Chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT NGUYN TH HNG DIU CHÍNH SÁCH PHÁT TRIN NHÀ  CHO H THU NHP THP TRÊN A BÀN THÀNH PH À NNG LUN VN THC S KINH T TP. H CHÍ MINH – NM 2012 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT NGUYN TH HNG DIU CHÍNH SÁCH PHÁT TRIN NHÀ  CHO H THU NHP THP TRÊN A BÀN THÀNH PH À NNG Chuyên ngành: Chính sách công Mã s: 603114 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC TS. V THÀNH T ANH TP. H CHÍ MINH – THÁNG 6 NM 2012 i LI CAM OAN Tôi xin cam oan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các on trích dn và s liu s dng trong lun vn u c dn ngun và có  chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan im ca Trng i hc Kinh t Thành ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright. TP. H Chí Minh, ngày 27 tháng 6 nm 2012 Tác gi lun vn Nguyn Th Hng Diu ii LI CM N Tr c tiên, tôi chân thành cm n TS. V! Thành T Anh, th∀y trc tip h ng dn tôi thc hin  tài, ã tn tình truyn t kin th#c và a ra nh∃ng li khuyên, góp ý h∃u ích giúp tôi hoàn thành lun vn. Tôi xin cm n TS. H K% Minh, Vin tr&ng Vin Nghiên c#u Phát trin Kinh t - Xã hi à N∋ng, ngi luôn khuyn khích và to iu kin cho tôi theo hc chng trình này, giúp tôi hình thành ý t&ng và cho nh∃ng li khuyên b( ích trong thi gian ∀u làm lun vn. Cm n các ng nghip ã nhit tình giúp tôi trong vic kho sát, thu thp thông tin. Tôi xin cm n quý th∀y cô, cán b nhân viên Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright và các anh ch) em l p MPP3 ã to cho tôi mt môi trng hc tp chuyên nghip và thân thin, giúp tôi thay (i rt nhiu trong t duy, phng pháp nghiên c#u và c k∗ nng sng. +c bit cm n ch) Ngc Qu%nh, ch) Hng, Kim Chi, Vân Anh… ã ng viên và giúp , tôi trong quá trình hc tp và hoàn thành lun vn này. Cui cùng, xin bày t− lòng bit n vô hn n ba má và các anh ch) em trong gia ình luôn quan tâm, ng h và khích l tôi hoàn thành khóa hc. Hc viên Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright Khóa MPP3 Nguyn Th Hng Diu iii TÓM TT LUN VN Quá trình ô th) hóa di.n ra mnh m/ cùng v i s gia tng dân s ch yu do nhp c ngày càng nhanh ã làm gia tng áng k nhu c∀u v nhà & ti thành ph à N∋ng. Th) trng nhà & xut hin tình trng phi hiu qu ca ngoi tác tích cc, tình trng ∀u c bt ng sn và bong bóng giá nhà t gây nên tht bi trên th) trng nhà & thu nhp thp. Trong khi ó m#c  chênh lch giàu nghèo gi∃a các nhóm thu nhp trên )a bàn à N∋ng ngày càng tng làm cho a s h gia ình có thu nhp thp cha có nhà & không có c hi tip cn c nhà &. M+c dù chính quyn Thành ph ã có nh∃ng bin pháp can thip nh0m phát trin nhà & xã hi cho ngi thu nhp thp thông qua các  án nh: mi.n tin s dng t, mi.n gim thu, cho vay vn v i lãi sut u ãi, cung cp mi.n phí các thit k mu, h1 tr ∀u t h t∀ng k∗ thut ngoài hàng ràng d án cho bên cung; h1 tr lãi sut vay vn t2 ngân hàng thng mi  mua nhà ho+c mua nhà tr góp, tr cp tin thuê nhà & xã hi… cho bên c∀u. Song quá trình thc hin chính sách bc l nhiu v ng m3c, các bin pháp can thip ca Nhà n c cha thc s mang li hiu qu, h thu nhp thp trên )a bàn Thành ph vn thiu ch1 & phù hp, trong khi giá nhà & thu nhp thp vn n0m ngoài kh nng chi tr và ngun cung t2 khu vc t nhân rt hn ch. Th nht, cha thu hút c ngun vn ∀u t a dng t2 khu vc t nhân do chính sách u ãi tín dng còn mang tính chung chung, thc t doanh nghip khó áp #ng iu kin ca ngân hàng  tip cn vn vay. Th hai, ngun vn ngân sách c s dng cha hiu qu, chi phí ∀u t cho xây dng nhà & xã hi t2 vn ngân sách cao hn so v i chi phí ∀u t b0ng ngun vn ca khu vc t nhân. Th ba, chính sách h1 tr cha h ng n úng mc tiêu là ngi c∀n tr giúp nhà &, mà ch yu tp trung vào các u ãi cho nhà ∀u t, d. phát sinh tiêu cc. Th t, chính sách h1 tr cho h thu nhp thp cha n c úng i tng do (i) bt cp trong vic xét duyt i tng th h&ng; (ii) i tng th h&ng sang nhng trái phép quyn s& h∃u cho ngi có  kh nng chi tr; và (iii) h1 tr tín dng kém hiu lc do iu kin cho vay t2 phía ngân hàng không phù hp v i kh nng thanh toán ca ngi có thu nhp thp. Ngoài ra, các khu nhà & thu nhp thp có cht lng kém c!ng là mt rào cn. iv  giúp các h gia ình có thu nhp thp trên )a bàn thành ph à N∋ng có c ch1 & phù hp, chính quyn Thành ph c∀n có bin pháp tháo g, nh∃ng v ng m3c nêu trên nh0m hoàn thin chính sách phát trin nhà & cho h thu nhp thp trong thi gian t i. Tr c ht,  tng hiu qu trong ∀u t xây dng, h thp giá thành nhà &, chính quyn Thành ph c∀n to c ch khuyn khích khu vc t nhân tham gia xây dng nhà & thu nhp thp thông qua phng th#c hp tác xây dng - chuyn giao (BT); và có các bin pháp giám sát ch+t ch/ cht lng nhà &. ng thi, Thành ph c∀n kin ngh) Chính ph có s iu ch4nh cân i phng th#c can thip gi∃a bên cung và bên c∀u: (i) c3t gim nh∃ng khon h1 tr cha hp lý và kém hiu lc cho nhà ∀u t nh mi.n gim các loi thu, h1 tr lãi vay; (ii) b( sung các quy )nh c th và hoàn thin khung pháp lý nh0m tng tính kh thi và hiu lc i v i c ch h1 tr tín dng cho h thu nhp thp tng kh nng chi tr  tip cn c ch1 & phù hp nh tr giá, tr góp dài hn, bo lãnh vay ngân hàng Cui cùng, v i nh∃ng iu kin hin có v qu∗ t công di dào và th+ng d ngân sách hàng nm tng i l n, à N∋ng có th vn dng mô hình nhà & xã hi ca Singapore, quc gia ã rt thành công trong vic gii quyt vn  nhà & cho ngi thu nhp thp & ô th) và có nh∃ng nét tng ng v i thành ph à N∋ng. v MC LC LI CAM OAN i  LI C5M 6N ii  TÓM T7T LU8N VN iii  M9C L9C v  DANH M9C CÁC CH: VI;T T7T viii  DANH M9C B5NG BI<U ix  DANH M9C HÌNH ix  DANH M9C PH9 L9C x  Chng 1 GII THI=U > TÀI 1  1.1 Bi cnh nghiên c#u 1  1.2 Câu h−i nghiên c#u 3  1.3 Mc tiêu nghiên c#u 3  1.4 Phm vi và i tng nghiên c#u 3  1.5 Phng pháp nghiên c#u và ngun thông tin 3  1.6 Cu trúc  tài 4  Chng 2 T?NG QUAN V> CHÍNH SÁCH PHÁT TRI<N NHÀ ≅ THU NH8P THΑP VÀ KINH NGHI=M GI5I QUY;T VΑN > NHÀ ≅ THU NH8P THΑP ≅ Ô THΒ 5  2.1 Nhà & thu nhp thp và tht bi th) trng nhà & thu nhp thp 5  2.1.1 Mt s khái nim c bn 5  2.1.2 +c im và tiêu chí xác )nh ngi (h) thu nhp thp 6  2.1.3 Tht bi th) trng và s c∀n thit can thip ca nhà n c vào th) trng NOTNT 7  2.2 Can thip ca nhà n c vào th) trng nhà & nh0m phát trin NOTNT 8  2.2.1 Các hình th#c can thip ch yu 8  2.2.2 Các phng th#c can thip ca nhà n c 9  2.2.3 Các yu t nh h&ng n quyt )nh la chn chính sách NOTNT 10  vi 2.3 C s& pháp lý và các chính sách khuyn khích phát trin NOXH cho ngi thu nhp thp ca Trung ng và ca )a phng 11  2.3.1 Chính sách, pháp lut do Trung ng quy )nh 11  2.3.2 Chính sách phát trin NOTNT do TP.N ban hành 11  2.4 Kinh nghim gii quyt vn  NOTNT & ô th) và kh nng áp dng ti TP.N 12  Chng 3 CHÍNH SÁCH PHÁT TRI<N NHÀ ≅ CHO HΧ THU NH8P THΑ P TRÊN ΒA BÀN THÀNH PH∆ À NΕNG THI GIAN QUA 15  3.1 Khái quát tình hình KTXH, dân s và m#c sng h gia ình ca TP.N 15  3.1.1 Tình hình KTXH ca TP.N 15  3.1.2 Quy mô dân s và m#c sng h gia ình qua các cuc t(ng iu tra xã hi hc 16  3.2 Quá trình phát trin nhà & ti TP.N 18  3.3 Chính sách phát trin NOTNT trên )a bàn TP.N thi gian qua 21  3.3.1 Ngun cung NOXH cho h thu nhp thp 21  3.3.2 C ch giá NOTNT và chính sách h1 tr bên cung 22  3.3.3 Kh nng chi tr ca h thu nhp thp và chính sách h1 tr bên c∀u 24  Chng 4 K;T QU5 KH5O SÁT ÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH PHÁT TRI<N NHÀ ≅ CHO HΧ THU NH8P THΑP TRÊN ΒA BÀN THÀNH PH∆ À NΕNG 26  4.1 Chính sách cha n c úng i tng 26  4.1.1 Tình trng sang nhng quyn s& h∃u và cho thuê li 26  4.1.2 Kh nng thanh toán tin mua nhà ca h thu nhp thp 27  4.2 S phù hp gi∃a giá nhà và kh nng thanh toán ca ngi thu nhp thp 28  4.3 Chính sách h1 tr tín dng kém hiu lc 29  4.4 V cht lng cn h và iu kin sng ti các khu chung c 30  4.4.1 Thiu mt s công trình công cng c bn 30  4.4.2 Ngi dân hài lòng v i các d)ch v công c cung cp 31  4.4.3 Cht lng cn h và khu nhà & c∀n c quan tâm hn 32  Chng 5 K;T LU8N VÀ GΦI Ý CHÍNH SÁCH 33  5.1 ánh giá chung v chính sách phát trin NOTNT ti TP.N 33  5.2 Gi ý chính sách 34  vii 5.2.1 To c ch  t nhân tham gia xây dng theo phng th#c BT 35  5.2.2 iu ch4nh hp lý phng th#c can thip gi∃a bên cung và bên c∀u 35  5.2.3  xut th nghim vn dng mô hình Singapore cho TP.N 36  5.3 Kt lun 37  TÀI LI=U THAM KH5O 38  PH9 L9C 43   viii DANH MC CÁC CH VIT TT BS Bt ng sn CBCCVC Cán b, công ch#c, viên ch#c CSHT C s& h t∀ng GDP T(ng sn phΓm quc ni (Gross Domestic Product) KTXH Kinh t - xã hi NOXH Nhà & xã hi NOTNT Nhà & thu nhp thp, hay nhà & cho ngi (h) có thu nhp thp NSNN Ngân sách Nhà n c TP.N Thành ph à N∋ng UBND Ηy ban nhân dân UN-HABITAT Chng trình )nh c con ngi ca Liên hip quc (The United Nations Human Settlements Programme) [...]... trình phát trin nhà & ti TP.N 18 3.3 Chính sách phát trin NOTNT trên )a bàn TP.N thi gian qua 21 3.3.1 Ngun cung NOXH cho h thu nh p thp 21 3.3.2 C ch giá NOTNT và chính sách h1 tr bên cung 22 3.3.3 Kh nng chi tr ca h thu nh p thp và chính sách h1 tr bên c∀u 24 Chng 4 K;T QU5 KH5O SÁT ÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH PHÁT TRI CHÍNH SÁCH PHÁT TRI NHÀ ≅ THU NH8P THΑP ≅ Ô THΒ 5 2.1 Nhà & thu nh p thp và tht bi th) trng nhà & thu nh p thp 5 2.1.1 Mt s khái ni m c bn 5 2.1.2 +c im và tiêu chí xác )nh ngi (h) thu nh p thp 6 2.1.3 Tht bi th) trng và s c∀n thit can thi p ca nhà n c vào th) trng... Can thi p ca nhà n c vào th) trng nhà & nh0m phát trin NOTNT 8 2.2.1 Các hình th#c can thi p ch yu 8 2.2.2 Các phng th#c can thi p ca nhà n c 9 2.2.3 Các yu t nh h&ng n quyt )nh la chn chính sách NOTNT 10 vi 2.3 C s& pháp lý và các chính sách khuyn khích phát trin NOXH cho ngi thu nh p thp ca Trung ng và ca )a phng 11 2.3.1 Chính sách, pháp lu... hi… cho bên c∀u Song quá trình thc hi n chính sách bc l nhiu v ng m3c, các bi n pháp can thi p ca Nhà n c cha thc s mang li hi u qu, h thu nh p thp trên )a bàn Thành ph vn thiu ch1 & phù hp, trong khi giá nhà & thu nh p thp vn n0m ngoài kh nng chi tr và ngun cung t2 khu vc t nhân rt hn ch Th nh t, cha thu hút c ngun v n ∀u t a dng t2 khu vc t nhân do chính sách u... ng và ca )a phng 11 2.3.1 Chính sách, pháp lu t do Trung ng quy )nh 11 2.3.2 Chính sách phát trin NOTNT do TP.N ban hành 11 2.4 Kinh nghi m gii quyt vn  NOTNT & ô th) và kh nng áp dng ti TP.N 12 Chng 3 CHÍNH SÁCH PHÁT TRI . ca h thu nhp thp và chính sách h1 tr bên c∀u 24  Chng 4 K;T QU5 KH5O SÁT ÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH PHÁT TRI<N NHÀ ≅ CHO HΧ THU NH8P THΑP TRÊN ΒA BÀN THÀNH PH∆ À NΕNG 26  4.1 Chính sách. trên nh0m hoàn thin chính sách phát trin nhà & cho h thu nhp thp trong thi gian t i. Tr c ht,  tng hiu qu trong ∀u t xây dng, h thp giá thành nhà &, chính quyn Thành. QUAN V> CHÍNH SÁCH PHÁT TRI<N NHÀ ≅ THU NH8P THΑP VÀ KINH NGHI=M GI5I QUY;T VΑN > NHÀ ≅ THU NH8P THΑP ≅ Ô THΒ 5  2.1 Nhà & thu nhp thp và tht bi th) trng nhà & thu nhp