Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh" là kết quả của quá

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Trần Thanh Kiệt

LƯỢNG HÓA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ ĐỂ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)

Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS Phạm Khánh Nam

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh" là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Khánh Nam

Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan

Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

TP.HCM, ngày tháng năm 2015

Tác giả

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

1.5 Cấu trúc bài luận văn 4

Kết luận chương 1 5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 6

2.1 Khái niệm chung cư cho người thu nhập thấp 6

2.1.1 Khái niệm chung cư 6

2.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội (chung cư cho người thu nhập thấp) 8

2.1.3 Người có thu nhập thấp và đối tượng nhà ở thu nhập thấp 9

2.2 Lý thuyết hỗ trợ 11

2.2.1 Lý thuyết hành vi dự định TPB 11

2.2.2 Mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định mua của cá nhân 12

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi của người mua 13

2.3 Lược khảo các nghiên cứu liên quan 21

Kết luận chương 2 22

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH PHÂN TÍCH 23

3.1 Khung phân tích 23

3.2 Mô hình phân tích 25

3.3 Dữ liệu 28

3.3.1 Mẫu nghiên cứu 28

3.3.2 Phương pháp thu thập dữ liệu 29

Kết luận chương 3 31

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33

4.1 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh 33

4.1.1 Thực trạng dân số và nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 33

4.1.2 Thực trạng giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp 35

4.2 Thống kê mô tả bộ dữ liệu 37

4.3 Kết quả hồi quy 39

4.4 Phân tích tác động của các yếu tố đến quyết định mua chung cư để ở của người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh 47

Kết luận chương 4 50

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 51

5.1 Kết luận 51

5.2 Kiến nghị 52

5.2.1 Kiến nghị đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 52

5.2.2 Kiến nghị đối với người mua 55

5.2.3 Kiến nghị đối với Nhà nước 57

5.3 Các giới hạn nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo 60

Kết luận chương 5 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Hình 2.1: Mô hình TPB 12

Hình 2.2: Mô hình hành vi mua hàng 13

Hình 2.3: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng 14

Hình 3.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất 23

Bảng 3.2: Mô tả biến số 24

Bảng 3.3: bảng câu hỏi thành phần tâm lý 30

Bảng 4.1: Thống kê mô tả các biến trong mô hình 38

Bảng 4.2: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Nhận thức 40

Bảng 4.3: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Tác động xã hội 41

Bảng 4.4: Hệ số Cronbach‟s Alpha của yếu tố Lòng tin 42

Bảng 4.5: Kiểm định KMO và Bartlett 43

Bảng 4.6: Tổng phương sai được giải thích 43

Bảng 4.7: Ma trận xoay nhân tố 44

Bảng 4.8: Kết quả hồi quy mô hình Binary Logistic 45

Bảng 4.9: Mức độ dự báo chính xác của mô hình 46

Bảng 4.10: Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình 46

Bảng 4.11: Kiểm định mức độ giải thích của mô hình 46

Bảng 4.12: Kết quả tác động biên của từng yếu tố lên xác suất quyết định chọn mua chung cư để ở 49

5 TRA Theory of Reasoned Action

6 EFA Exploratory Factor Analysis

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1 Đặt vấn đề

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống con người, “an cư” thì mới “lập nghiệp” Suốt một thời gian khá dài, hầu hết các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán đều nhắm đến phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, nhà ở lý tưởng,… là loại nhà dành cho lượng cầu bất động sản có khả năng thanh toán ở mức cao Đồng thời nhà

ở cao cấp đòi hỏi diện tích sử dụng lớn, diện tích cây xanh và hạ tầng ngoài nhà ở rộng, kéo theo chi phí xây dựng cao nên tổng chi phí cho một căn hộ, một khu đất là rất lớn Thêm vào đó việc gắn mác nhà ở cao cấp, hầu hết các chủ đầu tư đã tăng giá bán cao hơn giá trị thực tế của ngôi nhà.Kết quả là phân khúc thị trường này chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam Thêm vào đó, thị phần nhà ở cao cấp dần bị thu hẹp vì lượng cầu có khả năng thanh toán cho phân khúc này đã và đang có chiều hướng thu hẹp lại Do đó, không ít chủ đầu tư sơ cấp và thứ cấp rơi vào tình trạng rất khó khăn trong việc tìm kiếm cầu tiêu dùng và cầu đầu tư loại bất động sản này trong thời gian gần đây (Nguyễn Ngọc Tuấn, 2011)

Mặt khác, một thực tế đang diễn ra là nhu cầu và cầu có khả năng thanh toán

ở phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp là rất lớn Các đối tượng này mong muốn sở hữu một ngôi nhà, chỗ ở để ổn định cuộc sống với chi phí vừa phải.Xuất phát từ thực tế đó, các chủ đầu tư bắt đầu quan tâm đến phân khúc thị trường này.Thêm vào đó, trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương, chính sách tạo điều kiện cho các đối tượng này mua hoặc xây dựng nhà ở, chẳng hạn nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về việc ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Bộ Xây Dựng

Hiện nay vấn đề nhà ở lại được quan tâm hơn bao giờ hết khi mà lượng người đổ về các thành phố Hồ Chí Minh để học tập, làm ăn, sinh sống ngày càng đông Giá đất, giá nhà vì thế cũng không ngừng tăng lên, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt, với ba lần "sốt giá" nhà đất 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008 đã làm cho giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm kể từ 1990 tới nay (Thanh Hường, 2012) Chúng ta đều biết rằng nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi con người, gia đình và xã hội, đặc biệt là với những gia đình, những người có thu nhập thấp thì nhà ở là một tài sản có giá trị lớn nhất của họ Mặc dù được sự quan tâm của Đảng

và Nhà nước nhưng việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có chỗ ở ổn định, phù hợp vẫn còn là vấn đề nan giải, nhất là đất nước đang trong quá trình Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa và tốc độ Đô thị hóa ngày càng nhanh

Do đó việc “Lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung

cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa

đặc biệt quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân tại thành phố

Hồ Chí Minh như hiện nay

1.2 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu

Bài nghiên cứu có mục tiêu sau:

- Lượng hóa ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất các giải pháp giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh

Để đạt được những mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

- Yếu tố nào tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp?

- Trong các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp thì yếu tố nào là quan trọng nhất?

- Ảnh hưởng của các yếu tố này đến quyết định mua căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp như thế nào?

