Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp tại hà nội

Gi i pháp nâng cao hi u qu ả ệ ả đ u t và qu n lý đ i v i ầ ư ả ố ớ nhà cho ng i thu nh p ở ườ ậ th p t i Hà N iấ ạ ộ H c viên : V Đình Bìnhọ ũ Giáo viên h ng d n : GS.TS Nguy n Đăng H cướ ẫ ễ ạ Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia đình. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội. Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại các đô thị khá rõ rệt. Những người có thu nhập thấp đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Việc sở hữu một căn hộ tại HN là niềm mơ ước của rất nhiều người, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc phân phối những căn hộ cho người thu nhập thấp lại gặp nhiều bất cập, dẫn đến xuất hiện những tiêu cực. Tìm ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cũng như hiệu quả quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp hiện đang là một trong những vấn đề bức xúc tại các đô thị Việt Nam. 1. Sự cần thiết của đề tài 4. Phương pháp nghiên cứu Kết hợp nghiên cứu định tính với nghiên cứu định lượng, sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, phương pháp mô hình hóa và một số phương pháp toán cao cấp….để nghiên cứu các vấn đề của đề tài 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng : Nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, Phạm vi : Nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Góp phần cải thiện và nâng cao hiệu quả trong đầu tư và quản lý đối với các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thủ đô Hà Nội. 2. Mục đích nghiên cứu K t c u lu n vănế ấ ậ Chương 1 Những vấn đề chung về nhà ở cho người thu nhập thấp Thực trạng về đầu tư và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội trong thời gian qua Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Chương 2 Chương 3 Ch ng 1 : Nh ng v n đ chung ươ ữ ấ ề v nhà cho ng i thu nh p th pề ở ườ ậ ấ . 1.1 Những vấn đề chung về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp là một loại hình đầu tư trực tiếp thông qua việc các nhà đầu tư tiến hành hoạt động đầu tư bằng cách bỏ vốn bằng các loại tài sản của mình như tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tiền mặt… - Vốn đầu tư - Đối tượng tham gia - Loại hình đầu tư - Lãi suất - Tỷ suất lợi nhuận bình quân trên vốn - Chu kỳ kinh doanh 1.1.2 Đặc điểm của đầu tư, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1.1 Khái niệm về đầu tư, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1.3 Các nhân tố tác động đến đầu tư, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 1.1 Những vấn đề chung về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp (tiếp) - Mật độ dân số lớn và không ngừng tăng lên - Đầu vào cho hoạt động đầu tư xây dựng thuận lợi - Đầu tư phát triển nhận được nhiều sự hướng dẫn, hỗ trợ thiết thực 1.1.4 Đặc điểm của HN và những yếu tố ảnh hưởng 1.1.5 Một số chỉ tiêu đặc trưng - Các chỉ tiêu về vốn đầu tư : Suất vốn đầu tư, tỷ suất …. - Các chỉ tiêu về diện tích : Diện tích bình quân, …. - Các chỉ tiêu về thời gian xây dựng và thi công : Thời gian xây dựng, tiến độ, …. 1.1.6 Hiệu quả của dự án - Hiệu quả kinh tế - Hiệu quả xã hội 1.1.7 Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở cho người TNT - Được bố trí trong quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, đô thị mới - Dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 10ha trở lên phải trích 20% - Địa phương phải bố trí giao đất cho các CĐT 1.1 Những vấn đề chung về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp (tiếp) 1.1.8 Tiêu chuẩn thiết kế, giá bán, cho thuê, thuê mua nhà TNT - Diện tích căn hộ tối đa không quá 70m2 - Giá bán, thuê, thuê mua do CĐT xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí - Mua, thuê mua nhà trả góp thì nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở 1.1.9 Ưu đãi đầu tư đối với CĐT dự án nhà ở cho người TNT - Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - Áp dụng thuế GTGT 0% - Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm - Giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo - Áp dụng thuế suất thuế TNDN là 10% trong suốt thời gian hoạt động - Được hỗ trợ tín dụng đầu tư - Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu - Được nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án 1.1.10 Hệ thống văn bản pháp lý hiện hành - Luật nhà ở, luật đầu tư… - Quyết định số 67 của Thủ tướng chính phủ - Thông tư số 10, 15, 36 của Bộ xây dựng - Quyết định số 34 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội - ……… 1.2 Những vấn đề chung về quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp - Tạo ra nơi trú ngụ, nơi nghỉ ngơi yên tĩnh, tạo ra nơi giao tiếp…. - Các nhân tố ảnh hưởng : Tăng trưởng của dân số, kết cấu độ tuổi, thay đổi của thu nhập, sự phát triển của hệ thống hạ tầng, chính sách của chính phủ, sự đô thị hóa 1.2.1 Nhu cầu nhà ở và những nhân tố ảnh hưởng 1.2.2 Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở cho người TNT 1.2.3 Điều kiện được mua, thuê mua nhà ở cho người TNT - Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước - Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở - Chưa có nhà ở - Có nhà nhưng diện tích bình quân <5m2/người - Chưa được Nhà nước giao đất - Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước - Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; - Chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa; - …… - Thực hiện theo phương pháp chấm điểm, người có tổng số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên giải quyết trước (với thang điểm tối đa là 100). - Bảng điểm được xác định trên cơ sở các tiêu chí cụ thể - CĐT căn cứ vào quy định cụ thể của UBND ban hành để thực hiện việc lựa chọn công khai Bài học rút ra cho VN : - Cần quan niệm một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn - Cần áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, - Cần có các biện pháp hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý 1.2 Những vấn đề chung về quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp (tiếp) 1.2.4 Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được mua, thuê mua dự án nhà ở TNT 1.2.5 Kinh nghiệm giải quyết nhà ở TNT tại một số nước Ch ng 2 : Th c tr ng v đ u t , qu n lý nhà cho ươ ự ạ ề ầ ư ả ở ng i thu nh p th p t i Hà N i trong th i gian qua.ườ ậ ấ ạ ộ ờ 2.1 Thực trạng về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp trong những năm gần đây 1. Tòa nhà TNT CT1 – Ngô Thì Nhậm, Hà Đông, Hà Nội 2. Khu nhà ở TNT tại Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội 3. Khu nhà ở TNT tại Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội 4. Khu nhà ở TNT tại Đại Mỗ, Từ Liêm , HN 5. Khu nhà ở TNT tại Thanh Lâm, Đại Thịnh, Mê Linh, HN …. 2.1.1 Một số dự án đã và đang thực hiện 2.1.2 Tình hình đầu tư, phát triển nhà ở TNT Trong 3 năm qua có 8 đơn vị đăng ký 10 dự án với tổng diện tích khoảng 33ha, cung cấp khoảng 15.500 căn hộ (khoảng 1.189.000 m2 sàn), đáp ứng chỗ ở cho hơn 62.400 người, TMĐT đạt 12.176 tỷ đồng. Kế hoạch 2011-2015 với TMĐT khoảng 12.000 tỷ phấn đấu xây dựng 1,1-1,5 triệu m2 sàn (tương đương 15.500 căn hộ) Tuy nhiên mới chỉ có 1 dự án (CT1-Ngô Thì Nhậm) đưa vào sử dụng cung cấp 328 căn hộ [...]