Phát triển hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ THU NGUYỆT PHÁT TRIỂN HỢP TÁC CÔNG TƢ ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS DƢƠNG THỊ BÌNH MINH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt LỜI CÁM ƠN Để hoàn thành khóa học thực luận văn này, nỗ lực thân, nhận tận tình giúp đỡ gia đình, thầy cô, đồng nghiệp nhiều bạn bè Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô khoa Tài nhà nước, trường Đại học Kinh Tế Tp Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quí báu suốt thời gian em học tập nghiên cứu trường Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Cô Giáo sư Tiến sĩ Dương Thị Bình Minh, người trực tiếp tận tình động viên hướng dẫn em suốt trình thực luận văn Xin chân thành cảm ơn tất bạn học viên lớp TCNN K17, người học tập chia sẻ kinh nghiệm suốt thời gian học tập nghiên cứu trường Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn đến ba mẹ người thân gia đình, tất hỗ trợ giúp đỡ mặt suốt thời gian qua, người mang đến cho nguồn động viên lớn lao, chỗ dựa quan trọng để tập trung hoàn thành chương trình học hoàn thành luận văn tốt nghiệp Tp Hồ Chí Minh , ngày 31 tháng năm 2011 Người thực luận văn Nguyễn Thị Thu Nguyệt Luận văn thạc sĩ Trang 2/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt MỤC LỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 6 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Tình hình nghiên cứu nước quốc tế Những điểm luận văn Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ 1.1 Khái quát thị trường nhà cho người thu nhập thấp 1.1.1 Khái niệm nhà cho người thu nhập thấp 1.1.2 Cơ cấu đặc điểm thị trường nhà cho người thu nhập thấp 11 1.1.3 Đối tượng mua bán nhà cho người thu nhập thấp 11 1.2 Tổng quan hợp tác công tư 13 1.2.1 Khái niệm hợp tác công tư 13 1.2.2 Lợi ích hợp tác công tư 14 1.2.3 Cấu trúc hợp tác công tư 15 1.2.4 Yếu tố thành công cho dự án có mô hình hợp tác công tư 17 1.2.5 Các rào cản hợp tác công tư phát triển sở hạ tầng 20 1.2.6 Phân chia rủi ro 21 1.3 Hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp 22 1.3.1 Khung pháp lý cho hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp 22 1.3.2 Các hình thức hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp 23 1.4 Quản lý dự án hợp tác công tư thị trường nhà thu nhập thấp 27 1.4.1 Chính phủ 27 1.4.2 Chủ đầu tư dự án 27 1.5 Kinh nghiệm số nước thực dự án hợp tác công tư 28 1.5.1 Phát triển nhà thu nhập thấp Malaysia 28 1.5.2 Phát triển nhà thu nhập thấp Thái Lan 33 1.5.3 Rào cản phát triển nhà thu nhập thấp số nước phát triển 35 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 39 2.1 Thực trạng thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh 39 2.1.1 Thực trạng nhà cho cán bộ, công chức, viên chức 39 2.1.2 Thực trạng nhà công nhân 41 2.2 Thực trạng môi trường pháp lý cho dự án hợp tác công tư TP.HCM 43 Luận văn thạc sĩ Trang 3/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt 2.3 Thực trạng hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM 43 2.3.1 Dự án nhà thu nhập thấp 43 2.3.2 Phân tích hình thức hợp tác công tư loại hợp đồng hợp tác công tư 46 2.3.3 Các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 55 2.4 Thực trạng quản lý dự án công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh 66 2.5 Đánh giá hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 67 2.5.1 Ưu điểm 67 2.5.2 Hạn chế 68 2.5.3 Nguyên nhân 68 CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 70 3.1 Định hướng phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM đến năm 2020 70 3.2 Hoàn