1.3 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp 2 phương pháp định tính và định lượng Nghiên cứu định tính được sử dụng để khảo sát, thiết lập bảng câu hỏi đo lường nhóm các yếu

tố tâm lý, nghiên cứu định lược được sử dụng để lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đinh mua chung cư của người thu nhập thấp Cụ thể như sau:

 Giai đoạn xác định các yếu tố đại diện cho thành phần tâm lý tác

động đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp

Phương pháp nghiên cứu chủ đạo sử dụng trong giai đoạn này là phương pháp định lượng thông qua phân tích EFA (Exploratory Factor Analysis) để xác định được các yếu tố đại diện cho hàng loạt các biến quan sát Các yếu tố đại diện này được tính toán theo phương pháp hồi quy bội, sau đó sẽ được sử dụng trong mô hình hồi quy Binary Logistic trong giai đoạn tiếp theo

 Giai đoạn xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp

Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định muacăn hộ chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp, tác giả tiến hành hồi quymô hình Binary Logistic

1.4 Phạm vi nghiên cứu

 Không gian:

Nghiên cứu tập trung trên địa bàn các quận của Thành phố Hồ Chí Minh có

dự án căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp

1.5 Ý nghĩa của nghiên cứu

Kết quả của nghiên cứu này giúp doanh nghiệp hiểu được những yếu tố nào

sẽ ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư của người thu nhập thấp và

cụ thể hơn là trong những yếu tố đó, yếu tố nào là quan trọng nhất Việc này sẽ giúp doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh, chiến lược marketing tốt hơn, tạo nên lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp Bằng cách tập trung đầu tư vào những yếu tố quan trọng nhất, doanh nghiệp kiểm soát được chi phí tốt hơn; tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm với những đặc điểm đánh mạnh vào thị hiếu khách hàng

Đối với người tiêu dùng, nghiên cứu mong muốn góp phần đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng khắc khe của khách hàng

Đối với xã hội, nghiên cứu sẽ giúp phân phối và sử dụng nguồn lực của xã hội hợp lý, hiệu quả hơn, góp phần chung vào sự phát triển của đất nước Đồng thời, nghiên cứu sẽ là một tài liệu tham khảo có giá trị cho những nghiên cứu sau về thị trường bất động sản cũng như về chủ đề quyết định chọn mua của khách hàng

1.6 Cấu trúc bài luận văn

Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể:

Chương 1: Giới thiệu

Trình bày về cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm

vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu và kết cấu bài nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý luận

Giới thiệu khái quát các lý thuyết phục vụ cho mô hình nghiên cứu, bao gồm

lý thuyết hành vi dự định TPB, lý thuyết hành vi tiêu dùng, các yếu tố tác động đến hành vi mua, quá trình ra quyết định mua Tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này trong chương 2,làm cơ sở để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế

Chương 3: Mô hình phân tích

Trình bày khung phân tích, mô hình được đề xuất, cỡ mẫu, các đặc điểm của mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích

số liệu, quy trình thực hiện nghiên cứu,

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Trình bày thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM, những kết quả nghiên cứu đạt được tương ứng với từng mục tiêu đề ra của nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

Trình bày những kết luận rút ra từ nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu

và đề xuất kiến nghị cũng như hướng nghiên cứu sau

Kết luận chương 1

Chương 1 đã giới thiệu lý do chọn đề tài, mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của

đề tài Căn cứ vào năng lực tài chính, thời gian và yêu cầu của luận văn thạc sĩ, tác giả đã trình bày phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và cấu trúc của luận văn Trong chương 2, những cơ sở lý thuyết của đề tài sẽ được tác giả đề cập đến

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1 Khái niệm chung cư cho người thu nhập thấp

2.1.1 Khái niệm chung cư

Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb) Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và đến thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000 (Encyclopedia Britanica, 2006)

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho tư “apartment” Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã

cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên, trong tiếng Latin “con” có nghĩa

là “của chung” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, condominium là một hình thức “quyền sở hữu” chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn.Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư “ condominium”, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ ( undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung

cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Encyclopedia Britanica, 2006)

Tại Singapore, khái niệm “chung cƣ” đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ

và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority URA quy định, chung cƣ (apartment) đƣợc phân thành hai dạng: dạng flat và dạng condominium (Singapore, 2005)

- Chung cƣ dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ Chung cƣ dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng

từ 4 đến 30 tầng Khu nhà flat đƣợc tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cƣ dân của khu nhà đó Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo đƣợc quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự

án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Singapore, 2005)

- Chung cƣ dạng Condominium: không nhƣ dạng flat, chung cƣ condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng nhƣ Flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cƣ condominium phải có diện tích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng

cƣ dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40% (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cƣ condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở cộng đồng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Singapore, 2005)

Tại Việt Nam, theo Điều 70 của luật nhà ở, 2005 quy đinh:

Nhà chung cư là nhà ở có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn

hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia găn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc

sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

2.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội (chung cư cho người thu nhập thấp)

Theo Điều luật nhà ở, 2005 quy định:

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định

Theo đó, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định Cụ thể: đối với nhà ở xã hội tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng, tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng Bên cạnh đó, diện tích mỗi căn hộ không quá 60 m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp,

hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn Ngoài ra, nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị

2.1.3 Người có thu nhập thấp và đối tượng nhà ở thu nhập thấp

 Người có thu nhập thấp: là người có thu nhập bình quân đầu người theo

tháng cao hơn ngưỡng nghèo nhưng thấp hơn thu nhập bình quân quốc gia tại khu vực đô thị Theo số liệu tổng cục thống kê (2011), thành phố có hơn 50% người dân với mức thu nhập trong khoảng 500.000 - 2.130.000 đồng/người/tháng, tương ứng mức thu nhập trung bình thấp hơn 8,3 triệu đồng/hộ/tháng Tuy nhiên định nghĩa người có thu nhập thấp như trên không nhận được sự ủng hộ của các chuyên gia trong lĩnh vực, cho đến nay vẫn còn tồn tại nhiều định nghĩa khác nhau về người có

thu nhập thấp

 Đối tượng nhà ở thu nhập thấp: hộ gia đình có ít nhất một người hoặc

cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng: (1) cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước (kể cả đã nghỉ hưu); (2) Người lao động thuộc các đơn

vị sự nghiệp ngoài công lập, lao động tự do; (3) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị

Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở

Các đối tượng này chưa có nhà ở hoặc có sở hữu nhà ở nhưng diện tích sử dụng bình quân thấp hơn 5m2 /người; Có mức thu nhập bình quân đầu người hàng tháng dưới mức thu nhập bình quân của địa phương; Hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh nơi có dự án

Thực tế, ngoài thu nhập từ lương thì phần lớn thu nhập của người dân từ khu vực kinh tế không chính thức, nên khó đánh giá đúng mức thu nhập của hộ gia đình

Do vậy, mức thu nhập trên chỉ mang tính tham khảo để xem xét, nghiên cứu điều chỉnh các quy định hướng đến phát triển nhà ở

2.1.4 Giao dịch bất động sản qua Sàn gỉao địch bất động sản

Theo khoản 5 Điều 4 của Luật kinh doanh bất động sản, 2006 quy định: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định (Bộ xây dựng, 2008):

Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua

Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liến tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phường nơi có

dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả

Khi hết thời hạn công khai theo quy định, chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đã công khai Trường hợp cùng một loại bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật

Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn đế xác nhận bất động

sản đã được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật

Thuyết TPB phát biểu rằng ý định dẫn đến hành vi của con người được dự báo bởi: thái độ đối với hành vi, chuẩn chủ quan và cảm nhận về kiểm soát hành vi Các ý định đó cùng với nhận thức về kiểm soát hành vi giải thích cho các hành vi khác nhau đáng kể trong thực tế Thái độ, quy chuẩn chủ quan và hành vi kiểm soát cảm nhận được cho là có liên quan chủ yếu đến ý định hành vi