... cho người thu nhập thấp 3.2.1 Quan điểm về đối tư ng của dự án nhà ở cho người thu nhập thấp 3.2.2 Quan điểm về vai trò của nhà nước và mô hình tổ chức quản lý 3.2.3 Quan điểm về kiến trúc và quy hoạch 3.2.4 Quan điểm về kinh tế 3.2.5 Quan điểm xã hội 3.2.6 Quan điểm chính trị 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư. .. và phân phối cho những đối tư ng đủ điều kiện 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội (tiếp) 3.3.8 Thành lập TCT đầu tư, phát triển nhà ở TNT TCT sẽ thực hiện chức năng nhà nước, tham gia trực tiếp đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội TCT sẽ là đơn vị quản lý trực tiếp quỹ phát triển nhà ở TNT, quỹ đất “sạch”, được hưởng các ưu đãi về tiền... thức trả góp như sau : trả góp theo cách thông thường, trả góp lũy tiến, trả góp theo thu nhập 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội (tiếp) 3.3.2 Xây dựng quỹ đất nhà ở TNT 3.3.3 Giảm giá thành nhà ở cho người TNT - Quỹ nhà này nên do Nhà nước nắm giữ khai thác và sử dụng - Khuyến khích các tổ chức, cá nhân có quỹ đất xây dựng tham gia - Đẩy mạnh... phần chỗ ở cho họ với tiện nghi tối thiểu - Xã hội phát triển theo hướng hiện đại và việc tăng cơ học dân số đô thị dẫn tới việc tăng tỷ lệ người già, người độc thân, tăng các cặp vợ chồng mới cũng dẫn tới việc phải cung cấp những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp cho họ 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội (tiếp) 3.3.6 Quy định cụ thể về đối tư ng... về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp trong những năm gần đây (tiếp) 2.1.3 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở TNT 2.1.4 Quỹ đất dành cho đầu tư, phát triển nhà TNT - Theo chủ trương, các dự án nhà ở TNT được hưởng một trong hai hình thức ưu đãi về vốn, là vốn vay tín dụng đầu tư của Nhà nước hoặc vốn vay ngân hàng thương mại được hỗ trợ lãi suất sau đầu tư - Tuy nhiên, tình hình giải ngân từ ngân hàng... cư tại các khu dân cư mang lại hiệu quả cao, thu hút nhân lực chất lượng cao từ các địa phương khác về làm việc phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố - Cung không đáp ứng đủ cầu - DN tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho người TNT bị thiếu vốn - Quỹ đất “sạch” dành cho các dự án nhà ở cho người TNT là quá ít - Giá trị các căn hộ quá cao - Quản lý hoạt động đầu tư nhà ở cho người. .. quy chuẩn kỹ thu t phù hợp cho người TNT - Lựa chọn công nghệ và kỹ thu t xây dựng công trình phải đạt được các hiệu quả kinh tế 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội (tiếp) 3.3.4 Xây dựng quy hoạch tổng thể 3.3.5 Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn về thiết kế - Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị phải dự trù các khu dân cư cho người TNT với tiêu chuẩn... thấp trong những năm gần đây (tiếp) 2.2.3 Tình hình phân phối nhà ở cho người TNT 2.2.4 Tình hình tổ chức quản lý, vận hành nhà ở cho người TNT - Nhà TNT dành để bán, sẽ thực hiện theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm Nếu mua trả góp, người mua phải nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở Đối với thu mua, thời gian thanh toán số tiền còn lại tối thiểu là 10 năm - Người mua nhà không được cho thu ,... đúng đối tư ng - Chất lượng cũng như vấn đề quản lý, khai thác vận hành các dự án nhà ở cho người TNT đang là một dấu hỏi lớn Ch ương 3 : Gi ải pháp nâng cao hi ệu qu ả đ ầu t ư, qu ản lý nhà ở cho ng ười thu nh ập th ấp t ại Hà N ội 3.1 Những ý tư ng chính về quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 1 Bảo tồn và nâng cấp lõi đô thị lịch sử, và đặc trưng nổi bật của Hà. .. khẩu và tình trạng nhà ở cho người có nhu cầu mua, thu , thu mua - Nhà nước không nên giao việc phân phối cho chủ đầu tư mà cần thành lập ở từng địa phương một cơ quan độc lập, kiểu như hội đồng quản lý nhà - Quan niệm một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn - Hội đồng này sẽ chịu trách nhiệm xét duyệt và phân phối cho . cho người thu nhập thấp, Phạm vi : Nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý đối với nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Góp phần cải thiện và nâng cao hiệu quả trong đầu tư và quản lý đối với. đầu tư và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội trong thời gian qua Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Chương 2 Chương. Quan điểm chính trị 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý Xây dựng cơ chế hỗ trợ tài