Những bất cập trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố hà nội

Luận văn không thể thành công nếu không có sự hỗ trợ nhiệt tình của những người đồng ý tham gia vào quá trình điều tra, khảo sát giúp cho tôi có được những kết quả khảo sát thực tế nhất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN

-

VŨ THỊ MINH

NHỮNG BẤT CẬP TRONG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH KHOA HỌC QUẢN LÝ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN

-

VŨ THỊ MINH

NHỮNG BẤT CẬP TRONG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: Khoa học Quản lý

Mã số: Đào tạo thí điểm

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Xuân Hằng

HÀ NỘI - 2015

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ, giảng viên và Ban Lãnh đạo của Khoa Khoa học quản lý, Đại học Khoa học Xã hội và Nhân văn, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy và tạo một nền tảng kiến thức về chuyên ngành Khoa học quản lý cho tôi trong thời gian học tập

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phạm Xuân Hằng, giáo viên

hướng dẫn trực tiếp của tôi Mặc dù công tác bận rộn nhưng Thầy đã dành rất nhiều thời gian quý báu để tận tình hướng dẫn tôi sửa các lỗi sai mắc phải và gợi ý cho tôi tìm đến những hướng nghiên cứu và tiếp cận hay hơn cho các vấn đề trong luận văn

Luận văn không thể thành công nếu không có sự hỗ trợ nhiệt tình của những người đồng ý tham gia vào quá trình điều tra, khảo sát giúp cho tôi có được những kết quả khảo sát thực tế nhất phản ánh một phần thực trạng về chính sách nhà ở cho

người thu nhập thấp của thành phố Hà Nội

Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn đến các bạn trong lớp QH-2011X chuyên ngành Khoa học Quản lý cùng gia đình đã hỗ trợ và ủng hộ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thiện luận văn

Do hạn chế về khả năng cũng như thời gian nên luận văn chắc còn nhiều sai sót, vì vậy, tôi kính mong nhận được những ý kiến góp ý của các thầy cô cũng như các bạn để luận văn hoàn thiện hơn

Xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 6

1 Lý do chọn đề tài 6

2.Tổng quan về tình hình nghiên cứu 7 3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 11 4 Phạm vi nghiên cứu 12 5 Mẫu khảo sát 12 6 Vấn đề nghiên cứu 12 7 Giả thuyết nghiên cứu 12 8 Phương pháp nghiên cứu 13 9 Kết cấu luận văn 13 PHẦN NỘI DUNG 14 Chương 1 TIẾP CẬN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP……… 14 1.1 Những khái niệm cơ bản 14

1.1.1.Khái niệm nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp 14

1.1.2.Khái niệm người thu nhập thấp, hộ thu nhập thấp 17

1.1.3.Khái niệm chính sách, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp 18

1.1.3.1.Các khái niệm về chính sách 18

1.1.3.2.Quy trình của chính sách 20 1.2 Vai trò của các bên hữu quan trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp 22

1.2.1.Vai trò của Nhà nước 22

1.2.2.Vai trò của ngân hàng 24

1.2.3.Vai trò của nhà đầu tư 25

1.2.4.Vai trò của người thu nhập thấp 26

1.3.Những yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà của người dân 27

1.3.1.Thu nhập 27

1.3.2.Giá nhà ở 28

1.4.Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển nhà ở cho người thu

nhập thấp 29

1.4.1.Kinh nghiệm của Mỹ và Hà Lan 29

1.4.2.Kinh nghiệm của các nước Châu Á 31

1.4.3 Bài học cho Việt Nam 35

Tiểu kết chương 1 36

Chương 2 THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 37 2.1 Nh ữ ng đ ặc đi ểm kinh t ế, xã h ội có ảnh hư ởng đ ến nhà ở cho ngư ời thu nhâp thấp 37

2.1.1.Đặc điểm tự nhiên 37

2.1.2.Đặc điểm về kinh tế xã hội 37

2.1.2.1.Kinh tế và sự đô thị hóa của thành phố Hà Nội 37

2.1.2.2.Nhà ở 38

2.1.2.3.Tình hình sử dụng đất 39

2.1.3.Đánh giá chung 40

2.1.3.1.Thuận lợi 41

2.1.3.2.Khó khăn 41 2.2 Nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 42 2.3.Nội dung chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố Hà Nội 45 2.4 Nhận diện những bất cập của chính sách 53 2.4.1.Những bất cập trong quá trình hoạch định chính sách 53 2.4.2.Những bất cập trong quá trình thực thi chính sách 55 2.4.2.1.Thủ tục hành chính phức tạp 55 2.4.2.2.Thiếu đất phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 56 2.4.2.3.Thiếu nguồn vốn giá rẻ 57 2.4.2.4.Không thực hiện cam kết ưu đãi về thuế 58 2.4.2.5.Giá nhà ở cho người thu nhập thấp còn cao 59 2.4.2.6.Quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp còn hạn chế 62

2.4.3 Những bất cập trong quá trình điều chỉnh chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp 68

2.4.3.1.Ưu tiên về thuế mang tính tạm thời 68

2.4.3.2 Nguồn vốn chính phủ khó tiếp tận 69

2.4.3.3.Chuyển đổi các dự án nhà ở còn chậm 72

2.5.Đánh giá về việc thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp 74

2.5.1.Ưu điểm 74

2.5.2.Hạn chế 75

Tiểu kết chương 2 76

Chương 3.GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 78 3.1.Định hướng giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội 78 3.2.Các giải pháp giúp chính sách hoàn thiện 79 3.2.1.Giải pháp cho phát triển quỹ đất 79 3.2.2.Giải pháp về nguồn vốn 80 3.2.2.1.Nguồn vốn ngân sách 80 3.2.2.2.Nguồn vốn kiều hối 81 3.2.2.3.Nguồn vốn từ nhân dân 82 3.2.2.4.Đổi mới cơ chế cho vay vốn đối với người thu nhập thấp 86 3.2.3.Giải pháp giảm giá nhà 87 3.2.3.1.Thực hiện ưu đãi về thuế 88 3.2.3.2.Bù giá chéo 88

3.2.3.3.Ứng dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở cho người thu nhâp thấp 89

3.2.3.4.Đa dạng hóa thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp 92

3.2.4.Tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở cho người thu nhập thấp ………,,,96

Tiểu kết chương 3 97

PHẦN KẾT LUẬN 98

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 PHỤ LỤC 01……… 106

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU STT

TP UBND UCDO VAT

Nguyên nghĩa

Bất động sản Ngân hàng nhà ở Chính phủ

Cơ quan Nhà ở và Phát triển Tổng công ty Đầu tư và Phát triển đô thị Công ty nhà ở Hàn Quốc

Nhà ở xã hội Thu nhập thấp Thành phố

Ủy ban nhân dân

Cơ quan cộng đồng nhà ở Thuế giá trị gia tăng

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Ngôi nhà có một vị trí vô cùng quan trọng đối với mỗi người dân Việt Nam

Từ bao đời nay đã đúc kết lên câu thành ngữ "An cư lạc nghiệp" - có chỗ ở ổn định mới yên tâm chăm lo sự nghiệp Ngôi nhà vừa là nơi cư trú vừa là niềm tin về sự yên ấm, hạnh phúc là điểm tựa trong cuộc sống cũng như đích phấn đấu của mỗi người Được sở hữu một ngôi nhà của riêng mình là ước muốn lớn lao nhất của mỗi người dân Việt Nam Việt Nam với dân số hơn 90 triệu dân (2014), trong khi diện tích đất đai lại hạn chế chủ yếu là đồi núi, dân cư tập trung ở phần lớn các đô thị Tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh với hàng triệu người di cư về đô thị để sinh sống, học tập và làm việc khiến cho các vấn đề về an sinh xã hội, nhà ở theo đó mà gia tăng yêu cầu Nhà nước cần có chính sách phù hợp để quản lý đô thị Trong khi đó người có thu nhập thấp lại chiếm đa số trong xã hội việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị là vô cùng quan trọng và cần thiết Theo cuộc khảo sát và thống kê dân số và nhà ở năm 2009 thì nước ta hiện nay đang thiếu trầm trọng về nhà ở Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian sắp tới, trước mắt đến năm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định

Tuy nhiên giá nhà đất tại các khu đô thị lớn đặc biệt là thủ đô Hà Nội lại thuộc hàng cao nhất thế giới Vì vậy với mức giá nhà như hiện nay rất nhiều người không có khả năng mua được nhà dù đã cố gắng hết sức Nhà đất không nằm trong tầm với của người trung bình và nghèo nhưng lại làm giàu cho người giàu Trong hoàn cảnh đó chính phủ

đã đưa ra một vài chính sách giúp bình ổn giá nhà và giúp giấc mơ có nhà của người dân trở thành hiện thực Tháng 4/2009 chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) ra đời nhận được sự đón chào của toàn thể xã hội, nó được đánh giá về sự đúng đắn, kịp thời của Chính phủ về tình hình bất động sản (BĐS) hiện thời Nhà ở cho người thu nhập thấp là một chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng, Nhà nước và là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân Mục tiêu của

chính sách là hướng tới một xã hội ai cũng có nhà ở nhằm phục vụ cho nhu cầu hiện đại hoá, nâng cao chất lượng sống cho nguời dân, giải quyết bài toán an sinh xã hội Chính phủ đã có những quy định cụ thể cho việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, thể hiện quyết tâm hiện thực hoá chính sách bằng một loạt các quyết sách tích cực

và các hành lang pháp lý, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án nhà