Thái độ dẫn đến hành vi: Thái độ dẫn đến hành vi là mức độ mà biểu hiện

của hành vi đó được chính bản thân cá nhân đánh giá là tích cực hoặc tiêu cực Thái

độ dẫn đến hành vi được định nghĩa là toàn bộ nhận thức cóthểdẫnđến hành vi, liênhệhành viđóvớinhữnghậuquảvà cácthuộc tính khác nhau

Quy chuẩn chủ quan: là sức ép xã hội về mặt nhận thức để tiến hành hoặc

không tiến hành hành vi nào đó Quy chuẩn chủ quan được định nghĩa là toàn bộ những niềm tin được chuẩn hóa liên quan đến mong đợi về những ám chỉ quan trọng Quy chuẩn chủ quan cũng có thể được xem như các tác động của xã hội đối với hành vi đó

Hành vi kiểm soát cảm nhận: là lòng tin về kiểm soát hành vi nói đến khả

năng của họ để thực hiện một hành vi đã qui định Lòng tin về kiểm soát hành vi được định nghĩa là toàn bộ niềm tin về sự kiểm soát, ví dụ như, những niềm tin về

sự hiện diện của các yếu tố xúc tiến hoặc cản trở sự thực hiện hành vi

Lý thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior) của Ajzen vào năm 1991, được mô hình hóa như sau:

Hình 2.1: Mô hình TPB

Nguồn: Ajzen, 1991

2.2.2 Mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định mua của cá nhân

Người mua có nhiều quyết định mua mỗi ngày Hầu hết các nghiên cứu về hành vi mua hàng đều phải trả lời câu hỏi người tiêu dùng mua sản phẩm gì, nơi nào

họ mua, họ mua bao nhiêu, khi nào họ mua, nơi nào họ mua và tại sao họ mua (Kotler và Gary, 2001)

Mô hình đơn giản nhất về hành vi người mua là mô hình tác nhân phản ứng Theo mô hình này, tác nhân marketing và tác nhân khác được đặt trong “chiếc hộp đen” đi vào ý thức của người mua thông qua việc lựa chọn sản phẩm, lựa chọn thương hiệu, lựa chọn đại lý, định thời gian mua, số lượng mua và phương thức thanh toán

Qúa trình mua hàng của khách hàng bị tác động bởi một số yếu tố mà những nhà quản trị tiếp thị không thể kiểm soát được như yếu tố văn hóa, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý.Tuy vậy những yếu tố này phải được đưa vào để xem xét một cách đúng mức nhằm đạt được hiệu quả về mục tiêu khách hàng.Trong thời gian đầu tiên, những người làm tiếp thị có thể hiểu được người tiêu dùng thông qua những kinh nghiệm bán hàng cho họ hằng ngày.Thế nhưng sự phát triển về quy

mô của các doanh nghiệp và thị trường đã làm cho nhiều nhà quản trị tiếp thị không còn điều kiện tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nữa (Kotler và Gary, 2001)

Nhận thức

Tác động xã hội Ý định hành vi

Lòng tin

Điểm xuất phát để hiểu được khách hàng là mô hình tác nhân phản ứng được thể hiện trong marketing và những tác nhân môi trường đi vào ý thức của người mua Thực tế chỉ ra có nhiều yếu tố ảnh hưởng quyết định của con người liên quan đến việc mua sắm (Kotler, 2005)

Hình 2.2: Mô hình hành vi mua hàng

Nguồn: Kotler, Keller, 2006

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi của người mua

Hành vi của người mua ảnh hưởng bởi 03 yếu tố như thu nhập, sử dụng và vứt bỏ sản phẩm Yếu tố thu nhập có ý nghĩa như thế nào khi người tiêu dùng quyết định chi tiêu tiền để mua các sản phẩm, chẳng hạn như cho thuê, kinh doanh yếu

tố sử dụng có ý nghĩa khi người tiêu dùng dùng sản phẩm có giá cao và có chất lượng Yếu tố vứt bỏ là không có sự phân phối, hoặc nơi đặt sản phẩm

Kinh tế Công nghệ Chính trị Văn hóa

Tâm lý người mua

Động cơ Nhận thức Hiểu biết Niềm tin

Văn hóa

Xã hội

Cá nhân

Đặc điểm người mua

Quá trình quyết định mua

Quyết định của người mua

Nhận thức nhu cầu Tìm kiếm thông tin Quyết định mua Hành vi mua

Lựa chọn sản phẩm

Lựa chọn nhãn hiệu

Lựa chọn đại lý Định số lượng mua

Định thời gian mua

Phương thức thanh toán

Theo Philip Kolter (2005), hành vi của người mua ảnh hưởng rất nhiều các yếu tố như các yếu tố văn hóa, xã hội, các nhân, tâm lý và các yếu tố marketing

Hình 2.3: Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng

Nguồn: Kotler, 2005

 Các yếu tố văn hóa

Các yếu tố văn hóa có ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng được xem xét đến như nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội của người mua (Kotler, 2005)

Văn hóa bao gồm một niềm tin của xã hội, các giá trị, thuế quan, chia sẻ ý nghĩa, quy tắc, những trình tự, tiêu chuẩn, truyền thống và các đồ vật do con người làm ra (Solomon, 1996) Giá trị chia sẻ, bền vững niềm tin về cuộc sống và hành vi ứng xử phù hợp (Schiffman và Kanuk, 1997) ảnh hưởng của các giá trị văn hóa và những điều hiển nhiên trong thị trường bất động sản của Mỹ Quyền sở hữu của một gia đình, quyền sở hữu nhà riêng giữa các thành viên trong gia đình, đặc biệt là giữa nam giới (Rakoff, 1977 và Someville, 1997) Người tiêu dùng họ muốn nhấn mạnh các cảm nhận của sự riêng tư trong ngôi nhà của họ (Mogelonsky, 1997) Ở Hoa

Kỳ, văn hóa có ảnh hưởng đến bất động sản như mỗi đứa trẻ trong gia đình cần phải

có một phòng ngủ riêng tư, phòng tắm có thể chia sẻ, phòng ăn phải tạo ra nhu cầu

Tâm lý

Động cơ Nhận thức

Hiểu biết

Niềm tin và thái

độ

Người mua

Nền văn hóa: là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi

của một người Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích lũy một số những giá trị, nhận thức,

sở thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chế then chốt khác Một đứa trẻ lớn lên ở Hoa Kỳ đã được tiếp xúc với những giá trị sau: thành tựu và thành công, hoạt động hiệu suất và tính thực tiễn, tiến bộ, tiện nghi vật chất, chủ nghĩa cá nhân, tự do, tiện nghi bên ngoài, chủ nghĩa nhân tạo và tính trẻ trung (Schiffman và Kanuk, 2000)