thiện luật pháp, sách hợp tác công tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM 71 3.2.1 Chính sách thị trường nhà thu nhập thấp 71 3.2.2 Chính sách, khung pháp lý hợp tác công tư 72 3.3 Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 74 3.3.1 Hoàn thiện hình thức hợp tác công tư 74 3.3.2 Hoàn thiện tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư 77 3.4 Các giải pháp hoàn thiện quản lý dự án công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh 82 PHẦN KẾT LUẬN 87 A B C Kết luận: 87 Giới hạn nghiên cứu 87 Hướng nghiên cứu thêm 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC 94 Luận văn thạc sĩ Trang 4/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt TỪ VIẾT TẮT ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BOT Xây dựng – kinh doanh - chuyển giao DB Thi ết kế - Xây dựng GDP Tổng sản phẩm quốc nội HOF Quỹ Phát triển nhà Hồ Chí Minh IDB Ngân hàng phát triển quốc tế IMF Quỹ tiền tệ quốc tế KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất LIP Người thu nhập thấp MPI Bộ kế hoạch đầu tư NHA Cơ quan nhà quốc gia PPP Hợp tác công tư SIDA Cơ quan phát triển hợp tác quốc tế SMEs Các doanh nghiệp vừa nhỏ TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân VDB Ngân hàng Phát triển Việt Nam WB Ngân hàng giới Luận văn thạc sĩ Trang 5/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Quĩ nhà không thiếu người nghèo lại chỗ phải hộ chật chội, thiếu tiện nghi Hiện tượng đầu bất động sản xảy phổ biến nhà nước lại chưa có sách ngăn chặn Mức sống người dân Việt Nam thuộc hàng thấp giới giá đất (đặc biệt thành phố lớn) lại thuộc hàng đắt đỏ Bài toán nhà cho người thu nhập thấp quyền nhà nước đặt cố gắng tìm lời giải nhất, hiệu cho giai đoạn phát triển Mặc dù phủ ban hành số sách ưu đãi cho doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ thông tư hướng dẫn ngành liên quan thực tế chưa thu hút nhà đầu tư tham gia Các doanh nghiệp hầu hết đổ xô vào dự án nhà cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà cho người thu nhập thấp Hình thức phát triển nhà xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút doanh nghiệp việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu hồi vốn chậm Nhà cho người thu nhập thấp vấn đề xúc chưa giải hiệu Do đó, việc nghiên cứu mặt bất cặp trình phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp đô thị, thành phố lớn để tìm giải pháp hiệu nhằm thu hút nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường cần thiết Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề xuất giải pháp để khuyến khích tư nhân tham gia phát triển nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM thành phố lớn nước Để đạt mục tiêu này, nội dung nghiên cứu sau cần đạt được: Luận văn thạc sĩ Trang 6/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt  Lý luận tổng quan hợp tác công tư phát triển nhà cho người thu nhập thấp tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư  Đánh giá hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM dựa tiêu chí đánh giá phát triển  Đề xuất giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư áp dụng thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu tập trung vào dự án hợp tác công tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Dữ liệu thu thập từ tạp chí, đề tài nghiên cứu, báo trình bày hội nghị, tài liệu pháp luật, vấn dự án nghiên cứu Nghiên cứu tiến hành TP.HCM khoảng thời gian 2006 – 2010 định hướng 2011 - 2020 Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp định tính: - Phân tích, tổng hợp Phương pháp định lượng: - Phương pháp