V nguyên t c, khi m c thu nh p còn th p, nhu c u c a ng i dân là ch t m th i phù
h p v i kh n ng chi tr , khi đó, c u v nhà thi t y u và nhà cao c p đ u th p. Khi m c thu nh p t ng lên, c u v nhà s t ng nh ng c u v nhà thi t y u l i t ng nhanh h n c u v nhà cao c p. Khi thu nh p ti p t c t ng, c u v nhà thi t y u b t đ u t ng nhanh và sau đó ch m d n đ n m c bão hòa, sau đó s gi m xu ng và c u nhà cao c p t ng lên, đáp ng t t h n th hi u c a ng i tiêu dùng. (Xem ph l c 6)
Theo qui lu t này thì ngu n cung nhà nên t p trung vào nhà trung bình và bình dân trong giai đo n đ u khi m c thu nh p dân c còn th p và chuy n sang phân khúc nhà cao c p khi m c thu nh p dân c t ng lên. Tuy nhiên th c t , c c u l ng cung nhà đã không phù h p v i c c u c u nhà theo qui lu t phát tri n nh trên. M c tiêu c a nhà đ u t là đ m b o thu h i v n trong th i gian s m nh t và kh n ng đ t l i nhu n cao nh t, m c dù NTNT có nhu c u nhà cao nh ng kh n ng chi tr l i th p ho c không có kh n ng chi tr nên nhóm khách hàng này không đ thu hút các nhà đ u t .
N u nh n m 2008, nhà đ u t ch y u ch t p trung vào phân khúc nhà h ng sang và
cao c p v i l ng cung g p 2 l n phân khúc nhà trung bình và bình dân, thì đ n n m
2010, các nhà đ u t đã t p trung vào các d án c n h bình dân, do th tr ng nhà đóng
18
Th tr ng không đ y đ (hay th tr ng m ng, th tr ng phát tri n các s n ph m thiên l ch) đ ch tình tr ng th tr ng mà trong đó, nhà cung c p vì m c đích nào đó đã không cung c p đ y đ s n ph m theo nhu c u hay mong mu n c a ng i tiêu dùng. Ví d trong tr ng h p th tr ng nhà , ph n l n nhà đ u t , vì m c đích l i nhu n và kh n ng thu h i v n, đã t p trung cung c p nhà h ng sang và cao c p và cung c p r t ít nhà bình dân dành cho nhóm NTNT.
b ng và m t s c ch u đãi đ u t nhà cho NTNT. Do đó đ n n m 2010, s l ng c n h bình dân t ng g p 6 l n trong n m 2008 và g p 3 l n c n h h ng sang và cao c p.
Bi u đ 4-1: L ng c n h chào bán giai đo n 2008 – 2010 và d báo n m 2011 19
Ngu n: CBRE
M c dù l ng cung nhà bình dân t ng nhanh và nhi u h n nhà cao c p nh ng v n ch a
đáp ng đ nhu c u c a ng i dân. L ng cung nhà đ c chào bán trong n m 2010 là
12.860 c n h , trong khi đó, đ n n m 2009 l i có đ n 186.189 NTNT có nhu c u nhà , t ng đ ng v i g n 50.000 c n h n u qui mô HG là 3,97 ng i/h 20. Theo d báo c a CBRE, trong n m 2011, nhà đ u t l i quay tr l i v i phân khúc nhà h ng sang và cao c p, v i t ng s l ng c n h chào bán lên đ n 13.847 c n. i u này càng làm t ng s
thi u h t l ng cung nhà bình dân dành cho NTNT.