Nhánh văn hóa: mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo

nên những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội của những thành viên của nó Các nhánh văn hóa tạo nên những khúc thị trường quan trọng và những người làm tiếp thị thường thiết kế các sản phẩm và chương trình tiếp thị theo các nhu cầu của chúng (Kotler, 2005)

Tầng lớp xã hội: tầng lớp xã hội đại diện cho những thành viên của một xã

hội có tính tương đối thể hiện uy tín và sức mạnh có thứ bậc Hầu như tất cả các xã hội loài người điều thể hiện rõ sự phân tầng xã hội.Sự phân tầng này đôi khi mang hình thức Một hệ thống đẳng cấp theo đó những thành viên thuộc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng và dạy dổ để đảm nhiệm những vai trò nhất định Hay gặp hơn là trường hợp phân tầng thành các tầng lớp xã hội Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền vững trong xã hội, được xếp theo thứ bậc và gồm những thành viên có chung những giá trị, mỗi quan tâm và hành vi (Kotler, 2005)

 Các yếu tố xã hội

Hành vi của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của những yếu tố xã hội như các nhóm tham khảo, gia đình và vai trò của địa vị xã hội (Kotler, 2005)

Nhóm tham khảo: là nhóm cá nhân hay nhóm người có ảnh hưởng trực tiếp

hay gián tiếp đến thái độ, lòng tin, giá trị hay hành vi của người tiêu dùng (Engel, Blackwell và Miniard, 1995) Những nhóm tham khảo có ảnh hưởng đặc biệt đến hành vi của người tiêu dùng bằng việc tạo sức ép văn hóa, lo lắng lệch lạc, đưa tới nhóm và nhóm lại nhất trí, kích thước và kinh nghiệm (Solomon, 1996)

Nhóm tham khảo ảnh hưởng đến việc lựa chọn của người tiêu dùng bằng các hình thức: sự hài lòng quy chuẩn, giá trị có ý nghĩa và ảnh hưởng thông tin (Engel, Blackwell và Miniard, 1995) Ví dụ: nếu bất động sản phát triển, ngành ngân hàng, đầu tư và môi giới xác định tầm quan trọng nhất trong các nhóm tham khảo ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản, họ có thể thiết kế và tiếp thị các sản phẩm bất động sản của họ trong cách thức mà người tiêu dùng đảm bảo sẽ mua hàng và sẽ được chấp thuận của các thành viên trong nhóm

Nhiều nhóm có ảnh hưởng đến hành vi của một người Nhóm tham khảo của một người bao gồm những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp (mặt đối mặt) hay gián tiếp đến thái độ hay hành vi của người đó Những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp đến một người gọi là những nhóm thành viên.Đó là những nhóm mà người đó tham gia và có tác động qua lại Có những nhóm là nhóm sơ cấp, như gia đình, bạn bè, hàng xóm láng giềng và đồng nghiệp, mà người đó có quan hệ giao tiếp thường xuyên Các nhóm sơ cấp thường là có tính chất chính thức hơn và ít đòi hỏi phải có quan hệ giao tiếp thường xuyên hơn.Những người làm tiếp thị cố gắng nhận diện những nhóm tham khảo của các khách hàng mục tiêu của mình Người ta chịu ảnh hưởng khá mạnh của các nhóm tham khảo ít nhất là theo ba cách Các nhóm tham khảo tạo điều kiện để một cá nhân tiếp xúc với những hành vi và lối sống mới Những nhóm này cũng ảnh hưởng đến thái độ và tự ý niệm của mỗi người, bởi vì người đó thường muốn hoà nhập vào đó Những nhóm này tạo những áp lực buộc phải tuân theo những chuẩn mực chung và có thể tác động đến cách lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu trong thực tế của người đó

Gia đình: các thành viên trong gia đình là nhóm tham khảo quan trọng có

ảnh hưởng lớn nhất (Schiffman và Kanuk, 1997) Gia đình tạo ra những giá trị văn hóa và tác động đến hành vi mua của các thành viên trong gia đình Gia đình cũng đóng vai trò như một tiêu điểm chính của sự tham khảo ngay khi cá nhân đã thành lập một hộ gia đình.Thành viên trong gia đình có thể được tham gia vào việc quyết định mua bất động sản như những người gác cổng, những người ảnh hưởng, những

người quyết định, người mua và sử dụng bất động sản (Engel, Blackwell và Miniard, 1995)

Gia đình là một tổ chức mua hàng tiêu dùng quan trọng nhất trong xã hội và

nó được nghiên cứu rất nhiều năm.Những người làm tiếp thị quan tâm đến vai trò và ảnh hưởng tương đối của chồng, vợ và con cái đến việc mua sắm rất nhiều loại sản phẩm và dịch vụ khác nhau.Vấn đề này sẽ thay đổi rất nhiều đối với các nước và các tầng lớp xã hội khác nhau.Người làm tiếp thị bao giờ cũng phải nghiên cứu những dạng mẫu đặc thù trong từng thị trường mục tiêu cụ thể Trong trường hợp những sản phẩm và dịch vụ đắt tiền, vợ chồng cùng bàn bạc để thông qua quyết định chung Người làm tiếp thị phải xác định xem thành viên nào thường có ảnh hưởng lớn hơn đến việc lựa chọn những sản phẩm khác nhau Thông thường đó là vấn đề ai có quyền lực hay thông thạo hơn

Vai trò và địa vị: trong một đời người, một người có thể tham gia vào rất nhiều nhóm – gia đình, các câu lạc bộ, các tổ chức Vị trí của người đó trong mỗi nhóm có thể xác định căn cứ vào vai trò và địa vị của họ Mỗi vai trò điều gắn với một địa vị Thẩm phán tòa án tối cao có địa vị cao hơn một thư ký văn phòng Người ta lựa chọn những sản phẩm thể hiện được vai trò và địa vị của mình trong

xã hội

 Các yếu tố cá nhân

Những quyết định của người mua cũng chịu ảnh hưởng của những đăc điểm

cá nhân, nổi bật nhất là tuổi tác và giai đoạn chu kỳ sống của người mua, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và tự ý niệm của người đó (Kotler, 2005)

Tuổi tác và giai đoạn của chu kỳ sống: người ta mua những hàng hóa và

dịch vụ khác nhau trong suốt cuộc đời mình Sử dụng thức ăn cho trẻ sơ sinh trong những năm đầu tiên, phần lớn thực phẩm trong những năm lớn lên và trưởng thành

và những thức ăn kiêng cữ trong những năm cuối đời Thị hiếu của người tiêu dùng

về quần áo, đồ gỗ và cách giải trí cũng tùy theo tuổi tác Việc tiêu dùng cũng được định hình theo giai đoạn của chu kỳ sống của gia đình Những người làm tiếp thị

thường hay chọn các nhóm của chu kỳ sống làm theo thị trường mục tiêu của mình Một số công trình mới đây đã xác định các giai đoạn tâm lý của chu kỳ sống Những người lớn tuổi đã trải qua những thời kỳ hay những biến đổi nhất định trong quá trình sống Người làm tiếp thị theo dõi rất sát những hoàn cảnh sống luôn thay đổi, ly hôn, góa bụa, tái giá và tác động của những thay đổi đó đến hành vi tiêu dùng