định lượng tập trung vào việc thu thập phân tích liệu số, thống kê so sánh Tình hình nghiên cứu nƣớc quốc tế 5.1 Nghiên cứu nước: - Ths Phí Thị Thu Hương “Nhà cho người có thu nhập thấp: thị trường cần thiết đầy tiềm năng” tạp chí Kinh tế dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội Việt Nam tháng 9/2008 - Luận văn thạc sĩ “Phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp đô thị khu công nghiệp tập trung TP.HCM” Dương Thị Kiều Anh (2008) Luận văn thạc sĩ Trang 7/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt - Luận văn thạc sĩ “Xác định cầu nhà cho người có thu nhập thấp huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai” Phạm Xuân Diện (2008) 5.2 Nghiên cứu quốc tế: - Luận văn thạc sĩ “Public Private Partnerships for low income housing development in Can Tho, Viet Nam” Trần Quan Ninh - du học sinh Thái Lan (2008) - European Commission (2003) Guidelines for Successful Public – Private Partnerships - International Monetary Fund (2004) Public-Private Partnerships Downloaded July 2009, from Ministry of International Monetary Fund website: http://www.imf.org/external/np/fad/2004/pifp/eng/031204.htm Những điểm luận văn - Mô hình hợp tác công tư giải pháp cho khoản vốn thiếu hụt nhu cầu đầu tư nguồn vốn sẵn có - Theo đề xuất Bộ Kế hoạch Đầu tư, mô hình hợp tác công tư áp dụng thí điểm lĩnh vực như: đường bộ, đường sắt, cảng hàng không, cảng biển, hệ thống cung cấp nước sạch, v v Bài nghiên cứu đề xuất thêm lĩnh vực thị trường nhà cho người thu nhập cần áp dụng mô hình hợp tác công tư Kết cấu luận văn Gồm chương Cụ thể: Chương 1: Cơ sở lý luận nhà cho người thu nhập thấp hợp tác công tư Chương 2: Thực trạng thị trường nhà cho người thu nhập thấp hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ Trang 8/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ 1.1 Khái quát thị trƣờng nhà cho ngƣời thu nhập thấp 1.1.1 Khái niệm nhà cho ngƣời thu nhập thấp Nhà cho người thu nhập thấp (sau gọi chung nhà thu nhập thấp) nhà nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để bán (trả tiền lần trả góp), cho thuê, cho thuê mua người có thu nhập thấp khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa Chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp hưởng ưu đãi đất đai, thuế, tín dụng ưu đãi khác Việc đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước, tình hình đặc điểm địa phương; tổ chức quản lý đầu tư xây dựng quy định, bảo đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực công khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực Các dự án nhà thu nhập thấp phát triển hài hòa với dự án nhà thương mại, khu đô thị nhằm bảo đảm cho người có thu nhập thấp hưởng lợi ích từ phúc lợi công cộng hạ tầng xã hội khu vực đô thị (Quyết định 67/2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 24/4/2009) Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp Một tiêu chí chuẩn nghèo Tùy thuộc quốc gia, vùng lãnh thổ, chuẩn nghèo xác định khác Chuẩn nghèo đo nhiều thước đo: thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập chi tiêu sử dụng nhiều Người ngưỡng nghèo người có tổng thu nhập tương đương với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo trì sống Tại nước phát triển, loại chi dùng đắt khoản chi thuê nhà Do đó, nhà kinh tế đặc biệt ý đến thị trường bất động sản giá thuê nhà ảnh hưởng mạnh mẽ chúng lên ngưỡng nghèo Luận văn thạc sĩ Trang 9/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Tại Việt N am ngưỡng nghèo đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa tính toán quan