ở cho người thu nhập thấp Hà Nội là một trong những tỉnh thành đầu tiên thực hiện chính sách này Ước vọng có một nơi an cư của hàng triệu người thu nhập thấp ở các khu

đô thị đang dần trở thành hiện thực Tuy nhiên đến nay qua năm năm thực hiện chính sách trên nhưng có rất ít người thu nhập thấp được sở hữu nhà ở, số người mua được nhà trên chưa chắc đã là người có thu nhập thấp Người thu nhập thấp vẫn đang khắc khoải mong mỏi có một căn nhà mà không đáp ứng được các tiêu chí về việc mua nhà hoặc không có đủ khả năng tài chính để mua nhà theo ưu đãi của Chính phủ Và dường như nhà cho người thu nhập thấp được xây dựng nhưng lại bán cho người có tiền chứ không phải bộ phận người có thu nhập thấp của xã hội, chính sách trên đã bộc lộ nhiều bất cấp

Nhà ở cho người thu nhập thấp đang trở thành vấn đề nóng thu hút sự quan tâm của toàn xã hội và có ảnh hưởng trực tiếp đến một bộ phận không nhỏ đời sống dân cư hiện nay Là một trong những đối tượng được hưởng quyền lợi từ chính sách trên và cũng rất quan tâm đến vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, dưới góc độ một nhà nghiên cứu tôi nhìn nhận vấn đề này dưới góc độ hiệu quả xã hội và đưa ra những nguyên nhân chính khiến chính sách thực thi mà chưa đạt hiệu quả Tôi chọn đề tài " Những bất cập trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố Hà Nội" làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của mình Tôi hy vọng thông qua đề tài tôi tìm được câu trả lời cho bản thân và cho nhiều người quan tâm khác rằng tại sao có chính sách đúng đắn, người hưởng chính sách có nhu cầu mà chính sách

ấy vẫn không hiệu quả Làm thế nào để chính sách ấy đạt được kết quả cao nhất

2.Tổng quan về tình hình nghiên cứu

Nghiên cứu về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đã có rất nhiều

chuyên gia ở các lĩnh vực kinh tế, xã hội, xây dựng, và sự phản ánh dưới nhiều góc

độ khác nhau của các đề tài khoa học Tác giả phân loại các hạng mục công trình nghiên cứu để đánh giá các đề tài nhà ở cho người thu nhập thấp

- Các công trình nghiên cứu đã được xuất bản thành sách

Lê Văn Đính và Hồ Kỳ Minh (2013), Xây dựng chính sách nhà ở cho hộ thu

nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, NXB Chính trị Quốc gia Cuốn sách tập

trung nghiên cứu về thực trạng việc thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhấp của thành phố Đà Nẵng từ đó đưa ra những đánh giá tổng thể về những việc đã làm được và chưa làm được của chính sách, những yếu tố tác động của chính sách đề từ đó đưa ra một số giải pháp, kiến nghị với các cấp có thẩm quyền về việc hoàn thiện chính sách nhà cho người thu nhập thấp Đà Nẵng là một trong những địa phương thực hiện tốt chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp rất đáng để các địa phương khác học tập và làm theo

Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà ở cho người có thu nhập

thấp ở các đô thị lớn hiện nay - Kinh nghiệm Hà Nội, NXB Chính trị Quốc gia Đây là

một trong những ấn phẩm đầu tiên được xuất bản sau khi chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp được ban hành Cuốn sách đã đưa ra sơ lược một số vấn đề về cơ sở lý luận và kinh nghiệm về giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị cùng với việc nghiên cứu về thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội từ đó đưa ra những giải pháp để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp Tuy nhiên các vấn

đề trong cuốn sách chỉ mới đưa ra những kết luận chung chung chưa có cái nhìn cụ thể, sâu sắc các số liệu nghiên cứu tập trung vào trước năm 2009 khi chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp chưa có hiệu lực vì vậy mà nhiều vấn đề của chính sách chưa được phát hiện Nhưng có một điểm tác giả thấy tâm đắc nhất là cuốn sách đã chỉ ra tính phi thị trường của nhà ở cho người thu nhập thấp đây là nguyên nhân sâu xa của tình trạng tiêu cực và khó khăn trong việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp

- Nhà ở cho người thu nhập thấp cũng trở thành đề tài nghiên cứu của nhiều luận văn, luận án

Đặng Thị Hằng (2013), Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu

nhập thấp tại Việt Nam, luận văn thạc sĩ Tác giả đã chỉ ra rằng tài chính là vấn đề khiến

cho chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp chưa đạt hiệu quả như mong muốn Từ việc phân tích thực trạng về các giải pháp tài chính trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị Việt Nam cũng như tham khảo kinh nghiệm của một số nước tác giả đưa ra một số giải pháp về tài chính giúp sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu tư cho phát triển nhà ở thu nhập thấp

Trần Hà Kim Thanh (2009), Phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập

trung bình và thấp, Luận án tiến sĩ Tác giả Kim Thanh đã đưa ra những nghiên cứu về

tình hình tín dụng và nhà ở tại Việt Nam và chỉ ra rằng tín dụng cho người có thu nhập trung bình và thấp vẫn còn bỏ ngỏ Các ngân hàng thương mại mới chỉ chú trọng vào khách hàng có thu nhập cao và ổn định Dựa trên những nghiên cứu về thực trạng tín dụng nhà ở, các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay tiền mua nhà của ngân hàng thương mại tác giả để xuất một số giải pháp về phía chính phủ thông qua các chính sách tác động để góp phần hỗ trợ, khuyến khích hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua hình thức tín dụng ngân hàng

- Đề tài nhà ở cho người thu nhập thấp được công bố tại các hội nghị khoa học, tạp chí

Lê Thị Bích Thuận (2005), Nghiên cứu các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở

người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Đây là

đề tài nghiên cứu khoa học của Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng do TS.KTS

Lê Thị Bích Thuận làm chủ nhiệm đề tài đã tập trung nghiên cứu về thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam và các cơ sở khoa học về kiến trúc và công nghệ xây dựng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện tại Đưa ra các đề xuất về các giải pháp đồng bộ từ khâu quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng cho nhà ở đối với người thu nhập thấp

Tạp chí kiến trúc Việt Nam là một trong những ấn phẩm có nhiều bài đăng

nhất về đề tài nhà ở cho người thu nhập thấp Ở mỗi số ra của tạp chí có từng chủ đề riêng, được viết bởi những nhà phân tích, chuyên gia am hiểu về lĩnh vực nhà ở Những đánh

về nhà ở cho người thu nhập thấp của hệ thống các bài viết trong ấn phẩm này tương đối đầy đủ, chi tiết và xác thực tuy nhiên vì nghiên cứu được chia nhỏ nên người đọc chưa thể hình dung ra được một cách đầy đủ về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

mà phải theo dõi đón đọc nhiều kỳ và tự tổng hợp rút ra kết luận cho mình

Nguyễn Xuân Hoàng, Giảm giá nhà ở xã hội nhờ khoa học công nghệ, Tạp chí

kiến trúc Việt Nam số 4/2012- Tr 30-31 Bài viết cho thấy giá bán nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay còn cao chưa phù hợp với người thu nhập thấp và trung bình Vì vậy thị trường chưa phát triển và chương trình nhà ở thu nhập thấp không thể phổ biến,

để giảm giá nhà cần áp dụng khoa học công nghệ vào quá trình xây dựng

Trần Nguyễn Quảng, Tiêu chí thiết kế cho nhà ở thu nhập thấp, Tạp chí Kiến trúc

Việt Nam số 5/2013 Đây là bài viết về ý kiến của một kiến trúc sư về các tiêu chí thiết

kế nhà ở cho người thu nhập thấp mà UBND Hà Nội công bố Đánh giá những điểm phù hợp và chưa phù hợp đề xuất những ý kiến để công trình được hợp lý giảm giá thành

Đặng Hùng Võ, Chiến lược quốc gia và giải pháp cho nhà ở xã hội, Tạp chí Kiến

trúc Việt Nam, số 4/2011,Tr 12-14 Bài viết của tác giả trình bày về chiến lược quốc gia

về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp đã được hoạch định rõ ràng nhưng cơ chế triển khai còn đang để mở, mang nhiều màu sắc "xin - cho" còn những bất cập Sự tham gia của cộng đồng hầu như chưa được đề cập Chính sách pháp luật đất đai chưa tập trung vào khu vực đất ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp Tác giả giới thiệu kinh nghiệm của quốc tế trong việc giải quyết nhà ở để

tìm cách áp dụng cho Việt Nam

Ngoài ra còn một số bài viết đăng trên trên các tạp chí khác như:

Phí Thị Thu Hương, Nhà ở cho người có thu nhập thấp: Một thị trường cần

thiết và đầy tiềm năng, Tạp chí kinh tế và Dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội Việt

