4.1.1.1. Th tr ng c nh tranh không hoàn h o
“…Th tr ng b t đ ng s n có nh ng thu c tính đ c tr ng nh t ng cung kém co dãn và b h n ch ; nhà n c qu n lý ch t ch ngu n cung; s n ph m không đ ng nh t, mang tính đa ph ng; chi phí giao d ch cao; giá tr b t đ ng s n l n và có tính thanh kho n kém đã làm
h n ch s tham gia c a vào th tr ng m t cách công b ng c a các nh ng ng i tham gia
ti m n ng…” 17.
Nhà là m t s n ph m trên th tr ng b t đ ng s n, và do đó, th tr ng nhà c ng có các
đ c đi m nh trên.
Nhà g n li n v i đ t đai và cung nhà ph thu c ch y u vào ngu n cung đ t đai, nh ng ngu n cung đ t đai l i r t h n ch và kém co dãn, ph thu c vào ngu n cung c đnh, qui
17
ho ch s d ng đ t trong t ng giai đo n 5 n m hay 10 n m, và s đánh đ i gi a các m c
đích s d ng khác nhau. Do đó, cung nhà là có gi i h n và ch m thay đ i khi giá nhà thay đ i.
Bên c nh đó, nhà là s n ph m không đ ng nh t, cùng m t phân khúc nhà nh ng m i c n nhà l i có s khác nhau v v trí t a l c, hình th , kích th c, c u trúc xây d ng,.... Ngoài ra, nhà là hàng hóa có giá tr cao, do thu c tính b n v ng, g n li n v i giá tr đ t
đai và chi phí đ u t xây d ng, nên các giao d ch th ng đ c cân nh c k và c n nhi u th i gian đã d n đ n chi phí giao d ch cao, nhà n c ph i đ m b o tính ch t pháp lý, và do
đó nhà có tính thanh kho n kém.
T t c các h n ch trên đã làm gi i h n s tham gia c a nh ng ng i ti m n ng, và do đó,
th tr ng nhà là th tr ng c nh tranh không hoàn h o, giá c th tr ng nhà có s
chênh l ch so v i m c giá cân b ng là m c giá hi u qu c a th tr ng.
4.1.1.2. Tính phi hi u qu c a ngo i tác tích c c
Nhân l c là m t trong nh ng nhân t quan tr ng góp ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t
m i qu c gia, m i đa ph ng. Ch t l ng ngu n nhân l c ph thu c r t l n vào s c
kh e và trí tu , trong đó “an c ” l i là y u t n n t n giúp con ng i đ t đ c hai m c tiêu s c kh e và trí tu . m b o ch n đnh và phù h p t o đi u ki n cho con ng i an tâm h c hành, tái s n xu t s c lao đ ng, t ng kh n ng tham gia vào quá trình s n xu t, góp ph n thúc đ y t ng tr ng kinh t và n đnh xã h i. Và ng c l i, n u ch không đ c
đ m b o thì ng i lao đ ng s có tâm lý b t an, ch t l ng cu c s ng gi m s làm gi m
ch t l ng lao đ ng, phát sinh các t n n xã h i làm t ng chi phí xã h i. Do đó, đáp ng nhu c u nhà cho con ng i v a mang l i l i ích cá nhân, v a t o ra l i ích cho xã h i, đó chính là ngo i tác tích c c và nhà là hàng hóa khuy n d ng c n đ c cung c p.
Tr c đây, nhà n c th c hi n ch đ bao c p v nhà v i vai trò đ m b o công b ng và n đnh xã h i. M i v n đ v nhà đ u đ c gi i quy t theo h ng nhà n c là ng i xác
đnh c n cung c p bao nhiêu nhà , l a ch n hình th c cung c p nh th nào là phù h p và cung c p cho đ i t ng nào d a trên c s t i đa hóa l i ích xã h i. Khi chuy n sang n n kinh t th tr ng, nhà c ng đ c gi i quy t theo qui lu t th tr ng, khi đó, c s xác
đnh cung c p bao nhiêu ngôi nhà, theo ph ng th c gì và cho nhóm khách nào đ u d a trên l i ích cá nhân v i m c tiêu t i đa hóa l i nhu n.
Trên nguyên t c này, nhà đ u t ch t p trung vào nhóm khách hàng có kh n ng chi tr ngay, kh n ng chi tr cao, mang l i nhi u l i nhu n cho doanh nghi p, và s không cung
c p ho c cung c p quá ít nhà cho nhóm ng i không có kh n ng chi tr ho c kh n ng
chi tr th p, đó chính là nhóm NTNT. ây chính là tính phi hi u qu c a th tr ng do ngo i tác tích c c, và vì v y, th tr ng nhà là th tr ng không đ y đ .
4.1.1.3. Th tr ng nhà không đ y đ 18
V nguyên t c, khi m c thu nh p còn th p, nhu c u c a ng i dân là ch t m th i phù
h p v i kh n ng chi tr , khi đó, c u v nhà thi t y u và nhà cao c p đ u th p. Khi m c thu nh p t ng lên, c u v nhà s t ng nh ng c u v nhà thi t y u l i t ng nhanh h n c u v nhà cao c p. Khi thu nh p ti p t c t ng, c u v nhà thi t y u b t đ u t ng nhanh và sau đó ch m d n đ n m c bão hòa, sau đó s gi m xu ng và c u nhà cao c p t ng lên, đáp ng t t h n th hi u c a ng i tiêu dùng. (Xem ph l c 6)
Theo qui lu t này thì ngu n cung nhà nên t p trung vào nhà trung bình và bình dân trong giai đo n đ u khi m c thu nh p dân c còn th p và chuy n sang phân khúc nhà cao c p khi m c thu nh p dân c t ng lên. Tuy nhiên th c t , c c u l ng cung nhà đã không phù h p v i c c u c u nhà theo qui lu t phát tri n nh trên. M c tiêu c a nhà đ u t là đ m b o thu h i v n trong th i gian s m nh t và kh n ng đ t l i nhu n cao nh t, m c dù NTNT có nhu c u nhà cao nh ng kh n ng chi tr l i th p ho c không có kh n ng chi tr nên nhóm khách hàng này không đ thu hút các nhà đ u t .
N u nh n m 2008, nhà đ u t ch y u ch t p trung vào phân khúc nhà h ng sang và
cao c p v i l ng cung g p 2 l n phân khúc nhà trung bình và bình dân, thì đ n n m
2010, các nhà đ u t đã t p trung vào các d án c n h bình dân, do th tr ng nhà đóng
18
Th tr ng không đ y đ (hay th tr ng m ng, th tr ng phát tri n các s n ph m thiên l ch) đ ch tình tr ng th tr ng mà trong đó, nhà cung c p vì m c đích nào đó đã không cung c p đ y đ s n ph m theo nhu c u hay mong mu n c a ng i tiêu dùng. Ví d trong tr ng h p th tr ng nhà , ph n l n nhà đ u t , vì m c đích l i nhu n và kh n ng thu h i v n, đã t p trung cung c p nhà h ng sang và cao c p và cung c p r t ít nhà bình dân dành cho nhóm NTNT.
b ng và m t s c ch u đãi đ u t nhà cho NTNT. Do đó đ n n m 2010, s l ng c n h bình dân t ng g p 6 l n trong n m 2008 và g p 3 l n c n h h ng sang và cao c p.
Bi u đ 4-1: L ng c n h chào bán giai đo n 2008 – 2010 và d báo n m 2011 19
Ngu n: CBRE
M c dù l ng cung nhà bình dân t ng nhanh và nhi u h n nhà cao c p nh ng v n ch a
đáp ng đ nhu c u c a ng i dân. L ng cung nhà đ c chào bán trong n m 2010 là
12.860 c n h , trong khi đó, đ n n m 2009 l i có đ n 186.189 NTNT có nhu c u nhà , t ng đ ng v i g n 50.000 c n h n u qui mô HG là 3,97 ng i/h 20. Theo d báo c a CBRE, trong n m 2011, nhà đ u t l i quay tr l i v i phân khúc nhà h ng sang và cao c p, v i t ng s l ng c n h chào bán lên đ n 13.847 c n. i u này càng làm t ng s
thi u h t l ng cung nhà bình dân dành cho NTNT.
4.1.1.4. S phát tri n m t cân đ i
S thi u h t nhà cho NTNT ngoài y u t do th tr ng nhà không đ y đ , còn do y u t c u th tr ng t ng quá nhanh – là h qu c a làn sóng di c và quá trình đô th hóa, và tình tr ng bong bóng giá tài s n và đ u c b t đ ng s n.
19
Phân lo i c n h theo báo cáo quý c a Công ty CBRE, trong đó vào quý 3 n m 2010, c n h h ng sang có m c giá trung bình t ng ng kho ng 4.370 USD/m2, cao c p là 1.878 USD/m2, trung c p 998 USD/m2, bình dân 720 USD/m2.
20
Ü Làn sóng di c và quá trình đô th hóa
Làn sóng di c và quá trình đô th hóa quá nhanh s làm t ng dân s đô th , d n đ n gia t ng nhu c u nhà . Nguyên nhân c a tình tr ng này là do s phát tri n kinh t - xã h i và s m r ng th tr ng lao đ ng đã tác đ ng m nh đ n làn sóng di c . Giai đo n 2004 – 2009 là giai đo n các khu công nghi p, khu ch xu t đ c xây d ng nhi u làm t ng nhu c u v lao đ ng, do đó, m t l ng l n ng i dân t các t nh đã di chuy n t đ n thành ph đ tìm vi c làm, h c t p, đào t o nâng cao tay ngh và l i làm vi c theo nhu c u tuy n d ng. B ng 4-1: T su t di c thu n n m 2009 n v tính: ng i nh p c hay xu t c /1.000 dân Khu v c T su t nh p c T su t xu t c T su t di c thu n C n c 26,30 7,00 19,30 Hà N i 65,30 15,80 49,50 Tp.HCM 156,40 20,80 135,70 Ngu n: T ng C c Th ng kê 21 N m 2009, n u dân s thành ph là 7.421.340 ng i thì có đ n 1.007.075 ng i là ng i
nh p c , t ng ng v i t su t di c thu n là 135,70 ng i/1.000 dân, cao g p 3 l n so v i Hà N i, và 6 l n so v i c n c. Tình tr ng nh p c này đã làm t ng s c ép quá t i v h th ng c s h t ng nh khu vui ch i, gi i trí, công viên cây xanh, tr ng h c, b nh vi n,…, trong đó nhu c u nhà c ng t ng đáng k .
S gia t ng dân s đô th do làn sóng di c đã d n đ n h qu ti p theo là quá trình đô th hóa đang di n ra quá nhanh Tp.HCM. n n m 2009, t l dân s thành th là 83,20% và t c đ đô th hóa đã lên đ n 3,40%/n m. B ng 4-2: M c đ đô th hóa và t c đ đô th hóa Tp.HCM N m 1979 1989 1999 2009 T ng dân s (ng i) 3.340.000 3.990.000 5.034.058 7.421.340 T l dân s thành th (%) 78,97 73,87 83,59 83,20 T c đ đô th hóa (%) 22 1,95 2,63 3,40 Ngu n: T ng C c Th ng kê 23 21
Ngu n: T ng C c Th ng kê, T ng đi u tra Dân s và Nhà , n m 2009. 22
ô th hóa đ ng ngh a v i s gia t ng không gian, m t đ dân c , th ng m i và m t s ho t đ ng khác,…, và h qu là s m r ng không gian đô th , t ng kho ng cách giao thông, t ng chi phí đ u t h t ng k thu t, s phân hóa xã h i gi a các t ng l p dân c ,… S thay đ i này s kéo theo s thay đ i giá c đ t th c , là y u t chi m t tr ng cao trong t ng chi phí xây d ng nhà .
Ü Tình tr ng bong bóng giá tài s n
Nhu c u nhà bao g m nhu c u tiêu dùng và nhu c u đ u t kinh doanh v a có tính ch t phát tri n, v a có tính ch t đ u c . Làn sóng nh p c và t c đ đô th hóa nh trên phân tích s làm t ng nhu c u tiêu dùng và d n đ n t ng giá c nhà đ t, nh ng nhu c u kinh doanh và đ u c s d n đ n s phát tri n quá nóng c a th tr ng và t o ra các c n s t o,
đ y giá c nhà đ t t ng cao và cao h n nhi u so v i giá tr th c c a nó và so v i kh n ng chi tr c a ng i mua.
Theo k t qu nghiên c u c a CBRE (2008), giai đo n tr c n m 2008, có đ n kho ng 80 – 90% giao d ch trên th tr ng là nh m m c đích đ u c . Trong c n s t b t đ ng s n, giá nhà trung bình vào kho ng 1.200 – 1.500 USD/m2 và chi phí trung gian t 1.000 – 2.000 USD/m2, nh ng các nhà đ u t v n chen nhau đ t ti n mua nhà. Bên c nh đó, giá đ t c ng
t ng cao không kém. Giá đ t t i nhi u d án qu n 7, huy n Nhà Bè, qu n 2 t ng m i
ngày đ n 1 tri u đ ng/m2. Giá đ t t i các khu đô th m i Th Thiêm c ng lên đ n đnh
đi m, kho ng 45 – 50 tri u đ ng/m2; d án Khu đô th m i An Phú – An Khánh hay đ t m t ti n đ ng song song xa l Hà N i lên đ n 50 tri u đ ng/m2; các v trí không thu n l i trong m t s d án đã t ng t 18 – 22 tri u đ ng/m2 vào tháng 8/2006 lên 25 – 28 tri u
đ ng/m2 vào cu i n m 2007; d án khu dân c M L i c ng t ng t 4 – 6 tri u đ ng/m2 n m 2006 lên 25 – 35 tri u đ ng/m2đ u n m 2008. B ng 4-3: B ng giá đ t t i m t s d án Tp.HCM n v tính: tri u đ ng/m2 V trí Tháng 8/2006 Cu i n m 2007 u n m 2009 Khu đô th m i Th Thiêm, Q.2 10 – 12 45 – 50 18 – 25 Khu dân c Th nh M L i, Q.2 4 – 6 25 – 35 12 – 15
Khu dân c Khang i n, Q.9 2 – 5 8 – 12 6 – 8
Ngu n: CBRE
23
Tình tr ng đ u c tích tr đ t đai và thông tin kém minh b ch không ch đ y giá nhà đ t t ng cao t 200 – 300% (CBRE, 2008) ch trong th i gian ng n, mà còn kéo theo tình tr ng giá đ t các khu đô th m i hay các huy n ngo i thành tr c đây ngày càng ti m c n v i giá nhà đ t m t s vùng n i thành.
B ng 4-4: Giá đ t m t s khu đô th m i các qu n ngo i thành n m 2007
Qu n ng Giá đ t
(tri u đ ng/m2)
T ng đ ng
đa đi m
Tr n Não 68 – 80 Khu dân c Mi u N i qu n
Phú Nhu n Qu n 2
L ng nh C a 40 – 45 M t s tuy n đ ng nh qu n
Bình Th nh
Phú M H ng Nguy n V n Linh 100 – 120 M t s tuy n đ ng nh qu n
10, Tân Bình, Phú Nhu n
Ngu n: Vi t Báo 24
S thay đ i giá nhà đ t nh trên đã nh h ng đ n vi c l a ch n đa đi m mua nhà c a
ng i tiêu dùng, ng i mua s có xu h ng b qua khu v c ngo i thành và l a ch n khu
v c n i thành do c s h t ng hoàn ch nh, g n khu trung tâm và n i làm vi c. Xu h ng