Nghề nghiệp: nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức

tiêu dùng của họ Người công nhân sẽ mua quần áo lao động, giày đi làm, bữa ăn trưa đóng hộp và trò chơi giải trí hai người Chủ tịch doanh nghiệp sẽ mua quần áo đắt tiền, đi du lịch bằng đường hàng không, tham gia các câu lạc bộ và thuyền buồm lớn.Người làm tiếp thị sẽ cố gắng xác định những nhóm nghề nghiệp có quan tâm trên mức trung bình đến các sản phẩm và dịch vụ của mình.Doanh nghiệp có thể thậm chí chuyên môn hóa sản phẩm của mình cho những nhóm nghề nghiệp nhất định

Hoàn cảnh kinh tế: việc lựa chọn sản phẩm chịu tác động rất lớn từ hoàn

cảnh kinh tế của người đó Hoàn cảnh kinh tế của người ta gồm thu nhập có thể chi tiêu được của họ (mức thu nhập, mức ổn định và cách sắp xếp thời gian), tiền tiết kiệm và tài sản (bao gồm cả tỷ lệ phần trăm tài sản lưu động), nợ, khả năng vay mượn, thái độ đối với việc chi tiêu và tiết kiệm Những người làm tiếp thị những hàng hóa nhạy cảm với thu nhập với thường xuyên theo dõi những xu hướng trong thu nhập cá nhân, số tiền tiết kiệm và lãi suất Nếu các chỉ số kinh tế có sự suy thoái tạm thời, thì những người làm tiếp thị có thể tiến hành những biện pháp thiết kế lại, xác định lại vị trí và định giá lại cho sản phẩm của mình để chúng tiếp tục đảm bảo giá trị dành cho các khách hàng mục tiêu

Lối sống: lối sống là việc đề cập đến cách thức mà người tiêu dùng sinh

sống, làm thế nào mà họ chi tiêu thời gian và tiền bạc, và xem các hoạt động nào là quan trọng, mối quan tâm và ý kiến Lối sống phát triển theo thời gian, vì vậy, với mỗi cách thức sống có thể thay đổi tương ứng (Reynolds và Darden, 1974)

Tri thức: khi người ta hành động họ cũng đồng thời lĩnh hội được tri thức,

tri thức mô tả những thay đổi trong hành vi của cá thể bắt nguồn từ kinh nghiệm Hầu hết hành vi của con người điều được lĩnh hội Các nhà lý luận về tri thức cho rằng tri thức của một người được tạo ra thông qua sự tác động qua lại của những thôi thúc, tác động kích thích, những tấm gương, những phản ứng đáp lại và sự củng cố (Kotler, 2005) Lý thuyết về tri thức dạy cho những người làm tiếp thị rằng

họ có thể tạo ra được nhu cầu đối với một sản phẩm bằng cách gắn liền nó với những sự thôi thúc mạnh mẽ, sử dụng những động cơ, tấm gương và đảm bảo sự củng cố tích cực Một doanh nghiệp mới có thể tham gia thị trường bằng cách vận dụng những sự thôi thúc mà có đối thủ cạnh tranh đã sử dụng và tạo ra những kiểu dáng tương tự, bởi vì người mua có khuynh hướng chuyển lòng trung thành sang những thương hiệu tương tự hơn là sang những nhãn hiệu khác hẳn (khái quát hóa) Hay doanh nghiệp cũng có thể thiết kế nhãn hiệu của mình để tạo nên một số những thôi thúc khác và đảm bảo có những tác nhân mạnh mẽ kích thích chuyển nhãn hiệu (quá trình phân biệt)

Niềm tin và thái độ: thông qua hoạt động và tri thức, người ta có được niềm

tin và thái độ Những yếu tố này lại có ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của con người

Đương nhiên, các nhà sản xuất rất quan tâm đến những niềm tin mà người ta mang trong đầu mình về những sản phẩm và dịch vụ của mình Những niềm tin đó tạo nên những hình ảnh của sản phẩm cũng như nhãn hiệu và người ta hành động theo những hình ảnh đó Nếu có niềm tin nào đó không đúng đắn và cản trở việc mua hàng thì nhà sản xuất cần tiến hành một chiến dịch để uốn nắn lại những niềm tin đó

Thái độ diễn tả những hành động tốt hay xấu dựa trên nhận thức bền vững, những cảm giác cảm tính và những xu hướng hành động của một người đối với một khách thể hay một ý tưởng nào đó Người ta có thái độ đối với hầu hết mọi sự việc: Tôn giáo, chính trị, quần áo, âm nhạc, thực phẩm Thái độ dẫn họ đến quyết định thích hay không thích một đối tượng nào đó, đến với nó hay rời xa nó Thái độ làm

cho người ta xử sự khá nhất quán đối với những sự vật tương tự Người ta không phải giải thích và phản ứng với mỗi sự vật theo một cách mới Thái độ cho phép tiết kiệm sức lực và trí óc.Vì thế mà rất khó thay đổi được thái độ Thái độ của một người được hình thành theo một khuôn mẫu nhất quán, nên muốn thay đổi cả những thái độ khác nữa Vì thế người ta khuyên doanh nghiệp nên làm cho sản phẩm của mình phù hợp với những thái độ sẵn có, chứ không nên cố gắng thay đổi thái độ của mọi người.Đương nhiên, cũng có những trường hợp ngoại lệ khi mà chi phí rất tốn kém cho những nỗ lực nhằm thay đổi thái độ được bù đắp lại một cách thỏa đáng

 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ

Các yếu tố sản phẩm và dịch vụ, giá cả, phân phối, truyền thông có ảnh hưởng đến quyết định chọn mua của người tiêu dùng theo nhiều cách khác nhau

Sản phẩm và dịch vụ: Nhiều thuộc tính của sản phẩm như thương hiệu, chất

lượng, tính mới mẻ, thời gian sử dụng, có thể ảnh hưởng đến quyết định chọn mua của người tiêu dùng

Đối với sản phẩm bất động sản có những thuộc tính riêng ảnh hưởng đến quyết định chọn mua của người tiêu dùng như thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt; thuộc tính hỗ tương với xung quanh; thuộc tính tồn tại lâu dài; thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài (Charles, 2005)

+ Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản (Uniqueness): Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự Một căn hộ có “view” đẹp, độc đáo ấy đều tạo ra giá trị tăng thêm

+ Thuộc tính hỗ tương với xung quanh (Interdepen-dence of land uses): Giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những tiện ích xung quanh Những tiện ích xung quanh bất động sản nhiều lúc tạo ragias trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra

+ Thuộc tính tồn tại lâu dài (Long life): Hàng hóa gì cũng phải hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì không Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo

từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn Các công trình xây dựng trên nó như nhà ở, cửa hàng, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ và có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn

+ Thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài (Long-term commitments): Khi quyết định mua căn nhà, căn hộ cần xem xét khả năng trong tương lai có thể tạo giá trị tăng thêm cho bất động sản