chức Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao động Thương binh Xã hội Chuẩn nghèo xác định cách tương đối áp dụng cho khu vực vùng miền khác (Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 xác định mức thu nhập bình quân 12 triệu đồng/người/năm quận nội thành, quận 10 triệu đồng/người/năm huyện ngoại thành) Những người nằm chuẩn nghèo dĩ nhiên người có thu nhập thấp Tuy nhiên, đại phận người lao động Việt Nam, bao gồm đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước đối tượng làm việc thành phần kinh tế thu nhập không chuẩn nghèo khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, sách tạo điều kiện, hỗ trợ Nhà nước cộng đồng Những đối tượng thu nhập thấp đề cập luận văn không người nghèo theo chuẩn nghèo mà bao gồm người có thu nhập thường xuyên ổn định không đủ hay khó cho việc tạo lập nhà Với tiêu chí đây, TP.HCM có nhiều đối tượng thu nhập thấp thực có khó khăn nhà như: cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc quan, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế; hộ diện giải phóng mặt bằng; công nhân lao động làm việc KCN, KCX, khu công nghệ cao; đối tượng sách (gia đình sách, người tàn tật, cô đơn ); Theo kết điều tra nhà cho người có thu nhập thấp Ngân hàng phát triển Châu Á – ADB (2008) phối hợp với Bộ xây dựng tiến hành cho thấy, khái niệm thu nhập thấp gồm mức thu nhập ngưỡng nghèo, gần với mức trung bình, bao gồm chủ yếu công nhân viên nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động, buôn bán nhỏ đô thị Luận văn thạc sĩ Trang 10/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt - Ngân hàng nhà: cung cấp khoản vay trợ cấp nhà cho người thu nhập thấp - Tổ chức công: Tham gia vào kiểm soát phân phối nhà sau bán để ngăn chặn bán lại cho thuê nhà - Người thu nhập thấp: Đóng góp vào Quỹ tiết kiệm nhà từ tiền lương, tiền công hàng tháng Trả khoản vay - Nhà đầu tư: Thiết kế, đấu thầu, xây dựng bán nhà cho người thu nhập thấp Chương trình phát triển nhà thu nhập thấp triển khai hiệu đạt giá trị kinh tế sâu sắc từ chủ trương Chính phủ đòi hỏi bên tham gia chương trình thực cách đồng bộ, gắn kết nghiêm túc từ trung ương địa phương Bảng 3.1 Trách nhiệm bên tham gia dự án PPP chƣơng trình nhà thu nhập thấp Các bên tham gia Trách nhiệm Chính phủ Bảo lãnh cho vay từ quan quốc tế như: ADB, WB, SIDA, IDB Vay vốn từ quan quốc tế như: ADB, WB, SIDA, IDB Ngân hàng nhà nƣớc Chính quyền địa phƣơng Cơ quan nhà quốc gia Quỹ tiết kiệm nhà Ngân hàng nhà Tổ chức công Ngƣời thu nhập Luận văn thạc sĩ Chuyển quỹ từ ngân hàng nhà nước cho ngân hàng quyền địa phương, tài hỗ trợ cho Ngân hàng Nhà Quỹ tiết kiệm nhà Xác định vị trí đô thị cho dự án nhà thu nhập thấp Kiểm soát việc phân phối nhà sau bán Xác định nhu cầu nhà thu nhập thấp Có đất đai, đầu tư vào sở hạ tầng tổ chức đấu thầu cạnh tranh để lựa chọn nhà đầu tư tư nhân Chọn người thu nhập thấp đủ điều kiện Thực thủ tục pháp lý liên quan đến dự án phê duyệt, ưu đãi áp đặt Cân đối khoản tiền nhận từ đơn vị thành viên cho người thu nhập thấp vay Cung cấp khoản vay trợ cấp nhà đến người thu nhập thấp Tham gia vào kiểm soát phân phối nhà sau bán để ngăn chặn bán lại cho thuê nhà Đóng góp Quỹ tiết kiệm nhà từ tiền lương, tiền công hàng Trang 84/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh thấp Nhà đầu tƣ Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt tháng Trả khoản vay Thiết kế, đấu thầu, xây dựng bán nhà cho người thu nhập thấp Từ trách nhiệm bên mô hình hợp tác công tư phát triển dự án nhà thu nhập thấp, mô hình hợp tác công tư đề nghị phát triển thị trường nhà thu nhập thấp TP.HCM sau: Mô