết cấu

hạ tầng để phân loại nhà ở trong xã hội

4 Những vấn đề về chung cư:

a, Khái niệm về chung cư và những thuật ngữ liên quan:

- “Nhà chung cư “ là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép

kín và chưa khép kín, có lối đi, cầu thang và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung

- “Cụm nhà chung cư” là khu nhà ở có hai nhà chung cư trở lên hoặc một khu

nhà chung cư được xây dựng trước đây

hộ (bao gồm diện tích ban công, lô gia, kết cấu hạ tầng gắn liền với căn hộ đó); phần diện tích khác trong nhà chung cư như: cửa hàng, ki ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật

- “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích (trừ phần

diện tích thuộc sở hữu riêng); phần không gian và trang thiết bị dùng chung cho tất cả các căn hộ trong khu nhà chung cư đó (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang chung, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, tầng hầm để xe; hệ thống cấp điện , nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thu lôi, cứu hỏa…); hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh chung cư đó (lối đi, khu giải trí, cây xanh…)

- “Bảo dưỡng định kỳ” nhà chung cư là việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp theo

chu kỳ quy định nhằm đảm bảo cho bộ phận trang thiết bị, kết cấu, kiến trúc của ngôi nhà không bị hư hỏng, xuống cấp trước thời hạn quy định

- “Sửa chữa đột xuất” nhà chung cư là việc sửa chữa mang tính chất ngẫu

nhiên, không theo chu kỳ nhằm kịp thời khắc phục những hư hỏng phát sinh

dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

quản lý nhà chung cư

b, Các loại hình cung ứng và hình thức cung ứng chung cư cho người TNT:

*Các loại hình cung ứng nhà chung cư:

Chung cư có 3 loại: Nhà thương mại, Nhà xã hội, Nhà công vụ, nhưng đối với chung cư cho người TNT thì chỉ có 2 loại vì nhà ở công vụ thì không phải nhóm này

cho thuê theo nhu cầu của thị trường Tuy nhiên, với loại hình chung cư này thì giá cả còn rất cao, cho nên người TNT khó tiếp cận

để cho các đối tượng là CBCNV, viên chức nhà nước, sĩ quan, quân nhân thuộc lực

lượng vũ trang nhân dân, công nhân và các đối tượng có mức thu nhập thấp khác mua hay thuê

*Các hình thức cung ứng nhà chung cư:

Có 3 hình thức cung ứng nhà ở cho người TNT là cho thuê , bán và cho thuê mua, nhưng hiện nay hình thức bán rất ít hoặc không có do hạn chế về thu nhập của đối tượng người TNT, chủ yếu chỉ là cho thuê

- Bán: Là hình thức khách hàng thanh toán toàn bộ số tiền để có được quyền sở hữu về ngôi nhà

- Cho thuê: Là hình thức khách hàng trả tiền theo từng thời kỳ do sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua để có quyền sử dụng ngôi nhà đó

- Cho thuê mua: Là hình thức trung gian giữa bán và cho thuê Theo Luật nhà ở, là hình thức người mua được cơ quan có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà đang thuê, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuê trong một thời gian nhất định

5 Đặc điểm của lưu thông hàng hóa nhà ở:

Nhà ở trong đô thị với tính cách là một loại hàng hóa, nó cũng giống như loại hàng hóa khác cần phải thay đổi hình thái của mình trong lưu thông, chuyển giá trị của nhà ở từ tay nhà sản xuất đến người tiêu dùng Nhưng do đặc điểm của bản thân nhà ở,

nó là một loại hàng hóa đặc biệt với các đặc điểm là cố định trên mặt đất, chỉnh thể mạnh, đầu tư lớn, chu kì sản xuất dài, thời gian sử dụng lâu, cần thường xuyên bảo dưỡng, nâng cấp Do vậy, lưu thông hàng hóa nhà ở có sự khác biệt với lưu thông hàng hóa khác, chủ yếu là:

Thứ nhất: Quá trình di chuyển của hàng hóa nói chung là sự thống nhất

giữa di chuyển quyền sở hữu với di chuyển thực thể hàng hóa Nhưng lưu thông hàng hóa nhà ở không kèm theo sự di chuyển không gian của nó mà chỉ là sự chuyển đổi quyền sở hữu về nhà ở đó mà thôi Như vậy hàng hóa nhà ở không thể thực hiện bằng cách chuyên chở từ vị trí của nhà sản xuất đến người tiêu dùng, mà được thực hiện thông qua trao đổi giá trị quyền sở hữu của loại nhà ở đó

Thứ hai: Lưu thông hàng hóa nhà ở tồn tại dưới hình thức bán hay cho

thuê Hàng hóa nhà ở có đặc điểm lớn là có giá trị lớn, chu kì sử dụng lâu dài Điều này quyết định lưu thông hàng hóa không chỉ qua hình thức bán, bằng hình thức một lần di chuyển quyền sở hữu mà còn được thực hiện dưới hình thức cho thuê, bằng hình thức bán quyền sử dụng nhà ở nhiều lần

Thứ ba: Lưu thông hàng hóa nhà ở còn gắn liền với việc duy tu và bảo

dưỡng Do hàng hóa nhà ở được sử dụng trong thời gian dài và chịu nhiều sự tác động của điều kiện ngoại cảnh nên phải tiến hành sửa chữa, cải tạo Đây là hoạt động nhằm duy trì giá trị của nhà ở

Thứ tư: Lưu thông hàng hóa gắn liền với lưu thông đất đai, vị trí xây

dựng trên mặt đất Vị thế của đất đai cũng ảnh hưởng ít nhiều đến giá cả của nhà ở

6 Khái niệm về người có thu nhập thấp (TNT):

Cho đến nay vẫn chưa có khái niệm thống nhất về hộ gia đình và người có thu nhập thấp Vì vậy, người nghèo và người có TNT vẫn thường được xếp chung cùng một nhóm đối tượng Tuy nhiên, hầu hết các hướng tiếp cận đều xác định nhóm người

có TNT là những người có mức thu nhập trung bình dưới mức trung bình của xã hội

Để làm rõ khái niệm này cần có sự phân biệt rõ giữa người có TNT với người nghèo, liệu người có TNT có phải là người nghèo và ngược lại?

a, Khái niệm về người nghèo:

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về người nghèo, tuy nhiên chúng ta có thể xem định nghĩa được nêu ra trong hội nghị bàn về giảm đói nghèo ở khu vực Châu Á-Thái Bình Dương do ESCAP tổ chức tháng 09/1993 tại Băng Cốc-Thái Lan là định nghĩa chung nhất: “ Người nghèo là tình trạng một bộ phận dân cư không được hưởng những nhu cầu cơ bản của con người, mà những nhu cầu này được xã hội thừa nhận theo trình độ phát triển kinh tế và phong tục, tập quán của địa phương” Còn theo quan điểm của Việt Nam: “Người nghèo là tình trạng một bộ phận dân cư, có mức sống dưới mức tối thiểu thu nhập, không đảm bảo về điều kiện vật chất để duy trì cuộc sống

và có mức sống thấp hơn mức sống của cộng đồng dân cư xét trên mọi phương diện” Quan niệm hạt nhân có trong các định nghĩa này là nói về nhu cầu cơ bản tối thiểu của mỗi con người và trên cơ sở đó xác định ranh giới giữa người nghèo và bộ phận dân cư khác Các tiêu chí cụ thể và tiêu chuẩn đánh giá (chuẩn nghèo) còn ngỏ về mặt lượng hóa bởi nó chưa tính đến sự khác biệt và độ chênh lệch về mức sống và trình độ giữa các vùng

Như vậy chuẩn nghèo là một khái niệm động, nó biến động theo không gian và thời gian Về không gian, nó biến đổi theo trình độ phát triển kinh tế- xã hội của từng vùng hay từng quốc gia Về thời gian, chuẩn nghèo cũng có sự biến động lớn và nó biến đổi theo trình độ phát triển kinh tế-xã hội qua từng giai đoạn lịch sử Hơn nữa, tùy theo từng chương trình, dự án mà các chủ thể đưa ra các mức chuẩn nghèo khác nhau

để phù hợp với mục tiêu hoạt động và khả năng thực hiện của chủ thể đó

Hĩện nay ở nước ta, chuẩn nghèo mới được áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 quy định là: Hộ nghèo là hộ ở những khu vực nông thôn có thu nhập bình quân dưới 200.000 đồng/người/tháng, đối với những hộ ở khu vực thành thị có thu nhập bình quân từ 260.000 đồng/người/tháng trở xuống

b, Người có thu nhập thấp:

Nền kinh tế thị trường làm phân hóa dân cư thành các bộ phận có mức thu nhập khác nhau, cũng từ đó hình thành nên khái niệm người có TNT và người nghèo Tuy nhiên cho đến nay vẫn chưa có sự thống nhất trong định nghĩa về người có TNT nhưng đều có một quan niệm chung rằng đó là những người có mức thu nhập dưới mức trung bình của xã hội (tức địa phương, khu vực hay quốc gia đó)

Theo VeT Vietnam (một tổ chức phi chính phủ nghiên cứu nhà ở giá thấp ở

TP.HCM trong báo cáo năm 2002) cho rằng người có TNT bao gồm những người có mức thu nhập trên mức chuẩn nghèo (250.000 đồng đối với TP.HCM và 150.000 đồng đối với khu vực khác ở Việt Nam) (4) nhưng dưới mức trung bình xã hội (1.000.000 đồng/người/tháng ở đô thị và 750.000 đồng/người/tháng ở khu vực khác) Hay một khái niệm khác của Thạc sĩ Trần Thế Độ-Viện nghiên cứu xây dựng cho rằng: “Người TNT là người có thu nhập tương đối ổn định nhưng chỉ ở mức tiệm cận so với mức trung bình của đô thị, nếu kể thêm diện nghèo sẽ chiếm khoảng 50% dân số đô thị” Theo ý kiến của ông Trịnh Duy Thục- Cục quản lý Nhà cho rằng: mỗi tỉnh, thành phố phải dựa vào tình hình thực tế mỗi khu vực, địa phương mình để đưa ra tiêu chí TNT khác nhau

Như vậy , khái niệm người TNT cũng như khái niệm người nghèo, nó là một khái niệm động, linh hoạt, tùy từng khu vực, từng địa phương, từng giai đoạn và trình

độ phát triển cụ thể, tùy theo mục đích nghiên cứu mà đưa ra chuẩn thu nhập cụ thể khác nhau Tuy nhiên, chung quy lại họ đều là những người có mức thu nhập dưới mức thu nhập bình quân xã hội của một phạm vi không gian và thời gian nhất định

c, Phân biệt giữa người nghèo và người có TNT:

Hiện nay như đã nói ở trên, chưa có sự thống nhất nào về định nghĩa cũng như tiêu chuẩn để phân biệt người TNT và người nghèo Có ý kiến đồng nhất hai quan điểm là một Tuy nhiên, có một cách hiểu chung là người TNT và người nghèo đề có mức thu nhập thấp hơn mức trung bình của toàn xã hội Tùy theo từng địa phương mà mức thu nhập đó được đánh giá là khác nhau Ví dụ, cùng một mức thu nhập thì ở TP.HCM được coi là thu nhập thấp nhưng ở TP Đà Nẵng thì mức thu nhập đó không được coi là thấp nữa Vì vậy, tiêu chí về TNT ở mỗi địa phương là khác nhau Khái niệm nghèo dùng để chỉ một bộ phận người sống ở tận cùng của sự nghèo khổ ( thiếu

đi những điều kiện vật chất cơ bản để đảm bảo cuộc sống bình thường) trong khi khái niệm TNT hoàn toàn không phải là như vậy Người nghèo chỉ là một bộ phận nhỏ trong thành phần người TNT Khái niệm người TNT rộng hơn, bao quát hơn người nghèo Lấy ví dụ đối tượng sinh viên mới ra trường ta có thể gọi họ là những đối tượng

có TNT chứ không thể gọi họ là người nghèo bởi khi họ mới ra trường mức TNT sẽ thấp hơn mặt bằng chung xã hội nhưng đó chỉ là tạm thời Vậy đối tượng TNT rộng hơn rất nhiều so với người nghèo, người nghèo là người có TNT nhưng người có TNT chưa hẳn là người nghèo, và những đối tượng TNT có khả năng cải thiện đời sống vật chất bởi năng lực và trí tuệ của họ Ví dụ: sinh viên, cán bộ công nhân viên chức Và một điểm khác nhau cần nhận thấy rõ là người nghèo thường nhận được sự hỗ trợ xã hội nhiều hơn so với người TNT

7 Đánh giá hiệu quả việc xây dựng, phát triển nhà chung cư cho người có thu nhập thấp

Trong lúc thị trường nhà đất “đóng băng” như hiện nay thì vẫn còn không nhỏ một bộ phận người dân nghèo chưa thể “chạm tay” vào một “ngôi nhà mơ ước” Bài toán nhà ở cho người TNT luôn là bài toán nan giải đối với các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…Bởi nếu không giải quyết tốt vấn đề này thì các đô thị sẽ còn tiếp tục chắp vá, manh mún, xấu xí và ảnh hưởng đến an ninh xã hội

- Có thể giải quyết được nhu cầu cao về số lượng và chất lượng của từng

mức thu nhập Thực tế cho thấy giá đất đóng vai trò to lớn trong việc hình thành giá

cả của một ngôi nhà, việc xây dựng các chung cư cao tầng với nhiều căn hộ trên một mảnh đất sẽ giảm chi phí đầu tư xây dựng do tiết kiệm chi phí sử dụng đất từ đó giá thuê, giá mua sẽ giảm, người TNT có cơ hội tiếp cận với nhà chung cư dễ dàng so với các ngôi nhà riêng lẻ với giá thành cao

Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc tìm ra phương hướng để thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân trong điều kiện đời sống xã hội bị phân hóa mạnh, tốc

độ gia tăng dân số, và phát triển kinh tế không ngừng tăng lên

sinh hoạt cho người TNT Với tốc độ tăng dân số như hiện nay, nếu phát triển nhà ở dù

chỉ với diện tích tối thiểu (8 m2 /người) thì vẫn sẽ gây áp lực lớn đến vấn đề sử dụng đất, sẽ không đủ không gian cho các hoạt động khác như sản xuất kinh doanh, công

trình công cộng…Việc phát triển chung cư cao tầng với các căn hộ riêng biệt, mỗi gia đình sẽ có không gian ở riêng trong mỗi căn hộ và có các sân chơi thể thao, cầu thang…là những không gian chung Điều này không chỉ giải quyết thỏa đáng chỗ ở độc lập cho người TNT, vẫn đảm bảo không gian và điều kiện sinh hoạt của họ, mà còn có không gian để phát triển các lĩnh vực khác, đảm bảo điều kiện sống hài hòa, cân đối và hợp lý trong việc sử dụng nguồn đất có hạn

người TNT, họ phải sống trong điều kiện không có chỗ ở, phải ở nhờ, ở trọ, hay phải ở trong những căn nhà tạm bợ, nhà ổ chuột Việc hình thành những khu nhà chung cư với giá thấp không chỉ giúp người TNT có điều kiện thoát khỏi những khó khăn về chỗ

ở mà còn có điều kiện tiếp cận các dịch vụ khác như văn hóa, y tế, giáo dục, giải trí, sinh hoạt cộng đồng nâng cao cải thiện đời sống nhân dân

bằng và ổn định xã hội Rõ ràng, việc hình thành các khu nhà ổ chuột, tạm bợ không

chỉ gây khó khăn cho đời sống người TNT mà còn tạo ra một cảnh quan, một hình ảnh

đô thị tồi tàn, lộn xộn gây phản cảm đối với khách du lịch và là một thách thức cho các nhà quản lý đô thị Việc phát triển chung cư hợp lý sẽ tạo một không gian đô thị hiện đại, khang trang hơn góp phần làm đẹp hình ảnh đô thị Việc sử dụng chung cư tạo điều kiện cho người dân nâng cao đời sống và có thể tiếp thu nếp sống mới theo hướng văn minh, xây dựng một đô thị hiện đại, con người văn hóa

I.1.2 Cơ sở pháp lý

Vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở cho người TNT nói riêng đang là nội dung quan trọng của các phương hướng phát triển kinh tế - chính trị - xã hội ở Thành phố

Đà Nẵng trong bối cảnh hội nhập quốc tế cùng với quá trình đô thị hóa và bùng nổ dân

số mạnh mẽ Đề tài này được thực hiện trên cơ sở kế thừa “Đề án đảm bảo có nhà ở cho người dân trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2010” và báo cáo tóm tắt nghiên cứu “đánh giá nhà ở cho các nhóm thu nhập thấp ở Đà Nẵng” do công ty ALMEC thực hiện theo đề nghị của UBND Thành phố Đà nẵng dưới sự hỗ trợ của Ngân hàng Thế giới (WB) năm 2006 Ngoài ra, đề tài còn căn cứ trên các văn bản về nhà ở của Thành phố Đà Nẵng và Luật Nhà ở

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Đề tài được thực hiện trên nền tảng về thực trạng nhà chung cư của Thành phố

Đà Nẵng trong phạm vi thời gian năm 2001 đến nay

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP Đà Nẵng

1 Điều kiện tự nhiên:

a, Vị trí địa lý

Thành phố Đà Nẵng nằm ở 15055’ đến 16014’ vĩ Bắc, 107018’ đến 108020’ kinh Đông, Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế, Tây và Nam giáp tỉnh Quảng Nam, Đông giáp biển Đông Với vị trí địa lý thuận lợi như vậy, Đà Nẵng trở thành Thành phố cửa ngõ quan trọng của miền Trung, của khu vực và quốc tế Đà Nẵng còn là trung tâm của 4 di sản văn hóa thế giới: Cố đô Huế, Thánh địa Mỹ Sơn, Phố cổ Hội An, rừng quốc gia Phong Nha Kẻ Bàng Như vậy, Đà Nẵng có vị trí chiến lược hết sức quan trọng và

thuận lợi cho việc đẩy mạnh phát triển nhiều ngành như dịch vụ du lịch, công nghiệp trong thời kì hội nhập

b, Đất đai, địa hình

Địa hình TP Đà Nẵng khá phức tạp, vừa có đồng bằng, trung du, vừa có đồi núi cao và dốc ở phía Tây và Tây Bắc, từ đây có nhiều dãy núi chạy dài ra biển, một số đồi thấp thì xen kẽ vùng đồng bằng ven biển Trong khi đó, đồng bằng ven biển là vùng đất thấp chịu ảnh hưởng nhiễm mặn từ biển, là vùng tập trung nhiều cơ sở nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, quân sự, đất ở và các khu chức năng khác

c, Thời tiết khí hậu

Đà Nẵng nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa điển hình, khí hậu Đà Nẵng là

nơi chuyển tiếp đan xen giữa khí hậu miền Bắc và miền Nam, với tính trội là khí hậu nhiệt đới điển hình ở phía Nam Tuy nhiên, cũng như các tỉnh miền Trung nói chung, hàng năm Đà Nẵng phải chịu những trận gió bão vào mùa mưa, gây ra nhiều tổn thất

và thiệt hại về người và tài sản Bên cạnh đó, vào mùa hè phải chịu cảnh nắng gắt, và

bị ảnh hưởng một phần từ gió mùa Tây Nam

2 Điều kiện kinh tế-xã hội

b, Dân số và nguồn lực

*Dân số

Bảng 1.2 Dân số và mật độ dân số Đà Nẵng qua các năm

Năm

Dân số (người) 728.823 741.214 752.439 764.549 779.017 792.895Diện tích

(km2) 1.256,26 1.255,42 1.255,44 1.255,53 1.256,44 1.256,54Mật độ dân số

(người/km2) 580,15 590,41 599,34 608,95 620,02 631,01

Nguồn: Niên giám thống kê

Cục Thống kê Đà Nẵng

Bảng 1.2 cho thấy: Dân số Đà Nẵng liên tục tăng từ năm 2001 đến 2006 Năm

2006 đã lên tới 792.895 người, trong đó dân thành thị chiếm hơn 85% tổng dân số Tốc độ tăng dân số luôn ở mức cao, dao động trong khoảng từ 1,65%- 1,9%/năm, có năm cao hơn so với cả nước là 1,44% Trong đó, diện tích đất đai có hạn, tăng lên rất hạn chế, với quy mô dân số và tốc độ tăng dân số như hiện nay sẽ làm cho mật độ dân

số (đặc biệt là khu vực thành thị) không ngừng tăng lên trong thời gian tới Năm 2001, mới có 580 người/km2 thì đến năm 2006 đã là 631 người/km2, trong đó mật độ của dân

số thành thị là 3.280 người/km2 cao gấp 31 lần so với khu vực ngoại thành (104 người/km2)

*Về lao động

Nguồn lao động xưa nay vẫn được xem là nhân tố đầu vào cơ bản nhất của bất

kỳ nền kinh tế nào Đà Nẵng trong thời gian vừa qua, với các chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn, kêu gọi nhân tài đã tạo nên một lực lượng lao động dồi dào với nhiều trình độ khác nhau

việc làm 311.143 330.675 327.424 351.836 367.761 365.130Lao động thất

có việc làm chiếm hơn 95% lực lượng lao động, tỷ lệ thất nghiệp liên tục giảm trong thời gian qua, từ 5,95% năm 2001 xuống còn 4,92% năm 2006 Như vậy, với việc dân

số không ngừng gia tăng cũng là một áp lực cho thành phố trong việc giải quyết việc làm và chỗ ở

I.2.2 Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội đến thị trường nhà chung cư

1 Thuận lợi

- Đà Nẵng có vị trí địa lý tương đối thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế theo hướng ưu tiên công nghiệp - dịch vụ, từ đó thu hút nhiều lao động từ các nơi khác đến sinh sống và làm việc Trong điều kiện giá cả đất đai leo thang, đất chật người thì đông mà nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng thì việc cầu về nhà ở không ngừng gia tăng là điều hiển nhiên Đây là điều kiện thuận lợi thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà chung cư

- Nếu như trước đây người dân không muốn ở những khu nhà tập thể, mà nguyên nhân chính là do điều kiện cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, đã gây không ít khó khăn cho sinh hoạt của người dân Hiện nay, với việc phát triển ngày càng hoàn thiện

và tương đối của hạ tầng đô thị cùng với nhiều chính sách thu hút kêu gọi đầu tư phát triển nhà chung cư đã mở ra một giải pháp thuận lợi người dân, tạo điều kiện tích cực cho việc ở chung cư không còn là trở ngại sinh hoạt trong tâm trí người dân

2 Khó khăn

Đà Nẵng là thành phố ven biển, quanh năm chịu ảnh hưởng thường xuyên của gió mạnh và bão lớn, làm phá hủy và hư hoại nhiều công trình , nhà cửa…Vấn đề này đòi hỏi phải có một giải pháp thích hợp trước khi đầu tư xây dựng nhà chung cư, cần

có kết cấu vững chắc chống chịu được thiên tai và phải đưa ra được mô hình, kiến trúc thích hợp mà vẫn đảm bảo chi phí thấp

Tuy nhu cầu về nhà ở chung cư của nhân dân lao động đang tăng nhanh, nhưng thu nhập của đại đa số họ vẫn còn thấp, chi phí cho sinh hoạt cũng như cho nhà ở còn hạn hẹp, trong khi đó giá thành xây dựng chung cư thường khá cao cho nên việc tiếp cận thị trường nhà chung cư vẫn là một vấn đề nan giải cho nhóm đối tượng này

I.2.3 Người TNT ở Đà Nẵng

1 Quan niệm về người TNT ở Đà Nẵng

Theo quan niệm chung của Việt Nam và thế giới, Đà Nẵng cũng như phần lớn các địa phương khác đều quan niệm rằng người TNT là người có mức thu nhập dưới mức trung bình của xã hội (tức thu nhập trung bình của khu vực đó)