+ Thuộc tính về đồng tiền lớn (Large transaction): Mua bất động sản đòi hỏi phải có một số tiền lớn, vì vậy khi quyết định mua cần phải xem xét khả năng tài chính để mua bất động sản

Giá cả: Giá cả sản phẩm hay dịch vụ thường ảnh hưởng đến quyết định mua

cho dù người mua có quan tâm hoặc không quan tâm

Phân phối: Kênh phân phối ảnh hưởng đến người tiêu dùng bằng nhiều

cách Gia tăng khả năng có được sản phẩm đồng nghĩa với việc gia tăng cơ hội cho người tiêu dùng có thể tìm thấy và mua sản phẩm

Truyền thông: Quảng cáo, khuyến mãi bán hàng, người bán hàng và các

hoạt động truyền thông có thể ảnh hưởng đến quyết định chọn mua của người tiêu dùng hướng đến một sản phẩm riêng biệt hoặc khác biệt nào đó Những biện pháp truyền thông này là công cụ hữu hiệu để thông tin với người tiêu dùng nơi mua hàng

và tạo ra cảm nhận cũng như hình ảnh mong muốn về hàng hóa hay dịch vụ

2.3 Lược khảo các nghiên cứu liên quan

Đề tài nghiên cứu về căn hộ chung cư trong các năm qua khá ít, một số nghiên cứu có thể kể đến là:

Huỳnh Đoàn Thu Thảo (2010): Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của các hộ chung cứ trên thị trường Khánh Hòa Đề tài đã xây dựng và xác định mức độ tác động của các yếu tố: chất lượng căn hộ, chất lượng dịch vụ, giá, hạ tầng kỹ thuật, vị trí địa lý, thương hiệu đến sự hài lòng của khách hàng Nghiên cứu này xác định được 07 yếu tố và 27 biến quan sát, cụ thể: chất lượng căn hộ (05 biến), chất lượng dịch vụ (06 biến), giá (02 biến), hạ tầng kỹ thuật (04 biến), vị trí địa lý (03 biến), thương hiệu (02 biến), sự hài lòng chung (05 biến) Kết quả nghiên

cứu đã góp phần xây dựng hệ thống đo lường sự hài lòng của khách hàng mua nhà chung cư, có ý nghĩa đối với doanh nghiệp đã và đang có ý định kinh doanh trong lĩnh vực chung cư, giúp họ có thể đánh giá nhằm kiểm soát, nâng cao sự hài lòng của khách hàng trong chiến lược phát triển kinh doanh của mình

Trịnh Thị Xuân Lan (2005): Nghiên cứu sự thỏa mãn của khách hàng đối với sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh Luận văn này sử dụng thang đo gồm 7 yếu tố và 24 biến quan sát: chất lượng căn hộ (06 biến), chất lượng dịch vụ (06 biến), giá (01 biến), vị trí địa lý (03 biến), thương hiệu (01 biến), lòng tin (01 biến) và sự thỏa mãn của khách hàng (06 biến) Kết quả nghiên cứu đã đưa ra bộ thang đo có ý nghĩa ứng dụng thực tiễn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong lĩnh vực chung cư, giúp cho doanh nghiệp nhận dạng

và cải tiến các nhân tố nào để nâng cao sự hài lòng của khách hàng ở mức tốt nhất

Trương Hoàng Trương (2014): tham luận về vấn đề nhà ở cho người nghèo tại thành phố Hồ Chí Minh – góc độ cộng đồng tham luận tập trung vào phân tích những khả năng mà cộng đồng có thể đóng góp vào thành công cho những dự án nhà ở - nhất là nhà ở dành cho người nghèo, người có thu nhập thấp tại đô thị Tham luận cho thấy việc tìm ra cách giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp ở thành phố đòi hỏi phải xem xét một cách toàn diện dưới nhiều góc độ, nhiều mối quan hệ, từ vai trò của nhà nước, của chính quyền địa phương, của chủ đầu tư cho đến vai trò của người dân, sự tham gia của cộng đồng dân cư (người thụ hưởng) trong các dự án phát triển nhà ở đô thị

Kết luận chương 2

Chương này trình bày các khái niệm và các mô hình lý thuyết về hành vi như: lý thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior) của Ajzen vào năm 1991 và lý thuyết hành vi tiêu dùng, các yếu tố tác động đến hành vi mua, quá trình ra quyết định mua Thêm vào đó, chương 2 cũng đã lược khảo các nghiên cứu liên quan đến chung cư cho người thu nhập thấp và quyết định mua chung cư của đối tượng này Trên cơ sở lý thuyết đã được trình bày trong chương 2, chương tiếp theo sẽ tiến hành đề xuất mô hình nghiên cứu của đề tài

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH PHÂN TÍCH

3.1 Khung phân tích

Dựa trên lý thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior) của Ajzen vào năm 1991 và Lý thuyết hành vi tiêu dùng, các yếu tố tác động đến hành

vi mua, quá trình ra quyết định mua, tác giả đưa ra mô hình nghiên cứu

Mô hình nghiên cứu gồm 2 thành phần chính là Nguồn lực và Tâm lý tác động đến Quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp

Hình 3.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất

Nguồn: tổng hợp của tác giả

Trong đó thành phần nguồn lực bao gồm: thu nhập, hôn nhân, nghề nghiệp, khoảng cách đến nơi làm việc, giới tính, học vấn Thành phần tâm lý bao gồm: nhận thức, tác động xã hội, lòng tin Mô tả cụ thể các biến như sau:

QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ

Bảng 3.2: Mô tả biến số

Thu nhập thunhap Là nguồn thu nhập hằng năm của

nghiệp

nghenghiep Là công việc hiện tại của người có

thu nhập thấp được chia làm 2 nhóm: Nhân viên văn phòng, Không phải nhân viên văn phòng (bao gồm: tự kinh doanh, Cán bộ nhà nước, Công nhân, Khác)

Nhận giá trị là 1 nếu là nhân viên văn phòng, nhận giá trị là 0 nếu không phải là nhân viên văn phòng Khoảng

0 nếu là Nam Học vấn hocvan Là trình độ học vấn của người có

thu nhập thấp, được chia làm 2 nhóm: từ đại học trở lên (đại học và sau đại học), dưới đại học (cấp II – III, trung cấp, cao đẳng)