Nam T9/2008 Bài viết phân tích tình hình thực tế nhà ở tại Hà Nội từ năm 1998

đến 2008 Chỉ ra thực trạng của nhà ở và nhu cầu bức thiết về nhà ở của những người

có thu nhập thấp Người thu nhập thấp chiếm phần lớn dân số Việt Nam, nhu cầu nhà ở của họ cực kỳ lớn nhưng chưa được quan tâm đầu tư, đây là một thị trường rộng lớn và

có tiềm năng

Nguyễn Thị Thanh Mai, Những vấn đề trong cung cấp nhà ở cho người thu nhập

thấp, người nghèo đô thị ở Việt Nam, Tạp chí Xây dựng , Số 7/2014,Tr 69-72 Bài viết tập

trung phân tích thực trạng hiện nay về điều kiện tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập thấp, người nghèo đô thị tại các thành phố lớn ở Việt Nam, những vấn đề cần nghiên cứu để cải thiện việc cung ứng nhà ở cho nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở này

Mặc dù có nhiều đề tài nghiên cứu, bài viết về chính sách nhà ở cho người thu nhập của các chuyên gia, nhà phân tích, giới chuyên môn nhưng những phân tích trên mới chỉ ra được một số bất cập, ưu điểm và hạn chế của chính sách này mà chưa có nhà nghiên cứu nào phản ánh một cách sâu sắc và toàn diện về chính sách này trên các phương diện và đặc biệt là việc thực thi chính sách này tại thành phố Hà Nội thì chưa có tác giả nào để cập một cách đầy đủ và chi tiết Từ những gợi mở này tác giả đã hình thành lên đề tài nghiên cứu "Những bất cập trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố Hà Nội" Tác giả hy vọng rằng việc nhìn nhận dưới một góc độ toàn diện, phân tích chi tiết từ quá trình hoạch định chính sách đến thực thi chính sách sẽ cung cấp được một bức tranh tổng thể về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp từ đó thấy được những thành tựu mà chính sách đã đạt được cũng như những bất cập mà chính sách đang gặp phải và những hướng giải quyết giúp chính sách được hoàn thiện

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Với đề tài nghiên cứu trên tác giả hướng tới các mục tiêu sau:

Trên cơ sở đánh giá thực trạng việc thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố Hà Nội nhận diện được những bất cập trong việc thực thi chính sách này khiến chính sách chưa đạt hiệu quả và đưa ra những giải pháp giúp hoàn thiện chính sách trên

11

Để đạt tới mục tiêu trên tác giả tập trung làm rõ các vấn đề:

- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách nhà ở cho người thu nhập

thấp

- Đánh giá, phân tích tổng quan thực trạng nhà ở và chính sách nhà ở cho

người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Tìm ra những bất cập mà chính sách đang gặp phải và đưa ra những giải pháp tháo gỡ các bất cập

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian: Thành phố Hà Nội

Phạm vi về thời gian: 2009-2014

Phạm vi về nội dung:

Nghiên cứu về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Nghiên cứu về thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố Hà Nội

Nghiên cứu các giải pháp cho chính sách

5 Mẫu khảo sát

- Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố Hà Nội

- Người thu nhập thấp ở thành phố Hà Nội

6 Vấn đề nghiên cứu

- Những bất cập nào khiến chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của

thành phố Hà Nội thực thi mà chưa hiệu quả?

- Giải pháp nào tháo gỡ cho những bất cập trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ?

7 Giả thuyết nghiên cứu

Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp được ban hành đúng thời điểm

nhận được hưởng ứng của người dân và có rất nhiều ưu đãi từ Chính phủ nhưng khi thực hiện lại gặp nhiều bất cập như: Thiếu khảo sát thực tế trong việc hoạch định chính sách; Thiếu đất, thiếu nguồn vốn giá rẻ cho việc phát triển nhả ở cho người thu nhập thấp; Giá bán nhà ở cho người thu nhập thấp còn cao; Khâu quản lý nhà nước thể hiện còn nhiều yếu kém

Để chính sách này đạt hiệu quả cao hơn nữa thì Chính phủ cần thực hiện đúng những ưu đãi về nhà ở cho người thu nhập thấp đã cam kết; Tăng cường quỹ đất sạch cho dự án nhà ở cho người thu nhập thấp Huy động nguồn vốn giá rẻ từ trong nhân dân

Mở rộng các hình thức nhà ở và lựa chọn phương pháp thi công mới để giảm thời gian hoàn thành cũng như giá nhà ở cho người thu nhập thấp; tăng cường quản lý nhà nước cho nhà ở cho người thu nhập thấp

8 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp, trong đó chú trọng sử dụng nhóm phương pháp: thống kê - so sánh, phân tích - tổng hợp, khảo sát thực tế, phương pháp điều tra bằng bảng hỏi, thống kê toán học

Phương pháp: thống kê - so sánh, phân tích - tổng hợp dung trong việc nghiên cứu các tài liệu mà tác giả có để đưa ra những kết luận cho đề tài

- Khảo sát: 10 dự án nhà ở của thành phố Hà Nội: Ngô Thì Nhậm, Đặng Xá I, II, Kiến Hưng, 143 Trần Phú, 30 Phạm Văn Đồng, Tây Mỗ, Thanh Lâm - Đại Thịnh, Tây Nam Linh Đàm Tác giả tiến hành khảo sát các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp để đưa ra những kết luận về việc thực hiện triển khai xây dựng nhà ở cũng như quản

lý nhà ở cho người thu nhập thấp

- Điều tra bảng hỏi: Tiến hành điều tra bảng hỏi với 360 người thu về 352 phiếu hợp lệ Tác giả sử dụng bảng hỏi để phục vụ cho các kết quả nghiên cứu về nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp cũng như khả năng chỉ trả cho việc mua nhà của người dân Hà Nội

- Thống kê toán học: xử lý các số liệu của việc điều tra bảng hỏi

9 Kết cấu luận văn

Luận văn gồm có 3 phần Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận

Trong phần nội dung tác giả chia làm 3 chương với các nội dung như sau:

Chương 1 Tiếp cận chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

Chương 2 Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố

Hà Nội

Chương 3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu qủa của chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

PHẦN NỘI DUNG Chương 1 TIẾP CẬN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP

THẤP 1.1 Những khái niệm cơ bản

1.1.1.Khái niệm nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp

 Khái niệm về nhà ở

Theo Luật nhà ở (2014) thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và

phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Theo như nhận định của tác giả thì Nhà ở " là sản phẩm của quá trình hoạt

động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi

trường bên ngoài dùng để ở và sinh ho ạt" Nhà ở khôn g chỉ là không gian cư trú

đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao đông và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục của mỗi cá nhân, gia đình Đối với mỗi đất nước thì nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá tr ị lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển , tiềm năng

kinh tế, góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể Ngày nay khi cuôc̣ sống của

người dân ngay cang đầy đủ thì nhu cầu về nhà ở laị ngày đư ợc nâng cao

 Khái niệm về nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở xã hội (social housing) được xuất phát từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, các loại nhà này đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội

Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp Phần tiền thuê này thường

được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường

quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí Đặc điểm chính của loại nhà này là người sử dụng không có quyền sở hữu, không được chuyển nhượng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng có thời hạn trong

10 - 15 năm Những nhà này có thời hạn sử dụng không quá kiên cố, nhưng có đủ các tiện nghi tối thiểu như điện, nước, gas, nhà vệ sinh, nhà bếp, nhà tắm Vị trí của loại nhà này được đặt ở những mảnh đất mà chủ sở hữu chưa dùng đến, được đặt đặt ở ngoại thành, các khu vực xa Những người sống trong nhà xã hội phải cam kết pháp lý, hết thời hạn sử dụng nếu chủ sở hữu cần lấy lại để đưa vào khai thác như xây các công trình mới thì phải chấp hành, không kiện cáo Khi đó tùy tình hình mà nhà nước sẽ bố trí

họ vào sống trong các khu nhà ở xã hội khác Nhưng dù là của nhà nước hay các tổ chức

từ thiện thì cũng được quy về một mối là một tổ chức Chính phủ đứng ra lo liệu để dễ

bề quản lý về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường

Khái niệm nhà ở xã hội (NOXH) được xuất hiện lần đầu tiên trong Luật đất đai năm 2005 Tại điều 47 của bộ luật này khái niệm "nhà ở xã hội" được định nghĩa rằng

"Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế đảm bảo những điều kiện,

tiêu chuẩn của pháp luật về xây dựng có số tầng đúng theo quy định của từng loại đô thị Diện tích mỗi căn hộ không quá 70 m 2 sàn và được hoàn thành theo cấp, hạng nhà ở; Nhà ở xã hội phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị" Nhà nước rất chú trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội Có

rất nhiều ưu đãi để thúc đẩy sự phát triển của loại nhà này: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế liên quan Đối tượng được thuê nhà là những người thu nhập thấp, chưa có nhà ở, cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp

Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhưng 4 năm sau mới có một số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho người thu nhập thấp, khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại

nhà khác nhau Sau khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt "Chiến lược nhà

ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030" sự nhầm lẫn này đã được loại

bỏ khi quy định rõ 8 nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở, không

đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường sẽ được tập trung, ưu tiên giải quyết chỗ ở, bao gồm: Người có công với Cách mạng; các hộ nghèo khu vực nông thôn; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc da cam )

Tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định Nhà ở xã hội gồm có hai loại: Loại 1: xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước để cho thuê: Loại 2 xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua Như vậy, loại nhà ở xã hội thứ 2 này chính là nhà ở thấp dành cho dân cư đô thị có thu nhập thấp được đầu tư bằng nguồn vốn thương mại của các doanh nghiệp cùng một số ưu đãi khuyến khích của nhà nước Tuy nhiên trong điều kiện kinh tế hiện tại của đất nước hiện tại chúng ta từ nay cho đến năm 2020 chúng ta chỉ tập trung phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Vì vậy nhà ở cho người thu nhập thấp là loại hình nhà ở thương mại có sự điều tiết của nhà nước về diện tích, giá cả, điều kiện đối tượng được mua bán Về tiêu chuẩn,

thiết kế hay kết cấu thì nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp về cơ bản là giống nhau Điểm khác biệt ở đây là đối tượng và cách thức giải quyết [Điều 31, 10]

Nhà ở cho người thu nhập thấp là thuật ngữ chỉ về những tòa nhà căn nhà được Chính phủ, nhà đầu tư xây dựng trên quỹ nhà ở của Quốc gia, địa phương

dành cho đa số dân cư và người có thu nhập dưới mức bình quân của của xã hội

Nhà ở cho người thu nhập thấp được xây dựng cho một nhóm xã hội chuyên biệt trong xã hội, dựa trên những thiết kế chung của pháp luật về xây dựng, đảm bảo

các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Nhà ở thu nhập thấp được Chính

phủ quy định về giá bán, giá mua, giá thuê mua cũng như những ưu đãi dành cho chủ đầu tư xây dựng Người hưởng chính sách nhà thu nhập thập chịu quản lý của nhà nước

về quá trình mua, thuê, thuê mua và sử dụng nhà ở thu nhập thấp Nhà ở thu nhập thấp được chia ra làm ba loại: nhà mua, cho thuê, thuê mua

Nhà thu cho người thu nhập thấp dạng mua: Là các dự án được xây dựng nhằm mục đích cho bán Chủ đầu tư được phép bán cho người hưởng chính sách theo hình thức thanh toán một lần hoặc nhiều lần

Nhà ở cho người thu nhập thấp dạng thuê: Là nhà ở xây dựng với mục đích chỉ để cho thuê với các đối tưởng hưởng chính sách

Nhà ở cho người thu nhập thấp dạng thuê mua Là các dự án nhà ở thu nhập thấp xây dựng sau đó cho thuê dài hạn, sau đó được phép bán lại cho bên thuê trong bất kỳ thời gian nào, chậm nhất là sau khi kết thúc hợp đồng

1.1.2.Khái niệm người thu nhập thấp, hộ thu nhập thấp

Cho đến nay, vẫn chưa có một định nghĩa rõ ràng và chung nhất về người thu nhập thấp, nội hàm của khái niệm này liên tục thay đổi theo trình độ phát triển của các nước

và khu vực Theo Ngân hàng Thế giới và Tổ chức chương trình định cư con người của

Liên hợp quốc (Un - Habitat) thì "người thu nhập thấp là người mà thu nhập bình quân

một tháng của họ phải chi cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 2/3 thu nhập, 1/3 còn lại chi dùng cho các nhu cầu cơ bản

khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp và tiết kiệm, tích lũy"

Khái niệm người thu nhập thấp ở Việt Nam xuất hiện chưa lâu và chưa có một định nghĩa thống nhất Thế nào là người thu nhập thấp vẫn còn là vấn đề tranh cãi Việc không định nghĩa rõ ràng gây hiểu lầm và khó khăn trong việc thực hiện chính sách Một số văn bản cũng đã đề cập đến khái niệm người thu nhập thấp nhưng chưa được đầy đủ, chính xác

Theo Thông tư số 03/TT-LĐTBXH ngày 09-01-199 của Bộ lao động - Thương binh và Xã hội sửa chuẩn về người có thu nhập thấp thì người lao động có mức thu nhập thấp là người có thu nhập bình quân cao nhất bằng 1/3 mức tiền

lương bình quân hằng tháng trong năm do Bộ Lao độn - Thương bình vã Xã hội

công bố

Khái niệm người thu nhập thấp theo thông tư 36/2009/TT-BXD thì "người thu

nhập thấp là người Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người)

dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh"

Việc xác định mức thu nhập bình quân cần được thông báo thường xuyên mỗi năm được công bố rộng rãi để người biết được tránh hiểu sai và sai số liệu

Tuy nhiên, khái niệm người thu nhập thấp đề cập trong đề tài này phải gắn với giải quyết vấn đề nhà ở cho họ, tức là xem xét trong mối tương quan giữa thu nhập với

điều kiện nhà ở và việc làm Như vậy, căn cứ theo thực tế, tác giả đưa ra khái niệm:

"Người thu nhập thấp là người có thu nhập ổn định, trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở, nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước về vốn vay dài hạn,trả góp với mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng người vay vốn

có khả năng hoàn trả tiền vay"

Hộ thu nhập thấp là hộ gia đình mà thu nhập bình quân của mỗi thành viên trong

hộ là thu nhập thấp

1.1.3.Khái niệm chính sách, chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

1.1.3.1.Các khái niệm về chính sách

- Chính sách (Policy) là thuật ngữ được sử dụng rỗng rãi trong đời sống kinh

tế - xã hội Tuy nhiên qua tìm hiểu các tài liệu, các nghiên cứu cho thấy có rất nhiều cách hiểu về chính sách Mỗi một cách tiếp cận sẽ cho ra những định nghĩa khác nhau

Theo Michael G.Roskin, trong cuốn Khoa học Chính trị định nghĩa " Chính sách

là một tập hợp biện pháp mà một chủ thể quản lý đưa ra định hướng xã hội thực hiện mục tiêu chính trị của chủ thể quyền lực"

Tiếp cận xã hội học, chúng ta có thể hiểu " Chính sách là tập hợp biện pháp do

chủ thể quản lý đưa ra, nhằm tạo lợi thế cho một hoặc một nhóm xã hội, giảm

lợi thế của một nhóm hoặc một số nhóm xã hội khác, để thúc đẩy việc thực hiện một hoặc một số mục tiêu xã hội mà chủ thể quyền lực đang hướng tới"

Tiếp cận tâm lý học, chúng ta có thể hiểu " Chính sách là tập hợp biện pháp đối

xử ưu đãi với một nhóm xã hội nhằm kích thích hoạt động của nhóm này hướng theo việc thực hiện một hoặc một số mục tiêu của chủ thể quyền lực"

Xét về mặt pháp lý thì " Chính sách là tập hợp biện pháp pháp lý để phân biệt đối

xử giữa các nhóm xã hội, điều chỉnh động cơ hoạt động của các nhóm hướng theo mục tiêu phát triển xã hội"

Tổng hợp từ tất các cách tiếp cận trên, trong bài giảng về khoa học quản lý và phân

tích chính sách, Vũ Cao Đàm đã đưa ra định nghĩa "Chính sách là một tập hợp biện pháp

được thể chế hóa, mà một chủ thể quyền lực, hoặc chủ thể quản lý đưa ra, trong đó tạo

sự ưu đãi một hoặc một số nhóm xã hội, kích thích vào động cơ hoạt động của họ nhằm thực hiện một mục tiêu ưu tiên nào đó trong chiến lược phát triển của một hệ thống xã hội" Theo tác giả thì khái niệm "hệ thống xã hội" được hiểu theo một ý nghĩa khái quát

Đó có thể là một quốc gia, một khu vực hành chính, một doanh nghiệp, một nhà trường Chính sách bao giờ cũng được thể hiện trên một loại văn bản của nhà nước văn bản này gọi chung là văn bản quy phạm pháp luật Nói dễ hiểu hơn đây chính là các "vật mang" chính sách,bao gồm: Luật, Nghị định, Quyết định, Chỉ thị, Nghị

quyết, Thông tư…

Như vậy, phân tích khái niệm "chính sách" thì thấy:

- Chính sách là do một chủ thể quyền lực hoặc chủ thể quản lý đưa ra

- Chính sách được ban hành căn cứ vào đường lối chính trị chung và tình hình

thực tế

- Chính sách được ban hành bao giờ cũng nhắm đến một mục đích nhất định nhằm thực hiện một mục tiêu ưu tiên nào đó Chính sách được ban hành đều có sự tính toán và chủ đích rõ ràng

Chính sách là một tập hợp bao gồm nhiều thiết chế khác nhau: Có những thiết chế thành văn, thiết chế bất thành văn, có thiết chế ngầm định, có thiết chế công bố

Các thiết chế này có vai trò bổ sung cho nhau và thể hiện được mục tiêu mà chính sách dề ra Mỗi chính sách đều hướng đến một nhóm xã hội cụ thể, để nhóm này được hưởng lợi mà tạo ra sự phân biệt đối xử trong xã hội trong đó luôn có một nhóm hoặc một số nhóm được hưởng lợi, có nhóm lại bị thiệt hại trong chính sách

nhưng cũng có nhóm lại vô can trước chính sách [21, tr 11-19]

Theo ý kiến của tác giả thì Khái niệm mà Giáo sư Vũ Cao Đàm đưa ra là hợp lý, bao quát toàn bộ được ý nghĩa cũng như vạch ra được bản chất, đặc điểm thực sự của chính sách Từ những căn cứ lý luận trên tác giả đưa ra khái niệm về chính sách

nhà ở cho người thu nhập thấp như sau:

Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là tổng hợp các biện pháp được thể chể hóa mà Chính phủ đưa ra nhẳm giúp cho những người có thu nhập thấp có nhà ở

- Chính sách có rất nhiều cách phân loại khác nhau tuy nhiên trong nghiên cứu của mình tác giả tập trung vào việc phân loại chính sách theo chủ thể ban hành có chính sách công và chính sách tư Chính sách công do nhà nước ban hành để thực hiện việc quản lý của mình Chính sách tư do các yếu tố ngoài nhà nước ban hành như: tổ chức Đảng, Xã hội, doanh nghiệp…Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là một trong những chính sách của hệ thống an sinh xã hội nằm trong mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững của quốc gia Nó bao gồm các biện pháp nhằm xóa đi khoảng cách của sự bất bình đẳng về nhà ở mà xã hội có thể chấp nhận và có vai trò định hướng mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp hoạt động nhằm giải quyết có hiệu quả nhà ở cho người dân

1.1.3.2.Quy trình của chính sách

Nghiên cứu về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là tác giả đang đi

nghiên cứu về vòng đời của một chính sách, để hiểu rõ được chính sách này chúng ta phải biết được quy trình thực hiện một chính sách Quy trình của chính sách được hiểu là quá trình luân chuyển giữa các giai đoạn từ khởi sự chính sách đến khi xác định được hiệu quả của chính sách trong đời sống xã hội Các giai đoạn của chính sách có mối liên

hệ chặt chẽ với nhau theo nguyên tắc: giai đoạn trước là nền tảng,

kết quả cho giai đoạn sau Để chính sách đạt được hiệu quả cao nhất cần tuân theo một quy trình cụ thể, từ quy trình này chúng ta phát hiện được những bất cập trong chính sách để từ đó có những điều chỉnh kịp thời

Giải thích: Chỉ sự luân chuyển trong quy trình chính sách

Chỉ mối liên hệ trực tiếp Trong quy trình của sách có thể quy về 3 giai đoạn cơ bản: Hoạch định chính sách, thực thi chính sách và đánh giá chính sách

- Hoạch định chính sách: Đây là giai đoạn chuẩn bị cho sự ra đời của một chính sách Các chính sách được nghiên cứu đề xuất để phê chuẩn và ban hành công khai Quá trình đề xuất chính sách bao gồm việc xác định vấn đề của chính sách, mục tiêu mà chính sách cần đạt được và các giải pháp cần thiết để đạt được tới các mục tiêu đó Muốn xác định được vấn đề của chính sách cần phải thường xuyên quan sát và phân tích tình hình thực tế để dự báo được những mâu thuẫn cơ bản cần giải quyết nhằm duy trì sự tồn tại và phát triển của xã hội Trên cơ sở lựa chọn giữa các phương án chính sách, cơ quan Nhà nước có thẩm quyển phê chuẩn một phương án tối ưu và ban hành chính sách công để đưa vào thực thi

- Thực thi chính sách: Đây là giai đoạn thực hiện các mục tiêu của chính sách trên thực tế Nói cách khác đây là giai đoạn vận dụng những giải pháp định trước để đạt được các mục tiêu của chính sách Giai đoạn này bao gồm các hoạt động triển khai, phối hợp thực hiện, kiểm tra đôn đốc và hiệu chỉnh chính sách cùng các biện pháp tổ chức thực thi để chính sách phát huy tác dụng trong cuộc sống Tuy nhiên, giai đoạn này thường chịu tác động của nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan làm ảnh hưởng đến kết quả thực thi, trong đó việc tổ chức thực thi và duy trì chính sách là yếu tố quan trọng hàng đầu để đảm bảo sự thành công của chính sách

- Đánh giá chính sách: Đây là giai đoạn quan trọng của chính sách Trong giai đoạn này, tiến hành việc so sánh các kết quả của chính sách với các mục tiêu đề ra, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội đạt được thông qua việc thực thi chính sách trên thực tế Dựa trên những kết quả thu được từ việc đánh giá chính sách, Nhà nước quyết định xem có nên tiếp tục duy trì chính sách đó hay không, cần sửa đổi bổ sung chính sách đó như thế nào để có hiệu quả cao hơn, phù hợp hơn với thực tiễn Sau khi đánh giá chính sách có thể lại phát hiện thấy những vấn đề mới nảy sinh cẩn

được giải quyết bằng chính sách mới [31,tr 31-32]

1.2 Vai trò của các bên hữu quan trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp

Có ba yếu tố hình thành nên thị trường nhà ở thu nhập thấp, ở đây gọi là ba

nhà: Nhà nước, nhà băng (ngân hàng, quỹ đầu tư, các tổ chức tín dụng) và nhà đầu tư (chủ đầu tư khu công nghiệp/khu dân cư, các công ty phát triển bất động sản, doanh nghiệp sử dụng lao động và hộ gia đình có đất đưa vào xây dựng nhà ở cho người TNT) với vai trò của từng "nhà" lần lượt là: kích cung, kích cầu và kích hoạt Tuy nhiên để thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển không thể không nói đến vai trò người thu nhập thấp đối tượng trực tiếp tiêu thụ sản phẩm của thị trường, là yếu tố quyết định

sự thành công hay thất bại của chính sách

1.2.1.Vai trò của Nhà nước

Nhà nước là yếu tố quyết định cho việc hiện thực hóa chủ trương xây dựng

nhà ở cho người thu nhập thấp Để kích cung, Nhà nước phải tạo điều kiện cho hai

"nhà" còn lại tạo ra được sản phẩm nhà ở cho người TNT và đưa được sản phẩm đó

đến tay người có nhu cầu Cụ thể, vai trò của Nhà nước gồm những nội dung sau :

Tạo ra phương thức để thực hiện chính sách; Xây dựng quy trình thực hiện của chính sách; Chỉ đạo, kiểm soát, điều chỉnh chính sách, xử lý vi phạm chính sách

 Phương thức thực hiện chính sách bao gồm có cơ chế và hành lang pháp

lý

- Tạo cơ chế cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với nguồn "đất sạch" để thực hiện dự án Đất sạch ở đây có ý nghĩa là đất đã được đền bù, chuyển mục đích sử dụng hoặc đã đầu tư cơ sở hạ tầng sẵn sàng cho việc xây dựng công trình Nhà nước sẽ trực tiếp giao đất hoặc làm cầu nối để doanh nghiệp được nhận bàn giao đất từ người có đất (chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư khu dân cư hoặc hộ gia đình) Cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà, nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng doanh nghiệp hướng đến, chủ đầu tư được tự quyết định số tầng xây dựng phù hợp với điều kiện thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất nhằm giảm giá trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn tài nguyên hữu hạn là đất đai Cho phép kết hợp chương trình nhà ở thu nhập thấp với dự án nhà ở thương mại trong cùng một chung cư, điều này đem lại các lợi ích như sau: một là cho phép điều tiết lợi nhuận từ dự án thương mại cho lợi ích xã hội, giúp nhà đầu tư giải được bài toán lợi nhuận rất khó khăn nếu đầu tư dự án chỉ đơn thuần là nhà ở thu nhập thấp

- Xây dựng các thủ tục hành chính cho việc thực hiện chính sách

- Ngoài ra nhà nước còn đưa ra các biện pháp về hỗ trợ tài chính: Đưa ra cơ chế cho các chủ đầu tư, người mua nhà được vay vốn thực hiện chương trình nhà ở cho người TNT với lãi suất thấp, miễn thuế khi thực hiện dự án; phát hành trái phiếu hoặc công cụ tài chính khác để huy động vốn thực hiện chương trình, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tiếp cận các nguồn vốn trong và ngoài nước Mặt khác, tạo điều kiện và cơ chế tài trợ lãi suất đối với ngân hàng thương mại cho người có thu nhập thấp vay tiền mua nhà

- Hệ thống hành lang pháp lý: Đối với bất kỳ một chính sách nào được ban

hành bởi nhà nước thì đi kèm theo nó là chế tài pháp luật Việc thực hiện chính sách liên quan nhiều đến yếu tố của xã hội vì vậy khi ban hành chính sách nhà nước cần xem xét vấn đề pháp lý cho việc thực hiện chính sách đã đầy đủ chưa, thiếu yếu tố nào cần được xem xét để bổ sung

 Xây dựng quy trình thực hiện chính sách

Sau khi chính sách được ban hành nhà nước cần xác định được việc thực hiện chính sách sẽ bao gồm những khâu nào, vai trò chức năng của các bộ ngành có liên quan với mỗi giai đoạn cần thực hiện như thế nào mục tiêu ra sao Xác định rõ các bước của chính sách sẽ giúp cho nhà quản lý dễ dàng nhận ra những lỗi sai từ đó có sửa chữa kịp thời và đạt được mục tiêu của chính sách

 Chỉ đạo, kiểm soát, điều chỉnh chính sách, xử lý vi phạm

Nhà nước có một vai trò đặc biệt trong quá trình thực hiện chính sách đứng ở

vị trí cao nhất để chị đạo các bên có liên quan thực hiện chính sách Nhà nước quyết định việc cơ quan nào làm gì, làm ra sao và kết quả cần đạt được Trong quá trình thực hiện chính sách luôn phải thực hiện việc kiểm tra, giám sát để từ đó kịp thời phát hiện những điểm chưa phù hợp để từ đó có những điều chỉnh kịp thời Đối với những trường hợp vi phạm chế tài pháp luật của chính sách nhà nước cần thực hiện vai trò phán quyết của công lý

1.2.2.Vai trò của ngân hàng

Ở đây Ngân hàng có vai trò kích cầu, nhưng không phải hàm ý là tạo ra nhu cầu hoặc kích thích tiêu dùng khi cầu kém (bởi vì nhu cầu nhà ở giá thấp đã rất lớn) mà với ý nghĩa là tạo ra khả năng thanh toán cho nhu cầu đó Ngân hàng còn đứng vai trò trung gian trong chuỗi cung ứng nguồn vốn từ Chính phủ tới các đối tượng được hỗ trợ vay vốn xây, mua nhà thu nhâp thấp

Cho người thu nhập thấp vay vốn mua nhà: Rất nhiều người thu nhập thấp không

đủ khả năng để thanh toán một lần toàn bộ số tiền mua nhà, vì vậy việc đi vay vốn ngân hàng là vô cùng cần thiết đối với họ Vì vậy để thực hiện được chức năng kích cầu ngân hàng phải cho vay với lãi suất thấp; giảm số vốn đối ứng ban

đầu của người mua nhà xuống dưới mức 30% giá trị nhà như hiện nay và càng thấp

càng tốt; kéo dài thời gian trả nợ gốc và lãi hơn nữa, càng dài càng tốt, và có thấp; kéo dài thời gian trả nợ gốc và lãi hơn nữa, càng dài càng tốt, và có thể áp dụng đồng thời

ba biện pháp kể trên cùng với việc cho trả nợ gốc ban đầu thật nhẹ, sau tăng dần theo quy luật thu nhập sẽ tăng dần theo thời gian

Cho chủ đầu tư vay vốn: Vốn là vấn đề lớn nhất mà chủ đầu tư gặp phải trong quá trình xây nhà ở thu nhập thấp Dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp đang được triển khai rộng khắp cả nước Tuy nhiên, không ít công trình trong số này đang chậm tiến độ, thi công dở dang và phải tạm dừng do thiếu vốn để tiếp tục hoàn thành dự án đưa vào khai thác sử dụng Trong khi đó sự cứu cánh từ các chính sách tín dụng của nhà nước chưa đủ sức để thúc đẩy thị trường nhà ở đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế khi việc triển khai còn chậm, thời hạn giải ngân ngắn, số lượng doanh nghiệp, cá nhân vay chưa nhiều, tổng số vốn cam kết và hạn mức thực tế giải ngân

cho vay còn thấp…

Vì vậy ngân hàng có một vai trò vô cùng lớn trong việc thúc đẩy thị trường nhà ở thu nhập thấp phát triển

1.2.3.Vai trò của nhà đầu tư

Nhà nước không thể bao biện tất cả, ngân hàng không được trực tiếp đầu tư

mà chỉ có chức năng cho vay vì vậy nhà đầu tư là lực lượng không thể thiếu cho việc đưa chương trình nhà ở thu nhập thấp vào thực tế cuộc sống, hiện thực hóa việc kích cung của Nhà nước và kích cầu của ngân hàng làm cho thị trường sản phẩm nhà ở thu nhập thấp thực chất đi vào hoạt động

Theo quy luật cạnh tranh, các nhà đầu tư sẽ tính toán sao cho sản phẩm của họ phù hợp nhất với nhu cầu của phân khúc thị trường mà họ nhắm tới, điều này làm cho thị trường đa dạng và ngày càng có tính cạnh tranh cao hơn đem lại lợi ích nhiều hơn cho người tiêu dùng Điều đáng lưu ý là phù hợp nhất chứ không chỉ là rẻ nhất bởi vì rẻ mà không phù hợp thì cũng dẫn đến thất bại vì cung không đáp ứng đúng cầu

Để một dự án nhà ở thu nhập tháp thành công thì nó phải đáp ứng được những yếu tố như: gần nơi làm việc, chợ (để thuận tiện mua sắm), nhà trẻ/trường học, công viên/khu vui chơi, giải trí và bệnh viện Dự án phải có các tiện nghi tối thiểu như: chỗ giữ xe, điện/nước dự phòng, phương tiện phòng cháy chữa cháy, thang máy Các thiết

kế căn hộ phải đảm bảo sự an toàn, thoải mái cho ngưởi sử dụng và tiết kiệm chi phí đầu tư lẫn chi phí khai thác, sử dụng Chung cư phải tương đối nhất quán về đối tượng

sử dụng để hạn chế tối đa những mâu thuẫn có thể xảy ra do khác biệt về trình độ văn hóa, mức sống, lối sống

Giá trị thuê,mua nhà phải phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp; chung cư phải có bộ máy, quy trình quản lý hiệu quả vì đây là công trình có tính công cộng, nếu không được quản lý và bảo dưỡng đúng cách sẽ nhanh chóng xuống cấp Như vậy, để thực hiện chủ trương xây dựng nhà ở thu nhập thấp thành công thì phải giải quyết các vấn đề nêu trên một cách có hệ thống chứ không thể đơn giản hỗ trợ cho doanh nghiệp hoặc cho người mua Khi nào cả "ba nhà" thực hiện đúng và đủ vai trò của mình thì vấn đề mới được giải quyết một cách ổn thỏa

1.2.4.Vai trò của người thu nhập thấp

Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp được quyết định bởi ba yếu tố: nhà nước, nhà đầu tư, ngân hàng tuy nhiên mục đích chính của sự kết hợp này là tạo ra sản phẩm phù hợp cho người có thu nhập thấp Người thu nhập thấp là đối tương thụ hưởng của chính sách, họ cần gì, muốn gì, khả năng ra sao cần phải nghiên cứu cho thật phù hợp Sản phẩm đưa ra thị trường mà không phù hợp, không được người thu nhập thấp chào đón chính là sự thất bại của chính sách Chính vì vậy người thu nhập thấp là trung tâm của chính sách, mọi vấn đề cần hướng tới người thu nhập thấp để giải quyết như vậy mới đúng với mục tiêu của chính sách

Tuy nhiên vai trò của người thu nhập thấp trong chính sách cũng vô cùng quan trọng Là người theo sát quá trình của chính sách cũng như trực tiếp tiến hành các thủ tục người thu nhập thấp sẽ là người phát hiện những điểm bất hợp lý và sai phạm một cách nhanh nhất Vì vậy người thu nhập thấp có vai trò giám sát quá trình

thực hiện chính sách và từ đó có những kiến nghị kịp thời để chính sách đạt được hiệu quả cao nhất Đưa ra ý kiến của mình là cách để họ bảo vệ quyền lợi của chính mình, giúp chính sách thực hiện được đúng mục tiêu theo đó mà góp phần xây dựng xã hội ngày một phát triển hơn

1.3.Những yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà của người dân

Thị trường nhà ở thu nhập thấp thời gian đầu khi chính sách nhà ở cho người TNT mới ra đời diễn ra rất sôi động Tuy nhiên qua 5 năm phát triển đến thời điểm hiện tại đang có chiều hướng chững lại Có rất nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến nhu cầu của người dân tuy nhiên những yếu tố sau quyết định toàn bộ về cầu của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp

1.3.1.Thu nhập

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Việc mua nhà hoàn toàn quyết định bởi thu nhập, ngoài các chi phí về ăn mặc, sinh hoạt, tiêu dùng, số tiền tích lũy được dư ra mỗi tháng sẽ quyết định việc mua nhà của

họ Vì vậy khi thu nhập tăng, các khoản tích lũy nhiều lên họ sẽ quyết định đến việc lựa chọn mua nhà

Biểu đồ 1.1: Thu nhập và nhu cầu nhà ở

Lượg

Cầu Nhà ở thiết yếu Nhà ở cao cấp

Thu nhập Thu nhập Thu nhập

Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở chỉ giới hạn ở các loại nhà ở thiết yếu khi thu nhập cao họ sẽ nghĩ đến các loại nhà cao cấp Vì vậy đối với người thu nhập thấp khi lượng tiền ít họ nghĩ nhiều đến các loại nhà xã hội được trợ giá của nhà nước nhưng khi lượng tích lũy nhiều lên thì nhà ở giá thấp không còn là lựa chọn của họ nữa

1.3.2.Giá nhà ở

Giá nhà ở quyết định đến toàn bộ kế hoạch mua nhà của người thu nhập thấp Việc mua nhà nằm trong khả năng thanh toán của người dân thì họ mới quyết định mua nhà Mặc dù có nhiều chính sách của nhà nước về việc hỗ trợ người thu nhập thấp được mua nhà Nhưng nếu giá nhà cao, các khoản vay lớn, thời hạn vay ngắn khả năng thanh khoản không đảm bảo thì việc mua nhà với họ sẽ là gánh nặng nên nhu cầu mua nhà cũng sẽ giảm xuống

Nhà ở thu nhập thấp nhận được rất nhiều ưu đãi về Chính phủ dành cho nhà đầu

tư về đất đai, vốn,… nên giá nhà ở cho người thu nhập thấp không thể cao hơn, bằng giá nhà ở thương mại được Trong khi đó nhà ở thu nhập thấp lại chịu sự quản lý, ràng buộc của nhà nước, khó khăn trong việc sang chuyển nhượng nếu có sự chênh lệnh giá nhà quá lớn với nhà ở thương mại thì người thu nhập thấp cũng sẽ không chọn nhà ở thu nhập thấp để mua

Ngoài những yếu tố nêu trên thì việc mất nhiều thủ tục trong khi mua nhà, cơ sở

hạ tầng chưa hoàn thiện, và xa trung tâm thành phố, không thuận lợi trong quá trình di chuyển cũng là một trong những yếu tố khiến cho nhiều người dân không mặn mà với loại nhà này Khi loại hình nhà ở cho người TNT mới xuất hiện trên thị trường bất động sản thì người dân đã rất mong chờ lượng cầu ban đầu đã vượt số lượng nhà ở hiện có trong thị trường Nhưng thời gian trở lại đây loại nhà này đang bị chậm lại khi thị trường bất động sản đi xuống và có nhiều dự án nhà thương mại

giá cả tương đương làm lựa chọn của người thu nhập thấp thay đổi

1.4.Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở thu nhập thấp Việt Nam mới được hình thành vài năm trong khi đó nhà

ở thu nhập thấp xuất hiện vài chục năm trên thế giới và có nhiều nước thực hiện vô cùng thành công: Mỹ, Hà Lan, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore Vì vậy chúng ta cần học hỏi cách làm của họ để đưa ra mô hình phù hợp cho nước ta

1.4.1.Kinh nghiệm của Mỹ và Hà Lan

Tại Mỹ, chính quyền tham gia xây dựng nhà ở bắt đầu từ những năm 1930 sau khủng hoảng kinh tế giai đoạn 1929 - 1933, khi số đông người thất nghiệp không có khả năng trả tiền thuê hay mua nhà Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể hiện ở việc tổ chức lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo hiểm cho các cơ quan tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả Điều này giúp cho người dân với nguồn tài chính có hạn có thể mua, thuê nơi ở Từ năm 1937 áp dụng chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và vô gia cư theo cách: Mua đất, thuê thiết kế

và xây dựng trên cơ sở đấu thầu; Mua nhà ở xây dựng mới, bán hay cho người nghèo thuê; Thuê các loại căn hộ chung cư và hỗ trợ cho người nghèo thuê lại

Các gia đình trung bình ở Mỹ phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống Vì vậy để thoả mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình

có thu nhập thấp rất cần hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng Trong lĩnh vực phát triển quỹ nhà ở tại Mỹ, những công ty lớn và siêu công ty có vai trò đặc biệt quan trọng Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình

có thu nhập thấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ Có 4 biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài chính thông qua phát hành trái phiếu;

Hỗ trợ bù lỗ cho các đơn vị kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa giá cho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi, sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiền thuê nhà không lớn hơn 30% thu nhập; Hỗ trợ sửa chữa, cải tạo nhà; Lựa chọn gia đình đủ điều kiện ở nhà xã hội thuộc sở hữu của Nhà nước

Chung cư cho người thu nhập thấp thường cao từ 10 đến 16 tầng, trong một nhóm nhà có 5-10 công trình với chiều cao khác nhau Những tầng đầu tiên là các không gian công cộng Khu dân cư này thường do các công ty lớn xây dựng và hàng năm

Nhà nước thanh toán các khoản hỗ trợ đã cam kết [52]

Tại Hà Lan Luật Xây dựng nhà ở năm 1901 đã tạo bước ngoặt trong lĩnh vực phát triển nhà ở tại Hà Lan Luật quy định nhà ở cho người nghèo là trách nhiệm của Chính phủ, thông qua việc việc xây dựng nhà ở xã hội Nhà nước không bao cấp nhà ở mà để thị trường điều tiết trong sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước Nhà nước hỗ trợ kinh phí, nhưng giám sát chặt chẽ hoạt động của các công ty tư nhân Hằng năm các công ty phải báo cáo chi tiết về: Tình hình cấp nhà cho người nghèo; Chất lượng các công trình mới xây dựng, tình hình sửa chữa và nội dung của quỹ nhà ở cũng như môi trường ở; Tình hình tham gia của người dân vào quá trình soạn thảo chính sách và quản lý quỹ nhà ở; Giải trình chi tiêu trong xây dựng cũng như cho thuê hay bán nhà Nếu nghiệp đoàn nào đó vi phạm những quy định nêu trên thì tuỳ theo mức độ mà bị xử phạt Hình phạt có thể là: rút cấp phép kinh doanh, chuyển sở hữu cho các cơ quan nhà nước hay nhập vào nghiệp đoàn làm ăn nghiêm túc hơn, chuyển lợi nhuận cho các nghiệp đoàn khác, không được quyền dùng các nguồn tài chính để xây dựng các công trình nhà ở khác ngoài nhà ở xã hội

Các tổ hợp xây dựng nhà ở tại Hà lan thuộc 2 hiệp hội cấp quốc gia: Uỷ ban quốc gia về nhà ở (NWR) đại diện quyền lợi cho người giàu và Viện Thiên chúa giáo Hà Lan (NCIV) Hiện có 2 quỹ bảo hiểm có nhiệm vụ trả lại cho các tổ hợp xây dựng nhà ở những phần tài chính vay, góp phần hạn chế rủi ro cho các ngân hàng Đó là Quỹ Bảo hiểm xã hội nhà ở (WSW) thành lập năm 1984 bằng vốn của các tổ hợp xây dựng và bằng tín phiếu Chính phủ và Quỹ Bảo hiểm xây dựng nhà ở (CFV) nhằm giúp những tổ hợp xây dựng chưa đủ khả năng huy động vốn của ngân hàng và của xã hội Cuối cùng, người dân có vai trò đặc biệt, không chỉ là người

tiêu dùng, mà còn tham gia tích cực trong soạn thảo và thực thi chính sách nhà ở

Theo kinh nghiệm của Hà Lan, để đáp ứng nhu cầu nhà ở phải tăng cường sự đóng góp của toàn dân và của các công ty tư nhân Về quỹ nhà ở, nhà thấp tầng cho 1-2 gia đình chiếm ưu thế, còn lại là chung cư thấp tầng Chung cư cao tầng ít về số lượng và thường được xây dựng trong trường hợp quy hoạch đặc biệt và tập trung ở đô thị lớn Thời gian gần đây, nhiều tổ hợp, ngoài việc xây dựng nhà ở xã hội, còn chú ý đến các thể loại nhà ở thương mại và chất lượng cao Cải tạo quỹ nhà là vấn đề đang được chú ý Đó

là việc chuyển hay thay đổi chức năng hoặc sở hữu nhà ở Những thay đổi này nhằm khai thác hiệu quả hơn quỹ nhà Một vấn đề khác là chuyển đổi thành nhà ở những công trình không mang chức năng ở như công trình giao thông, kho tàng, nhà máy

Hiện nay Chính phủ Hà Lan tiếp tục khuyến khích mở rộng sở hữu nhà ở bằng hỗ trợ mua đất làm nhà và mua nhà Chương trình mang lại ý nghĩa xã hội rất lớn, làm cho việc khai thác lãnh thổ trở nên hợp lý hơn Riêng về gia đình được hỗ trợ nhà ở, tiêu chí xét là mức thu nhập thấp nhất và tính chất sở hữu nhà ở của gia đình Trong thực tế còn tồn tại những cách hỗ trợ khác như: Chi phí lắp đặt thang máy khi cải tạo nhà ở; Cải tạo nhà ở để người tàn tật có thể sử dụng được; Chi phí làm tăng cường cách nhiệt, cách âm của tường, mái nhà

1.4.2.Kinh nghiệm của các nước Châu Á

 Kinh nghiệm Singapore

Singapore đã để lại 3 kinh nghiệm quý báu cho nhiều nước học tập thông qua chương trình nhà ở quốc gia

Lập ra một cơ quan/tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả - Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia Bởi chỉ có duy nhất một tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí

Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng

thể chung, trọn vẹn Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà

ở

Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân

 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Chính phủ xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) - một tổ chức cung cấp nhà ở lớn nhất Hàn Quốc Chính phủ

đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những ngưòi mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình

Bên cạnh đó, KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ (hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất

Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các

dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hành triển khai các dự án tại thành phố lớn - nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chương trình bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận

Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp vào khoảng 6% - 6.5%/năm "Chương trình Chonsei" cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5.5%/năm Đặc biệt, với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm Từ những năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu

cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây

dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản, Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng [30]

 Kinh nghiệm của Thái Lan

Chính phủ Thái Lan thành lập cơ quan Cộng đồng nhà ở (UCDO) trực thuộc

Bộ Nhà ở UCDO có vai trò liên kết các tổ chức khác nhằm huy động tài chính để phát triển nhà ở; hoạch định chính sách, quy hoạch, thiết kế nhà ở Chính phủ Thái Lan cho phép UCDO thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở; cung cấp những khoản vay cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi, để họ mua được nhà trả góp Chính phủ thành lập Tổ chức nghiên cứu thị trường nhà ở Chính phủ cũng khuyến khích các nguồn vốn đầu tư của tư nhân và nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở Ngoài ra còn chủ trương trích 20% khoản thuế thu nhập đánh vào nhóm người giàu để bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở Hệ thống tín dụng nhà ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc Các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc các tổ chức và

sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay nhà ở Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GHB) giữ vị trí quan trọng trên thị trường GHB phát triển mạng lưới dịch vụ tới hầu hết các tỉnh thành và đã thành công trong huy động nguồn vốn bằng việc nhận các khoản tiền đặt cọc, tài khoản tiết kiệm đặc biệt và phát hành trái phiếu GHB được quản

lý hiệu quả với chi phí vận hành rất thấp và đã cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với mức lãi suất thấp nhất trên thị trường để tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có thể mua

được nhà ở

 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Trung Quốc là nước phát triển có dân số đông, thường xuyên phải đối mặt với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp Trung Quốc đã thực hiện chính sách nhà ở thành công ở nhiều địa phương

Tại Bắc Kinh: Chính quyền thành phố thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư Sau khi xây dựng xong nhà ở thì Nhà nước sẽ mua lại nhà

ở để cho thuê hoặc các Công ty xây dựng sẽ trực tiếp ký hợp đồng cho thuê Có 3 loại nhà ở gồm: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở kinh tế thích hợp (là nhà ở cho người trên mức nghèo nhưng chưa đủ tiền để mua nhà) và nhà ở cho cán bộ công chức, lực lượng vũ trang nhân dân Ba loại nhà ở nêu trên chiếm khoảng 30% diện tích nhà ở toàn thành phố, giá cho thuê nhà ở này thấp hơn khoảng 30% so với giá nhà ở thương mại Đối tượng được thuê nhà ở xã hội phải có đủ 2 điều kiện, đó là thuộc diện thu nhập thấp

và có khó khăn về nhà ở

Tại Thượng Hải: Chính quyền thành phố đã thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn hình thành Quỹ là tiền đóng góp của người làm công ăn lương (khi thành lập Quỹ người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, các công ty sử dụng lao động phải nộp từ 1-2%, nhưng hiện nay đã tăng lên 7%, người lao động nộp một phần và Công ty nộp một phần), lãi suất gửi vào Quỹ thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng thương mại

Những người không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất, những người có nhu cầu mua nhà thì sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền để mua nhà ở (kể

cả mua nhà ở thương mại) Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở phải có đủ 3 điều kiện: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90.000 tệ trở xuống Ba điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương [34,tr 47-49]

- Chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách này yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hằng tháng Tiền tiết kiệm do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức người làm công) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay

để phát triển nhà ở Chủ tài khoản có thể rút tiền từ

ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã được người tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà và sữa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của người lao động

- Nhà nước thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp Minh bạch trong phân phối nhà ở cho các hộ thu nhập thấp kết hợp với chiến lược bao cấp tiền thuê nhà một cách linh hoạt, ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp nhà cho thuê với giá thấp

1.4.3 Bài học cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm xây nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội của các nước đã thực hiện thành công, Việt Nam rút ra được những bài học như sau:

Bài học thứ nhất: Thị trường giữ vai trò quyết định Nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một loại hàng hóa chịu sự chi phối của thị trường chứ không phải của Chính phủ Chính phủ không thể trực tiếp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp mà hỗ trợ người dân và doanh nghiệp cùng xây nhà thông qua các chính sách ưu đãi, hệ thống pháp lý và chính sách tài chính Thực tế đã chứng minh khi nào nhà ở cho người thu nhập thấp được giải quyết theo thị trường, kể cả sự hỗ trợ từ chính phủ cho các chương trình nhà ở thì tình trạng nhà ở cho người thu nhập thấp được cải thiện tốt hơn Đây là phương pháp giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp của nhiều nước trên thế giới tiêu biểu là Mỹ và Hà Lan

Bài học thứ hai: Mô hình nhà ở cho thuê phù hợp với người thu nhập thấp Nhà thuê sẽ không đòi hỏi người thu nhập thấp bỏ ra một khoản đầu tư lớn, giá nhà thuê phù hợp với thu nhập, thích ứng linh hoạt với địa điểm Đại đa số người dân Việt Nam đang

ở nhà thuê nhưng loại nhà ở này hoàn toàn là tự phát chưa có quy hoạch và giá nhà còn cao Việc phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng phát triển chung của thế giới, phổ biến tại các nước phát triển vì vậy chúng ta cần học tập để có mô hình phù hợp với người thu nhập thấp

Bài học thứ ba: Thu hút nguồn vốn giá rẻ để thúc đẩy thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp Đây là nguồn lực chủ yếu cho phát triển thị trường tài chính giá rẻ được hình thành từ các nguồn khác nhau: đóng góp của cư dân, khu vực tư nhân, chính phủ,

tổ chức xã hội tự nguyện Trong số này có quỹ tín dụng nhà ở hinh thành dựa trên tiền gửi bắt buộc với mọi công dân với lãi suất thấp Thị trường không chấp nhận sự bao cấp nhưng lại chấp nhận giá cả thấp dựa trên các lợi thế so

sánh khác nhau Đây là chính sách áp dụng rất thành công tại Trung Quốc, Hàn

Quốc, Thái Lan và nhiều nước trên thế giới

Bài học thứ tư: cung cấp pháp lý thế chấp cho người thu nhập thấp: Quan hệ tín dụng hình thành trên cơ sở thế chấp Đối với người thu nhập thấp khi chưa có khoản tích lũy trả ngay bằng 30-50% giá trị căn nhà thì đều phải vay tín dụng trên thị trường phi chính quy Vì vậy nhà nước cần tạo hệ thống pháp lý cho người thu nhập thấp được thế chấp bằng tài sản hình thành bằng vốn vay

Bài học thứ năm: thành lập hiệp hội nhà ở cho người thu nhập thấp Nhiệm vụ của hiệp hội là tiếp cận và sử dụng nguồn tài trợ giá rẻ công khai, đảm bảo các chương trình hỗ trợ tài chính đạt hiệu quả Hiệp hội nhà ở cho người thu nhập thấp là hiệp hội

tự nguyện với cơ chế dân chủ, công khai, minh bạch Sự hoạt động của hiệp hội đã hạn chế được nạn tham nhũng đặc biệt là khắc phục được sự can thiệp tùy tiện của bộ máy hành chính làm chệch định hướng của của các chương trình hỗ trợ nhà ở có lợi cho người thu nhập cao Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy hiệu hội nhà ở cho người thu nhập thấp là tổ chức quan trọng cấu thành cơ chế vận hành của thị trường tài chính nhà ở và không thể thiếu trong cơ cấu thị trường nhà ở hiện nay

 Tiểu kết chương 1

Để thực hiện được chính sách này thành công cần có sự tham gia nhiều thành phần kinh tế trong đó nhà nước có vai trò chủ đạo trong việc định hướng, thúc đẩy thị trường và tạo cơ chế hoạt động cho thị trường nhà ở cho người TNT Nhà đầu tư chịu trách nhiệm tạo ra sản phẩm nhà giá rẻ dưới sự trợ giúp của Chính phủ và ngân hàng Đây

là một chu trình khép kín cần được vận dụng linh hoạt để tạo ra một thị trường nhà ở với giá cả hợp lý nhất phù hợp với thu nhập của người dân và đáp ứng mục tiêu ban đầu của chính sách là mọi người dân đều có nhà ở Thị trường nhà ở thu nhập tại Việt Nam mới được hình thành nên còn gặp nhiều khó khăn trong khi đó loại nhà này thực hiện thành công ở nhiều nơi trên thế giới Chúng ta cần học tập kinh nghiệm từ các nước và vận dụng vào tình hình thực tế tại nước ta Những nghiên cứu về lý luận của tác giả sẽ

bổ sung cho các căn cứ thực tế mà tác giả đưa ra tại các phần tiếp theo của luận văn

Chương 2 THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP

THẤP CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Những đặc điểm kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến nhà ở cho người thu nhâp thấp

Về dân số: Theo tổng cục thống kê năm 2013 dân số Hà Nội là 7146,2 nghìn người, tăng 2,7% so với năm 2012, trong đó dân số thành thị là 3089,2 nghìn người chiếm 43,2% tổng số dân và tăng 4,4%; dân số nông thôn là 4057 nghìn người tăng

1,4% [51]

2.1.2.Đặc điểm về kinh tế xã hội

2.1.2.1.Kinh tế và sự đô thị hóa của thành phố Hà Nội

Hà Nội là Thủ đô của đất nước có bề dày lịch sử văn hiến cùng với sự phát

triển hàng nghìn năm Hà Nội nằm giữa đồng bằng sông Hồng trù phú, nơi đây đã sớm trở thành một trung tâm kinh tế, chính trị và tôn giáo ngay từ những buổi đầu của lịch sử Việt Nam Hà Nội tập trung hầu hết các trường Đại học lớn, trung tâm đào tạo lao động

có chất lượng cao của cả nước, là cái nôi của giáo dục Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội hiện nay gồm 12 quận, 1 thị xã và 17 huyện ngoại thành Hiện nay, Hà Nội là một trong hai trung tâm kinh tế - xã hội đặc biệt quan trọng củaViệt Nam

Trong mấy năm trở lại đây kinh tế của thành phố Hà Nội không ngừng tăng

trưởng Kinh tế Hà Nội năm 2013: Tổng sản phẩm trên đ ịa bàn (GRDP) tăng

8,25% so cùng kỳ năm trước Trong đó: Giá trị tăng thêm ngành nông lâm nghiệp

thuỷ sản tăng 2,46%; Giá trị tăng thêm ngành công nghiệp, xây dựng tăng 7,57%;

Giá trị tăng thêm ngành dịch vụ tăng 9,42% [51]