Qui đnh 2007 2011
H n m c cho vay 70% giá tr c n h
(t i đa 300 tri u đ ng)
70% giá tr c n h (t i đa 400 tri u đ ng)
Lãi su t cho vay 9.90% 9.00%
Th i h n cho vay 15 n m 15 n m
Ngu n: HOF
28
Vào kho ng n m 2007, HOF cho khách hàng vay t i đa 70% giá tr c n h nh ng không
v t quá 300 tri u đ ng, t ng ng v i kh n ng mua c n h có giá kho ng 400 – 450
tri u đ ng; và lãi su t cho vay là 9.9% nh ng thành ph h tr 3.0%, t ng ng ng i vay ch ph i tr m c lãi su t 6.9%. Tuy nhiên, th c t l i r t ít c n h có m c giá th p nh trên vào th i đi m n m 2007, nh t là trong th i k t ng tr ng nóng trên th tr ng b t đ ng s n, nên ch có kho ng 270 h s đ c vay v n.
n th i đi m hi n t i, h n m c cho vay đã đ c nâng lên đ n 400 tri u đ ng và m c lãi su t là 9%. Gi s trên th tr ng hi n t i t n t i nhà giá th p v i m c giá 450 tri u
đ ng/c n h và NTNT đã có tr c 30% s ti n mua nhà, thì NTNT s vay kho ng 315
tri u đ ng và s ti n ph i tr hàng n m là 39,08 tri u đ ng/n m n u vay trong 15 n m và 32,01 tri u đ ng/n m n u vay trong 25 n m.
Cách th c h tr này th c ch t v n còn nhi u h n ch :
- Th nh t, đ vay đ c 70% giá tr nhà thì ng i vay ph i có tr c ít nh t 30%,
t ng đ ng 150 tri u đ ng, nhi u NTNT không có đ c kho n chi tr ban đ u
này, m c dù có đ kh n ng chi tr ti n vay hàng tháng. H n n a, m c thu nh p
còn th p trong khi chi tiêu l i có xu h ng t ng cao nên NTNT càng khó có kh
n ng tích l y đ c 30% ti n mua nhà ban đ u.
- Th hai, ng i đi vay ch a đ đi u ki n vay theo qui đnh, ph n l n các ch ng trình cho vay ch h ng đ n các đ i t ng làm vi c trong khu v c chính th c, và b t bu c có h kh u thành ph . Trong khi đó, th c t r t nhi u ng i làm vi c trong khu v c phi chính th c hay trong khu v c chính th c nh ng l i không có h kh u thành ph ,… s không đ đi u ki n đ nh n h tr v nhà c a nhà n c.
- Th ba, th i gian cho vay t i đa có th lên đ n ch lên đ n 25 n m, nh ng th c t thì ph n l n ng i mua ch đ đi u ki n xem xét cho vay trong 15 n m.
- Th t , s ti n chi tr bình quân hàng n m t ng đ ng v i m c ti t ki m hàng
n m c a m t ng i trong nhóm 5, m c thu nh p c a m t ng i trong nhóm 4, và
t ng thu nh p c a hai ng i trong nhóm 2. (Xem ph l c 4). i u này có ngh a r ng,
ch có HG có 2 ng i thu c nhóm 2 n u dùng toàn b thu nh p hàng n m c a gia
h i, riêng HG nhóm 1 s hoàn toàn không có kh n ng chi tr cho kho n vay nh trên.
4.2.5. Nhà n c ch a qu n lý hi u qu nhà thuê và ch a có c ch khuy n khích phát tri n th tr ng nhà thuê
Xu h ng c a NTNT Vi t Nam là m c dù thu nh p còn th p nh ng m i ng i đ u mu n
s h u nhà vì có nhà thu c s h u c a mình s giúp h nâng cao v th xã h i, t o
đ ng l c quan tâm ch m sóc t t h n ch c a mình, và có th dùng làm v t th ch p khi vay v n cho s n xu t, kinh doanh,… nh ng nhà cho thuê c ng có th đáp ng đ c nhu c u ch c a NTNT, là n i th a mãn đi u ki n h c t p, tái t o s c lao đ ng, t o thu nh p,…, đ ng th i, đây là l a ch n thích h p cho ng i m i nh p c vào thành ph . M c dù nhà cho thuê có su t sinh l i cao nh ng th c t ít có nhà đ u t tham gia vào phân khúc này, do nhà đ u t không có nhi u v n trong khi l i mu n thu h i v n ngay sau khi xây d ng xong; và nhà đ u t c ng s khó thu đ c ti n thuê nhà, khó đòi l i nhà đã cho thuê. Tr c tình hình đó thì nhà n c l i ch a có các chính sách khuy n khích phát tri n nhà cho thuê nh nhi u n c trên th gi i, d n đ n s phát tri n m t cân đ i m t cân đ i trên th tr ng nhà , nhà đ u t quá t p trung vào phân khúc nhà đ bán h n là nhà cho thuê.
Tóm l i, vai trò can thi p th tr ng c a nhà n c là kh c ph c th t b i th tr ng và đ m b o công b ng xã h i. Tuy nhiên, các gi i pháp trong th i gian qua là ch a hi u qu , do đó,
CH NG 5: K T LU N VÀ KHUY N NGH CHÍNH SÁCH GI I QUY T V N NHÀ CHO NG I THU NH P TH P TP.HCM
5.1. K t lu n
Nhóm NTNT – nhóm 1 và nhóm 2 trong phân chia 5 nhóm thu nh p – là m t thành ph n trong l c l ng lao đ ng, có đóng góp đáng k vào s t ng tr ng và phát tri n c a thành ph , tuy nhiên, thu nh p c a nhóm lao đ ng này l i r t th p và th p h n r t nhi u so v i giá nhà. Chi phí thuê nhà l i chi m t l cao trong t ng thu nh p bình quân hàng tháng c a ng i đi thuê, đ ng th i, theo c tính ch s giá nhà trên thu nh p th hi n kh n ng chi tr c a NTNT, m c giá trung bình c a m t c n h bình dân cao g p 22,97 l n so v i m c
thu nh p trung bình c a nhóm NTNT. Do đó, m c dù ng i TNTN có nhu c u cao v nhà
nh ng ph n l n NTNT l i không có kh n ng chi tr , k c trong tr ng h p vay tín
d ng có th ch p. Trong khi đó, th tr ng nhà thuê l i kém phát tri n, đ ng th i, nhà đ u t l i không m n mà v i vi c đ u t vào nhà cho thuê và nhà bình dân dành cho NTNT.
ây chính là h qu c a v n đ không hi u qu trên th tr ng nhà và th tr ng tín d ng th ch p, và ch a hi u qu c a các nhóm gi i pháp trong s a ch a th t b i th tr ng c a
nhà n c.
5.2. M t s khuy n ngh gi i quy t v n đ nhà cho ng i thu nh p th p 5.2.1. Quan đi m phát tri n nhà cho ng i thu nh p th p 5.2.1. Quan đi m phát tri n nhà cho ng i thu nh p th p
D a trên đnh h ng và m c tiêu phát tri n nhà cho NTNT c a c n c, Tp.HCM đã có
nh ng b c đi riêng phù h p v i đ c đi m, tình hình phát tri n c a đa ph ng, tuy nhiên, c n có quan đi m rõ ràng và các gi i pháp ph i mang tính đ ng b . C th :
- Th nh t, xác đnh rõ vai trò c a nhà n c và vai trò c a t nhân t ng ng v i các phân khúc th tr ng nhà . Khu v c t nhân có vai trò cung c p nhà th ng m i
v i m c l i nhu n đ c xác đnh theo c ch th tr ng, khu v c nhà n c có vai
trò cung c p nhà giá r (nhà thuê, nhà bán) theo hình th c phi l i nhu n, và t
nhân và nhà n c ph i h p trong vi c cung c p nhà giá r v i m c l i nhu n
- Th hai, th c hi n đ ng b các gi i pháp h tr phía cung nh m khuy n khích các nhà đ u t tham gia vào phân khúc th tr ng nhà cho NTNT và các gi i pháp h tr phía c u nh m t ng kh n ng ti p c n ngu n cung nhà c a NTNT.
- Th ba, phân bi t gi i pháp gi i quy t v n đ trong ng n h n và gi i pháp gi i quy t v n đ trong dài h n. Các gi i pháp trong ng n h n h ng đ n m c tiêu gi m chi phí hi n t i đ t ng kh n ng tích l y c a NTNT và m c tiêu t ng c ng c ch khuy n khích nhà đ u t đ t ng cung nhà . Các gi i pháp trong dài h n h ng
đ n m c tiêu nâng cao thu nh p c a NTNT đ t ng kh n ng tích l y và m c tiêu
t ng cung nhà đ gi m giá.
Các quan đi m này là c s đnh h ng xây d ng các gi i pháp, và các gi i pháp ph i v a
kh c ph c đ c các khi m khuy t c a th tr ng, v a s a ch a đ c các th t b i c a nhà
n c. Do đó, các gi i pháp đ c xây d ng theo h ng s a ch a h th ng khuy n khích
ng i bán và ng i mua, t ng c ng s h p tác gi a ba bên nhà n c, nhà đ u t và
NTNT.
5.2.2. T ng kh n ng tích l y c a ng i thu nh p th p
Kh n ng tích l y c a NTNT trong ng n h n ph thu c vào chi phí nhà hi n t i và trong dài h n ph thu c vào m c t ng thu nh p và s c i thi n v nhà . Do đó, các gi i pháp có th bao g m:
Ü Qu n lý th tr ng nhà thuê b ng giá tr n trong ng n h n
Hi n t i, NTNT ch a s h u nhà s đang nhà ng i thân ho c nhà thuê thu c s h u
nhà n c hay t nhân. Chi phí thuê nhà này có th lên đ n 30% TNBQ hàng tháng c a
ng i thuê nhà, đây là m c chi phí khá cao, ch a k các chi phí khác nh đi n, n c,… c ng đ c áp d ng theo m c giá th tr ng cao h n giá qui đnh nhà n c. Vì v y, n u c t gi m đ c chi phí nhà hi n t i s góp ph n rút ng n kho ng th i gian ti t ki m đ có 30% ti n mua nhà ban đ u hay 100% ti n mua nhà .
gi m giá nhà cho thuê, nhà n c c n ki m soát m c tr n ti n thuê nhà. M c tiêu c a
chính sách này là đ h tr ng i nghèo thông qua vi c làm cho ti n thuê nhà tr nên r h n. Tuy nhiên, h qu c a m c giá tr n nhà là gây ra s thi u h t ngu n cung nhà cho
thuê, và s thi u h t ngu n cung này trong ng n h n s nh h n trong dài h n. Trong ng n h n, cung nhà cho thuê là c đnh và c u v nhà cho thuê là t ng đ i ít co dãn, do đó s thi u h t ngu n cung hay m c d th a c u s t ng đ i th p, v dài h n, ng i có nhà cho thuê s không xây thêm nhà m i c ng nh không c i t o nhà cho thuê hi n t i, và ng i đi thuê s đi u ch nh c u t ng lên, đi u này có ngh a r ng c cung và c u v nhà thuê trong dài h n s t ng đ i co dãn h n, do đó m c thi u h t nhà s l n h n trong ng n h n. Do đó, gi i pháp qui đnh ti n thuê nhà này ch đ c th c hi n trong ng n h n 5 n m ho c 10 n m (cùng v i m c th i gian đóng góp trong qu ti t ki m nhà b t đ u đ c mua nhà) nh m giúp gi m chi phí hi n t i và t ng kh n ng tích l y cho NTNT.
Ü C i thi n thu nh p đ t ng tích l y trong dài h n
Các ngu n hình thành thu nh p c a NTNT là t ti n l ng trên th tr ng lao đ ng chính
th c ho c t ti n công trên th tr ng lao đ ng phi chính th c (bán hàng rong, khuân vác, giúp vi c nhà, ch y xe ôm,…).
i v i ng i lao đ ng trên th tr ng chính th c:
- Vi c qui đnh m c ti n l ng t i thi u c n ph i đ c tính toán đ y đ chi phí nhà , và m c chi phí này ph i g n sát v i m c giá th tr ng cho thuê và ph i bao g m c chi phí đi n, n c sinh ho t kèm theo.
- Doanh nghi p c n nh n th c rõ vai trò và l i ích trong vi c t o ch n đnh cho ng i lao đ ng. Do đó, ho c doanh nghi p tr c ti p xây d ng các khu nhà cho ng i lao đ ng, ho c h tr ti n thuê nhà cho ng i lao đ ng. Trong ng n h n, có th s h tr này ch a đ m b o đ c đi u ki n s ng t i thi u cho ng i lao đ ng nh ng s giúp gi m chi phí nhà trong t ng thu nh p c a ng i lao đ ng.
i v i ng i lao đ ng trên th tr ng phi chính th c:
- Nhà n c c n có s h tr cho các doanh nghi p ho c các trung tâm đào t o và d y ngh đ nâng cao trình đ và kh n ng t tìm ki m thu nh p c a ng i lao đ ng trên th tr ng chính th c.
- ng th i, nhà n c c ng c n h tr b ng cách gi m thu cho các doanh nghi p t o vi c làm thêm cho ng i lao đ ng ho c s d ng các lao đ ng trên th tr ng phi chính th c.
Ü Thành l p qu ti t ki m đ mua nhà
Thành l p qu ti t ki m nhà đ h ng NTNT s d ng ti n tích l y vào m c đích mua
nhà thay cho các m c đích khác, và qu ti t ki m này ph i có kh n ng sinh l i đ rút ng n th i gian và m r ng đ i t ng h ng l i c a các thành viên trong qu .
h ng ti n tích l y s d ng đ mua nhà thì vi c đóng góp vào qu ph i mang tính ch t b t bu c, đ ng th i gi i ch c ng ph i tham gia đóng góp vào qu vì t o l p ch cho ng i lao đ ng là c ng là trách nhi m c a gi i ch . Do đó, qu ti t ki m này d a trên
nguyên t c t ng tr gi a ng i có và ng i không có nhu c u nhà , gi a ng i lao đ ng
và gi i ch . Gi i pháp này m c dù ch ki m soát đ c cho nhóm lao đ ng chính th c
nh ng s giúp gi m b t nhu c u nhà , và khi nhu c u nhà gi m thì s giúp tình hình t ng giá nhà do nhu c u cao. Tuy nhiên, xác đnh m c đóng góp h p lý là v n đ quan tr ng vì n u m c đóng góp th p thì không đ đ gi i quy t nhu c u nhà , nh ng n u m c đóng góp cao s không đ c s đ ng tình c a ng i tham gia.
Trong th i gian qua, Qu ti t ki m nhà c ng đã đ c đ a ra th o lu n theo h ng áp d ng b t bu c cho t t c các ng i lao đ ng, v i m c phí t 1 – 2% thu nh p hàng tháng, và đóng góp sau kho ng 10 n m thì s đ c vay ti n đ mua nhà .
Theo th ng kê c a C c Th ng kê Tp.HCM, m c TNBQ hàng tháng t ti n l ng ti n công