Nhận giá trị là 1 nếu trình độ từ đại học trở lên, nhận giá trị là 0 nếu trình

độ dưới đại học Nhận

thức

nhanthuc Bao gồm toàn bộ niềm tin của

người thu nhập thấp về lợi ích của việc sở hữu chung cư

Được đo lường bằng các biến quan sát

Tác động

xã hội

tacdong Bao gồm toàn bộ những nhận định,

ảnh hưởng của người thân, bạn bè,… đến việc sở hữu căn hộ của người mua

Được đo lường bằng các biến quan sát

Lòng tin Longtin Bao gồm toàn bộ lòng tin của người

mua về việc kiểm soát được hành vi mua chung cư

Được đo lường bằng các biến quan sát

Quyết

định mua

chung cư

Quyetdinh Là quyết định mua chung cư để ở

của người thu nhập thấp

Nhận giá trị là 1 nếu quyết định mua, 0 nếu quyết định không mua

Nguồn: tổng hợp của tác giả

3.2 Mô hình phân tích

Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Mô hình hồi quy Binary Logistic là mô hình phi tuyến tính sử dụng biến phụ thuộc dạng nhị phân đế ước lượng xác suất một sự kiện sẽ xảy ra với những thông tin của biến độc lập mà ta

có được

Có rất nhiều hiện tượng trong tự nhiên chúng ta cần đoán khả năng xảy ra một sự kiện nào đó mà ta quan tâm (chính là xác suất xảy ra), như chấp nhận hay không chấp nhận, mua hay không mua, vay hay không vay, đồng ý hay không đồng ý Những biến nghiên cứu có hai biểu hiện như vậy gọi là biến hay phiên (dichotomous), hai biểu hiện này sẽ được mã hóa thành hai giá trị 0 và 1 gọi là biến nhị phân Khi biến phụ thuộc ở dạng nhị phân thì không thể nghiên cứu với dạng hồi quy thông thường vì sẽ xâm phạm các giả định, rất dễ thấy là khi biến phụ thuộc chỉ có hai biểu hiện thì không phù hợp khi giả định rằng phần dư có phân phối chuẩn, mà thay vào đó nó sẽ có phân phối nhị thức, điều này sẽ làm mất hiệu lực thống kê của các kiểm định trong phép hồi quy Một khó khăn khác, khi dùng hồi quy tuyến tính thông thường là giá trị dự đoán của biến phụ thuộc không thể được

diễn dịch như xác suất (giá trị ước lượng của biến phụ thuộc trong hồi quy Binary Logistic phải rơi vào khoảng (0;1))

Với hồi quy Binary Logistic, thông tin cần thu thập về biến phụ thuộc là một

sự kiện nào đó có xảy ra hay không, biến phụ thuộc Y lúc này có hai giá trị 0 và 1, với 0 là không xảy ra sự kiện ta quan tâm và 1 là có xảy ra, và tất nhiên là cả thông

tin về các biến độc lập X Từ biến phụ thuộc nhị phân này, một thủ tục sẽ được

dùng để dự đoán xác suất sự kiện xảy ra theo quy tắc nếu xác suất được dự đoán lớn hơn 0,5 thì kết quả dự đoán sẽ cho là “có” xảy ra sự kiện, ngược lại thì kết quả dự đoán sẽ cho là “không”

Nghiên cứu sử dụng mô hình nhị phân Binary Logistic để phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh Cụ thể:

∑

Trong đó Y là biến quyết định mua chung cư, Xi là các biến yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư đã được mô tả ở trên

Dạng tổng quát của mô hình hồi quy Binary Logistic:

[ ] ∑ Trong đó, P(Y = 1) = Pi: Xác suất mua chung cư

P(Y = 0) = 1 – Pi : Xác suất không mua chung cư

Như vậy:

[

] ∑ (1) Hàm xác suất logistic tích lũy được biểu diễn như sau:

Pi = F(Zi)=

(i = 1,n)

Trong đó, Pi là xác suất mua chung cư

Để giải thích ý nghĩa các hệ số ước lượng, mô hình Binary Logistic cần được biểu diễn dưới dạng các khả năng và log của các khả năng Tỷ lệ các khả năng chỉ

tỷ lệ xác suất (Pi) mà một biến cố(người thu nhập thấp quyết định mua chung cư)

xảy ra trên xác suất (1 – Pi) mà biến cố không xảy ra Sau một số thuật toán đơn giản, ta có:

Zi = ln[

]= + ∑ + ui

Mô hình hồi quy Binary Logistic có hệ thống các kiểm định tương ứng như sau:

 Kiểm định độ phù hợp của mô hình

Hồi quy Binary logistic cũng đòi hỏi ta phải đánh giá độ phù hợp của mô hình Đo lường độ phù hợp tổng quát của mô hình Binary logistic được dựa trên chỉ tiêu -2LL (viết tắt của -2 log likelihood), thước đo này có ý nghĩa giống như SSE (Sum of square of error) nghĩa là càng nhỏ càng tốt Giá trị -2LL càng nhỏ càng thể hiện độ phù hợp cao, giá trị nhỏ nhất của -2LL là 0 (tức là không có sai số) khi đó

mô hình có một độ phù hợp hoàn hảo

 Kiểm định ý nghĩa thống kê của các hệ số

Hồi quy Binary logistic cũng đòi hỏi kiểm định giả thuyết hệ số hồi quy khác không.Đại lượng Wald Chi Square được sử dụng để kiểm định ý nghĩa thống kê của

hệ số hồi quy tổng thể Cách thức sử dụng mức ý nghĩa Sig cho kiểm định Wald cũng theo quy tắc thông thường Wald Chi Square được tính bằng cách lấy ước lượng của hệ số hồi quy của biến độc lập trong mô hình (hệ số hồi quy mẫu) Binary logistic chia cho sai số chuẩn của ước lượng hệ số hồi quy này, sau đó bình phương lên theo công thức:

3.3 Dữ liệu

3.3.1 Mẫu nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là những người mua căn hộ có thu nhập thấp thông qua các sàn giao dịch bất động sản tại các quận Tân Phú, quận 12, quận Thủ Đức, quận Gò Vấp Đối tượng được khảo sát bao gồm cả người đã giao dịch mua bán thành công và những người dự kiến mua Mẫu được chọn theo phương pháp phi xác suất mà cụ thể là phương pháp chọn mẫu thuận tiện để có thể tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện

Mẫu khảo sát bao gồm 150 phiếu khảo sát được phát ra và thu về 145 phiếu Sau khi loại bỏ những phiếu không đạt yêu cầu do có quá nhiều câu hỏi không có trả lời, kết quả 140 phiếu khảo sát được tiến hành nhập liệu để phân tích

Xác định sự phù hợp của cỡ mẫu theo cách thông dụng là dựa vào độ biến động của dữ liệu, độ tin cậy trong nghiên cứu và khoảng sai số cho phép

Độ biến động của dữ liệu: cho biết mức độ khác biệt của các phần tử trong tổng thể là nhiều hay ít Một tổng thể mà các phần tử tương đối đồng nhất với nhau

về một thuộc tính nào đó thì dữ liệu rút ra từ tổng thể đó được xem là ít biến động

và ngược lại

Ta có công thức V = p x (1 - q) Trong đó :

V: là độ biến động của dữ liệu

p: là tỷ lệ xuất hiện của các phần tử trong đơn vị lấy mẫu đúng như mục tiêu

chọn mẫu (0<= p <=1)

Độ tin cậy trong nghiên cứu: Trong thực tế khó có kết quả nghiên cứu có độ tin cậy 100% cho dù chúng ta điều tra, xem xét toàn bộ các phần tử của tổng thể Vì vậy, trong thực tế để tiết kiệm thời gian và chi phí ta thường sử dụng độ tin cậy ở

các mức 90%, 95%, 98%, trong đó phổ biết nhất là 95%

Tỷ lệ sai số (MOE) : Việc chọn mẫu từ tổng thể, cộng thêm vào đó là dựa trên quan sát mẫu để suy rộng, ước lượng cho tổng thể, do vậy trong quá trình ước lượng sẽ có sai số trong ước lượng hoặc tỷ lệ sai số Các sai số thông dụng thường

là 1%, 2%, 5%, hay 10% là tùy vào phạm vi nghiên cứu

Tổng hợp ba nhân tố ta có công thức như sau:

n=

Trong trường hợp dữ liệu biến động cao nhất (p = 0,5), với độ tin cậy 95% (hay ) và sai số cho phép là 10% thì ta có cỡ mẫu n được xác định như sau : n= = 96 Như vậy, mẫu trong nghiên cứu này được chọn có kích cỡ là n = 140 là phù hợp

Ngoài ra, sự phù hợp của mẫu nghiên cứu: theo nguyên tắc kinh nghiệm số quan sát trong mẫu tối thiểu phải gấp 5 lần số biến trong mô hình nghiên cứu Số biến trong mô hình nghiên cứu là 10 biến, bao gồm 9 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc Do đó, kích thước mẫu tối thiểu phải là 5 x 10 = 50 quan sát Vậy kích thước mẫu thu thập được để phân tích bao gồm 140 quan sát là thỏa mãn

3.3.2 Phương pháp thu thập dữ liệu

Dữ liệu nghiên cứu được thu thập qua 2 giai đoạn nghiên cứu tương ứng với các phương pháp cụ thể như sau:

 Giai đoạn xác định các yếu tố đại diện cho thành phần tâm lý tác

động đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp

Phương pháp nghiên cứu chủ đạo sử dụng trong giai đoạn này là phương pháp định lượng thông qua phân tích EFA (Exploratory Factor Analysis) để xác định được các yếu tố đại diện cho hàng loạt các biến quan sát Các yếu tố đại diện này được tính toán theo phương pháp hồi quy bội, sau đó sẽ được sử dụng trong mô hình hồi quy Binary Logistic trong giai đoạn tiếp theo

Trong giai đoạn này dữ liệu được thu thập thông qua bảng câu hỏi được thiết

kế như sau:

Bảng 3.3: bảng câu hỏi thành phần tâm lý

Rất đồng ý:

5

Đồng ý: 4

Bình thườn g: 3

Không đồng ý: 2

Rất không đồng ý:

NT4 Tôi nghĩ sở hữu một căn

hộ chung cư sẽ thoải mái hơn

Tác động xã hội

TD1 Gia đình khuyên tôi nên

mua căn hộ chung cư TD2 Bạn bè khuyên tôi nên

mua căn hộ chung cư TD3 Chính sách ưu đãi của Nhà

nước đối với người có thu

nhập thấp mua căn hộ chung

cư

TD4 Đồng nghiệp khuyên tôi

nên mua căn hộ chung cư

hay không là do tôi quyết định

Nguồn: phụ lục 1

Để đo lường các biến quan sát nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ

từ rất không đồng ý đến rất đồng ý, được biểu thị từ 1 đến 5 Trong đó, 1 tương ứng với chọn lựa rất không đồng ý và 5 tương ứng với chọn lựa rất đồng ý

 Giai đoạn xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp

Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định muacăn hộ chung cư để ở dành cho người thu nhập thấp, tác giả tiến hành hồi quymô hình Binary Logistic

Dữ liệu được sử dụng trong mô hình được thu thập thông qua phiếu khảo sát được trình bày ở phụ lục 1

Kết luận chương 3

Trên cơ sở lý thuyết đã trình bày trong chương 2, chương 3 tiến hành đề xuất

mô hình nghiên cứu quyết định mua chung cư để ở của người thu nhập thấp với các yếu tố tác động là thành phần nguồn lực bao gồm: : thu nhập, hôn nhân, nghề nghiệp, khoảng cách đến nơi làm việc, giới tính, học vấn và thành phần tâm lý bao gồm: nhận thức, tác động xã hội, lòng tin

Chương 3 cũng đã giới thiệu mô hình hồi Binary Logistic, trình bày phương pháp nghiên cứu và quy trình nghiên cứu được thực hiện để xây dựng và phân tích,

kiểm định mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua chung cư của người thu nhập thấp tại thành phô Hô Chí Minh Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là nghiên cứu định lượng thông qua phân mềm SPSS để phân tích hôi quy, kiếm định sự phù hợp nhằm xác định tầm quan trọng và mức độ ảnh hưởng của các

biến trong mô hình nghiên cứu đề xuất

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh 4.1.1 Thực trạng dân số và nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong hai trung tâm kinh tế - thương mại - văn hóa lớn nhất của cả nước mặc dù lịch sử phát triển của đô thị này đến nay mới chỉ được hơn 300 năm Tuy xuất hiện muộn hơn những vùng đất khác trên lãnh thổ Việt Nam, vị trí tự nhiên và những nét đặc biệt gắn liền với quá trình hình thành của Thành phố này đã làm cho nó sớm trở thành một trong những đô thị sầm uất nhất về mặt cơ sở hạ tầng, kinh doanh sản xuất và dân số, có nền văn hóa đa dạng và cũng

là nơi có tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ nhất

Khác với nhiều đô thị còn lại trong nước, Sài Gòn (tên gọi trước đây của Thành phố Hồ Chí Minh) xuất hiện một cách tự nhiên, tự phát bởi yếu tố kinh tế chứ không phát triển lên từ một trung tâm hành chính - chính trị có từ xa xưa như cách mà các đô thị cổ ở Việt Nam định hình Ngay từ khi mới hình thành, Sài Gòn

đã là một trung tâm chính trị - kinh tế trong toàn vùng với những hoạt động thương nghiệp và giao lưu hàng hóa năng động lúc bấy giờ Đến thời Pháp thuộc, Sài Gòn

đã phát triển thêm một bước với việc các đường phố, nhà ở được chỉnh trang và xây dựng nhiều hơn Cơ sở hạ tầng của Thành phố đã được đầu tư với nhiều tòa nhà khang trang, đường phố sạch đẹp và phủ nhiều cây xanh, vì vậy đã được bạn bè quốc tế phong tặng danh hiệu “Hòn Ngọc Viễn Đông” Cho đến giữa thế kỉ XX, quy mô không gian đô thị đã được không ngừng mở rộng dưới tác động của gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa Từ sau giải phóng 1975, thành phố Hồ Chí Minh trở thành trung tâm kinh tế thu hút dòng người di cư đến từ nhiều vùng miền khác trong

cả nước Lực lượng dân nhập cư có mặt cùng với những người dân địa phương đã làm cho Thành phố Hồ Chí Minh trở thành nơi đông dân nhất, chiếm gần 20% tổng dân số trên toàn quốc

Theo thống kê chính thức, dân số Sài Gòn năm 1975 là 3.498.120 người 20 năm sau, năm 1995, dân số thành phố là 4.640.400 người; năm 2010 là 7.396.446 người và hiện nay 2014 ước tính là trên 8 triệu người Các số liệu trên cho thấy dân