hình chia hai cấp độ: trung ương địa phương Ở trung ương gồm quan đầu não chịu vai trò thực cấp quốc gia sau phân phát đến cho quan đại diện địa phương Ở cấp độ địa phương, mô hình hợp tác công tư thể chi tiết rõ ràng chức năng, nhiệm vụ quan ban ngành địa phương bên tham gia thông qua qui trình thực cụ thể Trong mô hình này, ba bên trọng tâm cho việc thực chương trình là: quan NHA – đại diện cho tổ chức công, nhà đầu tư – đại diện cho doanh nghiệp quốc doanh cuối người thu nhập thấp – đối tượng hưởng lợi chương trình Luận văn thạc sĩ Trang 85/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Các tổ chức quốc tế: WB, ADB, IDB, SIDA Cấp độ quốc gia Cho vay Chính phủ Quỹ tiết kiệm nhà quốc gia Hợp đồng mua Chủ DN LIP người làm thuê LIP không người làm thuê Cho vay Cho vay Nhà đầu tư tư nhân Người mua đủ điểu kiện Đấu thầu cạnh tranh NHA địa phương Thủ tục pháp lý hỗ trợ bắt buộc Tài Tài nhà Tài nhà Đóng góp Đóng góp Quỹ tiết kiệm nhà địa phương Ngân hàng nhà nước địa phương Cấp độ địa phƣơng Đăng ký Quỹ Quỹ Ngân hàng thương mại Xác định vị trí thích hợp Chính quyền địa phương Bảo lãnh Ngân hàng nhà địa phương NHA Quỹ Ngân hàng nhà quốc gia Ngân hàng nhà nước Người thu nhập thấp Dự án nhà thu nhập thấp Lựa chọn người mua đủ điều kiện dựa tiêu chí chấm điểm Hình 3.1 Mô hình hợp tác công tƣ phát triển nhà thu nhập thấp TP.HCM Luận văn thạc sĩ Trang 86/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt PHẦN KẾT LUẬN A Kết luận: Nhà nhu cầu thiết yếu người Người thu nhập thấp tầng lớp dễ bị tổn thương thực sách kinh tế thị trường Chất lượng nhà cho người có thu nhập thấp thước đo phát triển hệ thống an sinh xã hội nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, mặt cảnh quan địa phương toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội Nhà nước quyền địa phương cấp Đề tài tìm kiếm bốn mục tiêu nghiên cứu để đưa giải pháp để cải thiện mô hình hợp tác công tư phát triển thị trường nhà thu nhập thấp TP.HCM Qua lý thuyết thực tiễn, đề tài tìm khung mô hình hợp tác công tư phát triển nhà thu nhập thấp tiêu chuẩn đánh giá chúng, điều tra hợp tác công tư thực đánh giá mô hình hợp tác công tư áp dụng phát triển nhà thu nhập thấp TP.HCM Dựa phân tích đánh giá mô hình hợp tác công tư tại, nghiên cứu khuyến nghị cải tiến hình thức hợp tác công tư đề xuất mô hình hợp tác công tư phát triển nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM hình 3.1 B Giới hạn nghiên cứu Do hạn chế thời gian liệu dự án nhà thu nhập thấp thực TP.HCM Vì vậy, mô hình hợp tác công tư dự án nhà thu nhập TP.HCM thực đánh giá mô hình không tổng quát cho toàn quốc gia Các tiêu chuẩn đánh giá cần xác minh từ số lượng lớn chuyên gia cần chia thành tiêu chí định lượng Luận văn thạc sĩ Trang 87/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt C Hƣớng nghiên cứu thêm Các tiêu đánh giá cần phát triển thành công cụ đo lường định lượng thích hợp để đánh giá mô hình hợp tác công tư phát triển nhà cho người thu nhập thấp Nghiên cứu nhiều mô hình hợp tác công tư thị trường nhà thu nhập thấp Việt Nam để xác minh tổng hợp kết nghiên cứu Luận văn thạc sĩ Trang 88/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Sách đề tài nghiên cứu: - Điều tra dân số nhà quốc gia Tổng cục thống kê (2009), lấy từ trang web: http://www.gso.gov.vn/Modules/Doc_Download.aspx?DocID=10322 - Luận văn thạc sĩ “Public Private Partnerships for low income housing development in Can Tho, Viet Nam” Trần Quan Ninh - du học sinh Thái Lan (2008) - Luận văn thạc sĩ “Phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp đô thị khu công nghiệp