Theo số liệu thống kê của Cục Thống kê Đà Nẵng cung cấp, thu nhập bình quân đầu người bình quân 9 tháng đầu năm 2006 của người dân Đà Nẵng (vì từ tháng 10 do

ảnh hưởng của cơn bão số 6 nên các chỉ tiêu không còn phản ảnh chính xác thu nhập thực tế của người dân) là 870.000 đồng/tháng Ta có thể xem đây là ngưỡng để phân

biệt nhóm người TNT với các nhóm khác

2 Số hộ và người dân có TNT

Hiện nay chưa có cuộc điều tra cụ thể nào cho kết quả chi tiết về thông tin người TNT ở Đà Nẵng, nhưng theo kết quả điều tra về mức sống hộ gia đình (HGD) của cục thống kê thành phố cho thấy họ là những người nghèo, phần lớn Cán bộ công chức (CB-CC) nhà nước trẻ ăn lương, công nhân trong các khu công nghiệp, sinh viên,

hộ buôn bán nhỏ lẻ, gia đình chính sách, người già cô đơn, người tàn tật mất khả năng lao động, hộ giải tỏa có mức đền bù thấp…Họ thường có TNT và không ổn định, cơ bản không có khả năng tạo lập chỗ ở

Theo số liệu thống kê năm 2006, toàn thành phố có 792.895 người, và có khoảng 158.579 hộ (giả sử trung bình 5 người/hộ)

Trên cơ sở tổng hợp số liệu từ các Sở, Ban, Ngành có liên quan, ta có bảng số liệu sau:

Bảng 1.4 Số hộ và người dân có thu nhập thấp

1 Người nghèo: Theo tiêu chuẩn nghèo của cả nước giai đoạn 2001-2005,

người nghèo ở thành thị có mức thu nhập là 150.000 đồng/người/tháng, ở nông thôn là 100.000 đồng/người/tháng thì giai đoạn 2001-2003 tỷ lệ hộ nghèo và người nghèo ở

Đà Nẵng liên tục giảm, đến năm 2003 chỉ còn chiếm chưa đầy 2% tổng số dân

Tuy nhiên, để phản ảnh mức độ nghèo đang diễn ra cho phù hợp với tốc độ phát triển chung của cả Đà Nẵng, UBND Thành phố đã đưa ra chỉ tiêu mới Theo đó, người nghèo ở Thành phố có mức thu nhập dưới 300.000 đồng/người/tháng, người nghèo ở nông thôn dưới 200.000 đồng/người/tháng Với tiêu chuẩn mới này thì số hộ nghèo ở

Đà Nẵng tăng lên Năm 2004, tỉ lệ hộ nghèo là 15,19% (năm, sang năm 2005 tỉ lệ này

giảm xuống còn 11,1%, đến năm 2006 chỉ còn 7,4% tương đương với 11735 hộ (số

liệu Sở LĐTB&XH) Đây vẫn là một tỉ lệ cao, nhưng phản ánh đúng bản chất của nền

kinh tế đang phát triển mạnh như hiện nay

2 Số lượng CB-CC trong giai đoạn 2004-2006 trung bình tăng mỗi năm là

11% Tốc độ gia tăng của thành phần này phản ảnh đúng yêu cầu, mức độ giải quyết công việc ngày càng nhiều Không phải tất cả CB-CC đều có mức TNT, mà ở đây chỉ

có 10% CB-CC là thành phần trẻ đang gặp khó khăn vế nhà ở Đây là lực lượng rất cần được quan tâm trong việc giải quyết chỗ ở, bởi họ là nhân tố chính trong việc góp phần phát triển bộ mặt của thành phố, là đại diện tiêu biểu cho tầng lớp tri thức của thành phố

3 Lực lượng công nhân trong các khu công nghiệp (KCN): TP Đà Nẵng

hiện đang có 5 KCN hiện đang hoạt động với nhu cầu lao động ngày càng tăng, năm

2006 là 68168 người Với mức thu nhập trung bình là 700.000-800.000 đồng/người/tháng, trong đó người công nhân phải chi rất nhiều thứ, khả năng chi tối đa cho nhà ở là khoảng 11% tiền lương (Theo điều tra của Cục quản lý nhà), nhưng trên thực tế khoản chi cho nhà ở của công nhân lớn hơn nhiều Hiện nay, nhiều KCN cũng như Thành phố chưa có chủ trương xây dựng nhà ở cho công nhân để cải thiện chỗ ở cho đối tượng này Vì vậy, đây cũng là đối tượng đang cần được quan tâm từ các cấp trong việc hỗ trợ về chỗ ở

4 Số lượng Sinh viên hiện nay trên địa bàn Thành phố có khoảng 159.893

người Theo dự báo trong tương lai số liệu này còn tăng lên nữa do nhu cầu học tập và nâng cao tay nghề ngày càng lớn Mặc dù họ không phải là đối tượng cư trú lâu dài trên địa bàn, nhưng trong tương lai sẽ đóng góp rất nhiều cho sự phát triển của thành phố, nếu như Thành phố có chính sách thích hợp để thu hút nhân tài Mặc dù đã có nhiều kí túc xá xây dựng cho sinh viên nhưng với số lượng sinh viên không ngừng tăng lên thì vẫn không thể giải quyết hết về nhu cầu nhà ở đối tượng này

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

1 Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng

- Nhu cầu nhà ở cho người TNT trong thời gian qua tại Thành phố Đà Nẵng

- Tình hình xây dựng và phát triển các chung cư

- Tình hình bố trí sử dụng và quản lý chung cư

- Chung cư cho đối tượng thu nhập thấp

- Đánh giá khả năng thu hồi vốn xây dựng chung cư thu nhập thấp

- Đánh giá tính hiệu quả trong việc phát triển, quản lý và sử dụng chung cư của Thành phố trong thời gian qua

2 Một số giải pháp phát triển có hiệu quả chung cư cho người thu nhập thấp

- Ma trận SWOT

- Cơ sở của giải pháp

- Định hướng, mục tiêu phát triển chung cư cho người thu nhập thấp trong thời gian tới

- Một số giải pháp cho việc phát triển hiệu quả chung cư cho người thu nhập thấp

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Qua quá trình thu thập thông tin, xử lý số liệu để tìm ra thực trạng và đề ra giải pháp nhằm phát triển chung cư cho người thu nhập thấp ở Thành phố Đà Nẵng, tôi đã

sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau:

- Thu thập số liệu (sơ cấp và thứ cấp) tại các Sở, Ban ngành có liên quan

- Tham khảo sách, báo, các báo cáo, tài liệu trên internet

- Phương pháp kế thừa các tài liệu, thông tin thứ cấp, đề án, công trình nghiên cứu có liên quan

I.3.3 Quy trình thực hiện

- Thu thập thông tin, số liệu liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu

- Xử lý, phân tích, tổng hợp các số liệu, thông tin

- Đánh giá và đưa ra các biện pháp, kết luận và kiến nghị

PHẦN II

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Đà Nẵng

II.1.1 Nhu cầu nhà ở của người TNT trong thời gian qua

Nhu cầu nhà ở và cải thiện nhà ở của dân cư nói chung và người TNT nói riêng trên địa bàn Thành phố là rất lớn Nếu như người giàu có xu hướng tìm kiếm những ngôi nhà có diện tích lớn, cấu trúc cầu kì, đầy đủ tiện nghi, thì đại bộ phận người TNT lại đang mơ ước được sở hữu một căn hộ bình dị để ổn định chỗ ở và làm ăn, góp phần

ổn định đời sống

Theo kết quả các cuộc điều tra, nghiên cứu bằng các phương pháp và công cụ thống kê khoa học được tiến hành trong “Đề án đảm bảo có nhà ở cho người dân trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng” (năm 2004) cho thấy nhu cầu về nhà ở của người TNT là rất lớn, đa phần họ là những hộ nghèo, CB-CC trẻ, các hộ giải tỏa có giá trị đền bù thấp, công nhân trong các khu công nghiệp và sinh viên với tỷ lệ tương ứng là 36,55%, 10%, 10%, 72% và 70% tổng số người của từng đối tượng, trong đó nhu cầu

ở dạng chung cư của người nghèo khu vực thành thị chiếm đến 100%, của CB-CC trẻ

và các hộ giải tỏa là 80% nhu cầu ở của từng đối tượng Như đã đề cập trong phần đối tượng người TNT, đối với bộ phận người buôn bán nhỏ lẻ, tự do, lao động nghề và đối tượng TNT khác do hạn chế về số liệu nên không được nêu ra đây, cho nên nhu cầu nhà ở cho nhóm người này không chỉ dừng lại ở bảng số liệu tổng hợp dưới đây mà còn nhiều hơn nữa Như vậy, cũng với tỷ lệ trên ta ước tính cho năm 2006, để tiện cho tính toán ta tính trung bình 5 người/hộ, thì nhu cầu nhà ở hiện nay của người TNT được tổng hợp theo bảng sau:

Bảng 2.1 Nhu cầu nhà ở cho người TNT và người nghèo trên địa

bàn Thành phố Đà Nẵng năm 2006

Đối tượng

Tổng số người (A)

Nhu cầu giải quyết chỗ ở

sinh viên và công nhân trong các khu công nghiệp thì nhu cầu nhà ở hiện nay của 2 nhóm này là rất lớn (có tới 161.006 người)

Biểu đồ 2.1 Biểu đồ về nhu cầu nhà ở cho các đối tượng TNT

nghèo

CB-CC trẻ

Hộ giải tỏa

Công nhân

Số sinh viên

Tổng số Người có nhu cầu

Qua biểu đồ ta thấy nhu cầu nhà ở của nhóm người TNT là rất cao trong từng nhóm đối tượng, trong đó lớn nhất là nhu cầu nhà ở cho sinh viên và công nhân Hiện nay, theo số liệu của ban quản lý KCN_KCX, có khoảng 70% số lượng công nhân là người ngoại tỉnh, đang phải thuê nhà trọ của người dân địa phương với giá từ 100.000 đến 150.000 đồng/người/tháng tức khoảng 14-18% mức thu nhập hàng tháng của họ

Mức thu nhập của đối tượng này hiện nay khoảng 700.000-800.000 đồng/tháng (nguồn

từ Ban quản lý KCN_KCX) Số người nghèo thực sự khó khăn về chỗ ở hiện nay là

21.450 người (ứng với 4.290 hộ) (số liệu từ Sở LĐTB&XH) đang phải sống trong

những căn nhà tạm, dột nát…Riêng các tượng gồm người nghèo, CB-CC trẻ và hộ giải tỏa thì tổng nhu cầu nhà ở là 55.269 người tương đương 11.053 căn hộ (trung bình 5

người/hộ)

Hiện có khoảng 10% CB-CC trẻ đang thực sự khó khăn về chỗ ở (theo số liệu

của chương trình “có nhà ở”), nhưng trên thực tế số lượng người cần cải thiện chỗ ở

lớn hơn nhiều, khoảng 32% (số liệu của Sở Nội vụ) Vì những đóng góp lớn lao của họ

nên rất cần sự quan tâm hơn nữa từ chính quyền Thành phố

Đối với các hộ giải tỏa, Thành phố đã có chủ trương phân lô đất đã được quy hoạch để các hộ tự xây dựng nhà ở cho mình, nhưng thực tế nhóm này có tới 10% là những hộ TNT đang khó khăn về chỗ ở không có khả năng tự lập được chỗ ở, tức 6.443 hộ có nhu cầu giải quyết chỗ ở

II.1.2 Tình hình xây dựng phát triển và quản lý sử dụng chung cư ở Thành phố Đà Nẵng

1 Tình hình xây dựng, phát triển chung cư

Cho đến nay, các chung cư trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng đều được tiến hành đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn chủ yếu từ ngân sách thành phố Các chung cư này được giao cho các doanh nghiệp nhà nước hay các Ban quản lý dự án triển khai xây dựng dưới sự chỉ đạo của UBND Thành phố, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường Chưa có thông tin nào về việc tư nhân tham gia xây dựng chung cư

Thời gian qua cùng với việc triển khai chương trình “3 có”, trong đó vấn đề nhà

ở được xúc tiến nhanh, rất nhiều chung cư mới đã được đưa vào sử dụng, bên cạnh đó

đã và đang tích cực xây dựng và chuẩn bị khởi công nhiều chung cư phục vụ cho các đối tượng khác nhau , trong đó có cả đối tượng TNT

Tình hình xây dựng chung cư trên địa bàn thành phố tình đến đầu tháng 4/2007 được tổng hợp như sau:

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp tình hình xây dựng và sử dụng chung cư trong thời gian qua trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng

STT Tên chung cư

Thời gian hoàn thành dụng

Địa điểm (Phường) Số ĐN

Quy mô xây dựng Tình hình sử dụng

5 Mân Thái 06-04 Mân Thái 1 3 30 30 522,7 2090,9 43 30

6 Khuê Trung 11-03 Khuê Trung 2 4 30 60 522,7 2090,9 43 60

7 Bình Hiên /1998 Bình Hiên 1 3 21 21 340 1020 39 21

8 Thuận Phước 02-01 Thuận Phước 8 3 36 288 482,9 1448,7 30 288

9 Hòa Minh 04-02 Hòa Minh 8 4 36 288 482,9 1448,7 30 288

15 Thanh Lộc Đán C 05-06 Thanh Khê Đông 2 4 30 60 522,7 2090,9 43 60

16 Nại Hiên Đông

(Nhà A1,A2) 05-06 Nại Hiên Đông 2 4 30 60 428,1 1715,5 39 60

17 Sơn Trà Điện Ngọc 10-06 Thọ Quang 2 4 61 122 938 5242 55 0 122

Tổng 56 2120 153

Ghi chú: ĐN (đơn nguyên), CH (căn hộ), DT (diện tích), DTXD (diện tích xây dựng), DTSXD ( diện tích sàn xây dựng), DTTB (diện tích trung bình)

Nguồn: Công ty Quản lý Nhà Đà Nẵng

Bảng 2.3 Tổng quan về các chung cư sẽ đi vào hoạt động trong thời gian tới

n hộ (m2)

3 Chung cư đô thị công nghiệp Hòa

2.Chung cư Khuê Trung-Đò Xu-Hòa

6.Chung cư Khuê Trung-Đò Xu-Hòa

7.Chung cư khu dân cư số 2 Nguyễn Tri

9.Chung cư Thanh Lộc Đán-Hòa Minh

11.Chung cư Nại Hiên Đông 3 5 4 36 144 45

13 Chung cư cuối tuyến Sơn Trà-Điện

Nguồn: Công ty Quản lý Nhà Đà Nẵng

Hiện nay, so với TP.HCM và Hà Nội thì số lượng nhà chung cư ở Đà Nẵng là quá

ít, tính đến đầu tháng 04/2007 thì toàn thành phố có tất cả 17 chung cư đã được đưa vào

sử dụng, với tổng số 56 đơn nguyên ứng với 2120 căn hộ, diện tích bình quân một căn hộ

từ 30m2 đến 65m2 , riêng chung cư Vũng Thùng có nhiều căn hộ lên đến 90m2 hiện có 3

chung cư với 7 đơn nguyên đang chuẩn bị bàn giao để đưa vào sử dụng, 4 chung cư đang

thi công (với 10 đơn nguyên tương ứng 550 căn hộ) và 13 chung cư chuẩn bị khởi công

vào thời gian tới (69 đơn nguyên tương ứng với 2484 căn hộ) Tuy nhiên, kế hoạch triển

khai cụ thể vẫn chưa xác định được, bởi nguồn ngân sách của Thành phố còn hạn hẹp bên

cạnh việc khắc phục cơn bão số 6 năm 2006 vừa qua

Cho đến thời điểm này cho thấy, đa số các chung cư được xây dựng đều ở dạng

thấp tầng (từ 3-5 tầng), trong đó chung cư 3 tầng có tới 24 đơn nguyên, chiếm 43%,

chung cư 4 tầng gồm 20 đơn nguyên chiếm 36%, còn lại 21% là các chung cư 5 tầng Các

chung cư thấp tầng đều được xây dựng trước năm 2005, giai đoạn này chỉ có chung cư

Trần Cao Vân là 5 tầng, hoàn thành và bàn giao đưa vào sử dụng năm 2005

Như vậy, hiện nay Đà Nẵng đã cung ứng được 2.120 căn hộ cho các đối tượng sử

dụng, so với nhu cầu loại hình này là 7.793 căn hộ thì nó mới chỉ đáp ứng được 27%, và

gần 5% tổng số nhu cầu nhà ở hiện nay Mặc dù số chung cư sẽ không ngừng được tăng

lên trong thời gian tới, nhưng nhìn chung một số lượng lớn người dân có nhu cầu ở chung

cư vẫn không được đáp ứng

2 Tình hình bố trí sử dụng và quản lý chung cư

a, Tình hình bố trí sử dụng chung cư

Nhìn chung số lượng chung cư hiện nay tại Đà Nẵng đưa vào sử dụng chưa được

nhiều, trước mắt ưu tiên giải quyết cho các đối tượng giải tỏa chờ chuẩn bị tái định cư

Các chung cư được bố trí cho thuê hay ở tạm cho các đối tượng khác nhau nhưng phần

lớn là những hộ tái định cư, CB-CC, đoàn ca múa nhạc, vận động viên, chứ chưa cung

ứng rộng rãi cho các đối tượng khác trong xã hội, nhất là người TNT Tuy nhiên, quy

trình chuyển giao cho các đối tượng này vẫn chưa rõ ràng Chẳng hạn, phần lớn các căn

hộ trong các chung cư Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây, Mân Thái, Thuận Phước được

giao cho các đối tượng tái định cư Trong khi đó chung cư Vũng Thùng, Lê Đình Lý lại

