Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh

B GIÁO DC ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM NGUYN TH THU TRANG THT BI TH TRNG VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH TRNG NHÀ  CHO NGI THU NHP THP  THÀNH PH H CHÍ MINH LUN VN THC S KINH T TP. H CHÍ MINH – NM 2011 B GIÁO DC ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT NGUYN TH THU TRANG THT BI TH TRNG VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH TRNG NHÀ  CHO NGI THU NHP THP  THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên ngành: Chính sách công Mã s: 60.31.14 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC TS. V THÀNH T ANH TP. H CHÍ MINH – NM 2011 LI CM N Trc tiên, tôi xin đc bày t lòng bit n chân thành đn Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright đã to điu kin cho tôi đc hc tp và rèn luyn trong môi trng nghiên cu tt nht. Tôi xin chân thành cm n Quý Thy Cô: Thy Jonathan R. Pincus, Thy Nguyn Xuân Thành,…. Thy Cô đã cung cp cho tôi nhiu kin thc b ích và to điu kin cho tôi hoàn thành lun vn này. c bit cm n Thy V Thành T Anh, ngi đã trc tip hng dn khoa hc cho tôi trong sut quá trình nghiên cu và khuyn khích tôi thc hin đ tài này. Tôi cng xin cm n Quý Thy Cô Trng H Kinh t – Lut trc thuc i hc Quc gia Tp. HCM đã to điu kin thun li cho tôi v vt cht ln tinh thn trong quá trình tham gia khóa hc. Cui cùng, tôi xin đc gi li cm n chân thành và sâu sc đn gia đình ca tôi, đc bit là con gái nh ca tôi đã cho tôi nhiu đng lc hc tp và phn đu. Tôi xin gi đn bn bè và đng nghip ca tôi, nhng ngi đã luôn đng viên và giúp đ tôi trong sut quá trình thc hin đ tài nhng li cám n chân thành nht. Hc viên Nguyn Th Thu Trang Khóa MPP1 LI CAM OAN Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t Tp. H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright. Tp.HCM, ngày………tháng………nm……… Tác gi Nguyn Th Thu Trang i MC LC DANH MC CH VIT TT iii DANH MC BNG BIU iv U DANH MC BIU  v TÓM TT KT QU NGHIÊN CU vi U GII THIU 1 U 1. t vn đ 1 2. Mc tiêu nghiên cu 2 3. i tng và phm vi nghiên cu 2 4. Phng pháp nghiên cu và ngun s liu 2 5. B cc đ tài 3 CHNG 1 : BI CNH TP. H CHÍ MINH 4 CHNG 2 : TNG QUAN V NGI THU NHP THP VÀ NHÀ  CHO NGI THU NHP THP 8 2.1. S cn thit phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 8 2.2. Quan nim v ngi thu nhp thp và nhà  cho ngi thu nhp thp 9 CHNG 3 : NHU CU NHÀ  CA NGI THU NHP THP VÀ KH NNG CHI TR 11 3.1. Nhu cu nhà  và c tính nhu cu nhà  ca ngi thu nhp thp 11 3.2. Giá nhà và kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp 12 3.2.1. Giá thuê nhà và giá mua cn h 12 3.2.2. Kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp 13 CHNG 4 : THT BI TH TRNG VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH TRNG NHÀ  CHO NGI THU NHP THP 15 4.1. Th trng phân b ngun lc không đt hiu qu 15 ii 4.1.1. Th trng nhà  15 4.1.1.1. Th trng cnh tranh không hoàn ho 15 4.1.1.2. Tính phi hiu qu ca ngoi tác tích cc 16 4.1.1.3. Th trng nhà  không đy đ 17 4.1.1.4. S phát trin mt cân đi 18 4.1.2. Th trng tín dng th chp 21 4.2. Gii pháp điu tit th trng ca nhà nc là cha hiu qu 23 4.2.1. Nhim v đnh hng qui hoch phát trin đô th, to qu đt, qu nhà và xây dng chng trình phát trin nhà  trong tng giai đon 23 4.2.2. Qui đnh và chính sách điu tit phía cung 27 4.2.3. Qui đnh và chính sách điu tit phía cu 29 4.2.4. Nhà nc trc tip đu t xây dng nhà  xã hi hay qun lý nhà  giá thp do t nhân xây dng 31 4.2.5. Nhà nc cha qun lý hiu qu nhà thuê và cha có c ch khuyn khích phát trin th trng nhà thuê 34 CHNG 5 : KT LUN VÀ KHUYN NGH CHÍNH SÁCH GII QUYT VN  NHÀ  CHO NGI THU NHP THP  TP.HCM 35 5.1. Kt lun 35 5.2. Mt s khuyn ngh gii quyt vn đ nhà  cho ngi thu nhp thp 35 5.2.1. Quan đim phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 35 5.2.2. Tng kh nng tích ly ca ngi thu nhp thp 36 5.2.3. Khuyn khích s tham gia ca nhà đu t 39 5.2.4. iu tit th trng đt đai 41 5.2.5. Qu h tr t ngân sách nhà nc 42 TÀI LIU THAM KHO 44 PH LC 45 iii DANH MC CH VIT TT BQ Bình quân CBRE Công ty CB Richard Ellis Vit Nam TXD u t xây dng DK D kin TXD u t xây dng G Giai đon HG H gia đình HOF Qu Phát trin nhà  Tp.HCM (HCMC Housing Development Fund) HTNT H thu nhp thp NOXH Nhà  xã hi NTNT Ngi thu nhp thp PN Phòng ng TB Trung bình TNBQ Thu nhp bình quân TNTB Thu nhp trung bình TNTBT Thu nhp trung bình thp TNTN Thu nhp thp nht TP Thành ph Tp.HCM Thành ph H Chí Minh UBND y ban Nhân dân USD ô la M iv DANH MC BNG BIU Bng 3-1: Nhu cu nhà  ca NTNT đn nm 2009 11 Bng 3-2: c tính nhu cu nhà  ca NTNT đn nm 2015 11 Bng 3-3: Lng và giá bán theo phân loi cn h vào quý 4 nm 2010 12 Bng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình nm 2010 12 Bng 3-5: T l chi phí thuê nhà so vi TNBQ hàng tháng 14 Bng 4-1: T sut di c thun nm 2009 19 Bng 4-2: Mc đ đô th hóa và tc đ đô th hóa  Tp.HCM 19 Bng 4-3: Bng giá đt ti mt s d án  Tp.HCM 20 Bng 4-4: Giá đt mt s khu đô th mi  các qun ngoi thành nm 2007 21 Bng 4-5: Phng thc cho vay mua nhà  ca Ngân hàng ACB 22 Bng 4-6: S d án và cn h đc cp phép và kt qu thc hin 23 Bng 4-7: Chi phí đu t xây dng bình quân mi cn h 32 Bng 4-8: nh mc cho vay, thi hn và lãi sut ca HOF 32 Bng 5-1: Gii pháp thay đi phng thc cho vay 42 Bng 5-2: Gii pháp điu tit giá nhà 43 v DANH MC BIU  Biu đ 1-1: Tng s h có nhà  và cha có nhà  5 Biu đ 1-2: T l h có nhà  phân theo loi nhà 5 Biu đ 1-3: T l h s hu nhà  6 Biu đ 4-1: Lng cn h chào bán giai đon 2008 – 2010 và d báo nm 2011 18 Biu đ 4-2: Giá đt th trng và giá đt do UBND TP ban hành giai đon 1996 – 2007 25 Biu đ 4-3: Giá đt th trng và giá đt do UBND TP ban hành giai đon 2008 – 2010 25 vi TÓM TT KT QU NGHIÊN CU Vi din tích chim 0,60% và dân s chim 8,30% c nc, thành ph H Chí Minh (Tp.HCM) đc xem là đô th ln nht và cng là đô th đông dân nht, là trung tâm kinh t, vn hóa, giáo dc quan trng ca c nc. Môi trng thun li  Tp.HCM đã thu hút nhiu ngi dân nhp c t các tnh thành đn đây sinh sng, hc tp và làm vic; nhng kt cu h tng không theo kp vi tng trng dân s đã đt ra nhiu thách thc v nhà , đc bit ngi thu nhp thp là nhóm đi tng có nhiu khó khn v ch . Trên c s nghiên cu các quan đim khác nhau, phân tích khái quát v vn đ nhà  ca ngi thu nhp thp và trong gii hn v s liu, nhóm ngi thu nhp thp đc đ cp đn trong đ tài s bao gm tt c các đi tng lao đng có mc thu nhp di 4 triu đng/tháng hay nhóm ngi th nht (nhóm 1, nhóm thu nhp thp nht) và nhóm ngi th hai (nhóm 2, nhóm thu nhp trung bình thp) trong phân chia 5 nhóm thu nhp, cha có nhà  hoc có nhà  (nhà  thuc s hu cá nhân, nhà thuê, nhà ngi quen) nhng din tích  di 4 m 2 sàn/ngi, hoc nhà  tm, dt nát, h hng, Vi đc đim nh trên, theo c tính ca tác gi, đn nm 2009 thành ph có ít nht 97.000 ngi thu nhp nhp thp có nhu cu ch , chim khong 1,30% dân s. Gi s mc tng dân s bình quân hàng nm là 3,53%/nm thì tng dân s vào nm 2015 là 9.367.437 ngi, khi đó s có gn 400.000 ngi thu nhp thp có nhu cu nhà . Nhu cu ch  ca nhóm ngi này hin đang đc đáp ng bi th trng và nhà nc di hình thc nhà thuê, nhà  giá thp và nhà  xã hi, tuy nhiên, nhóm ngi thu nhp thp li không đ kh nng chi tr cho các sn phm này. i vi trng hp thuê nhà, nu xét theo tiêu chí ca Liên Hip Quc, chi phí nhà  hp lý trong khong 20% – 30% thu nhp hàng tháng, thì ngi thu nhp thp ch đ kh nng thuê đc dng phòng tr dành cho công nhân, vi mc giá 200 – 250 đng/ngi/tháng. i vi trng hp mua nhà, ngi thu nhp thp hoàn toàn không có kh nng chi tr ngay và chi tr mt ln đ mua mt cn h bình dân có giá th trng 727 triu đng/cn h 50 m 2 . [...]... nhi u NTNT ch a s h u nhà , tác gi ã th c hi n nghiên c u tr ng nhà cho ng tài “Th t b i th tr i thu nh p th p t ra là có t n t i th t b i th tr ng và can thi p nhà n c trên th thành ph H Chí Minh v i câu h i chính sách c ng và can thi p nhà n cho ng c trên th tr ng nhà i thu nh p th p hay không và ó là nh ng th t b i gì 2 M c tiêu nghiên c u tài nghiên c u nhà n c khi can thi p vào th tr gi i quy t... ng 3: Nhu c u nhà c a ng nhà c a NTNT và kh n ng chi tr c a NTNT i thu nh p th p: trình bày cho NTNT i thu nh p th p và kh n ng chi tr : c tính nhu c u ch ng minh hi n tr ng giá nhà cao h n nhi u l n so v i kh n ng chi tr c a NTNT Ch ng 4: Th t b i th tr ng và can thi p nhà n nh p th p: gi i thích nguyên nhân v n b i th tr Ch trên góc c trên th tr xác ng nhà th p: hình thành các quan i m trên c s xu... c ,… Gi i quy t nhu c u nhà c, qui mô và ch t l tri n h th ng an sinh xã h i và th hi n trình ng nhà s là th qu n lý xã h i c a nhà n c ã th c hi n bao c p v nhà và nhà c a c o s phát c c phân ph i mang i d ng nhà thu , không có s khác bi t v giá c gi a các lo i nhà các vùng khác nhau và ti n thu nhà ch chi m m t ph n nh trong thu nh p i thu Sau n m 1985, c ch bao c p ng nhà n c bi t có giá tr cao,... n nhà tài s d ng tiêu chí thu nh p 4 tri u ng/ng i/tháng và di n tích d i 4 m2/ng 5 tri u ng/ng i/tháng và 5 m2/ng i trong m t s quan i m khác v NTNT 10 Dùng 11 Dùng c tính s l ng NTNT có nhu c u nhà phân tích t t c các v n liên quan n nhà c a NTNT ng i thu nh p i thay cho nh m c 11 CH NG 3 : NHU C U NHÀ CHI TR 3.1 Nhu c u nhà và I THU NH P TH P VÀ KH N NG c tính nhu c u nhà D a trên hi n tr ng v nhà. .. ng chi tr ho c kh n ng chi tr th p cho vi c thu nhà hay mua nhà 15 CH TR NG 4 : TH T B I TH TR NG VÀ CAN THI P NHÀ N NG NHÀ CHO NG I THU NH P TH P Trên góc phân tích chính sách trong kinh t h c, m t s t n t i trong v n NTNT và nguyên nhân v n tr ng trên th tr ng nhà c gi i thích theo h do c i m th tr hi u qu c a ngo i tác tích c c, th tr m t cân tr ng C TRÊN TH nhà c a ng phân tích các d ng th t... ng và bán hoàn l i cho nhà n tham gia c b ng b sung vào qu nhà c a thành ph toàn v n nh ng nghi p t c a nhà nh c a nhà n nh c th nh : - - c nh m m c t ho c qu nhà cho nhóm NTNT nh ng l i ch a có c s rõ ràng cho h n m c 10 ha nên d n - nh này c a nhà n t cho d án nhà thì giá t là y u t quan tr ng giúp doanh nghi p t (khung giá ng) ã làm h n ch kh n ng ti p c n qu t do nhà n c ban hành và giá t cho. .. “…các thu c s h u c a mình và ch a ho c có nhà sàn/ng ng có thu nh p th p ch a có c thu hay mua nhà thu c s h u nhà n thu c s h u c a mình nh ng di n tích bình quân trong HG i, ho c có nhà nát…” s là các it thu c s h u c a mình nh ng là nhà ng c thu nhà n ng tích l y v n c, i 5 m2 d t m, h h ng ho c d t xã h i (NOXH) V m c thu nh p, NTNT c ng có th n it c hi u là “ng t c i thi n i u ki n i có thu nh... sách nhà n ng th c cho vay theo h u t ; (4) i u ti t th tr c cho ng i thu ng t ng tr c ti p cung c p kho n vay v i m c lãi su t ng m i khi cho ng thu nh p th p vay mua nhà ; i u ti t gi m giá nhà ho c tr c ti p tr giá mua nhà i thu nh p th p t xây i thu nh p th p b ng cách và th i h n cho vay h p lý ho c bù l lãi su t cho các ngân hàng th ng mua i cho 1 GI I THI U 1 tv n V i di n tích chi m 0,63% và. .. tích Lo i Lo i nhà/ phòng cho thu (m2) 1 C n h chung c lo i TB 50 – 60 2 C n h cho thu giá th p 20 – 30 3 Phòng cho thu 8 – 10 Trong ó, it ng thu nhà lo i 1 th là thành ph n lao ng, tùy theo lo i nhà Giá cho thu (tri u ng/tháng) 3,00 – 4,00 1,50 – 2,00 1,00 – 1,50 Ngu n: Kh o sát th c t ng là nh ng ng lo i 2 là các cán b công ch c tr m i ra tr t xây d ng và i ã có gia ình và con nh , nhà ng hay ch... 2002 Ch s giá nhà trên thu nh p th hi n kh n ng chi tr c a ng i tiêu dùng n n m 2008 14 hàng tháng thì NTNT ch kh n ng thu nhà trong ó nhóm 2 có th thu c d ng phòng d i d ng nhà tr dành cho công nhân, ch t h p trên th tr B ng 3-5: T l chi phí thu nhà so v i TNBQ hàng tháng C n h chung C nh Lo i nhà c lo i TB giá th p Giá nhà (tri u ng/ng i) 0,75 – 1,00 0,37 – 0,50 % chi phí thu nhà trên TN - Nhóm . thiu, và nhiu NTNT cha s hu nhà , tác gi đã thc hin nghiên cu đ tài “Tht bi th trng và can thip nhà nc trên th trng nhà  cho ngi thu nhp thp  thành ph H Chí Minh . NGI THU NHP THP 8 2.1. S cn thit phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 8 2.2. Quan nim v ngi thu nhp thp và nhà  cho ngi thu nhp thp 9 CHNG 3 : NHU CU NHÀ  CA NGI THU. NHP THP VÀ KH NNG CHI TR 11 3.1. Nhu cu nhà  và c tính nhu cu nhà  ca ngi thu nhp thp 11 3.2. Giá nhà và kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp 12 3.2.1. Giá thu nhà và giá