tập trung TP.HCM” Dương Thị Kiều Anh (2008) 2) Báo, tạp chí: - Ths Phí Thị Thu Hương “Nhà cho người có thu nhập thấp: thị trường cần thiết đầy tiềm năng” tạp chí Kinh tế dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội Việt Nam tháng 9/2008 - Chương trình nhà xã hội giai đoạn 2009-2015 Bộ Xây Dựng, lấy từ trang web: http://www.baoxaydung.com.vn/Main.aspx?MNU=1159&Style=1&ChiTiet=17077 - Bài “Đầu tư hạ tầng mô hình PPP”, báo VnEconomy số ngày 19/5/2010, lấy từ trang web: http://vneconomy.vn/20100519050720951P0C10/dau-tu-ha-tang-va-mo-hinh-ppp.htm - Bài “Hoạt động PPP VN: chờ hành lang pháp lý”, báo Diễn đàn doanh nghiệp số ngày 01/3/2010, lấy từ trang web: http://dddn.com.vn/20100225110418945cat103/hoat-dong-ppp-tai-vn cho-hanh-langphap-ly.htm - Bài “Việt Nam có nhiều hội phát triển PPP”, báo Kinh tế Việt Nam số ngày 10/3/2010, lấy từ trang web: http://www.baomoi.com/Home/DoiNoi-DoiNgoai/www.ven.vn/Viet-Nam-co-nhieu-cohoi-phat-trien-PPP/3961540.epi - Bài “Nhà cho người thu nhập thấp- trọng tâm kích cầu năm 2009”, Báo Bộ tài số ngày 30/3/2009, lấy từ trang web: Luận văn thạc sĩ Trang 89/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt http://www.mof.gov.vn/Default.aspx?tabid=612&ItemID=59324 - Bài “Nhà cho người thu nhập thấp: Chính sách chưa thông”, Báo diễn đàn doanh nghiệp số ngày 27/5/2009, lấy từ trang web: http://dddn.com.vn/20090526104858515cat113/nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-chinhsach-van-chua-thong.htm - Bài “Nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp: sau năm triển khai thực hiện”, báo Bộ lao động – thương binh xã hội số ngày 03/2/2010, lấy từ trang web: http://www.molisa.gov.vn/news/detail/tabid/75/newsid/50562/seo/Nha-o-xa-hoi-vanha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-sau-mot-nam-trien-khai-thuc-hien/language/viVN/Default.aspx 3) Các văn Nhà nƣớc: - Luật nhà số 56/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 29/11/2005 - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 26/11/2003 - Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 29/11/2005 - Quyết định số 16/2007/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 05/2/2007 - Chỉ thị số 07/2007/CT-UBND Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 19/3/2007 - Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg sách hỗ trợ hộ nghèo nhà Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 12/12/2008 - Hướng dẫn số 707/HD-SXD-QLCLXD Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 05/02/2009 - Nghị số 18/NQ-CP Chính phủ ban hành ngày 20/4/2009 - Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 24/4/2009 - Thông tư 36/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ban hành ngày 16/11/2009 Luận văn thạc sĩ Trang 90/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt - Thông tư số 18/2009/TT-NHNN quy định chi tiết việc cho vay Ngân hàng thương mại đối tượng mua, thuê mua nhà thu nhập thấp khu vực đô thị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành 14/8/2009 - Nghị định 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 Chính Phủ đầu tư theo hình thức hợp đồng Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao, Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Kinh doanh, Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao 4) Tài liệu nƣớc ngoài: Asian Development Bank (2008) Public private partnerships handbook Mandaluyong City, Asian Development Bank Bujang, A A., Zarin, H A., Agus, M R (2008) Conference on Innovating and Sustaining Real Estate Market Dynamics, 28 – 30th April 2008, Kuala Lumpur, Malaysia European Commission (2003) Guidelines for Successful Public – Private Partnerships European Commission Government of Malaysia (1981) Fourth Malaysia Plan 1981-1985 Retrieved December 2009, from Asian Development Bank website: http://www.adb.org/Documents/Books/Country_Briefing_Papers/Women_in_M alaysia/biblio.pdf Government of Malaysia (1986) Fifth Malaysia Plan 1986-1990 Retrieved December 2009, from Malaysia Economic Planning Unit website: http://www.epu.gov.my/web/guest/fifth?style=styleGreen Government of Malaysia (1991) Sixth Malaysia Plan 1991-1995 Retrieved December 2009, from Malaysia Economic Planning Unit website: http://www.epu.gov.my/sixth Government of Malaysia (1996) Seventh Malaysia Plan 1996-2000 Retrieved December 2009, from Malaysia Economic Planning Unit website: http://www.epu.gov.my/seventhmalaysiaplan Luận văn thạc sĩ Trang 91/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Government of Malaysia (2001) Eight Malaysia Plan 2001-2005 Retrieved December 2009, from Malaysia Economic Planning Unit website: http://www.epu.gov.my/eightmalaysiaplan Government of Malaysia (2006) Ninth Malaysia Plan 2006-2010 Retrieved December 2009, from: www.parlimen.gov.my/news/eng-ucapan_rmk9.pdf Grimsey, D & Lewis, K K (2004) Public private partnerships Cheltman, UK Grimsey, D., and Lewis, M K (2005) Public private partnership: the worldwide revolution in infrastructure provision and project finance Massachusetts, Edward Elgar Publishing International Monetary Fund (2004) Public-Private Partnerships Downloaded July 2009, from Ministry of International Monetary Fund website: http://www.imf.org/external/np/fad/2004/pifp/eng/031204.htm United Nations Human Settlements Programme (2008a) Housing for all: the challenges of affordability, accessibility and sustainability, the experience and instruments from the developing and developed worlds Narobi, UN-HABITAT United Nations Human Settlements Programme (2008b) Housing finance mechanism in Thailand Narobi, UN-HABITAT Zhang, X (2005a) Critical Success Factors for Public–Private Partnerships in Infrastructure Development Journal of Construction Engineering and Management 131 (1), 3-14 Zhang, X (2005b) Paving the way for public–private partnerships in infrastructure development Journal of Construction Engineering and Management 131 (1), 71-80 Bing, L., Akintoye, A., Edwards, P L & Hardcastle, C (2005) The allocation of risk in PPP/PFI construction projects in the UK International Journal of Project Management, 23, 25-35 Boonyabancha, S (2005) Baan Mankong: going to scale with “slum” and squatter upgrading in Thailand Environment & Urbanization 17(1), 21-46 Luận văn thạc sĩ Trang 92/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Li, B., Akintoye, A., Edwards, P J., Hardcastle, C (2005) Critical success factors for PPP/PFI projects in the UK construction industry Construction Management and Economics 23, 459–471 Luận văn thạc sĩ Trang 93/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt PHỤ LỤC PHỤ LỤC Cấu trúc loại hợp đồng quan hệ hợp tác công tƣ Chính phủ Qui định: Thiết lập bảng giá Tiêu chuẩn dịch vụ Kiểm soát môi trường Đầu tư rút bớt Phê duyệt Báo cáo Nhà cung cấp dịch vụ công Quản lý Thuế Điều hành tƣ nhân Hình Cấu trúc hợp đồng quản lý Chính phủ Qui định: Thiết lập bảng giá Tiêu chuẩn dịch vụ Kiểm soát môi trường Phê duyệt đầu tư Tài sản công ty Kế hoạch Báo cáo Hợp đồng thuê · Thực mục tiêu · Biến phí Bên thuê Hình Cấu trúc hợp đồng cho thuê Luận văn thạc sĩ Trang 94/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Chính