ưu tiên dành cho CB-CC nhà nước

Các chung cư được thiết kế thi công theo một số kiểu mẫu nhất định, tuy nhiên,

việc xác định đối tượng thụ hưởng để thiết kế phù hợp theo tiêu thì từ trước tới nay vẫn

chưa có một tiêu chuẩn nào đặt ra Tuy nhiên, trong quá trình bố trí lại có sự phân biệt rõ

ràng Ví dụ, chung cư Vũng Thùng và Sơn Trà-Điện Ngọc dành cho các đối tượng thu

nhập cao (là CB-CC lâu năm chiếm tới 80%, còn lại là các hộ tái định cư nghèo và nhà

quá đông), chung cư An Bình và số 4 Nguyễn Tri Phương là chủ yếu bố trí cho các đối

tượng thu nhập trung bình, chung cư Thanh Lộc Đán, Hòa Minh, Thuận Phước và Nại

Hiên Đông là cho các đối tượng TNT Việc xác định đối tượng để xác định tiêu chuẩn

trước khi xây dựng chung cư là rất cần thiết, tuy nhiên hiện nay ở Đà Nẵng, tình trạng số

hộ được ở trong các chung cư vẫn còn rất bất cập có cả yếu tố khách quan và chủ quan

Tuy vậy, công tác này chỉ mới được quan tâm trong những năm gần đây và tập trung cho

nhóm người TNT Điều này, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc nâng cao hiệu

quả phát triển và quản lý chung cư trong thời gian tới

Việc bố trí sử dụng chung cư hiện nay chỉ tiến hành dưới hình thức cho thuê chứ

chưa bán lại cho những hộ có yêu cầu, hình thức cung ứng hạn hẹp này là một hạn chế rất

lớn của Thành phố rất lớn trong thời gian qua, không phải là do người dân không có khả

năng mua căn hộ mà do chính sách của Thành phố chưa thật sự hấp dẫn người dân dưới

hình thức cung ứng này

Tính đến đầu tháng 04/2007, có 17 chung cư đã được đưa vào sử dụng (gồm 56

đơn nguyên với 2120 căn hộ Trong đó, hầu hết các căn hộ đã được bố trí cho thuê (chiếm

92,98%), chỉ có 31 căn hộ ở chung cư Vũng Thùng (nhà A1,A2) Công ty quản lý nhà đã

có danh sách gởi UBND Thành Phố chờ phê duyệt chủ yếu là các CB-CC nhà nước, còn

chung cư đầu tuyến Bạch Đằng do đang bố trí cho các hộ tránh cơn bão số 6 (10/2006)

vừa qua nên chưa ký hợp đồng cho thuê Số căn hộ bị chiếm dụng trái phép cũng giảm

đáng kể, chỉ còn 7 hộ và Thành phố đã có quyết định xử phạt hành chính, yêu cầu các hộ

ký hợp đồng thuê hoặc giao lai cho Công ty để bố trí cho các đối tượng khác

Như vậy, so với nhu cầu nhà ở của người TNT, thì Thành phố mới chỉ đáp ứng

được khoảng 5% nhu cầu, nếu không tính đến nhu cầu nhà ở của sinh viên và công nhân

thì cũng mới chỉ đáp ứng được 23% nhu cầu Nếu tính thêm cả các chung cư chuẩn bị bàn

giao và đang thi công thì chỉ có thể giải quyết thêm 10% cho nhóm đối tượng này Như

vậy, vẫn còn một lượng lớn các đối tượng người TNT có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa

được giải quyết

Đối với các căn hộ đang cho thuê hiện nay, đơn giá cho thuê được quy định cụ thể

đối với từng chung cư và căn hộ Công ty quản lý nhà chịu trách nhiệm ký hợp đồng và

thu tiền thuê nhà theo quyết định số 139/2002/QĐ-UB ngày 18/12/2002 về quyết định

đơn giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng, công ty

vẫn chưa được tham gia vào quyết định giá cho thuê trong khi mức giá này ảnh hưởng

trực tiếp đến kinh phí hoạt động của công ty, do hoạt động duy tu bảo dưỡng thuộc trách

nhiệm của công ty được trích từ 40% tiền thuê nhà

Bảng 2.4 Đơn giá chuẩn cho các chung cư

ĐVT: đồng/m 2 /tháng

01 3.872 4.237

02 3.232 3.563

03 3.064 3.367

04 2.758 3.030

05 2.451 2.695

Nguồn: Công ty Quản lý Nhà

Theo đơn giá chuẩn của Thành phố, đối với căn hộ đầu hồi từ 2.695 - 4.237

đồng/m2/tháng, còn đối với căn hộ phía trong thì từ 2.451-3.872 đồng/m2/tháng Như vậy,

với những căn hộ với diện tích 50 m2 mức giá cho thuê khoảng 150.000 đến 250.000

đồng/căn hộ/tháng Đây là mức giá khá phù hợp đối với người dân thành phố kể cả người

TNT, tuy nhiên, vấn đề ở đây là làm sao cho căn hộ có thể đến được tay của người dân

Bởi hiện nay, đối tượng này vẫn chưa được quan tâm nhiều

b, Sự quản lý của Nhà nước trong thị trường nhà chung cư Đà Nẵng

Toàn bộ chung cư trên địa bàn Thành phố do UBND TP thống nhất quản lý theo

quy chế quản lý nhà chung cư của thành phố

Công ty quản lý Nhà trực thuộc sở Tài nguyên và Môi trường và ban quản lý các

dự án là những đơn vị trực tiếp được UBND TP giao việc quản lý nhà chung cư có chức

năng giúp UBND TP thực hiện việc quản lý nhà nước về chung cư Trong đó, Công ty

quản lý Nhà là đơn vị quản lý chủ yếu, còn ban quản lý các dự án chỉ là tạm thời khi

chung cư đó chưa bàn giao lại cho Công ty quản lý Nhà

Người dân sống trong các khu chung cư, ngoài sự quản lý của các cấp chính quyền

sở tại như những người dân sống trong những ngôi nhà độc lập thì còn chịu sự quản lý

của Ban quản lý chung cư đó Người dân có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài