S thi u h t nhà cho NTNT ngoài y u t do th tr ng nhà không đ y đ , còn do y u t c u th tr ng t ng quá nhanh – là h qu c a làn sóng di c và quá trình đô th hóa, và tình tr ng bong bóng giá tài s n và đ u c b t đ ng s n.
19
Phân lo i c n h theo báo cáo quý c a Công ty CBRE, trong đó vào quý 3 n m 2010, c n h h ng sang có m c giá trung bình t ng ng kho ng 4.370 USD/m2, cao c p là 1.878 USD/m2, trung c p 998 USD/m2, bình dân 720 USD/m2.
20
Ü Làn sóng di c và quá trình đô th hóa
Làn sóng di c và quá trình đô th hóa quá nhanh s làm t ng dân s đô th , d n đ n gia t ng nhu c u nhà . Nguyên nhân c a tình tr ng này là do s phát tri n kinh t - xã h i và s m r ng th tr ng lao đ ng đã tác đ ng m nh đ n làn sóng di c . Giai đo n 2004 – 2009 là giai đo n các khu công nghi p, khu ch xu t đ c xây d ng nhi u làm t ng nhu c u v lao đ ng, do đó, m t l ng l n ng i dân t các t nh đã di chuy n t đ n thành ph đ tìm vi c làm, h c t p, đào t o nâng cao tay ngh và l i làm vi c theo nhu c u tuy n d ng. B ng 4-1: T su t di c thu n n m 2009 n v tính: ng i nh p c hay xu t c /1.000 dân Khu v c T su t nh p c T su t xu t c T su t di c thu n C n c 26,30 7,00 19,30 Hà N i 65,30 15,80 49,50 Tp.HCM 156,40 20,80 135,70 Ngu n: T ng C c Th ng kê 21 N m 2009, n u dân s thành ph là 7.421.340 ng i thì có đ n 1.007.075 ng i là ng i
nh p c , t ng ng v i t su t di c thu n là 135,70 ng i/1.000 dân, cao g p 3 l n so v i Hà N i, và 6 l n so v i c n c. Tình tr ng nh p c này đã làm t ng s c ép quá t i v h th ng c s h t ng nh khu vui ch i, gi i trí, công viên cây xanh, tr ng h c, b nh vi n,…, trong đó nhu c u nhà c ng t ng đáng k .
S gia t ng dân s đô th do làn sóng di c đã d n đ n h qu ti p theo là quá trình đô th hóa đang di n ra quá nhanh Tp.HCM. n n m 2009, t l dân s thành th là 83,20% và t c đ đô th hóa đã lên đ n 3,40%/n m. B ng 4-2: M c đ đô th hóa và t c đ đô th hóa Tp.HCM N m 1979 1989 1999 2009 T ng dân s (ng i) 3.340.000 3.990.000 5.034.058 7.421.340 T l dân s thành th (%) 78,97 73,87 83,59 83,20 T c đ đô th hóa (%) 22 1,95 2,63 3,40 Ngu n: T ng C c Th ng kê 23 21
Ngu n: T ng C c Th ng kê, T ng đi u tra Dân s và Nhà , n m 2009. 22
ô th hóa đ ng ngh a v i s gia t ng không gian, m t đ dân c , th ng m i và m t s ho t đ ng khác,…, và h qu là s m r ng không gian đô th , t ng kho ng cách giao thông, t ng chi phí đ u t h t ng k thu t, s phân hóa xã h i gi a các t ng l p dân c ,… S thay đ i này s kéo theo s thay đ i giá c đ t th c , là y u t chi m t tr ng cao trong t ng chi phí xây d ng nhà .
Ü Tình tr ng bong bóng giá tài s n
Nhu c u nhà bao g m nhu c u tiêu dùng và nhu c u đ u t kinh doanh v a có tính ch t phát tri n, v a có tính ch t đ u c . Làn sóng nh p c và t c đ đô th hóa nh trên phân tích s làm t ng nhu c u tiêu dùng và d n đ n t ng giá c nhà đ t, nh ng nhu c u kinh doanh và đ u c s d n đ n s phát tri n quá nóng c a th tr ng và t o ra các c n s t o,
đ y giá c nhà đ t t ng cao và cao h n nhi u so v i giá tr th c c a nó và so v i kh n ng chi tr c a ng i mua.
Theo k t qu nghiên c u c a CBRE (2008), giai đo n tr c n m 2008, có đ n kho ng 80 – 90% giao d ch trên th tr ng là nh m m c đích đ u c . Trong c n s t b t đ ng s n, giá nhà trung bình vào kho ng 1.200 – 1.500 USD/m2 và chi phí trung gian t 1.000 – 2.000 USD/m2, nh ng các nhà đ u t v n chen nhau đ t ti n mua nhà. Bên c nh đó, giá đ t c ng
t ng cao không kém. Giá đ t t i nhi u d án qu n 7, huy n Nhà Bè, qu n 2 t ng m i
ngày đ n 1 tri u đ ng/m2. Giá đ t t i các khu đô th m i Th Thiêm c ng lên đ n đnh
đi m, kho ng 45 – 50 tri u đ ng/m2; d án Khu đô th m i An Phú – An Khánh hay đ t m t ti n đ ng song song xa l Hà N i lên đ n 50 tri u đ ng/m2; các v trí không thu n l i trong m t s d án đã t ng t 18 – 22 tri u đ ng/m2 vào tháng 8/2006 lên 25 – 28 tri u
đ ng/m2 vào cu i n m 2007; d án khu dân c M L i c ng t ng t 4 – 6 tri u đ ng/m2 n m 2006 lên 25 – 35 tri u đ ng/m2đ u n m 2008. B ng 4-3: B ng giá đ t t i m t s d án Tp.HCM n v tính: tri u đ ng/m2 V trí Tháng 8/2006 Cu i n m 2007 u n m 2009 Khu đô th m i Th Thiêm, Q.2 10 – 12 45 – 50 18 – 25 Khu dân c Th nh M L i, Q.2 4 – 6 25 – 35 12 – 15
Khu dân c Khang i n, Q.9 2 – 5 8 – 12 6 – 8
Ngu n: CBRE
23
Tình tr ng đ u c tích tr đ t đai và thông tin kém minh b ch không ch đ y giá nhà đ t t ng cao t 200 – 300% (CBRE, 2008) ch trong th i gian ng n, mà còn kéo theo tình tr ng giá đ t các khu đô th m i hay các huy n ngo i thành tr c đây ngày càng ti m c n v i giá nhà đ t m t s vùng n i thành.
B ng 4-4: Giá đ t m t s khu đô th m i các qu n ngo i thành n m 2007
Qu n ng Giá đ t
(tri u đ ng/m2)
T ng đ ng
đa đi m
Tr n Não 68 – 80 Khu dân c Mi u N i qu n
Phú Nhu n Qu n 2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
L ng nh C a 40 – 45 M t s tuy n đ ng nh qu n
Bình Th nh
Phú M H ng Nguy n V n Linh 100 – 120 M t s tuy n đ ng nh qu n
10, Tân Bình, Phú Nhu n
Ngu n: Vi t Báo 24
S thay đ i giá nhà đ t nh trên đã nh h ng đ n vi c l a ch n đa đi m mua nhà c a
ng i tiêu dùng, ng i mua s có xu h ng b qua khu v c ngo i thành và l a ch n khu
v c n i thành do c s h t ng hoàn ch nh, g n khu trung tâm và n i làm vi c. Xu h ng l a ch n này càng đ y c u v nhà đ t n i thành t ng cao và tình tr ng đ u c nhà đ t ngo i thành v i k v ng kh n ng phát tri n trong t ng lai.
S phát tri n m t cân đ i c a th tr ng nhà đ t nh trên đã đ y giá c nhà đ t ngày càng v t xa giá tr th c c a nó, và do đó, chi phí đ t đai trong m t s d án có th lên đ n 60% t ng chi phí đ u t xây d ng nhà .