phủ Qui định: Thiết lập bảng giá Tiêu chuẩn dịch vụ Kiểm soát môi trường Hợp đồng đầu tư Các bên cho vay Báo cáo Nhà đầu tƣ Tài chính/ tài sản Các cổ đông Dịch vụ Lợi nhuận Khách hàng Hình Cấu trúc hợp đồng nhƣợng quyền Cuối quay lại đầu tư Tiện ích công/ Chính phủ Nhà đầu tƣ tƣ nhân Vốn đầu tư BOT Dịch vụ Lợi nhuận thuế Khách hàng Services (Trực tiếp thông qua nhà phân phối) Hình Cấu trúc hợp đồng BOT Luận văn thạc sĩ Trang 95/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Chính phủ Qui định: Thiết lập bảng giá Tiêu chuẩn dịch vụ Kiểm soát môi trường Sở hữu tài sản (toàn phần) Báo cáo Nhà đầu tƣ/Chủ sở hữu tƣ Dịch vụ Lợi nhuận Khách hàng Hình Cấu trúc liên doanh điển hình Luận văn thạc sĩ Trang 96/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt PHỤ LỤC Bảng 1.4 Phân bổ rủi ro dự án PPP Phân loại nhân tố rủi ro dự án PPP/PFI Phân bổ rủi ro thích hợp Chính trị sách nhà nƣớc Chính phủ không ổn định Khu vực công Tước quyền sỡ hữu quốc hữu hóa tài sản Khu vực công Quá trình định công chậm Khu vực công Chống đối trị mạnh mẽ Khu vực công Nền kinh tế lớn Thị trường tài nghèo Duy khu vực tư Tỷ lệ lạm phát biến động Chủ yếu khu vực tư Tỷ lệ lãi suất biến động Duy khu vực tư Các kiện kinh tế có ảnh hưởng Chủ yếu khu vực tư Mức độ Luật pháp rủi ro Luật pháp thay đổi Chia sẻ lớn Thay đổi thuế Chủ yếu khu vực tư Thay đổi quản lý công nghiệp Chủ yếu khu vực tư Xã hội Thiếu cung cấp thông tin dịch vụ công Chủ yếu khu vực tư Mức độ phản đối công đến dự án Phụ thuộc lớn vào dự án Tự nhiên Mức độ rủi ro trung bình Bất khả kháng Chia sẻ Các điều kiện địa lý Duy khu vực tư Thời tiết Duy khu vực tư Môi trường Duy khu vực tư Lựa chọn dự án Thu hồi đất Khu vực công Mức độ yêu cầu dự án Chủ yếu khu vực tư Tài dự án Luận văn thạc sĩ Tài sẵn có Duy khu vực tư Trang 97/98 GVHD: GS TS Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Thu hút tài dự án cho nhà đầu tư Chủ yếu khu vực tư Chi phí tài cao Duy khu vực tư Rủi ro lại Các rủi ro lại Chủ yếu khu vực tư Thiết kế Giấy phép phê duyệt dự án chậm trễ Phụ thuộc lớn vào dự án Thiết kế không hiệu Duy khu vực tư Công nghệ kỹ thuật chưa kiểm chứng Duy khu vực tư Xây dựng Chi phí xây dựng vượt dự toán Duy khu vực tư Thời gian xây dựng bị trì hoãn Duy khu vực tư Sự sẵn có lao động/ vật tư Duy khu vực tư Thay đổi thiết kế trễ Chủ yếu khu vực tư Chất lượng tay nghề Duy khu vực tư Nhiều thay đổi hợp đồng Phụ thuộc lớn vào dự án Các nhà cung cấp nhà thầu phụ vỡ nợ Duy khu vực tư Hoạt động Chi phí hoạt động vượt mức Duy khu vực tư Lợi nhuận hoạt động mong đợi Duy khu vực tư Sản phẩm hoạt động thấp Duy khu vực tư Chi phí bảo trì cao mong đợi Duy khu vực tư Nhiều bảo trì thường xuyên Duy khu vực tư Mối quan hệ Mức độ rủi ro thấp Rủi ro tổ chức phối hợp Duy khu vực tư Kinh nghiệm không đầy đủ PPP/PFI Phụ thuộc lớn vào dự án Phân phối không tương xứng trách nhiệm rủi ro Chia sẻ Phân phối không tương xứng thẩm quyền bên Chia sẻ Cách làm việc khác bên Chủ yếu khu vực tư Thiếu cam kết từ bên khác Chia sẻ Bên thứ ba Trách nhiệm sai lầm cá nhân bên thứ ba Chủ yếu khu vực tư Nhân viên khủng hoảng Chủ yếu khu vực tư Luận văn thạc sĩ Trang 98/98 ... trạng thị trường nhà cho người thu nhập thấp hợp tác công tư thị trường nhà cho người thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư phát triển thị trường nhà. .. THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 39 2.1 Thực trạng thị trường nhà cho người thu nhập thấp. .. HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 70 3.1 Định hướng phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM