vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh

tiểu luận để tài nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố HCM. đây là những tài liệu quý giá do thầy cô trường đại học nông lâm biên soạn , hy vọng nó sẽ giúp ích được cho độc giả. goodluck to you

TIỂU LUẬN MÔN HỌC CHUYÊN ĐỀ:

VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GV: Th.S Lê Mộng Triết

CN Dương Thị Hương Giang

-Tháng 11 năm

2015-MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ

Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hội nhập, đô thị hóa với tốc độ ngày càng cao, dẫn đến sự phân hóa giàu nghèo ngày càng rõ rệt, đặc biệt tại đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh.Trong những năm gần đây, luồng dân di cư từ nông thôn ra các đô thị ngày càng nhiều,làm cho dân số đô thị tăng nhanh Số người thu nhập thấp ngày càng nhiều, điều kiện nhà ở và môi trường nói chung rất thấp, nhiều khu dân cư vẫn phải sử dụng nhà vệ sinh chung

Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước do kết quảcủa các hoạt động kinh tế, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, việc di dân tựdo vào các đô thị lớn đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đô thị trong thế kỷ XXI

Tại thành phố Hồ Chí Minh còn nhiều người phải sống trên các kênh rạch với môi trường sống quá thấp, mức độ ô nhiễm cao,là nguyên nhân chính gây nên bệnh tật, đói nghèo

Chưa bao giờ vấn đề nhà ở lại được quan tâm như bây giờ khi mà lượng người

đổ về thành phố Hồ Chí Minh làm ăn sinh sống ngày càng đông Giá nhà, giá đất vì vậy mà cũng không ngừng tăng lên

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế dân sinh Việc giải quyết chỗ ở cho người dân nhất là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được coi như là điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong sự nghiệp phát triển đô thị thành phố Hồ chí Minh ngày càng văn minh, hiện đại

Vì thế, vấn đề cấp bách hiện nay là phải giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

I Khái niệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp

Người thu nhập thấp là người có mức lương tương đối ổn định nhưng mức độ tiệm cận dưới mức thu nhập trung bình của người dân đô thị bao gồm cả những người nghèo

Theo quyết định của Tổng cục Thống kê thì người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập trên 500.000 tháng và dưới mức thu nhập trung bình của đô thị

Theo quan điểm của VeT – tổ chức phi chính phủ - người có thu nhập thấp bao gồm những người có mức thu nhập trên 500.000 tháng và thấp hơn 6.000.000/ năm – mức trung bình của đô thị

Trong chương trình ‘‘Phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp’’: Người có thu nhập ổn định trên ngường nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước cho vay dài hạn với mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng

Như vậy, các nhóm người thu nhập thấp có thể kể đến như sau:

- Công chức, vên chức

- Dân lao động, muôn bán nhỏ lẻ

- Công nhân các nhà máy, công ty, xí nghiệp

- Quân đội, sỹ quan, công an

II Đặc điểm nhà ở của người có thu nhập thấp

1 Diện tích trên đầu người

Diện tích trên đầu người thấp : Tuy tăng lên so với thời kì bao cấp nhưng vẫn thuộc loại thấp so với mức trung bình của xã hội Ở TPHCM nhiều nơi cho thuê nhà với giá 500.000đ/tháng

Trung bình diện tích trên đầu người từ 1 – 2 m2

2 Về kiến trúc

Đối với nhóm di cư từ nơi khác đến đô thị , nhất là từ nông thôn ra kiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ Nhà ở của họ là những liều lán dựng tạm bợ bởi các vật liệu kém chất lượng nên hình thức kiến trúc rất ngeo nàn đơn sơ như chính cuộc sống của

họ Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả vật liệu sẵn có như tre, nứa, lá dừa nước, giấy dầu …thậm chí là cả những phế liệu thải ra từ sản phẩm công nghiệp Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ yếu là loại rẻ tiền , dễ kiếm, tận dụng lại

Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn cơ chế bao cấp thi họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân phối Nay đã xuống cấp nghiêm trọng ,quá hạn sử dụng và lạc hậu Do đó nhìn chung hình thức kiến trúc nhà ở của người nghèo có giá trị thẩm mỹ thấp Màu sắc tại cac khu ở có phần đơn điệu, ảm đạm bởi màu sắc của các vật liệu phế thải và tái chế

3 Về không gian quy hoạch và chức năng ngôi nhà

Nhà ở bố trí không khoa học , không đúng quy hoạch ,lấn chiếm vô tổ chức

Do vậy nhà ở đối với người thu nhập thấp thường thuộc diện giải tỏa Nhà ở là nơi nghỉ ngơi tái sản xuất lao động Bên cạnh đó , nó có ý nghĩa tâm lý xã hội phong tục tập quán dân tộc Những nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị thì những chức năng đó mới ở mức tối thiểu Các không gian trong nhà thường được sử dụng đa chức năng Chỗ tiếp khác cũng là chỗ ngủ , nghỉ ngơi của thành viên trong hộ khi bị

ốm đau, bệnh tật Vì không có không gian riêng , các căn hộ gần như không có không gian phụ như bếp nấu ăn, phòng ăn , phòng tắm,nhà vệ sinh

4 Về môi trường

Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch kể cả các công trình công cộng Hệ thống cấp nước không đến được các hộ dân , cống thoát nước lộ thiên, hệ thống điện quá tải không được xử lý, ý thức vệ sinh môi trường của người dân kém nên ngày càng

dẫn đến môi trường sống trong các khu này trở lên ô nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho phép Trong quá trình ở hầu như rất ít, thậm chí không đầu tư sửa chữa cải tạo nên đã xuống cấp một cách nhanh chóng

Đối lập với cảnh phồn hoa của khu trung tâm, ven những bờ kênh, vẫn còn những căn nhà ổ chuột trên con đường đô thị hóa

Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh , không chỉ vấn đề ở mà còn những sinh hoạt hằng ngày trong cuộc sống của họ như : y tế ,giáo dục, vệ sinh ,môi trường

Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu Đảng và Nhà nước ta không có những chính sách

hỗ trợ , giúp đỡ họ Đây là một trong những vấn đề bức xúc mà bất cứ một xã hội chủ nghĩa nào cũng cần phải nhanh chóng giải quyết ,đảm bảo công bằng trong xã hội theo đúng bản chất của nó

III Khả năng tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp

1 Về phía nhà đầu tư

 Thủ tục phức tạp, rườm rà và cơ chế xin - cho đối với các dự án nhà giá rẻ

Đại diện Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho rằng, quy trình, thủ tục liên quan đến quá trình thiết kế, lập dự án và thực hiện dự án phức tạp, tốn nhiều thời gian hơn so với các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là khâu thẩm định, xác định giá thành, quyết toán dự án cho đến xét duyệt đối tượng mua nhà

 Thời gian thu hồi vốn chậm

Xét về hiệu quả đầu tư, quy định lợi nhuận không quá 10% tổng mức đầu tư được xem là mức thấp so với các dự án nhà ở thương mại cũng như để bù đắp rủi ro

 Nhiều rủi ro

Chủ đầu tư không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định nên họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình

 Thiếu vốn đầu tư

Hiện nay các dự án chủ yếu được đầu tư bằng nguồn ngân sách nhưng nguồn vốn của trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn

 Quỹ đất còn vụn vặt

Theo quy định, 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở phải được dành cho NƠXH nhưng thực tế quy định này rất bất hợp lý, không mang tính khả thi

2 Về phía người mua nhà

Khó tiếp cận với gói tín dụng ưu đãi 30000 tỷ đồng

Bộ Xây dựng quy định đối tượng được mua Nhà ở xã hội phải chứng minh thu nhập thuộc đối tượng người có thu nhập thấp đô thị Trong khi đó, thực tế cho thấy trường hợp đủ điều kiện là thu nhập thấp thì không đủ khả năng mua, còn trường hợp

đủ khả năng mua thì mức lương không đủ điều kiện là người thu nhập thấp đô thị

Ngoài ra người mua nhà còn gặp nhiều khó khăn do: thủ tục rờm rà, ‘trói' khách bằng tiền đặt cọc, tìm kiếm tài sản thế chấp để vay vốn,…

CHƯƠNG 2 GIẢI QUYẾT VẤN ĐỂ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

I Các yếu tố tác động đến việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp

1 Yếu tố về tài chính, thị trường, quyền sở hữu và CSHT

a. Yếu tố về tài chính, thị trường

Trình độ phát triển kinh tế xã hội không chỉ phụ thuộc vào tổng sản phẩm quốc dân (GDP) hoặc thu nhập bình quân đầu người mà phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống quản lý, hệ thống tài chính, thông tin liên lạc Các ngân hàng hoặc các cơ quan

hỗ trợ về tài chính thường được đặt ở các trung tâm đô thị lớn mà chủ yếu là phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại Sự thâm nhập rộng rãi của các cơ quan tài chính trong lĩnh vực nhà ở còn rất hạn chế, do đó hệ thống tài chính thiếu khả năng huy động vốn trên diện rộng và chưa đáp ứng được khả năng phục vụ đông đảo tầng lớp dân cư

Thị trường tài chính mà phát triển thì khả năng huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội càng mạnh.Việc huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội được quy định trong bộ luật nhà ở của nước ta như sau:

Vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây:

- Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn;

- Ngân sách nhà nước đầu tư;

- Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;

- Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn

Ngoài ra các yếu tố khác về thị trường cũng tác động nhiều đến nhà ở cho người thu nhập thấp như: các yếu tố cung và cầu, khả năng tài chính, chính sách hỗ trợ vào

hệ thống thuế Một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản mấy năm gần đây nóng lên là do cầu thì càng tăng mà nguồn cung thì hạn chế Do vậy gây khó khăn rất lớn trên thị tường nhà ở cho người thu nhập thấp Đối tượng người thu nhập thấp cũng có nhu cầu mua nhà rất lớn nhưng không đủ tuền mua nhà, chưa hình thành cầu một cách rõ rệt Trong khi đó nhiều đối tượng khác thừa khả năng mua nhà nhưng cung lại thiếu

b. Yếu tố về quyền sở hữu và cơ sở hạ tầng

Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở là yếu tố rất quan trọng đối với chính sách nhà ở, đất ở

Luật nhà ở Việt Nam quy định: “Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê mướn ở nhờ nhà theo quy định của páp luật” Người tạp lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu ngôi nhà đó

Việc bảo hộ quyền sở hữu nhà ở cũng được quy định trong luật nhà ở Việt Nam như sau:

- Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu

- Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa

Trường hơp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá trị thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà mới

Tuy nhiên, trong thực tế thì thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà, đất cũng rất phức tập gây khó khăn lớn cho người mua nhà Do vậy Nhà nước cũng nên

có những chính sách tạo điều kiện cho người mua nhà làm thủ tục xác định quyền sở hữu nhà ở

Ngoài ra, các yếu tố của việc xây dựng cơ sở hạ tầng tác động nhiều tới nhà ở Việc bố trí quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp với nhu cầu nhà ở sẽ có tác động tích cực tới nhà ở

2 Các yếu tố về đặc thù nhà ở

a. Tuổi thọ nhà ở

Nhà ở là một loại bất động sản hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của nhà ở sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của nhà ở được thể hiện trên

cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế

do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật

lý cho phù hợp với những nhu cầu dành cho người có thu nhập thấp

Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí xây dựng, mua sắm cao Nhà ở là một loại hàng hóa đầu tư cơ bản có tính bền cao, các quyết định về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là sự lựa chọn giữa làm nhà, mua nhà hoặc thuê nhà

b. Tính không đồng nhất

Tính không đồng nhất của nhà ở hay còn gọi là tính dị biệt Mỗi nhà ở là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một nhà ở nào khác Sự khác biệt của nhà ở trước hết là do có sự khác nhau

về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng

Nhà khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng tính không đồng nhất nhà ở là nguồn gốc cho sự đa dạng của các

hộ gia đình cũng không đồng nhất Nhu cầu mua nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thu nhập, vị trí, sở thích… do vậy tính không đồng nhất của nhà ở đảm bảo tính không đồng nhất của người mua nhà

c. Tính cố định về không gian

Vị trí của nhà ở là một thuộc tính của quỹ nhà Do vậy, khi phân tích và đưa ra chính sác cần có sự phân biệt các đặc tính vị trí của bàn than đơn vị và đặc tính vị trí của khu vực lân cận đó

Nhà ở là một bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất nhà ở luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của nhà ở sẽ thay đổi Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá nhà ở phải dự tính trước các thay đổi này Đồng thời, đầu tư các công trình nhà ở cho người có thu nhập thấp phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại,

y tế, giáo dục

Cũng do nhà ở có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính

cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

II Vấn đề kinh tế - xã hội tác động đến việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

1 Vấn đề dân di cư vào đô thị

a. Mức độ di cư và mô hình di cư theo lứa tuổi, giới tính

Một trong những nguyên nhân quan trọng làm gia tăng dân số đô thị là do luồng dân di cư từ các vùng nông thôn đến các thành phố lớn, các khu công nghiệp, khu chế xuất để tìm kiếm việc làm Vì đô thị có nhiều điều kiện thuận lợi cho cuộc sống, sinh

hoạt như: Thu nhập của đô thị thường cao hơn nông thôn, địa bàn đô thị có nhiều khả năng kiếm được việc làm tốt hơn, chất lượng dịch vụ và phúc lợi xã hội tốt hơn Dân

cư tìm mọi cách để được nhập cư vào đô thị, từ đó hình thành dòng chuyển dịch vào

đô thị Chính điều đó đã gây ra sự quá tải về dân số ở đô thị của một số nước đang phát triển, trong đó có TP.HCM

Dân nhập cư vào đô thị hầu như là lao động trẻ ở lứa tuổi từ 18 đến 27 muốn có

cơ hội việc làm ở đô thị, hoặc là những sinh viên muốn tìm kiếm cơ hội việc làm tại thành phố trong tương lai Tỷ lệ nam chiếm nhiều hơn nữ trong tổng số dân nhập cư hàng năm vào các đô thị lớn

b. Đặc điểm dân di cư

Đặc điểm về cơ cấu lao động: Dòng người từ nông thôn tiến vào thành phố ngày càng nhiều, hầu như là những người lao động tham gia vào các ngành như dịch

vụ, xây dựng, công nghiệp, chủ yếu là lao động làm công ăn lương Một số vào thành phố tìm công ăn việc làm có tính chất nhất thời và thời vụ

Đặc điểm về kinh tế xã hội: Lí do kinh tế là nguyên nhân chủ yếu để người dân

di cư từ nông thôn vào các đô thị Để có chất lượng cuộc sống tốt hơn, họ tìm kiếm cơ hội học tập, tìm một việc làm ổn định với mức thu nhập ổn định Do vậy nhu cầu về nhà ở của bộ phận này rất lớn vì họ muốn ổn định cuộc sống, mà thu nhập lại thấp, họ luôn tìm kiếm cơ hội có được một ngôi nhà

c. Ảnh hưởng của luồng di dân tự do đối với nhà ở đô thị

Hằng năm luồng dân di cư từ nông thôn vào đô thị đã làm tăng số người thu nhập thấp trong đô thị, đồng thời làm tăng nhu cầu về nhà ở Sự phát triển về nhà ở không theo kịp với sự phát triển dân số Do vậy dẫn đến hiện tượng thiếu nhà ở một cách trầm trọng, gây ra tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép tạo thành các xóm lều, làm ảnh hưởng đến quản lý và bộ mặt đô thị Tăng ô nhiễm môi trường đô thị, mất trật

tự đường phố, khu công cộng, ùn tắc giao thông… Làm xuống cấp nghiêm trong hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị

Dân di cư có tỷ lệ nhà ở kiên cố và quyền sở hữu nhà riêng thấp hơn dân không

di cư Các loại nhà ở kiên cố, nhà khung gỗ lâu bền và mái lá lại có tỷ lệ cao hơn dân không di cư Dân di cư hầu như thuê nhà ở tập thể của Nhà nước hoặc thuê nhà của tư nhân Dân di cư có đời sống bấp bênh, phải thuê nhà để ở hoặc ở trong những căn nhà

tự phát, chất lượng rất tồi

2 Sự phân hóa giàu nghèo

a. Sự phân tầng xã hội có tác động trực tiếp với công việc quy hoạch, xây dựng, quản lý

và phát triển đô thị

Cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh là sự phân hóa giàu nghèo ngày càng mạnh ở các đô thị lớn Một bộ phận dân cư giàu có, có mức sống, điều kiện ăn ở cách xa rất nhiều lần bộ phận dân cư nghèo Những người giàu có, có khả năng xây dựng các công trình lớn, có khả năng tham gia hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, chi phối thị trường, bắt chẹt người nghèo Họ còn chi phố cả việc thiết kế, xây dựng nhà ở,

do vậy rất dễ sai phạm các tiêu chuẩn của công tác quy hoạch đô thị Những người nghèo lại không đủ khả năng tự cải thiện nơi ở tồi tàn của mình Do vậy bên cạnh những ngôi biệt thự sang trọng, những khu chung cư cao cấp, vẫn còn tồn tại những khu nhà ổ chuột, mà việc giải tỏa chúng là hết sức khó khăn Như vậy sự phân hóa

giàu nghèo ảnh hưởng rất lớn đến việc quy hoạch, quản lý, xây dựng và phát triển nhà

ở Sự phân tầng xã hội càng sâu sắc thì người thu nhập thấp càng khó mua được nhà

Vì lúc đó khoảng cách giàu, nghèo là rất lớn, người giàu sẽ có đủ điều kiện sở hữu những mảnh đất rộng lớn, những ngôi biệt thự mà người nghèo không bao giờ mua được, làm cho giá đất bất động sản tăng mạnh, đẩy người nghèo càng xa hơn với ước

mơ được sở hữu ngôi nhà của mình

b. Các loại nhà ở cho người thu nhập thấp dưới tác động của sự phân hóa giàu nghèo trong đô thị

Trong thời kì bao cấp, Nhà Nước bao cấp luôn nhà ở cho cán bộ công nhân viên Họ sống trong những khu nhà tập thể được Nhà Nước hỗ trợ hoàn toàn Tuy nhiên, hiện nay đó là những khu nhà giành cho những người có mức thu nhập thấp, những căn hộ trong các khu nhà tập thể và khu chung cư nhiều tầng, chúng đã bị sụp xuống cấp một cách rất nghiêm trọng Theo khảo sát tình hình nhà ở do Công đoàn viên chức Việt Nam tiến hành, 19% số Cán bộ công nhân viên chức hiện đang thuê nhà tập thể của Nhà Nước, 14,6% số Cán bộ công nhân viên chức mua nhà hóa giá tập thể trước đây, 31% chưa có nhà ở phải ở nhờ, ở tạm; 4% số Cán bộ công nhân viên chức phải thuê nhà cấp 4 không đảm bảo tiện nghi sinh hoạt chung; và chỉ có 31,4% số Cán bộ công nhân viên chức mua được nhà riêng Như vậy nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp là rất lớn, Cán bộ công nhân viên cũng cũng thuộc bộ phận những người có thu nhập thấp, hầu như đều sống trong các khu nhà tập thể, đã xuống cấp hoàn toàn

Một bộ phận khác của những người có thu nhập thấp là công nhân trong các khu công nghiệp, chế xuất Họ sống trong những khu nhà cho thuê, có chất lượng rất thấp Một số thì được doanh nghiệp xây nhà cho thuê với chất lượng tốt hơn Nhưng đấy chỉ là nhà cho thuê chứ không phải nhà riêng của họ

Đa số bộ phận người thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà nằm sâu trong các khu vực ngõ phố, ngõ xóm đã có quy hoạch là khu đất ở Hoặc là loại nhà nằm trong các khu vực ngõ xóm chưa có quy hoạch; xây dựng lấn chiếm vào đất quy hoạch, đất lưu thông

c. Sự phân tầng xã hội ảnh hưởng mức chênh lệch về nhà ở giữa những người thu nhập thấp và những người thu nhập cao ở đô thị.

Sự phân biệt tâng lớp giữa những người thu nhâp cao và những người thu nhập thấp biểu hiện rất rõ rệt Về nhà ở cũng phân biệt rất rõ, những người thu nhập cao sống trong những khu nhà sang trọng, gần trung tâm, có đầy đủ điều kiện Ngược lại những người có thu nhập thấp lại sống trong những khu nhà tồi tàn, thiếu điều kiện ăn

ở Diện tích bình quân đầu người của nhóm người thu nhập thấp cũng thấp hơn hẳn nhóm người thu nhập cao

3 Một số mô hình nhà ở tương thích cho người thu nhập thấp

Mô hình nhà cho thuê: Mô hình này phù hợp với các đối tượng không có điều kiện mua nhà, công nhân các khu công nghiệp, gia đình trẻ, sinh viên

Mô hình nhà ở liền kề: Tại các khu ven TP lớn, đô thị vừa và nhỏ

Mô hình nhà chung cư được bán trả góp cho người có thu nhập thấp

- Loại chung cư 5 tầng trở lên

- Loại chung cư từ 9 tầng trở lên

Mô hình cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có: là loại mô hình phổ biến nhất hiện nay

vì chi phí không cao

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VỀ GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP

THẤP TẠI TP.HCM VÀ KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC

TRÊN THẾ GIỚI

I Thực trạng tại TP.HCM

1 Thực trạng về người thu nhập thấp tại TP.HCM

Theo Báo cáo về hoạt động ngành Lao động – Thương binh và Xã hội TP.HCM tháng 7 và 7 tháng đầu năm 2015, số hộ nghèo thành phố có thu nhập từ 16 triệu

đồng/người/năm trở xuống, hiện còn 19.482 hộ, chiếm tỷ lệ 0,99% hộ dân thành phố; tổng số hộ cận nghèo có thu nhập trên 16-21 triệu đồng/người/năm trở xuống là 51.681

hộ, chiếm tỷ lệ 2,63% tổng hộ dân thành phố

Nếu xét mức thu nhập bình quân đầu người theo các tiêu chí của TCTK và ADB, thành phố có trên 50% dân số ở mức thu nhập thấp, chiếm hơn một nửa dân số

Theo Cục Quản lý nhà – Bộ xây dựng, tại khu vực TP.HCM hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu Trên 30% các hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 36m2 Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm

bợ Theo đánh giá chung, có khoảng 15 – 20% hộ gia đình tại thành phố và trên 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở

Cũng theo Cục quản lý nhà, hiện cả nước có trên 1,4 triệu cán bộ, công chức hưởng lương ngân sách Nhà nước; trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc các thành phần kinh tế khác, trong đó có khoảng 800.000 công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở phải ở ghép; 4% phải thuê tạm nhà của tư nhân để ở; 19% được thuê nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước xây dựng trước năm 1990;

14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở Hiện nay, các khu công nghiệp, khu chế xuất mới có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định

Hiện nay cả nước có trên 8,8 triệu người có công với cách mạng đã được xác nhận, chiếm khoảng 10% dân số Qua Báo cáo giám sát của Đoàn giám sát của Ủy ban thường vụ Quốc hội, hiện nay có khoảng 71.250 hộ người có công với cách mạng đang ở nhà tạm hoặc bị hư hỏng nặng, trong đó có khoảng 70% số hộ cần phải hỗ trợ xây dựng mới nhà ở, khoảng 30% số hộ cần phải sửa chữa lớn nhà ở

Tại TP.HCM hiện nay, đối tượng thu nhập thấp là những đối tượng sau:

- Những người lạo động tự do, đó là những người có nghề nghiệp không ổn định, thu nhập cũng không ổn định Ví dụ như những người bán hàng rong, đi xe lai, bốc vác Thu nhập của họ chưa đảm bảo cho nhu cầu tối thiểu hàng ngày như ăn, mặc,